Kostern 6 och 7 stadsdelen Baggeby

(1)

2016-02-10 Dnr MSN/2015:287

Detaljplan

Kostern 6 och 7

stadsdelen Baggeby

Samrådsredogörelse

Innehåll

1. Bakgrund s. 1

2. Hur samrådet har gått till s. 1

3. Sammanfattning av inkomna synpunkter s. 2

4. Sammanfattande bedömning och förslag till vidare handläggning s. 8

1. Bakgrund

Baggeby centrum Fastighets AB lämnade in en förfrågan om ändring av befintlig

detaljplan för fastigheten Kostern 6 i Baggeby. Kommunstyrelsens planutskott beslutade den 18 juni 2014 (§ 7) att ge miljö- och stadsbyggnadskontoret i uppdrag att upprätta förslag till ny detaljplan för delar av kvarteret Kostern i Baggeby, fastigheterna Kostern 6 och 7. Planen har upprättats i enlighet med plan- och bygglagen (2010:900).

2. Hur samrådet har gått till

Samråd kring detaljplanen ägde rum under tiden 11 maj – 22 juni 2015.

Samrådshandlingar sändes till berörda sakägare enligt fastighetsförteckningen och till nedan angivna remissinstanser. Handlingarna visades under samrådstiden i miljö- och stadsbyggnadskontorets reception, stadshusets entréhall, på biblioteket i Lidingö centrum samt på Lidingö stads webbplats. Samrådet annonserades i ”Mitt i Lidingö”.

Ett samrådsmöte i form av öppet hus hölls i stadshuset den 18 maj 2015.

Totalt inkom 14 yttranden under samrådstiden varav 5 utan erinran och 9 med

synpunkter på förslaget. Nedan förtecknas inkomna synpunkter. Yttranden i sin helhet finns tillgängliga på miljö- och stadsbyggnadskontoret.

(2)

Remissinstanser Avstår från yttrande

Yttrande utan erinran/

med tillstyrkan

Yttrande med synpunkter/

krav

Kvarstående synpunkter

Sakägare Kostern 7

Brf. Kostern X Nej

Myndigheter, organisationer

Länsstyrelsen X Nej

Lantmäteriet X Nej

Fortum Distribution AB X

Fortum Värme AB X Nej

Företagarna på Lidingö X

Hyresgästföreningen i Lidingö X

Käppalaförbundet X Nej

Lidingö Hembygdsförening X

Lidingö Köpmannaförening X

Stockholms Handelskammare X

Stockholms läns museum X

Storstockholms brandförsvar (SSBF) X Nej

Trafikförvaltningen (SL) X Nej

SÖRAB X

Vattenfall Eldistribution AB X

SPF och PRO X Nej

Lidingö stad

Kultur- och fritidsförvaltningen X

Omsorgs- och socialförvaltningen X Nej

Tekniska förvaltningen X

Utbildningsförvaltningen X

Handikapprådet X

3. Sammanfattning av inkomna synpunkter

Nedan följer en sammanfattning av inkomna skrivelser.

Kostern 7, bostadsrättsföreningen Kostern

Bostadsrättsföreningen har synpunkter på storleken på lägenheterna och önskar en balans när det gäller fördelning av lägenhetsstorlekar. De uttrycker också ett önskemål om att få tillgång till ett cykelförråd på parkeringsytan väster om Kostern 7.

Miljö- och stadsbyggnadskontorets kommentar

Antalet lägenheter och storleken på dessa har betydelse för vissa frågor såsom exempelvis parkeringsnorm. Därför gör miljö- och stadsbyggnadskontoret en uppskattning av antalet lägenheter, men det kan inte regleras i plankartan.

Bostadsrättsföreningen Kostern, fastighetsägaren till Kostern 6 och msk har tillsammans kommit överens om lämplig plats för föreningen Kosterns cykelförråd. Placeringen kommer att ritas in i plankartan som yta för möjlig komplementbyggnad.

(3)

Länsstyrelsen i Stockholms län

Länsstyrelsen påpekar att området ligger inom 150 meter från en sekundär trafikled för farligt gods, vilket ska nämnas i planbeskrivningen.

Planen behöver också närmare redogöra för hur bullersituationen ser ut både från Lidingöbanan och från Södra Kungsvägen. Om det krävs bullerskydd kan bestämmelser om detta behöva införas på plankartan.

Planhandlingarna behöver kompletteras med uppgifter kring hur eventuella föroreningar från tidigare miljöstörande verksamheter ska hanteras.

Det är lämpligt att ändra planbestämmelser ”Marken får inte bebyggas” till ”Byggnad får inte uppföras” om parkeringsplats är tänkt att finnas på platsen.

