07.2 Överenskommelse avseende planläggning Traversen 11 och 12 mfl

(1)

KS 2008/744

Överenskommelse avseende planläggning av fastigheterna Traversen 11 och Traversen 12, samt del av Tureberg 28:67, Turebergs allé, Sollentuna

1. Parter

Sollentuna kommun, 191 86 Sollentuna, nedan kallad Kommunen, och Aktiebolaget Grundstenen 132667, org.nr. 556828-8392, nedan kallad Fastighetsägaren.

2. Syfte

Reglera villkoren dels för ett detaljplanearbete som syftar till att inom det Område som avgränsats med en blå linje på bilaga 1 pröva möjligheten till utbyggnad av Turebergs allé med anslutande bebyggelse i form av stadskvarter med bostäder och verksamheter, samt dels för kommande gatukostnadsersättning.

3. Detaljplanearbete

Kommunen förbinder sig att, i samråd med fastighetsägaren eller dennes ombud, dels upprätta ett förslag till detaljplan som omfattar Området, dels föra Detaljplanen till behörigt organ inom Kommunen för antagandeprövning.

Fastighetsägaren tillhandahåller på sin bekostnad alla för detaljplanarbetet nödvändiga

utredningar och annat underlag så som skisser för bebyggelse, planillustrationer, risk-, trafik-, buller- och parkeringsutredningar o.s.v.

Detaljplaneläggningen för Traversen 11 och 12 skall bedrivas i enlighet med

kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskott beslut 2010-12-06 och kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskotts beslut 2014-01-14. (Bilaga 2 och 3.)

Fastighetsägaren svarar för alla sina utlägg för konsulter anlitade med avseende på detaljplane- och utredningsarbetet.

I det fall Fastighetsägaren vill avbryta detaljplanearbetet skall detta meddelas Kommunen skriftligt. Kommunens kostnader för nedlagt arbete fram till avbrottet skall ersättas av Fastighetsägaren.

4. Tidsplan för detaljplanearbetet

Strävan skall vara att Detaljplanearbetet bedrivs i en takt som innebär att Detaljplanen kan bli föremål för samråd senast under kvartal 3 2016 och granskning senast under kvartal 1 2017.

5. Ersättning

Kommunens detaljplanearbete utförs mot en ersättning motsvarande Kommunens kostnad baserat på rörligt arvode, nedlagd tid samt utlägg. (2015 är timarvodet 1 001 kronor.) Ersättningen skall erläggas mot faktura kvartalsvis i efterskott. I det fall ersättningen för ett kvartal överskrider 200 000 kronor ska parterna vara överens om beloppet före fakturering.

Dnr 2008/744 KS.251

(2)

KS 2008/744

/

Överenskommelse avseende planläggning av fastigheterna Traversen 11 och Traversen 12, samt del av Tureberg 28:67, Turebergs allé, Sollentuna

6.

Genomförandefrågor och Gatukostnadsersättning

Innan Detaljplanen förs till behörigt organ för antagandeprövning skall de genomförandeavtal träffas som Kommunen finner nödvändiga.

Kommande genomförandeavtal syftar till att reglera frågeställningar som krävs för genomförandet av detaljplanen bl.a. markregleringar, utbyggnad allmän plats, gatukostnadsersättning.

Med utgångspunkt från bilagda beslut (bilaga 2 och 3) är avsikten att fastighetsägaren ska erlägga gatukostnadsersättning om 7 500 000 kronor för utbyggnaden av Turebergs allé, tvärgata från Turebergs allé till Industrivägen (Gullvivevägen) samt åtgärder på Industrivägen inom och i direkt anslutning Traversen 11 och 12.

Ersättningen bedöms motsvara 75 % av den kommande kostnaden för utbyggnaden av Turebergs allé samt 100 % av den kommande kostnaden för utbyggnaden på Gullvivevägen samt Industrivägen. Ersättningens storlek enligt föregående stycke påverkas inte av om dess andel av de verkliga kostnaderna visar sig avvika från bedömningen i föregående mening.

Gatukostnadsersättningen förutsätter då att mark för allmän plats enligt detaljplanen överlåts utan ersättning och att den marken är sanerad i erforderlig omfattning.

Ersättningen enligt ovan är angiven i prisnivå mars 2015 (basmånaden). Ersättningen ska justeras med den procentuella förändringen i KPI mellan basmånaden och vid

faktureringstidpunkten senast publicerade KPI.

Gatukostnadsersättning erläggs med stöd av reglerna i Plan- och bygglagen. Någon annan exploateringsersättning kan kommunen inte ta ut.

