EXAMENSARBETE
Andrahandsupplåtelse
Hur bedömer hyresnämnden andrahandsupplåtelse av hyresrätter?
Sebastian Wingård
Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap
Luleå tekniska universitet
Förkortningar
SOU - Statens offentliga utredningar. Prop - Propositioner
JB - Jordabalken 1970:994
Innehållsförteckning
1. Inledning………...1 1.1 Syfte..……….1 1.2 Metod...………..………...1 1.3 Avgränsning………..………1 2. Historia ... 2 3. Allmänt………..2 4. Hyresnämnden ... 3 5. Gällande rätt ... 4 5.1 Huvudregel, samtycke krävs. ... 45.2 Vägrar hyresvärden samtycke har hyresgästen möjlighet att vända sig till hyresnämnden, JB 12:40§. ... 5
5.3 Beaktansvärda skäl………6
5.4 Befogad anledning……….7
5.5 JB12:40§ 3st ... 7
5.6 JB 12:41§……..……….………7
6. Praxis från hyresnämnderna i Umeå och Göteborg ... 8
6.1 Längre utlandsvistelse ... 8
6.2 Särskilda familjeförhållanden ... 8
6.3 Studier på annan ort ... 10
6.4 Arbete på annan ort ... 11
7. Analys ... 15
8. Avslutande synpunkter ... 19
9. Källförteckning ... 20
1
1. Inledning
Vi alla känner troligtvis någon eller känner någon som känner någon som bor i andrahand, detta är ett aktuellt ämne som inte många skriver om. Det som jag skall försöka klargöra är vad som krävs för att få hyra ut en hyresrätt i andrahand, och under vilka förutsättningar kan hyresvärden neka till detta. Jag har varit på två hyresnämnder under tidens gång och tagit del av beslut från Umeå och Göteborg, och med hjälp av dessa beslut så skall jag klargöra vad som kan tänkas utgöra beaktansvärda skäl för en upplåtelse.
Jag har valt att skriva om andrahandsupplåtelse för att det är ett högst aktuellt ämne, och detta är något som påverkar många i samhället.
1.1 Syfte
Mitt syfte med denna c-uppsats är att försöka klargöra vad som är beaktansvärda skäl att få tillstånd till andrahandsupplåtelse av hyresrätter, men under vägens gång kommer jag även att klargöra vad som kan anses vara befogad anledning att neka samtycke från hyresvärdens sida.
Huvudfrågan som jag avser att besvara är:
Hur bedömer hyresnämnden andrahandsupplåtelse av hyresrätter?
1.2 Metod
Jag har under denna c-uppsats använt mig av en traditionell rättsdogmatisk metod, men då det inte finns så mycket doktrin skrivet på detta område är min litteratur begränsad. Jag har valt att till stor del använda mig av praxis från två hyresnämnder för att försöka klargöra gällande rätt, Göteborg och Umeå. Men jag har även tagit hjälp av SOU och propositioner för att utröna gällande rätten på området.
1.3 Avgränsning
2
2. Historia
Hyreslagen har genomgått många förändringar genom åren då den har fått mycket kritik för att den är svåröverskådlig. Det som många anser vara ett problem med hyreslagen är att den inte är tillräckligt lättillgänglig så som en modern författning bör vara, särskilt för att vara en sådan lag som påverkar så många i samhället.1 Det som gör lagen så svår att överskåda är att det inte alltid är så lätt att koppla ihop lagens bestämmelser i de olika delarna av lagen, vilket givetvis blir ett problem för lagens tillämpning.
3. Allmänt
När vi talar om andrahandsupplåtelse så tänker vi kanske att det skall finnas något kontrakt mellan brukaren av lägenheten och hyresvärden, detta stämmer inte. Den som hyr i andrahand har ingen avtalsrättslig relation till hyresvärden, då hyresvärden endast har avtal med förstahandshyresgästen.2 Det finns en avtalsrelation mellan
förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen, i detta fall är det förstahandshyresgästen som är hyresvärd till andrahandshyresgästen. Förstahandshyresgästens ansvar för lägenheten förändras inte, det är
förstahandshyresgästen som har ansvar för att lägenheten vårdas och att hyran betalas in i tid.3 Vid upplåtelse i andrahand spelar inte andrahandshyresgästens betalningsförmåga någon roll för hyresvärden, det som är av intresse för hyresvärden är huruvida
andrahandshyresgästens förmåga att fullgöra vårdnadsplikten.4
Huvudregeln är att det krävs samtycke från hyresvärden om man skall hyra ut, detta krävs dock endast om det avser ett självständigt brukande enligt 12 kap. 40§. Då det är frågan om partiell sublokation krävs det inte ett samtycke, skillnaden är att vid det sistnämnda hyr förstahandshyresgästen bara ut en del av lägenheten.
Eftersom det inte finns någon avtalsrelation mellan andrahandshyresgästen och hyresvärden så har andrahandshyresgästen en svag rättsställning, denna kan inte göra något direkt anspråk mot hyresvärden. Andrahandshyresgästen har en beroendeställning gentemot hans hyresvärd, skulle förstahandshyresgästen förverka sin rätt till lägenheten så förlorar även andrahandshyresgästen sin rätt.5Hyresgästen har dock en viss rätt att få förlängning av upplåtelsen om hyresförhållandet har varat i minst två år,
andrahandshyresgästen får ett besittningsskydd.
När hyresvärden säger upp lägenheten med förstahandshyresgästen så försvinner även andrahandsupplåtelsen, det finns dock undantag från detta.6
Det har förekommit fall då hyresvärdar har använt sig av en bulvan som
förstahandshyresgäst, bulvanen hyr i sin tur ut lägenheten i andrahand. Detta för att hyresgästen inte ska få någon rättsställning gentemot hyresvärden, lagstiftaren har dock varit uppmärksam på detta.7
Enligt lydelsen i JB 7 kap. 31§ gäller det att om det finns intressegemenskap mellan hyresvärd och förstahandshyresgäst och det kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå bestämmelser som skulle ha varit till förmån för andrahandshyresgästen, om detta skulle vara fallet så tar man bara bort bulvanen från ekvationen.
