Tillsammans och med invånarnyttan i fokus, skapar vi framtidens hållbara kommun

KALLELSE

Utbildningskontoret

2020-08-18 1/2

Barn- och utbildningsnämnden Tid: 2020-08-25 kl. 18:00

Plats: Gyllenhjelm, Kommunhuset Strängnäs

Majoriteten har förmöte i Nicander och oppositionen i Lagmannen från klockan 17.00.

Föredragningslista

Allmänhetens frågestund (i förekommande fall) Mötets öppnande

Upprop

Val av justerare

Ärende Beteckning

1. Deltagare på distans BUN/2020:368 Bilaga

2. Närvarande på distans, information 3. Föredragningslista, anmälan av

övriga frågor

4. Öppet sammanträde

5. Antagning till den kommunala gymnasieskolan läsåret 20/21, information

6. Verksamheternas anpassning utifrån Covid-19 för höstterminen 2020, information

7. Inriktningsbeslut bildningscenter BUN/2020:159 Extra utskick 8. Granskning av grundskolans

måluppfyllelse

BUN/2020:97 Bilaga

9. Information från kontaktpolitiker 10. Information från utbildningschef 11. Information från ordförande 12. Ärendebalanslista

2/2

Ärende Beteckning

13. Delegationsbeslut 14. Meddelandeärenden

Maria Ehrnfelt Jessica Sundqvist

Ordförande Sekreterare

TJÄNSTEUTLÅTANDE

Utbildningskontoret/ekonomiavdelningen Dnr BUN/2020:159-289

2020-06-08 1/6

Strängnäs kommun Nygatan 10 645 80 Strängnäs

Tel 0152-291 00 Fax 0152-290 00

www.strangnas.se Bankgiro 621-6907

Handläggare Anna Liljehag Christoffer Zander

Inriktningsbeslut Bildningscentrum

Förslag till beslut

Barn- och utbildningsnämnden föreslår kommunfullmäktige besluta att 1. godkänna projektering och upphandling av nytt Bildningscentrum vid

Finningerondellen i enlighet med redovisad utredning.

Alternativt:

Barn- och utbildningsnämnden föreslår kommunfullmäktige besluta att 2. förlänga hyresavtalet på Campus enligt framlagd offert.

Beskrivning av ärendet

Detta material presenterar förstudien av Bildningscentrum och resultatet av hyresförhandlingarna för Campus.

Inom ramen för den långsiktiga ekonomiska planen för kommunen, som initierades 2016, har en översyn av lokalkostnaden på Campus genomförts.

Detta har gjorts på grund av höga kostnader: hög kvadratmeterhyra, för stora ytor och svårt att göra ytorna effektiva. Hyreskontraktet går ut år 2023.

Flera utredningar har sedan dess genomförts för att finna alternativ till

nuvarande hyresavtal, så som Utredning om framtiden för Campus och Thomas Dnr KS/2016:649–0061 och Rapport från utredning av alternativ till Campus, Dnr KS/2019:469

I maj 2019 beslutade barn- och utbildningsnämnden om ett funktionsprogram för att beskriva förutsättningarna för de verksamheter nämnden har vid Campus (gymnasiet, vuxenutbildningen, särskolan åk 7-9 och gymnasiesärskola samt språkcentrum). Funktionsprogrammet skulle fungera som stöd för det fortsatta arbetet i att hitta en ekonomiskt långsiktig lokallösning.

I oktober 2019 beslutade kommunstyrelsen att:

1. en förstudie startar med inriktningen att 1. nuvarande kommunhus anpassas och byggs om till ett nytt bildningscenter. 2. ett nytt kommunhus byggs vid Resecentrum i Strängnäs.

2/6

2. förstudien, om alternativet enligt 1. ovan bedöms olämpligt eller omöjligt att genomföra, i stället fokuserar på att ett nytt bildningscenter uppförs i

området vid Resecentrum.

3. parallellt med förstudien fortsätta de pågående hyresförhandlingarna med hyresvärden för lokalerna på Campus med målet att få en väsentligt lägre kvadratmeterhyra.

4. ge miljö- och samhällsbyggnadsnämnden i uppdrag att påbörja

detaljplanearbete för att möjliggöra ny markanvändning enligt förstudiens intentioner.

I fokus för utredningen har de verksamheter som kräver störst lokalresurser ingått (gymnasieskola och vuxenutbildning nämns). I kommunstyrelsens beslut framgår att det i nästa steg kan bli aktuellt att utreda hur de övriga inhyrda lokalerna på Campus ska hanteras, men möjliga förfaranden har diskuteras löpande under processen med förstudien och hyresförhandlingarna.

Förstudien startade i januari 2020 och i juni 2020 beslutade kommunstyrelsen att man ska fokusera på Finningerondellen som ny inriktning för lokaliseringen av nytt Bildningscentrum.

Förstudien har tagit fram ett förslag för nytt Bildningscentrum som innefattar gymnasieskola, vuxenutbildning inklusive särskild utbildning för vuxna och gymnasiesärskola. Förstudien kan läsas i sin helhet i bilaga. I det fall ett nytt Bildningscentrum byggs äger BUN rådighet över vilka verksamheter som ska bedrivas i byggnaden.

Parallellt har hyresförhandlingar med hyresvärden på Campus pågått, och sommaren 2020 kom en ny offert som innebar lägre hyra och möjligheten att säga upp vissa byggnader samt koncentrera utbildningskontorets verksamheter i byggnader närmare varandra.

Arbetet med detaljplanen har i enlighet med ovanstående beslut påbörjats under året och uppdaterats med de förutsättningar som uppkommit under arbetet med förstudien.

Risker med alternativen

I underlaget finns risker och möjligheter med de båda alternativen presenterade.

Några av riskerna och konsekvenserna följer här.

Risker och konsekvenser ör nybyggt Bildningscentrum:

 Tidsplanen

o Detaljplan – arbetet med ändring av detaljplan är uppstartat, kompletterande nödvändiga utredningar är beställda och ser ut att kunna utföras i tid.

3/6

o Byggprocess – planen är att upphandla ett samverkansavtal, men med kort om tid riskerar detta att dra upp kostnaden.

 Ett samarbete mellan utbildningskontorets verksamheter krävs för att kunna nyttja lokaler gemensamt och mer flexibelt.

 Programstrukturen kan förändras – p g a höga investeringskostnader har ett yrkesprogram plockats bort i förstudiens Bildningscentrum. Detta kommer att hanteras av barn- och utbildningsnämnden.

 Trafik – frågan hanteras genom gällande detaljplaner med sänkta hastigheter på så kallad stadsgata. Tydliga övergångar blir exempelvis viktiga. Vidare utredningar är nödvändiga.

 Markköp/arrende – olika lösningar och hur de påverkar hyresnivån undersöks och kommer att presenteras.

Risker och konsekvenser för ny offert på Campus:

 Offerten förutsätter att vissa av verksamheterna flyttar inom Campus.

Dessa anpassningar kommer att påverka hyresnivån. I de beräkningar som presenteras nedan finns anpassningsinvesteringar för 15 mkr inkluderade.

