ÅRSREDOVISNING 1992
MKB
INNEHÅLL
Detta är MKB l
Året i sammandrag 3
Björn Rundquists analys av MKB 4 VD Allan Karlsson intervjuas _ 7
Årets investeringar 9
Investeringsprogram 1993-96 _ 11 Några viktiga nyckeltal 12 Förvaltningsberättelse 15
Resultaträkning 17
Balansräkning 18
Fin ansie r i n gsa n a lys 19 Bokslutskommentarer 20 Förslag till vinstdisposition __ 22 Revisionsberättelse _ _ _ _ 23 MKBs fastighetsbestånd _ _ 24 Karta över MKBs fastigheter_ 28
Styrelsen 31
DETTAÄRMKB
• MKB är Malmös största hyresvärd. Idag bor ungefär var sjätte malmöbo i MKB.
• MKB har 16.700 lägenheter och ett stort antal affärslokaler, kontor, garage och P-platser.
• MKBs viktigaste framtida mål är att fortsätta bygga upp en stark kapitalbas.
• MKBs verksamhet baseras på affärsmässighet och långsiktighet.
• MKB erbjuder ett boende med varierande läge, standard och pris ~utan krav på kapitalinsats.
• MKB tillgodoser behovet av trygghet, trivsel och service i boendet.
• MKB deltar i flera spännande nybyggnadsprojekt i Malmö, bl a på den mycket omtalade "Potatisåkern".
o
()
o
ÅRET
I SAMMANDRAG
• Konsolideringen av MKB fortsätter. Resultatet efter finans- netto ökade till 70 Mkr (20), vilket utgjorde 9,8% av intäkterna.
• Driftnettot ökade med drygt 50% till231 Mkr (151).
• Den synliga direktavkastningen (oräknat räntebidrag) ökade till11,9% (9,2).
• Kassaflödet (resultatet efter finansnetto plus avskrivningar) ökade till138 Mkr motsvarande 19% (15) av intäkterna.
• Även oräknat årets räntebidrag, l 05 Mkr, var kassaflödet positivt, 24 Mkr (8).
• Företagets intensiva upprustningsprogram fortsatte under året. Totalt satsades 261 Mkr (355) i ombyggnad och kvalifice- rat underhåll varav 128 Mkr (148) har kostnadsförts.
• Det egna kapitalet ökade till 340 Mkr (204) motsvarande en synlig soliditet på 14,1% (8,9).
• Det bokförda värdet på bolagets fastigheter uppgick till 1.588 kr/m2 (1.519).
RESULTAT I SAMMANDRAG
Mkr 1992 1991
Intäkter 716 672
Resultat före avskrivningar 231 151
Avskrivningar -67 -64
Finansnetto -198 -164
Resultat före räntebidrag -34 -77
Resultat efter räntebidrag 70 20
Eget kapital 340 204
Balansomslutning 2.404 2.289
Ombyggnadsinvesteringar 133 207
Nyförvärv och nybyggnad 47 98
Förvaltad yta, 1.000-tal m2 1.235 1.225
MKBs FEM STYRKOR OCH TRE SVAGHETER
BJÖRN RUNDQUIST, TIDSKRIFTEN FASTIGHETSVÄRLDEN
MKB är ett ovanligt bolag, både jämfört med andra allmännytror och privata fastighetsbolag.
Efter att 1983 varit konkursfärdigt med ett förfallet fastighetsbestånd har MKB rest sig ur askan till en av 90-talets få starka fastighetsaktörer. På 90-talets stenhårda marknad är MKB i slagläge.
MKBs marknad är Malmöregionen som har stor framtidspotential men som de närmaste åren står inför en mycket tuff omstruktureringsfas.
BRO ELLER INTE BRO, Malmö är Sveriges porr mot kontinenten. Positionen som södra Sveriges administra- tions- och handelscentrum tillsammans med det strate- giska läget på landets sydspets ger Malmö ypperliga förut- sättningar inför det närmande till Europa som förestår.
"Örestadsregionen", inklusive Köpenhamn, omfattar en marknad om 2,5 miljoner människor.
Livsmedels- och byggnadsmaterialindustri kommer att Q
utsättas för internationell konkurrens och den offentliga sektorn skall rationalisera. Aktuell forskning vid Lunds
universitet visar dock att regionens konkurrensskyddade industri är väl så konkurrenskraftig internationellt sett, Q
varför utslagningen troligen blir mindre än vad som
Samtidigt står Sverige och Malmö inför en smärtsam omstrukturering av näringslivet, vilket kan ge svåra problem de närmaste åren. På lång sikt är dock förutsätt- ningarna goda.
MALMÖS HISTORIA är präglad av smärtsamma om- ställningar för befolkning och näringsliv. Från en blomst- ringstid som Danmarks andra stad under 1500-talet reducerades Malmö till krigsbyte för omväxlande svenskar och danskar under 1600-talets strider. Detta hämmade utvecklingen för lång tid framåt.
Först under industrialismen fick staden ett uppsving.
Snart blev Malmö en av Sveriges mest betydande industri- och handelsorter.
Nästa omstruktureringsfas kom på 1970-talet då en omfattande indusrridöd inleddes. Malmös textilindustri utraderades liksom Kockums varv, SAAB, Fazer och Pripps.
Detta har medfört att näringslivets exportandel sjunkit och att en allt större del av industrijobben återfinns inom den konkurrensskyddade sektorn, livsmedels- och bygg- nadsmaterialindustri.
IDAGARBETARDRYGT 114.000 MÅNNISKOR i Malmö. Det är framförallt den offentliga sektorn som agerat lok åt näringslivet i Malmö under 70- och 80-talet.
Den privata tjänstesektorn har hela tiden visat en svag tillväxt. Industrisektorn belastas av en betydande ensidig- het med ca 45 procent av arbetstillfällena inom den skyd- dade sektorn. Med tanke på det geografiska läget har Malmö en liten andel exportföretag. Detta är ingen ideal- isk mix för 90-talet.
4
annars kunde befaras.
UTSIKTERNA för den närmaste framtiden är dystra.
Malmöregionen har en konjunkturcykel som ligger något år efter den genomsnittliga för landet. Något som förkla- ras av den förhållandevis låga exportandelen. Malmö kom senare in i krisen än övriga landet och kommer därför också att märka av vändningen senare.
