Årsredovisning
för räkenskapsåret 1 juli 2002 till 30 juni 2003
Förvaltningsberättelse 1-4
Resultaträkning 5
Balansräkning 6-7
Ansvarsförbindelser 7
Ställda panter 7
Noter med redovisningsprinciper och
bokslutskommentarer 8-14
Detta material är på uppdrag av styrelsen framtaget av
ÅRSREDOVISNING
Styrelsen och ordföranden för Riksbyggens Bostadsrättsförening Norrköpingshus nr 31 får härmed avge följande årsredovisning för 2002-07-01 - 2003-06-30, föreningens sextonde verksamhetsår.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE STYRELSE OCH REVISORER
Styrelsen har under verksamhetsåret haft följande sammansättning:
ORDINARIE STYRELSELEDAMÖTER
Berndt Gustafsson (ordförande 2002-07-01- -2003-03-31), Gösta Nilsson (ordförande 2003-04-01- - 2003-06-30),
Johnny Bergman (vice ordförande), Michael Liebgott (sekreterare), Björn Svanström, Thomas Alsén (utsedd av Riksbyggen)
STYRELSESUPPLEANTER
Torsten Ydén, John Aronsson, Kerstin Nilsson, Lena Ahlberg, Christer Elisson, Willy Wygler (utsedd av Riksbyggen)
I TUR ATT AVGÅ:
Ordinarie ledamöter: Michael Liebgott, Gösta Nilsson Suppleanter: Kerstin Nilsson, Lena Ahlberg
ORDINARIE REVISORER KPMG och Lars Nylund
REVISORSSUPPLEANTER KPMG och Thord Carlsson VALBEREDNING
Lars Holmsell, Stig Larsson och Ingemar Johansson STUDIEANSVARIG
Johnny Bergman SAMMANTRÄDEN
Ordinarie föreningsstämma hölls 2002-11-19. Styrelsen har under verksamhetsåret hållit 12 protokollförda sammanträden.
FÖRVALTNING
Riksbyggens kontor i Norrköping har biträtt styrelsen med såväl ekonomisk som teknisk förvaltning enligt träffat avtal.
ORGANISATIONSANSLUTNING
Föreningen är ansluten till Riksbyggens Bostadsrättsföreningars Representantskap i Norrköpingsdistriktet.
FASTIGHETER OCH LÄGENHETSFÖRDELNING Föreningen är ägare till följande fastigheter:
Kvarter Adress Färdig- Ant
ställd lgh Myskbocken 1 Rambogat. 195-229 87-10-28 30 Bandflyet 1 ” 143-193 88-03-25 26
Buskflyet 1 ” 233-269 88-03-25 19 Totalt 75 lägenheter som fördelar sig enligt följande:
21 st 2 rum och kök 22 st 3 rum och kök 30 st 4 rum och kök 2 st 5 rum och kök
Dessa lägenheter är upplåtna med bostadsrätt.
Bostadsyta: 6.341 kvm
Dessutom uthyres inom föreningen:
1 lokal, för närvarande outhyrd, lokalyta: 342,5 kvm 43 parkeringsplatser
36 garageplatser varav 1 garage disponeras av föreningen.
MEDLEMSANTAL
Föreningen har 102 medlemmar.
Under verksamhetsåret har 11 överlåtelser skett.
UNDERHÅLL
Under verksamhetsåret har föreningen använt 265 127 kronor till löpande och planerat underhåll ( se vidare not 5 och 6 ).
Följande underhållsåtgärder är planerade för det närmaste verksamhetsåret:
Målning av takplåt, takdetaljer och fönsterbleck till en beräknad kostnad av 300 000 kronor.
Totalt beräknar föreningen att kostnaden för planerat underhåll de närmaste tio åren kommer att uppgå till ca 3 600 000 kronor, vari ingår målningsarbeten,
värme- och ventilationssystem, utbyte av värmeväxlare och styrenheter.
Föreningens underhållsplan revideras årligen varför beloppen kan komma att ändras och vissa åtgärder förflyttas i tiden.
Avsättning till underhållsfonden har skett med 310 000 kronor för
verksamhetsåret 2002/2003 vilket understiger rekommenderad avsättning med 75 000 kronor. Det bör dock nämnas att hänsyn har tagits till fondens höga ingångsvärde i kronor samt det faktum att styrelsen i nuvarande läge ej vill höja föreningens avgiftsnivå ytterligare.
