MKB Årsredovisning 1978
(J
o
Innehåll:
Det är inte MKB som skall betala
de sociala merkostnaderna 2 Projektet ''Bättre bostadsmiljö" 4 Förnyelse av tvättstugor 8 Förvaltningsberättelse 1 O Information och boendeinflytande 11 Marknadsföringsinsatser 13
Byggnadsverksamheten 13
Reparationer och underhåll 14
Finansiell översikt 18
Resultaträkning, moderbolaget 19 Förklaring till resultaträkningen 20 Balansräkning, moderbolaget 22
Finansieringsanalys 23
Koncernen 24
resultaträkning balansräkning
Vinstdisposition 25
Revisionsberättelse 26
styrelse 27
Det är inte MKB som skall betala de sociala merkostnaderna
Projektet Bättre Boe;tadsmiljö har tidigare fått uppdraget att beräkna de sociala merkostnader som MKB har, jämfört med andra fastighets- ägare. Forskaren som åtog sig jobbet heter Bengt Turner. Han har tillbringat många ar- betstimmar framför :tv1I<Bs fakturor, arbets- och serviceorder. Hans arbete har bekostats av sta- tens råd för byggnadsforskning.
När Bengt Turner offentliggjorde sin rap- port om :tv1I<Bs sociala merkostnader väckte den uppmärksamhet i hela landet. MKBs kost- nader för att reparera och ersätta sådant som förstörts eller vandaliserats var överraskande höga. Närmare sexton miljoner kronor under 1978. Det gör i genomsnitt 850 kronor per MKB-hushåll. Pengar som nog varenda hyres- gäst skulle vilja lägga på annat. Och ändå, allt har inte kunnat reparerats, på vissa håll ser det inte alls bra ut. Det vet vi.
Så här fördelade sig de sociala kostnaderna:
Onormala underhållskostnader:
11,4 mkr
5,630 mkr för externt köpta ljänster t ex hissre- parationer, glas, golv samt högre premie för brandförsäkring och kostnader för bevakning
1,670 mkr för byggnadsarbete för att reparera dörrar, lås, fönster, efter inbrott 1,312 mkr för uppsägning- och kravverksam-
het samt hyresförluster på grund av bristande betalning
1,282 mkr för måleriverksamhet - det löpande underhållet är till följd av den höga omflyttningen nu så omfattande att det kostar mer än det periodiska 0,690 mkr för trädgårdsarbete, t ex ersätta väx-
ter och lekredskap, jour, städning 0,438 mkr för reparatörernas verksamhet, t ex
ersätta och reparera armaturer, strömbrytare, sanitetsgods
0,384 mkr för fastighetsskötsel t ex byta glöd- lampor, sopning, lägenhetsstäd- ningar och bortforsling av bohag.
byta namnskyltar, extrapersonal
Indirekta följdkostnader 3,8 mkr
2,612 mkr för hyresförluster på outhyrda lä- genheter
0,736 mkr för onormal omflyttning, lägenhets- visningar och -besiktningar, kon- traktsteckning och utskrifter mm 0,236 mkr för bevakning
0,210 mkr för annonsering av outhyrda lägen- heter
Till slutsumman kommer ytterligare ca 0,770 mkr för större vattenförbrukning. Under- sökningen visar nämligen att :tv1KB har större hushåll än privata fastighetsägare, det bor 2 800
"fler" i MKB än i motsvarande privatägda bo- städer.
Tumers rapport bekräftar gamla sanrungar
MKB har framfört sina uppfattningar om de problem som företaget befinner sig i, vid flera tillfällen under senare år. T urners rapport ger nu ytterligare stöd för dessa uppfattningar.
Boendesegregationen är ett påtagbart faktum inom flera av MKBs bostads- områden och måste rättas till
När det gäller frågan om hur boendesegrega- tionen ska lösas bör man inte låta sig förledas till att tro att lösningen är att plantera träd och bygga pergolor. Miljöförbättringar är nödvän- diga i våra bostadsområden Men det krävs också att vi inte urskiljningslöst fyller på med hyresgäster i ledigblivna lägenheter. Har man ett bostadsområde med överansträngt socialt klimat, får detta följdverkningar på många sätt.
Mellan grannarna i husen skapas problem.
Skolan i området får problem. Och barnstugor- na, de sociala och kommersiella inrättningarna osv.
De kommunala myndigheterna, i första hand bostadsförmedlingen och socialförvalt- ningen, måste nu ta på sig sitt ansvar för att
"placera" hushåll med sociala problem av skilda
slag även i det privata bostadsbeståndet och
Rolf Pälsson (s), styrelseordförande i MKB
bokooperationen , exempelvis genom förvärv av bostadsrätter.
Turner visar att: de privata hyresvärdarna, som idag har 2/3 av hyresbeståndet i Malmö, i stor utsträckning inte behöver ta emot pro- blemhushåll. Resultatet har blivit koncentration i några få MKB-områden med sociala merkost- nader som är fullständigt oacceptabla. Och då är att märka att stora kostnader tillkommer, t ex hyresförluster på outhyrda lägenheter (hit- tills drygt 100 miljoner kr) och skadegörelse som det inte funnits pengar till för att rätta till.
MKB har tagit sitt sociala ansvar när det gäller den enskildes rätt till egen bostad.
I själva verket gäller det snarare om MKB inte tagit ett oansvarigt stort ansvar. Det har i stället
visat sig att ansvaret för det stora flertalet av våra hyresgäster, de skötsamma, har kommit i kläm och förtroendet för MKB har härigenom skadats. När nu MKB börjar tillämpa striktare regler för uthyrningsverksamheten är det ett uttryck för att återställa förtroendet bland våra skötsamma hyresgäster.
En sak till. De sociala merkostnaderna har rvfl<B dragits med under flera år. Det har omöj- liggjort många nödvändiga reparationer. Bland de viktigare är reparationerna av de för närva- rande ca 1400 outhyrda lägenheterna. I en nor- mal marknadssituation repareras en lägenhet innan nästa hyresgäst flyttar in, om det behövs.
