PROBLEMATIKA ČESKÉHO HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ
Diplomová práce
Studijní program: N6208 – Ekonomika a management Studijní obor: 6208T085 – Podniková ekonomika
Autor práce: Bc. Lucie Provazníková Vedoucí práce: Ing. Šárka Hyblerová, Ph.D.
Liberec 2015
5
Poděkování
Na tomto místě bych ráda poděkovala především Ing. Šárce Hyblerové, Ph.D., která mi byla vedoucí diplomové práce. Děkuji především za její ochotnou pomoc, odborné vedení práce, za cenné připomínky a čas investovaný do vedení mé práce. Dále bych ráda poděkovala panu Ing. Jiřímu Laubrovi, který mi poskytl údaje potřebné k vypracování praktické části daného tématu.
6
Anotace
Diplomová práce se zabývá volbou vhodného finančního zdroje podniku, který si klade za cíl rozšíření výroby a produkce za pomoci investice do koupě nového pozemku. Úvodní část práce je věnována přehledu možných zdrojů financování podniku v podobě zdrojů interních a externích. Teoretická část práce je detailněji zaměřena na charakteristiku a problematiku základních pojmů externího zdroje financování v podobě hypotečního úvěru. Praktická část práce v sobě zahrnuje komparaci dvou externích zdrojů financování - emise dluhopisů a hypotečního úvěru. Obě možnosti financování jsou následně porovnány z pohledu nákladové a administrativní náročnosti. Na základě výsledků komparace je poté podniku navržen vhodný způsob financování investičního záměru s ohledem na velikost a náročnost investice.
Klíčová slova
zdroje financování podniku, samofinancování, hypoteční úvěr, emise dluhopisů, finanční analýza, úroková sazba, zástavní právo, komparace
7
Annotation
This diploma thesis is searching for suitable financial source of business to expand in production and manufacture area in a help with a new land investment. The introduction has been dedicated to a review all possible financial sources (external, internal) of a business. The theoretical part is more concentrating on commercial property loans itself, their characteristics and problems. The case study includes comparison of two external financial sources - debenture and bank investments loans. Both options of financing are compared in their costs and administrative difficulty. Suitable financial source is then recommended to the business based on comparison results and business structure.
Key words
finance, self-financing, mortgage loan, emission of bonds, financial analysis, interest rate, pledges law, comparison
8
Obsah
Seznam obrázků ... 11
Seznam tabulek ... 12
Seznam zkratek ... 13
Úvod ... 14
1 Zdroje financování podniku ... 16
1.1 Interní zdroje financování podniku ... 17
1.2 Externí zdroje financování podniku ... 18
2 Hypoteční úvěr ... 21
2.1 Význam hypotečního úvěru v ekonomice... 23
2.2 Členění hypotečního úvěru ... 24
2.2.1 Druhy hypotečních úvěrů dle účelu užití ... 24
2.2.2 Druh úvěru dle žadatele ... 25
2.2.3 Výše hypotečního úvěru ... 26
2.2.4 Doba splatnosti hypotečního úvěru ... 27
2.2.5 Splácení hypotečního úvěru ... 28
2.2.6 Způsob čerpání hypotečního úvěru... 29
2.2.7 Úroková sazba a fixace ... 30
2.3 Způsoby refinancování hypotečních úvěrů ... 30
2.3.1 Tradiční model refinancování ... 31
2.3.2 Emise hypotečních zástavních listů ... 31
2.3.3 Sekuritizace aktiv ... 31
2.4 Význam hypotečního úvěru podle subjektu ... 32
2.4.1 Z pohledu banky ... 32
2.4.2 Z pohledu klienta ... 33
2.5 Bonita klienta ... 34
9
2.5.1 Bonita fyzických osob ... 34
2.5.2 Bonita právnických osob ... 34
2.6 Zajištění hypotečního úvěru ... 35
2.6.1 Zástavní právo k nemovitosti ... 36
2.6.2 Ručení ... 37
2.6.3 Bankovní záruka ... 37
2.6.4 Směnka ... 38
2.6.5 Zástavní právo k pohledávce ... 38
2.6.6 Zajištění hypotečního úvěru podnikatelskými subjekty ... 38
3 Vývoj hypotečního bankovnictví v ČR ... 40
3.1 Vývoj úrokových sazeb za posledních 12 let ... 42
3.2 Počet poskytnutých hypotečních úvěrů za posledních 12 let... 43
3.3 Objem poskytnutých hypotečních úvěru za posledních 12 let... 45
3.4 Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v porovnání s ostatními typy úvěrů... 46
4 Komparace českého hypotečního bankovnictví s Evropskou unií ... 51
4.1 Podíl zadluženosti jednotlivých zemí Evropské unie hypotečním úvěrem v poměru k hrubému domácímu produktu ... 51
4.2 Vývoj úrokové sazby ... 54
4.3 Porovnání vybraných ukazatelů u vybraných zemí ... 58
5 Modelová situace... 63
5.1 Podnik ... 63
5.1.1 Základní informace ... 63
5.1.2 Počet zaměstnanců ... 64
5.1.3 Inovace... 64
5.2 Investiční záměr ... 65
5.3 Finanční analýza podniku ... 65
10
5.3.1 Ukazatele rentability ... 67
5.3.2 Ukazatele zadluženosti ... 68
5.3.3 Ukazatele likvidity ... 69
5.3.4 Zhodnocení finančního zdraví podniku ... 70
5.4 Možnosti dlouhodobého financování ... 71
5.4.1 Hypoteční úvěr ... 72
5.4.2 Emise dluhopisů ... 79
5.5 Zhodnocení možností zdroje financování podniku ... 83
5.5.1 Zhodnocení užití cizího kapitálu pro financování investičního záměru ... 84
Závěr ... 86
Seznam použité literatury ... 90
Citace ... 90
Bibliografie ... 92
11
Seznam obrázků
Obrázek 1: Zdroje financování podniku ... 17
Obrázek 2: Zajištění hypotečního úvěru ... 36
Obrázek 3: Dlouhodobý vývoj financování bydlení v ČR ... 41
Obrázek 4: Vývoj úrokové sazby hypotečního úvěru v ČR za posledních 12 let ... 43
Obrázek 5: Vývoj počtu poskytnutých hypotečních úvěrů v kusech od roku 2002 ... 44
Obrázek 6:Vývoj objemu poskytnutých finančních prostředků hypotečních úvěrů v tisících CZK od roku 2002 ... 45
Obrázek 7: Procentuální rozdělení hypotečních úvěrů podle subjektu čerpání... 46
Obrázek 8: Členění čerpání úvěrů dle subjektu pro rok 2011 ... 47
Obrázek 9: Členění čerpání úvěrů dle subjektu pro rok 2012 ... 48
Obrázek 10: Členění čerpání úvěrů dle subjektu pro rok 2013 ... 48
Obrázek 11: Podíl zadluženosti jednotlivých zemí EU hypotečními úvěry v poměru k HDP ... 54
Obrázek 12: Vývoj úrokové sazby jednotlivých zemí EU ... 57
Obrázek 13: Hypoteční úvěr (% HDP) ... 60
Obrázek 14: Hypoteční úvěr na hlavu (tisíc EUR) ... 61
Obrázek 15: Úroková sazba (%) ... 61
Obrázek 16: Průběh vyřízení hypotečního úvěru pro podnik v České spořitelně ... 72
12
Seznam tabulek
Tabulka 1: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v porovnání s ostatními typy úvěru
(milion CZK) ... 47
Tabulka 2: Podíl zadluženosti jednotlivých zemí EU hypotečními úvěry v poměru k HDP ... 53
Tabulka 3: Vývoj průměrné úrokové sazby jednotlivých zemí EU ... 56
Tabulka 4: Vybrané ukazatele pro Českou repoubliku ... 58
Tabulka 5: Vybrané ukazatele pro Slovensko ... 58
Tabulka 6: Vybrané ukazatele pro Polsko ... 59
Tabulka 7: Vybrané ukazatele pro Německo ... 59
Tabulka 8: Vybrané ukazatele pro Rakousko ... 59
Tabulka 9: Přehled aktiv podniku ... 67
Tabulka 10: Přehled aktiv podniku ... 67
Tabulka 11: Ukazatele rentability podniku ... 68
Tabulka 12: Přehled zadluženosti ... 69
Tabulka 13: Přehled likvidity ... 70
Tabulka 14: Splátkový kalendář hypotečního úvěru ... 77
Tabulka 15: Jednorázové poplatky hypotečního úvěru ... 78
Tabulka 16: Pravidelné poplatky hypotečního úvěru ... 78
Tabulka 17: Jednorázové poplatky emise dluhopisů ... 82
Tabulka 18: Pravidelné poplatky emise dluhopisů ... 83
13
Seznam zkratek
CERD Centrální registr dlužníků České republiky CZK měnová jednotka České republiky
ČNB Česká národní banka ČR Česká republika
EU Evropská unie
FO fyzická osoba
HDP hrubý domácí produkt
ISIN Identifikační číslo cenného papíru
OECD Organisation for Economic Co-operation and Development p.a. per anum
p.b. procentní bod
PO právnická osoba
ROA Return on Assets ROE Return on Equity
14
Úvod
Každý podnikatelský subjekt pro svou činnost potřebuje finanční zdroje. Možnosti finančních zdrojů podniku jsou závislé na mnoha faktorech. Avšak společným bodem všech podnikatelských záměrů je stanovení vize a cíle, kterého chce podnik při svém působení dosáhnout. Možnosti financování podniku jsou závislé především na velikosti a náročnosti stanovených cílů, dále také na životní fázi podniku, na jeho velikosti, zkušenostech aj.