 Antalet parkeringsplatser motsvarar inte önskemålen. Ett samarbete mellan andra fastighetsägare på platsen krävs för att lösa frågan.

 Det finns många ytor som upplevs som otrygga, och det finns ytor som är svåra att anpassa från passager till användbara ytor.

 Den geografiska platsen har uppfattas som att den ligger långt från Resecentrum vilket kan påverka upplevelsen av platsen.

 Programstrukturen kan behöva förändras – ett yrkesprogram är inte med i offerten för att den ska vara jämförbar med Bildningscentrum. Detta kommer att hanteras av barn- och utbildningsnämnden.

Ekonomiska konsekvenser för kommunen

Nedan presenteras kostnaderna för Bildningscentrum samt kostnaderna för nytt avtal på Campus. För att ha något att jämföra med presenteras också nuvarande siffror på Campus. Slutligen kommer en ekonomisk jämförelse över tid samt kostnaden per elev och kvadratmeter i de olika alternativen. Fördelningen mellan verksamheternas kvadratmeterytor är baserade på en uppskattning.

I samtliga beräkningar ingår media/taxor, lokalvård, drift, underhåll, administrationskostnader och avkastningskrav. I samtliga scenarion flyttar Hemsjukvården och IT-enheten från Campus. Kostnader för flytt och inventarier finns inte med i kalkylerna. Närmare beskrivning av förutsättningar finns i bilagd presentation från 18 augusti.

4/6

Nedan presenteras en tabell med beräknade ytor (kvadratmeter) och kostnader (mkr) för alternativen:

Tabell 1. Beräknade kostnader för alternativen

Nya hyresofferten för Campus

Hyresofferten från Offentliga hus är enligt ovan på 21 397 kvadratmeter för alla kommunens verksamheter. I offerten sänks bland annat kvadratmeterhyran till 930 kronor (exklusive media/taxor, lokalvård, drift, underhåll,

administrationskostnader och avkastningskrav). En ytterligare hyresrabatt på 17 mkr fördelas de första 24 månaderna. En investering i måltidsenhetens

restaurangkök om 6,0 mkr ingår i den offererade hyran. Skulle investeringen överstiga 6 mkr utgår hyrestillägg enligt förslag till hyresavtal på överskjutande del.

Utbildningskontorets verksamheter har 17 748 kvadratmeter av dessa, förutsatt att man släpper vissa byggnader. Thomasgymnasiets yta bedöms bli 11 518 kvadratmeter.

Den totala hyreskostnaden för kommunen på Campus år 2024 beräknas till 32 mkr. Utbildningskontorets del av detta är 25 mkr. Thomasgymnasiets del av hyran uppskattas till 16,2 mkr. Vuxenutbildningen beräknas betala 6,7 mkr per år.

Jämförelser

Både den nya offerten och att bygga nytt ger en lägre kostnad än kommunen har för Campus i dag. Den ackumulerade hyreskostnaden 2021-2035 beräknas baserat på ovanstående förutsättningar bli 446 mkr med ett nytt

Bildningscentrum, 482 mkr enligt ny offert på Campus att jämföra med 658 mkr enligt gällande hyresavtal. Det vill säga en besparing på 212 mkr respektive 176 mkr över femton år. Se bifogade kalkyler.

Om man räknar med fyllda program är kvadratmeterkostnaden per elev på Thomasgymnasiet 36 000 kronor i dag (41 000 kronor med nuvarande elevunderlag). Motsvarande siffra för gymnasieverksamheten på

Bildningscentrum, där ett yrkesprogram med 48 elever inte är med, är 24 000 kronor. Den nya offerten, där de 48 eleverna också räknats bort, ger 30 000

Nuläge Offert Bildningscenterum

Yta Årskostnad 2020 Yta Årskostnad 2024 Yta Årskostnad 2024

THG 12 776 21,9 11 518 16,2 6 804 12,9

VUX 4 745 8,1 4 745 6,7 3 987 7,6

Särskolan 1 924 3,3 1 485 2,1 957 1,8

Totalt för BUN 19 455 33,3 17 748 25,0 11 750 22,3

Övriga 8 668 14,9 3 649 7,0 3 556 5,8

Totalt för kommunen 28 123 48,2 21 397 32,0 14 979 28,1

5/6

kronor per elev. I databasen Kolada tillkommer även andra kostnader så som kapitalkostnader. Dessa kostnader är för närvarande cirka 10 000 kr/elev.

Kostnaden i Kolada visar alltså 51 000 kr/elev i Strängnäs för 2019.

Övriga konsekvenser

Konsekvenser för de olika alternativen ur verksamhetsperspektiv beskrivs i bilagan Konsekvenser för utbildningsverksamheten.

Beslutet har påverkan på unga. I förstudien har elever bjudits in att delta i såväl intervjuer som workshops. I intervjuerna framkom elevernas önskemål om utformningen av en framtida skola, vilka framgår av förstudien (s 47f). I utformandet av Bildningscentrum har hänsyn tagits till elever med särskilda behov. Utformandet av Bildningscentrum stämmer också överens med aktuella tillgänglighetsnormer.

Arbetet med förstudien har bedrivits med hjälp av en referensgrupp som bestått av rektorerna för verksamheterna, medarbetare och fackliga representanter.

Referensgruppens uppgift har varit att ta fram verksamhetsidé och verksamhetsbeskrivning utifrån analys och workshops, att representera verksamheten samt förankra i verksamheten.

En workshop om hållbarhet har hållits, där både miljö- och jämställdhetsfrågor tydliggjordes. Resultatet framgår av förstudien (s 15f).

Uppföljning

Uppföljning sker löpande i ordinarie verksamhet beroende på vilket alternativ som beslutas.

Beslutsunderlag

Se bilaga – Sammanställning av beslutsunderlag inklusive bilagor Beslutet skickas till

Kommunstyrelsen SFAB

Tony Lööw Anna Liljehag

Utbildningschef Christoffer Zander

6/6

Utbildningskontoret

Administration Dnr BUN/2020:159-289

2020-08-24 1/1

Strängnäs kommun Nygatan 10 645 80 Strängnäs

Tel 0152-291 00 Fax 0152-290 00

kommunstyrelsen@strangnas.se www.strangnas.se

Bankgiro 621-6907

Handläggare Anna Liljehag Christoffer Zander

Beslutsunderlag

• Hyresoffert 2020-08-24

• Konsekvenser för utbildningsverksamhet vid bildningscentrum alternativt förlängt kontakt på Campus

