EXAMENSARBETE INOM TEKNIK, GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2021
Kartläggning av de dominerande kreditvärderingsinstituten på den svenska fastighetsmarknaden
Likheter, skillnader och potentiella svagheter
LISA RYDELIUS LINN NILSSON
KTH
Bachelor of Science thesis
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Title
Authors Department
Bachelor Thesis number Supervisors
Keywords
Mapping of the dominant credit rating agencies in the Swedish real estate market - Similarities, differences and potential weaknesses
Lisa Rydelius and Linn Nilsson
Real Estate and Construction Management TRITA TRITA-ABE-MBT-21368
Andreas Fili and Anna Broback
Credit rating agency, credit rating process, rating scale, policy and disclaimer
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Abstract
Credit rating agencies work to make analyzers and assessments of what companies' creditworthiness is by assigning a credit rating. Companies can choose which credit ratings they want to publish to the public. The credit ratings are used as a tool for obligations to price these and are important for the real estate companies' creditworthiness. Liabilities market is an important source of financing for major real estate companies.
The purpose of this Bachelor Thesis is to give the reader an overall picture of the dominant credit rating agency in the Swedish real estate market and point out any similarities, differences and potential weaknesses. This is to identify any penalties that the dominant credit rating agencies may incur. This work is based on both qualitative and quantitative methods. The qualitative method consists of a theoretical framework that contains the institutions' grading scales, credit rating process, policies and disclaimer. The quantitative method includes email interviews, which have been sent out to 30 Swedish real estate companies with public credit ratings.
Results show that there are similarities, differences and weaknesses between the different credit rating agencies. The dominant similarities between the institutions showed the results from the email interviews and the difference between four rating steps in the average credit rating of the real estate companies and differences in credit ratings to Danske Bank. The similarities and differences can lead to weaknesses such as real estate companies paying a lot of money for one or more credit ratings, which the institutions do not take responsibility for, and on which investors may make investment decisions based on.
Acknowledgement
This Bachelor of Science thesis examines three years of studies in Real Estate and Finance at the Royal Institute of Technology 2018.
Very warm thanks to our supervisors Andreas Fili and Anna Broback for good guidance and supervision during the work. We would also like to thank Ida Pinho from the Center for Academic Writing and Rhetoric, (CAS), for her help with the structure of the report.
We are very grateful for an unexpectedly large participation from the respondents through the email interviews. The industry input we received has been very valuable for our understanding and for the shaping of the work.
Finally, we would also like to thank each other for a phenomenal collaboration, commitment and determination with this Bachelor of Science thesis. The support we have received from our families during the work, but also the education, has been invaluable!
Lisa Rydelius and Linn Nilsson Stockholm 23rd of May 2021
Examensarbete
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Titel
Författare Institution Examensarbete Supervisors Nyckelord
Kartläggning av de dominerande
kreditvärderingsinstituten på den svenska fastighetsmarknaden - Likheter, skillnader och potentiella svagheter
Lisa Rydelius och Linn Nilsson
Institutionen för fastigheter och byggande TRITA TRITA-ABE-MBT-21368 Andreas Fili och Anna Broback
Kreditvärderingsinstitut, kreditvärderings- process, betygsskala, policy och disclaimer __________________________________________________________________________________
Sammanfattning
Kreditvärderingsinstitut arbetar med att göra analyser och bedömningar om vad bolag har för kreditvärdighet genom att tilldela ett kreditbetyg. Bolagen kan välja vilket kreditbetyg de vill publicera till allmänheten. Kreditbetygen används som ett verktyg på obligationsmarknaden för att prissätta dessa, och har därför betydelse för fastighetsbolagens kreditvärdighet.
Obligationsmarknaden är en viktig finansieringskälla för större fastighetsbolag.
Syftet med detta arbete är att ge läsaren en övergripande bild av de dominerande kreditvärderingsinstituten på den svenska fastighetsmarknaden och eventuella likheter, skillnader och potentiella svagheter. Detta för att identifiera eventuella påföljder som de dominerande kreditvärderingsinstituten kan medföra. Arbetet utgår från både kvalitativ och kvantitativ metod. Den kvalitativa metoden består av ett teoretiskt ramverk som innehåller institutens betygsskalor, kreditvärderingsprocess, policys och disclaimer. Kvantitativa metoden innefattar mejlintervjuer, som skickats ut till 30 svenska fastighetsbolag med publika kreditbetyg.