För MKB är situationen sedan lång tid tillbaka att vi inte hinner med att reparera lediga lägen- heter som hyrts ut förrän den nye hyresgästen tvingats bo en tid innan alla möbler etc ska flyt- tas för att målaren ska kunna tapetsera. Det är fullständigt självklart att rvfl<B till följd av bris- tande resurser på detta område oupphörligen förlorar hyresgäster som skulle ha medverkat till att förändra den ensidiga hushållssamman- sättningen i vissa bostadsområden.
Om man koncentrerar kommunens svå- righeter och problem av den häraden till knappt 20 % av kommunens bostadsbestånd, dvs till det allmännyttiga beståndet, då är det inte längre social bostadspolitik som förs utan dess motsats, att skapa segregerade områden.
Detta förhållande är bakgrunden till styrelsens beslut att vid anvisning av bostäder eftersträva en allsidig hushållssammansättning. Denna strävan innebär att anvisning inriktas mer på en social-kurativ verksamhet än på en strikt anvis- ning efter ett turordningssystem.
Det måste nu till statliga och kommunala politiska åtgärder för att komma till rätta med orättvisorna i boendet. Under tiden förväntar vi oss att kommunen i likhet med tidigare ställer upp och tar på sig sin del av de sociala mer- kostnaderna.
Malmö i maj 1979
Projektet ''Bättre bostadsmiljö"
För snart ett och ett halvt år sedan påbörjade MKB ett samarbete med kommunen och Hyresgästföreningen för att göra våra sexho- och sjuttiotalsområden till attraktiva bostads- områden där de som bor trivs. För att kom- ma i gång med arbetet fick projekt Bättre bo- stadsmiljö (PBB) nära 3 miljoner kronor.
Flera bostadsområden som byggdes under den senaste femtonårsperioden har råkat ut för att de som bosätter sig här bor betydligt korta- re tid än vad som är normalt. T rots att det är fråga om bostäder som har den högsta standar- den i Malmö i flerfamiljshus. Med dagens ögon finner vi bostadsområdena enformiga och utan den spänning som vi är vana vid i stans inre delar.
I dessa bostadsområden, byggda under de senaste femton åren, bor idag många männi- skor med sociala problem. Här är också van- daliseringen hög och fastighetsunderhållet har därför inte hunnit med. I den situationen har det varit svårt att via ökade hyror få pengar för att göra gårdarna trivsamma och för att skaffa lokaler där man kan umgås med varandra.
En hel del av de här problemen var svåra att förutse under den tid då det framför allt gällde att bygga så många bostäder att den långa böstadskön kunde bli så kort som möj- ligt. Därför är det också naturligt att dela på an- svaret för att förändra situationen. PBB arbetar för bättre bostadsmiljöer. Det sker i samverkan mellan MKB, kommunen och de boende.
I Rosengård har vi kommit längst
Gårdarna på Rosengård byggdes utan tanke på det vackra namn som området har. De var platta, ofta med stora betongytor, en gräsplan och mycket oansenliga lekredskap. Husen är li- ka varandra och förstärker det trista intrycket.
Det var här förändringsarbetet började.
Målsättningen är att under några år låta Ro- sengård byta ansikte och göra skäl för namnet.
De som bor vet bäst
Elva gårdar har berörts av förbättringsarbetet hittills. En gård är oftast ett eller ett par hus
med mellan 50 och 250 lägenheter. För att komma igång kallades de som bor på gården till ett möte där ideerna presenterades. Sedan fortsatte alla intresserade hyresgäster att träffas under några månader var och varannan vecka för att komma fram till hur just den egna går- den skulle bli så b ra som möjligt för alla. Hyres- gästerna jobbar i smågrupper, samtalar, bygger modeller, gör utställningar. MKB ger stöd och råd genom trädgårdsmästaren Paul Pälsson och konsulenten Stig Andersson. Och så land- skapsarkitekten förstås. Dessutom har PBB an- ställt en person för att stötta grupperna.
I slutet av maj 19 78 skedde den första planteringen. MKBs trädgårdsanläggare fick hjälp av dem som bodde på gården. Senare un- der sommaren svarade de boende även för att vattna den nyanlagda gräsmattan och plante- ringarna. På så sätt kom uteplatser för lägenhe- terna på bottenvåningen tiR sittplatser på går- den och en variationsrikedom när det gällde växter som var ovanlig i miljön.
De övriga gårdarna förändras nu slag i slag. Jobbet fortsätter också på andra områden.
Lokaler för att träffas och dela sin hobby med andra på gården eller för barnen håller på att ordnas.
Finansieringen av kostnaderna sker genom lån och bidrag enligt gällande regler för miljö- förbättringslån.
Ett viktigt resultat av den här verksamhe-
ten är att man bättre känner varandra på går-
den. Och till skillnad från förr har inget vanda-
liserats på gårdarna.
Hyresgäster på Rosengård planterar träd och buskar, som de själva varit med att väqa. MI<Bs trädgårdsmästare ger
råd och tips och allt sker i glad gemenskap.
Byråkratin försenar bättre garage
De som bor i Rosengård och Lindä~en tycker att förbättringar av garagen och trafikmiljön är väsentliga. Förslag om att inhägna garageplat- serna med streckmetallnät prövas. statliga bi- drag för detta tycks det vara svårt att få. Frågan har stötts och blötts hos beslutsfattama i Bo- stadsstyrelsen snart ett år utan att hyresgäster- na fått definitivt besked. Byråkratin har blivit ett irritationsmoment och ett hot mot projektets strävan att öka inflytandet. Sena beslut lamslår intresset.
Lindängen får ett lokalt Folkets Hus
Alltsedan Motettenhallen byggdes har det varit vanligt med vandalisering och bråk Hyresgäs- terna i det 16-våningar höga huset drog sig för alf gå ut eller in på kvällarna. Klagomålen till MKB var många.
Här har MKB engagerat ett arkitektkontor som tillsammans med dem som bor här före- slagit en rad förändringar. Hallen ska skiljas från entreema till höghuset och byggas om till samlingslokaler. Hyresgästerna har bildat en lo- kal Folkets Hus-förening där föreningar och de som bor i Lindängen kan vara medlemmar.
En ny tvättstuga med träffpunkt byggs också i kvarteret och gårdarna kommer, liksom på Rosengård, att förbättras.
Kroksbäck får mest
För Kroksbäck föreslås mycket omfattande åtgärder. Kostnaderna blir här så höga att det
är tvunget att först klara ut hur allt skall finan- sieras. Därför måste en hel del arbete till att börja med läggas på planering innan de egentli- ga gårdsarbetena kan starta tillsammans med kroksbäcksboma.