Planbeskrivningen kompletteras med texter om risk, buller och miljöstörande verksamhet. Material kommer att hämtas ur texterna nedan.

Avstånd till sekundär trafikled för farligt gods och bensinstation

Avståndet till en sekundär trafikled för farligt gods, Södra Kungsvägen, är ca 130 meter och avståndet till en närbelägen bensinstation är ca 140 meter, i detta fall till

bensinstationens lossningsplats. Förslaget uppfyller därmed Länsstyrelsens

rekommendation på 75 meters skyddsavstånd till sekundär trafikled för farligt gods och 100 meters skyddsavstånd till bensinstation.

Buller Lidingöbanan

Lidingöbanan har tidigare trafikerats med en gammal och bullrig vagnstyp. Den nya vagnstypen som trafikerar Lidingöbanan efter ombyggnaden är tystare och gör att utgångsvärdet från bullerkällan, d.v.s. spårvagnen, minskat med 15-18 dB(A).

Avståndet från Lidingöbanan till planområdet är omkring 75 meter och med de nya tågen beräknas maximal ljudnivå bli under 65 dB(A) och ekvivalent ljudnivå bli under 45 dB(A). Siffror och uppgifter har hämtats ur ”Järnvägsplan Lidingöbanan” från 2012- 09-17. Både den maximala och den ekvivalenta ljudnivån ligger under riktvärdena i Förordning (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader, meddelad med stöd av 9 kap. 12 § miljöbalken.

Vägtrafikbuller

Vägtrafikbuller från Södra Kungsvägen och Bodalsvägen kommer som högst att vara 55 dB(A) ekvivalent nivå och följer därmed riktvärden i Förordning (2015:216) om

trafikbuller vid bostadsbyggnader, meddelad med stöd av 9 kap. 12 § miljöbalken.

Husets östra sida på Kostern 6 har maximala ljudnivåer på 70-75 dB(A) och det beror troligtvis på busshållplatsen som ligger utanför. Förordningens (2015:216)

rekommendation är att den maximala ljudnivån inte ska överstiga 70 dB(A) och tyst sida kommer inte att gå att ordna i huset eftersom det ska inredas med små lägenheter.

Krav på byte av så kallade fönsterkassetter i huset mot Bodalsvägen bör undersökas vidare i bygglovsskedet. Se vidare under svaret på yttrandet från Trafikförvaltningen, Stockholms läns landsting. Siffror och uppgifter har hämtats ur

(4)

”Vägtrafikbullerutredning” från 2008-11-17, framtagen av Ramböll Sverige AB åt Lidingö stad.

Miljöstörande verksamhet - kemtvätt

Kemtvätt med lösningsmedel har funnits i byggnaden på Kostern 6 mellan åren 1965 och 1982. I utrymmet där kemtvätten legat behöver porgasmätning av organiska

lösningsmedel, perkloretylen samt dess nedbrytningsprodukter göras. Porgasmätningen görs i väggar, golv och bjälklag. Troligen är det inte stora rester kvar i byggnaden för då hade det luktat i utrymmet och synts på materialen och eventuellt läckt in på våningen under. Skulle det mot förmodan vara höga halter, kan materialprov i väggar och golv undersökas och material som eventuellt innehåller de höga halterna byta ut. Vid dessa förhöjda halter kan ventilationstekniska åtgärder vidtas, om de skadliga ämnena exempelvis ligger i golvet går det att lägga in en ventilationsspalt i golvet.

Nybyggnadskarta från 1964 över Kostern 6, diarienummer 1964:67. Placeringen för den tidigare så kallade snabbtvätten i den röda rutan.

Miljöstörande verksamhet - tandläkare

På 70-talet hade Folktandvården verksamhet i byggnaden och av gamla ritningar framgår att verksamheten i princip tog upp ett helt våningsplan. Kvicksilver från amalgam kan ha ansamlats i avloppsstammar och vissa rördelar där

tandläkarmottagningar tidigare legat. Idag är alla tandläkarmottagningar försedda med amalgamavskiljare, något som inte fanns på 70- och 80-talet. Fastighetsägaren har tillsammans med sakkunnig VVS-konsult inventerat ritningsunderlaget samt fått vägledning från Folktandvården om att avlopp med amalgamrester kan förväntas från

Porgasmätning av organiska lösningsmedel, perkloretylen samt dess nedbrytningsprodukter, görs i väggar, golv och bjälklag i den del där själva tvätten låg

(5)

tandläkarstolar, sköljkoppar samt steril. Placeringen av dessa framgår ur

relationsritningen nedan. Aktuella åtgärder kan bli deponi, sanering eller plombering av vertikala stammar i schakt samt horisontella stammar i undertak på undervarande plan på den yta som berörs av framtida ombyggnad. Innan sådana åtgärder utförs ska en skriftlig anmälan enligt miljöbalken göras till miljö- och stadsbyggnadskontoret.