• 2017-10-02 Utredning om framtiden för Campus och Thomas

• 2019-09-06 Rapport från utredning av alternativ till Campus

• Bilaga - Funktionsprogram gymnasiet 2019-05-15

• Bilaga - Funktionsprogram vuxenutbildningen

• Bilaga - Funktionsprogram särskolan

• Bilaga - Funktionsprogram språkcentrum

• BUN § 81 2019-05-28 Funktionsprogram Bildningscentrum

• KS § 205, 2019-10-02 inriktningsbeslut för Campus, kommunstyrelsen

• KS § 135, 2020-06-17, Förslag till justerat inriktningsbeslut för Campus

• 2020-07-03 Förstudie Bildningscentrum del 1-2

• 2020-07-03 Förstudie Bildningscentrum del 3-4

• Bilaga 1 - Förstudie Bildningscentrum Tidplan 2020-07-03

• Bilaga 2 - Förstudie Bildningscentrum Kostnadsbedömning 2020-06-04

• Bilaga 3A - Förstudie Bildningscentrum Livscykelkostnad 2020-06-08

• Bilaga 4 - Förstudie Bildningscentrum tidig energianalys 2020-06-12

• Bilaga 5 - Förstudie Bildningscentrum Strängnäs kommunhus utredning Konstruktion Ventilation Brand 2020-06-09

• Bilaga 6 - Förstudie Bildningscentrum Stadsanalys Finningerondellen 2020-06-11

• Bilaga 7 - Förstudier Bildningscentrum Utredningsfrågor till programskede 2020-07-03

• 2020-08-12 Vägen till önskat läge

• 2020-08-18 Vägen till önskat läge

Tillsammans och med invånarnyttan i fokus, skapar vi framtidens hållbara kommun

i hjärtat av Mälardalen.

VÄGEN TILL ÖNSKAT LÄGE

Bildningscentrum

OFFERT 2020-08-24

OFFERT 2020-08-24

Utbildningskontoret/ekonomiavdelning Dnr BUN/2020:159-289 2020-08-19 1/3

Strängnäs kommun Nygatan 10 645 80 Strängnäs

Tel 0152-291 00 Fax 0152-290 00

kommunstyrelsen@strangnas.se www.strangnas.se

Bankgiro 621-6907

Handläggare Anna Liljehag Christoffer Zander

Konsekvenser för utbildningsverksamheten vid

Bildningscentrum alternativt förlängt kontrakt på Campus

Nedan beskrivs utbildningsverksamheten vid Campus och vad de olika

alternativen skulle innebära utifrån ett verksamhetsperspektiv. Det ekonomiska perspektivet beskrivs sammanfattande i tjänsteutlåtandet samt i de två bilagorna Vägen till önskat läge.

Campus i dag

I dag bedrivs en väl fungerande verksamhet vid Thomasgymnasiet. Skolresultaten de senaste åren ligger strax under riksgenomsnittet för kommunala

gymnasieskolor i landet och andelen som tar examen likaså. Andelen som elever som uppger att de är trygga i skolan är under riksgenomsnittet. Eleverna uppger att bland annat mörka prång och endast en stor entré är orsaker till upplevelsen.

Behörigheten bland lärarna är relativt god och ligger strax över riksgenomsnittet.

Resultatet i motivationsindex i HME-enkäten har ökat 2017-2019. Den senaste rikssnittsjämförelsen som finns är från 2018 och Thomasgymnasiets resultat är strax under riksgenomsnittet. Sjukfrånvaron är lägre än såväl

utbildningskontorets som Strängnäs kommuns som helhet.

Thomasgymnasiets största utmaningar i dag handlar om ekonomin.

Kvadratmeterkostnaden per elev är bland de högsta i riket. Att programmen inte är fyllda gör också att man i år tappar cirka 4 miljoner i elevpeng. Det är

naturligtvis pengar som skulle kunna läggas på lärmiljön.

Thomasgymnasiets ledning upplever organisatoriska problem med att få

samarbetet att fungera optimalt när olika program är utspridda i olika byggnader.

Ledningen menar också att klassrum, grupprum och korridorer inte är optimala eftersom de inte är utformade för undervisning.

Huruvida Thomasgymnasiet skulle bli ett mer attraktivt alternativ för elever och personal om det var lokaliserat vid Finningerondellen är svårt att svara på.

Ledningen i dag upplever inte rekryteringsproblem. Den största delen av

Strängnäsungdomarna väljer Thomasgymnasiet – mellan 30 och 40 procent. Det finns inga studier av hur just Strängnäselever resonerar när de väljer

gymnasieskola. Höstterminen 2020 är 79 procent av Thomasgymnasiets elever från Strängnäs kommun och 19 procent från Nykvarns kommun. Samtidigt pågår

2/3

nybyggen och nyetableringar vid Eldsundsområdet, så området kommer att ha ett annat sammanhang om några år än det hade när utbildningskontorets

verksamheter flyttade dit.

Elevunderlag

I tioårsprognosen för Thomasgymnasiets elevunderlag har beräkningar gjorts utifrån kommunens befolkningsprognos i åldrarna 16-18 år. Utbildningskontoret har dimensionerat för att 40 procent av ungdomarna i den aktuella

åldersgruppen ska få plats på Thomasgymnasiet.

Hösten 2020 är andelen elever från Strängnäs cirka 32 procent. Det finns alltså utrymme för en större andel Strängnäsungdomar framöver. I dag har kommunen samverkansavtal med Nykvarn och Gnesta. Om behovet av att växa för att

andelen Strängnäsungdomar ökar, kan utrymmet för angränsande kommuner minska.

Nytt hyreskontrakt Campus

Offerten för Campus skulle innebära en mindre flytt för vissa av

utbildningskontorets verksamheter. Särskolans byggnad och den u-formade byggnaden som rymmer el- och teknikprogrammen skulle lämnas. Byggnaden som restaurangprogrammet är förlagt till i dag kan man välja att fortsätta hyra eller att säga upp år 2023. Vissa av utbildningskontorets verksamheter kan gå in i den del som tidigare var Business park. Totalt skulle antalet kvadratmeter

utbildningskontoret hyr endast minska något, men verksamheterna skulle bli mer samlade.

För- och nackdelar med nytt hyreskontrakt Campus

Vid ett nytt hyreskontrakt för Campus finns möjlighet att samla verksamheterna på Thomasgymnasiet i samma hus. Det skulle minska de organisatoriska

svårigheter man upplever med lokalerna i dag.

Förutsättningarna när det gäller undervisningen i övrigt blir desamma som i dag, det vill säga att klassrum, grupprum och korridorer inte är utformade för

undervisning. Byggnaden medger inga större förändringar i rumsutformning.

Campus är lokalmässigt mindre flexibelt för förändringar i elevantal än vad Bildningscentrum är.

För- och nackdelar med Bildningscentrum

Bildningscentrum har planerats för att vara flexibelt. Verksamheter ska kunna krympa eller växa utan att man ska behöva byta lokaler. Flexibiliteten är skapad genom t ex flexrum (där två grupprum kan göras om till ett klassrum) och

3/3

miniaula (där aulan kan göras om till två klassrum). Det är också planerat så att det är möjligt att ha beläggning på ytorna en större del av dagen. Det kan handla om att matsalens bord efter lunchtid blir kafé- och studieplatser eller att köket kan hyras ut kvällstid.

Flexibiliteten kräver ett samarbete mellan verksamheterna vid exempelvis

schemaläggning. Om särskolan växer måste kanske vuxenutbildningen ändra sitt schema till mer eftermiddagsundervisning. Samarbetet verksamheterna emellan är både en risk och en möjlighet.