MKB har försökt att anställa en särskild projektledare för Kroksbäck Det har stött på
större svårigheter än väntat och medfört att ar- betet försenats. Hela tiden har dock en arkitekt- grupp funnits i området till de boendes förfo- gande. Den har bl a engagerat sig i
- hur höghusens fasader kan förbättras.
Kvaliteten på fasadmaterialet har brister, plattor faller ner. Med dagens krav på energihushållning kan tilläggsisolering sannolikt utföras med stöd av energi- bidrag och energilån.
- ombyggnad och sammanläggning av
lägenheter för att få fler större lägenhe-
ter. T ex etagelägenheter med sundsut-
sikt eller med egna uteplatser.
- låghuskvarteret Mellanbäck rustas upp, får trivsammare gårdsmiljöer. Hyres- gästerna själva får bestämma hur de tillgängliga pengarna ska disponeras.
- "Harlwigs cafe'' blir ett aktivitetscent- rum både på dag- och kvällstid. PBB bekostar ombyggnad och anställd per- sonal.
- Entregångarna sträcker sig i hela husens längd. De ska målas av olika grupper i området och målarskolan Forum.
- MKB öppnar ett servicekontor, BoSer- vice, i kvarteret Sörbäck som skall kla- ra det mesta av de kontakter som krävs mellan hyresgästerna och MKB.
Hyresgästerna deltar i planeringen när det gäller omfattningen av den service MKB skall hålla området med.
- satsning på att få hit fler affärer och mer service. Diskussioner pågår om att flytta hit ett postkontor.
Inte bara Rosengård
Förändringarna gäller även fler områden än Rosengård, Lindängen och Kroksbäck På Hol- ma byggs uteplatser på prov för att allmänhe- ten och de boende ska få tala om vad de tycker om dem. MKB utför en undersökning som ska ge svar på om uteplatser är en tillräcklig åtgärd
för att nå bättre uthyrningsresultat för lägenhe- ter på bottenvåningen. Slår holmaförsöket väl ut, kan man räkna med att uppemot 175 styc- ken byggs i området våren - försommaren 1980.
Sorgenfri är också det ett bostadsområde, lite mer centralt beläget , som kommer att få sin gårdsmiljö förändrad. Här går inte PBB in lika aktivt som i t ex Rosengård utan arbetet sköts av MKB och hyresgästerna i samarbete. Lik- nande arbeten har nyligen utförts i kv Vänlig- heten (Sorgenfri) . I Gullviksborg har hyresgäs- terna börjat planera förändringar på en låghus- gård.
Mycket återstår
Flera viktiga problem återstår att lösa. Ett av åttiotalets viktigaste är hur vi ska kunna ge MK.Bs hyresgäster ett större inflytande i fastig- hetsförvaltningen och därmed ökat ansvar. Det är en fråga som MKB måste lösa tillsammans med de anställda, fackliga organisationer och hyresgästernas företrädare, Hyresgästföre- ningen.
En annan viktig fråga, som är en förutsätt- ning för att de kvalitetshöjande åtgärderna vi berättat om i den här artikeln ska få bestående effekt, är att segregationen bryts. Alltså att vissa bostadsområden inte enbart består av samma slags människor , t ex med samma inkomstläge , nationalitet, ålderssammansättning. Här krävs ett samarbete mellan MKB och kommunala myndigheter, bl a bostadsförmedlingen och so- cialförvaltningen
Ytterligare en fråga är stödet till våra in- vandrare. Här gäller det att förbättra kontakten mellan svenskarna och invandrarna, förbättra barnens möjligheter , ge invandrama bostäder i områden som av statistiken att döma nu tycks förbehållna svenskarna.
Vad projektet " Bättre bostadsmiljö" fram-
för allt vill är att skapa attraktiva bostads-
områden - tillsammans med våra hyresgäster.
Förnyelse av tvättstugor
Det är vardagen för May-Lis Karlsson och Berit Åström, två tvättvärdinnor. Tvättvärdinnornas uppgift är t ex att demonstrera hur tvättmaski- ner, torktumlare, manglar fungerar.
Men tvättvärdinnorna ser också till att lo- kaler och utrustning hålls i gott skick. Eftersom tvättutrymmena är gemensamma bör man ock- så hålla god ordning där - se till att de lämnas i prydligt skick till nästa hyresgäst. Och tyvärr syndas det på den punkten.
Då är det Berit och May-Lis som får ställa upp och snygga till eller se till att fastighetsskö- taren eller lokalvårdaren klarar av problemen.
Men en tvättvärdinna kan inte vara på plats alltid.
De berättar om de bekymmer som de skall vara med och lösa:
- Bokningssystemet för tvättstugorna är inte riktigt bra. Men vi håller på att få ordning på detta genom att införa bokningscylindrar - en sorts små lås - som man sätter fast i tavlor och på så sätt visar när man vill komma åt tvättstugan.
- Tyvärr kostar systemet pengar och det innebär att våra hyresgäster får betala litet för den här servicen som vi på sikt tror skall ordna några av tvättbekymren.
- Vi vet också att många hyresgäster tyc- ker vi är hårda när det gäller tvättiderna. I flera bostadsområden har vi olika försöksverksam- heter i gång, för att finna en mera passande modell.
- Själv har vi lagt märke till en ?!<illnad mellan äldre och yngre hyresgäster. Aldre vill ännu idag gärna ha en hel "tvättdag" även om de maskiner och annan utrustning vi har klarar av- även stortvätt- på mycket kort tid. Sådant kan leda till bekymmer på teckningslistorna.
Självfallet är det också så att vi har avpassat tvättiderna i olika fastigheter till den tekniska utrustningen.
-Och då det gäller utrustning sker hela ti- den en förnyelse. Våra erfarenheter, ofta för- medlade av hyresgästerna, tas tillvara och leder till olika förbättringar när vi bygger om. I flera äldre fastigheter har vi installerat nya maskiner och fräschat upp inredningen. För oss är det glädjestunder att besöka dessa tvättstugor.
- Moderniseringen har också en annan
fördel. De gamla stora rnaskiner som fanns (och finns en tid till) tar vi till vara för rnattvätt.