Denna överenskommelse blir gällande endast under förutsättning att den godkänns av behörigt organ i kommunen samt att Fastighetsägaren undertecknar densamma senast 2015-08-31 och är gällande under förutsättning att fastighetsägaren erlägger ersättning för Kommunens detaljplanearbete enligt punkt 5.

I det fall ersättning inte erläggs i enlighet med punkt 5 avbryter Kommunen detaljplanearbetet tills ersättning erlagts.

Skulle Detaljplanen ej ha antagits senast 2017-07-31 avser parterna att träffa en ny överenskommelse.

7. Överlåtelse

Fastighetsägaren har ej rätt att utan Kommunens skriftliga medgivande överlåta förpliktelserna enligt denna överenskommelse på annan än helägt dotterbolag.

8.

Giltighet

Dnr 2008/744 KS.251

(3)

KS 2008/744

Överenskommelse avseende planläggning av fastigheterna Traversen 11 och Traversen 12, samt del av Tureberg 28:67, Turebergs allé, Sollentuna

Denna överenskommelse har upprättats i två exemplar, varav parterna tagit var sitt.

Sollentuna 2015 . . ( . . . j | .. .2015

Sollentuna kommun Aktiebolaget Grundstenen 132667

Bilaga 1 Avgränsning av planområdet

Bilaga 2 Kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskotts beslut 2010-12-06.

Bilaga 3 Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskotts beslut 2014-01-14 J

Dnr 2008/744 KS.251

(4)

(5)

(6)

(7)

SOLLENTUNA KOMMUN

Sammanträdes- Kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskott protokoll

Sammanträdesdatum 2010-12-06

Sidan 8 av 27

§ 237/2010 Dnr 2003/532 KS.203

Uppdrag att ändra detaljplanen för fastigheterna Traversen 11,12,14 och 15, Tureberg

I ärendet föreligger tjänsteutlåtande 2010-11-22 från kommunledningskontoret.

Sammanfattning

Syftet med planläggningen är att ändra tillåten markanvändning från industri till bostäder, kontor och handel. Även förskolor ska tillåtas där det är

möjligt. Planen ska också skapa möjlighet att fullfölja utbyggnaden av Turebergs allé genom kvarteret.

Idag finns industri- och lagerbyggnader inom planområdet. I byggnaderna bedrivs bl a grossistförsäljning av byggmaterial. Inom området finns även rör- och verkstadsföretag. Väster om planområdet finns villabebyggelse, i norr ligger köpcentrum Stinsen, och i öster gränsar området mot järnvägen.

Söder om planområdet finns antagna detaljplaner för ny bostadsbebyggelse, som den planerade bebyggelsen ska ansluta till.

Den nya bebyggelsen ska placeras och utformas så att Turebergs allé kan dras genom kvarteret, och att ett attraktivt gaturum kan skapas. I botten- våningarna mot allén ska det finnas lokaler för butiker, caféer m m för att skapa förutsättningar för en levande gatumiljö. Närmast söder om Stinsen ska planen inrymma ett torg, eller annan platsbildning. I programarbetet ska det även prövas om en ny byggnad kan placeras vid torget.

Närmast villorna i väster ska bebyggelsens skala och utformning anpassas till villabebyggelsen, medan högre byggnader ska tillåtas närmast järnvägen.

Hushöjder preciseras efter närmare studier under program- och planarbetet.

Bebyggelsen ska utformas variationsrikt, och mot järnvägen på ett sätt som tonar ned de stora byggnadsvolymerna.

Bebyggelsen ska utformas med stora, gröna terrasser mot väster och söder.

Bebyggelsen terrasseras så att den lägsta bebyggelsen finns i sydväst, och den högsta i nordost. Terrasser ska finnas även på låg höjd och de ska utformas så att grönskan blir synlig även från marknivå, och mot allén.

Utiymme ska reserveras för en eventuell framtida spårväg mellan

bebyggelsen och järnvägen. Under planarbetet ska utredas och bestämmas om lämpligt avstånd mellan bebyggelsen och järnvägen m h t risker från transporter av farligt gods, och eventuella planer på ytterligare järnvägsspår.

Bebyggelsen ska utformas med särskild hänsyn till buller från järnvägen och Turebergs allé.

(8)

(9)

SOLLENTUNA KOMMUN

Sammanträdes- Kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskott protokoll

Sidan 9 av 27

Innan detaljplanearbetet påbörjas skall överenskommelse om planläggning, som bl a reglerar plankostnaderna, träffas med ägaren till Traversen 11 och 12.