Resultaten visar att det finns likheter, skillnader och svagheter mellan de olika kreditvärderingsinstituten. Trots dominerande likheter hos instituten visade resultatet från mejlintervjuerna en skillnad på fyra betygssteg i snitt-kreditbetyg hos fastighetsföretagen och skillnader i kreditbetyg till Danske Bank. Likheterna och skillnaderna kan leda till svagheter som att fastighetsbolag betalar mycket pengar för ett eller flera kreditbetyg som instituten inte tar ansvar över, och som investerare eventuellt fattar investeringsbeslut baserat på.
Förord
Detta examensarbete examinerar tre års studier inom Fastighet och Finans som påbörjades på Kungliga Tekniska Högskolan 2018.
Stort tack till våra handledare Andreas Fili och Anna Broback för god vägledning och handledning under arbetets gång. Vidare vill vi rikta ett tack Ida Pinho från centrum för akademiskt skrivande och retorik, (CAS), för hjälpen med rapportens struktur.
Vi är mycket tacksamma för ett över förväntan stort deltagande från respondenterna genom mejlintervjuerna. Den branschinput vi fick in har varit mycket värdefull för vår förståelse och för arbetets utformning.
Slutligen vill vi även tacka varandra för ett fenomenalt samarbete, engagemang och målmedvetenhet med detta examensarbete. Den stöttning vi har fått från våra familjer under arbetet, men även under utbildningen, har varit ovärderlig!
Lisa Rydelius och Linn Nilsson Stockholm den 23 maj 2021
Innehållsförteckning
1 Introduktion 1
1.1 Bakgrund ... 1
1.2 Syfte ... 1
1.3 Frågeställningar ... 2
1.4 Avgränsningar ... 2
2 Metod 3 2.1 Kvalitativ metod ... 3
2.2 Kvantitativ metod ... 3
2.3 Urval ... 4
2.4 Etiskt ställningstagande ... 4
3 Fördjupad bakgrund 5 3.1 Kreditvärderingsinstitut ... 5
3.1.1 Framväxten av kreditvärderingsinstituten ... 5
3.1.2 Kreditvärderingsinstitutens syfte ... 5
3.1.3 Kreditvärdering och kreditbetyg ... 5
3.1.4 Långfristiga kreditbetyg ... 6
3.1.5 Kreditbetygets påverkan på marknaden ... 7
3.2 Lagregleringar och IOSCO ... 7
4 Teoretiskt ramverk 9 4.1 The Big Three ... 9
4.2 Fitch Ratings ... 9
4.2.1 Fitch Ratings policys ... 9
4.2.2 Fitch Rating’s kreditvärderingsprocess ... 9
4.2.3 Fitch Ratings betygsskala... 10
4.2.5 Fitch Ratings disclaimer... 10
4.3 Moody’s ... 11
4.3.1 Moody's policys ... 11
4.3.2 Moody’s kreditvärderingsprocess ... 11
4.3.3 Moody’s betygsskala ... 12
4.3.5 Moody’s disclaimer ... 12
4.4 Standard & Poor ... 12
4.4.1 Standard & Poor’s policys ... 12
4.4.2 Standard & Poor’s kreditvärderingsprocess ... 13
4.4.3 Standard & Poor’s betygsskala ... 13
4.4.5 Standard & Poor’s disclaimer ... 13
4.5 Scope Ratings och Nordic Credit Rating ... 14
4.6 Scope Ratings ... 14
4.6.1 Scope Ratings policys ... 14
4.6.2 Scope Ratings kreditvärderingsprocess ... 14
4.6.3 Scope Ratings betygsskala ... 15
4.6.5 Scope Ratings disclaimer ... 15
4.7 Nordic Credit Rating ... 15
4.7.1 Nordic Credit Ratings policys ... 15
4.7.2 Nordic Credit Ratings kreditvärderingsprocess ... 15
4.7.3 Nordic Credit Ratings betygsskala ... 16
4.7.5 Nordic Credit Ratings disclaimer ... 16
5 Undersökning och undersökningsresultat 17 5.1 Redovisning av respondenter ... 17
5.2 Intervjufråga 1 ... 19
5.3 Intervjufråga 2 ... 20
5.4 Intervjufråga 3 ... 21
5.5 Intervjufråga 4 ... 22
5.6 Undersökning av samband mellan antal samarbeten och snitt på kreditbetyg ... 23
5.7 Case med skillnad mellan kreditbetyg ... 24
6 Analys 25 6.1 Mejlintervjuer ... 25
6.1.1 Undersökning av respondenterna ... 25
6.1.2 Intervjufråga 1 ... 25
6.1.3 Intervjufråga 2 ... 25
6.1.4 Intervjufråga 3 ... 26
6.1.5 Intervjufråga 4 ... 26