1 Leif Holmqvist, Hyreslagen - En kommentar s 8
2 Folke Grauers, nyttjanderätt, hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt sid 105 3Folke Grauers, Nyttjanderätt : hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt sid 106 4 Charlotte Andersson, Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning sid 32 5 Folke Grauers, Nyttjanderätt : hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt sid 106 6 NJA 1999 s210
3
4. Hyresnämnden
Det finns åtta hyresnämnder på olika orter i Sverige: Stockholm, Västerås, Lidköping, Jönköping, Malmö, Sundsvall, Umeå och Göteborg. Dessa nämnder ansvarar för sina geografiska områden, de ansvarar även för arrende.8
Fördelar som brukar framhållas med nämnderna är främst
att förfarandet är snabbt, enkelt och billigt samt att den särskilda sakkunskap som nämndärendena kräver finns företrädd där.9
Hyresnämnden är konstitutionellt sett en förvaltningsmyndighet. Genom
författningsbemyndiganden har nämnden kompetens att pröva ärenden judiciellt. De uppgifter som hyresnämnden har återfinns i LAH 4§.10
Hyresnämnden har till huvuduppgift att medla vid tvist mellan föreningen/hyresvärd och bostadsinnehavaren. Hyresnämnden försöker ofta även medla i fall då de kan pröva ärendet.11 Vid sammanträden i de ärenden som rör andrahandsuthyrning består
hyresnämnden av tre ledamöter, en ordförande som är lagfaren och kallas hyresråd plus två intresseledamöter där en är insatt i fastighetsförvaltning och den andra i hyresgästers förhållanden.
Ordförande i hyresnämnden blir förordnad av regeringen och intresseledamöterna utses av domstolsverket. Alla röster är lika mycket värda vid en omröstning, dock skall alltid ordförande få lägga sin röst först.12
Vill man ha ett ärende prövat av hyresnämnden skall man ansöka om det skriftligt till hyresnämnden, därefter kallas parterna till ett sammanträde inför nämnden. Som ovan nämnt skall hyresnämnden försöka klarlägga tvistefrågan och försöka medla mellan parterna, nämnden skall försöka förlika. Ärendet skall tas upp inom det område där fastigheten är belägen.13 Andrahandsuthyrning har förtur hos hyresnämnden då det anses vara brådskande, nämndens avgörande sker genom beslut. Parterna i målet står för sina omkostnader själva såsom ombud.
Hyresnämndens beslut om andrahandsuthyrning går inte att överklaga, på grund av att det finns ett behov av snabba avgöranden i dessa fall.14
4
5. Gällande rätt
5.1 Huvudregel, samtycke krävs. JB 12:39§
Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande utom i fall som avses i andra stycket eller i 40§.
Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i andra hand till annan självständigt brukande. Hyresvärden ska genast underrättas om upplåtelsen.
1 januari 2009 gjordes några redaktionella ändringar samt att man ändrade från ” i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet“ till ”upplåta till annan för självständigt
brukande”.
Paragrafens första stycke säger är att det är förbjudet att upplåta lägenheten i andrahand för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke, dvs. total sublokation. Det som framgår av motiven i Prop. 1968:91 är att förbudet för att i andrahand hyra ut
lägenheten utan samtycke är då tredje man får självständig nyttjanderätt.15 Vad gäller inneboende eller barn behövs inget samtycke från hyresvärden. Lagen gör ingen skillnad på om det är ens egna barn eller någon utomstående som intar självständig ställning till lägenheten, samtycke krävs från hyresvärden oavsett. Paragrafens andra stycke beskriver undantaget samt hänvisar till undantagen i JB12 kap. 40§ .
Bostadsrättslagen har motsvarande förbud till andrahandsupplåtelse som 12 kap. 39§ i hyreslagen, därför har dessa rättsfall relevans.16
NJA 2001 s241 I
Detta fall handlade om en bostadsrätt bestående av tre rum och kök där Birgitta K själv inte har bott då hon istället bott tillsammans med sin sambo Kjell K. Birgitta K och Kjell K har tidigare varit gifta men separerat och senare blivit tillsammans igen. Birgitta K menar att deras relation varit osäker sen de blev tillsammans för andra gången, därför vill hon ha en lägenhet att flytta till med deras son om det skulle ta slut. För att lösa detta hyr Birgitta K ut lägenheten, hon hyrde först ut i ca två år med samtycke från föreningen. Efter att denna uthyrningsperiod löpt ut ville Birgitta K hyra ut den ytterligare en omgång men blev nekad till detta. Birgitta K upplät lägenheten till närstående som bodde där temporärt några månader åt gången.
Ingen bodde permanent i lägenheten. Birgitta K ville nu på nytt hyra ut lägenheten till en ny hyresgäst, Therese B. Birgitta K avsåg nu endast att hyra ut en del av lägenheten, hon skulle hyra ut två av rummen och det tredje skulle vara låst för Therese B.
Styrelsen satte sig emellertid emot detta. Birgitta K fullföljde dock sina planer och upplät lägenheten. Birgitta hade själv ingen kontakt med lägenheten under tiden den uppläts, hennes sambo Kjell K var dock på besök i lägenheten någon gång i månaden
15 Prop. 1968:91 Bihang A s. 225
16 Leif Holmqvist, Hyreslagen – En kommentar, Sid 315
5
för att hämta bär i frysen. Innan Kjell K åkte till lägenheten så hörde han av sig i förväg för att berätta att han skulle komma. Majoriteten i Högsta Domstolen ansåg här då att hyresgästen hade självständig rätt att nyttja lägenheten, därför ansåg HD att Birgitta K hade upplåtit hela lägenheten utan samtycke från styrelsen och att Birgitta K hade föreverkat sin nyttjanderätt till lägenheten.
Nja 2001 s241 II
Här är det frågan om en lägenhet på tre rum och kök där Jan S hävdar att han inte har upplåtit lägenheten i dess helhet, utan endast del av den. Föreningen hävdar att Jan S har upplåtit hela lägenheten till Magnus K och då skall det inte betraktas som partiell sublokation. HD framhöll att Jan S övernattade i lägenheten någon gång i månaden och utöver det besökte han lägenheten några gånger i veckan. Jan S nyttjade vid sina besök köket och det rum som han hade låst samt att han fick sin post till lägenheten. Med detta som bakgrund kunde man inte hävda att Magnus K hade självständig nyttjanderätt på lägenheten. Eftersom inte hela lägenheten var upplåten i andrahand, fann HD att lägenheten inte är förverkad.
Summa summarum kan vi utifrån dessa två rättsfall komma fram till att det inte räcker
att hålla ett rum låst, utan frågan är om andrahandshyresgästen har självständig
nyttjanderätt. Denna ”missuppfattning” kan vi härleda till den äldre lydelsen i JB 12 kap 39 och 40§§ ”lägenheten i dess helhet” som fanns innan lagändringen 2008. Efter
ändringarna 2008 så blev det istället ”för självständig brukande”, detta för att förtydliga.
5.2 Vägrar hyresvärden samtycke har hyresgästen möjlighet att vända sig till hyresnämnden, JB 12:40§.
En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.
Tillstånd skall lämnas om:
1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelse, och
2. hyresvärden inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.
Tillstånd enligt första stycket skall begränsas till viss tid och kan förenas med villkor.
Det finns två rekvisit för att hyresnämnden skall godkänna andrahandsupplåtelser, förstahandsupplåtaren skall ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden får inte ha någon befogad anledning att vägra upplåtelsen.
