RBF NORRKÖPINGSHUS NR 11 Org nr Årsredovisning. för räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2003

(1)

RBF NORRKÖPINGSHUS NR 11

Org nr 725000-3741

Årsredovisning

för räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2003

(2)

Innehåll

Förvaltningsberättelse 1-4

Resultaträkning 5

Balansräkning 6-7

Ansvarsförbindelser 7

Ställda panter 7

Noter med redovisningsprinciper och

bokslutskommentarer 8-14

Nyckeltal och diagram 15

Detta material är på uppdrag av styrelsen framtaget av

(3)

RBF NORRKÖPINGSHUS 11 Org nr 725000-3741

Förvaltningsberättelse

Styrelsen för Riksbyggens Bostadsrättsförening Norrköpingshus nr 11 för härmed avge redovisning för föreningens förvaltning för tiden 2003-01-01 till 2003-12-31, föreningens tjugosjunde verksamhetsår.

Styrelse, revisorer och övriga funktionärer

Ordinarie ledamöter

Knut Ekström (ordförande), Håkan Wahren (vice ordförande), Rose-Marie Karlsson (sekreterare), Lars-Johan Christiernin, Kenneth Carlsson (utsedd av Riksbyggen)

Styrelsesuppleanter

Jörgen Alvetoft, Bo Lennart Nilsson, Bo Redeborn och Harriet Lindgren (utsedd av Riksbyggen)

I tur att avgå

Ordinarie ledamöter: Knut Ekström och Håkan Wahren.

Styrelsesuppleant: Jörgen Alvetoft, samt ett fyllnadsval efter Bo Redeborn.

Ordinarie revisorer

KPMG och Björn Berglin

Revisorssuppleanter

KPMG och Vivian Sandman

Valberedning

Björn Sahlin och Thore Berggren Firmateckning

Föreningens firma tecknas av ordinarie styrelseledamöter i dess helhet eller av två i förening.

Fastigheter och lägenhet/lokaluppgifter

Föreningen äger fastigheten Pelikan 15 i Norrköpings kommun med 2 därpå uppförda byggnader med 65 lägenheter upplåtna med bostadsrätt och 15 lokaler med hyresrätt. Byggnaderna är uppförda 1903-1906 och 1938 och ombyggda 1979/1980. Total produktionskostnad för byggnader och mark uppgår till 29 234 tkr.

Byggnadernas adress är Knäppingsborgsgatan 9-11, Hospitalsgatan 12-14 i

Norrköping.

(4)

Föreningens fastigheter fördelar sig enligt nedan:

2 st 1 rum och kokskåp 6 st 1 rum och kokvrå 13 st 1 rum och kök 15 st 2 rum och kök 16 st 3 rum och kök 2 st 4 rum och kök 7 st 5 rum och kök 4 st 6 rum och kök

62 lägenheter är upplåtna med bostadsrätt och 3 lägenheter uthyres.

Total bostadsarea 5 986 kvm

Totalt finns 15 st lokaler. Av dessa är 2 st outhyrda den 31 december 2003.

Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos Östgöta Brandstodsbolag.

Förvaltning/organisationsanslutning

Riksbyggens kontor i Norrköping har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal. Föreningen är medlem i Riksbyggens Representantskap i Norrköping.

Underhåll Utfört underhåll

Föreningen har under verksamhetsåret utfört underhåll och reparationer för 1 226 tkr, varav 401 tkr avser löpande underhåll och 825 tkr avser planerat underhåll. Underhållskostnaderna specificeras i not 5 och not 6 till

resultaträkningen.

Underhållsplan och kommande års underhåll

Avsättning till underhållsfonden har skett med 500 tkr för verksamhetsåret vilket motsvarar 83 kr per kvm lägenhetsyta och år. Från föregående års resultat har överförts 200 tkr till reparationsfonden. Rekommenderad avsättning till

underhållsfonden är 400 tkr.

För verksamhetsåret 2004 pågår utredningar angående asfaltsbeläggning på innergården Hospitalsgatan 14 samt för gårdsmiljön Knäppingsborgsgatan 9 och 11.

Verksamhet Allmänt

Föreningen har under året hållit en ordinarie föreningsstämma den 2003-04-23.

Styrelsen har hållit 10 protokollförda sammanträden.

(5)

Föreningen har 86 st medlemmar.