6.2 Företagspolicys ... 27
6.3 Betygsskala ... 29
6.3.1 Likheter ... 29
6.3.2 Skillnader ... 30
6.3.3 Svagheter ... 32
6.4 Kreditvärderingsprocessen och rapportinnehåll ... 32
6.5 Disclaimer ... 33
6.6 Långfristiga kreditbetyg ... 34
7 Diskussion 35 7.1 Granskning av sambandet mellan antal samarbeten och snitt på kreditbetyg... 35
7.2 Samma bolag men med olika kreditbetyg ... 36
8 Slutsats 37
8.1 Slutsatser ... 37
8.2 Förslag till vidare studier ... 39
9 Källförteckning 40 9.1 Tryckta källor ... 40
9.2 Elektroniska källor ... 40
9.3 Grafiska referenser ... 44
9.4 Lagtext ... 44
10 Bilaga 45 10.1 Appendix 1: Mejlintervju ... 45
10.2 Appendix 2: Fitch Ratings betygsskala ... 46
10.3 Appendix 3: Moody’s betygsskala ... 47
10.4 Appendix 4: Standard and Poor’s betygsskala ... 48
10.5 Appendix 5: Scope Ratings betygsskala ... 49
10.6 Appendix 6: Nordic Credit Ratings betygsskala ... 50
1 Introduktion
Här presenteras arbetets bakgrund, syfte och frågeställningar. Även avgränsningar och centrala begrepp framställs under introduktionen.
1.1 Bakgrund
Personer intresserade av fastighetsmarknaden känner säkert till de mest kända kreditvärderingsinstituten Moody’s, Fitch Ratings och Standard and Poor’s. Tillsammans kallas dessa amerikanska bolag för The Big Three. The Big Three och andra kreditvärderingsinstitut arbetar med att göra analyser och bedömningar om vad bolag har för kreditbetyg, det vill säga hur stor kreditrisk de besitter. (Kagan 2021) Därefter kan bolagen välja vilket kreditbetyg de vill publicera till allmänheten. Får bolaget ett sämre kreditbetyg från ett kreditvärderingsinstitut, kan de välja att köpa tjänsten igen av ett eller flera andra institut utan att publicera det resultatet som de inte var nöjda med. (Landeman 2020)
Kreditbetygen används som ett verktyg på obligationsmarknaden för att prissätta dessa, och har därför betydelse för fastighetsbolagens kreditvärdighet. Det kreditbetyg som bolagen får från kreditvärderingsinstituten påverkar företaget i praktiken. Ett kreditbetyg har betydelse för vilka räntor ett företag kan få på sina obligationer och påverkar därför företagets möjlighet att ta sig in på obligationsmarknaden. Obligationsmarknaden är dessutom en viktig finansieringskälla för större fastighetsbolag och är därför viktig att ta del av. (Ahlqvist och Magnusson 2004, 1–2)
Mellan samtliga kreditvärderingsinstitut förekommer det konkurrens eftersom instituten är vinstdrivande företag. Det är viktigt att kreditbetygen är tillförlitliga för att upprätthålla ett bra rykte gentemot investerare. En uppenbar svaghet är att emittenterna vill ha höga kreditbetyg för att attrahera investerare, samtidigt som investerarna vill ha tillförlitliga kreditbetyg.
(Ahlqvist och Magnusson 2004, 14–15) Ett kreditvärderingsinstitut som är oelastiska var gällande deras kreditbedömning och i snitt ger lägre kreditbetyg än konkurrenterna, kommer sannolikt att få färre förfrågningar på kreditvärdering. “Rating-shoppa” är ett fenomen som innebär att det emitterande företaget väljer att tillhandahålla sig flera kreditbetyg, för att sedan endast offentliggöra den värderingen med högst betyg. Vilket är en svaghet för transparensen på marknaden. (Ahlqvist och Magnusson 2004, 35)
1.2 Syfte
Detta är en studie som kartlägger de dominerande kreditvärderingsinstituten på den svenska fastighetsmarknaden genom ett teoretiskt ramverk och en mejlintervju av fastighetsbolag. Det teoretiska ramverket kommer att bestå av en beskrivning av samtliga kreditvärderingsinstituts kreditbetygsskala, kreditvärderingsprocess, rapportinnehåll, policys och disclaimer.
