1 (9) datum
2016-06-08
diarienummer
2015-905
Dp 5449
GRANSKNINGSHANDLING
V 150128
PLANBESKRIVNING
Detaljplan för fastigheten Musikanten 1 i Hyllie i Malmö
INLEDNING
DETALJPLANENS SYFTE
Syftet med detaljplanen är att möjliggöra kompletterande permanent byggnation av förskola.
SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET
På fastigheten Musikanten 1 bedrivs förskoleverksamhet i Sofieholms förskola. Den omfattar i dagsläget 126 förskoleplatser, varav 54 är lokaliserade i tillfälliga paviljonger. Avsikten är att pavil- jongerna skall avvecklas.
Planförslaget medger en ny byggnad i två våningar som möjliggör ca 125 nya förskoleplatser, vilket tillsammans med de 72 platserna i den befintliga envåningsbyggnaden ger totalt ca 200 permanenta förskoleplatser.
Planförslaget medger därtill att den befintliga envåningsbyggnaden ersätts med en byggnad i två våningar, vilket motsvarar en utökning på ytterligare ca 50 förskoleplatser.
Det innebär ca 250 förskoleplatser totalt. Den befintliga förskoletomten utökas från 6588 kvm till 8272 kvm (dvs. en utökning med 1684 kvm).
PLANHANDLINGAR
Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, denna planbeskrivning samt samrådsre- dogörelse.
PLANFÖRFARANDE
Detaljplanen handläggs med standardförfarande i enlighet med 5 kap 7§ plan- och bygglagen.
Förslaget är förenligt med översiktsplanen och Länsstyrelsens granskningsyttrande och har inte ett betydande intresse för allmänheten.
Avsikten är att detaljplanen ska antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe i enlighet med 5 kap 27§ plan- och bygglagen.
2 (9) PLANDATA
Planområdet ligger i delområdet Lindeborg, stadsområde Väster, norr om Orkestergatan och väster om Musikantgatan. Planområdet omges av gc-vägar med Lindeborgsstigen i väster, Musi- kantstigen i söder och öster samt Sofieholmsstigen en bit bort från områdets norra gräns, bakom gröningen i norr.
Besöksadress är Orkestergatan 2.
Fastigheten Musikanten 1 omfattar en yta på 6588 kvm och ägs av Malmö stad. Fastigheten upp- låtes genom en intern markupplåtelse till Stadsfastigheter för Sofieholms förskolas verksamhet.
Den intilliggande fastigheten Hyllie 2:12 är allmän platsmark.
Området är tidigare planlagt. Berörd gällande detaljplan är Pl 1073.
BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN
Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11§ miljöbalken. En särskild miljökonsekvensbeskrivning ska därför inte upprättas.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN
Planområdet berörs inte av något riksintresse enligt 3 eller 4 kapitlet miljöbalken.
ÖVERSIKTSPLAN
Översiktsplanen anger markanvändningen blandad stad för området. Det föreslagna ändamålet är förenligt med detta.
GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER
Området är tidigare planlagt. Berörd gällande detaljplan är Pl 1073, Förslag till Stadsplan och stadsplaneändring för område i stadsdelen Fosie i Malmö och i Bunkeflo (Lindeborg Västra de- len). Fastställd 5 maj 1972.
Gällande detaljplan upphör att gälla inom planområdets gränser i samband med att denna detalj- plan vinner laga kraft.
BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN
BAKGRUND/HISTORIK
I planområdet bedrivs idag och sedan 1974 förskoleverksamhet i Sofieholms förskola. Fastighet- en Hyllie 2:12 är intilliggande allmän platsmark.
BEFINTLIG BEBYGGELSE
Huvudbyggnaden i ett plan är byggd 1974. Tillfälliga paviljonger tillkom senare vid tomtens norra gräns.
KULTURMILJÖ
Planområdet i sig innehåller inga särskilda kulturhistoriska värden.
NATURMILJÖ
Inga särskilda naturvärden i området.
3 (9) TOPOGRAFI OCH LANDSKAP
Befintlig vegetation finns inom förskolans tomt: uppvuxna träd och buskar. Befintlig kulle på gården. Från gc-vägarna väster och öster om tomten finns idag siktlinjer mot Sofieholmsparken i norr. Även inifrån förskolans gård finns några utblickar mot parken.
Markhöjderna på förskolegården varierar mellan +21,05 och +22,33.
KOLLEKTIVTRAFIK Stadsbuss 7.