Ritning över planet som låg under tandläkarmottagningen i huset på Kostern 6.

Miljöstörande verksamhet – tryckerier

Grafisk industri har förekommit i huset på Kostern 6 och förekommer i huset på Kostern 7. Riskklassningsunderlaget gällande tryckeriet i huset på Kostern 6 visar att

verksamheten pågått en relativt begränsad tid (två år). De vulkfärger som användes där resulterar i små mängder miljöfarligt avfall och om det blev något avfall alls så har det gått ut via avloppet. Risken är mycket liten att några föroreningar skulle vara kvar i byggnaden på Kostern 6. Tryckeriet AcoPrint har pågående verksamhet i huset på Kostern 7. Ingen ny användning planeras för de tryckerilokalerna. AcoPrint kommer att finnas kvar men de har dragit ned på verksamheten och använder sedan början av år 2000 inga kemikalier.

Ändring av planbestämmelse

Planbestämmelsen ”Marken får inte bebyggas” ska ändras till ”Byggnad får inte uppföras”.

Lantmäteriet

Det är lämpligt att ändra planbestämmelsen ”Marken får inte bebyggas” till ”Byggnad får inte uppföras” på den prickmark parkeringsplatser är utritade på nu. Grundkartan saknar fastighetsbeteckning för tredimensionell fastighet.

(6)

Befintliga rättigheter bör redovisas tydligare i grundkartan eller som text i

planbeskrivningen. Planbeskrivningen bör kompletteras med uppgifter om planen kan innebära behov av omprövning av gemensamhetsanläggningarna eller ej.

Planbestämmelsen ”Marken får inte bebyggas” ändras till ”Byggnad får inte uppföras”.

Grundkartan kompletteras med fastighetsbeteckning för tredimensionell fastighet.

Befintliga rättigheter kommer att redovisas tydligare i grundkartan och

planbeskrivningen kommer att kompletteras med uppgifter om att planen kan komma att innebära ett behov av omprövning av gemensamhetsanläggningarna.

Andelstalen gällande gemensamhetsanläggningarna för vattenledningar och avloppsledningar och är idag fördelade 1-1 i båda fallen.

Fortum Värme

Det finns ledningar för fjärrvärme inom fastigheten som måste beaktas.

I kontakt med Fortum fjärrvärme har det framkommit att ledningen går inomhus från tomtgränsen, under överdäckningen och vidare till undercentral under huset på Kostern 7. De ledningar som visats i ritningar skickade från Fortum fjärrvärme kommer inte att påverkas av den nya detaljplanen.

Käppalaförbundet

Käppalaförbundet vill förtydliga att det är viktigt att inget miljöfarligt ämne kommer ut i det kommunala spillvattennätet vid arbete med avloppsstammarna.

Aktuella åtgärder mot eventuella amalgamrester kan bli deponi, sanering eller plombering av vertikala stammar i schakt samt horisontella stammar i undertak på undervarande plan på den yta som berörs av framtida ombyggnad. Innan sådana åtgärder utförs ska en skriftlig anmälan enligt miljöbalken göras till miljö- och stadsbyggnadskontoret. Se vidare under rubriken ” Miljöstörande verksamhet – tandläkare” i miljö- och stadsbyggnadskontorets svar på Länsstyrelsens yttrande.

Storstockholms brandförsvar

Bjälklag över garage under jord ska vara körbart för tyngre räddningsfordon. Om bjälklaget inte kan är körbart måste framkomlighet för i detta fall stegfordon kunna tillgodoses på andra sätt.

SSBF bedömer det som troligt att räddningstjänstens utrustning kommer att behöva nyttjas vid utrymning från byggnaderna. Det kräver att uppställningsplatser för höjdfordon eller bärbara stegar anordnas. Byggnader över åtta våningar måste dimensioneras för utrymning utan stegutrustning.

(7)

Eftersom inga ändringar eller tillbyggnader görs på Kostern 7 hanteras denna fråga inte i detaljplanen utan i byggprocessen. SSBF genomför då ett stegprov från markplan för att se hur de når huset på Kostern 7 med stegbil. Resultatet kan bli att bjälklaget på Kostern 6 behöver förstärkas.