EKONOMI OCH FRAMTIDA UTVECKLING
Under verksamhetsåret har avgiftsuttaget varit kronor 656,47 per kvadrat-meter och år och inkluderar då värmeavgifter med kronor 57,40.
Styrelsen har beslutat om oförändrat avgiftsuttag för innevarande verksamhetsår.
FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION
Styrelsen föreslår att vinsten enligt balansräkningen kronor 764 062 balanseras i ny räkning.
I årsredovisningen tillämpas öresavrundning varför summeringsdifferenser på 1 krona kan förekomma.
I övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkningar samt tillhörande noter.
STYRELSEN HAR ORDET
Det sextonde verksamhetsåret i vår förening är till ända, och då brukar vi göra en sammanfattning av de viktigaste händelserna under året.
För att utveckla vårt arbete så har styrelsen under året deltagit i konferenser och utbildningar anordnade av Riksbyggen och Riksbyggens Bostadsrätts-
föreningars Representantskap i Norrköping.
Den ekonomiska utvecklingen har varit stabil, även om kostnader för energi och avfallshantering har ökat så har vi kunnat hålla årsavgifterna oförändrade genom att nyttja tidigare överskott samt att vi har reducerat avsättningen till vår
underhållsfond.
Sedan oktober står vår dagislokal åter utan hyresgäst, och vi har arbetat för att skaffa nya hyresgäster men kan konstatera att efterfrågan efter sådana lokaler är mycket svag. För att se om det finnas andra alternativ så har vi beställt en
utredning på vad det skulle kosta att bygga om lokalen till bostäder. Vi kommer
även få veta kostnaden för att åtgärda orsakerna till de ljudstör-ningar som uppstod när det bedrevs verksamhet i dagislokalen.
Under november så firade vi vår förenings 15-års jubileum med en väldigt trevlig fest på Lida kullar där vi blev underhållna av en mycket ung men
duktig trollkarl innan vi fick sätta oss till bords. Efter middagen så dansade vi till levande musik långt in på småtimmarna.
Under årets stränga vinter fick vi ett antal vattenskador på grund av att kondensvatten från ventilationsaggregaten (MiniMaster) inte dränerades till avloppen utan rann ned i elkontakter för spisen. Det är viktigt att varje år kontrollera så att dräneringsslangen är öppen till avloppet.
Under året har vi förbättrat belysningen vid våra garage, vi har även åtgärdat läckagen på våra garagetak. För att förbättra brandskyddet så har varje lägenhet fått nya 10-års brandvarnare. Vi har även installerat avstängnings-ventiler för vatten i de lägenheter som saknat dessa.
Vid den årliga mark- och fastighetsbesiktningen konstaterades att det fort- farande finns rötskadat virke, utbyte av detta har påbörjats samt att dörrar till soprum har reparerats och målats.
Vi har även detta år medverkat i anordnandet av Valborgsmässofirande i samverkan med Bostadsrättsföreningarna i Smedby, Rambodals fritidscenter samt Smedby AIS.
Vid budgetmötet beslöts att avvakta med avgiftshöjning tills vi ser utfallet av omsättningen på våra lån. Hälften (12 mkr) ska förhandlas om under augusti 2003, och om det faller väl ut så kan vi kanske behålla nuvarande avgiftsnivå under kommande år.
Under våren avtackades tidigare ordföranden Berndt Gustafsson för sitt arbete i vår styrelse. Berndt har deltagit i styrelsearbete sedan 1988.