Busshållplats på Orkestergatans norra trottoar: mot Svågertorp.
På södra trottoar: mot Ön via Södervärn.
Trafikerar var 10:e minut.
Regionbuss 170.
Busshållplats på Orkestergatans norra trottoar: mot Malmö Hyllie.
På södra trottoar: mot Lund Norra fäladen via LTH.
Trafikerar var 20:e minut.
TRAFIK
Det finns gc-vägar runt hela området, dvs. i väster (Lindeborgsstigen), söder (Musikantstigen), öster och en bit bort från områdets norra gräns, genom parken (Sofieholmsstigen).
Söder om planområdet sträcker sig Orkestergatan som är bussgata från östra hörnet av planom- rådet fram till västra hörnet, vilket innebär att biltrafik inte är möjlig på denna sträcka. I öster ligger Musikantgatan som leder till parkeringen som tillhör kvarteret Kapellmästaren (Dp 4145).
Infart till förskolan finns idag från Musikantgatans södra ände, strax norr om korsningen med Orkestergatan.
TEKNISK INFRASTRUKTUR
Det finns ledningar för VA, el och fjärrvärme längs områdets västra gräns och i söder längs Or- kestergatan. Fjärrvärmeledningen som försörjer förskolebyggnaden går tvärs över tomten.
Ledningarna finns under mark inom höjder +14,50 och +15,71.
BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE
Söder om planområdet finns Lindeborgsskolan, Lindeborgs förskola samt S:t Mikaels kyrka.
Kommersiell service finns i Lindeborgs centrum (livsmedelsaffär, frisör, cykelhandlare mm) också söder om planområdet.
PLANFÖRSLAG
Avsikten med planförslaget är att ge möjlighet att utöka förskoleverksamheten som bedrivs inom fastigheten Musikanten 1. Utöver förskolebyggnader, redskaps- och leksaksförråd, vagn- och barncykelförråd, miljöhus och cykelparkering, ska förskoletomten rymma tillräckligt stor friyta för barnens lek och utevistelse. Malmö stads ambition är att uppnå 30 kvm friyta per förskoleplats.
I syfte att undvika att ta parkmark med uppvuxen vegetation i anspråk föreslås fastigheten Musi- kanten 1 utökas söderut, fram till 5 meter från Orkestergatans kantsten; och västerut, fram till 1,5 meter från gc-vägen Lindeborgsstigen. Planområdets totala yta utökas således till 8272 kvm. Ut- ökningen av fastigheten Musikanten 1 medför en inskränkning på fastigheten Hyllie 2:12.
Musikantstigen flyttas följaktligen söderut, längs Orkestergatan.
4 (9)
Planförslaget medger en ny byggnad som placeras utmed södra fastighetsgränsen, söder om den befintliga envåningsbyggnaden. Placeringen motiveras dels av bullerförhållandena då det mesta bullret kommer från Orkestergatan, och dels av att denna placering medför en gård skyddad från insyn, med ett harmoniskt lugn, och som erhåller siktlinjer mot Sofieholmsparken.
Denna nya byggnad uppförs i två våningar. Den innebär en utökning med ca 125 nya förskole- platser som, tillsammans med den befintliga envåningsbyggnaden, motsvarar totalt ca 200 perma- nenta förskoleplatser med en friyta på mer än 30 kvm per förskoleplats.
Därutöver medger planförslaget en byggnad i två plan på platsen där envåningsbyggnaden ligger idag. När den befintliga envåningsbyggnaden rivs, ersätts den av en tvåvåningsbyggnad.
Totalt ska fotavtrycket på dessa två byggnader tillsammans vara på 1880 kvm. Det ger 250 för- skoleplatser totalt, med en friyta på 25 kvm per förskoleplats.
I beräkningen ingår 100 kvm för redskaps- och leksaksförråd, vagn- och barncykelförråd, miljö- hus samt cykelparkering.
En handikappsparkering om 25 kvm anordnas på tomten, max 25 m från entrén, företrädesvis i östra delen av tomten.
Vad gäller övrig parkering hänvisas till serviceförvaltningens parkering på andra sidan Sminkörga- tan, fastigheten Hyllie 165:68, avsedd för personal på förskolor och skolan på Lindeborg, inklu- sive Sofieholms förskola (Musikanten1).
Den västra delen av fastigheten Hyllie 165:68, ett grönt område, har Fastighetskontoret tillsyn av.