Ekonomi

Föreningens likviditet är god. Likviditet är ett begrepp som anger föreningens förmåga att på kort sikt betala sina förfallna skulder. Relationen mellan

omsättningstillgångar och kortfristiga skulder och där nyckeltalet överstiger 100 är mycket bra. Föreningens likviditet detta verksamhetsår är 304 (f år 327).

Utfallet jämfört med budget för verksamhetsåret är ca 247 tkr sämre, beroende bl a ökade kostnader för el i och med byte av hyresgäst i affärslokal. Numer ingår

elkostnaden i hyran för lokalen.

Under det kommande året ska tre av föreningens lån omsättas i maj och i

september 2004. Den totala summan som skall omsättas är 1 502 tkr. Lånen finns i dag hos Stadshypotek och SBAB. För mer information se not nr 23.

Årsavgifter

Föreningen förändrade årsavgifterna senast den 1 januari 2003. Då skedde en mindre justering av årsavgifterna genom att kallhyran sänktes med ca 2,39% och värmeuttaget höjdes med 12,25 per kvm lägenhetsyta och år.

Efter att ha antagit budgeten för verksamhetsåret 2004 har styrelsen beslutat om en höjning av avgiften med 3,13% samt en höjning av värmeuttaget med ca 11 kr per kvadratmeter lägenhetsyta och år. Årsavgifterna utgår för närvarande i

genomsnitt med 600:95 per kvm lägenhetsyta och år och inkluderar värme med 97:85 per kvm.

Totalt har avgifterna under perioden 1 januari 1999 t.o.m. 31 december 2003 varit oförändrade.

Överlåtelser

Under verksamhetsåret har 6 st överlåtelser av bostadsrätter skett ( f år 4 st).

Nyckeltal

2003 2002 2001

Nettoomsättning 4 048 906 4 357 857 4 202 142 Fond för yttre

underhåll 2 568 396 2 693 752 2 166 017

Lån per kvm 2970 2971 3028

Avgiftsnivå 574 574 575

Balansomslutning 30 498 691 31 570 808 30 905 318

(6)

Förslag till disposition beträffande föreningens resultat

Styrelsen föreslår att årets underskott 181 600 kronor tillsammans med balanserat överskott 218 267 kronor , totalt 36 667 kronor balanseras i ny räkning.

Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande

resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

(7)

RBF NORRKÖPINGSH 11

Org nr 725000-3741

Resultaträkning

03-01-01 02-01-01

Belopp i kr Not 03-12-31 02-12-31

Rörelsens intäkter

Årsavgifter och hyror 1 3 869 355 4 357 857

Hyres- och avgiftsbortfall 2 - 13 404 - 34 948

Övriga avgifter 3 569 971 491 582

Övriga förvaltningsintäkter 4 30 376 53 483

4 456 298 4 867 974 Rörelsens kostnader

Reparationer 5 - 401 329 - 277 726

Underhåll 6 - 500 000 - 862 000

Fastighetsskatt - 228 030 - 217 940

Driftkostnader 7 -1 654 653 -1 467 336

Övriga kostnader 8 - 24 124 - 91 897

Personalkostnader 9 - 72 409 - 62 300

Avskrivningar av anläggningstillgångar 10 - 479 315 - 466 702

-3 359 859 -3 445 901

Rörelseresultat 1 096 439 1 422 074

Resultat från finansiella poster

Ränteintäkter 11 141 437 170 878

Räntekostnader 12 -1 419 476 -1 461 469

Resultat efter finansiella poster - 181 600 131 483

Årets resultat - 181 600 131 483

(8)

Org nr 725000-3741

Balansräkning

Belopp i kr Not 03-12-31 02-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar

Övriga Låneposter 13 159 046 176 646

159 046 176 646

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 14 25 232 832 25 694 547

Maskiner, inventarier, fastighetsinventarier 15 0 0

25 232 832 25 694 547 Finansiella anläggningstillgångar

Bostadsrätter 16 340 312 340 312

Långfristiga värdepappersinnehav 17 6 000 6 000

346 312 346 312

Summa anläggningstillgångar 25 738 190 26 217 505

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Avgifts- och hyresfordringar 12 162 0