För styrelsen Gösta Nilsson
Resultaträkning
2002-07-01 2001-07-01
Belopp i kr Not 2003-06-30 2002-06-30
Rörelsens intäkter
Årsavgifter och hyror 1 4 088 815 4 212 388
Hyres- och avgiftsbortfall 2 - 5 400 - 5 400
Övriga avgifter 3 363 566 363 566
Övriga förvaltningsintäkter 4 1 656 1 656
4 448 637 4 572 210 Rörelsens kostnader
Löpande underhåll 5 - 184 189 - 217 058
Planerat underhåll 6 - 310 000 - 310 000
Fastighetsskatt - 156 290 - 76 452
Driftkostnader 7 -1 173 242 -1 062 854
Personalkostnader 8 - 102 577 - 101 916
Avskrivningar av anläggningstillgångar 9 - 208 044 - 196 190 -2 134 342 -1 964 470
Rörelseresultat 2 314 295 2 607 740
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter 10 270 884 233 049
Räntekostnader 11 -2 516 718 -2 526 668
Resultat efter finansiella poster 68 461 314 121
Årets resultat 68 461 314 121
Balansräkning
Belopp i kr Not 2003-06-30 2002-06-30
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark 12 46 358 173 46 562 511
Maskiner, inventarier, fastighetsinventarier 13 7 411 11 117 46 365 584 46 573 628 Finansiella anläggningstillgångar
Långfristiga värdepappersinnehav 14 150 000 37 500
150 000 37 500
Summa anläggningstillgångar 46 515 584 46 611 128
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Avgifts- och hyresfordringar 2 618 7 827
Övriga fordringar 0 20 166
Förutbetalda kostn. och upplupna intäkter 15 137 986 112 029
140 604 140 022
Kortfristiga placeringar
Specialutlåning till Riksbyggen 6 600 000 6 300 000
6 600 000 6 300 000
Kassa och bank 16 445 014 555 760
Summa omsättningstillgångar 7 185 618 6 995 782
SUMMA TILLGÅNGAR 53 701 202 53 606 910
Balansräkning
Belopp i kr Not 2003-06-30 2002-06-30
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Insatser 5 362 995 5 362 995
5 362 995 5 362 995
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 695 601 381 480
Årets resultat 68 461 314 121
764 062 695 601
Summa eget kapital 6 127 057 6 058 596
Avsättningar
Föreningens underhållsfond 17 4 220 652 3 991 590
4 220 652 3 991 590 Långfristiga skulder
Fastighetslån, långa 18 42 007 885 42 208 400
42 007 885 42 208 400 Kortfristiga skulder
Fastighetslån, korta 202 000 189 000
Leverantörsskulder 162 833 142 339
Skatteskulder 80 384 56 503
Medlemmarnas reparationsfond 125 319 153 961
Övriga skulder, korta 19 398 835 397 409
Upplupna kostn. och förutbetalda intäkter 20 376 237 409 112 1 345 608 1 348 324
Summa skulder 47 574 145 47 548 314
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 53 701 202 53 606 910
Ansvarsförbindelser Inga Inga
Ställda panter
Fastighetsinteckningar 43 691 000 43 691 000
Avser ställda säkerheter för lån till kreditinstitut
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och BFNs allmänna råd med undantag av att yttre underhållsfond redovisas som avsättning.
Belopp i kr om inget annat anges
Följande avskrivningstider tillämpas:
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader 60-årig annuitetsplan
Inventarier, fastighetsinventarier 5-årig planenlig avskrivning 2003-06-30 2002-06-30 Not 1 Årsavgifter och hyror
Årsavgifter, bostäder 3 798 756 3 798 756
Hyror, lokaler 154 459 278 032
Hyror, garage 84 000 84 000
Hyror, p-platser 51 600 51 600
4 088 815 4 212 388 Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall
Hyres- och avgiftsbortfall, p-platser - 5 400 - 5 400
- 5 400 - 5 400
Not 3 Övriga avgifter
Bränsleavgifter 363 566 363 566
363 566 363 566
Not 4 Övriga förvaltningsintäkter
Övriga avgifter 1 656 1 656
1 656 1 656
Värderingsprinciper m m
Tillgångar, skulder och avsättningar har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.
Fordringar
Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång.
