RESTATE Bjurfors Isaksson Partners AB Kungsgatan 26 111 35 Stockholm
Telefon 08-402 10 00 info@restate.se www.restate.se Styrelsens säte: Stockholm Org.nr SE-556560-5085 Lars Johansson
Sköllerstagatan 55 124 65 Bandhagen
Stockholm den 11 november 2020 Brf Kammarlåset
INFORMATION TILL ALLA HYRESGÄSTER
Restate och styrelsen för Brf Kammarlåset höll i förra veckan ett första informationsmöte i Folkets hus, där vi informerade om hur en bostadsrättsombildning går till.
Här kommer en sammanfattning av vad vi gick igenom och information om ombildningen i stort.
Vid en ombildning kan du välja att köpa din lägenhet eller bo kvar som hyresgäst, informationen i det här brevet är viktig för dig oavsett vad du väljer.
Brf Kammarlåset vill genom ombildning till bostadsrätt skapa ett bättre boende för alla på Rågsvedsvägen 66-80 samt Sköllerstagatan 35-55.
Ett område som präglas av trygghet Möjlighet att påverka områdets utveckling Ansvarstagande för miljön
Alla ska trivas, unga som äldre
Det ska helt enkelt märkas skillnad, Brf Kammarlåset ska vara en bättre fastighetsägare i ett tryggt och trevligt område med välskötta gårdar och trevlig gemenskap för alla!
Ombildning – detta har hänt
En bostadsrättsförening har bildats och Restate har anlitats som föreningens ombud.
Fastigheten Stockholm Kammarlåset 1 omfattar husen med adress Rågsvedsvägen 66-80 samt Sköllerstagatan 35-55. Totalt finns det 128 st lägenheter, samt lokaler, lagerlokaler och förråd på adresserna.
Då mer än 50 % av er boende hade visat ett intresse för ombildning lämnades en intresseanmälan till Stockholmshem in för att få ett pris på fastigheten att ta ställning till.
Stockholmshem lät värdera fastigheten och värderingen ligger till grund för föreningens pris för att köpa husen. Priserbjudandet med bilagor har kommit föreningen och Restate tillhanda, vilket vi nu håller på att gå igenom och utreda eventuella frågetecken. Föreningen inväntar möjlighet att boka en teknisk besiktning av byggnaderna för att identifiera de fel och brister som finns och kan antas uppstå inom tio år. Detta är dock tillfälligt pausat hos
Stockholmshem under november pga Corona/Covid-19, och vi behöver ha någon därifrån som är med och öppnar upp bl.a. driftsutrymmen.
Se även föreningens hemsida www.brfkammarlaset.se
Bostadsrättsförening regleras i lag och stadgar
Lagen om ekonomiska föreningar Bostadsrättslagen
Föreningens stadgar
Varför bilda om till bostadsrätt?
Större inflytande över boendet
Du betalar vad det kostar – bostadsrätt bygger på självkostnadsprincipen Gemenskapen och trivseln i huset ökar
Stor valfrihet vid byte av bostad
En bostadsrätt har ett värde, vinst vid försäljning
En bostadsrätt kan säljas, belånas, ges bort i gåva eller ärvas
Bostadsrätten har fördelar både för dig som planerar att bo kvar länge och för dig som funderar på att flytta.
Fastigheten sköts professionellt i en bostadsrättsförening
En ombildning till bostadsrätt innebär alltid att beslutsfattandet flyttar närmare er boende.
Föreningens medlemmar får inkomma med motioner (förslag) till ett årsmöte, vilka medlemmarna röstar kring
Föreningens medlemmar väljer styrelse på årsmötet Styrelsen väljer att anlita en professionell förvaltare
Förvaltaren sköter allt från hyres-/avgiftsavisering och bokföring till att se till att allt funkar som det ska i husen
Ambitionen är att allt ska skötas bättre än idag!
Som bostadsrättshavare ansvarar du själv för lägenhetens inre underhåll och kan renovera din lägenhet i eget tycke och smak. Renoveringarna ökar värdet på lägenheten och är en investering för framtiden. Den dagen du vill flytta säljer du lägenheten. Till skillnad från hyresrätten kan bostadsrätten även ges bort i gåva eller ärvas.