Den största fördelen med Bildningscentrum för verksamheterna är att alla ytor får ett pedagogiskt värde och kan användas. Både sociala ytor och studieytor för såväl avskildhet som grupparbete ska finnas.

Om Bildningscentrum byggs återstår vissa beslut om vilken verksamhet som ska finnas där. Förstudien har utgått från att särskolans gymnasium ska finnas där.

Orsaken har varit att man velat samla all kommunens utbildning för

gymnasieelever och vuxna på samma ställe, oavsett skolform. Förstudien har också utgått från ett lägre elevtal för gymnasiet än Thomasgymnasiet har i dag om alla program är fyllda. Detta beror på att investeringskostnaderna för vissa yrkesprogram är höga samtidigt som antalet sökande är mycket få.

Nackdelarna handlar om risken att tidsplanen inte håller (och därmed ekonomiska konsekvenser).

Dnr KS/2016:649-0061

2017-10-02

1/31

Strängnäs kommun Nygatan 10 645 80 Strängnäs

Tel 0152-291 00 Fax 0152-290 00

kommunstyrelsen@strangnas.se www.strangnas.se

Bankgiro 621-6907

Utredning om framtiden för Campus och Thomas

2/31

Sammanfattning

Campusområdet som utgörs av det tidigare kasernområdet för P10 hyr

kommunen idag av Stenvalvet. Hyresnivån kombinerat med att inte lokalerna kan nyttjas fullt ut gör att avtalen blir ekonomiskt betungande. På

Campusområdet finns idag flera verksamheter som centralkök och Strängnäs Business Park. Huvuddelen är dock utbildningsverksamhet och cirka hälften av hyreskostnaderna utgörs av Thomasgymnasiet.

Thomasområdet var tidigare gymnasieskola men är nu äldreboende, vårdcentral, sim- och sporthall. Kommunen hyr äldreboende samt sim- och sporthall av fastighetsägaren Hemfosa. Hyresnivån är relativt hög samtidigt som lokalerna är slitna och delvis inte ursprungligen byggda för att användas på det sätt som det görs idag.

Utredningen går igenom hyresavtalens innebörd ekonomiskt och har även fått verksamheternas kommentarer till hur man upplever sina lokaler. Gemensamt för Campus- och Thomasområdet är att lokalerna upplevs som mindre

funktionella. För campus är de dock nyligen renoverade till skillnad från Thomasområdet som börjar vara slitet.

Hyresavtalen bör omförhandlas med en översyn av vilka ytor som fortsatt ska hyras och till vilken kostnad. Parallellt med detta föreslås utredningsuppdrag för att ta fram alternativa lokaler som på ett bättre sätt kan försörja verksamheterna.

De frågor som föreslås för vidare utredning är:

• Äldreboende genom konkurrensutsatt byggande

• Simhall i Larslunda genom offentlig privat samverkan

• Lokaler för teater/kulturhus

• Alternativa nya utbildningslokaler

3/31

Innehållsförteckning

1 INLEDNING ... 4

1.1 UPPDRAGET ... 4

1.2 LÅNGSIKTIG EKONOMISK PLANERING ... 4

1.3 LOKALFÖRSÖRJNINGSPROCESSEN ... 5

2 NULÄGE ... 7

2.1 CAMPUS, HYRESAVTAL OCH EKONOMI ... 7

2.2 CAMPUS, TEKNISK STANDARD OCH FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR UTVECKLING ... 10

2.3 THOMASOMRÅDET, HYRESAVTAL OCH EKONOMI ... 11

2.4 THOMASOMRÅDET, TEKNISK STANDARD OCH FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR UTVECKLING ... 14

3 HANDLINGSALTERNATIV ... 15

3.1 KOMMUNAL REGI ELLER ANNAN AKTÖR ... 15

3.2 HYRA ELLER ÄGA ... 16

3.3 ALTERNATIVA LOKALER OCH PLATSER ATT UTVECKLA ... 18

3.4 SÖKPROCESS/BESLUTSTRÄD ... 21

4 ANALYS PER VERKSAMHET ... 22

4.1 NÄRINGSLIVSFRÄMJANDE ÅTGÄRDER ... 22

4.2 PEDAGOGISK VERKSAMHET ... 22

4.3 VÅRD OCH OMSORG ... 23

4.4 FRITID OCH KULTUR ... 24

4.5 ÖVRIG VERKSAMHET ... 26

5 FÖRSLAG TILL FORTSATT ARBETE ... 27

BILAGOR ... 29

LOKALKOSTNADER FÖR THOMASOMRÅDET ... 29

LOKALKOSTNADER FÖR SPORT-/GYMNASTIKHALLAR ... 30

FÖR- OCH NACKDELAR MED OLIKA ENTREPRENADFORMER... 31

4/31

1 Inledning

1.1 Uppdraget

Bakgrunden till uppdraget är den långsiktiga ekonomiska plan som är under framtagande inom Strängnäs kommun, se avsnitt 1.2. I arbetet med planen har kommunens hyresavtal för Campus- samt Thomasområdet lyfts fram som utmaningar ur ekonomisk synvinkel. För att ta ställning till hur dessa ska hanteras har denna utredning kommit till. Målet med uppdraget är att ta fram underlag till inriktningsbeslut om lokaler för de verksamheter som idag hyr lokaler inom Campus- och Thomasområdet.¹

Uppdragsansvariga har varit Per Malmquist och Lars Ekström. Jörgen Altin har varit utredare.

Utredningen har genomförts i tre huvudsakliga faser. Först gjordes en insamling av underlag därefter studerades vilka handlingsalternativ som fanns tillgängliga.

Slutligen analyserades handlingsalternativen och arbetet dokumenterades i denna rapport.

Metoden för arbetet har fokuserat på ekonomi och teknik med syfte att ta fram ett inriktningsunderlag som grund för beslut om fortsatt arbete. Ett antal intervjuer har hållits för informationsinsamling men inget omfattande arbete med

alternativgenerering genomförts genom till exempel workshops. Efterföljande arbete bör innehålla fördjupningar där verksamheterna engageras i kravställning och utformning.

1.2 Långsiktig ekonomisk planering

Många av Sveriges kommuner kämpar med sin ekonomi i takt med att

befolkningen växer och att åldersstrukturen ställer nya krav. För att analysera och planera för effekterna av detta för Strängnäs kommun har kommunen låtit ta fram en ekonomisk långtidsprognos. Prognosen togs fram under år 2016 av konsultbolaget Öhrling PricewaterhouseCoopers AB (PwC) och studerar prognosen utifrån olika scenarion gällande befolkningstillväxt och resultatutveckling.

1 Uppdragsbeskrivning daterad 2017-05-02.

5/31

Utifrån slutsatserna i analysen listar PwC ett antal utmaningar för kommunen.

Två av dessa berör lokaler och investeringar, nämligen att:

• Hantera utbyggnad av den kommunala servicen, ur både ett lokalförsörjnings- respektive personalförsörjningsperspektiv:

a. Äldreomsorgen växer mest.