2 Syftet med denna studie är att ge läsaren en övergripande bild av de dominerande kreditvärderingsinstituten som verkar på den svenska fastighetsmarknaden och vilka eventuella likheter, skillnader och potentiella svagheter som finns. Detta för att identifiera påföljder som de dominerande kreditvärderingsinstituten kan medföra på den svenska fastighetsmarknaden.
1.3 Frågeställningar
För att uppfylla arbetets syfte, har följande frågeställningar formulerats:
- Finns det likheter, skillnader och svagheter mellan de dominerande kreditvärderingsinstituten på den svenska fastighetsmarknaden?
- Om det finns, hur stora är likheterna, skillnaderna och svagheterna mellan dem?
- Vad kan det uppstå för konsekvenser av de eventuella svagheterna för den svenska fastighetsmarknaden?
1.4 Avgränsningar
För att anpassa studien kommer arbetet att avgränsas till 30 svenska fastighetsbolag med publika kreditbetyg. Fokus kommer att riktas på de kreditvärderingsinstitut som dessa fastighetsbolag använder, vilket är Fitch Rating, Moody’s, Standard and Poor, Scope Rating och Nordic Credit Rating.
2 Metod
I metod presenteras de verktyg som användes i arbetet.
Arbetet kommer utgå från både en kvalitativ och kvantitativ metod för att besvara frågeställningarna. Kvalitativ och kvantitativ metod har använts för att resultatet både ska bli omfattande och detaljerat. Kvalitativ metod innebär att information samlas in för att få en djupdykning i ämnet. Detta gör det enklare att få förståelse för vilka frågor informationen kan tänkas väcka, vilket kan leda till att resultatet blir svårt att analysera. För att lättare kunna analysera resultatet används den kvantitativa metoden som en kompletterande del och på så vis skapar en helhetsbild. (Blomkvist, Hallin och Lindell 2017, 62–64)
Litteraturundersökningen består av primärdata som har samlats in och sekundärdata som böcker, rapporter från kreditvärderingsinstituten och webbsidor. Det är viktigt med källkritik vid användning av sekundärdata och därför har det tagits i beaktande under arbetets gång.
(Blomkvist, Hallin och Lindell 2017, 158) För att framhäva den viktigaste informationen för att besvara frågeställningarna, har annan information däribland betygsskalor lagts som appendix för den som är intresserad av att läsa mer. Arbetet utgår från Harvardsystemet, vilket innebär att referenserna redovisas i löpande text. (Blomkvist, Hallin och Lindell 2017, 157–
158)
2.1 Kvalitativ metod
En kvalitativ metod har använts för att samla information från de dominerande kreditvärderingsinstituten på den svenska fastighetsmarknaden. Informationen är en grund för ett teoretiskt ramverk där institutens betygsskalor, kreditvärderingsprocess, policys och disclaimer inkluderas. Till det teoretiska ramverket har en induktiv ansats använts för att genom observationer upptäcka samband att dra slutsatser utifrån. (Blomkvist, Hallin och Lindell 2017, 60–61) Citat från respektive institut finns med i appendix där de själva kommenterar varje enskilt betyg som redogörs i betygsskalorna.
Alla rubriker i det teoretiska ramverket har valts ut för att kunna jämföra kreditvärderingsinstituten med varandra genom att analysera likheter, skillnader och potentiella svagheter mellan dem. Anledningen till att faktorerna kreditvärderingsprocess, betygsskala, policys och disclaimer har tagits med, är för att dessa rubriker kan anses viktiga ur ett investerarperspektiv. Rubrikerna är också kopplade till två case. Case 1 undersöker hur snittbetygen hos de olika kreditvärderingsinstituten ser ut med avseende på de 30 fastighetsbolagen med publika kreditbetyg. Case 2 fokuserar på kreditvärderingen av Danske Bank som gjorts av instituten i The Big Three under de senaste 31 åren.