Fastighetens skick och framtida renovering
En oberoende besiktningsman ska gå igenom husen för att se till föreningens renoverings- /underhållsbehov de kommande 10 åren. Besiktningsmannen kollar på det som är
föreningens ansvar, exempelvis tak, fasader, uppvärmningssystem, rör etc. Han ser alltså inte till huruvida dina tapeter, ditt golv eller dina köksluckor är slitna. Vi väntar på besked från Stockholmshem för när vi kan boka in den oberoende besiktningsmannen, vilket är pausat under november pga Corona/Covid-19.
Pris på fastigheten och finansiering
Stockholmshem har erbjudit föreningen att köpa fastigheten för 265 000 000 kr. Därtill kommer separationskostnader/ ersättning till Stockholmshem (Aputssystem,
fiberinstallation samt ersättning för vakanser/tomma lägenheter), kommande renoveringar, lagfart, pantbrev,
bildningskostnader etc.
Tillsammans blir detta förvärvskostnaden som ska finansieras av medlemmars
insatser (de som köper sina lägenheter vid ombildningen) och lån i föreningen.
Förutsättningar för ombildning
Ni köper era lägenheter för ca 70 % av lägenhetens marknadsvärde
Lägre boendekostnad (månadsavgift och räntor jämfört med din nuvarande hyra) Långsiktigt allt bättre boendekostnader. Statistik visar på att kostnaderna i en
bostadsrättsförening ökar långsammare än i en hyresrätt. En bostadsrättsförening ska inte gå med vinst, så eventuellt överskott används för att göra förbättringar på fastigheten, amortera på föreningens lån eller sänka månadsavgifterna.
Det måste bli bra!
Insats (= priset på lägenheten vid ombildningen)
Vi ska prata med lokala fastighetsmäklare för att få så rättvis prissättnings som möjligt. I kalkylerna kommer vi att räkna med att ni köper era lägenheter för 70 % av marknadsvärdet.
Det betyder alltså att du vid en ombildning köper din lägenhet med ca 30 % rabatt från marknadspriset. Vid årsskiftet kommer du att få veta mer.
Lättare att få lån vid en ombildning
Möjligheten att få låna vid en ombildning är mycket större än vid en vanlig låneansökan, det beror på flera saker. Dels får du köpa din lägenhet långt under marknadspriset vilket ger banken en bra säkerhet. Dessutom blir ni en intressant kund för banken när ni kommer i stor grupp.
Det är vanligt att ta hjälp av en medlåntagare, fråga din familj om de vill vara med!
För dig som av någon anledning har svårt att få lån hos storbankerna finns alternativa banker. De beviljar många låntagare som inte får lån i en ”vanlig” bank. Det kan vara ett bra alternativ på kort sikt, t.ex. till dess att du fått fast anställning eller liknande.
Kontakta oss på Restate om du är osäker. Vi hjälper till att finna lösningar, även för de mest komplicerade förhållanden.
Du behöver inte söka lån nu, du kommer att få mer information vid köpstämman. Idag håller föreningen på att förhandla med flera banker. Du väljer själv vilken bank du väljer att ta lånet hos, den/de banker som föreningen har kontakt med eller din nuvarande bank.
Att låna pengar i en ombildning
Du får låna till HELA INSATSEN, eftersom du köper din lägenhet så långt under marknadsvärdet
INGEN kontantinsats
Lägenheten är värd mycket mer än vad du betalar för den
Dold reserv
Du köper in dig i en stark bostadsrättsförening, då alla inte köper sin lägenhet så får föreningen en dold reserv. Den dag en lägenhet blir ledig så kommer föreningen att sälja lägenheten till marknadspris och har möjlighet att amortera ner lånen eller investera i husen/gårdarna. I takt med att marknadsvärdena stiger så ökar också värdet på den dolda reserven.
De kvarvarande hyresrätterna ger även ett väldigt bra kassaflöde årligen, då hyrorna är betydligt högre än avgifterna (avgiften är det de som köper sina lägenheter betalar till bostadsrättsföreningen varje månad).