• Investeringar i verksamheterna kommer att krävas och en stor del av investeringarna sker i bolag.

a. Viktigt att ha en välfungerande investeringsprocess och styrning av bolag samt möjlighet till flexibilitet i lokalförsörjningen om

befolkningsutvecklingen blir en annan.

För att finansiera utbyggnad av kommunal service och investeringar ser PwC att kommunen bör använda en kombination av följande:

• sälja tillgångar

• ta upp lån till motsvarande belopp

• höja resultatmålet och öka den egna finansieringen

• omprioritera/minska investeringsutgifter över tid

Med utgångspunkt i ovanstående analys och dess slutsatser inleddes ett uppdrag i november 2016 med fokus på att ta fram en långsiktig ekonomisk plan. Två slutsatser från PwCs analys lyfts särskilt fram i tjänsteutlåtandet och det är att nettokostnaderna ökar snabbare än skatteintäkterna (krokodilgapet) samt att investeringstakten gör att det finansiella målet om att sänka nettolåneskulden per kommuninvånare inte kan nås.

1.3 Lokalförsörjningsprocessen

Enligt reglementet för kommunstyrelsen så är det kommunstyrelsens uppgift att ansvara för lokalförsörjningen samt företräda kommunen gentemot Strängnäs Fastighets AB.

För lokalförsörjning finns en process som är dokumenterad i styrdokument och har utvecklats löpande. En policy om lokalfrågor finns från år 1998 som är

reviderad med godkännande i kommunfullmäktige år 2001. År 2009 förändrades lokalförsörjningsfunktionen och rollen lokalcontroller infördes.

Lokalförsörjningsprocessen har varit föremål för kommunrevisorernas

granskning vid flera tillfällen och externa revisorer har också granskat processen.

I en revisionsrapport från Ernst & Young² påpekas att man kan bättra sig gällande avyttring av lokaler och verksamheternas incitament att se över lokalbehovet. Kommunrevisorerna noterar också att kostnadsbilden behöver tydliggöras tidigt i planeringsprocessen och att förbättra den interna

samordningen vi nybyggnation på kommunal mark.

2 KS/2010:491

6/31

Under 2012 tecknades ett nytt ramavtal³ mellan kommunen och Strängnäs Fastighets AB (SFAB). I ramavtalet fanns en tanke att ge bättre förutsättningar och incitament till verksamheterna att vara återhållsamma och ompröva vilka lokaler man nyttjar. Enligt revisionsrapport från KPMG⁴ år 2014 nyttjades inte detta i så stor utsträckning, bland annat för att innehållet och därmed

möjligheterna inte var känt.

3 KS/2012:189

4 KS/2014:166

7/31

2 Nuläge

Förutsättningarna gällande verksamhetslokalerna inom Campus- och

Thomasområdena redovisas i detta kapitel. Förutsättningarna rör hyresavtal inklusive driftsekonomi samt teknisk standard och utvecklingsmöjligheter. För både Campus och Thomasområdet finns gällande hyresavtal med privata fastighetsägare.

2.1 Campus, hyresavtal och ekonomi

För Campus, del av fastigheten Eldsund 6:6 (se figur 2.1), finns tre olika hyresavtal⁵ för de olika byggnaderna. Avtalen tecknades med P10 Vasallen AB⁶ som sedan bytte namn till Vacse Strängnäs AB och därefter, sedan juli 2017, heter det Stenvalvet 253 Strängnäs Eldsund AB.

Figur 2.1 Översiktskarta över fastigheten Eldsund 6:6

Bolaget är (augusti 2017) under försäljning från Vacse AB till Fastighets AB Stenvalvet. Fastighets AB Stenvalvet⁷ är inriktade mot samhällsfastigheter och äger totalt ett hundratal fastigheter i Sverige. Bolaget ägs i huvudsak av

pensionsfonder.

5 KS/2005:111

6 Organisationsnummer 556679-4839

7 www.stenvalvet.se

8/31

Avtalspart för hyresgästen är Strängnäs Fastighets AB efter att en överlåtelse gjorts under år 2009⁸ från Strängnäs kommun.

Utöver hyran betalar hyresgästen fastighetsskatt, uppvärming, vatten inklusive varmvatten, drift av ventilation, städning, sophämtning, lås, åtgärder vid skadegörelse inklusive försäkring samt det mesta avseende drift och underhåll.

Exempel på poster enligt gränsdragningslistan som åligger hyresvärden är utemiljö, hissar och centralvärmeanläggning.

Nedan en sammanställning av villkor för uppsägning samt hyreskostnader utifrån avtalen.

Tabell 2.1 Sammanställning av hyreskontrakt Campus Gymnasium, måltid,

språkcentrum, IT- enheten, LSS

Gymnasium, SBP, sporthall, vuxenutbildning, resursskolan

Hemsjukvård, hemtjänst

Totalt

Kontrakt P0010002 P0010006 P0010008

Giltigt till 2022-07-31 2023-07-31 2023-09-30

Uppsägning 24 mån 24 mån 12 mån

Förlängning 5 år 60 månader 5 år

Objekt nr 6112 6112 6112

Byggnad 002, 003, 011, 028 006, 009, 010, 061

008

Yta 9 515 11 690 499 21 704 kvm

Grundhyra 12 800 14 000 280 27 100 tkr

Grundhyran för hela Campusområdet uppgår enligt uppgifterna i tabell 2.1 till cirka 27 mnkr per år. Grundhyran indexeras efter KPI. Till detta kommer

kostnader för drift och underhåll samt SFABs övriga omkostnader. Kommunens utfall för lokalkostnader under år 2016 uppgick till totalt cirka 42 mnkr och beräknas för år 2017 bli cirka 45 mnkr. Den genomsnittliga kostnaden inom Campusområdet uppgår till 1 939 kr per kvadratmeter.

Utöver ovanstående hyreskontrakt med Stenvalvet har kommunen via Fritidsenheten avtal med Vasallen om lokaler för bågskytte, boule och Taekwondo. Hyran för dessa uppgår till cirka 400 000 kr per år. Dessa

verksamheter behandlas inte i denna utredning utan hanteras i ordinarie ordning av Fritidsenheten.

8 KS/2009:260

9/31

Fördelningen av lokalkostnaderna på verksamheterna enligt tabell 2.2 nedan.

Huvuddelen, cirka 75 % eller 32 mnkr, utgörs av pedagogisk verksamhet.

Tabell 2.2 Lokalkostnader per verksamhet inom Campusområdet⁹ år 2016 Verksamhet Kod Lokalkostnad

Näringslivsfrämjande åtgärder (SBP) 220 3 942

BUN förvaltning 401 555

Särskola 43 3 030

Gymnasiet 45 22 081

Vuxenutbildning 47 6 668

Vård och omsorg 5 870

Måltid 924 3 543

Övrig verksamhet exkl. måltid 9 exkl. 924 1 393

Summa 42 082

För att få en bättre uppfattning av lokalkostnaderna är det intressant att använda jämförelse-/nyckeltal. I kommun- och landstingsdatabasen Kolada¹⁰ samlas data gällande många kommunala verksamheter. Ett av de nyckeltal som kan hämtas från databasen är lokalkostnader per gymnasieelev. Strängnäs kommuns jämförelsetal för år 2016 är cirka 64 000 kr per elev. Det kan jämföras med rikssnittet som är cirka 20 000 kr per elev.