Idag är arbetslösheten i länet i klass med den för inre Norrland. Länsarbetsnämnden räknar med att arbetslös- heten kommer att fortsätta öka fram till 1994 då nära 20 procent av arbetskraften i Malmöhus län bedöms stå utanför den ordinarie arbetsmarknaden. Den öppna arbetslösheten bedöms öka från 7 procent idag till 11,5 procent 1994.
För närvarande minskar varslen inom industrin.
Bland tillverkningsindustrin finns det t.o.m företag som nyanställer medan neddragningarna inom den offentliga sektorn accelerar.
ÖRESUNDSBRON HAR DISKUTERATS i hundra år men ständigt skjutits på framtiden. Detta kan även bli fallet nu efter koncessionsnämndens negativa remissvar.
Det är svårt att finna belägg för att bron egentligen skulle ha någon större betydelse ur transportteknisk synpunkt.
Malmö har redan idag mycket goda kommunikationer med kontinenten.
Bron har dock blivit mycket viktig symboliskt. Den har blivit ett kvitto på framtidstro och en vilja att satsa i regionen. Den mest direkta effekten bron skulle ge är ett visst sysselsättningstillskott till en prövad byggmarknad under produktionstiden. Övriga effekter är uteslutande psykologiska. Ett fördröjt brobeslut är fundamentalt sett
o
o
ingen katastcof för Malmö, men skulle försämra affärs- klimatet.
MALMÖ, MED 235.000 INVÅNARE, är ett självklart centrum för landets mest befolkningstäta region liksom rikets tredje stad.
Befolkningen i Malmö stad minskade åren 1970-1985 men har sedan dess varit positiv. Regionen, med 500.000 invånare, har haft en kontinuerlig befolkningsökning sedan 60-talet. Befolkningsökningen fortsätter i Malmö, liksom i regionen, och bedöms fonsätta att göra så.
Malmöregionen kommer att ta en större men mer arbetslös befokning under 90-talet.
DEN POSITIVA BEFOLKNINGSUTVECKLINGEN skapar en långsiktigt god efterfrågan på bostadslägenheter i Malmö. Problemet är, liksom på många andra orter, att hyrorna har nått smärtgränsen och att hyresgästernas betalningsförmåga hela tiden minskar i takt med den
ekonomiska krisen. Antalet tomma lägenheter växer för alla hyresvärdar i Malmö.
AVREGLERINGEN AV BOSTADSMARKNADEN med avtrappning av de statliga subventionerna har resulte- rat i att hyrorna ökat över 50 procent genomsnittligt under 90-talet.
T opphyran för nyproducerade bostäder i Malmö är nära l 000 kr/kvm. Bostadshyrorna överstiger därmed hyran för kontor. Uppenbarligen har hyran nått hyres- gästernas smärtgräns. Det blir allt tuffare att hyra ut de nyproducerade lägenheterna och en svåröverskådlig rabattflora, med hyresfria månader, gratis rvättmaskin mm, har växt fram.
Det produktionskostnadsbaserade bruksvärdes- systemet råder fortfarande på bostadshyresmarknaden.
Lägesfaktorn tillåts dock att spela en allt större roll.
Det kan idag skilja så mycket som en hundralapp per kvm i hyra mellan sämsta och bästa läge. Nyproducerade
lägenheter hyrs idag ut för 750-1.000 kr/kvm och äldre lägenheter för 450-550 kr/kvm.
INVESTERINGSMARKNADEN för kommersiella fastigheter är i princip död i krisens Sverige. Det invest- eringsintresse som finns riktas mot välbelägna bostads- fastigheter utan statliga lån. Trots detta har priserna fallit med ca 30 procent sedan 1990.
Det sker en hel del affärer med bostadsfastigheter i Malmö. Det är dock inga stora volymer som omsätts.
Det klassiska mönstret är att en enstaka, äldre fastighet med bra läge köps under viss konkurrens av en privatper- son. De större investerarna och de större affärerna lyser med sin frånvaro.
Vid köp av bostadsfastigheter görs idag stor skillnad mellan olika lägen.
A-läge för hyresbostäder är Slottsstaden, Fridhem, Bellevue och Limhamn. Bostadsfastigheter köps här till en en direktavkastning runt nio procent, vilket innebär ca
12.000 kr/kvm för nyproducerade lägenheter och 5.000 kr/kvm för äldre.
B-läge utgörs av centrala Malmö där direktavkast- ningskravet är l 0-11 procent. Det innebär att nyprodu- cerade fastigheter är värda runt l 0.000 kr/kvm och äldre
3.000-4.000 kr/kvm.
C-läge består av 60-talsomräden vid ringleden som Rosengård och Lindängen. Direktavkastningskravet här är runt 12 procent. De äldre fastigheterna här är uppskatt- ningsvis värda 2.000-3.000 kr/kvm.
DEN AKTÖR SOM DOMINERAR bostadsmarknaden i Malmö är allmännyttiga MKB som äger och förvaltar 1.1 miljoner kvm bostäder och ca 120.000 kvm lokaler.
MKB är något så ovanligt som en aktör med goda möjlig- heter även på dagens stenhårda fastighetsmarknad.
Under 70-talet gjorde MKB stora förluster. 1983 var bolaget konkursfärdigt med ett dåligt underhållet fastig- hetsbestånd. Malmö kommun fick under många år skjuta till pengar i form av förlustbidrag. Det blev startpunkten för en genomgripande omstrukturering av företaget.
Med facit i hand kan konstateras att det var MKBs smala lycka att man kom i kris så tidigt som 1983. Krisen tvingade fram en ökad effektivitet. Under 80-talet höll MKB en låg profil, byggde fl fastigheter, koncenrerade sig på underhåll och på att effektivisera förvaltningen.
IDAG PEKARALLA KURVORÅT RÄTT HÅLL.
Perioden 1988-1992 har kassaflödet, dvs resultatet efter finansnetto plus avskrivningar, ökat från 57 till 138 miljoner kronor. Direktavkastningen på bokfört värde (exklusive räntebidrag) har ökat från 9,1 procent tillll,9 procent.
6
Det egna kapitalet har under samma period ökat från 134 till 340 miljoner kronor och den synliga soliditeten stigit från 6,9 procent till 14, l procent.
Förenklat kan MKB beskrivas som ett bolag med
"FEM STYRKOR OCH TRE SVAGHETER".