Trafikförvaltningen, Stockholms läns landsting

Trafikförvaltningen är positiva till att det planeras för bostäder i kollektivtrafiknära lägen. Det är viktigt att i planeringen beakta det lågfrekventa bullret från busstrafik. Om några åtgärder planeras på hållplatsen nära planområdet vill trafikförvaltningen vara med i arbetet. Folkhälsomyndighetens riktvärden för lågfrekvent buller i sovrum måste uppnås.

Fastighetsägaren har på begäran tagit fram en tersbandsanalys över lågfrekvent buller på fasad från en passerande buss på plan 2 mot Bodalsvägen. Konsultens rapport heter

”Ombyggnad av lokaler till lägenheter, Bodalsvägen 2A, Lidingö” och rapporten finns tillgänglig i sin helhet på miljö- och stadsbyggnadskontoret. Skillnaden är ca 30 Hz mellan de uppmätta nivåerna utomhus på Kostern 6 och de rekommenderade

riktvärdena för lågfrekvent buller inomhus från folkhälsomyndigheten. Dessa 30 Hz är vad fasaden dämpar när bullret passerar fasaden och därför kan slutsatsen göras att de lågfrekventa värdena tangerar folkhälsomyndighetens riktvärden. Kurvan för den lågfrekventa ljudnivån har ett samband med kurvan för den maximala ljudnivån. Den maximala ljudnivåns kurva tangerar i detta fall även de maximala rekommenderade riktvärdena i planen för Kostern 6 (se vidare under yttrandet till Länsstyrelsen).

Kontoret har samrått med Boverket som rekommenderar att fokus läggs på den maximala ljudnivån, får man ner den så sänker man indirekt även det lågfrekventa bullret.

I samtal med fastighetsägaren har byte av fönsterkassetter diskuterats.

Fönsterkassetterna går enligt fastighetsägaren att byta utan att åverkan görs på

fönsterkarmarna som har ett bevarandevärde. Denna åtgärd kan även energieffektivisera hela fastigheten.

SPF Seniorerna Lidingöskeppet och PRO Lidingö

Pensionärsorganisationerna är positiva till att 30 små lägenheter byggs. Staden bör beakta behovet av hiss eftersom många bostäder i Baggeby och Bodal saknar hiss eller har trappor från gatan till entrén.

Huset på Kostern 6 är tillgängligt från utsidan. Detaljer gällande husets insida kommer studeras närmare i bygglovskedet och hiss är planerad i den ombyggda fastigheten.

(8)

Omsorgs- och socialförvaltningen

Förvaltningen betonar vikten av att tillgänglighet och kollektivtrafik tydligt beaktas i planarbetet.

Huset på Kostern 6 är tillgängligt från utsidan. Läget på huset är kollektivtrafiknära med busshållplats på gatan utanför och hållplats för Lidingöbanan alldeles i närheten.

4. Sammanfattande bedömning och förslag till vidare handläggning

Med anledning av bland annat de synpunkter, som framfördes under samrådet, bör följande förändringar göras i förslaget till detaljplan:

• Yta för komplementbyggnad ritas in i plankartan för att möjliggöra cykelförråd.

• Planbeskrivningen kompletteras med texter om risk, buller och miljöstörande verksamhet.

• Planbestämmelsen ”Marken får inte bebyggas” ändras till ”Byggnad får inte uppföras”

• Befintliga rättigheter redovisas tydligare i grundkartan och den kompletteras med en fastighetsbeteckning för tredimensionell fastighet.

• Planbeskrivningen kompletteras med uppgifter om att planen kan komma att innebära ett behov av omprövning av gemensamhetsanläggningar.

Därutöver har planhandlingarna generellt setts över och redaktionella ändringar utförts.

Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer att planförslaget, med de revideringar som utförts, innebär en lämplig avvägning mellan olika intressen.

Nästa steg i planprocessen blir granskningsskedet.

Sakägare som lämnat skriftliga synpunkter under samrådsskedet och inte fått dem tillgodosedda

Samtliga sakägare och remissinstanser, som enligt plan- och bygglagen berörs av detaljplanen, bedöms under plansamrådet ha fått framförda synpunkter helt tillgodosedda vid utarbetande av granskningshandlingarna.



Här är vi nu

(9)

Övriga som lämnat skriftliga synpunkter under samrådsskedet och inte fått dem tillgodosedda

Alla som framfört synpunkter och som enligt plan- och bygglagen berörs av detaljplanen bedöms ha fått framförda synpunkter helt tillgodosedda.

Miljö- och stadsbyggnadskontoret

Per Wilhelmsson Planchef

Camilla Engström Planarkitekt