Enligt PL 1073 är området avsatt som Parkeringsyta. Enligt arrendeenheten på Fastighetskon- toret går det att anordna nya parkeringsplatser för förskolan vid utökat parkeringsbehov.
Angöring för varuleveranser tillgodoses med en parkeringsficka på Orkestergatan.
BEBYGGELSESTRUKTUR
Planen tillåter att två förskolebyggnader placeras längs fastighetens södra och östra gränser, så att de ligger i vinkel till varandra.
Planförslaget fastställer inget exakt läge för de nya byggnaderna. Istället fastställer det en max yta att bygga på marken, innanför en byggrätt som medger olika format och fotavtryck. Byggnaden inom den södra byggrätten ska läggas i egenskapsgränsen mot Orkestergatan.
Planen tillåter två våningar för båda byggnaderna för att tillämpa en resurseffektiv markanvänd- ning.
Förrådsbyggnader får uppföras på tomten. Komplementbyggnaderna får tillsammans, inklusive cykelförråd, utgöra max. 100 kvm. Komplementbyggnaderna bör ha vegetationsklätt tak.
Det är önskvärt med vegetationsklätt tak på byggnaderna.
Solavskärmning vid fasad, t.ex. ovanför fönstren, kan ske med t.ex. solceller.
Parkering får ej finnas på tomten, med undantag för handikappsparkering.
Förskolan bör kunna omvandlas till grundskola vid behov.
GRÖNSTRUKTUR OCH PARK
GRÖNYTOR OCH PLANTERING PÅ KVARTERSMARK
Bevarande av vegetation och träd är önskvärt.
5 (9) FRIYTOR
Förskoletomten är 8272 kvm. Av denna yta medger detaljplanen ca 6270 kvm friyta vilket, när detaljplanen är fullt utbyggt, motsvarar en friyta på minst 25 kvm per förskoleplats. Friytan ska utformas med sådan kvalitet vad gäller bland annat tillgänglighet, topografi och vegetation att den uppnår minst +3 som lekvärdesfaktor, enligt det poängsystem som redovisas i Utemiljö vid för- skolor i Malmö.
TRAFIK
GÅNG- OCH CYKELTRAFIK
Musikantstigen, som löper längs den befintliga fastighetens södra gräns, föreslås flyttas en bit söderut och förläggs närmare Orkestergatan.
BILTRAFIK OCH KOLLEKTIVTRAFIK
Busshållplats finns på Orkestergatan, strax söder om planområdet. För att förhindra genomfart på Orkestergatan finns ett bilhinder som endast bussar kan köra över.
PARKERING
Parkeringsbehovet enligt parkeringsutredningen är 22 p-platser, inkl. 7 p-platser för personalen.
Planförslaget hänvisar till Serviceförvaltningens parkering på andra sidan Sminkörgatan, fastig- heten Hyllie 165:68, avsedd för personal på förskolor och skolan på Lindeborg, inklusive Sofie- holms förskola (Musikanten1).
En handikappsparkering om 25 kvm anordnas på tomten, max 25 m från entrén, företrädesvis i östra delen av tomten.
ANGÖRING
Angöring för varuleveranser tillgodoses med en angöringsficka som föreslås på Orkestergatan, direkt söder om planområdet.
TEKNISK FÖRSÖRJNING
Planområdet är redan tekniskt försörjt. Planförslaget medför inget förändrat behov.
AVFALLSHANTERING VID FÖRÄNDRING EFTER NYBYGGNATION:
Planeringen av avfallshanteringen ska uppfylla målen i avfallsplanen. Detta innebär möjlighet till fullständig sortering av det uppkomna avfallet. Det är viktigt att ta höjd på att ytterligare fraktion- er tillkommer inom en nära framtid så att miljöhuset/rummet inte underdimensioneras.
Planering av avfallshämtning ska följa VA-Syds krav:
• Hämtplatsen måste vara säker för alla parter och i detta fall är det viktigt att den hålls skild från barnens flöde.
• Hämtstället ska vara beläget i markplan.
• Dragvägen för avfallsfordon får aldrig överstiga 50 meter och lutningen ska inte vara mer an 1:12.
• Backning ska undvikas.
HÖJDSÄTTNING
Planområdet ska ansluta till befintliga omkringliggande markhöjder. Inom planområdet ska hu- vudsaklig, befintlig marknivå behållas.