Enligt SOU 1991:86 måste bestämmelserna om tillstånd till andrahandsuthyrning av bostadslägenheter tillgodose följade synpunkter:
Å ena sidan bör den hyresgäst som har starka skäl för att hyra ut i andra hand få tillstånd till det. A lternativet för hyresgästen kan ju vara att behöva lämna det egna hemmet. Å andra sidan bör det eftersträvas att de allra flesta hyresgästerna har ett hyresavtal direkt med hyresvärden och alltså inte hyr i andra hand.17
Det skedde vissa förändringar i JB 12 kap. 40§ som trädde i kraft den 1 juni 1998 som innebar att fler skulle kunna beviljas andrahandsuthyrning. Detta på grund av att regeringen tog bort kravet under viss tid, vilket gjorde det lättare för sjuka och äldre
6
personer att hyra ut sina lägenheter. Kritiken var hård just mot att det var så svårt för äldre och sjuka att hyra ut sina lägenheter i andrahand. Det vi kan framläsa av SOU 1991/86 s 129 var att dessa äldre och sjuka ansågs normalt sett ha beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrning. Enligt samma SOU visade det sig också att hyresnämnden inte gav tillstånd till hyresgäster som hade för avsikt att provbo tillsammans med en respektive, då det även här inte ansågs sannolikt att hyresgästen skulle komma tillbaka till sin bostad.18 Regeringen menar att under viss tid fick oönskade effekter då äldre som vistas på sjukhus på obestämd tid blir nekade uthyrning.19 Hyresnämnden vid
tillståndsprövning undersökte hur sannolikt det var att de skulle återvända till sina hem. För äldre och sjuka kunde det vara svårt att ge en bestämd tid på hur länge de skulle vara inlagda och fick därför avslag. Regeringen menade av humanitära skäl att dessa bedömningar så långt det går skall undvikas.20 Med detta som grund slopades under viss
tid.
5.3 Beaktansvärda skäl
Det framgår av lagtexten under vilka lägen man kan ha skäl för andrahandsupplåtelser: ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse,
särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållande är beaktansvärda skäl för upplåtelsen.
Beaktansvärda skäl enligt prop. 1967:141, A tt hyresgästen på grund av sjukdom, arbete
på annan ort eller annan oförutsedd händelse tillfälligt inte kan begagna lägenheten, är att hänföra till sådana beaktansvärda skäl som avses i paragrafen.21
För att få tillstånd för andrahandsupplåtelse räcker det alltså inte enbart med de skäl som uppräknas i paragrafen, det krävs även att man har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Enligt äldre förarbeten finns det ett rekvisit som sa att det skulle vara tvångssituationer som ställdes upp för att få tillstånd för andrahandsupplåtelse. Detta krav finns inte kvar men det gäller fortfarande att det finns starka skäl för att
hyresgästen inte skall kunna bruka lägenheten.22
Hyresgästen måste kunna styrka att han har ett stående behov att behålla lägenheten för att få tillstånd till andrahandsupplåtelsen, men det krävs inte att hyresgästen skall kunna styrka att denne kommer att återvända till lägenheten inom viss tid.23
Lagändringarna 2008 utvidgade möjligheten till andrahandsupplåtelse, dels så lade man till studier på annan ort som man tidigare jämställt med arbete.24
Regeringen lade även till längre utlandsvistelse då man såg ett behov av att få detta lagstadgat.
Det fanns delade meningar om utlandsvistelse skulle ingå under beaktansvärda skäl eller ej. Hyresnämnden i Malmö menade att det inte tidigare räknats som beaktansvärda skäl om man flyttar på helt självvalda grunder. De menade vidare att en ändring här skulle förändra läget radikalt. Här sköt hyresnämnden i Malmö sig själva i foten då kravet ”under viss tid” slopades redan vid 1998 års lagändring. I förarbetet till ändringarna till denna lagstiftning stod det att det inte behövde vara frågan om situationer då
hyresgästen inte hade någon möjlighet att bo kvar i lägenheten.25 Vid denna ändring
18 SOU 1991:86 S 128
7
betraktades det även som godtagbart att provbo med sambo, vilket givetvis är självvalt.26
Hyresnämnden i Göteborg var inte heller helt övertygade till förslaget om
utlandsvistelse då de menade att det skulle vara svårkontrollerat att avgöra vad som är beaktansvärda skäl. De var oroliga att detta skulle komma att missbrukas just för att det var svårt att få intyg angående utlandsvistelsen vilket skulle vara till nackdel för
potentiella förstahandshyresgäster. Regeringen menade att detta inte var något
tillräckligt argument för att inte utvidga paragrafen. Regeringen poängterade att om inte hyresgästen kan styrka att denne har beaktansvärda skäl så blir det inte någon
upplåtelse.27 Tanken till att utvidga paragrafen var för att få loss fler lägenheter som kanske hade fått stå tomma. De menar vidare att andrahandsupplåtelsen kan vara
avgörande för att kunna göra den längre utlandsresan.28 Det skall dock vara fråga om en längre utlandsresa, och under längre torde det inte räcka med bara någon månad.29
5.4 Befogad anledning
Vid andrahandsupplåtelse så är den ekonomiska biten ingen anledning för hyresvärden att neka då det fortfarande är förstahandshyresgästen som står på kontraktet till
lägenheten.30 Det är förstahandshyresgästen som har ansvaret för lägenhetens skick och för att se till så att hyran inkommer i rätt tid.31 För att hyresvärden skall ha befogad anledning att neka till upplåtelse torde det krävas att personen som skall nyttja lägenheten skall vara känd för att ha ett störande beteende.32
5.5 JB12:40§ 3st
Desto längre tid man vill upplåta sin lägenhet ju hårdare krav ställs på att man ska ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen då en omfattande andrahandsupplåtelse anses innebära olägenheter för både hyresvärd och hyresgäst.33 Därför tidsbegränsas alltid upplåtelsen numera. När tiden runnit ut för upplåtelsen får hyresgästen ansöka på nytt för att ha möjlighet till ny upplåtelse. Vid omprövning av tillståndet till upplåtelse blir det normalt sett en hårdare bedömning.34
5.6 JB 12:41§
Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden.
Partiell sublokation innebär att hyresgästen har inneboende i lägenheten som inte har en självständig brukanderätt. Det denna paragraf säger är att det kan godtas att ha
inneboende utan samtycke från hyresvärden om det inte medför men för hyresvärden. Detta är en tvingande regel vilken innebär att hyresvärden inte kan avtala bort denna rätt. Det som skulle kunna betraktas som men för hyresvärden torde vara om
hyresgästen upplåter för många i sin lägenhet.35
26Prop. 2008/09:27 s10 27Prop. 2008/09:27 s10 28Prop. 2008/09:27 s10 29Prop. 2008/09:27 s10
30Charlotte Andersson, Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning Sid 32 31 SOU 1966: 14 s 387
32 Leif Holmqvist, Hyreslagen-En kommentar Sid 322 33 Prop.1997/98:46 s21
8
6. Praxis från hyresnämnderna i Umeå och Göteborg
6.1 Längre utlandsvistelse
Ä rende nr 591-11. Umeå
Resa till Asien/Australien i november - februari, sökanden vill hyra ut i andrahand under 4 månader men har blivit nekad till upplåtelsen. Hyresgästen fick först samtycke till upplåtelsen men ringdes senare upp av hyresvärden som berättade att han ångrat sig. Hyresvärden meddelade att han behövde lägenheten för att ha den till hyresgäster som får sina lägenheter renoverade. Hyresnämnden menar att hyresvärden inte har någon befogad anledning att neka till upplåtelsen, den sökande har kunnat styrka att han skall vara borta i 4 månader och då anser hyresnämnden att sökande har beaktansvärda skäl till upplåtelsen.