Positivt är:
• MKB har låga bokförda värden (1.588 kr/kvm) och därmed väsentliga övervärden även på dagens marknad.
• MKB har ett bra kassaflöde. Bolaget klarar att ha flera tusen tomma lägenheter utan att visa ett negativt resultat.
Idag (l april 1993) är 400 lägenheter outhyrda, vilket motsvarar ca två procents vakansgrad.
• MKB har ett lågt • räntebidragsberoende, ca 16 procent. ') Bolaget skulle fortfarande ha ett positivt kassaflöde om räntebidragen upphörde imorgon.
• MKB har ett väl underhållet fastighetsbestånd.
Sedan 1988 har man satsat närmare 1,5 miljarder kronor i underhåll, vilket ger minskade kostnader på sikt.
• MKB har ett bra fastighetsbestånd. Fastigheterna är i gott skick, har en bra ålderssammansättning och ligger väl samlade.
Negativt är:
• MKB har ett litet eget kapital. En synlig soliditet på 14, l procent är egentligen för lågt för att kunna satsa på nya, stora projekt och fl bästa villkor på kreditmarkna- den. Utvecklingen går dock åt rätt håll. MKB har ett ambitiöst mål att genom ytterligare resultatförbättringar höja soliditeten till 30 procent.
• MKBs fastigheter ligger inte i bästa läge. Större delen av beståndet ligger i B- och C-läge.
• MKB har en ganska stor andel relativt betalningsvaga hyresgäster, vilket minskar hyreshöjningspotentialen.
Genom att avstå från nyproduktion och koncentrera sig på förvaltning kommer MKB att utan större svårigheter kunna fortsätta öka sina vinster.
Dagens fastighetskris är också ett gyllene tillfalle för MKB att till ett ringa pris skaffa sig det man saknar, bostadsfastigheter i A-läge där det finns en hyreshöjnings- potential. MKB har, precis som andra aktörer, även på dagens fastighetsmarknad svårt att finna dylika objekt till ett rimligt pris.
SAMMANFATTNINGSYls kan konstateras att MKB är en ovanligt stark allmännytta som, belägen i en expansiv region, har intressanta möjligheter på 90-talets alltmer avreglerade bostadsmarknad.
o
(]
()
VD ALLAN KARLSSON
INTERVJUAs AV MIKAEL HÅRDE FRISlÅENDE EKONOMIJOURNALIST
1992 blev ett starkt år for MKB. Samtidigt som fastighets- krisen dJupnade, och en lång rad bolag slogs ut, ökade ni vimten från 20 till 70 Mkr. V ad lyfte resultatet?
Sänkta kostnader. De stora personalnedskärningar, som beslutades 1991, slog igenom under fjolåret samtidigt som lågkonjunkturen innebar lägre entreprenadkostnader.
Förvaltningen blev dessutom ., effektivare tack vare en ny,
"( _ ' decentraliserad, organisation.
c
Vi har också hållit tillbaka våra investeringar. Med nuvarande skyhöga realränta, dvs den ränta som blir kvar sedan inflationen rensats bort, är det förmånligare att placera vårt kapital i räntebärande papper än i nya fastigheter.
Men på lång sikt är det natur- ligtvis fastighetsinvesteringar som gäller.
Hur påverkades MKB av höstern ränteturbulem?
Vi såg om vårt hus i tid och hade inga utiandspositioner eller lån som skulle särras om.
Vi var likvida och tjänade faktiskt pengar på ränte- chocken.
., Arets hyresfiirhandlingar bkv
• ( f smått historiska. Vissa områden som Kroksbäck och Holma fick mycket låga eller inga hyreshöJ- ningar alls medan andra fick höJningar på upp till 8 procent.
Ja, och detta är en trend som måste fortsätta. Under de närmaste åren kommer hyrorna, generellt sett, att stiga snabbare än inflationen, bla som en följd av att de statliga räntebidragen avvecklas. Samtidigt minskar hushållens betalningsförmåga på grund av lågkonjunkturen och den höga arbetslösheten. Detta kan leda till att antalet tomma lägenheter ökar dramatiskt i våra minst attraktiva bostads- områden. Tomma lägenheter kostar pengar och leder till hyreshöjningar i det övriga beståndet. Därför är det viktigt att vi anpassar hyrorna till efterfrågan.
T ack vare att vi kunde differentiera hyrorna blev den totala höjningen i MKB under 1992-1993 betydligt lägre än riksgenomsnittet. Även under de närmaste åren hoppas vi kunna hälla tillbaka hyreshöjningarn;:t, bia genom en effektivare förvaltning. MKB har ett lågt räntebidrags- beroende och hyggliga kassaflöden. När de statliga ränte-
bidragen skall avvecklas står vi bättre rustade än de flesta andra allmännyttiga fastig- hetsbolag.
Hur kan forvaltningen bli billigare?
I vissa områden tar hyresgäst- erna själva över arbetsupp- gifter som städning och park- underhåll. Det sänker inte bara MKBs kostnader utan stärker även det sociala nät- verket mellan de boende.
Samtidigt tror jag arr hyresgästerna blir mer akt- samma om sin miljö när de deltar aktivt i skötseln.
Differentierade hyror, eller marknadshyror, är värde- laddade begrepp i den svemka bostadsdebatten.
Ja, och jag förstår egentligen inte varför. Det här är ju en ren demokratifråga; att man tar hänsyn till vad de flesta människor tycker och tänker.
Alla vet att det är mindre attraktivt att bo på botten- våningen, än överst i ett höghus. Då är det väl rimligt att hyran på första våningen är något lägre.
Ser vi på hela MKBs bestånd är efterfrågan på bostä- der störst i innerstaden. Folk köar för att n en lägenhet på Köpenhamnsvägen, men ytterst fa kommer till oss och säger att deras högsta önskan här i livet är att n bo på
Kroksbäck Troligen för att en fYrarummare på Kroks- bäck kan vara upp till 800 kronor dyrare i månaden än en fYra på Köpenhamnsvägen.
Med detta vill jag inte ha sagt att vi bör höja hyrorna
i slottsstaden generellt med 30 procent. Men det känns naturligt att minska hyresskillnaden genom att höja lite mer på Köpenhamnsvägen än i områden som Kroksbäck och Holma.