2.2 Kvantitativ metod
För att få en god översikt över kreditvärderingsinstituten har arbetet utgått från en kvantitativ metod för att besvara frågor om “hur” och “varför”. Detta genom att skicka ut mejlintervjuer
4 till 30 svenska fastighetsbolag med publika kreditbetyg, inspirerad av en tabell i en rapport från Danske Bank. (Landeman & Malmborg 2020, 29) Syftet med en kvantitativ metod är att styrka eventuella samband som utreds i den kvalitativa metoden. (Blomkvist, Hallin och Lindell 2017, 110) Därför har författarna till arbetet tagit med namnen på de fastighetsbolag som mejlintervjun har skickats till, samt valt att anteckna vilka bolag som har medverka för att styrka samband.
2.3 Urval
För att anpassa studien till tidsramen och den tänkta omfattningen, har ett urval gjorts. Urvalet för den kvalitativa metoden har avgränsats till de dominerande kreditvärderingsinstitutens långfristiga kreditvärderingsskala, kreditvärderingsprocess, policys och disclaimers. Analysen utgår från den information författarna anser behövs för att besvarar arbetets frågeställningar.
Urvalet för den kvantitativa metoden har avgränsats till att mejlintervjuer skickats till 30 svenska fastighetsbolag med publika kreditbetyg. Till mejlintervjuerna valdes två kvantitativa frågor, (intervjufråga 1 och 2), och två mer subjektiva frågor, (intervjufråga 3 och 4), ut för att erhålla material till analysen. De kvantitativa frågorna redovisas med diagram för att förtydliga resultatet, medan de subjektiva frågorna presenteras i form av citat för att minska risken för egen tolkning.
2.4 Etiskt ställningstagande
Etiskt ställningstagande avseende informationskravet, samtyckeskravet och nyttjandekravet har tagits i samband med den kvalitativa metoden i detta arbete. Informationskravet innebär att respondenterna ska bli upplysta om syftet med intervjun innan den hålls och att deltagandet är frivilligt. (Vetenskapsrådet 2002, 7) Detta har tagits hänsyn till då författarna av detta arbete informerade respondenterna om syftet med mejlintervjuerna innan respondenterna själva valde om de ville svara på frågorna eller inte.
Samtyckeskravet innebär att respondenterna har rätt att bestämma över sin medverkan.
(Vetenskapsrådet 2002, 9–10) Samtycke skedde eftersom de frivilligt besvarade frågorna som ställdes i meiljintervjun.
Nyttjandekravet innebär att uppgifterna om respondenterna endast får, och kommer användas för detta arbetes ändamål. (Vetenskapsrådet 2002, 14) Detta uppfylls då all användning av materialet har varit för vetenskapliga ändamål. Hänsyn har även tagits vid redogörelse för vad deltagarna har svarat, undersökningsdeltagarna har tematiseras med bokstäver, exempelvis Företag A, för att bibehålla anonymitet.
3 Fördjupad bakgrund
I det här kapitlet ges en fördjupad bakgrund till arbetet genom beskrivning av kreditvärderingsinstitutens framväxt, syfte, värdering, betyg och påverkan på marknaden.
Detta för att ge läsaren en grundförståelse av kreditvärderingsinstituten. Här delges även information om vilka regleringar som de verkar under.
3.1 Kreditvärderingsinstitut
3.1.1 Framväxten av kreditvärderingsinstituten
I slutet av 1800-talet började de första kreditvärderingsinstituten att växa fram genom industrialiseringen av järnvägen i Amerika. På 1900-talet ökade efterfrågan på kreditvärdering i takt med att den globala marknaden för företagsobligationer växte. Antalet obligationer ökade och därmed expanderade branschen. (Ahlqvist och Magnusson 2004, 2) Obligationer är löpande skuldebrev. (Skatteverket u.å) Från start har de dominerande instituten på marknaden varit Moody’s, Standard and Poor’s och Fitch Ratings. (Lycke 2013/2014, 13)
3.1.2 Kreditvärderingsinstitutens syfte
Ett kreditvärderingsinstitut har som uppgift att kungöra kreditbetyg till både den globala värdepappersmarknaden och till kreditmarknaderna. Dessa företag är vinstdrivande och tar betalt för att utföra tjänster som kreditvärdering. Förutom att ta fram kreditbetyg, säljer de även andra tjänster, däribland finansiell rådgivning. (Norstedts juridik 2006, kap 1) Kreditbetygen används i sin tur av aktörer i egenskap av investerare, kredittagare, de som emitterar samt olika stater för att ge ett säkert grundval för bland annat investeringsbeslut men också finansieringsbeslut. Kreditbetygen används också som underlag för kreditinstitut, försäkringsbolag, fondföretag och pensionsinstitut när de undersöker placeringsrisker. Därmed kan sägas att kreditbetygen har påverkan på marknaden gällande investerares och konsumenters förlitan och tilltro. Med anledning av betydelsen som ett kreditbetyg har, ställs det krav på kreditvärderingsinstituten gällande ansvar och transparens för att säkerställa att dessa tas fram oberoende och objektivt. (Lagtext. Prop. 2009/10:217 2009, 1) Ett exempel på transparens är att de modeller och metoder som används för att ge ut ett kreditbetyg ska vara offentliga för alla att ta del av. De måste vara tillgängliga för alla men behöver inte vara publika i alla detaljer och får inte hämma kreditvärderingsinstitutens utveckling. Tillgängligheten ger investerare möjlighet att göra due diligence, vilket kan liknas med en undersökning och granskning av företaget. (Lagtext. Prop. 2009/10:217 2009, 3)
3.1.3 Kreditvärdering och kreditbetyg
Vanligtvis innebär kreditvärderingsprocessen att ett institut blir kontaktade av ett företag som vill bli tilldelade ett kreditbetyg, då det är företaget som bekostar tjänsten. Det kan även ske att ett kreditbetyg sammanställs trots att det inte finns någon förfrågan från bolaget.