Upplåtelsen avser 12 kap. 40§ längre utlandsvistelse, hyresnämnden lämnar bifall till upplåtelsen under högst fyra månader.
Ansökan bifalls.
6.2 Särskilda familjeförhållanden
Ä rende nr 468-06, Umeå
Sökanden vill hyra ut sin lägenhet i andrahand till sin dotter under 11 månaders tid. Anledningen till andrahandsupplåtelsen är att hennes familjeförhållanden har förändrats och att hon skall prova på en samborelation.
Hyresvärden bestrider upplåtelsen och yrkar att hyresnämnden skall ogilla ansökan, hyresvärden har dock inga synpunkter på hyresgästens dotter som andrahandshyresgäst. Hyresvärden menar att sökanden inte har beaktansvärda skäl för upplåtelsen då han menar att det inte är ett samboförhållande så som lagstiftaren tänkt sig. Det är inget nytt samboförhållande, enligt personbevis har den sökanden varit gift i 13 år med den personen som sökanden skall pröva samboförhållandet med.
Hyresnämnden prövar ansökan enligt JB 12 kap. 40§. Vid tillstånd tillupplåtelsen i andrahand om hyresgästen är att betrakta ha särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen. En ytterligare
förutsättning för tillstånd gäller det att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. I denna del har inte hyresvärden rest någon invändning. Av förarbetena till JB 12 kap. 40§ framgår att särskilda familjeförhållanden i första hand syftar på det förhållandet att någon vill lämna lägenheten för att provbo. I förevarande fall har det då framkommit att sökanden har varit gift med den person hon skall provbo med.
Uppgifterna som sökanden har kommit med är visserligen knapphändiga
omständigheter som denna har åberopat men har inte heller ifrågasatts av hyresvärden. Den invändning som hyresvärden har rest avser att de omständigheter som sökanden har åberopat inte innefattar beaktansvärda skäl.
Då det har gått ca 13 år sedan de skiljde sig finner hyresnämnden att en tolkning av att uttrycket ”särskilda familjeförhållanden” är väl förenligt med sökandens situation och förenligt med de krav som lagen ställer på kravet beaktansvärda skäl.
9
Ansökan bifalls.
Ä rende nr 2667-11, Göteborg.
Sökanden vill upplåta sin lägenhet i andrahand under 8 månaders tid för att provbo med sin flickvän. Sökanden anser inte att hyresvärden har någon befogad anledning att vägra samtycke. Sökanden har hittat en person som vill hyra lägenheten, den tilltänkta
andrahandshyresgästen är en flicka som studerar vid psykologprogrammet och är enligt sökandens mening en mycket skötsam person.
Hyresvärden motsätter sig upplåtelsen och menar att sökanden inte har några
beaktansvärda skäl för upplåtelsen, hyresvärden tillägger även att det är denna själv som ska bestämma vem som får hyra lägenheten i andrahand, inte sökanden.
Hyresnämnden anser att sökanden har beaktansvärda skäl till upplåtelsen genom att provbo med sin flickvän, detta är att likställa med särskilda familjeförhållanden. Ansökan bifalls.
Ä rende nr 422-1,Göteborg.
Sökanden har upplåtit lägenheten under ett år och vill nu förlänga upplåtelsen ytterligare ett år. Skälet som sökanden har åberopat är att hon skall flytta till sin respektive i Norge som har tillfällig anställning där. Sökanden och respektive har en dotter tillsammans som är drygt ett år.
Hyresvärden motsätter sig detta då värden menar att sökanden inte har beaktansvärda skäl till förlängningen. Värdens huvudskäl till att neka upplåtelsen är att sökandens respektive inte är hyresgäst varför hans förhållande saknar betydelse. Sökanden har då inget skäl för att vistas utomlands.
Hyresnämnden anser att sökanden har beaktansvärda skäl till upplåtelsen p.g.a. familjeförhållandet. Sökanden och respektive är att betraktas som sambor och då även en enhet vid bedömningen om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Hyresnämnden finner att sökanden har beaktansvärda skäl för den begärda
andrahandsupplåtelsen. Ansökan bifalls.
Ä rende nr 3659-08, Göteborg.
Sökanden vill upplåta sin lägenhet andrahand för att denne skall provbo tillsammans med sin flickvän, de har även ett gemensamt barn. Flickvännen har en egen lägenhet som de bor i, men sökande sover även i prövningslägenheten några dagar i veckan för att sova ut. I prövningslägenheten hyr han i nuläget ut en del av den till sin exflickvän och dennes pojkvän, det är exflickvännen som är den tilltänkte andrahandshyresgästen. Hyresvärden motsätter sig upplåtelsen med hänvisning till att värden har som policy att inte tillåta andrahandsupplåtelse, denne hänvisar även att det har förekommit störningar från prövningslägenheten tidigare.
Hyresnämnden menar att hyresvärden generellt motsätter sig andrahandsupplåtelse inte kan tillmätas någon betydelse vid prövningen. Sökandens skäl till upplåtelsen är
provboende med sin flickvän, för att få ett tillstånd enligt denna punkt krävs det dock att paret inte tidigare bott tillsammans i längre utsträckning.
10
Ansökan bifalls ej.
Ä rende nr 618-08, Göteborg.
Sökanden har lämnat in en ansökan om att få hyra ut sin lägenhet i andrahand,
prövningslägenheten har varit uthyrd i två år vid tidigare tillfälle. Sökanden bor i Visby med sin sambo och deras gemensamma barn, sambon är arkitekt och sökanden är frilansfilmare. De har bott tillsammans i Visby under de två år som
prövningslägenheten varit uthyrd, sökandens anledning till att upplåta lägenheten ytterligare ett år är för att denne är osäker på sina arbetsmöjligheter på Gotland. Sökanden menar att denne har beaktansvärda skäl för att prova arbete på annan ort. Hyresvärden motsätter sig upplåtelsen och menar vidare att de har bott i Visby så pass länge nu så det borde vara klart vilka försörjnings möjligheter denne har på Gotland. Värden anser det föga troligt att sökande kommer återvända till lägenheten då det är en liten tvåa som inte rymmer en hel familj. Hyresvärden anser att sökanden har haft tillräckligt lång tid att pröva sitt nya boende och menar att lägenheten skall ställas till bostadsmarknadens förfogande.