MKB vill således ha större hyreskillnader. Inte bara mellan olika bostadsområden utan även inom områdena, och inom enskilda fastigheter. Vad säger hyresgästerna om detta?
Hyresgäströrelsen i Malmö har verkligen bjudit till och visat förståelse för de här resonemangen. Man inser också vikten av att MKB med hjälp av ökade vinster måste bygga upp en starkare kapitalbas så att vi kan leva upp till de åtaganden som vi har gentemot våra kunder, hyresgäs- terna. I framtiden måste vi satsa 35-40 procent kontant i varje projekt, annars far vi inte låna några pengar av bankerna.
Redan under de allra forsta månaderna 1993 har antalet outhyrda lägenheter ökat mycket kraftigt. Vad kan MKB göra for att möta denna negativa utveckling?
Vi står inför en helt ny situation med överskott på lägen- heter. Utbudet av trerummare är mycket stort och många billiga halvmoderna ettor står tomma även i centrala Malmö. Marknaden har blivit tuffare och det krävs allt mer arbete för att fYlla de tomma lägenheterna. Bostads- förmedlingens tid är förbi, nu gäller det att sälja produkter som folk är beredda att betala för.
Den höga arbetslösheten gör att många ungdomar väljer att bo kvar hemma hos sina föräldrar, och vi märker hur ekonomiskt pressade familjer byter till billigare lägenheter. Avflyttningarna drabbar hela beståndet men förhoppningsvis har Holma och Kroksbäck, som fick låga eller inga hyreshöjningar, klarat sig bättre.
Eftersom hög omflyttning kostar mycket pengar kommer vi det närmaste året att arbeta intensivt med åtgärder som premierar de hyresgäster som bor kvar i sina lägenheter.
Hur länge väntas överskottet på lägenheter bestå?
Det är svårt att säga. Men de statliga lånereglerna, som innebär att räntebidragen skall vara avtrappade inom l O år, kommer troligtvis att leda till ett mycket lågt bostadsbyggande de närmaste 4-5 åren. Därför kan det mycket snabbt uppstå en bristsituation.
MKB har dragit ner på nyinvesteringarna, men under 1992 köpte ni några äldre fastigheter.
Vi har en klart uttalad målsättning att köpa attraktiva fastigheter i centrala Malmö. Vi skulle gärna köpa ännu mer, men prisbilden är tyvärr helt skev. Bankerna använ- der indirekt statens miljardstöd till att slå sönder hela fastighetsmarknaden. T ack vare stödet kan man vägra att
8
sälja till dagens priser. Det är i praktiken ett socialiserings- experiment av aldrig skådat slag.
Rosengård kom under 1992 åter att prägla bostadsdebatten i Malmö. Trots att MKB bara har drygt l O procent av lägen- heterna i området forknippas ni ofta med stadsdelens problem.
J a, och det tycker vi naturligtvis är fel. Vår del av Rosen- gård fungerar förhållandevis hyggligt. Men det faktum att 75 procent av våra hyresgäster är utiandsfödda skapar givetvis sina speciella problem. Detta har vi försökt be- möta genom att införa en intensivförvaltning på Örtagård.
Örtagårdsexperimentet har slagit utomordentligt väl ut, men det är viktigt att inte tappa taget när det börjar gå bättre. Då måste man lägga på ett extra kol för att lyfta
området ytterligare ett steg. •
För att det här ska fungera måste de boende själva vara engagerade. Vi kan tänka oss att skapa boföreningar för särskilda invandrargrupper med gemensamma värderingar, exempelvis muslimer. Det är en form av positiv segrega- fJ
tian som säkert skulle fungera utmärkt.
MKB erbjöd under 1992 de hyresgäster som så önskade att fo
köpa sina lägenheter. Hur var intresset?
Mycket litet. Totalt rör det sig om 7 fastigheter med 200 lägenheter. Vi har låtit externvärdera fastigheterna och skall under året ta upp förhandlingar med hyresgästerna.
Eventuella försäljningar skall ske på marknadsmässiga grunder.
MKB har under flera år stadigt ökat resultatet. Ni har tvingats till stora personalneddragningar och besparingar.
Var går smärtgränsen? Kan ni banta organisationen ytterligare?
Det gångna året visade att vår nya organisation fungerar.
Trots stora nedskärningar har alla ställt upp på ett positivt sätt för att lösa de problem som uppstått.
Men viktigast av allt är att man har accepterat det nya tänkandet; att allmännyttan måste konkurrera på en fri marknad. Detta kräver en affärsmässighet och en anpass- ning till kundens krav som tidigare skulle vara otänkbar.
Vi är på rätt väg, men de närmaste åren kommer att ställa mycket höga krav på vår personal. Det gäller inte minst våra uthyrare som måste lära sig en helt ny flexi- bilitet.
Den starkt ökade andelen outhyrda lägenheter kom- mer att kräva stora insatser och inte minst mot den bak- grunden tror jag det är svårt att avsevärt minska antalet anställda ytterligare. Vi måste värna om en god service- nivå.
Däremot tror jag att vi kan spara på andra kostnader.
Lågkonjunkturen innebär exempelvis att våra inköp blir billigare.
a
ÅRETS INVESTERINGAR
'(
K v KLOSTRET 4, som tidigare varit helt kontoriserat, byggs om tilllägenheter igen. Alla gamla kvaliteter såsom fönster och stuckaturer ska bevaras, medan kök och bad- rum byts ut för att passa nutidens krav.
Detta pampiga sekelskifteshus ligger vid Triangeln, och är kanske mest känt som "Månssons Sport-huset".
Ombyggnaden är klar till hösten, och då kan vi erbjuda 24 stora och vackra lägenheter r:.1ed rymd och högt i tak.
Flera av lägenheterna bör passa den egna företagaren, som kan dela av lägenheten i en bostadsdel och en kon- ' ( rorsdel med egen ingång.
Kv HAVSUTTERN 8, det gamla "Trotjänarinnehemmet"
i hörnet av Möllevångsgatan och Kapellgatan, genomgår en omfattande ombyggnad. Till hösten ska allting vara
färdigt och då blir här 24 smålägenheter med grupp- boende för äldre. Ett modernt ålderdomshem där alla bor med egna kontrakt och fullt utrustade lägenheter, men har möjlighet att träffa andra och även äta gemensamt i en samlingslokal. Gruppboende innebär också att personal från hemtjänsten finns i huset.