Plan- och fastighetsutskottets beslut

• Plan- och fastighetsutskottet uppdrar till kommunledningskontoret att påbörja detaljplanearbete ror fastigheterna Traversen 11, 12, 14 och 15 i Tureberg.

Beslutsexpediering:

Akt

Planarkitekt Mats Lindström

(10)

(11)

Tjänsteutlåtande

Mats Lindström Planarkitekt 08-579 21517

2010-11-22 Sidan 1 av 3

Dnr 2003/532 KS 203 Kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskott

Uppdrag att ändra detaljplanen för fastigheterna Traversen 11,12,14 och 15, Tureberg.

Förslag till beslut

Kommunledningskontoret föreslår att plan- och fastighetsutskottet beslutar följande:

• Plan- och fastighetsutskottet ger kommunledningskontoret i uppdrag att ändra detaljplanen för fastigheterna Traversen 11, 12, 14 och 15, Tureberg.

Bakgrund

I gällande översiktsplan (Kommunplanen) liksom i förslaget till ny översiktsplan är Turebergs allé med intilliggande bebyggelse en strategisk del för utvecklingen av centrala Sollentuna.

Hösten 2000 ägde ett programsamråd rum för Turebergs allé för att ligga till grund för det följande detaljplanearbetet för området. Efter ett uppdrag från den tidigare samhällsbyggnadsnämndens arbetsutskott från 2002

upprättades detaljplaner för fastigheterna söder om fastigheten Traversen 11 som ett led i att förverkliga allén. Dessa planer antogs under 2006.

Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet

Turebergshuset 191 86 08-579 210 00 08-35 02 90 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna

(12)

2010-11-22

Dnr 2003/532 KS 203 Sidan 2 av 3

Under arbetet med ovannämnda planer utarbetades ett gestaltningsprogram för hela Turebergs allé, som för sträckan genom Traversen 11 och 12 avviker från det ursprungliga detaljplaneprogrammet från år 2000.

Mot denna bakgrund finns det behov att förnya och förtydliga uppdraget att detaljplanelägga fastigheterna Traversen 11 och 12.

Sammanfattning

Syftet med planläggningen är att ändra tillåten markanvändning från industri till bostäder, kontor och handel. Även förskolor ska tillåtas där det är

möjligt. Planen ska också skapa möjlighet att fullfölja utbyggnaden av Turebergs allé genom kvarteret.

Idag finns industri- och lagerbyggnader inom planområdet. I byggnaderna bedrivs bl a grossistförsäljning av byggmaterial. Inom området finns även rör- och verkstadsföretag. Väster om planområdet finns villabebyggelse, i norr ligger köpcentrum Stinsen, och i öster gränsar området mot järnvägen.

Söder om planområdet finns antagna detaljplaner för ny bostadsbebyggelse, som den planerade bebyggelsen ska ansluta till.

Den nya bebyggelsen ska placeras och utformas så att Turebergs allé kan dras genom kvarteret, och att ett attraktivt gaturum kan skapas. I botten- våningarna mot allén ska det finnas lokaler för butiker, caféer m m för att skapa förutsättningar för en levande gatumiljö. Närmast söder om Stinsen ska planen inrymma ett torg, eller annan platsbildning. I programarbetet ska även prövas om en ny byggnad kan placeras vid torget.

(13)

2010-11-22

Dnr 2003/532 KS 203 Sidan 3 av 3

Exempel på utformning av bebyggelsen längs Turebergs Allé

Närmast villorna i väster ska bebyggelsens skala och utformning anpassas till villabebyggelsen, medan högre byggnader ska tillåtas närmast järnvägen.

Hushöjder preciseras efter närmare studier under program- och planarbetet.

Bebyggelsen ska utformas variationsrikt, och mot järnvägen på ett sätt som tonar ned de stora byggnadsvolymerna.

Bebyggelsen ska utformas med stora, gröna terrasser mot väster och söder.

Bebyggelsen terrasseras så att den lägsta bebyggelsen finns i sydväst, och den högsta i nordost. Terrasser ska finnas även på låg höjd och de ska utformas så att grönskan blir synlig även från marknivå, och mot allén.

Utrymme ska reserveras för en eventuell framtida spårväg mellan

bebyggelsen och järnvägen. Under planarbetet ska utredas och bestämmas om lämpligt avstånd mellan bebyggelsen och järnvägen m h t risker från transporter av farligt gods, och eventuella planer på ytterligare järnvägsspår.

Bebyggelsen ska utformas med särskild hänsyn till buller från järnvägen och Turebergs allé.

Innan detaljplanearbetet påbörjas skall överenskommelse om planläggning, som bl a reglerar plankostnaderna, träffas med ägaren till Traversen 11 och 12.