Vad är det som är aktuellt för May-Lis och Berit inom den närmaste tiden?
-Generella förbud mot rökning och hun- dar i tvättstugorna. Allergiker i våra hus ska naturligtvis inte vara oroliga för att tvätta hos oss. Vi börjar sätta upp anslag om detta i da- garna. Vår information skall bli bättre-
sexspråkiga anvisningar finns redan ute, men vi hoppas på flera personliga kontakter, tolkhjälp osv.
- Och så skall vi förstås se tilL att alla som vill ha kontakt med oss kan hitta oss på konto- ret mellan 7 30-930.
1976
Augustenborg fick 40 moderna tvättstugor i stället för den centraltvätt i området man lade ner. Kostnad 2 miljoner kr.
1977
Nio :MKB-områden fick utökade tvättmöjlighe- ter eller byte av rnaskiner till modern utrust- ning.
1978
K varleret Läderlappen (Limhamn) hade tidigare tvättstuga tillsammans med bostadsrättsföre- ningen Kanariefågeln. 1978 byggdes egna tvätt- stugor för hyresgästerna ·i kv Läderlappen.
1979
Mellanheden får moderna tvättstugor. Vidare
Persborg, Katrinelund och Fritz. I Motetten
kompletterar vi befintliga utrustningar och inre-
der en ny tvättstuga med träffpunkt. Aterstår så
Sevedsplan och Lorensborg - MKBs senast
byggda bostadsområde med centraltvättstuga.
Förvaltningsberättelse
Den 31 december 1978 förvaltade MKB bygg- nader med sammanlagt 20.070 (19.977) bo-
stadslägenhter. Siffrorna inom parentes avser 1977.
Distrikt Lägenhetsstorlek
Total t
Norr Söder Väster Totalt
Intäkter
l rk 977 870 1.365 3.212
2 rk 3 rk 2.372 2.730 2.230 2.088 2.499 2.726 7.101 7.544
Under året debiterade hyror och bränsleavgif- ter utgör 192,517 (172,202) mkr. ·.
Efter förhandlingar med Hyresgästföre- ningen i Södra Skåne träffades en överenskom- melse om ändrade hyror från den 1 april1978 motsvarande 10,65 % på det före höjningen de- biterade hyresbeloppet
Kostnader
Hyresförluster
Hyresförlusterna för otithyrda bostäder, lokaler och garageplatser uppgår till20,905 (22,296) mkr och fördelar sig på följande sätt:
Bostäder Lokaler
Biluppställnings-
1978 1977 mkr mkr
19,338 (20,883) 557 ( 306)
platser lt010 ( 1,106)
Hyresförluster på grund av bristande be- talning har uppgått till för
Bostäder Lokaler
Biluppställnings- platser
Hyresförlustlån
0,529 0,023 0,552
( 0,436) ( 0,031) ( 0,467)
För att täcka 1978 års hyresförluster har till länsbostadsnämnden ställts ansökan om lån på 17 p72 mkr samt om kommunal borgen Av 1978 års lån har vi i december 1978 erhållit förskott med 8,952 mkr. Ansökan om eftergift på lånet har inlämnats till bostadsstyrelsen.
1977 års hyresförlustlån på 19,579 mkr har ef- tergivits.
4 rk 834 370 729 1.933
5 rk 6 rk 7 rk 8 rk
104 6 7 7.030
58 8 5. 624
48 43 5 l 7.416
210 57 12 l 20.070
Räntor
Räntor på lån har uppgått till 86,985 (85,380) mkr. Vi har fått räntebidrag enligt reglerna för garanterad ränta med 25,248 mKr. skuldök- ningen i form av ökade räntelån eller paritets- lån har uppgått till 2,980 mkr. Den samman- lagda skuldökningen uppgår till 75,515 mkr.
Avskrivningar
Fastigheterna avskrivs med belopp som mot- svarar årets amorteringar på lånen samt över- kostnad.
Inventarierna avskrivs med minst de be- lopp som godtas enligt gällande taxerings be- stämmelser. Förutom vad som redovisats som avskrivningar i resultaträkningen avskrivs in- ventarierna med sammanlagt 0~90 mkr. För kontorsinventarier uppgår anskaffningsvärdet till1,112 mkr, som minskas med ackumulerad avskrivning till 0,196 mkr.
Anskaffningsvärdet för fordon uppgår till 1,850 mkr, vilket minskat med ackumulerad avskrivning i balansräkningen uppgår till 0,334 mkr.
Varulagret tas upp i balansräkningen till
inköps-värdet. Den för de olika datarutinerna
erforderliga utrustningen har anskaffats genom
leasingavtal med en hyrestid om fem år.
Anställda
Antalet anställda har uppgått till i medeltal 584 (547). Okningen beror dels på att vakanser kun- nat besättas och dels på omfördelning av ent- reprenaduppgifter till egna anställda. Fördel- ningen på olika yrkesgrupper framgår av följande uppställning:
1978 1977 Fastighetsarbetare och
lokalvårdare 309 294
T vättpersonal 20 21
Reparationsarbetare 114 95
Anställda vid ny- och
ombyggnadsverksamheten 11 11
Ovriga anställda 130 126
584 547 Löner och ersättningar har uppgått till:
styrelsen, revisorer,
sekreterare och VD 0,226 0,179 Fastighetsarbetare och
lokalvårdare T vättpersonal Reparationsarbetare Personal vid ny- och ombyggnadsverksamheten Ovriga anställda
Löner och ersättningar totalt, mkr
Anpassningsgrupp
14,869 12,819 0,781 0,746 7,452 5,183 0,666 0,602 8,878 7, 982 32,872 27,511
I samråd med länsarbetsnämnden och de fackliga organisationerna har en anpassnings- grupp bildats. Dess uppgift är att hjälpa anställ- da med fysiska eller psykiska handikapp till an- nan sysselsättning inom företaget, då de inte längre kan fullgöra de arbetsuppgifter de ur- sprungligen anställts för.
Utbildning
Personalutbildning har skett inom flera ämnes- områden. Bl a kan nämnas en kurs i budgetfrå- gor och en konferens i syfte att förbättra rela- tionerna till MKBs hyresgäster.
skyddsombuden har genomgått viss kurs- verksamhet och besökt andra företag för utby- te av information och erfarenheter. Inom
skyddsverksamheten har exempelvis förbere- delser vidtagits för ombyggnad av soprum.