Figur 2.2 Lokalkostnader per gymnasieelev i Strängnäs, med blå pil, och kommuner med 30 000 – 50 000 invånare (källa: Kolada)

I Kolada finns inte uppgifter kring hur mycket yta olika skolor använder och därmed kostnaden per kvadratmeter. Exempel kan dock hittas via andra källor och Gävle kommuns¹¹ tre gymnasieskolor kostar i genomsnitt cirka 18 000 kr per elev och år där den genomsnittliga kvadratmeterhyran är 853 kronor och

lokalarean per elev är 21 kvadratmeter. Antalet kvadratmeter per elev bedöms

9 Objekt 6112

10 www.kolada.se

11 Lokalresursplan, 2016-2019, Gävle kommun

10/31

inte vara markant större för Thomasgymnasiet utan den stora skillnaden är kvadratmeterhyran.

2.2 Campus, teknisk standard och förutsättningar för utveckling Campusområdet är ursprungligen byggda som ett regementsområde med byggnader för ett antal olika användningsområden. De byggnader som används för utbildning och kontor är tidigare kaserner medan centralköket var

regementets tidigare kök.

Eftersom byggnaderna ursprungligen uppfördes för till ett annat ändamål är lokalerna inte fullt ut anpassade för nuvarande användning. I husen blir det mycket ytor för korridorer och trapphus som inte går att använda till något nyttigt. Möjligheterna till anpassning är också begränsade. Även utemiljön kan vara ett problem där exempelvis Hemsjukvården påtalar att det är för få parkeringsplatser i anslutning till lokalerna vilket gör det svårt för deras transporter.

Läget upplevs ibland avskilt från staden i och med att det tidigare

regementsområdet utgjorde stadsgräns. På sikt kommer staden att växa åt detta håll och läget bör då upplevas mer integrerat i staden.

Hela Campusområdet har genomgått en upprustning både utvändigt och invändigt. Lokalerna är generellt i gott skick och har en god standard.

Anmärkningsvärt är dock de höga lokalkostnaderna. För gymnasieskolan där det finns bra jämförelsetal blir de höga lokalkostnaderna extra tydliga.

Figur 2.3. Vy över Thomasgymnasiets huvudentré

11/31

2.3 Thomasområdet, hyresavtal och ekonomi

För Thomasområdet, del av fastigheten Seminariet 6 (se figur 2.3), finns två hyresavtal¹²; ett för äldreboende (Thomasgården) och ett för sport- och simhall inklusive aula och biutrymmen. Avtalen är tecknade med Culmen i Strängnäs 1 AB som sedan bytt namn till Hemfosa Strängnäs I AB¹³. Hyresavtalen gäller till och med 2024-08-31 och har 24 månaders uppsägningstid. För äldreboendet förlängs kontraktet med fem år åt gången om det inte sägs upp. Sedan avtalet tecknades har det förekommit olika tolkningar mellan hyresgäst och hyresvärd gällande lokalernas skick och standard samt fördelning av underhålls- och driftskostnader.

Figur 2.3 Översiktskarta över fastigheten Seminariet 6

Avtalspart för hyresgästen är Strängnäs kommun¹⁴ men Lars Keyser, VD Strängnäs Fastighets AB, fick år 2009 fullmakt av kommunchefen att företräda kommunen som hyresgäst.

12 KS/2009:657

13 Organisationsnummer 556706-3382

14 Organisationsnummer 212000-0365

12/31

Hemfosa Strängnäs I AB ingår i en koncern som via moderbolagen Hemfosa Eken Holding AB och Hemfosa Sverige AB har koncernmodern Hemfosa Fastigheter AB. Hemfosa Fastigheter AB¹⁵ är börsnoterat på Stockholmsbörsen och har en specialisering mot samhällsfastigheter.

Utöver hyran betalar hyresgästen fastighetsskatt, uppvärming, vatten inklusive varmvatten, drift av ventilation, städning, sophämtning, lås, åtgärder vid skadegörelse inklusive försäkring samt det mesta avseende drift och underhåll.

Exempel på poster enligt gränsdragningslistan som åligger hyresvärden är utemiljö, hissar och centralvärmeanläggning.

Nedan en sammanställning av villkor för uppsägning samt hyreskostnader utifrån avtalen.

Tabell 3.3 Sammanställning av hyreskontrakt Thomas Sport- & simhall,

aula, skyttelokal Thomasgården Totalt Kontrakt SEM 03 SEM 04

Giltigt till 2024-08-31 2024-08-31

Uppsägning 24 mån 24 mån

Förlängning - 5 år

Objekt nr 1110 & 7107 6901

Byggnad A A

Yta 6 850 kvm 4 200 kvm 11 050 kvm

Grundhyra 7 100 tkr 6 990 tkr 14 090 tkr

Tabell 3.4 Lokalkostnader per verksamhet inom Thomasområdet år 2016 Verksamhet Kod Lokalkostnad

Thomasbadet (Sim- och sporthallar) 340 4 588 Sporthall (Sim- och sporthallar) 340 4 203 Aula (Sim- och sporthallar) 340 1 422 Thomasgården (Särskilt boende äldre) 520 8 559

Summa 18 772

15 www.hemfosa.se

13/31

För Campusområdet, där SFAB är mellanhand mellan Stenvalvet och verksamheterna, konteras inte lokalkostnaderna per konto vilket görs för Thomasområdet. För Thomasområdet¹⁶ ser utfallet för 2016 ut enligt tabell 3.5.

Här syns att det förutom lokalhyran är framförallt el och värme som kostar. För mer detaljer per objekt se bilaga.

Tabell 3.5. Utfall per konto i kontoklass 6 för Thomasområdet Kontonamn Konto Utfall

Lokalhyror 6011 14 391 Städning, renhållning & sophämtning 6051 574 Mindre rep/underhåll av fastighet 6052 84 Övriga fastighetskostnader 6091 452

El 6211 1 108

Fjärrvärme 6271 1 556 Vatten och avlopp 6281 606

Summa 18 772

När det gäller gymnasieskola finns jämförelsetal för lokalkostnader i Kolada. Det finns inte på samma sätt när det gäller andra verksamheter men som jämförelse kan det vara intressant att jämföra med andra kommunala verksamheter. Nedan en tabell med lokalkostnader för några av kommunens särskilda boenden för äldre.

Tabell 2.5 Lokalkostnad per boendeplats

Äldreboende Lokalkostnad Antal platser Lokalkostnad/plats

Isabellagården 13 688 81 169

Kristinagården 4 721 73 65

Hammargården 3 2 116 36 59

Sictoniagården 3 060 35 87

Riagården 2 495 45 55

Mariagården 3 424 40 86

Thomasgården 8 559 40 214

Av tabell 2.5 kan vi dra slutsatsen att Thomasgården är relativt sett dyr.