Hyresnämnden anser då sökande flyttade till Visby för att bilda familj, vilket har varat i två år, och av denna anledning fått tillstånd till upplåtelse av sin lägenhet. Det anses att sökanden har haft tid på sig att bilda sig en uppfattning om sina försörjningsmöjligheter på Gotland under dessa två år, sökanden har därför inte några beaktansvärda skäl till upplåtelsen.
Ansökan bifalls ej.
6.3 Studier på annan ort
Ä rende nr 918-10, Umeå.
Sökanden vill få sin lägenhet uthyrd i andrahand för att hon ska studera på annan ort, lägenheten har varit uthyrd i andrahand en gång tidigare. Hennes anledning till att upplåta lägenheten igen är för att hon har svårt att få jobb inom sitt yrke och vill förstärka sin kompetens genom att gå några kurser i Stockholm, tiden hon vill upplåta sin lägenhet är 6 månader. Den sökanden har för avsikt att flytta hem igen för att bo i Umeå efter avslutade kurser. Den tilltänkta andrahandshyresgästen är densamma som redan har hyrt lägenheten en gång. Hyresvärden motsätter sig andrahandsupplåtelsen och vill inte ge samtycke till den. Hyresvärden anser att det finns likvärdiga kurser i Umeå och förstår inte varför hon ska till Stockholm.
Sökanden har ansökt om upplåtelse i andrahand för att studera på annan ort, detta är för att göra henne mer attraktiv på arbetsmarknaden. De kurser hon sökt ligger inom samma område som hon avlagt en examen i, dessa kurser kommer att öka kompetensen för hennes kommande professionella tillämpning. Hyresnämnden finner att sökanden uppfyller kraven för beaktansvärda skäl. Hyresvärden har inte motsatt den tilltänkta andrahandshyresgästen, hyresvärden har inte heller kunnat styrka att denne har någon befogad anledning att vägra samtycke.
Ansökan bifalls.
Ä rende nr 3965-11, Göteborg.
11
sökanden att det finns ett förstahandskotrakt på grund av konkludent handlande och passivitet mellan sökandens bror och hyresvärden.
Hyresvärden motsätter sig upplåtelsen då värden menar att sökanden inte har haft någon avsikt att återflytta till lägenheten, detta blev först aktuellt efter sökandens far blivit sjuk. Detta stöds av det faktum att sökanden anser att denne inte har något hyresavtal med hyresvärden utan detta skall ha övergått till dennes bror. Vidare framhåller hyresvärden att sökanden endast har bott i prövnings lägenheten i 5 månader.
Hyresnämnden menar att sökandens koppling till prövningslägenheten är allt för svag, det har framgått att sökanden inte själv anser sig ha något avtal med hyresvärden. Sökanden har då inte beaktansvärda skäl till upplåtelsen.
Ansökan bifalls ej.
Ä rende nr 2047-10, Göteborg.
Sökanden vill få förlängning på sin andrahandsupplåtelse under ytterligare 11 månader då sökanden har praktik som är inkluderad i dennes utbildning. Lägenheten har tidigare varit upplåten i två omgångar. Sökanden har försökt få praktik i närheten av
prövningslägenheten men har inte fått någon, praktiken är ett obligatoriskt moment i utbildningen.
Hyresvärden motsätter sig att upplåtelsen skall förlängas och anför i huvudsak att praktik varken är studier eller arbete på annan ort. Värden menar vidare att sökanden har tagit ut oskäligt hög hyra under den tid då lägenheten varit uthyrd.
Förstahandshyresgästen betalar 2977 kr och andrahandshyresgästen betalar 4500 kr i månaden, vilket hyresvärden aldrig informerades om då denne lämnade tillstånd för upplåtelsen. Värden anser att detta är bedrägligt och menar att sökanden skall avflytta från lägenheten omedelbart.
Sökanden genmäler huruvida denne har tagit ut någon ockerhyra eller ej inte är relevant för ärendet, för övrigt förnekar hon att så är fallet. Sökanden menar att p-plats, bredband och möbler med mera är inkluderat i hyran. Sökanden förnekar även att denne har lämnat oriktiga uppgifter till hyresvärden.
Enligt hyresnämnden så bedriver sökanden studier i den meningen som avser av JB 12 kap. 40§. Hyresnämnden anser att sökanden har beaktansvärda skäl till förlängning av upplåtelsen. De omständigheter som hyresvärden har tagit upp i ärendet är inte av relevans vid frågan av ärendet, hyresvärden har då ingen befogad anledning att neka till förlängningen.
Ansökan bifalls.
6.4 Arbete på annan ort
Ä rende nr 581-11, Umeå.
Sökanden arbetar tillfälligt i Svappavaara och har arbete där i högst 4 månader till. Han har fått lägenheten uthyrd i 6 månader men vill nu hyra ut den en omgång till.
12
Kiruna. Hyresvärden påpekar att det är pendlingsavstånd och att sökanden har blivit informerad om att hyresvärden endast ger samtycke till 6 månader vid provanställning. Sökanden betonar att det inte är en provanställning han har utan praktikplats, och att han inte har råd att pendla.
Hyresnämnden menar att det ligger inom pendlingsavstånd som inte är att betrakta som oskäliga, hyresnämnden menar vidare att sökandens återflyttningsplaner är allt för svaga. Sökanden har inte beaktansvärda skäl till andrahandsupplåtelsen.
Ansökan bifalls ej.
Ä rende nr 278-10,Umeå
Sökanden har fått anställning utomlands och vill upplåta sin lägenhet i andrahand mellan den 1 maj 2010 - 31 mars 2011. För att styrka detta har sökanden lämnat in ett intyg från sin arbetsgivare. Hyresvärden säger att hon inte vill godkänna
andrahandsupplåtelsen utan låter hyresnämnden göra detta. Hyresvärden menar att sökandens skäl inte är beaktansvärda. Hyresvärden säger vidare att om hyresnämnden skulle bifalla ansökan undrar denna vilka rättigheter hyresvärden har till sina
fastigheter, men säger vidare skulle hyresnämnden bifalla ansökan vill hyresvärden förena detta med fyra villkor.
‐ Hyrestiden max 1 år.
‐ Hyran betalas av förstahandshyresgästen.
‐ Hyresvärden skall kunna nå sökande hela året på telefon. ‐ Sökanden sköter alla kontakter med andrahandshyresgästen.
Sökanden har åberopat som beaktansvärda skäl tillfälligt arbete på annan ort, sökanden kan styrka anställningen. Hyresvärden har inte anfört någon omständighet som ger anledning till antagandet att det skulle föreligga någon befogad anledning att inte ge samtycke. Parterna är överens om att beslutet om tillstånd förenas med fyra villkor. Ansökan bifalls.