K v S:t JÖRGEN 8, har inköpts från Hufvudstaden för 10,3 miljoner kronor. I fastigheten, som ligger i hörnet av Stora Nygatan och Kalendegatan, finns 22 lägenheter och 2 affärslokaler.
I den ena av lokalerna ligger anrika Cronquists Cafe, och därmed vet alla malmöbor vilket hus det gäller!
Nyförvärvet är ett led i MKBs inbrytning i de mest centrala delarna av Malmö, och för första gången äger MKB en attraktiv fastighet "innanför broarna".
Kv MONBIJOU 19 ligger i hörnet av Bergsgatan och Monbijougatan, vägg i vägg med Bo l 00.
Här uppför vi ett femvånings gatuhus med arkitektur av internationellt snitt, ritat av den i Berlin verksamme arkitekten Göran Hansson.
Fem av de 28 stora och ljusa lägenheterna är i två plan, varav fYra är öppna mellan våningsplanen. Husetät speciellt anpassat till de krav miljön ställer. Extra tjocka väggar, golv och fönsterglas stänger ute gatubullret från Bergsgatan. Inflyttningklart under sommaren 1993.
JO
HUSIE GÅRD ligger i gränslandet mellan stad och natur på gamla Lv4:as område i östra Malmö. I MKBs del av den nya stadsdelen byggs 96 lägenheter i tvåplans radhus och grupphus. Ljusa och trevliga lägenheter från 2rk till 5rk, i ett område som blir en "Trädgårdsstad" där alla har en egen trädgård eller berså.
Husie Gärd hyrs ut i form av en boförening. En koop- -Q
erariv hyresrätt med bostadsrättens fördelar, men utan spekulation och höga insatser. Inflyttning sker succesivt i området från maj till december 1993.
POTATISÅKERN kommer att sätta Malmö på arkitek- turens världskarta. Med den framstäende arkitekten Charles Moore som idegivare och inspiratör, byggs här en ny stadsdel, väl inpassad i omgivande villabebyggelse. Den speglar såväl skånsk byggtradition som moderna ström- ningar inom internationellt stadsbyggande.
Första spadtaget togs redan under 1992, men därefter har bygget praktiskt taget legat stilla. Osäkerher kring finsansieringsvillkoren och eventuella nya krispaket har försenat byggstarten, men nu siktar MKB på en verklig byggstart före sommaren.
~c·
{~l
INVESTERINGSPROGRAM 1993-96
Pågående och beslutade investeringar för de närmaste åren, 1993-96, uppgår till dryge 500 Mkr varav merparten, knappt 300 Mkr, avser 1993. Uthyrningen är i slutfasen för de objekt som blir fårdigställda 2:a och 3:e kvartalet 1993.
För lägenheter som blir färdigställda under 4:e kvartalet 1993 och l :a kvartalet 1994 pågår uthyrningsaktiviteter planenlige. Marknadsföring och uthyrning av det största objeketet, Potatisåkern, påbörjas efrer sommaren 1993.
Objekt Omfarrning Utgifter 1993-96 därav 1993 Planeringsläge mm
(antal lägenheter) (ca Mkr) {ca Mkr)
NYBYGGNAD
Husie Gård markbostäder {97) 75 75 Etapp l, klar 2:a kv 93. Fullt uthyrd. Etapp 2, klar 3:e kv 93. Uthyrning pågår.
Potatisåkern bostäder (ca160) 200 40 Pågående. Första inflyttning 4:e kv 94. Uthyr- ning ej påbörjad.
Monbijou 19 bostäder (28) 25 25 Klart 3:e kv 93. Uthyrning i slutskedet.
OMBYGGNAD
Klostret 4 bostäder (28) 25 15 Pågående. Klart 2:a kv 94. Uthyrning påbörjad.
Torsten 12 vårdhem/bostäder 25 15 Under utredning. (Yta: 2.475 m2)
Havsuttern 8 äldreboende 15 15 Klart 4:e kv 93. Uthyrt på långtidskontrakt till kommunen.
Persborg bostäder (100) 50 50 Klart 3:e kv 93. Fullt uthyrt.
Vattenkannan 2 äldreboende {72) 25 20 Klart 4:e kv 93. Uthyrning i slutfasen.
Abbotten Verksamhetslokaler 30 15 Byggstart 2:a kv 93. Uthyrt på långtidskontrakt
för konsthallen till kommunen.
Mindre rationaliserings- Tillval, hyresgäst- och återinvesteringar anpassnmgar, energi-
investeringar etc 100 30
SUMMA 570 300
NÅGRA VIKTIGA NYCKELTAL
RÄKENSKAPSSAMMANDRAG Mkr RESULTATRÄKNING
Intäkter
Resultat före avskrivningar Avskrivningar
Finansnetto
Resultat efter finansnetto Räntebidrag
Resultat efter räntebidrag Extraordinärt, netto Resultat före dispositioner BALANSRÄKNING Omsättningstillgångar Anläggningstillgångar Bostadslånepost n Summa tillgångar Kortfristiga skulder Långfristiga skulder Reserveringar Eget kapital
Summa skulder och eget kapital
l) Fiktiva värden som aktiverats med stöd av spedallagstiftning
KAPITALSTRUKTUR 1992-12-31 Icke räntebärande skulder
Räntefria lån
Räntebärande skulder Ägarkapital
Summa skulder och eget kapital LÅNESTRUKTUR 1992-12-31 Lån inom räntegarantisystem
(inklusive byggnadskreditiv) Lån utanför räntegaramisystem Summa
1988
458 115 -38 -128 -51 61 10 110 120
498 1989
466 118 -42 -127 -51 63 12 l 13
436 1990
532 126 -54 -146 -74 89 15 -13 2 442
1991
680 151 -64 -164 -77 96 20 26 45 257
1992
716 231 -67 -198 -34 105 70 67 137
277 1.452 1.588 1.825 2.032 2.127
63 61 40 o o
2.013 2.085 2.307 2.289 2.404 261 285 305 287 212 1.555 1.590 1.801 1.798 1.852 179 192 176 o o
17 19 25 204 340 2.013 2.085 2.307 2.289 2.404
Mkr
201 29 1.834
o/o
8,4 1,2 76,3 340 14,1 2.404 100,0
Mkr %-andel Medelvärde ränta
1.164 62,5 12,6
699 37,5 11,7 1.863 100,0
FASTIGHETSBESTÅND 1993-01-01
Hyra per användningsområde
9/;a.