Diplomová práce vypracována na téma „Problematika českého hypotečního bankovnictví“
se zabývá možností financování podnikatelského subjektu, který si klade za cíl rozšíření výroby a produkce za pomoci investice do koupě nového pozemku.
Úvodní část práce shrnuje přehled možných zdrojů financování podniku. Zdroje financování podniku jsou rozděleny dle původu na zdroje interní a externí. Každý způsob financování má své klady a zápory, které musí podnik při svém rozhodování akceptovat a zohlednit.
Financování nemovitostí užitím hypotečního úvěru má v České republice své tradiční a výsadní postavení. Je to dáno především jeho transparentností a jednoduchostí. Z tohoto důvodu se hypoteční úvěr stává první volbou pro financování nemovitostí. V současné době však existuje pro financování nemovitostí větší škála možností. V ideálních podmínkách je hypotečnímu úvěru velice blízkým substitutem emise dluhopisů podniku.
I přesto, že se tento způsob financování v posledních několika letech stává užívanějším a oblíbenějším, stále není mezi podniky v České republice příliš rozšířen.
V části věnované literární rešerši jsou popsány základní charakteristiky možných zdrojů financování podniku s podrobnějším zaměřením především na charakteristiku hypotečního úvěru. Cílem teoretických východisek je zaměření na postavení a význam hypotečního úvěru v ekonomice. Popisuje a nastiňuje za jakých podmínek a pro jaké subjekty je hypoteční úvěr vhodným zdrojem finančních prostředků.
Úvodní část diplomové práce shrnuje teoretické podklady, které se stávají východiskem ke zpracování praktické části diplomové práce.
15
Případová studie v úvodu popisuje vývoj českého hypotečního bankovnictví. Přehled se zaměřuje na vývoj úrokových sazeb, objem poskytnutých úvěrů, přehled čerpání úvěrů podle klientely banky. V soupisu vybraných ukazatelů je zaznamenán vliv krize amerického hypotečního trhu, která v roce 2008 významně postihla světovou ekonomiku.
Následně je věnována pozornost komparaci hypotečního úvěrování České republiky a vybraných členských zemí Evropské unie. Pro porovnání v rámci zemí Evropské unie je zpracován ukazatel zadlužení jednotlivých zemí v poměru k hrubému domácímu produktu a ukazatel meziročního vývoje úrokových sazeb. Dále se autorka zabývá i komparací vybraných ekonomických ukazatelů u České republiky a vybraných zemí Evropské unie.
V závěru případové studie je vytvořen modelový podnik zabývající se výrobou potravinových produktů. Podnik se nachází ve stabilizační fázi svého životního cyklu a rozhodl se rozšířit svou produkci a výrobu pomocí investice do koupě nového pozemku.
Výchozím bodem určujícím ekonomický stav a zdraví podniku je finanční analýza, která popisuje současný stav a možnosti podniku. Následná část práce se zabývá vyčíslením nákladů spojených s pořízením externího zdroje financování investičního záměru v podobě hypotečního úvěru a emise dluhopisů. V závěru modelové situace jsou vyčísleny celkové náklady obou možností financování. Tyto náklady jsou následně shrnuty, porovnány a vyhodnoceny. Na základě zhodnocení nákladové a administrativní náročnosti získání externího zdroje financování je podniku navržena vhodnější varianta financování investičního záměru. Volba finančního zdroje je provedena také v závislosti na velikosti a náročnosti investičního záměru podniku.
Cílem diplomové práce je analýza možností finančních zdrojů podniku se zaměřením na externí zdroje financování. V závislosti na zpracování případové studie je práce zaměřena na zhodnocení významu hypotečního úvěru jako zdroje financování investičního záměru podniku. Diplomová práce je zpracována s užitím metod deskripce, komparace, analýzy, indukce, dedukce a abstrakce.
16
1 Zdroje financování podniku
Veškeré podnikatelské aktivity vyžadují finanční prostředky. V každé fázi svého životního cyklu je nutné, aby měl podnik svou vizi, cíl a jasnou strategii, jak svých stanovených cílů dosáhnout. Pro plnění cílů jsou nutné finanční prostředky.
Jednotlivé fáze životního cyklu firmy potřebuje odlišné množství finančních prostředků.
Členění zdrojů financování podniku je možné z více úhlů pohledu. V této práci je členění financování podniku rozděleno podle původu na interní a externí zdroje financování (Valach, 1999).
Není to však jediný způsob členění. Členění zdrojů financování podniku je možné specifikovat také dle doby splatnosti zdroje na krátkodobé, střednědobé a dlouhodobé.
Finanční zdroje dle vlastnictví je možné rozčlenit na vlastní a cizí kapitál. V závislosti na způsobu užití kapitálu je možné hovořit také o zdrojích běžného a mimořádného financování podnikatelských aktivit podniku (Valach, 1999).
Cílem diplomové práce je význam hypotečního úvěru pro financování podniku. Hypoteční úvěr je pro podnik finanční zdroj externí. Pro problematiku této diplomové práce budou možnosti financování podniku členěny pouze z pohledu původu. Konkrétně se jedná o členění na zdroje financování interní a externí. Ostatní možnosti financování podniku nejsou v rámci této diplomové práce zohledňovány.
Obrázek 1: Zdroje financován Zdroj: vlastní zpracování.
1.1 Interní zdroje f
Interní zdroje financování činností. Mezi interní zdro (Valach, 1999).
Zisk je nejběžnější forma účetního období podniku rozdělen. Zisk je nejběžně firma neinvestuje, ukládá z Mezi další zdroje financ dlouhodobého majetku. Pod také fondů ze zisku. Fond z vlastního rozhodnutí (Nýv
17 ání podniku
e financování podniku
ní podniku jsou prostředky, které podnik roje financování podniku se řadí zisk, odpisy
financování interními zdroji. Jedná se o výs popřípadě výsledek hospodaření minulých ě něji užíván na rozšíření výroby a vybavenos
isk do rezerv (Mareš, 2004).
ncování podniku interními zdroji se dále odnik pro potřebu tvorby rezervních finančníc ndy ze zisku podnik tvoří povinně ze zákona
ývltová, Marinič, 2010).
zdroje financování
interní zdroje
dlouhodobé
zisk
odpisy
fondy ze zisku
externí zdroje
krátkodobé
bankovní úvěry
dodavatelský úvěr
závazky vůči zaměstnancům
závazky vůči stáu
výdaje příštích období
dlouhodobé
bankovní úvěry dlouhodobé
leasing
emise cenných papírů
vklady společníků
k vytvoří sám svou sy, rezervní fondy aj
ýsledek hospodaření ých let, který nebyl osti podniku. Pokud
ále zahrnují odpisy čních prostředků užívá na nebo dobrovolně
18
Vlastní kapitál vložený vlastníky podniku jsou finanční prostředky, které jsou v podniku vázány. Tyto prostředky však podnik nemá k dispozici bez nákladů. I tento typ finančního zdroje je pro každý podnik spojen s náklady. Každé volné prostředky, které má podnik k dispozici a které vhodně neinvestuje, tvoří náklady ztracené příležitosti (Synek, 2006).