6 (9) FASTIGHETER OCH MARKRESERVAT
FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER
Detaljplanen innehåller inga bestämmelser om fastighetsindelning. Fastighetsindelningsbestäm- melser kan dock vid behov, genom en ny planprocess, införas för att styra det fastighetsrättsliga genomförandet av detaljplanen.
GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN
ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
TIDPLAN
Etapp 1: en ny byggnad i två våningar genomförs, som möjliggör ca 125 nya förskoleplatser, vil- ket tillsammans med de 72 platserna i den befintliga envåningsbyggnaden ger totalt ca 200 per- manenta förskoleplatser.
Etapp 2: Planförslaget medger därtill att den befintliga envåningsbyggnaden ersätts med en bygg- nad i två våningar, vilket motsvarar en utökning på ytterligare ca 50 förskoleplatser. Den befint- liga envåningsbyggnaden anses funktionell i ytterligare femton år. Någon tidplan för etapp 2 finns dock inte i nuläget.
TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Nödvändig grundundersökning ska tas fram av byggherre i samband med bebyggandet av områ- det.
VA Syd ska medverka vid höjdsättningen av området för att säkerställa att spillvatten och dagvat- ten kan avledas med självfall.
I samband med fortsatt markprojektering bör behovet av ledningar för el och VA utredas.
För att undvika skada på person och egendom är det viktigt att arbete i närheten av ledning ut- förs enligt E.ON Värme Sverige AB (EVS) grävningsbestämmelser. I bestämmelsen framgår att byggnader eller fasta anordningar inte får placeras närmare än 2 m från fjärrvärme- fjärrkylaled- ningar. EVS förutsätter att exploatören skaffar sig kunskap om dessa bestämmelser i god tid in- nan sådant arbete påbörjas.
Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Avståndet mellan brandpost och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Byggherre ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan.
Brandvattenförsörjning i området anses av Räddningstjänsten Syd vara säkerställd. VA-Syd har meddelat att en brandpost och en avstängningsventil måste flyttas ut till allmän platsmark då de efter ombildning av fastigheten Musikanten 1, hamnar inne på kvartersmark. Under fortsatt sam- råd med både Räddningstjänsten Syd och VA-Syd har brandvattenförsörjningen i området ansetts vara säkerställd även utan denna brandpost, vilket medför att den kommer att tas bort.
I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säker- ställa att tillämpliga riktvärden följs.
EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Fastigheten Musikanten 1 ägs av Malmö stad. Fastigheten upplåtes genom en intern markupplå- telse till Stadsfastigheter för Sofieholms förskolas verksamhet. Fastigheten Hyllie 2:12 är allmän platsmark och ägs också av Malmö stad.
7 (9)
Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets verksam- het, reviderad av kommunfullmäktige 2013-04-23 och gällande fr.o.m. 2013-05-02. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal.
Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, elledningar eller flytt av cykelbana på allmän platsmark, bekostas av exploatören.
Ledningsrätt måste sökas för de VA-ledningar som i och med planen hamnar på kvartersmark.
Exploatören står för kostnaderna för ledningsrätten.
Om planens genomförande förutsätter lantmäteriförrättning skall detta bekostas av fastighetsäga- ren/ledningshavaren om inget annat avtalas.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
FASTIGHETSBILDNING – Tillkommande mark
Musikanten 1 skall tillföras mark genom fastighetsreglering från intilliggande fastighet.
Ansökningar om förändringar av fastigheter ska lämnas till Lantmäterimyndigheten Malmö stad.
I samband med den nya fastighetsbildningen måste ledningsrätt ordnas för ledningar som hamnar inne på kvartersmark. VA SYD ska kontaktas i samband med fastighetsbildningen så att lednings- rätt kan sökas av VA SYD, samordnat med övrig fastighetsbildning.
DETALJPLANENS KONSEKVENSER
MILJÖKONSEKVENSER
Genomförandet av detaljplanen bedöms preliminärt inte medföra några särskilda miljökonse- kvenser.
STADSBILD
Planförslaget medger nya byggnader i två plan vilket bedöms som en bättre anpassning till omgi- vande, högre bebyggelse än vad dagens envåningsbyggnad utgör.
RISKER OCH SÄKERHET
Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker.
LUFTKVALITET
Planförslaget medför inga förändringar av den omfattningen att de medför förändring i luftkvali- teten.
VATTENKVALITET
Sammantaget bedöms ett genomförande av detaljplanen inte medföra någon risk för försvårande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten.