Mkr totalhyra
Bostäder 689 89
.. • . Lokaler 74 I O
- Garage & P-platser 11 l
Summo 774 100
Debiteringsbar yra per använd- ningsområde {exkl. garage)
Kvm, JODO-tal 91;
Bostäder 1115 90
Lokaler 120 lO
Summa 1235 100
Lägenhetsfördelning
Antal 91;
l rk 2.281 14
2 rk 6.291 37
3 rk 6.008 36
4 rk 1.817 11
- 5 rk och större 295 2
Summa 16.692 100
12
NETTOMARGINAL OCHRESULTAT
800 - - - -20
~ %
0---~----
1988 1989 1990 1991 1992 Omsättning, Mkr.
Resultat efter finansnetto, Mkr.
- - Nettomaginal, %.
KASSAFLÖDE
{resulrar efi:erfinansnerro plus avskrivningar) 2 0 0 - - - -40
PI'
IOO- - - -
_____.---r""
20
50~ lO
1988 1989 1990 1991 1992 Kassaflöde, M~r.
- -Kassaflöde i procent av hyror.
SYNLIG DIREKTAVKAsTNING
2 5 - - - - 25
% %
20- - - - 20
15
lO
5-
otfsä 1:::98:::9""--:-:19~90:- 1991 1992 Driftnetto i procent av bokförda värden färdigställda fastigneter.
Driftnetto plus räntebidrag i procent a\1 bokförda värden färdigställda fastigheter.
RÄNTABILITET PÅ SYSSELSATT KAPITAL
15- - - - 15
% %
5·
o 1988 1989 1990 1991 1992
. _,.·~.
c~
EGET KAPITAL OCH SOLIDITET
400--- Mkr
300 - - - --
200 - - - - /
~-_...)
100-
o- - -,
1988 1989 1990 1991 1992 20
% 15
lO
Eget kapital, Mkr .. synlist eget kapital plus 100% av obes~attade reserver minus bostadsläneposter.
- - - Redo11isad soliditet, % "' eget kapital enligt o'\lart i procent av balansomslutningert
BOKFÖRT VÄRDE FASTIGHETER OCH SYNUG DIREKTAVKASfNING
1.500 30
Kr/m2 %
25
1.000- 20
15
:(1 500 ~ JO
1988 1989 1990 1991- 1992 Ba<fört värde kr/m', färdigstälido fastigheter.
- - - Direktavkastnjng, % (exkl räntebidrag).
UTFÖRDA OMBYGGNADs- OCH UNDERHÅLLSÅTGÄRDER
(Mkr, löpande priser)
400 ---'--- 400
Mkr Mkr
- UnderMil
Räntebidragsberättigat underh~ll
Ombyggnad Kostnadsfört
UNDERHÅLL, AVSKRIVNINGAR OCH RESULTAT (1992 års priser, kr/m2) 250 - - - 250
kr/m2 kr/m2
- 200
·150
100
50
Avskrivningar.
Resultat efter finansnetto.
NYCKELTAL 1988 1989 1990 1991 1992
FÖR LÖNSAMHET
l Direktavkastning 9,1 8,8 7,9 9,2 11,9
2 Direktavkastning (inkl räntebidrag) 13,6 13,1 13,5 14,4 17,2 3 Räntabilitet på sysselsatt kapital 6,5 5,8 5,9 6,9 9,1 FÖR RISKBEDÖMNING
4 N ettamarginal 2,2 2,6 2,8 2,9 9,8
5 Nettomarginal exkl räntebidrag -11,0 -10,9 -13,9 -11,1 -4,8
6 Marginal 16,8 16,3 13,5 12,9 22,8
7 KassaflödesmarginaL o/o av hyror 12,4 13,9 12~9 15,2 19,2 8 Underhållsutgiftsgrad 20,0 20,9 23,4 21,9 17,8
9 V akansgrad, bostäder 1,9 1,2 0,9 1,7 2,4
l O V akansgrad, lokaler 2,0 1,9 1,6 2,6 4,0
11 Omsättning av hyresgäster 16,7 16,9 19,9 19,5
12 Räntetäckningsgrad 1,2 1,2 1,3 1.3 1,9
13 skuldtäckningsgrad 1,0 1,1 1,1 1,1 1,8
14 Räntebidrag, kr/m2 52 57 81 87 94
15 Räntebidragsexponering, o/o av hyror 15,2 15,1 18,8 16,0 16,4 FÖR KAPITAL OCH FINANSIERING
16 Redovisad soliditet 6,9 7,4 7,1 8,9 14,1
17 Bokfört fastighetsvärde, kr/m2 1.123 1.203 1.308 1.519 1.588 18 Nettoskuldsättning, kr/~2 980 1.089 1.363 1.336 1.343
19 skuldsättningsgrad 8,9 8,8 10,0 8,0 4.9
20 Investeringar, Mkr· 210 180 272 278 184
21 Kassaflöde (internfinansiering), Mkr 57 65 69 104 138 22 Självfinansieringsgrad, o/o 26 23 29 30 80 FÖR OPERATIVT RESULTAT
23 Driftnettci, kr/m2 89 98 104 125 188
24 Driftnetto, real årlig förändring, o/o 3,4 ~3,9 9,8 47,1 25 Hyra bostäder, kr/m2 344 377 430 554 583 26 Hyra bostäder, real årlig förändring, o/o 3,1 3,3 17,8 3,0 27 Driftkostnader, kr/m2 181 185 211 264 257 28 Driftkostnader, real årlig förändring, o/o -4,0 3,3 14.3 -4,8 29 Underhållskostnader, kr l m 2 68 80 103 123 104 30 Total drift- och underhållskostnad, krlm2 261 280 330 416 386
(inkl fastighetsskatt och tomträttsavgäld)
31 Real årlig förändring av ovanstående, o/o 0,8 6,8 15,2 -9,2 32 Medelantalet anställda
DEFINITIONER
l Resultat fött:" av~krivning (ddftn~tto) i proam av bakilin värde på färdigställda fastigheter.