Samofinancování podniku je varianta financování investičních záměrů podniku, která je poměrně jednoduše a rychle proveditelná.
Výhody financování podnikatelského záměru samofinancováním:
• Forma financování bez pořizovacích nákladů – emise dluhopisů, pořízení hypotečního úvěru.
• Nižší časová náročnost zdroje financování podniku. Podnik má potřebné prostředky ihned k dispozici.
• Podniku nevznikají žádné povinnosti ani závazky vůči třetí straně. V této formě financování neexistuje cizí věřitel.
• Podnik nemusí ručit majetkem.
• Nezvyšuje se zadluženost podniku.
• Podnik tímto způsobem může financovat libovolné projekty, i rizikového charakteru.
• Podnik může vlastní zdroje do investic vkládat na neomezeně dlouhou dobu.
Nevýhody financování podnikatelského záměru samofinancováním:
• Nelze využít daňový efekt, což činí tento zdroj financování poměrně drahý.
• V případě zisku se jedná o nestabilní zdroj finančních prostředků. V případě nečekaných / neovlivnitelných / mimořádných situací nemusí podnik vytvářet zisk, příp. musí finanční prostředky užít jinde.
• Vyšší podíl vlastního kapitálu může být dán i vyšším počtem akcionářů, často se tedy zvyšuje hodnota vyplácených podílů společníků firmy v podobě dividend.
1.2 Externí zdroje financování podniku
Externí zdroje financování podniku jsou zdroje, které podnik získává ze svého okolí. Jedná se o zdroje podniku zapůjčené. Externí zdroje financování si podnik půjčuje v předem
19
stanovené výši, za předem stanovených a dohodnutých podmínek. Vždy je stanovena doba splatnosti, úroková sazba, doba fixace, poplatky za zprostředkování, sankční poplatky při nesplnění ujednaných podmínek aj.
Krátkodobé externí zdroje financování podniku tvoří krátkodobé bankovní úvěry, dodavatelské úvěry, závazky vůči zaměstnancům, závazky vůči státu, výdaje příštích období aj. Mezi dlouhodobé externí zdroje je možné zařadit dlouhodobé bankovní úvěry především hypoteční, leasingové dluhy, emise cenných papírů, vklady společníků aj.
(Synek, 2006).
Mezi zdroje dlouhodobého cizího kapitálu firmy patří možnost financování pomocí emise dluhopisů. Tento způsob financování není možný v době vzniku podniku. Nicméně je to jeden z vhodných druhů financování rozšiřování podnikatelských aktivit firmy ve fázi rozvoje.
V případě příznivé finanční situace firmy, je vydání dluhopisů jednou z vhodných možností financování investičního záměru podniku. Dluhopisy jsou cenné papíry, které umožňují emitentovi získat finanční prostředky od věřitele či skupiny věřitelů. Podnik se zaručuje splatit věřiteli úrok v předem pevně stanoveném termínu. Následně se emitent zavazuje na konci splatnosti zaplatit jistinu majiteli dluhopisu. Není-li určeno jinak, věřitelé se na vedení podniku nepodílí. Nemají hlasovací ani rozhodující práva.
Výhody financování podnikatelského záměru pomocí emise dluhopisů:
• Věřitelé, kteří zakoupí emitované dluhopisy od podniku, nemají nárok podílet se na zvýšeném zisku, který jejich investicí vznikl.
• Správa a kontrola podniku nepřechází na majitele dluhopisů - zůstává v rukou vlastníků společnosti.
• Úroky plynoucí z emise dluhopisů jsou zpravidla stanoveny pevně.
• Úroky plynoucí z emise dluhopisů jsou daňově uznatelným nákladem.
• Úroky, které podnik vyplácí věřitelům, je zpravidla nižší, než dividendy vyplácené vlastníkům akciových podílů.
• Dluhopis je poměrně flexibilní typ externího kapitálu – podnik může využít prostředky získané emisí dluhopisů volněji, než je tomu v případě účelových úvěrů.
• Podnik může vydané dluhopisy splatit předčasně (Valach et al, 2010).
20
Nevýhody financování podnikatelského záměru pomocí emise dluhopisů:
• Emise dluhopisů vede ke zvýšení podílu cizího kapitálu ve firmě – což zvyšuje jak celkovou zadluženost, tak zadluženost vlastního kapitálu.
• Existence vysokých nákladů při emisi dluhopisů.
• Povinnost podniku splácet pravidelné splátky věřitelům i v případě poklesu zisku.
• Existence specifických podmínek1 věřitelů, které mohou být pro podnik značně limitující a svazující (Valach et al, 2010).
V počáteční fázi svého životního cyklu, kdy se podnik snaží prosadit na trhu, je financování za pomoci emise dluhopisů nemožné. Naproti tomu financování podniku za pomoci hypotečních úvěrů má v případě investice do nemovitosti v České republice své tradiční a výsadní postavení. Přesto, že se jedná o finanční zdroj externí, je jeho pořízení v začínající fázi podniku možné. Podniky v začínající fázi života mohou kromě pořizované nemovitosti, do které se rozhodly finanční prostředky investovat, ručit také majetkem vlastníků podniku. Z důvodu kvalitního zajištění hypotečního úvěru pomocí zástavy nemovitosti, je pořízení hypotečního úvěru v začátku podnikání možné. Podniky volí v počáteční fázi životního cyklu kromě hypotečních úvěrů i jiné formy finanční podpory, např. business angels.
1 Mezi specifické podmínky věřitelů lze zahrnout např. výplata dividend, výše mezd zaměstnanců aj.
21
2 Hypoteční úvěr
Ve fázi růstu či následné stabilizaci již podnik dosahuje zisků a může se prokázat majetkovým portfoliem. Dostatečná majetková vybavenost umožňuje podniku financování pomocí hypotečního úvěru popřípadě jinými bankovními úvěry. Podnik má možnost zatížit vlastněné nemovitosti zástavním právem za účelem zajištění splacení úvěru. Tato práce je zaměřena právě na problematiku financování podnikatelského záměru pomocí hypotečního úvěru.
Užití hypotečního úvěru je, kromě financování podnikatelských aktivit, také základním a tradičním způsobem financování nemovitostí sloužících bytovým účelům fyzických osob. Finanční prostředky získané v podobě hypotečního úvěru čerpají také města a obce, developeři aj.
Definice hypotečního úvěru dle Sůvové (1997) zní: „Hypoteční úvěr v užším slova smyslu je chápán jako úvěr poskytnutý na investice do nemovitosti, který je zajištěný zástavním právem k této nebo i jiné nemovitosti.“ Je to sice definice staršího vydání, přesto stále platná. Volněji lze hypoteční úvěr definovat opět dle Sůvové (1997) také způsobem:
„Hypoteční úvěr v širším slova smyslu je chápán jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti.“
Hypoteční úvěr pro právnické osoby je svých charakterem, jak je uvedeno v úvodu práce, řazen mezi kapitál externí a cizí. Je nutné, aby se podnikatelský subjekt při svých aktivitách co nejlépe řídil zlatým bilančním pravidlem, které ve své práci definoval Šiman (2010, s. 63) následovně: „Zlaté bilanční pravidlo uvádí, že dlouhodobý majetek a oběžný majetek trvale vázaný v podniku mají být financovány z dlouhodobých zdrojů (vlastních nebo cizích).“
V důsledku nevhodného zacházení s kapitálem cizím a vlastním, může dojít k celkovému ohrožení dobrého hospodaření a životnosti podniku. Existují však situace, kdy dodržení zlatého bilančního pravidla není možné. K těmto případům patří např. založení nového podnikání.