Decentraliserad fastighetsförvaltning
Med berörda personalorganisationer pågår överläggningar om att utarbeta arbetsformer och rutiner för en verksamhet inom ramen fö r en decentraliserad fastighetsförvaltning. Arbets- gruppen har som mål att verksamhet skall star- ta under senare delen av 1979 inom två bo- stadsområden.
INFORMATION OCH BOENDEINFLYT ANDE Intern kontakt
PersonaltidningenVårt MKB har utkommit med sex nummer. Under sista kvartalet har den även distribuerats till företagets pensionärer.
Boendekontakt
Tidningen Skånehem har utkommit med två nummer, under hösten med särskild 'MKB- upplaga.
Nya informationsmeddelanden har tagits fram för målerisektionens boendekontakter samt för tvättvärdinnornas verksamhet. Till- sammans med tvättvärdinnorna har även utar- betats trivselregler och anslag för tvättstugorna.
Hyresavtalet med ordningsföreskrifter för lägenheter har översatts och är upptryckt på tio språk.
En diaserie med b~ndat tal har tagits fram och presenterar MK.Bs miljöprogram Det har kommit till användning i den interna informa- tionen, kontakten med de boende samt med re- presentanter för de politiska partierna.
Boenderåden
Boenderådsverksamheten sker i samverkan med Hyresgästföreningen och är ett led i att ak- tivera hyresgästerna för ökad trivsel och an- svar. Någon motsvarighet till denna verksam- het finns inte hos någon privat eller annan all- männyttig fastighetsägare i Malmö.
För närvarande finns ett boenderåd för
vart och ett av MKBs tre distrikt. Dessa boen-
deråd sammanträder en gång varje kvartal. Här får representanter för de boende, i princip en från varje kontaktkommitte, diskutera fråge- ställningar som rör boendet och trivseln i bo- stadsområdena med beslutsfattare inom MKB.
Från såväl hyresgäster som MKB är man överens om att boenderåden spelar en viktig roll och fungerar bra.
De sakområden som boenderåden arbetar med är städning, fritid, miljö, trafik parkering, ordning och information, men även andra frå- gor har behandlats. Gränserna har i praktiken hållits flytande.
På initiativ av boenderåden har MKB och Hyresgästföreningen tagit upp olika problem med kommunen, t ex hundrastplatser, biltrafik, kvarterspoliser mm. Kommunen har ställt sig positiv och vidtagit vissa åtgärder.
Till boendekontakten hör också alla de möten på kvällstid som skett i samband med gårdsförbättringar inom Lindängen , Rosengård och Sorgenfri Denna verksamhet har ökat
kraftigt till följd av samverkansprojektet " Bättre Bostadsmiljö" . De boendes insyn och inflytande över den egna boendemiljön har på flera sätt stärkts när det gäller planering av nya gårds- miljöer.
Fritid
Fritidsverksamheten på Lindängen och Ro- sengård har uppmärksammats genom att fyra studiecirklar i fotografering följt denna verk- samhet. Materialet skall användas för bl a ut- ställningar.
Samhällskontakt
Massmedierna
1978 har för MKB inneburit ett tillfredsställan-
de massmediaår. En orsak till detta kan vara att
MKB regelbundet bjuder in massmedia till
pressinformation och själv tar initiativ till
presskontakter.
Radio Malmöhus hade i samband med att resultatet av hyresförhandlingarna offentlig- gjordes ett entimmesprogram, "Oppen telefon", då :rvt:KB fick besvara inringda lyssnarfrågor.
Skolorna
Elever i Kryddgårdsskolan Rosengård, har fått följa MKB-anställda i deras arbete. Bl a har de deltagit vid plantering av träd och buskar och följt reparatörer och snickare vid reparahon av skador i våra bostadsområden.
MARKNADSFORINGS- INSATSER
Under hela året har vi annonserat regelbundet under "Hyresmarknaden" i Arbetet och syd- svenska Dagbladet. På så sätt har vi kunnat nå den målgrupp som planerar att byta bostad inom eller flytta till Malmö.
Under våren fick vi med stöd av dags- pressannonsering kontakt med en jämn ström av bostadssökande till en möblerad visningslä- genhet i Lindängen. För att ge så många som möjligt chans att besöka lägenheten utsträckte vi öppettiderna till vardagar kl 19 och lördagar 11-15.
I månadskiftet maj/juni startade vi en ut- ställning över miljöförbättringsprojekten i Ro- sengård.
Under septemb~ utarbetades den första genomgripande marknadsplanen för MKB.
Drygt en månad senare var det dags att förverkliga en av marknadsplanens huvudtan- kar. Då tecknades hyresavtal för en uthyrnings- och utställningslokal mitt i stan på Södra För- stadsgatan 15. Efter ombyggnadsarbete beräk- nas denna lokal, BoCentrum, tas i bruk i början av maj 1979.
Uthyrningssituationen har förbättrats un- der året trots att Malmös befolkning fortsätter att minska. Som mest hade MKB 2.365 outhyr- da lägenheter den 1/8 1976. Antalet har däref- ter successivt sjunkit tiii 1.782 outhyrda lägen- heterden lf11978 och till1.478 den31/12 1978.
BYGGNADSVERKSAMHETEN Färdigställda projekt
I egen regi
Ombyggnad av 15 bostadslägenheter, Safie- lundsvägen 44 01 akten 2), slutfördes under juni månad.
Ombyggnad av tidi gare samlingslokaler och sex lägenheter till skollokaler för Målarsko- lan Forum slutfördes under februari månad på Munkhättegatan 182-196 (Motetten 2).
På uppdrag av Malmö kommun har vi byggt om bostadslägenheter till förskolor för socialförvaltningen på adress Koralgatan 12-16,25-31 ( Hymnen), Kantatgatan 80-84 (Kantaten) och Thomsons väg 62-64, (T axe- ringsrevisorn).
Fritidsförvaltningen har fått distriktskontor på Kantatgatan 1-3 (Kantaten) och Bennets väg 8 (Cronman) genom ombyggnad av bostadslä- genheter.
På uppdrag av kriminalvårdsstyrelsen har vi byggt om bostadslägenheter på Munkhätte- gatan 216 (Motetten) och von Rosens väg 36-38 (Landskontoristen) till skyddskonsulent- expeditioner.