Kreditvärderingsinstituten använder sig av olika modeller och metoder, och tar i sin bedömning med både offentlig och intern information från bolaget. (Norstedts juridik 2006, kap 1) Genom
6 kreditvärdering erhåller företaget ett kreditbetyg. Kreditbetyget används för att bedöma företagets förmåga eller vilja att inom avtalad tid fullgöra sina finansiella förpliktelser.
(Norstedts juridik 2006, kap 2)
För att klassificera kreditvärdigheten använder sig banker och ekonomiska institut av skalor.
Stegen på skalorna avser ett kreditbetyg och ett mått på värderingen. De vanligaste skalorna är från klassificering AAA till C. AAA representerar lägst kreditrisk och C högst risk. Skalan kan skiljas åt mellan de olika kreditvärderingsinstituten. Ett lågt kreditbetyg innebär hög risk att låntagaren inte kommer ha möjlighet att fullgöra sin ekonomiska förpliktelse innan förfallodagen är slut. Ett högt kreditbetyg innebär låg risk att låntagaren inte kommer fullgöra sin förpliktelse inom avtalad tid. (Expowera u.å)
3.1.4 Långfristiga kreditbetyg
Långfristiga kreditbetyg erhålls från en långfristig betygsskala och innebär att obligationen innehar en löptid på 365 dagar eller mer. (Moody’s 2021b, 5).
Tabell 1 nedan är ett exempel på hur ett kreditvärderingsinstitut kan illustrera långfristiga kreditvärdering. Tabell 1 är från en av Moody’s kreditbetygsrapporter. Siffrorna är uppdelade i fyra kategorier med en procentsats beroende på hur betydelsefull kategorin är för bedömningen. Kreditbetyg som presenteras genom en långfristig värdering baseras på fastighetsföretagets förväntade framtida värden om 12 - 18 månader. För företag X i tabell 1, ser siffrorna för framtiden enligt Moody’s bättre ut än vad de gör idag. Därför har företaget fått långfristiga kreditbetyget Baa3 istället för Ba1 som är baserad på nuvarande data.
Tabell 1. Ett exempel på olika faktorer Moody’s använder för att analysera nuvarande data och de förväntade värdena 12 - 18 månader framåt i kreditbetygs syfte. (Kungsleden 2020)
3.1.5 Kreditbetygets påverkan på marknaden
Basel III tillämpning på marknaden gjorde det mer komplicerat att tillgå traditionell bankfinansiering. Försämrad tillgång till bankfinansiering ledde till att företag vände sig till obligationsmarknaden som en alternativ finansieringskälla. Större fastighetsbolag med Investment grades, (kreditbetyg över BBB enligt samtliga institut), har inte påverkats i samma utsträckning som mindre företag. (Ahonen 2019) Kreditbetygen som fastighetsbolagen erhåller från kreditvärderingsinstituten används som ett verktyg på obligationsmarknaden för att prissätta dessa, och har därför betydelse för fastighetsföretagens kreditvärdighet. Säkra obligationer har kunnat emitterats sedan mitten av 2004 i överensstämmelse med “Lag 2003:1223 om utgivning av säkerställda obligationer”. (Bergman och Åkerlind 2012, 11) Kreditbetyget har inverkan på företaget i praktiken, då det påverkar räntan ett företag kan få på sina obligationer. På så sätt påverkar det också företagets möjlighet att ta sig in på obligationsmarknaden. (Ahlqvist och Magnusson 2004, 1–2)
I bedömningen av fastighetsbolags kreditvärdighet föreligger det flera parametrar som spelar in. Om det förekommer inteckning som belastar en eller flera fastigheter, kommer låneinstitutet kontrollera fastighetsbolagets betalningsberedskap. Detta genom att evaluera fastigheterna i bolaget, granska fastigheternas marknadsvärde, användning och framtida kassaflöden.