Hypoteční úvěr mohou tedy využít jak podniky, které na trhu operují již delší dobu, tak také podniky začínající. Cizí zdroje jsou v začátcích podnikání poměrně problematická
22
záležitost. Hypoteční úvěr je však pro začínající podnik mnohem dostupnější, než jiné bankovní úvěry. Je to dáno především kvalitním zajištěním rizik, které pro banku představuje zástava nemovitosti. Přesto je poměrně náročné tento úvěr v počátcích podnikání získat.
Výhody financování podnikatelského záměru pomocí hypotečního úvěru:
• Relativně snadná dostupnost.
• Možnost čerpat vysoké částky.
• Možnost bezúčelného čerpání.
• Pojištění nemovitosti.
• Úroky snižují základ pro výpočet daní z příjmu, tím pádem se úvěr stává pro podnik levnější.
• Zástava majetku značí kvalitní zajištění úvěru. Z toho důvodu může podnik čerpat úvěr s poměrně nízkou úrokovou sazbou.
• Možnost rozložení splátek do delšího časového horizontu (Valach, 2010).
Nevýhody financování podnikatelského záměru pomocí hypotečního úvěru:
• Podnik musí při čerpání úvěru ručit majetkem. Zástava majetku se zanáší do katastru nemovitostí.
• Podnik je nucen po dobu splatnosti úvěru zastavit nemovitosti ve prospěch banky poskytující hypoteční úvěr.
• Účelový úvěr musí být podnikem čerpán na přesně vymezený účel. Banka kontroluje nakládání podniku s danými finančními prostředky. Následně uvolňuje další finanční prostředky postupně.
• Obtížné a zdlouhavé vyřizování úvěru, což vyplývá z nutnosti odhadu hodnoty zastavované nemovitosti a následně zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí.
• Nutnost odhadu hodnoty nemovitosti odborníkem určeným bankou. Banky odhadují hodnotu zastavené nemovitosti svými odborníky. Je to především z důvodu kvalitního odhadu, aby nebyla nemovitost podhodnocena ani nadhodnocena, pro případ potřeby prodeje zástavy.
23
• Podmínkou je spolufinancování investičního záměru vlastním kapitálem v závislosti na ratingu firmy. Banka v závislosti na ratingu zpravidla neposkytuje podniku 100 % hypoteční úvěr (Valach, 2010).
2.1 Význam hypotečního úvěru v ekonomice
Hypoteční úvěr je vzhledem ke své povaze a tradici stále zajímavým úvěrem vhodným pro financování podnikatelských investičních záměrů firem. Čerpání hypotečních úvěrů ze strany podnikatelských subjektů je ovlivněno mnoha faktory, z nichž za nejdůležitější je možné považovat hodnotu úrokové sazby. Úrokové sazby hypotečních úvěrů patří k nejnižším úrokovým sazbám mezi bankovními úvěry obecně. Je to dáno především díky kvalitnímu zajištění v podobě zástavy nemovitosti. Nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů motivují spotřebitele k čerpání většího množství těchto úvěrů. Čerpání prostředků hypotečního úvěru na straně firem následně umožňuje rozvoj a růst výroby.
V současné době má vývoj úrokových sazeb stále klesající tendenci, což stimuluje domácnosti i firmy k rozsáhlé úvěrové politice. Hypoteční úvěr čerpaný domácnostmi ovlivňuje pozitivně jejich spotřebu. Čímž dochází k pozitivní stimulaci hrubého domácího produktu. Investice podniků díky úvěrovému financování do koupě či výstavby nových nemovitostí jsou značné. Prostředky uvolněné na stavební práce jak ze strany domácností, tak ze strany firem, pozitivně stimulují také stavební průmysl, který má na trhu práce své výsadní postavení.
Rozšiřování výrobních prostor a kapacit podniku má hned několik pozitivních vlivů na ekonomiku země. Stavební práce zaměstnají další ekonomické subjekty, které se na tvorbě hrubého domácího produktu podílejí. Rozšíření výroby firmy působí pozitivně na míru nezaměstnanosti země. Nové výrobní možnosti firmy vytvoří nová pracovní místa, což pozitivně ovlivní trh práce v podobě poklesu míry nezaměstnanosti.
Vyšší procento zaměstnaných obyvatel opět zvyšuje objem finančních prostředků, které domácnosti uvolňují do spotřeby. Stabilní příjem poskytuje fyzickým osobám také možnosti investice finančních prostředků do nemovitostí. Vliv trhu hypotečních úvěrů na ekonomiku je realizován právě prostřednictvím trhu s byty, neboť trh s hypotečními
24
úvěry je úzce vázán na trh s bytovými nemovitostmi. Úvěrové financování společnosti tedy velice úzce ovlivňuje také úvěrové rozhodování domácností na trhu s hypotečními úvěry.
Vliv trhu s hypotečními úvěry má tedy značný pozitivní vliv na hrubý domácí produkt.
2.2 Členění hypotečního úvěru
V následující části bude provedeno členění hypotečního úvěru dle několika vybraných ukazatelů.
2.2.1 Druhy hypotečních úvěrů dle účelu užití
Účelový úvěr – čerpání a užití tohoto typu úvěru se striktně řídí předem daným investičním záměrem. Tento záměr předkládá klient bance v okamžiku, kdy o úvěr žádá.
Po celou dobu čerpání dohlíží banka na správné užití poskytnutých prostředků, jak bylo definováno v žádosti. Hypoteční úvěr účelový může být užit pro:
• Koupi nemovitosti.
• Rekonstrukci a modernizaci nemovitosti.
• Výstavbu zcela nové nemovitosti.
• Nákup spoluvlastnického podílu k nemovitosti jiné společnosti.
• Majetkové vypořádání nebo vyrovnání finančních závazků firmy, např. dědické řízení (Mejtřík, 2008).
Neúčelový úvěr – klient není povinen při žádosti o tento úvěr dokládat investiční záměr.
Čerpání a užití úvěru není ničím omezeno. Není povinností klienta využít úvěr pro financování nemovitostí. Neúčelový hypoteční úvěr bývá zpravidla označován jako americká hypotéka.
Zajištění nemovitosti se dle účelu úvěru nerozlišuje. Hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Daná nemovitost musí být zapsána v katastru nemovitostí. Zástavní nemovitost nemusí být ve vlastnictví žadatele. Nemovitost může být vlastněna třetí osobou, která s poskytnutím nemovitosti do zástavy musí vždy souhlasit.
Žadatel může ručit i více nemovitostmi.
25
2.2.2 Druh úvěru dle žadatele
Hypoteční úvěry jsou poskytovány a užívány třemi základními skupinami klientů. Mezi tyto skupiny se řadí fyzické osoby, právnické osoby a nakonec obce a města.
Fyzické osoby – jsou základní a nejširší skupinou, která využívá finančních možností hypotečního úvěru. Tradičním způsobem užití hypotečního úvěru fyzickými osobami je financování bytových potřeb. Kvalitní bytové zajištění patří v současné době mezi základní životní potřeby jedince.
Čerpání hypotečních úvěrů pro bytové potřeby je nedílnou součástí nynější doby. Prakticky neexistuje jiný způsob, kterým by dnes fyzické osoby dosáhly na finanční prostředky potřebné k pořízení bytů, či domů. Z tohoto důvodu tvoří podíl fyzických osob, čili domácností, téměř ¾ ze všech poskytovaných hypotečních úvěrů. Pořízení nové nemovitosti je možné koupí nebo výstavbou. Nicméně je možné hypoteční úvěr využít také pro rekonstrukci či modernizaci nemovitosti již existující.
Právnické osoby – tyto osoby mohou využívat tzv. podnikatelských hypotečních úvěrů.
