Investeringsbedömning av Fastigheter

Investeringsbedömning av

Fastigheter

Investeringsbedömning

Flerperiodsmått - Enperiodsmått

Flerperiodsmått

– Traditionella bedömningsmetoder

– Ett värde - lätt att avgöra om en investering är lönsam

Enperiodsmått

– Traditionella metoder begränsade – Mer omfattande beslutsunderlag

– Beslut tas på att jämföra olika mått från period till period (nyckeltal)

Fastigheter

• Viktig produktionsfaktor

• Landets största enskilda fysiska tillgångar

• Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad

• Lägesfixerade

• Långlivade

• Genomgår en ständig förändringsprocess

Diagnos - Prognos - Beslut

En fastighetsekonomisk

investeringsbedömningsmodell

Beslutskriterier

– Lönsamhet (Intäkt-kostnad)

– Likviditet (inbetalning-utbetalning) – Osäkerhet

• Känslighetsanalyser

• Alternativkalkyler

• Mjuka parametrar

Fastighetens utbetalningar

• Driftkostnader

• Underhållskostnader

• Kapitalkostnader

Driftkostnader

T.ex El, vatten, städning

Åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltnings- objekt

Underhållskostnader T.ex Ommålning

Åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt

Kapitalutgifter

• Räntor

Ersättning till kreditgivaren

• Amortering

Återbetalning av lånet

• Avskrivningar

Uppskattad förbrukning av fastigheten

Fastighetsekonomiska Tablån

+ Intäkt (t.ex Hyra) +I

- Drift - D

- Underhåll - UH

= DRIFTNETTO DN

- Räntor - R

- Amorteringar - Am

= BETALNINGSNETTO BN

PROGNOS

• Det mest sannolika utfallet

• Inget önsketänkande

• Alternativa prognoser

– Känslighetsanalyser

Hyran

Två principer:

Marknadsprincip

Kostnadsprincip

Utbud

Efterfrågan

Självkostnadskalkyl

Hyresprognoser

H_n = H₀*(1+index)ⁿ

Lokaler:

• Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder:

• Bruksvärdeshyressystemet

Drift och Underhåll

Drift:

Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt

Underhåll:

Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt

Driftprognoser

D_n = D₀*(1+index)ⁿ

Indata: Driftredovisningen

Driftprognoser bör göras post för post

Underhållsprognos

Underhållsplanering Alt:

Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning

Prognoser för kapitalutgifter

GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING

Indata:

• Amorteringsplan

• Ränteuppfattning

• Omsättningstidpunkt

Prognosverktyg

Cash flow:

• Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden

• Vi bedömer in- och utbetalningar

• Vi räknar nominellt och på årsbasis

BESLUT

Kreativt tänkande:

• Osäkerhetsbedömningar

• Nyckeltalsberäkningar

• Bedömning av mjuka parametrar

Uppbyggnad av Cash Flow

Cash Flow Kapitalvärden

TK, FK, EK Finansiella nyckeltal

Operativa nyckeltal

Nyckeltal

Motiv:

Styrinstrument för resultatenheten

Ge en utveckling som leder till uppsatta mål

Har inget egenvärde

Nyckeltal

Funktion:

• Löpande uppföljning av pågående verksamhet

• ALARMKLOCKA

• Underlag för upprättande av diagnoser

• Planering av verksamheten

– Budget – Prognoser

Finansiella Nyckeltal

Lönsamhetsbedömning:

• Viktigt instrument för analys av Cash-Flow

Överskott relaterat till en kapitalbas

Finansiella nyckeltal

• Direktavkastning på totalt kapital (pDTK) – Effektivitetsmått på förvaltningen

• Direktavkastning på eget kapital (pDEK) – Resultatmått knutet till företaget

– Påverkas starkt av finansieringen

• Totalavkastning på totalt kapital (pTTK) – Tar hänsyn till den indirekta avkastningen – Fastighetens totala förräntningsförmåga

• Totalavkastning på eget kapital (pTEK) – Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte

Nyckeltal för

osäkerhetsbedömningar

• Skuldtäckningsgrad

– Beskriver investeringens förmåga att bära kapitalutgifterna

• Skuldsättningsgrad

– Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen

• Belåningsgrad

– Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen

Exempel Cash Flow

Du har just fått ett erbjudande att köpa en fastighet i centrala Lund för 19 miljoner kr. Gör en cash-flow för år 1-3 och bedöm om fastigheten är en god investering. Kalkylräntan i ditt företag är satt till 9%.

Förutsättningar:

Boyta 1800 kvm Lokalyta 800 kvm

Du kan maximalt låna 75% av köpeskillingen Rakt lån, 6% ränta, 30 års löptid

Hyresintäkterna är för (år 1) : Bostäder: 900 kr/kvm Lokaler: 1050 kr/kvm

Drift och underhållskostnaderna uppgår till 330 kr/kvm och år (år 1)

Hyran förväntas att stiga med 2% per år

Drift och underhållskostnader förväntas stiga med 3% per år Marknadsvärdet förväntas stiga med 2% per år

Operativa nyckeltal

• Framförallt för drift

• Räknas på fastighetsbestånd eller för en enskild fastighet

• Egna nyckeltal kan lätt skapas för det man vill mäta

• Om kostnader för arbete och förbrukning beräknas

 Effektivitetsmått

Operativa nyckeltal

Exempel på tillämpning:

Neddragning av fastighetsskötsel (Personalminskning)

+

-

Löpande UH/Totalt UH ökar

NETTOEFFEKT ????