Övriga fordringar 18 59 705 42 403

Förutbetalda kostn. och upplupna intäkter 19 185 927 193 824

257 794 236 227

Kortfristiga placeringar

Specialutlåning till Riksbyggen 3 750 000 4 100 000

3 750 000 4 100 000

Kassa och bank 20 752 707 1 017 076

Summa omsättningstillgångar 4 760 501 5 353 303

SUMMA TILLGÅNGAR 30 498 691 31 570 808

(9)

Org nr 725000-3741

Balansräkning

Belopp i kr Not 03-12-31 02-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 21

Bundet eget kapital

Insatser 3 172 806 3 172 806

3 172 806 3 172 806

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 218 267 286 784

Årets resultat - 181 600 131 483

36 667 418 267

Summa eget kapital 3 209 473 3 591 073

Avsättningar

Föreningens underhållsfond 22 2 568 396 2 693 752

2 568 396 2 693 752 Långfristiga skulder

Fastighetslån 23 23 152 847 23 650 217

23 152 847 23 650 217 Kortfristiga skulder

Fastighetslån 495 000 457 000

Leverantörsskulder 408 513 314 952

Skatteskulder 10 098 4 460

Medlemmarnas reparationsfond 50 101 54 087

Upplupna kostn. och förutbetalda intäkter 24 604 263 805 267 1 567 975 1 635 766

Summa skulder 27 289 218 27 979 735

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 498 691 31 570 808

Ansvarsförbindelser Inga Inga

Ställda panter

Ställda panter avser fastighetslån

Fastighetsinteckningar 27 982 800 27 982 800

(10)

Org nr 725000-3741

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer

03-12-31 02-12-31

Belopp i kr om inget annat anges

Följande avskrivningstider tillämpas:

Immateriella anläggningstillgångar

Underhållslånepost 17 år rak

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader 60 år

Standardförbättringar 30 år

Ombyggnad till Apotek 20 år rak

Not 1 Årsavgifter och hyror

Årsavgifter, bostäder 2 883 565 2 953 896

Hyror, bostäder 46 066 46 066

Hyror, lokaler 939 724 1 357 895

3 869 355 4 357 857 Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall

Hyres- och avgiftsbortfall, lokaler - 9 398 - 10 912

Rabatter - 4 006 - 24 036

- 13 404 - 34 948 Not 3 Övriga avgifter

Bränsleavgifter 569 971 491 582

Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd med undantag av att yttre underhållsfond redovisas som avsättning.

En äkta bostadsrättsförening beskattas enligt schablon som ett privatbostadsföretag vilket innebär att det ej finns någon skillnad mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar i underskottsavdrag redovisas endast i det mån det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott.

Värderingsprinciper m m

Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.

Fordringar

Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.

Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång.

(11)

Org nr 725000-3741

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer

03-12-31 02-12-31 Not 4 Övriga förvaltningsintäkter

Kabel-tv-avgifter 23 695 23 520

Lagsökning 4 840 1 645

Återvunna fordringar 1 841 28 318

30 376 53 483

Not 5 Reparationer

Bostäder 67 496 - 6 413

Lokaler, gemensamma utrymmen 67 478 89 021

VVS 19 545 12 674

Ventilation 20 225 15 797

Elinstallationer 11 191 3 626

Hissar 81 937 37 814

Huskropp 83 587 16 130

Gårdar och grönanläggningar 11 474 7 352

Tvättstugor 4 126 28 020

Tele/TV/Porttelefon 788 495

Övriga installationer 10 782 47 510

Självrisker 22 700 25 700

401 329 277 726

Not 6 Underhåll

Avsättning till underhållsfonden 500 000 862 000

Lokaler, gemensamma utrymmen 152 399 69 804

VVS 30 261 0

Huskropp 622 258 264 460

Tvättstugor 20 438 0

Avgår: uttag ur underhållsfonden - 825 356 - 334 264

500 000 862 000

Not 7 Driftkostnader

Fastighetsförsäkring 69 264 61 169

Arvode förvaltning, Riksbyggen 333 899 320 916

Kabel-TV 22 938 22 306

Juridiska kostnader 3 440 5 978

Arvode auktoriserad revisor 9 302 9 750

Möteskostnader 4 773 3 103

Övriga förvaltningskostnader 5 405 18

Obligatoriska besiktningar, serviceavtal 23 447 19 550

Bevakningskostnader 3 082 13 225

Snöröjning 750 4 875

Förbrukningsmateriel 4 854 10 207

Vatten 130 951 135 083

El 312 109 179 157

(12)