Vidare har vi lagt samman 110 st bo- stadslägenheter till 55 st större i bl a områdena Mellanheden Holma, Limhamn och Rosen- gård.
P å entreprenad
I kv Tegelpannan (Oxievång) har vi färdigställt resterande 51 enfamiljshus och sålt dessa under första halvåret.
På Köpenhamnsvägen 6 ( Kronborg 8) har lokalerna för apoteket storken byggts om på uppdrag av Apoteksbolaget. Ombyggnaden slutfördes under april.
Postlokalen Lorensborgsgatan 8 (Nytorp
I) har byggts om och utökats med en tillbygg-
nad. Byggnadsarbetena slutfördes under no-
vember.
Påbörjade projekt
I egen regi
På uppdrag av kommunen ombyggnad av bo- stadslägenheter på Vougts väg (T axeringsinten- denten 2) till förvaltningskontor för Fritidsför- valtningen.
På uppdrag av kommunen ombyggnad av bostadslägenheter på Bennets väg 3,15 (Ben- ner) och Thomsons väg 80-82 (T axeringsrevi- sorn) till förskolor för Socialförvaltningen.
På entreprenad
Nyby_ggnad av kontor ca 2.000 rn
2,Lindängs- plan (Bordsvisan) för Försäkringskassan Arbe- tena beräknas slutföras under hösten 1979.
Nybyggnad av 2 st bostadshus med san;- manlagt 144 bostadslägenheter i K v Katten pa Lugnet (StorgatanJLugna Gatan). De båda hu- sen beräknas vara färdiga för inflyttning sep- tember 1979 resp februari 1980.
På uppdrag av kommunen dels ombygg- nad av bostadslägenheter, Vougts väg-von Lingens väg (Taxeringsintendenten 2) till för- valtningskontor för Socialförvaltningen, dels uppförande inom samrna kvarter av ny restaurangbyggnad.
Projektering
Under året har projektering pågått eller påbör- jats för nedanstående objekt. Byggnadsarbetena för dessa har ännu inte påbörjats.
Bostadsfastigheterna Fritz l, Senius 3, 4 och 11 samt Närke 7 (Södervärn). Dessa fastig- heter har överlåtits av Malmö kommun Efter ombyggnad sammanlagt 40 lägenheter och en förskola. Byggnadsarbetena beräknas påbörjas hösten 1979.
Bostadsfastigheterna Nobelvägen 119-121 (Linden l och 2). Fastigheterna tillhör Stiftelsen solgårdar men förvaltas av MKB. Efter om- byggnad 57 lägenheter och en förskola. Bygg- nadsarbetena beräknas påbörjas hösten 1979.
Nybyggnad av bostadsfastighet Kaptens- gatan/Storgatan (Mården). stadsplanearbetet pågår. Byggnaden kornmer att inrymrna bo- stadslägenheter och servicecentrum
Radhus vid Södertorpsvägen (Fosiedal).
Området planeras inrymma 68 hyreslägenhe- ter. Ändring av stadsplanen pågår. Byggnadsar- betena beräknas kunna påbörjas andra halvåret 1979.
Lokaler för MKBs utställnings- och uthyr- ningsverksamhet (BoCentrum) vid Södra För- stadsgatan 15 (Elgen). Ombyggnadsarbetena påbörjas första kvartalet 1979.
REP ARA TIONER OCH UNDERHALL
Fasader
Omfattningen av betongskadorna i fastigheten
Lorensborgsgatan 4 har visat sig vara betydligt
större än vad som från början befarades. Kost-
naderna för att avhjälpa skadorna kornmer att
l
... "·;· ..
·-:uppgå till ca 3,8 mkr och täcks dels genom ian- språktagande av 2,0 mkr ur fonden för framti- da underhåll dels genom årets underhållsbud- get.
Samma typ av betongskador som i Lo- rensborg har visat sig förekomma också på andra fastigheter i beståndet men i mindre om- fattning. En fastighet på Segevång är föremål för utredning.
Tegelbalkarna i en fasad i Lorensborg har bytts ut och fönstren beklätts med aluminium- profil för att slippa ommålning vart femte år.
I Augustenborg pågår tilläggsisolering och fasadbeklädning av fyra fastigheter. Samtidigt installeras termostatventiler. Kostnaderna för åtgärderna finansieras genom energibidrag och energilån
w s
Till följd av frätskador har ~ugo meter hetvat- tenkulvert inom Augustenborg ersatts.
Galvaniserade vattenstamledningar byts ut kontinuerligt inom Augustenborg Limhamn och Pildammsstaden
Nya värme- och varmvattenväxlare har installerats på Hallingsgatan 6 (Lorensborg).
Termostatventiler har monterats i kvarte- ren Ryggen, Passet och Trumpeten.
Fönster
Tätning av fönster med nya förbättrade tät- ningslister har pågått hela året i samband med periodisk målning.
Under andra halvåret har två snickare va- rit anställda för att byta ut rötskadade fönster- delar i Gullviksborg. 200 fönster har reparerats och lika många till har besiktigats. Rosengård, Kroksbäck och Lindängen är i behov av liknan- de arbete.
Målning
Tillgången på målare har förbättrats under året och tio målare har anställts. Antalet målare är därmed uppe i 70 och tidigare vakanser har fyllts. Utöver detta har eleverna i Gymnasiesko- lans målareutbildning haft sin praktik förlagd till våra fastigheter.
De periodiska målningsreparationerna föl- jer tioårsintervaller med mindre förskjutningar.
Problemet i sammanhanget är den omfattande reparationsmålningen i samband med lägen- hetsbyte. I genomsnitt har 30 målare varit sys- selsatta med denna verksamhet mot normalt 15.
Åtskilliga inredningsluckor och dörrar har sprutats i vår målerisprutbox Erfarenheterna av denna nya verksamhet har varit goda och verksamheten kommer att fortsätta efter provti- den i ökad omfattning. En målare har varit sys- selsatt vid sprutboxen.
Inredningar
Byte av golvmaterial, spisar och kyl-frys har skett i planerad omfattning. Vår strävan att by- ta kyl och frys med kortare intervall har inte kunnat uppfyllas genom 1978 års hyresför- handlingsresultat. Många kylskåp har ändå måst bytas tidigare än planerat till följd av to- talhaveri.