Thomasgården är mer än tre gånger så dyr som de flesta av kommunens

äldreboenden. Isabellagården är den som ligger närmast i lokalkostnad och är i stort sett en tillbyggnad på vårdcentralen vid Långberget. Mariagården som ligger granne med Isabellagården hyrs av Riksbyggen till cirka hälften av vad

Isabellagården kostar.

16 Objekt nr 1110, 7107 och 6901

14/31

Delen av Thomasområdet som avser sporthall kostar cirka 4,2 mnkr. Det kan jämföras med Mariefredsskolans sporthall som är näst dyrast i kommunen och kostar cirka 1,1 mnkr. Av kommunens 16 sport-/gymnastikhallar utgör Thomas Arena nästan 40 % av lokalkostnaderna.¹⁷

Figur 2.4. Isabellagården och Mariagården

2.4 Thomasområdet, teknisk standard och förutsättningar för utveckling

Lokalerna inom Seminariet 6 har ursprunglingen tillkommit för utbildning samt fritidsverksamhet. De olika byggnadsdelarna hänger ihop med en lång

centralhall. Centralhallen ingår i hyresavtalet SEM03 och upplevs svår att använda. Genom att centralhallen förbinder olika verksamheter uppstår det problem att stänga av denna på olika tider av dygnet. Här förekommer en del skadegörelse och larmutryckningar är frekvent förekommande.

Simhallen och sporthallen fungerar i nuvarande utformning men är slitna. En omfattande upprustning av lokalerna behövs inom ett fåtal år.

Det geografiska läget för Thomasområdet är mycket bra med närhet till centrum och kommunikationer. Möjligheter finns därför att inom området, om

fastighetsägaren önskar, utveckla nya lokaler för en eller flera av kommunens verksamheter.

Sammantaget så finns vissa utvecklingsmöjligheter inom nuvarande byggnader i Thomasområdet. Byggnaderna har dock planlösningar som inte är funktionella och börjar vara slitna.

17 Se bilaga

15/31

3 Handlingsalternativ

3.1 Kommunal regi eller annan aktör

Ungefär en femtedel av kommunernas totala kostnader består av köpt

verksamhet. Volymen köpt verksamhet har stadigt ökat under de senaste tio åren, se figur 3.1 nedan¹⁸. I köp av verksamhet ingår till exempel skola samt vård och omsorg medan fastighetsskötsel är en tjänst och lokaler en extern vara.

Figur 3.1 Kommunernas totala kostnader (källa: SKL 2016)

Att köpa verksamhet kan vara ett sätt att lösa förutom lokalfrågan, som då

lämnas över till en annan aktör, även lösa frågor kring kompetensförsörjning. Om verksamhet ska köpas eller bedrivas i egen regi har denna utredning inte

fördjupat sig i utan det är en fråga som kräver ytterligare fördjupning och beslut i kommnfullmäktige.

Det område där frågan om annan aktör ändå tagits upp är gällande simhall.

Simhallar är en verksamhet som inte är så nära förknippat med det kommunala uppdraget och där det finns exempel på fungerande alternativ. Upplägget för att driva simhall av annan aktör än kommunen ser lite olika ut. Det finns exempel på fall där en förening eller privat aktör driver verksamheten i en kommunal simhall och fall där man gått in i så kallad offentlig-privat-samverkan (OPS).

OPS är förenklat en form av upphandling där det offentliga förbinder sig att under en tidsperiod löpande betala en viss ersättning till en privat entreprenör som tar ansvar för byggande och drift. En av poängerna med detta är att

18 Köp av verksamhet 2015. Kommuner, landsting och regioner 2006 – 2015. SKL (2016)

16/31

entreprenören, med vetskap om att de har ansvar för driften under en längre tidsperiod, har mer långsiktig inställning gällande materialval och utförande under byggtiden. För den offentliga beställaren behöver man inte lägga ut en stor investeringsutgift utan betalar löpande årliga ersättningar. En viktig skillnad gällande risker i OPS kontra andra entreprenadformer så som totalentreprenad är att andra entreprenadformer fokusera bara på byggskedet medan OPS även inkluderar driftskedet.¹⁹

3.2 Hyra eller äga

Givet att kommunen inte ska köpa verksamheten kan kommunen välja att antingen bedriva sin verksamhet i lokaler som man själv äger via SFAB eller att hyra lokaler av en annan hyresvärd. I valet mellan att äga eller att hyra spelar flera faktorer in.²⁰ I denna rapport fokuseras på följande faktorer för val av lokalförsörjning:

• Ekonomi,

• Flexibilitet och

• Utbud

Nedan ett principiellt resonemang kring dess tre faktorer.

3.2.1 Ekonomi

Att hyra lokaler kommer generellt att vara dyrare på lång sikt än att äga själv om inte den andra hyresvärden är effektivare än kommunen gällande byggande och förvaltning, kan ordna billigare finansiering eller att hitta ytterligare

intäktskällor.

Vid nybyggnation ställer verksamheterna krav på funktioner i sina lokaler vilka in sin tur definierar utformningen av byggnaden. Därefter köper SFAB

entreprenader på öppna marknaden. Så länge kommunen har en organisation som är lika duktig på att styra projektet och att handla upp entreprenader som andra hyresvärdar finns inget skäl att anta att någon annan kan bygga billigare.

Även när det gäller fastighetsförvaltning har kommunen möjlighet att antingen göra detta i egen regi eller handla upp detta på den öppna marknaden. Här måste kommunen ha en förvaltningsorganisation som är lika bra som andra

hyresvärdar så att kostnaderna kan hållas nere. En offentlig aktör har större krav på sig gällande att följa exempelvis lagstiftning om upphandling men rätt

tillämpat bör det inte vara en nackdel utan ge bra priser.

Gällande finansiering av byggande av lokaler för samhällets behov finns idag flera företag som inriktar sig på denna typ av fastigheter. Kapital kommer ibland från

19 Riskhantering vid Offentlig Privat Samverkan, OPS. SKL (2009).

20 Äga eller hyra verksamhetslokaler? Strategier för konsekvensbedömning och beslut.

SKL (2008).

17/31

till exempel pensionsstiftelser som söker investeringar i fastigheter som ger trygg avkastning. I samhällsfastigheter med långa kontrakt får man en attraktiv

investering på lång sikt.

En skillnad mellan en privat aktör och en offentlig är att den privata inte har några begränsningar gällande att göra extra intäkter genom uthyrning till annan verksamhet eller att kombinera med kommersiella lokaler. Givet att det skulle fungera med lokalerna för samhällets behov skulle den privata aktören

exempelvis kunna bygga en större byggnad och även ha andra hyresgäster eller själv bedriva kommersiell verksamhet som de tjänar pengar på och därmed delfinansierar gemensamma kostnader inom fastigheten för att därmed kunna hålla en lägre hyra.