Fastighetsföretag som innehar fastigheter med låg risk och god kreditvärdighet, får oftast en lägre ränta eller lägre amorteringsgrad. (Ehn och Jägerståhl 2010, 20–21)
Instituten som ingår i The Big Three skapar tillsammans en dominans på den amerikanska kreditvärderingsmarknaden och utgör en oligopolmarknad. I Sverige är The Big Three dominerande men det finns även andra institut som är med och konkurrerar på den svenska fastighetsmarknaden. Dessa är Nordic Credit Ratings och Scope Ratings. Samtliga institut marknadsför sig som oberoende kreditvärderingsinstitut med hänsyn till de samhällsansvar och regleringar som de verkar under. (Farhadi 2020, 20)
Då kreditvärderingsinstituten är vinstdrivande företag kan det vara svårt att motivera deras oberoende ställning. Ett kreditvärderingsinstituts intresse av att ge ut ett kreditbetyg på ett korrekt sätt, kommer i konflikt med intresset av att tillfredsställa den som förser kreditvärderingsinstitutet med intäkter. Emittenten som kreditvärderingsinstitutet förser med ett kreditbetyg kommer alltid att önska ett högt kreditbetyg. (Löndahl 2014, 23)
3.2 Lagregleringar och IOSCO
Kreditvärderingsinstituten regleras i Europaparlamentets och rådets direktiv i förordning nr 1060/2009. Förordningen har tagits fram med hänsyn till artikel 95 och artikel 251, för att kreditvärderingsinstituten ska regleras enligt samma principer globalt. Det är viktigt att reglera marknaden för kreditvärderingsinstituten för att säkerställa kvaliteten, för att inte äventyra investerarnas kapital. De kreditbetyg som utfärdas ska vara välmotiverade. (Lagtext. Prop.
2009/10:217 2009, 1)
8 Uppförandekoden för kreditvärderingsinstitut i EU heter IOSCO koden och är en EU lagstiftning. IOSCO står för International Organization of Securities Commissions. Syftet med IOSCO är att minska riskerna på marknaden genom att ha standardiserade principer som leder till ökad insyn hos kreditvärderingsinstituten. Koden förväntas implementeras hos kreditvärderingsinstituten internt. Om institutet väljer att inte implementera koden måste de motivera varför. (Lycke 2014, 21–22) IOSCO publicerade 2003 ett flertal principer för kreditvärderingsinstituten som lystra till IOSCO CRA- principerna. De är avsedda som ett verktyg för tillsynsmyndigheter och kreditvärderingsinstitut samt för andra som vill förbättra hur instituten verkar och hur kreditbetyg används av aktörerna på marknaden. Principernas mål är att främja oberoende, informerade analyser och åsikter från kreditvärderingsinstitut.
(Löndahl 2014, 28–29)
4 Teoretiskt ramverk
4.1 The Big Three
The Big Three är ett gemensamt namn på de amerikanska kreditvärderingsinstitut som dominerar marknaden. The Big Three består av Moody's, Standard & Poor’s och Fitch Ratings.
Dessa är alla godkända av NRSRO Nationally Recognized Statistical Rating Organization.