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
2003-06-30 2002-06-30 Not 5 Löpande underhåll
Material gemensamma utrymmen 596 0
Bostäder 31 278 102 926
Lokaler, gemensamma utrymmen 13 304 32 297
VVS 13 548 9 944
Ventilation 39 798 9 883
Elinstallationer 12 771 789
Hissar 19 810 16 897
Huskropp 25 945 19 651
Gårdar och grönanläggningar 1 968 16 571
Garage och parkeringsplatser 11 388 6 156
Tvättstugor 7 769 163
Tele/TV/Porttelefon 6 014 1 781
184 189 217 058
Not 6 Planerat underhåll
Avsättning till underhållsfonden 310 000 310 000
Lokaler, gemensamma utrymmen 9 000 8 412
VVS 25 052 0
Ventilation 30 561 0
Hissar 11 366 0
Huskropp 4 959 40 830
Gårdar och grönanläggningar 0 16 706
Garage och parkeringsplatser 0 7 656
Avgår: uttag ur underhållsfonden - 80 938 - 73 604
310 000 310 000
Not 7 Driftkostnader
Fastighetsförsäkring 43 694 34 883
Förvaltningsarvode RB 207 948 199 443
Kabel-TV 91 046 79 229
IT-kostnader 6 230 25 726
Juridiska kostnader 1 307 1 952
Arvode auktoriserad revisor 8 662 10 280
Övriga förvaltningskostnader 52 915 15 724
Snöröjning 2 290 1 125
Förbrukningsmateriel 22 810 10 407
Vatten 196 604 197 093
El 54 793 48 198
Uppvärmning 384 462 341 673
Sophantering 96 731 93 371
Medlems- och föreningsavgifter 3 750 3 750
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
2003-06-30 2002-06-30 Not 8 Personalkostnader
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Styrelsearvode 68 140 68 360
Övriga ersättningar till förtroendevalda 8 780 3 390
Föreningsvald revisor 2 400 2 400
Utbildning, förtroendevalda 1 313 9 025
Summa 80 633 83 175
Sociala kostnader 21 944 18 741
102 577 101 916
Not 9 Avskrivningar av anläggningstillgångar
Byggnader 204 338 192 484
Maskiner och inventarier 3 706 3 706
208 044 196 190
Not 10 Ränteintäkter
Ränteintäkter avräkning med FSB 7 678 7 428
Ränteintäkter spec. utlån till RB 248 265 221 168
Ränta Representantskapet 15 000 2 250
Övrigt - 59 2 203
270 884 233 049
FSB = Föreningssparbanken RB = Riksbyggen
Not 11 Räntekostnader
Räntekostnader, fastighetslån 2 516 668 2 526 618
Övriga finansiella kostnader 50 50
2 516 718 2 526 668 Not 12 Byggnader och mark
Anskaffningsvärden Vid årets början
Byggnader 46 729 300 46 729 300
Mark 1 029 000 1 029 000
47 758 300 47 758 300
Summa anskaffningsvärden 47 758 300 47 758 300
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
2003-06-30 2002-06-30 Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Byggnader -1 195 789 -1 003 305
-1 195 789 -1 003 305
Årets avskrivning enligt plan - 204 338 - 192 484
Summa ack. avskr. enligt plan -1 400 127 -1 195 789
Planenligt restvärde byggnader vid årets slut 45 329 173 45 533 511 Planenligt restvärde mark vid årets slut 1 029 000 1 029 000 Planenligt restvärde vid årets slut 46 358 173 46 562 511 TAXERINGSVÄRDE
Byggnader 24 909 000 23 837 000
Mark 4 992 000 4 777 000
29 901 000 28 614 000 Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Trygg-Hansa.