Ä rende nr 193-08,Umeå
Sökanden har fått provanställning i Norge på 3 månader, därefter hoppas sökanden att få ytterligare 3 månaders förlängning. Under denna tid vill sökanden upplåta lägenheten i andrahand till sin son under totalt 6 månader. Hyresvärden redogör att det har
förekommit störningar från lägenheten där grannar har klagat, ett fönster slogs även in. Sökanden försvarar sig genom att berätta att det var en oinbjuden gäst som blev avvisad, vidare säger sökanden att rutan är betald. Hyresvärden kan acceptera
andrahandsupplåtelsen om villkoren följs, de framhåller vidare att det är förstahandshyresgästen som är ansvarig för lägenheten.
Hyresnämnden lämnar godkännande till upplåtelsen under den 1 april- 30 september 2008. De villkor som förenas med upplåtelsen är att sökanden lämnar in arbetsintyget och den borgensförbindelse som gäller för att förstahandshyresgästens förpliktelser skall gälla även under tiden för upplåtelsen.
Ansökan bifalls.
Ä rende nr 613-08, Umeå.
13
tillfälligt arbete på annan ort. Sökanden uppger vidare att efter dessa 6 månader kommer hon att flytta tillbaka då hennes tjänsteledighet löper ut på hennes ordinarie arbete. Hyresvärden anför att under tiden då hon upplåtit lägenheten till sin son har hyran varit försenad vid 2 tillfällen vilket hyresvärden ser allvarligt på och hänvisar till hyreslagens 20§ tredje stycket. Sökanden tillägger att vid ett tillfälle blev hyran försenad p.g.a. att försäkringskassan var försenad med deras utbetalning. Vidare säger hyresvärden att de kan gå med på en förlängning på upplåtelsen men att det stora problemet är hur
hyresvärden ska kunna veta att hyrorna betalas in i tid.
Hyresnämnden lämnar tillstånd till ansökan, förlängning av det sålunda begränsade tillståndet kan inte påräknas. Vidare anför hyresnämnden att upplåtelsen förenas med villkor att förstahandshyresgästen tar sitt ansvar för att varje månadshyra inkommer i rätt tid.
Ansökan bifalls.
Ä rende nr 829-10, Umeå
Sökanden vill upplåta sin lägenhet i andrahand för att sökanden har fått tillfälligt arbete i Lettland, upplåtelsen skall vara från den 1 januari till 31 december. Hyresvärden har full förståelse för hyresgästens önskemål om att hyra ut lägenheten för jobb utomlands, dock känner sig hyresvärden tveksam till den tilltänkte andrahandshyresgästen och därför vill inte hyresvärden ge samtycke. Anledningen till att hyresvärden är tveksam angående den tilltänkte hyresgästen är för att det inte finns några referenser till denne. Sökanden åberopar arbeta utomlands/tillfälligt arbete på annan ort som beaktansvärda skäl för andrahandsupplåtelsen. Hyresvärden har inte kunnat styrka att han har någon befogad anledning att neka samtycke.
Hyresvärdens grund till att neka samtycke var för att han är osäker på
andrahandshyresgästen som saknar referenser utom dennes fader som går i god för honom.
Hyresvärden vill att nämnden ska pröva om brist på objektiva referenser kan vara grund för nekande. Hyresnämnden anser emellertid inte att brist på objektiva referenser räknas som befogad anledning att neka samtycke.
Ansökan bifalls.
Ä rende nr 685-11, Umeå.
Sökanden har tidigare fått tillstånd till andrahandsupplåtelse för 11 månader. Sökanden har ett tidsbestämt anställningsavtal för utlandstjänstgöring som gäller i 6 månader. Han har då ett beaktansvärt skäl för andrahandsupplåtelse och hyresvärden har inte befogad anledning att neka samtycke till detta. Sökanden har inte fått svar på den nya skriftliga begäran om samtycke till en fortsatt andrahandsuthyrning av hyresvärden. Det är den nuvarande andrahandshyresgästen som skulle fortsätta hyra lägenheten, några omständigheter har inte framkommit som försenade hyresinbetalningar eller störningar. Då sökanden kunde styrka att han har fått förlängning på sitt redan befintliga
anställningsavtal så anser hyresnämnden att sökanden har beaktansvärda skäl till
förlängningen. Och hyresvärden kunde då inte styrka att han hade befogad anledning till att inte ge samtycke till upplåtelsen.
14
Ä rende nr 520-10, Umeå
Sökanden har fått en projektanställning på 4 månader i Stockholm samt att hon efter att anställningen gått ut kommer stanna kvar för att studera under ytterligare 2 månader. Hyresvärden nekar till samtycke och säger att hon får bestämma sig i vilken stad hon vill bo i. Hyresvärden menar att eftersom hyresgästen redan har hyrt ut lägenheten tidigare under 6 månader till samma hyresgäst så ska hon inte få hyra ut den under ytterligare 6 månader. Hyresnämnden konstaterar att hyresvärden inte har åberopat någon anledning att vägra samtycke, samt att sökanden har beaktansvärda skäl till upplåtelsen.
Ansökan bifalls.
Ä rende nr 3147-11, Göteborg.
Sökanden vill upplåta sin lägenhet i andrahand under 4 år p.g.a. arbete på annan ort. Sökanden har avsikt att återvända till lägenheten då denna tid har löpt ut och börja arbeta i Göteborgsområdet. Sökanden menar vidare att hyresvärden inte har någon befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen.
Hyresvärden medger att arbete på annan ort är att betrakta som beaktansvärda skäl för hyresgästen, men hyresvärden motsätter sig hyrestiden och framhåller att hyresvärden inte tillåter andrahandsupplåtelse under mer än max tre år.
Hyresnämnden menar att arbete på annan ort anses vara sakligt skäl för att hyra ut i andrahand, men den tid som sökanden söker för överstiger dock vad som normalt brukar godtas. Praxis vid arbete på annan ort är att tillståndet begränsas till ett år, sökanden har dock möjlighet att ansöka om ett nytt tillstånd när tiden för det gamla har löpt ut. Hyresnämnden ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall och ändrar upplåtelsetiden till ett år.
Ansökan bifalls.
Ä rende nr 4866-07, Göteborg.
Sökanden, som är verksam inom försvarsmakten, vill upplåta sin lägenhet p.g.a. att det är arbetsbrist på prövningsorten. Lägenheten har varit uthyrd vid ett tidigare tillfälle med hyresvärdens samtycke för arbete på annan ort.
Sökanden har nu blivit stationerad i Afghanistan för ett tillfälligt kontorsarbete och vill därför få tillstånd att hyra ut lägenheten ytterligare under ett år. Sökanden har för avsikt att återvända till lägenheten då tiden löpt ut.
15
Ä rende nr 2958-12, Göteborg.
Sökanden har fått tillåtelse till upplåtelse av lägenheten i totalt 2 år tidigare p.g.a. studier på annan ort. Nu vill sökande upplåta lägenheten ytterligare 3 år för arbete på annan ort.