Ungefär 200 badrum i Lorensborg och Katrinelund har försetts med plastmattor på väggar och golv. De har saknat eller haft brist- fälliga tätskikt.
Hissar
Hissarna utsätts för hårt slitage och flera är mycket gamla. T re hisskorgar har helrenove- rats i Sorgenfri.
Antenner
Samtliga antennanläggningar har försetts med nya transistorförstärkare.
Trädgård
Anläggnings- och planteringsarbete har utförts i egen regi i samband med miljöprojekt i Ro- sengård (Hårds väg 11-33), ombyggnad av kv Vakten och kring de för uthyrning nybyggda småhusen i Oxievång (kv Tegelstenen).
Nya lekplatser har anlagts vid nyinrättade för- och lekskolor i Rosengård, Kroksbäck och Lindängen.
Snickeriverkstad
Snickeriverkstaden har nu varit igång i två år.
Verksamheten är omfattande och skiftande. I
första hand planerades verkstaden för omfane-
ring av dörrblad. 1978lagades och omfanera-
des 700 dörrar varav 200 var tambur/halldör- rar. Ä ven andra arbeten har visat sig lönsamma att göra i egen regi, t ex inredning av servicebi- lar, tillverkning av tapetbord och bockar för måleriverksamheten, luckor till köksskåp och trösklar som inte är standard; skyddsrumslådor och mycket annat.
2000 meter list av skiftande profil och trä- slag har tillverkats för att underlätta områdes- snickarnas reparationsarbeten Vid reparahon och utbyte av fönster i Gullviksborg har kar- mar och fönsterprofiler b.llverkats i verkstaden.
T v å imedningssnickare arbetar på verkstaden
Finansiell översikt
Om man bortser från uteblivna hyror för out- hyrda bostäder har förvaltningen 1ämnat ett överskott på 1,508 mkr. Beloppet framräknas:
Intäkter 177,592
Hyresförluster för
outhyrda bostäder 20,905 198A97mkr
Avgår:
Kapitalkostnader 73,290 Underhållskostnader 46A82 Driftskostnader 79,217
Fonddisposition ./. 2,000 196,989mkr
Overskott 1,508 mkr
De dolda reserverna i fastigheterna och in- ventarier är så stora att likvidationstvång inte
föreligger. ·
Kommunala taxor på et renhållning och värme samt ökade lönebelopp och sociala kost- nader för anställda har tillsammans med ökade underhållskostnader medfört att hyresförhand- lingar begärts för att kunna höja hyrorna från den l april 1979.
Den 31 december 1978 var vårt tillgodo- havande på beviljade byggnadskreditiv 11,8 mkr. Koncernbalansräkningen uppvisar en vinst för 1978 på 0)55 mkr .
Borgensförbindelserna i utgående balans- räkningen utgör borgen för lån som upptagits av vissa hyresgäster inom Rosengårds centrum.
MKB har inte någon lånefordran, ställd pant eller ansvarsförbindelse för vilken aktiebo- lagslagen kräver uppgiftsskyldighet.
Taxeringsvärden och brandförsäkringsbelopp Den 31 december 1978 hade våra fastigheter följande taxeringsvärden:
Tomträtter Fastigheter
Byggnads-
Markvärde värde Summa 76,394
9,145 85,539 (83,309)
745,807 so;755 826,562 (825,442)
822,201 89,900 912,101 (910,751)
Fastigheterna är försäkrade till fullvärde.
Resultaträkning, moderbolaget
1978 1977
Not"' Förvaltningens intäkter T kr T kr
l. Hyror 169.876 151.131
Avgifter för värme och varmvatten 22.641 192.517 21.071 172.202 2. Hyresförluster, outhyrt
Lä~enheter J.19.338 ./. 20.883
Lo aler J. 557 J. 307
Garage .J. 857 J. 945
Parkeringsplatser .J. 153 J. 20.905 .J. 161 .J. 22.296
-~ - -
Hyresintäkter netto 171.612 149.906
,r. 3. Räntor 832 456
4. Aktieutdelning 140 280
5. Ovriga förvaltningsintäkter 8 10
6. Ersättning från kommunen för
extraordinära kostnader 5.000 5.000
11
177.592 155.652
Förvaltningens kostnader Kapitalkostnader
Räntor
7. Debiterade räntor J. 86.985 ./. 85.380
8. Räntebidrag 25.248 25.236
9. Ränte- och paritetslån 2.980 .J. 58.757 3.085 .J. 57.059
10. Markavgifter Avskrivningar
.J. 2.932 ./ . 2.934
11. Fastigheter J.11.134 ./. 9.032
12. Inventarier J. 467 .1.11.601 .l. 104 .l. 9.136
.J. 73.290 .f. 69.165
13. Underhållskostnader .J. 46.482 .f. 39.058
14.
Driftkostnader
Bränslekostnader J. 23.088 ./. 21.427
15. Sophantering J. 3.525 .J. 3.144
16 Städning, yttre och inre J.16.474 ./.13.767
17. Hyresförluster p g a bristande betalning J. 552 ./. 467
18. skatter J. 4.847 J. 4.483
19. Vattenförbrukning J.10.870 .1.10.500
20. Elförbrukning J. 5.022 ./. 3.566
f ' 21. Administration J. 6.833 J. 5.333
22. Ovriga driftskostnader J. 3.449 J. 2.627
23. Driftsadministration J. 4.557 J. 79.217 .f. 4.069 .f. 69.383
24. Bruttoresultat fastighetsförvaltningen .J. 21.397 .f. 21.954
Disponerat ur fond för framtida underhåll och
oförutsedda kostnader 2.000
Bruttoresultat efter bokslutsdispositioner .1.19.397 ./. 21.954
Byggnadsverksamhetens intäkter 679 1.362
Byggnadsverksamhetens kostnader .J. 612 ./. 1.336
Bruttoresultatet verksamheten .1.19.330 .1. 21.928
Eftergivna hyresförlustlån 19.580 33.70 4
Arets resultat 250 11.776
"'Noterna hänvisar till förklaringarna på sid 20-21.