MARKFÖRORENINGAR
Markprovtagning kommer att göras inom planområdet och redovisas före antagande.
Fastighetskontoret är i kontakt med Serviceförvaltningen i frågan och har utrett vem som är an- svarig för markprovtagning på en förskoletomt (med en befintlig förskoleverksamhet) i samband med detaljplansarbete.
Tidplan och tillvägagångssätt:
8 (9)
Serviceförvaltningen (SF) gör en historisk inventering och bedömning om markförore- ningsrisk finns på den befintliga fastigheten samt omgivande ytor (som allmänplats mark och kvartersmark) som ska ingå i den framtida fastigheten.
SF beställer markprovtagning av Fastighetskontoret (FK).
FK är ansvarig för markprovtagning (upphandling av markmiljöundersökning) och even- tuell anmälan till Miljöförvaltningen (MF).
SF är ansvarig för sanering av området.
FK kollar upp med SF om hur långt de ha kommit med denna inventering (gällande Mu- sikanten 1) som ligger till grund för ev. markundersökning.
FK väntar just nu på SF:s bedömning. Därefter kan det ta upp till ett par veckor för upp- handling och genomförande av undersökningen.
Planbestämmelsen ”Startbesked får ej lämnas förrän ev. markföroreningar är avhjälpta” kan läg- gas till först efter att markundersökningarna har visat att markföroreningar finns inom den nya fastigheten.
ELEKTROMAGNETISKA FÄLT
En befintlig nätstation utanför planområdet ligger ca 25 meter från egenskapsgränsen för bygg- nad. Skolgården närmast är avsedd för allmän lek, ingen plats för stadigvarande vistelse.
TRAFIKBULLER
Bullerkartläggningen i Stadsatlas redovisar försumbara bullernivåer i hela planområdet och från Orkestergatan.
TRAFIKKONSEKVENSER
Tunga lastbilar, över 3,5 ton, (varuleveranser) kan köra på bussgatan. Det innebär att varule- veransbilar, efter att ha stannat i lastfickan vid Orkestergatan, kan fortsätta västerut i bussgatan, genom trafikhindret för personbilar. Därigenom undviks vändnings- och backningsrörelser med lastbil intill förskolan.
KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER Fastighet Musikanten 1
Fastigheten erhåller mark från Hyllie 2:12 Fastighet Hyllie 2:12
Fastigheten Hyllie 2:12 avstår mark till Musikanten 1 SAMHÄLLSKONSEKVENSER
BARNPERSPEKTIV
Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har goda för- utsättningar för att bli en bra miljö för både barn och vuxna genom ett säkert och utvecklat gång- och cykelvägnät. Hänsyn har tagits till barns behov av bra vistelseytor utomhus tack vare en grön rymlig tomt med växtlighet, uppvuxna träd och buskar, höjdskillnader och fast lekutrustning.
Barnen erbjuds en utmanande och stimulerande miljö som är inbjudande och skapar nyfikenhet.
Utevistelse är en viktig del av förskolans pedagogiska verksamhet.
TILLGÄNGLIGHET
Planområdet är tillgängligt för personer med olika fysiska förutsättningar och behov.
9 (9)
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
GENOMFÖRANDETID
Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft.
VILLKOR FÖR BYGGLOV
Efter markprovtagning på förskolegården ska eventuell uppdagad markförorening vara avhjälpt till startbeskedet. Plankartans bestämmelser kommer att kompletteras med bestämmelse om detta, om markundersökningen visar att det finns markföroreningar.
UNDERLAG TILL PLANARBETET
PROGRAM OCH UTREDNINGAR
UTEMILJÖ VID FÖRSKOLOR I MALMÖ
Skriften är ett verktyg för planering, utformning och bygglovgivning av förskolor och har tagits fram i samarbete mellan Stadsbyggnadskontoret och övriga berörda förvaltningar inom kommu- nen. I dokumentet berörs bland annat frågor om storlek på yta för lek och utevistelse, buller- skydd och andra kvalitetsfaktorer för förskolor i Malmö.
Lekvärdesfaktorn har använts i dp-arbetet för att säkerställa en god kvalitet.
PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM
Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av kommunfullmäktige i september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning.
MEDVERKANDE
Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet med att ta fram detaljplanen har dessutom tjänstemän från fastighetskontoret, gatukontoret, miljöförvaltningen och stadsdels- förvaltningen deltagit.
Josephine Nellerup Claudia Zúñiga
Planchef Planhandläggare