Org nr 725000-3741

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer

03-12-31 02-12-31 1 654 653 1 467 336 Not 8 Övriga kostnader

Lokaltillbehör bastu 4 000 0

Annonsering 0 2 758

Kreditupplysningar 713 119

Telefon 7 029 7 245

Medlems- och föreningsavgifter 3 100 3 100

Konsultarvoden 9 282 78 675

24 124 91 897

Not 9 Personalkostnader

Styrelsearvode 54 840 45 640

Föreningsvald revisor 1 600 2 800

Utbildning, förtroendevalda 625 469

Summa 57 065 48 909

Sociala kostnader 15 344 13 391

72 409 62 300

Not 10 Avskrivningar av anläggningstillgångar

Underhållslånepost 17 600 17 600

Byggnader 344 471 335 835

Standardförbättringar 117 244 113 267

479 315 466 702

Not 11 Ränteintäkter

Ränteintäkter avräkning med FSB 8 465 10 759

Ränteintäkter spec. utlån till RB 124 417 150 359

Avgifts- och hyresfordringar 2 493 2 184

Ränta garantikapital 600 0

Övrigt 5 462 7 576

141 437 170 878

FSB = Föreningssparbanken RB = Riksbyggen

Not 12 Räntekostnader

Räntekostnader, fastighetslån 1 419 331 1 461 279

Övriga finansiella kostnader 145 190

1 419 476 1 461 469 Not 13 Övriga Låneposter

Underhållslånepost 159 046 176 646

159 046 176 646

(13)

Org nr 725000-3741

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer

03-12-31 02-12-31 Not 14 Byggnader och mark

Anskaffningsvärden Vid årets början

Byggnader 22 072 575 22 072 575

Mark 7 162 000 7 162 000

Standardförbättringar 4 313 844 4 313 844

33 548 419 33 548 419 Årets anskaffningar

Summa anskaffningsvärden 33 548 419 33 548 419

Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början

Byggnader -7 168 925 -6 833 090

Standardförbättringar - 684 947 - 571 680

-7 853 872 -7 404 770

Årets avskrivning enligt plan byggnader - 344 471 - 335 835

Årets avskrivning standardförbättringar - 117 244 - 113 267

Summa ack. avskr. enligt plan -8 315 587 -7 853 872

Planenligt restvärde vid årets slut 25 232 832 25 694 547

Taxeringsvärden, byggnader 28 182 000 26 952 000

Taxeringsvärden, mark 8 894 000 8 506 000

Totalt taxeringsvärde 37 076 000 35 458 000

Not 15 Maskiner, inventarier, fastighetsinventarier Anskaffningsvärden

Vid årets början

Installationer, kabel tv 125 000 125 000

125 000 125 000

Summa anskaffningsvärden 125 000 125 000

Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början

Installationer - 125 000 - 125 000

(14)

Org nr 725000-3741

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer

03-12-31 02-12-31

0 0

Summa ack. avskr. enligt plan - 125 000 - 125 000

Planenligt restvärde vid årets slut 0 0

Not 16 Bostadsrätter

Bostadsrätter 340 312 340 312

340 312 340 312

Not 17 Långfristiga värdepappersinnehav

6 000 6 000

Not 18 Övriga fordringar

Momsfordringar 10 368 15 596

Andra kortfristiga fordringar 49 337 26 807

59 705 42 403

Not 19 Förutbetalda kostn. och upplupna intäkter

Övriga förutbetalda driftkostnader 83 478 80 230

Förskottsbetald kabel TV 5 818 5 651

Ränteintäkter 17 452 38 679

185 927 193 824

Not 20 Kassa och bank

Handkassa 2 000 2 000

Avräkning med FSB 750 707 1 015 076

752 707 1 017 076 Not 21 Eget kapital

Resultat

Vid årets början 3 172 806 418 267

Övriga avsättningar föreg. år - 200 000

Årets resultat 0 - 181 600

Vid årets slut 3 172 806 36 667

Not 22 Föreningens underhållsfond

Behållning vid årets början 2 693 752 2 166 016

Avsättning enligt plan 500 000 862 000

Uttag ur fond - 825 356 - 334 264

Insatser och uppl. avgift Lån till Bostadsrättsföreningarnas Representantskap för 12 andelar i Riksbyggen