Förklaring till resultaträkningen
Förvaltningens intäkter därför minskas deras bokförda värde
Not. i balansräkningen. Värdeminsk-
l. Hyror (169.876) och avgifter för vär- ningen blir en kostnad och kallas av- me och varmvatten (22.641) är det skrivning. Beloppet motsvarar under belopp vi debiterat våra hyresgäster året gjorda avbetalningar på fastig- för att bo i våra lägenheter. l belop- hetslånen. I beloppet ingår också av- pet ingår också vad som skulle ha skrivning på s k överkostnader, d v s kommit in för de lägenheter och lo- skillnaden mellan byggnadernas kaler som varit outhyrda. 192.517 verkliga pris och de belopp som ut-
2. Hyresförluster, outhyrt, avräknar vi gör lån. 11.134
beloppet ovan för att få den summa 12. Värdeminskning på våra inventarier. 467 som våra hyresgäster betalt in till oss 13. Hur underhållskostnaderna fördelats
enligt sina hyreskontrakt. Hyresför- kan du läsa i förvaltningsberättelsen
lusten beror på att alla lägenheter in- sid 19. 46. 482
te varit uthyrda. -20.905 14. För uppvärmningen av våra bostäder Detta ger hyresintäkter netto 171.612 betalar MKB en avgift till Energiver- 3. Räntor på pengar som varit inne- ken i Malmö. Den värmetaxa som
stående på banker. Aterbetalning av Energiverken tillämpar beror i första räntor som vi betalt på hyresförlust- hand på oljeprisnivån, men MKBs lån. Räntor på hyror som betalats i kostnader kan dessutom vara större
efterhand. 832 eller mindre än kalkylerat beroende
4. MKB är en av aktieägarna i AB Ro- på hur långvarig och kylig eldnings-
sengårds Centrum. Det är utdel- säsongen har varit. 23.088
ningen på dessa aktier som redovisas 15. Malmö kommun utför sophämtning
här. 140 vid våra fastigheter, och MKB beta-
5. Övriga förvaltningsintäkter är ersätt- lar enligt taxa för transport och de-
ning för att vi sköter redovisningen struktion av avfallet. 3.525 för ett par bostadsrättsföreningar. 8 16. städning, både utomhus och i trap-
6. Ersättning från kommunen för por och allmänna utrymmen, utförs extraordinära kostnader. 5.000 av MKBs egen personal Den över-
Totala intäkter 177.592 vägande delen av kostnaderna -
drygt 900/o- är löner och sociala av- Förvaltningens kostnader gifter (A lP, sjukförsäkrings- och
7. Debiterade räntor är vad vi betalar folkpensionsavgifter mm). Resten är långivarna - banker, hypoteksföre- utgifter för redskap och fordon, städ-
ning, länsbostadsnämnd och Malmö material osv. 16.474
kommun - för våra fastighetslån. 86.985 17. En del av MKBs hyresgäster uteblir
8. Den ~aranterade räntan, d v s att med sin hyresinbetalning. 552 ränte ostnaden för bostäder i vissa 18. Det totala taxeringsvärdet för våra
hus skall högst uppgå till en viss pro- fastigheter är 912 miljoner kronor.
cent av lånet, medför att vi får ränte- skattereglerna säger att2% därav
bidrag -25.248 skall beskattas. 4.847
9. och ökning av våra räntelån - 2.980 19. MKB betalar avgifter till Malmö Detta ger räntekostnad netto 58.757 kommuns Industriverk för vatten 10. Flertalet av företagets byggnader lig- och avlopp enligt en taxa som kom-
ger på mark som upplåtes mot er- munfullmäktige fastställt . Vi betalar sättning av Malmö kommun med helt enkelt för den mängd vi som hy-
tomträtt. Dessutom tillkommer ar- resgäster förbrukar. 10.870
rendeavgifter för bilparkeringsplatser 20. För att driva h issar, fläktar och andra på bl a Augustenborg, Lindängen elektriska maskiner samt för att bely-
och Rosengård. 2.932 sa allmänna utrymmen i och om-
11. Byggnaderna förslits med tiden och kring våra fastigheter går det åt
drygt 20 000 kWh på ett år. I för-
brukningsav gifter, fasta mätaravgif- ter och energiskatter får vi betala 21. För att administrera ett företag av
MKBs storlek och slag krävs det dels personal som har hyresgästkontakter av flera slag, dels medarbetare som utför bokföring, löneredavisning hy- resredovisning m fl int-erna tjänst-er.
Förutom lönekostnader och sociala avgifter för dessa tjänst-emän har fö- retaget kostnader för kontorslokaler - även om vi "hyr hos oss själva" - post- och teleavgifter, utgifter för da- tabearbetning mm.
22. I posten övriga driftskostnader, som kan betraktas som en
ndiversepost", ingår premien för våra fastighetsför- säkringar, nettoresultatet av verk- samheten vid våra centraltvättstugor, kostnaderna för vår fritidsverksam- het för att nämna en deL
Intäkter Mkr
170 Debiterade hyror
23
Debiterade avgifter för värme och varmvatten
5 Bidrag från Malmö kommun 19 Eftergivna hyresförlustlån
(för 1977) 217
D []
D
[1 ,.J 5.022
6.833
3.499
[]
1J [~,
D
[-11
l .... JJ
r,:
~ !l ll..'>'.~il23.
24.
[~]
'1-='-r, ·=·J
[J
~..,..:.,}
LJ
~J
l• '
Li,.~r.~~·MKB har omkring 400 underhålls- och fastighetsarbetare som arbetar områdes- och distriktsvis. Lönekost- nader och sociala· avgifter för arbets- ledare och felanmälningspersonal, egen stabspersonal som planerar un- derhåll och handhar kontakter med entreprenadföretag samt kostnader för kontorslokaler och -material
uppgick tilL 4.557
MKB gick 1978 med en förlust på 21,4 miljoner kronor. Den förlusten täcktes till största delen av att de stat- liga lånen för hyresförluster 1977 (19,4 milj kr) har efterskänkts. Dess- utom har vi tagit 2 milj kr ur fonden för bl a oförutsedda utgifter, och MKBs byggnadsverksamhet har också gett ett mindre överskott. Den i resultaträkningen redovisade vin- sten (250 tkr) är alltså ingen verklig vinst.
Kostnader Mkr
[l
r-·~, ... ,.J
D
D
l;
r-~ ~i l
... 6-.:~~