Ekonomin hänger alltså nära ihop med organisationen och kompetens i beställarfunktioner. I de fall kommunen inte har resurser att driva nybyggnadsprojekt alternativt förvalta kan det vara ekonomiskt fördelaktigt att hyra men annars är det fördelaktigt att äga.

Det kan vara fördelaktigt att äga ur ett resultaträkningsperspektiv. Men i vissa lägen kanske det inte är möjligt att välja detta ändå. I den långsiktiga ekonomiska analys som genomförts för kommunen konstateras att skuldsättningen är hög och att det finns begränsat utrymme för investeringar. Flera olika möjligheter finns till att antingen avstå investeringar, sälja tillgångar eller öka resultatet. Dessa frågor utreds närmare i det särskilda uppdraget kring koncernstruktur. För denna utredning är det viktigt att bära med sig att det inte kommer att vara möjligt att investera i alla lokaler som skulle behöva ersätta de som finns inom Campus- och Thomasområdet utan att möjligheten att hyra eller på annat sätt låta andra aktörer investera kommer att behöva övervägas.

3.2.2 Flexibilitet

Förändringar i lokaler kostar i form av ombyggnationer och andra anpassningar.

Vid hyra har hyresvärden stora möjligheter att ta ordentligt betalt för denna typ av åtgärder. Gränsdragningarna mellan vad som är hyresvärdens och

hyresgästens ansvar kan också bli en förhandlingsfråga där denna inte är tydlig.

Som hyresgäst har man dock möjlighet att lämna lokalerna om behovet av dessa inte finns kvar när avtalet går ut.

Om lokalbehovet och utformningen av lokalerna bedöms vara relativt oföränderligt över tid blir detta inget problem men om verksamhetens behov förändras i omfattning eller organisation/arbetssätt kan det bli kostsamt.

Har vi organisation för projektet?

Förändringar kostar!

18/31

3.2.3 Utbud

Flera av kommunens verksamheter har särskilda krav på utformning av lokalerna vilket gör att utbudet av alternativa befintliga lokaler kan vara begränsat. Endast när det gäller kontorslokaler eller lager bedöms det finnas goda möjligheter att hyra befintliga och funktionella lokaler. För exempelvis undervisning och

fritidsverksamhet är alternativen begränsade och för att hitta hyresalternativ kan man bli hänvisad till nyproduktion. Genom att det inte

finns så många alternativ blir kommunens möjlighet att konkurrensutsätta hyresvärdar begränsade.

3.3 Alternativa lokaler och platser att utveckla 3.3.1 Befintliga lokaler

Många av kommunens verksamheter har särskilda krav. Att hitta befintliga alternativa lokaler att bygga om kan vara svårt. För att kunna hamna i rätt geografiskt läge kan det dock vara värt att överväga. Av större utvecklingsbara lokaler, förutom Campus- och Thomasområdet finns bara Svenska hem arena. Att utveckla denna har diskuterats i många omgångar men har landat i att det är bättre att bygga nya lokaler på annan plats.

Centralt i staden har kommunen flera skolor som skulle kunna utvecklas för att kunna till exempel ta emot fler elever eller skola med annan inriktning.

Framförallt gäller det Paulinska skolan och Vasaskolan samt Benningeskolan.

Den senare hyrs idag ut till stiftelseägda grundskolan ”Europaskolan Rogge”.

Finns konkurrens?

19/31

Figur 3.2. Idéer på platser med lokaler som kan utvecklas

3.3.2 Platser att utveckla

Även om det inte finns färdiga lokaler finns det platser centralt i Strängnäs tätort som kan användas för att bebyggas men nya byggnader. I radie från resecentrum och utåt kan konstateras att det kring nya resecentrum finns markparkeringar som skulle kunna bebyggas och ersättas med verksamheter och bostäder i kombination med parkering i garage. Även området längs Södertäljevägen söder om spåren är ett centralt läge som idag är underutnyttjat. På västra sidan av Södertäljevägen finns planer för bostäder men en framtida utveckling skulle också kunna innehålla kommunala verksamheter.

Längs gamla E20 som idag är Kilenvägen och Västerportsleden har under ett antal år stadsutvecklingsprojekt pågått som ändrar karaktären på gatan och utvecklar marken till ny användning. Bostadsområdena intill Kilenvägen är utbyggda men i Larslunda finns plats för mer verksamheter. På delen intill Finningerondellen är marken planlagd för kontor vilket det finns en begränsad efterfrågan på som skulle kunna planeras om. Vidare västerut i Södra

stadsskogen, där detaljplan pågår, finns mark som planeras för bostäder.

20/31

Möjligheten att placera Thomasgården i Södra stadsskogen har diskuterats under planarbetet och är fortsatt intressant.

När det gäller fritidsverksamhet så har dessa samlats till Vasavallen och Larslunda. Båda platserna har möjlighet att ta emot fler verksamheter.

Visholmen är en plats som ligger centralt i staden och nyttjas för fritid och kultur.

Här finns bad, tennisbanor med mera samt kulturhuset Multeum. Platsen är viktig för många Strängnäsbor och skulle kunna användas mera.

Förutom på kommunal mark finns det privata fastighetsägare som äger mark som är intressant för utveckling. Kilenkrysset äger det så kallade Måsenområdet vilket idag är förråd och industriverksamhet. En detaljplan för att ändra

markanvändning till bostäder planeras. Området är så pass stort att det även skulle kunna innehålla till exempel ett äldreboende.

Figur 3.3. Idéer på platser för förtätning och utveckling

21/31

3.4 Sökprocess/beslutsträd

Som vi sett ovan finns det många olika aspekter att tänka på i valet hur man ska tillgodose ett behov av lokaler. Detta kompliceras ytterligare av att det finns olika upplägg för hur ett hyreskontrakt kan formuleras där ansvar fördelas olika mellan hyresgäst och hyresvärd. Det vill säga det är inte alltid ”antingen eller”. För att systematisera valen som kommunen står inför används i utredningen ett så kallat beslutsträd, se figur 3.4.

Figur 3.4. Beslutsträd för lokalförsörjning

Det principiella resonemanget i beslutsträdet bygger på att man tar tre vägval.

Första vägvalet är om en verksamhet ska utföras i kommunal regi eller via annan aktör. Om verksamheten ska utföras av annan aktör kan kommunen lämna över lokalförsörjningsfrågan.

Om kommunen däremot själv ska utföra verksamheten behöver lokaler ordnas antingen genom att hyra av en privat hyresvärd eller att använda egna lokaler via SFAB. SFAB i sin tur har att göra vägvalet om verksamheten kan inhysas i

befintliga lokaler eller om man behöver bygga nya.

För att sammanfatta förutsättningarna för fortsatt arbete per verksamhet används en matris enligt nedan. Om det exempelvis är så att det är mycket lämpligt att hyra av SFAB men inte av annan och att det är tveksamt om det finns tillgängliga lokaler på marknaden skulle matrisen se ut som detta exempel.

Kommun Annan Hyresvärd

Tillgänglig lokaler