Podnikatelské hypoteční úvěry jsou díky své povaze odlišné a jsou tvořeny pro jednotlivé právnické subjekty individuálně. Hypoteční úvěr pro právnické osoby je možné rozdělit do několika základních skupin dle žadatele.
Do první skupiny se řadí hypoteční úvěry určené pro podnikání v oblasti bytové výstavby.
Tento typ staveb slouží k bydlení i k podnikání zároveň. Vzhledem k dvojímu charakteru užití nemovitosti, má stavba na trhu vysokou hodnotu a je vhodná pro případnou zástavu u banky.
Dalším případem jsou malé a střední podniky, které užívají hypoteční úvěry pro klasické účely. Mezi tyto účely se řadí koupě nové nemovitosti, výstavba nemovitosti, rekonstrukce či modernizace atd.
Velké podnikatelské subjekty, které dosahují velkých zisků, potřebují ke své činnosti často značné finanční prostředky. Tyto společnosti vlastní kromě nemovitostí v podobě pozemků a staveb také velké množství tzv. jednoúčelových nemovitostí. To znamená, že tyto nemovitosti slouží přímo k zajištění konkrétní výroby a výrobním procesům firmy.
26
Z tohoto důvodu jsou tyto nemovitosti prakticky neprodejné a tím pádem jsou pro banky jako klasická zástava nepoužitelné (Sůvová, 1997).
Častokrát však velké firmy potřebují pro svůj rozmach a inovace značné finanční prostředky. Hodnota jednoúčelových nemovitostí je však oproti těmto investicím mnohem nižší. Pro veliké či nadnárodní firmy, u kterých převládá vlastnictví jednoúčelových staveb a množství nemovitostí vhodných k zástavě je málo, je financování pomocí hypotečního úvěru prakticky nevhodné. Firmy volí jiné možnosti financování.
Obce a města – také obce a města mohou pro potřeby financování využívat hypotečních úvěrů. Pomocí tohoto úvěru mohou municipality financovat krátkodobé i dlouhodobé investiční projekty. Obce a města využívají těchto úvěrů především k financování pořízení hmotného i nehmotného investičního majetku. Úvěr dále slouží k obnově či rekonstrukci objektů ve vlastnictví obcí a měst. Také obce a města musí být při financování dlouhodobými úvěry opatrné, aby nedošlo k jejich předlužení.
2.2.3 Výše hypotečního úvěru
V současné době neexistuje právní nařízení, které by nějakým způsobem omezovalo výši poskytovaného hypotečního úvěru. Z pravidla se úvěry poskytují ve výši procentuální části hodnoty zastavené nemovitosti. Dalším kritériem, pomocí kterého banky určují výši hypotečního úvěru, je také schopnost klienta dostát svým závazkům.
Výše hypotečního úvěru určeného fyzickým osobám pro financování bytových potřeb se řídí hodnotou nemovitosti, kterou klient bance poskytl jako zástavu. Jak je již uvedeno výše, nejedná se automaticky o nemovitost, do níž se klient rozhodl investovat.
Úvěry určené pro podniky a podnikatele jsou rozdělené také dle výše zisků. Hypoteční úvěr je vhodným nástrojem financování podnikatelských subjektů malých a středních, ale i velkých korporací.
Hypoteční úvěr účelový je zpravidla poskytován do výše 70, 80, 90 ale i 100 % hodnoty zástavy. Výše hypotečního úvěru neúčelového se potom pohybuje pouze okolo 60 % ceny zastavené nemovitosti. Nižší hodnota hypotečního úvěru neúčelového je dána vyšší
27
rizikovostí. Banka v případě neúčelového užití úvěru nemá možnost kontrolovat, jakým způsobem jsou poskytnuté finanční prostředky užívány.
Fyzické osoby a domácnosti v České republice mohou čerpat hypoteční úvěr v minimální výši 300 000 Kč. Malé a střední podniky mohou u České spořitelny žádat o hypoteční úvěry ve výši až 15 mil. Kč. Pro rozsáhlejší developerské projekty poskytuje Česká spořitelna hypoteční úvěry v hodnotě až 200 mil Kč (Česká spořitelna, 2015).
2.2.4 Doba splatnosti hypotečního úvěru
Doba splatnosti úvěru je nastavena tak, aby nepřesahovala dobu životnosti nemovitosti zatížené zástavním právem. V případě hypotečního úvěru se jedná o zástavu s dlouhou dobou životnosti. Z tohoto důvodu se hypoteční úvěry svým charakterem řadí především mezi úvěry dlouhodobé.
Pro běžné domácnosti je hypoteční úvěr poskytován s dobou splatnosti 15, 20, 25 až 30 let.
Vzhledem k době splatnosti a charakteru úvěru čerpají běžné domácnosti zpravidla jednoho či dvou hypotečních úvěrů za život. S delší dobou splatnosti jsou jednotlivé pravidelné splátky nižší a stávají se tak dostupnější. Zároveň se s prodlužující dobou splatnosti zvyšují celkové zaplacené úroky za poskytnutý úvěr. K navýšení zaplacených úroků může dojít až několikanásobně. Naopak s kratší dobou splatnosti je částka zaplacená na úrocích velice nízká, avšak pravidelné splátky se zvyšují (Bardová, 1997).
V oblasti firemní klientely či podnikatelských subjektů převládá také možnost dlouhodobého splácení. Nicméně existuje také varianta využití úvěru střednědobého.
Splatnost úvěru je dána především finančními možnosti podniku, ale také jeho životní fází.
Začínající podniky volí spíše variantu dlouhodobějšího splácení s nižšími splátkami.
S dobou splatnosti se odvíjí také hodnota celkových nákladů na hypoteční úvěr v podobě úroků. Delší časový horizont pro podnik znamená vyšší celkové úrokové náklady úvěru.
Doba splatnosti střednědobého podnikatelského hypotečního úvěru se zpravidla pohybuje v rozmezí 1 - 5 let. Dlouhodobý úvěr pro firmy a podnikatele je možné zpravidla splácet 10 - 15 let, výjimečně také 20 let (Česká spořitelna, 2014).
28
Doba splatnosti hypotečních úvěrů poskytovaných obcím a městům se poskytuje na dlouhodobý časový horizont, dosahuje až 20 let (Česká spořitelna, 2014).
2.2.5 Splácení hypotečního úvěru
Splácení hypotečního úvěru může být provedeno dvěma způsoby. Ve výjimečných případech může být úvěr splacen jednorázově. Této možnosti se však příliš nevyužívá.
Nejběžnější formou však bývá pravidelné splácení v předem určených splátkách. Splátky bývají ve většině případů hrazeny měsíčně, ale je také možné provádět platby čtvrtletní.
V případě postupného splácení je úvěr splácen pravidelnými předem smluvenými splátkami. Nicméně je také možné, splácet nepravidelně vysokými splátkami, dle možností klienta. To však záleží na domluvě mezi klientem a bankou. Splátka úvěru je tvořena dvěma složkami, tzv. úmorem a úrokem (Radová, 2009).
Splácení hypotečního úvěru pravidelnými splátkami je možné třemi způsoby:
• Anuitní.
• Progresivní.
• Degresivní.
Anuitní splácení
Anuita je pravidelná platba bance za poskytnutý úvěr v konstantní smluvené výši. Poměr úroku a úmoru anuity se v průběhu splácení mění. Na začátku je úrok vyšší a v průběhu splácení klesá, kdežto úmor je nižší a při splácení roste. Celková hodnota splátky je však neměnná. Anuitního splácení úvěrů využívají především domácnosti vzhledem k pravidelným příjmům ze zaměstnání (Hyblerová, 2010).
Progresivní způsob splácení
Výše splátek se v tomto případě mění. Splátky jsou z počátku nižší a s postupem času se zvyšují. V tomto případě je splácení dluhu kombinováno rostoucím úmorem spolu s klesající částkou úroku. Celkově se jednotlivé splátky postupně navyšují.
Avšak pomaleji, než rostou částky úmoru (Hyblerová, 2010).