2 Rcsulrar före avskrivning plus rämrbidrag i proccm av bokfört värde på färdigställda fastigheter.
Resuhu efter finansneno plus räntekostnader minus ränce- bidrag i procent av under 3rc:t gl"nom.mittligr eger och
räntebärande kapital.
4 Rcsu1rH cfrer finansneuo i procent av inräktcr.
5 Resuhac efter finansnetto minus räntebidrag i procent av intäkter.
6 Result<!t efter av~:kri.vningat i proGent av intäkter.
7 ResuLtat efter finansnetto plus avskrivningar plus/minus underh3.Ilsavsänningar/disposjrioner i procent av inräktcr.
8 Underhål1sutgifrer i procent av intäkter.
9 Bruksvärdelhyra för vakan ra lägenherer i procent av brurco- hyror.
l O Bedömd marknadshyra i befintligt skick for vakanta lokaler i procent av brutroloka.lhyror.
12 Resulcat före avskrivningar (driftnetto) i relation till räme- kosrnader minus ränrebidrag.
13 Remirat f'rirc- avskrivningar (driftnerro) plus amorteringar j rdation tillräntekostnader minus räntebidrag.
14 Rämebidrag per m1 bosrads]ägenhersyta.
15 Räntebidrag i procene av nettohyror för bosräder och garageplatser.
390 394 331
16 Redovisar eget kapital inkl obeskattade reserver (under- hillsfonder) minus bosradslåneposcer i procent av ba1ans-
om~~utningen.
17 Färdigställda fästigheters bokförda värde delat med uthyrningsbar area av bostäder och lokaler.
18 Lån minus räntebärande till~ngar delat med uthyrnings- bar area av bosrader och loka1er.
19 Nettoskulds:tttning (räntebärande .tikulder minus ränre- bärande tillgångar) delat med redovisat r:"g~t kapital (jusrcrat för obeskattade reserver och bostadslåneposter).
21 Resultat efter finansnetto plus avskrivningar plus/minus underhållsavsärtningar/ dispositioner.
22 Kassaflöde (21) i procene av brurtoinve.ueringar.
23 Resultat före :tvskrivning delar med mhyrning.sbar area av bostäder och lokaler.
24 Procentuell forändring exkl från KPL 25 Brunohyror inkl vakanta lägenheter.
26 Proc•nruell forändring exkl från KPL
27 Driftkannader (exkl tomträt[.savgälder och F.astigheu.sbtt) minus övriga intäkter delat med uthyrningsbar area av bostäder och loka.ler.
28 Procentuell forändring <x kl fr.ln KPL
29 Undr:rM.Hskoscnader ddac med uthyrningsbar area.
30 Övriga intäkter fclnräknade.
31 Procentuell förändring exkl KPL
• •
_ .. _ ... -~---··-···-·"" . .;;#
o
(r
c
i ·,
FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE 1992
Styrelsen och verkställande direktören för Malmö Kommunala Bostads AB (MKB), organisationsnummer 556049-1432, avger härmed årsredovisning för verksam- heten 1992.
MKB är ett allmännyttigt bostadsföretag med Malmö stad som enda aktieägare. MKB är moderbolag i koncer- nen. Förutom MKB omfattade koncernen under redovis- ningsåret Emkåbe i Malmö AB, vilket inte drivit någon rörelse.
MKB är anslutet till KAB (Sveriges Kooperativa och Allmännyttiga Bostadsföretags förhandlingsorganisation) samt SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag).
ALLMÅNT
Företaget förvaltade vid årets slut 1.235.200 m2 (1.225.200). Antalet lägenheter uppgick till16.692 st.
RESULTATÖVERSIKT
Resultatet efter finansnetto uppgick till 70,5 Mkr (förra året 19,5) vilket innebar en nettomarginal på 9,8% av intäkterna.
Oräknat räntebidrag från staten, 105 Mkr (96), hade MKB redovisat en förlust på 34 Mkr ( -77).
Driftnettot (resultat före avskrivningar) ökade med 52 o/o till 231 Mkr (151). Direktavkastningen, definierat som driftnettot i procent av värdet på bokförda färdig- ställda fastigheter, ökade till11,9% (9,2).
Räntabiliteten på genomsnittligt sysselsatt kapital upp- gick till 9, l o/o (6,9).
Kassaflödet (resultat efter finansnetto plus avskriv- ningar) ökade med 33% till138 Mkr, vilket utgjorde 19 % av intäkterna.
De totala nettohyresintäkterna ökade med i genom- snitt 6,5 %. Bostadshyrorna höjdes 1992-01-01 med generellt 4,8% enligt överenskommelse med hyresgäst- föreningen. Efter höjningen uppgick MKBs bostads- medelhyra till 583 kr/m2.
Företagets intensiva upprustningsprogram fortsatte under året, om än i något reducerad omfattning. Under- hållskostnaderna minskade med 14 % från en mycket hög nivå till128 Mkr (148), vilket motsvarade 104 krlm2•
Kostnadsminskningen beror på såväl fallande entre- prenadpriser som minskad volym.
Driftkostnaderna minskade med närmare 5 % nomi- nellt beroende på rationalisering och lägre uppvärmnings- kostnader till följd av mild vinter.
Bland rörelsekostnaderna har reserverats strukturkost- . nader på 2,4 Mkr (11,3) som avser extra kostnader i sam- band med övergång till ny organisation och reducering av personal volymen.
Avskrivningar på fastigheter har gjorts med i genom- snitt 2,4 % (2,4) på bokförd anskaffningskostnad.
Finansnettot exklusive räntebidrag uppgick till -198 Mkr (-164). Räntebidragen från staten uppgick under året till105 Mkr (96), vilket innebar en oförändrad riskexponering på 16 % av bostadshyrorna.
EXTRAORDINÄRA POSTER
Som förberedelse till övergång till konventionell beskatt- ning, som förväntas träda i kraft 1994-01-01, har i bok- slutet upplösts icke skattemässigt avdragsgilla underhålls- reserveringar på sammanlagt 67 Mkr (jfr not 8 och 16 i bokslutskommentarerna) som nu tillförs beskattat eget kapital.
Kostnaderna för det underhåll reserveringarna avsett, kommer utfalla över lång tid och kommer kunna inrym- mas i de normala rörelsekostnaderna.
MARKNAD
Efterfrågan på hyreslägenheter har försvagats under året, vilket huvudsakligen beror på ökad arbetslöshet som fört med sig osäkerhet och fallande disponibla inkomster hos hushållen.