Den sökanden har fått en tidsbegränsad anställning i Kina som engelsklärare, han har tänkt att han skall arbeta i Kina ytterligare två år för att arbeta ihop erfarenhet. Han har sedan tänkt återvända till Göteborg när hans anställning löpt ut i Kina och söka jobb på någon skola i Göteborgsområdet.
Hyresvärden har motsatt sig denna upplåtelse då han inte anser att den sökanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, vidare framhåller även hyresvärden att han
godkänner max totalt 3 år för andrahandsupplåtelse. Hyresvärden framlägger att under de år som sökanden skall vara borta så kan denna ställa sig i kö och få ihop så mycket tid så han kommer kunna bli erbjuden en ny lägenhet.
Hyresnämnden meddelar att då sökanden redan har fått tillstånd till upplåtelse vid två separata tillfällen och den totala tiden för upplåtelsen har uppkommit till två år. Hyresnämnden tillägger att om lägenheten redan varit uthyrd under längre tid så krävs det starkare skäl för att få lägenheten upplåten ytterligare tid. Hade man betraktat jobbet i Kina som en längre utbildning hade det varit mer troligt att hyresnämnden hade
godtagit sökandens krav på upplåtelsen, men i detta fall då det gäller arbete så anser inte hyresnämnden att sökanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen.
Ansökan bifalls ej.
7. Analys
För att anses ha beaktansvärda skäl till att upplåta sin lägenhet i andrahand räcker det inte med att bara hänvisa till JB12 kap. 40§ och de rekvisit som framgår, det har även gjorts gällande att det krävs ytterligare någon omständighet. Som alltid inom juridiken så finns det flera förhållanden att ta hänsyn till än vad som framkommer av paragrafen. Anledningen till detta är att saker och ting inte är svart eller vitt.
Lagändringarna 2008 gjorde det möjligt att kunna ansöka om upplåtelse för längre
utlandsvistelse, nämnderna var dock inte helt med på att man skulle lägga till
utlandsvistelse. Göteborgs hyresnämnd menade att det skulle vara svårkontrollerat om man skulle godta utlandsresa som anledning. Det gensvar nämnden fick från regeringen var att om inte sökande kan styrka sin resa så skulle heller inte ansökan bifallas. Då detta är en relativt ny lagändring fick jag bara tag på ett fall, fall 591-11, där sökanden skulle iväg på en resa under 4 månader. I förarbetena har man sagt att en utlandsresa måste vara under minst några månader, man har dock inte angett något exakt antal månader som krävs då det alltid görs en subjektiv bedömning vid varje enskilt fall. Beaktansvärda skäl:
16
Särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden är ett av de
vanligaste skälen till varför folk ansöker om andrahandsupplåtelse. Att provbo med sin respektive är ett vanligt skäl. Vad jag har fått ut av de beslut som jag funnit om
provboende är spretigt, huvudregeln är att man inte får ha bott tillsammans med
personen som sökande skall provbo med. I fallet 468-06 där är en kvinna vill upplåta en lägenhet till sin dotter för att provbo med en man som hon tidigare varit gift med i 13 år, hyresvärden menar att sökande inte har beaktansvärda skäl för upplåtelsen.
Hyresnämnden menar dock att eftersom det var över 13 år sedan de var gifta skulle detta jämställas med särskilda familjeförhållanden och den sökandens situation i sådana fall är förenlig med de krav som lagen ställer på beaktansvärda skäl. I ärendet 618-08 ville sökanden förlänga sin upplåtelse med ytterligare 1 år trots att dennes lägenhet i Göteborg redan varit upplåten i 2 års tid. Sökandens anledning till att förlänga
upplåtelsen var att dennes arbetssituation inte var helt säker på nuvarande boendeort på Gotland. Lägenheten i fråga var en liten tvåa och hyresvärden menar att det inte var troligt att sökanden skulle flytta tillbaka då den var för liten för en hel familj att bo i. Det hyresnämnden lade fram i detta fall var att sökandens skäl inte var tillräckligt starkt för att få en förlängning eftersom sökanden har haft två år på sig att sätta sig in i
arbetssituationen på den nya bostadsorten.
Eftersom lägenheten redan varit upplåten så måste sökanden ha starkare skäl för att få tillstånd till upplåtelsen. I fall 3659-08 ville sökanden upplåta sin lägenhet för att provbo med sin flickvän, som sökanden dessutom har ett barn tillsammans med. Sökanden bor redan hos sin flickvän den största delen av tiden och sover endast någon natt per vecka i prövningslägenheten. Hyresnämnden ansåg att det inte kunde räknas som att provbo då sökanden redan bor med sin flickvän större delen av tiden.
Hyresnämnden har i fall 422-12 ansett en familj är en enhet. När den sökandens sambo som inte stod med på hyreskontraktet, fick en tillfällig anställning i Norge blev de godkända att upplåta den sökandens lägenhet så att hela familjen kunde flytta med till Norge.
Beaktansvärda skäl
‐ För att provbo med sin sambo är huvudregeln att man inte skall ha bott tillsammans tidigare.
- Undantaget enligt fall 468-06 var att det ansågs vara skäligt att tillåta provboende då det tidigare gifta paret bott isär i 13 åren.
‐ Upplåtelsen tidsbegränsas.
Studier på annan ort har innan lagändringarna 2008 jämställts med arbete på annan ort.
Regeringen ansåg att eftersom det var så välkänt i praxis skulle man klargöra det genom att lägga till det i lagtexten. För att studier ska utgöra grund för beaktansvärda skäl så ska studierna inte finnas inom pendlingsavstånd, hyresnämnden lämnar i huvudfallet endast tillstånd till upplåtelse under ett års tid åt gången. I fall 918-10 ville sökanden upplåta sin lägenhet i Umeå för studier i Stockholm under 6 månaders tid. Sökanden hade redan tagit en examen men vill göra sig mer konkurrenskraftig och ville därför komplettera sin utbildning med ytterligare några kurser. Hyresvärden motsatte sig denna upplåtelse då värden menade att det fanns likvärdiga kurser i Umeå och hävdade att sökande inte hade några beaktansvärda skäl till upplåtelsen.
17
menade hyresnämnden att hyresvärden skäl till att neka samtycke bara för att kurserna fanns på orten inte var befogad anledning att neka till samtycke. I fall 2047-10 ansökte hyresgästen om förlängning på upplåtelsen för praktik, detta motsatte sig hyresvärden och menade att det inte kunde räknas som studie på annan ort. Hyresnämnden menade dock att då praktiken var inkluderad i dennes utbildning skulle detta visst anses som beaktansvärda skäl enligt studier på annan ort. Hyresvärden menade vidare att sökanden hade tagit ut överhyra på lägenheten under tiden den tidigare varit upplåten. Till detta svarade hyresnämnden att det inte var en befogad anledning för hyresvärden att neka samtycke. Det som står självklart är att sökanden måste ha någon anknytning till prövningslägenheten, upplåter man lägenheten skall det göras troligt att man kommer att flytta tillbaka till lägenheten ifråga.