29
Progresivní způsob splácení by bylo možné volit spíše v případě podnikatelských hypotečních úvěrů. Tento typ splácení je vhodný pro případ, kdy podnikatelský subjekt předpokládá nárůst zisků v budoucnu. S tímto předpokladem by mělo s přibývajícím časem dojít ke zlepšení podnikatelské aktivity v závislosti na rozšíření kapitálové vybavenosti podniku. Stejně tak je tomu i v případě mladých rodin, které jsou na počátku svého pracovního či kariérního života.
Degresivní způsob splácení
Výše pravidelných splátek se také mění, ale opačně, než je tomu v případě splácení progresivního. Splátky jsou zprvu vyšší a s přibývajícími lety se snižují. V tomto případě se velikost úmoru ve splátkách obvykle nemění, zůstává konstantní. Naproti tomu dochází k pozvolnému snižování velikosti úroku. Tento způsob splácení volí většinou podnikatelské subjekty, které mohou úroky započítat do nákladů. Výše první splátky je závislá na platebních možnostech podniku. Splácení tímto způsobem volí také domácnosti s vysokými příjmy (Hyblerová, 2010).
V současné době nabízejí banky tzv. variabilní možnost splácení úvěru. Pro klienta to znamená, že může měnit výši splátek dle svých potřeb. To vše samozřejmě se souhlasem banky. V průběhu čerpání úvěru je možné přejít ze splácení degresivního na progresivní a naopak. Např. v případě právnických osob je toto závislé na celkové strategii podniku, na aktuální schopnosti podniku vytvářet zisk atd. Tímto krokem se snaží banky o maximální vstřícnost vůči svým klientům.
2.2.6 Způsob čerpání hypotečního úvěru
Hypoteční úvěr může být klientem čerpán dvěma základními způsoby:
• Jednorázově.
• Postupně.
Jednorázové čerpání – se zpravidla užívá v případě, kdy si klient pořizuje nemovitost již existující. Další variantou, kdy je potřeba okamžitého vyplacení hotovosti, je nákup spoluvlastnického podílu k nemovitosti jiné společnosti. Jednorázové čerpání je možné využít také v případě majetkového vypořádání nebo vyrovnání finančních závazků firmy.
30
Postupné čerpání – se zpravidla užívá v případě výstavby nemovitosti nové. Dále je této možnosti užíváno v případě rekonstrukce či modernizace stávajících nemovitostí. V tomto případě jsou prostředky uvolňovány klientovi postupně na základě faktur za materiál, které klient bance předkládá.
2.2.7 Úroková sazba a fixace
Úrokové sazby hypotečního úvěru jsou zpravidla nižší, než sazby jiných typů úvěrů. Toto je dáno existencí poměrně nízkého rizika, které bankám poskytováním těchto úvěrů vzniká. Relativně nízké riziko je dáno především tím, že hypoteční úvěry jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti (Sůvová, 1997).
Úrokové sazby jsou ovlivněny především hodnotou zastavené nemovitosti. Čím vyšší je hodnota nemovitosti oproti čerpané částce, tím nižší je poté úroková sazba úvěru.
Tzn. v případě čerpání 100 % hypotečního úvěru je úroková sazba vyšší, než je tomu při čerpání úvěru procentuálně nižšího.
Častým jevem, který se při financování tímto úvěrem využíván je tzv. fixace. Fixace představuje možnost stanovení pevné úrokové sazby na několik let. Úroková sazba úvěrů může být fixována na 1 až 10 let. V praxi se užívá většinou kombinace sazby pevné a pohyblivé. To znamená, že prvních několik let je nastavena úroková sazba neměnná a po zbylou dobu splácení je poté sazba pohyblivá (Revenda, 2012).
2.3 Způsoby refinancování hypotečních úvěrů
Refinancování neboli tvorba volných finančních prostředků komerčními bankami. Tyto prostředky jsou následně poskytovány klientům bank formou hypotečních úvěrů. Způsoby refinancování je možné rozdělit do tří základních skupin.
• Tradiční způsob.
• Emise hypotečních zástavních listů.
• Sekuritizace aktiv.
31
2.3.1 Tradiční model refinancování
Tento způsob poskytování prostředků využívají více banky univerzální. Banky v tomto případě užívají pro refinancování hypotečních úvěrů vkladů svých klientů. Vzhledem k tomu, že hypoteční úvěr je úvěrem dlouhodobým, je také nutné dbát na dodržení základního principu zlatého bilančního pravidla. Z tohoto důvodu by hypoteční úvěry měly být refinancovány pomocí dlouhodobých vkladů klientů (Hyblerová, 2010).
2.3.2 Emise hypotečních zástavních listů
Hypoteční zástavní list se řadí do speciálních druhů dluhopisů emitovaných bankami.
Emisí hypotečních zástavních listů získají komerční banky finanční zdroje, které však mohou využít, tak jak udává jejich název, pouze pro financování hypotečních úvěrů (Revenda, 2012).
Hypoteční zástavní listy jsou kryty pohledávkami z poskytnutých hypotečních úvěrů. Tyto pohledávky jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Existuje zde tedy velmi nízké riziko nesplacení závazku banky plynoucího z emitovaných hypotečních zástavních listů (Landorová et al., 2005).
2.3.3 Sekuritizace aktiv
Sekuritizace je proces, ve kterém se převádí méně likvidní aktiva v lépe likvidní obchodovatelné cenné papíry. Prodejem těchto cenných papírů získá emitent potřebné finanční zdroje. Tímto převodem méně likvidních aktiv ve více likvidní se nezabývají jednotlivé banky konkrétně. „Pohledávky z hypotečních úvěrů jsou hypoteční bankou převedeny do společnosti, jež je vytvořena za účelem vykonávání specifických druhů aktivit a na kterou se ve většině ekonomik nevztahuje bankovní regulace.“ (Hyblerová, 2010, s. 76)
V praxi tento proces probíhá tak, že se sloučí větší množství menších a méně likvidních aktiv do souhrnného balíčku, tzv. poolu. Mezi tento typ, méně likvidních aktiv, se řadí samozřejmě také pohledávky z hypotečních úvěrů. Pohledávky z hypotečních úvěrů
32
se spojují do portfolií. Tato portfolia jsou následně převedena na obchodovatelné cenné papíry (Hyblerová, 2010).
Takto vzniklé cenné papíry mohou instituce prodávat na finančních trzích do celého světa.
Pohledávky tvořené bankou mají vysokou kvalitu i přesto, že banky nemusí mít vysoký rating. Investoři, kteří poskytnou své finanční prostředky a odkoupí od banky sekuritizované pohledávky, na sebe nepřebírají rizika dané společnosti, ale pouze rizika vzniklých pohledávek. Prodej pohledávek představuje pro banku finanční prostředky, které získává prakticky okamžitě (Hyblerová, 2010).
Proces sekuritizace je pro banku velice výhodný ještě z dalšího hlediska. Uvolnění méně likvidních aktiv představuje pro banku nové možnosti a prostor pro jiné obchodní transakce.
2.4 Význam hypotečního úvěru podle subjektu
Hypoteční úvěr má na trhu své výhradní postavení díky mnoha specifickým vlastnostem.
Díky svému charakteru se řadí mezi úvěry dlouhodobé s poměrně nízkým rizikem.
Zároveň v současné době na trhu neexistuje jiný produkt, který by mohl hypoteční úvěr svým charakterem nahradit. Hypoteční úvěr má v současné době na finančním trhu své výsadní postavení.
2.4.1 Z pohledu banky
Hypoteční úvěry jsou poskytovány klientům oproti zajištění v podobě zástavy nemovitosti.
Tento způsob ručení je pro banku velice kvalitní, protože hodnota nemovitosti je v čase relativně stálá. Zajištění v podobě zástavy nemovitosti také snižuje riziko nesplacení poskytnutého úvěru bance.