Kommunledningskontorets synpunkter

Mot bakgrund av ovanstående sammanfattning föreslår kommunledningskontoret att detaljplanearbete för fastigheterna Traversen 11, 12, 14 och 15 i Tureberg påbörjas.

Ulf Bergh Billy Holmberg Anders Hallmén Kommundirektör Stadsbyggnadschef Planeringschef

(14)

(15)

Sammanträdes- protokoll

Sidan 1 av 3

§12/2014 Dnr KS 2003/199-102 Diariekod: 251

Inriktningsbeslut avseende förberedande

genomförande för fastigheterna Traversen 11 och 12 samt del av Tureberg 28:67, Turebergs allé

I ärendet föreligger tjänsteutlåtande 2013-11-03 från kommunledningskontoret.

Sammanfattning

Kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskott gav 2010-12-06, § 237, kommunledningskontoret i uppdrag att påbörja detaljplanearbete för fastigheterna Traversen 11, 12, 14 och 15 i Tureberg med syftet att ändra tillåten markanvändingen från industri till bostäder, kontor och handel samt skapa förutsättningar för att fullfölja utbyggnaden av Turebergs allé. För fastigheterna söder om planområdet är detaljplanerna redan ändrade, exploateringsavtal träffade och genomförandet av Turebergs allé inlett.

Principen i de ingångna exploateringsavtalen är att fastighetsägarna står för utbyggnaden av Turebergs allé och övriga allmänna gator i

överensstämmelse med detaljplanerna. Denna princip är dock svårare att fullfölja för Traversen 11 och 12, med hänsyn till att kvarteret är smalare (avståndet mellan järnvägen och Industrivägen är mindre) i norr än i söder.

Den innebär att i den norra delen av kvarteret tar kommande Turebergs allé allt större del av nuvarande kvartersmark i anspråk och byggrättens storlek i förhållande till kostnaderna för utbyggnaden av Turebergs allé med

intilliggande gator sjunker.

Mot denna bakgrund och att Turebergs allé har en större nytta än endast för fastigheterna inom kvarteret Traversen finns det skäl att se en del av

kostnaden för allén som en generalplanekostnad, dvs. att den inte helt täcks av gatukostnadsersättning. Resonemanget är analogt med det som förts för Frestavägen inom Väsjöområdet. I det fallet har det mot bakgrund av ett bredare allmänintresse inte ansetts skäligt att intilliggande exploateringar täcker hela kostnaden för utbygganden av vägen. Parallellt med att detaljplanen för Traversen 11 och 12 utarbetas fordras att förhandlingar genomförs med fastighetsägaren. Detta för att erforderliga avtal ska kunna tas upp för beslut i anslutning till att detaljplanen antas. Hur stor del av kostnaden för utbyggnaden av Turebergs allé med anslutande gator inom planområdet som gatukostnadsersättingen ska täcka ska grundas på ett likabehandlingsperspektiv. Resultatet bestäms av de förhandlingar som behöver föras och detaljplanens kommande utseende. Under

detaljplanearbetets gång kan fördjupade studier av de allmänna gatorna inklusive Turebergs allé komma att fordras.

Sign. Ordf. Justerare Exp. datum Sign.

(16)

SOLLENTUNA KOMMUN

Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott

Sammanträdes protokoll

Sidan 2 av 3

Överläggning

Maria Stockhaus (M) yrkar följande:

1. Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott ger

kommunledningskontoret i uppdrag att förbereda ett genomförande för fastigheterna Traversen 11 och 12 samt del av Tureberg 28:67 med den inriktning som framgår av tjänsteutlåtande daterat 2014-01-03, samt ta medel i anspråk ur exploateringsbudgeten.

(Inriktningsbeslut.)

kommunledningskontoret i uppdrag att genomföra de utredningar och avtalsförhandlingar med fastighetsägaren till Traversen 11 och

12 som fordras för det förberedande genomförandet för fastigheterna Traversen 11 och 12 samt del av Tureberg 28:67.

3. Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott kompletterar sitt uppdrag till kontoret, 2010-12-06, § 237, att påbörja

detaljplanearbete för fastigheterna Traversen 11, 12, 14 och 15 i Tureberg med syftet att ändra tillåten markanvändning att även innefatta skola.

Proposition

Ordföranden frågar om plan- och exploateringsutskottet bifaller yrkandet.

Plan- och exploateringsutskottet bifaller yrkandet.

Plan- och exploateringsutskottets beslut

3. Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott kompletterar sitt uppdrag till kontoret, 2010-12-06, § 237, att påbörja

detaljplanearbete för fastigheterna Traversen 11, 12, 14 och 15 i Tureberg med syftet att ändra tillåten markanvändning att även innefatta skola.