Ekonomisk plan
En ekonomisk plan ska finnas vid köpstämman och kommer att tas fram. Ekonomisk plan beskriver fastigheten och är en budget för föreningen, den består av kalkylerna som vi kommer att presentera vid årsskiftet och besiktningen. I den ekonomiska planen finns även en prognos för de kommande 10 åren och en känslighetsanalys, exempelvis vad effekten blir av en ev ränteupp-/nedgång. Planen ska granskas och godkännas av två oberoende
intygsgivare utsedda av Boverket. Intygsgivarna räknar och kontrollerar att kalkylerna stämmer och att den vilar på tillförlitliga grunder.
Den långivare som bostadsrättsföreningen väljer att ha sitt lån hos blir den slutgiltige granskaren av den ekonomiska planen. Banken kontrollerar också att den ekonomiska planen verkar hållbar och korrekt.
Köpstämma
Minst 2/3 av hyresgästerna måste rösta JA till ombildningen på en extra föreningsstämma (köpstämma).
Röstar du ja till ombildningen betyder det endast att du ger föreningen tillstånd att köpa fastigheten, inget annat. Alla får bo som de vill (köpa eller fortsätta att hyra) med föreningen som en engagerad ägare. Det är först vid senare tillfälle som du bestämmer om du ska köpa din lägenhet eller ej.
Vem får köpa sin lägenhet?
Det är den som har hyreskontraktet när föreningen köper fastigheten som har rätt att köpa lägenheten eller bestämma att någon annan ska få köpa. Till exempel är det vanligt att två personer delar ägandet, det går också att låta barn/förälder eller någon annan köpa lägenheten helt eller delvis. En sådan lösning kan göra att det är lättare att få banklån.
Om jag vill fortsätta hyra min lägenhet
Om du inte vill eller kan köpa din lägenhet så bor du kvar som hyresgäst med exakt samma hyra som idag, du har fortfarande bytesrätt och rätt till service etc. Hyran kommer på samma sätt som idag förhandlas av Hyresgästföreningen, den kan inte ändras godtyckligt.
Den stora skillnaden är att du kommer få en engagerad fastighetsägare som själv bor i fastigheten och månar om att den ska vara i bästa skick. Föreningen övertar det ansvar hyresvärden har idag, om t.ex. ditt kylskåp går sönder får du det reparerat eller ersatt.
En unik möjlighet
Att köpa en hyresfastighet och ombilda lägenheterna till bostadsrätter är en möjlighet för dig och dina grannar – inte ett tvång.
Ombildningen ger dig möjlighet att ta kontroll över din framtida boendekostnad samtidigt som du kan göra en mycket förmånlig investering. Att äga sitt boende är en trygghet.
Alla boende i Brf Kammarlåset har nu möjlighet att göra sitt livs affär, på olika vis. Ta tillvara på den här chansen! Föreningen kommer att bli en mycket bra engagerad fastighetsägare och kommer att ta hand om fastigheten på ett mycket bra sätt framöver.
Tidsplan framöver
Teknisk besiktning av husen, så snart vi får boka den Vi tar fram kalkyler, kontaktar banker, mäklare etc.
Nytt informationsmöte för er boende där vi presenterar kalkylerna, preliminärt efter årsskiftet
Du får veta vad din lägenhet kommer att kosta, preliminärt efter årsskiftet Ekonomisk plan upprättas och intygsges
Köpstämma, preliminärt under våren 2021
Tillträde (när föreningen köper husen), preliminärt sommaren 2021
Frågor och mer information
På www.restate.se finns mer information om ombildning. Föreningen har även en egen hemsida www.brfkammarlaset.se, där finns mer information om föreningen.
Kontakta oss! Alla frågor är viktiga och vi finns här för att svara på dina frågor.
Kontaktpersoner på Restate är:
Nina Almqvist Feodoroff Jan Bjurfors
08-402 10 23 08-402 10 02
nina@restate.se jan@restate.se
Hälsningar från styrelsen för Brf Kammarlåset och Restate!