Hodnota nemovitosti však není jediným faktorem, který ovlivňuje rizikovost poskytnutí hypotečního úvěru. V závislosti na nemovitosti je také klíčovým faktorem poměr výše poskytnutých finančních prostředků vůči hodnotě nemovitosti. Prakticky to znamená, že pro banku je mnohem více rizikový hypoteční úvěr poskytnutý na 100 % hodnoty
33
zastavené nemovitosti oproti úvěru poskytnutému za 70 – 80 % ceny zastavené nemovitosti.
2.4.2 Z pohledu klienta
Hypoteční úvěr je pro fyzické osoby nejvyužívanější možností financování bydlení, či získání jiných nemovitostí díky svým poměrně nízkým úrokovým sazbám.
Obavy klientů z využívání hypotečního úvěru vznikají tím, že musí ručit nemovitostí.
Nicméně v současné době je možné, a také se doporučuje, přizpůsobit životní pojistku potřebám vzniklým čerpáním hypotečního úvěru. Toto pojištění se často stává podmínkou k poskytnutí úvěrové smlouvy o hypotečním úvěru. Tato možnost činí z hypotečního úvěru jeden z nejméně rizikových také pro klienty.
Dalším krokem k zajištění hypotečního úvěru je majetkové pojištění nemovitosti či domácnosti (Česká spořitelna, 2015).
Doplňkem k životnímu a majetkovému pojištění může být také pojištění schopnosti splácet úvěr. Banky tento krok vítají. Ze strany klienta je tím bance naznačen zájem o bezproblémový přístup k čerpání úvěru. Mnohdy díky tomuto pojištění může dojít ke snížení úrokové sazby úvěru (Česká spořitelna, 2015).
Veškeré typy pojištění jsou vinkulovány ve prospěch banky, která hypoteční úvěr poskytuje. V praxi tzn., že osoba má omezené dispoziční právo k nemovitosti po dobu splácení úvěru.
Právnické osoby, které čerpají hypoteční úvěr pro financování potřeb svého podnikání, musí také zajistit nemovitost popřípadě i sebe vhodným pojištěním. Majitelé firem mohou mít sjednané také životní pojištění vhodné pro pokrytí závazků plynoucích z čerpání úvěru, není to však bezpodmínečné. Majetkově pojištěna musí být především konkrétní nemovitost. Toto pojištění nemovitosti musí být opět vinkulováno ve prospěch banky, která firmě úvěr poskytuje (Česká spořitelna, 2015).
34
2.5 Bonita klienta
Při žádosti klienta o poskytnutí hypotečního úvěru je přihlíženo také k jeho platebním a finančním možnostem.
2.5.1 Bonita fyzických osob
Bonita fyzických osob je určena na základě porovnání příjmů a výdajů. Respektive od příjmů klienta je odečtena tzv. odpočtová část. Odpočtová část je tvořena základními výdaji, které musí klient vynakládat pravidelně každý měsíc (Černohorský, 2011).
Po odečtení odpočtové části je zbylý disponibilní příjem porovnán s výší splátky za poskytnutý úvěr. V případě, že je splátka za úvěr nižší nebo maximálně stejné výšky jako je disponibilní zůstatek finanční prostředků klienta, je klientovi možno poskytnout hypoteční úvěr (Česká spořitelna, a.s., 2015).
Kromě finančních možností klienta v současnosti, hodnotí banky zároveň, jak byl klient schopný dostát svým závazkům také v minulosti. Informace o platební morálce žadatelů o úvěr jsou zapsány v tzv. registru dlužníků. Na českém finančním trhu existují dva typy registrů. Jedná se o registry bankovní a nebankovní. Mezi nejznámější registry patří Centrální registr dlužníků ČR (CERD) nebo SOLUS. Veškeré prohřešky dlužníků z jejich úvěrových závazků jsou v Centrálním registru uchovány až po dobu 4 let, v SOLUSU po dobu 3 let.
Nicméně bonita klienta není jediný ukazatel, který je pro poskytnutí úvěru klíčový. Mimo bonitu je zohledňován také účel využití úvěru a cena zastavené nemovitosti.
2.5.2 Bonita právnických osob
V případě určení bonity právnických osob se jedná o postup mnohem komplikovanější.
Bonita podnikatelských subjektů se hodnotí ze dvou základních pohledů (Černohorský, 2011).
35
Nejprve dochází k porovnání výnosů a nákladů firmy. Stejně tak jako je tomu u fyzických osob tak také u právnických osob existuje tzv. odpočtový základ. Do tohoto základu jsou započítávány především náklady vznikající při běžném provozu.
Po odečtení odpočtového základu získá banka tzv. úvěrovou kapacitu. Úvěrovou kapacitu tvoří suma odpisů a disponibilní zůstatek prostředků. Zároveň je díky tomuto přehledu zřetelná efektivnost zamýšlené investice.
Dále se provádí analýza finančních toků, čili příjmů a výdajů. V tomto kroku je zkoumán skutečný stav finančních prostředků, kterými firma disponuje. Zkoumá se jak hotovost v pokladnách, tak zůstatky na účtech společnosti. Ziskový stav firmy neznamená nutně dostatečnou finanční zásobu určenou ke splácení splátek hypotečního úvěru (Bardová, 1997).
Kromě finančních toků, je také zkoumána úvěrová a platební morálka podniku v minulosti.
Na základě uvedených ukazatelů určí banka platební schopnosti firmy a zároveň její rating (Česká spořitelna, 2015).
U menších firem je přihlíženo také k úvěrové a platební morálce a minulosti samotných majitelů firem. V této fázi je majitel firmy posuzován a prověřován jako fyzická osoba.
2.6 Zajištění hypotečního úvěru
„Splacení úvěru může být zajišťováno:
• věcí, resp. zástavním právem ve prospěch úvěrující banky k věci,
• pohledávkou, tj. zástavním právem k pohledávce ve prospěch úvěrující banky,
• třetí osobou (ručitelem), tj. jeho závazkem splatit případně dluh za dlužníka,
• zvláštním typem záruky, kdy na straně ručitele ručí banka bankovní zárukou.“
(Bardová, 1997, s. 39).
Obrázek 2: Zajištění hypotečn Zdroj: vlastní zpracování.
2.6.1 Zástavní právo k
Sůvová (1997, s. 157) defin závazek majitele nemovito pohledávky – v případě řád zastavené.“
Poskytnutý hypoteční úvěr společnosti, která daný ú republiky. V některých příp státu Evropská unie, neb spořitelna, 2015).
V případě, že klient čerpá ú tato nemovitost. Existuje varianty klienti využívají n
zástavn pohle zaji hypot úv podnika sub
36 čního úvěru
o k nemovitosti
finuje zástavní právo následovně: „Zástavním itosti, kterým dává právo věřiteli domáhat řádného a včasného nesplacení závazků ze stran
ěr musí být zajištěn zástavním právem k nemo úvěr poskytuje. Daná nemovitost musí být řípadech akceptují banky zástavu nemovitosti n ebo na území, které k Evropské unii správ
á úvěr na výstavbu nemovitosti nové, zástavou e však možnost zástavy jiné nemovitosti, j í např. v případě, že hodnota nemovitosti již p
zajištění hypotečního
úvěru
zástavní právo k nemovitosti
ručení
bankovní záruka
směnka tavní právo k
ohledávce zajištění ypotečního
úvěru dnikatelskými
subjekty
ím právem rozumíme t se uspokojení své any dlužníka – z věci
ovitosti ve prospěch ýt na území České ti na území členského rávně náleží (Česká
ou se nejčastěji stává , již existující. Této ž postavené je vyšší,
37
než by byla hodnota nemovitosti nové. V tom případě mohou čerpat vyšších finančních prostředků, než by tomu bylo při zástavě nemovitosti stavěné.
Nemovitost, kterou se klient rozhodl zastavit pro získání hypotečního úvěru, musí být zapsána v katastru nemovitostí. Zároveň na této nemovitosti nesmí být uvaleno žádné jiné zástavní právo nebo jiné věcné břemeno.
Základním charakterem hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. K dodatečnému zajištění hypotečního úvěru patří také možnosti ručení, bankovních záruk, směnky, zástavní práva k pohledávce nebo zajištění hypotečního úvěru podnikatelskými subjekty.
