Investeringsbedömning av
Fastigheter
Investeringsbedömning
Flerperiodsmått - Enperiodsmått
Flerperiodsmått
– Traditionella bedömningsmetoder
– Ett värde - lätt att avgöra om en investering är lönsam
Enperiodsmått
– Traditionella metoder begränsade – Mer omfattande beslutsunderlag
– Beslut tas på att jämföra olika mått från period till period (nyckeltal)
Fastigheter
• Viktig produktionsfaktor
• Landets största enskilda fysiska tillgångar
• Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad
• Lägesfixerade
• Långlivade
• Genomgår en ständig förändringsprocess
Diagnos - Prognos - Beslut
En fastighetsekonomisk
investeringsbedömningsmodell
Beslutskriterier
– Lönsamhet (Intäkt-kostnad)
– Likviditet (inbetalning-utbetalning) – Osäkerhet
• Känslighetsanalyser
• Alternativkalkyler
• Mjuka parametrar
Fastighetens utbetalningar
• Driftkostnader
• Underhållskostnader
• Kapitalkostnader
Driftkostnader
T.ex El, vatten, städning
Åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltnings- objekt
Underhållskostnader T.ex Ommålning
Åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt
Kapitalutgifter
• Räntor
Ersättning till kreditgivaren
• Amortering
Återbetalning av lånet
• Avskrivningar
Uppskattad förbrukning av fastigheten
Fastighetsekonomiska Tablån
+ Intäkt (t.ex Hyra) +I
- Drift - D
- Underhåll - UH
= DRIFTNETTO DN
- Räntor - R
- Amorteringar - Am
= BETALNINGSNETTO BN
PROGNOS
• Det mest sannolika utfallet
• Inget önsketänkande
• Alternativa prognoser
– Känslighetsanalyser
Hyran
Två principer:
Marknadsprincip
Kostnadsprincip
Utbud
Efterfrågan
Självkostnadskalkyl
Hyresprognoser
Hn = H0*(1+index)n
Lokaler:
• Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder:
• Bruksvärdeshyressystemet
Drift och Underhåll
Drift:
Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt
Underhåll:
Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt
Driftprognoser
Dn = D0*(1+index)n
Indata: Driftredovisningen
Driftprognoser bör göras post för post
Underhållsprognos
Underhållsplanering Alt:
Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning
Prognoser för kapitalutgifter
GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING
Indata:
• Amorteringsplan
• Ränteuppfattning
• Omsättningstidpunkt
Prognosverktyg
Cash flow:
• Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden
• Vi bedömer in- och utbetalningar
• Vi räknar nominellt och på årsbasis
BESLUT
Kreativt tänkande:
• Osäkerhetsbedömningar
• Nyckeltalsberäkningar
• Bedömning av mjuka parametrar
Uppbyggnad av Cash Flow
Cash Flow Kapitalvärden
TK, FK, EK Finansiella nyckeltal
Operativa nyckeltal
Nyckeltal
Motiv:
Styrinstrument för resultatenheten
Ge en utveckling som leder till uppsatta mål
Har inget egenvärde
Nyckeltal
Funktion:
• Löpande uppföljning av pågående verksamhet
• ALARMKLOCKA
• Underlag för upprättande av diagnoser
• Planering av verksamheten
– Budget – Prognoser
Finansiella Nyckeltal
Lönsamhetsbedömning:
• Viktigt instrument för analys av Cash-Flow
Överskott relaterat till en kapitalbas
Finansiella nyckeltal
• Direktavkastning på totalt kapital (pDTK) – Effektivitetsmått på förvaltningen
• Direktavkastning på eget kapital (pDEK) – Resultatmått knutet till företaget
– Påverkas starkt av finansieringen
• Totalavkastning på totalt kapital (pTTK) – Tar hänsyn till den indirekta avkastningen – Fastighetens totala förräntningsförmåga
• Totalavkastning på eget kapital (pTEK) – Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte
Nyckeltal för
osäkerhetsbedömningar
• Skuldtäckningsgrad
– Beskriver investeringens förmåga att bära kapitalutgifterna
• Skuldsättningsgrad
– Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen
• Belåningsgrad
– Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen
Exempel Cash Flow
Du har just fått ett erbjudande att köpa en fastighet i centrala Lund för 19 miljoner kr. Gör en cash-flow för år 1-3 och bedöm om fastigheten är en god investering. Kalkylräntan i ditt företag är satt till 9%.
Förutsättningar:
Boyta 1800 kvm Lokalyta 800 kvm
Du kan maximalt låna 75% av köpeskillingen Rakt lån, 6% ränta, 30 års löptid
Hyresintäkterna är för (år 1) : Bostäder: 900 kr/kvm Lokaler: 1050 kr/kvm
Drift och underhållskostnaderna uppgår till 330 kr/kvm och år (år 1)
Hyran förväntas att stiga med 2% per år
Drift och underhållskostnader förväntas stiga med 3% per år Marknadsvärdet förväntas stiga med 2% per år
Operativa nyckeltal
• Framförallt för drift
• Räknas på fastighetsbestånd eller för en enskild fastighet
• Egna nyckeltal kan lätt skapas för det man vill mäta
• Om kostnader för arbete och förbrukning beräknas
Effektivitetsmått
Operativa nyckeltal
Exempel på tillämpning:
Neddragning av fastighetsskötsel (Personalminskning)
+
Fastighetsskötsel (kr/m2) sjunker Driftkostnad/Total kostnad sjunker Personalkostnad/Fastighetsskötselsjunker-
Antal ej åtgärda fel per vecka ökar Antal klagomål per vecka ökarLöpande UH/Totalt UH ökar
NETTOEFFEKT ????