(15)

Org nr 725000-3741

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer

03-12-31 02-12-31

Behållning vid årets slut 2 568 396 2 693 752

Not 23 Fastighetslån

Fastighetslån 23 647 847 24 107 217

Avgår nästa års amortering - 495 000 - 457 000

Skuld vid årets slut 23 152 847 23 650 217

Lånegivare % Skuld Omsättning

Stadshypotek 6,02 4 517 430 05-10-30

Stadshypotek 4,54 4 356 906 06-01-30

Stadshypotek 6,54 1 255 380 04-09-01

Stadshypotek 6,64 594 728 08-04-30

Stadshypotek 6,64 212 126 08-04-30

Stadshypotek 6,98 3 940 000 07-10-30

Stadshypotek 6,04 1 020 280 06-06-30

Stadshypotek 4,97 3 116 800 08-10-30

Stadshypotek 4,97 4 387 500 08-10-30

SBAB 5,12 210 720 04-05-28

SBAB 6,42 35 977 04-09-15

SUMMA 23 647 847

Not 24 Upplupna kostn. och förutbetalda intäkter

Upplupna löner och sociala avgifter 5 800 5 800

Räntekostnader 201 827 221 717

Förutbetalda hyror och avgifter 247 285 522 942

Upplupna drift- och underhållskostnader 78 000 27 208

Övrigt 71 351 27 600

604 263 805 267

Slutord

Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna verksamhetsåret.

Norrköping 2003-01-28

Knut Ekström Håkan Wahren

Rose-Marie Karlsson Lars-Johan Christiernin

(16)

Org nr 725000-3741

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer

03-12-31 02-12-31

Kenneth Carlsson

Vår revisionsberättelse har avgivits Norrköping 2003-

KPMG Björn Berglin

Kerstin Holmqvist Auktoriserad revisor

(17)

RBF NORRKÖPINGSH 11 Org nr 725000-3741

Nyckeltal

Kostnadsfördelning 2003 2002

Reparationer 401 329 277 726

Underhåll 500 000 862 000

Fastighetsskatt 228 030 217 940

Driftkostnader 1 669 997 1 467 336

Övriga kostnader 24 124 91 897

Personalkostnader 72 409 62 300

Avskrivningar av anläggningstillgångar 479 315 466 702

Finansiella poster 1 419 476 1 461 469

Summa kostnader 4 794 679 4 907 370

Kostnadsfördelning

Reparationer 8%

Underhåll 10%

Driftkostnader 35%

Övrigt 7%

Avskrivningar av anläggningstillg Finansiella poster

30%

(18)

Driftkostnadsfördelning 2003 2002

Arvode förvaltning, Riksbyggen 333 899 320 916

Kabel-TV 22 938 22 306

Juridiska kostnader 3 440 5 978

Arvode auktoriserad revisor 9 302 9 750

Möteskostnader 4 773 3 103

Övriga förvaltningskostnader 5 405 18

Obligatoriska besiktningar, serviceavtal 23 447 19 550

Bevakningskostnader 3 082 13 225

Snöröjning 750 4 875

Förbrukningsmateriel 4 854 10 207

Vatten 130 951 135 083

El 312 109 179 157

Uppvärmning 645 984 605 945

Sophantering 84 455 76 054

Personalkostnader 72 409 13 391

Summa driftkostnader 1 727 062 1 480 727

Driftkostnadsfördelning

Arvode förvaltning, Riksbyggen

21%

Vatten 8%

El 20%

Uppvärmning 41%

Sophantering 5%

Övrigt 5%

(19)

Nyckeltalsanalys för driftkostnader 2003 2002

Bostadsarea (kvm): 5986 5986

Kr / kvm Kr / kvm

Fastighetsförsäkring 12 10

Arvode förvaltning, Riksbyggen 56 54

Kabel-TV 4 4

Juridiska kostnader 1 1

Arvode auktoriserad revisor 2 2

Möteskostnader 1 1

Övriga förvaltningskostnader 1 0

Obligatoriska besiktningar, serviceavtal 4 3

Bevakningskostnader 1 2

Snöröjning 0 1

Förbrukningsmateriel 1 2

Vatten 22 23

Elkostnad i gemensamma utrymmen 52 30

Uppvärmning 108 101

Sophantering 14 13

Summa driftkostnader 276 245