2.6.2 Ručení
V některých případech je možné podpořit zajištění úvěru ručením třetí osoby. Ručitel tímto na sebe přebírá veškeré závazky a povinnosti, které z pozice ručitele vyplývají. Ručitel se tímto zavazuje uhradit veškeré závazky, které dlužníkovi vůči bance vznikly, v případě neschopnosti dlužníka dostát svým závazkům.
Vzhledem k tomu, že ručitel se v případě potíží stává hlavním dlužníkem, je i on bankou důkladně prověřen. I v případě ručitele je prověřována jeho důvěryhodnost, platební schopnost, ale také jeho platební morálka v minulosti.
2.6.3 Bankovní záruka
Bankovní záruka představuje tzv. zvláštní typ záruky za hypoteční úvěr. Bankovní záruka však zároveň patří k jednomu z nejkvalitnějších způsobů záruky.
Banka s klientem sepíše tzv. mandátní smlouvu, ve které se banka zaručuje za důvěryhodnost a platební schopnosti svého klienta. Na základě mandátní smlouvy je následně vystavena záruční listina (Berse, 2012).
Bankovní záruka se jako forma dozajištění v případě hypotečního úvěru pro fyzické osoby příliš nevyužívá. Ojediněle je využita v případě podnikatelských hypotečních úvěrů, avšak
38
také to není pravidlem. Vystavení bankovní záruky je poměrně drahé a časově náročné (Berse, 2012).
2.6.4 Směnka
„Směnka je převoditelný dlužně právní cenný papír, ze kterého vyplývá bezpodmínečný dlužnický závazek ve přesně stanovené formě, který poskytuje majiteli směnky nesporné právo požadovat ve stanovenou dobu zaplacení peněžní částky na směnce uvedené.“
(Sekerka, 1997, s. 206).
Dodatečné zajištění hypotečního úvěru směnkou bývá užíváno jak v případě fyzických osob, tak i v případě osob právnických. U právnických osob je dozajištění směnkou ve většině případů pravidlem.
2.6.5 Zástavní právo k pohledávce
„Zástavní právo k pohledávce vzniká na základě písemné zástavní smlouvy, je uveden zástavní věřitel, zástavní dlužník, který je majitelem pohledávky použité k zajištění (např. pronajímatel nájemního domu), zajišťovaná pohledávka (např. úvěr) a pohledávka, která je dávána do zástavy (např. nájemné z nájemního domu ve vlastnictví dlužníka).“
(Bardová, 1997, s. 44).
V případě nesplácení úvěru přechází povinnost platit tento úvěr na tzv. poddlužníka, který provádí platby (např. nájemného) na účet přímo bance.
V případě tohoto typu dozajištění kvality záruky za úvěr, zkoumá banka hned několik ukazatelů. Mezi ně patří prověření kvality pohledávek, určení platební schopnosti a morálky jak dlužníka, tak také poddlužníka.
2.6.6 Zajištění hypotečního úvěru podnikatelskými subjekty
V případě podnikatelských subjektů jsou zpravidla čerpány mnohem vyšší částky.
Vzhledem k tomu je třeba, aby záruka za poskytnuté finanční prostředky byla dostatečně
39
kvalitní. Banka určuje speciální možnosti dozajištění také pro případy, kdy posoudila investiční plán poskytnutý podnikem jako rizikový. Dodatečné zajištění úvěru si může banka vyžádat také v případě, kdy banka poskytující hypoteční úvěr shledá dosavadní zajištění za nedostatečné (Bardová, 1997).
Společnost za poskytnutý úvěr musí samozřejmě ručit nemovitostí tak, jak vyplývá z charakteru hypotečního úvěru. Právnická osoba může ručit také souborem nemovitostí, které již vlastní.
Dále je s klientem sjednáno zástavní právo k pohledávkám z pojistného plnění. Tradičním druhem dodatečného zajištění podnikatelského hypotečního úvěru je směnka vystavená ve prospěch banky poskytující úvěr. Další formou zajištění hypotečního úvěru je zástavní právo k akciím nebo obchodnímu podílu firmy (Sekerka, 2006).
Zpravidla o hypoteční úvěr žádají firmy svou banku, se kterou mají své zkušenosti a určité vztahy. Předpokladem tedy bývá, že si podnikatelský subjekt vede u této banky také firemní účet. Potom se součástí zástavního práva stává i zástavní právo k pohledávkám k běžnému účtu klienta. Konkrétněji se to týká především inkasního účtu, ze kterého se splácí hypoteční úvěr (Česká spořitelna, 2015).
40
3 Vývoj hypotečního bankovnictví v ČR
Hypoteční úvěr je definován zákonem č. 190/2004 Sb. § 28, o dluhopisech následovně,
„Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovité věci dozví.“
Historie hypotečního bankovnictví v České republice sahá až do 19. století. První hypoteční banka byla založena v roce 1865. Tato banka nesla jméno Hypoteční banka Království českého. Nicméně vývoj hypotečního bankovnictví byl za tato dlouhá léta poměrně proměnlivý. Bylo tomu především díky nepříznivému historickému vývoji v podobě světových válek aj. (Hyblerová, 2010).
Hypoteční bankovnictví se u nás rozvíjí až po roce 1990. První hypoteční úvěr byl však poskytnut až v roce 1995. Od této doby roste obliba užívání hypotečních úvěrů, zejména pro financování bytové výstavby fyzických osob (Vencovský, 1999).
Oblast hypotečního bankovnictví byla v této době v počátcích. Vzhledem k tomu, že se jednalo o nový produkt na trhu, celkový objem poskytnutých úvěrů v této době byl pouze nízký. V této době byl kapitálový trh, který je klíčovým a nezbytným předpokladem pro existenci a fungování hypotečního bankovnictví, teprve v rozvoji. Zároveň chyběly zkušenosti s poskytováním produktu na straně bank, ale také s jeho čerpáním na straně klientů (Vencovský, 1999).
Dalším důvodem malého užívání hypoték byly také poměrně vysoké úrokové sazby.
Úrokové sazby se v této době pohybovaly na hranici 11 – 12 %. Zároveň byly i poměrně vysoké ceny nemovitostí na trhu.
Pokles úrokových sazeb pod hranici 10 % nastal po roce 1999. Když na trhu s hypotečními úvěry roste konkurence. Zároveň Česká národní banka (ČNB) uvolnila měnovou politiku tím, že snížila 2T repo sazbu (Hyblerová, 2010).
41
V důsledku konkurenčního boje přibývalo hypotečních bank. Banky získávaly zkušenosti, hypoteční úvěry byly doplněny o státní podporu státu2. V závislosti na vývoji ekonomik, vývoji tržních úrokových sazeb, existenci konkurenčního prostředí pro poskytování těchto úvěrů docházelo neustále ke snižování úrokových sazeb za poskytnuté úvěry (Vencovský, 1999).
Obrázek 3: Dlouhodobý vývoj financování bydlení v ČR Zdroj: Hypoindex.cz, Hypotéky, 2015.
Jak je patrné z grafického vyobrazení portálu Hypoindex.cz uvedeném v obrázku 3, objem čerpaných prostředků v podobě hypotečních úvěrů jako formy financování bytové výstavby vykazoval až do roku 2007 stoupající tendenci. Razantní pokles mezi lety 2007 až 2009 způsobil vznik americké hypoteční krize. Hypoteční krize měla za následek razantní nárůst úrokových sazeb, což vedlo ke značnému zdražení hypotečních úvěrů.
Banky kromě úrokových sazeb zpřísnily i podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů.
Dražší hypoteční úvěry nejsou poté žádaným a zajímavým finančním produktem. Úrokové sazby hypotečních úvěrů dosáhly svého maxima v roce 2009. Od tohoto roku dochází k pozvolnému poklesu (Hypoindex.cz, 2015).
2 Kromě státní podpory mohou fyzické i právnické osoby odečíst úroky zaplacené z úvěru od základu daně z příjmu.