Beaktansvärda skäl:
‐ Studierna skall inte vara inom pendlingsavstånd.
‐ Likvärdiga eller samma kurser som finns på den aktuella orten är inte tillräckliga skäl att neka till upplåtelsen.
‐ Upplåtelse beviljas max 1 år åt gången.
Tillfälligt arbete på annan ort var den vanligaste anledningen för att ansöka om
upplåtelse av de beslut som jag fått ta del av. Jag kunde se en klar skillnad mellan Umeå och Göteborg då det var en markant del av fallen ifrån Umeå som handlade om arbete på annan ort. Anledningen till detta kan vara att det är brist på arbetstillfällen på de mindre orterna uppe i landet. I fall 581-11 ville sökanden få förlängning på sin andrahandsupplåtelse på grund av förlängning på befintlig praktikplats. Hyresvärden jämställer praktikplats med provanställning och vill inte ge samtycke till ytterligare 6 månaders upplåtelse. Prövningslägenheten är belägen i Kiruna och praktikplatsen är i Svappavaara. Avståndet där emellan är 4.5 mil. Sökande har även sagt att om denne får anställning i Svappavaara så kommer sökande inte att återvända till Kiruna efter att de 6 månaderna har löpt ut. Hyresnämnden lade ingen vikt på om det var fråga om
provanställning eller praktikplats, de menade att 4.5 mil är inom vad som anses vara skäligt pendlingsavstånd.
Enligt tidigare praxis har man sagt att upp till 10 mil enkelresa är vad man får tåla. Då sökanden sade att denne inte hade några planer att återvända till Kiruna om denne fick anställning i Svappavaara ansåg inte heller hyresnämnden att sökanden hade tillräckligt starka skäl att behålla lägenheten. En upplåtelse kan förenas med villkor från
hyresvärdens sida som framgår av JB 12 kap. 40§ sista stycket. I fall 278-10 framgår det att sökanden har fått en anställning utomlands och vill därför upplåta sin lägenhet under ca 1 års tid. Hyresvärden vill inte lämna samtycke utan vill istället att
hyresnämnden skall ta ett beslut i frågan. Hyresvärden tillägger att om hyresnämnden vidare finner att sökanden har beaktansvärda skäl till upplåtelsen så skall detta beslut förenas med 4 villkor vilka egentligen redan var självklara.
Beaktansvärda skäl
‐ Det tillfälliga arbetet skall inte vara inom pendlingsavstånd med vilket menas att det är max 10 mil enkel resa.
18
‐ Sökanden måste ha någon fortsatt anknytning till lägenheten samt att sökanden måste ha för avsikt att återvända.
‐ Upplåtelsetiden begränsas nästan alltid till 1 år.
Befogad anledning
Andrahandsupplåtelse är något som hyresvärdar verkar tycka är en aning skrämmande. På grund av detta känns det som att vissa hyresvärdar sätter system i att neka för nekandet skull, detta beror troligen på att de inte är insatta i vad det innebär.
Förstahandshyresgästens ansvar för lägenheten förblir detsamma även om lägenheten är upplåten i andrahand. Så som jag ser det krävs det att en hyresvärd måste kunna visa att förstahandshyresgästen inte kommer att återvända till lägenheten för att kunna neka till samtycke. Det som har framgått som ett återkommande skäl för att neka till
andrahandsupplåtelse är att hyresvärdarna försöker påvisa att den tilltänkta
andrahandshyresgästen inte är ekonomiskt kapabel att betala hyran, men detta får då inget gehör från hyresnämndens sida då de gör klart för hyresvärden att
förstahandshyresgästens ansvar kvarstår oförändrat. Så som det framgår av texten ovan krävs det att om hyresvärden ska ha någon befogad anledning att neka måste den tilltänkte andrahandshyresgästen vara känd för att vara stökig eller ha ett störande beteende. I fall 829-10 godkänner inte hyresvärden till upplåtelsen på grund av brist på objektiva referenser, men detta godtar emellertid inte hyresnämnden som en grund för att neka till samtycke. När jag har gått igenom alla beslut så tycker jag mig se att nämnden oftast går på hyresgästens linje och beviljar andrahandsupplåtelsen. En anledning som jag kan se till detta är att man vill att människor skall kunna utvecklas. Det anses nästan vara en självklarhet att kunna åka iväg för att studera eller att arbeta, dock så har man valt att lagstifta att det skall vara inom en begränsad tid och detta är för att tillgodose även hyresvärdarnas behov.
19
8. Avslutande synpunkter
Det som har framgått under arbetets gång är att den enda egentliga anledningen som hyresvärden har för att neka samtycke är om sökandens tilltänkta hyresgäst är känd för att vara ”stökig”. Av de fall som jag har fått ta del av har inget av dem fallit på vad hyresvärden har yrkat, utan istället fallit på grund av brist på beaktansvärda skäl från hyresgästen. Det är andrahandshyresgästens förmåga att fullgöra vårdnadsplikten som är främsta frågan, det bör därför åligga hyresgästen att skaffa tillförlitliga upplysningar härom. För att få tillstånd till andrahandsupplåtelse anser jag att det är den sökandens skäl som är av största tyngd. Efter ändringarna som gjorde att hyresnämnden ska tidsbegränsa upplåtelsen har gjort det lättare för nämnden att tillåta upplåtelse, det är troligen för att det är mindre inskränkande då tiden begränsas.
20
9. Källförteckning
Kommittébetänkanden
SOU 1966: 14 Ny hyreslagstiftning, Betänkande avgivet av hyreslagstiftningssakkunniga.
SOU 1991:86 Ny hyreslag, Delbetänkande av 1989 års hyreslagskommitté.
SOU 1999:15 Nytt system för prövning av hyres - och arrendemål.
Propositioner
Prop. 1967:141 Förslag angående ändringar i vissa delar om nyttjanderätten till fast egendom, m.m. Prop. 1968:91 Ny hyreslagstiftning
Prop. 1997/98:46 Ändringar i hyreslagen m.m.
Prop. 2008/09:27 Ökande möjligheter till andrahandsuthyrning
Litterateur
Leif Holmqvist, Hyreslagen - En kommentar. 2009 nionde upplagan Nordstedts Juridik. ISNB 9139110931
Charlotte Andersson, Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning – Hyresnämndens praxis, 2008 andra upplagan, Nordstedts Juridik.
ISBN 978-91-39-10949-5
Folke Grauers, Nyttjanderätt : hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, 2010 upplaga tretton, Studentlitteratur.
IBN 9154401208
Rättsfallsregister
Nytt juridiskt arkiv
1999 s210
Övriga citerade källor
http://www.hyresnamnden.se/Om-oss/Var-finns-hyresnamnden/