Sign. Ordf. Justerare Exp. datum Sign.

(17)

SOLLENTUNA KOMMUN

Sammanträdes-

Kommunstyrelsens plan- och protokoll exploateringsutskott

Sidan 3 av 3

Beslutsexpediering:

Akt

T.f. exploateringschef Lars Keski-Seppälä, Planenheten

Sign. Ordf. Justerare Exp. datum Sign.

(18)

(19)

S T ] SOLLENTUNA KOMMUN

K o m m u n l e d n i n g s k o n t o r e t

Lars Keski-Seppälä

2014-01-03 Sidan 1 av 2

Dnr KS 2003/199-102 Diariekod: 251

Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott

Inriktningsbeslut avseende förberedande

genomförande för fastigheterna Traversen 11 och 12 samt del av Tureberg 28:67, Turebergs allé

Förslag till beslut

Kommunledningskontoret föreslår kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott besluta följande:

Sammanfattning

Kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskott gav 2010-12-06, § 237, kommunledningskontoret i uppdrag att påbörja detaljplanearbete för fastigheterna Traversen 11, 12, 14 och 15 i Tureberg med syftet att ändra tillåten markanvändingen från industri till bostäder, kontor och handel samt skapa förutsättningar för att fullfölja utbyggnaden av Turebergs allé.

För fastigheterna söder om planområdet är detaljplanerna redan ändrade, exploateringsavtal träffade och genomförandet av Turebergs allé inlett.

/Wgränsning av det givna planuppdraget.

Besök Postadress Turebergshuset 191 86

Turebergs torg Sollentuna

Telefon växel 08-579 210 00

Fax reception 08-35 02 90

Internet

www.sollentuna.se

(20)

Tjänste utlåtande

2014-01-03

Dnr KS 2003/199-102 Sidan 2 av 2

Principen i de ingångna exploateringsavtalen är att fastighetsägarna står för utbyggnaden av Turebergs allé och övriga allmänna gator i

överensstämmelse med detaljplanerna. Denna princip är dock svårare att fullfölja för Traversen 11 och 12, med hänsyn till att kvarteret är smalare (avståndet mellan järnvägen och Industrivägen är mindre) i norr än i söder.

Den innebär att i den norra delen av kvarteret tar kommande Turebergs allé allt större del av nuvarande kvartersmark i anspråk och byggrättens storlek i förhållande till kostnaderna för utbyggnaden av Turebergs allé med

intilliggande gator sjunker.

Mot denna bakgrund och att Turebergs allé har en större nytta än endast för fastigheterna inom kvarteret Traversen finns det skäl att se en del av

kostnaden för allén som en generalplanekostnad, dvs. att den inte helt täcks av gatukostnadsersättning. Resonemanget är analogt med det som förts för Frestavägen inom Väsjöområdet. I det fallet har det mot bakgrund av ett bredare allmänintresse inte ansetts skäligt att intilliggande exploateringar täcker hela kostnaden för utbygganden av vägen.

Parallellt med att detaljplanen för Traversen 11 och 12 utarbetas fordras att förhandlingar genomförs med fastighetsägaren. Detta för att erforderliga avtal ska kunna tas upp för beslut i anslutning till att detaljplanen antas. Hur stor del av kostnaden för utbyggnaden av Turebergs allé med anslutande gator inom planområdet som gatukostnadsersättingen ska täcka ska grundas på ett likabehandlingsperspektiv. Resultatet bestäms av de förhandlingar som behöver föras och detaljplanens kommande utseende. Under

detaljplanearbetets gång kan fördjupade studier av de allmänna gatorna inklusive Turebergs allé komma att fordras.

Kommunledningskontorets synpunkter

Mot ovanstående bakgrund och överväganden föreslår kommunledningskontoret att kommunstyrelsens plan- och

exploateringsutskott ger kommunledningskontoret inriktningsbeslutet att förbereda ett genomförande för fastigheterna Traversen 11 och 12 samt del av Tureberg 28:67 med den inriktning som framgår av tjänsteutlåtande daterat 2014-01-03, samt ta medel i anspråk ur exploateringsbudgeten.

Härutöver föreslår kontoret att kommunstyrelsens plan- och

exploateringsutskott ger kommunledningskontoret uppdraget att genomföra de utredningar och avtalsförhandlingar som fordras för att fullfölja

inriktningsbeslutet.

Katarina Kämpe Christina Leifman Lars Keski-Seppälä Kommundirektör Stadsbyggnadschef Tf. Exploateringschef