Till efterfrågeminskningen har också de senaste årens höjda relativpriser på boendet bidragit.
Vid utgången av året var 1,8% (1,0) av MKBs lägen- heter lediga för uthyrning eller 291 st (158). Omsättning- en på hyresgäster har varit hög, 19,5 %.
Vid utgången av året var ytterligare 236 (222) lägen- heter ej uthyrda eftersom de skall byggas om inom snar framtid.
Även lokalhyresmarknaden var svag under året. Vid årsskiftet var ca 5.000 m2 (5.200) lokaler, huvudsakligen sekunda objekt belägna i källare och suterrängplan, vakanta.
PERSONAL OCH ORGANISATION I syfte att effektivisera organisationen reducerades perso- nalstyrkan med drygt 80 anställda, såväl tjänstemän som kollektivanställda.
Organisationsöversynen har därefter fortsatt och under hösten har beslut fattats om dels ytterligare reduce-
ring av antalet anställda (ca 15 tjänstemän), dels om ändring av huvudorganisationen.
Den nya organisationen innebär att förvaltningen indelas i fyra nya fastighetsområden.
Två av områdena förvaltar vardera ca 6.000 lägenheter i fastigheter som kräver normala insatser medan de två övriga områdena, med vardera ca 2.000 lägenheter, för- valtar fastigheter med genomgripande förändringsbehov.
Till övriga organisationsförändringar hör minskning av antalet befattningar på huvudkontoret som indelats i VD-stab resp administration.
Medelantalet anställda har under året varit 331 (394) varav 118 (109) kvinnor. Löner och ersättningar under året har uppgått till (kkr).
Styrelsen och VD Övriga anställda I)
Summa
1992 1991
645 62.224 62.869
634 66.523 67.157
I) Härutöver tillkommer löner för anställda i arbetsmark- nadsprojekt 1.867 kkr (602).
INVESTERINGAR
De totala investeringarna i bolaget uppgick under året till 184 Mkr (305), varav 47 Mkr (98) avser nybyggnad och förvärv och 133Mkrombyggnad och standardförbätt- ringar.
Den sammanlagda volymen av utförda ombyggnads-, förbättrings- och underhållsåtgärder, dvs även inkluderat kostnadsfört underhåll, uppgick till261 Mkr (336).
Till de större ombyggnadsprojekten hörde Persborg där 152lägenheter färdigställts, Lönngården (44 äldre- lägenheter) och kv Havsuttern (24 äldrelägenheter).
Till nybyggnadsinvesteringarna hörde kv Västerfallet vid Limhamnsvägen (18lägenheter) och Husie Gård
(f d Lv4-området) som omfattar drygt 90-talet lägenheter.
LIKVIDITET OCH SOLIDITET
Det synliga egna kapitalet ökade till 340 Mkr (202) vilket innebär en soliditet på 14,1% (8,9).
De fårdigställda fastigheterna var vid årsskiftet bok- förda till i genomsnitt 1.588 kr/m2 (1.519).
Den finansiella nettoskuldsättningen {lån minus lik- vida medel) ökade med 39 Mkr till1.659 Mkr (1.621).
Sjävfinansieringsgraden för årets investeringar har uppgått till 80 o/o (38).
De likvida medlen uppgick vid årsskiftet till 204 Mkr (189). I likviditeten har inte inräknats omedelbart lyftbara krediter, 140 Mkr.
Balanslikviditeten (förhållandet mellan omsättnings- tillgångar och kortfristiga skulder) uppgick vid årets slut till 1,3 (0,9).
16
TAXERINGSVÄRDEN OCH BRANDFÖRSÄKRING På bokslutsdagen uppgick fastigheternas taxeringvärden till (kkr).
Markvärde Byggnadsvärde Summa Tomträtter 316.558 1.095.421 1.411.979 Fastigheter 53.045 126.274 179.319 Summa 369.603 1.221.695 1.591.298 (368.153) (1.119.545) (1.487.698) Fastigheterna var försäkrade till fullvärde.
FONDEMISSION
Under 1992 genomfördes en fondemission (5:1) så att aktiekapitalet ökade från 22,8 till 136,8 Mkr. Styrelsen har därefter beslutat att föreslå nästa ordinarie bolags- stämma att besluta om ytterligare fondemission (l :2) så att aktiekapitalet ökar med 68,4 Mkr till 205,2 Mkr.
HÄNDELSER EFTER BOKSLUTSDAGEN Den l januari höjdes bostadshyrorna med i genomsnitt 5,3 o/o enligt överenskommelse med hyresgästföreningen.
Höjningen fördelades på fastigheterna i intervallet 0-7,9%
beroende på efterfrågan.
Den lfebruari förvärvade bolaget en bostadsfastighet i centrala Malmö (S:t Jörgen 8) med 22 lägenheter för 10,3 Mkr.
Efterfrågan på hyreslägenheter har ytterligare försva- gats under årets inledande månader. Per l mars hade andelen lediga lägenheter ökat till2,4% (400) vilket ytterligare förstärker de tendenser som på allvar gjorde sig gällande under senhösten 1992.
UTSIKTER FÖR 1993
Lågkonjunkturen och det höjda relativpriset på boendet har väsentligt höjt hyresriskerna för bostadsföretagen.
Bland övriga faktorer och utvecklingstendenser som kommer att påverka bolagets framtid hör förväntningar om höga realräntor, skärpning av kreditprövning och villkor, övergång till konventionell beskattning samt kraftigt minskade räntesubventioner. Sammantaget leder utvecklingen mot svagare efterfrågan, ökad konkurrens och ökad affärsrisk
MKB står förhållande väl rustat inför de nya villkoren.
Resultat- och kassaflödesmarginaler är goda, fastigheterna väl underhållna och bokförda tilllågt värde och ränte- bidragsberoendet relativt måttligt. Den nuvarande egna kapitalbasen är dock otillräcklig i en framtida skarp miljö.
Arbetet med att förstärka det egna kapitalet kommer ges överordnad prioritet de närmsta åren. Fortsatt rationalise- ring av driften och anpassning av prissättningen till efter- frågan blir då nödvändig. Med hänsyn till den vikande efterfrågan och ökat underhåll förutses resultatet efter finansnetto minska till ca 50 Mkr.