Not 13 Maskiner, inventarier, fastighetsinventarier Anskaffningsvärden
Vid årets början
Inventarier och verktyg 95 929 95 929
Summa anskaffningsvärden 95 929 95 929
Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början
Inventarier och verktyg - 84 812 - 81 106
- 84 812 - 81 106
Årets avskrivningar
Inventarier och verktyg - 3 706 - 3 706
- 3 706 - 3 706
Summa ack. avskr. enligt plan - 88 518 - 84 812
Planenligt restvärde vid årets slut 7 411 11 117
Not 14 Långfristiga värdepappersinnehav
150 000 37 500
150 000 37 500
Lån till Bostadsrättsföreningarnas Representantskap för 300 andelar i Riksbyggen
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
2003-06-30 2002-06-30 Not 15 Förutbetalda kostn. och upplupna intäkter
Kabel TV 23 063 22 517
Förvaltningsarvode 53 555 0
Ränteintäkter RB 36 673 53 202
Fastighetsförsäkring 24 695 19 000
Sophämtning 0 17 310
137 986 112 029
Not 16 Kassa och bank
Handkassa 2 000 2 000
Avräkning med FSB 443 014 553 760
445 014 555 760
Not 17 Föreningens underhållsfond
Behållning vid årets början 3 991 590 3 755 194
Avsättning enligt plan 310 000 310 000
Uttag ur fond - 80 938 - 73 604
Behållning vid årets slut 4 220 652 3 991 590
Not 18 Fastighetslån, långa
Fastighetslån 42 209 885 42 397 400
Avgår nästa års amortering - 202 000 - 189 000
Skuld vid årets slut 42 007 885 42 208 400
Lånegivare % Skuld Omsättning
Stadshypotek 6,08% 12 288 821 2006-09-01
Stadshypotek 6,12% 18 169 359 2008-09-01
Venantius AB 5,53% 4 328 996 2003-08-25
Venantius AB 5,53% 394 561 2003-08-25
Venantius AB 5,53% 669 890 2003-08-25
Venantius AB 5,53% 6 358 256 2003-08-25
SUMMA 42 209 883
Not 19 Övriga skulder, korta
Korta avräkningsskulder - 259 0
Avräkning LÅN 399 094 397 409
398 835 397 409
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
2003-06-30 2002-06-30 Not 20 Upplupna kostn. och förutbetalda intäkter
Räntekostnader 149 761 149 988
Förutbetalda hyror och avgifter 160 673 197 693
Underhållskostnader 0 1 456
Värmekostnader 15 643 4 600
Revisionsarvode aukt revisor 10 000 10 000
Upplupna styrelse- och revisionsarvoden 30 160 30 040
Upplupna sociala avgifter 10 000 9 800
Övrigt 0 5 535
376 237 409 112
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
Slutord
Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna verksamhetsåret.
Norrköping 2003 - 09 - 02
Gösta Nilsson Johnny Bergman Michael Liebgott
Björn Svanström Lena Ahlberg Thomas Ahlsén
Vår revisionsberättelse har avgivits 2003 - -
KPMG Lars Nylund
Kerstin Holmqvist Auktoriserad revisor
Kostnadsfördelning 2003 2002
Löpande underhåll 184 189 217 058
Planerat underhåll 310 000 310 000
Fastighetsskatt 156 290 76 452
Driftkostnader 1 173 242 1 062 854
Övriga kostnader 0 0
Personalkostnader 102 577 101 916
Avskrivningar av anläggningstillgångar 208 044 196 190
Jämförelsestörande poster 0 0
Finansiella poster 2 516 718 2 526 668
Summa kostnader 4 651 060 4 491 138
Kostnadsfördelning
Planerat underhåll 7%
Driftkostnader 25%
Övrigt 14%
Finansiella poster 54%
Driftkostnadsfördelning
Vägavgifter, arrende 0 0
Fastighetsförsäkring 43 694 34 883
Förvaltningsarvode RB 207 948 199 443
Kabel-TV 91 046 79 229
IT-kostnader 6 230 25 726
Juridiska kostnader 1 307 1 952
Arvode auktoriserad revisor 8 662 10 280
Övriga förvaltningskostnader 56 665 19 474
Snöröjning 2 290 1 125
Drift och förbrukning, materialinköp 0 0
Förbrukningsmateriel 22 810 10 407
Vatten 196 604 197 093
El 54 793 48 198
Uppvärmning 384 462 341 673
Sophantering 96 731 93 371
Summa driftkostnader 1 173 242 1 062 854
Driftkostnadsfördelning
Förvaltningsarvode RB
17%
Kabel-TV 8%
Uppvärmning 32%
Sophantering 8%
Övrigt
4% Försäkring 4%
Vatten 17%
El 5%
Övriga förvaltningskostn
5%
Nyckeltalsanalys för driftkostnader
BOA (kvm): 6341 6341
Kr / kvm Kr / kvm
Vägavgifter, arrende 0 0
Fastighetsförsäkring 7 6
Förvaltningsarvode RB 33 31
Kabel-TV 14 12
IT-kostnader 1 4
Juridiska kostnader 0 0
Arvode auktoriserad revisor 1 2
Övriga förvaltningskostnader 8 2
Snöröjning 0 0
Drift och förbrukning, materialinköp 0 0
Förbrukningsmateriel 4 2
Vatten 31 31
El 9 8
Uppvärmning 61 54
Sophantering 15 15
Summa driftkostnader 184 167