(U.S Securities and exchange commission 2021) The Big Three och andra kreditvärderingsinstitut, arbetar med att göra analyser och bedömningar om vad företag har för kreditbetyg. Efter finanskrisen fick samtliga kreditvärderingsinstitut kritik för att de ansågs ha gett gynnsamma kreditbetyg till insolventa institutioner. De anklagades för att inte ha identifierat riskabla pantlån som sedermera ledde till att fastighetsmarknaden i USA kollapsade. (Corporate finance institute u.å a)
4.2 Fitch Ratings
Fitch Ratings grundades 1913 i New York City av John Knowles. Fitch Ratings är det tredje största NRSRO institutet. Fitch Ratings dominerar kreditvärderingsmarknaden tillsammans med Moody’s och Standard & Poor’s. Deras primära uppgift är att publicera åsikter kring skalor som avser kreditbetyg, poäng och kring finansiell eller operativ styrka. År 1923 utvecklade Fitch Ratings betygsskalan AAA till D, som idag är den vanligaste skalan för kreditbetyg. (Fitch Ratings u.å a)
4.2.1 Fitch Ratings policys
Fitch Ratings arbetar med att upprätthålla och implementera policys för att bedriva sin verksamhet objektivt och integritetsmässigt. Uppförandekoden Fitch Ratings förhåller sig till återspeglar principerna som redogörs i IOSCOs uppförandekod för kreditvärderingsinstitut.
Utöver principerna som redogörs i uppförandekoden, har Fitch Ratings interna policys som de arbetar utefter. (Fitch Ratings 2017, 3) För att läsa mer om Fitch Ratings policys, vänligen se tabell 7 på sida 28.
4.2.2 Fitch Rating’s kreditvärderingsprocess
Fitch Ratings kreditvärderingsprocess startar med att en emittent kontaktar Fitch Business and Relationship Management group med en önskan om att erhålla ett kreditbetyg. Alternativt kan Fitch Ratings själva om det finns tillräckligt med offentlig information från företaget, inleda en kreditvärdering av en emittent. När Fitch Ratings ska bedöma en emittentens kreditvärdighet tilldelas en primär och sekundär analytiker uppdraget att leda analysen. Analytikerna arbetar fram en betygsrekommendation som presenteras för en betygskommitté. När kreditbetyget är klart och ska förmedlas till emittenten, måste de viktigaste skälen till kreditvärdigheten förklaras. Vanligtvis tar analytikerna hjälp av ett utkast med kommentarer om kreditbetyget som innehåller kommitténs betygsbeslut, för att presentera betyget. Utkastet granskas för att låta emittenten kontrollera dess riktighet och den konfidentiella informationen. Fitch Ratings
10 utvärderar återkopplingen från emittenten innan rapporten publiceras. Om emittentens återkoppling sker muntligen kommer analytikerna från Fitch Ratings kontakta denne via skrift för att få återkopplingen bekräftad, innan kreditbetyget kommer publiceras. (Fitch Ratings 2019, 1–4)
Om en emittent inte är nöjd med kreditbetyget, kan denne begära ett externt överklagande, däremot finns det ingen specifik rätt till överklagandet. För att ett överklagande från en emittent ska beviljas av Fitch Ratings, ska emittenten bidra med ny eller ytterligare information som är relevant och kan påverka kreditbetyget inom rätt tid. Om ett externt överklagande inkommer har Fitch Ratings en panel som granskar all ytterligare information, för att utvärdera om informationen kan berättiga beslutet om överklagan. Skulle överklagan beviljas kommer ytterligare en kommitté som består av ordföranden, analytiker och medlemmar som inte deltagit tidigare att utvärdera beslutet. Tidsramen för överklagandet är vanligtvis två arbetsdagar. En granskning av ett redan befintligt kreditbetyg som har överklagats och inte är färdig granskat inom två arbetsdagar, placeras under Rating Watch. (Fitch Ratings 2019, 5) Beroende på den tid det tar för emittenten att besvara de informationsfrågor som behövs för att värdera företaget och på hur lång tid analysen från Fitch Ratings tar, gör att tidslinjen för kreditvärderingen varierar. Vanligtvis har Fitch Ratings en tidsram på fyra till åtta veckor för att presentera ett fullständigt kreditbetyg. (Fitch Ratings 2019, 6)
4.2.3 Fitch Ratings betygsskala
För att ta del av Fitch Ratings betygsskala, vänligen se appendix 2 på sida 46. Tillägg till den långfristiga betygsskalan är + och - . Dessa symboler kan läggas till på betyget AA och till och med CCC. + och - läggs till som ytterligare underkategorier till nivåerna för att indikera vart i kreditbetyget emittenten ligger. Erhålls kreditbetyget BB+ påvisar det en starkare finansiell ställning än kreditbetyget BB och BB- som exempel. (Fitch Ratings 2021, 1)
4.2.5 Fitch Ratings disclaimer
Fitch Ratings redogör längst ner i dokumentet rating definitions ett avsnitt som heter disclaimer. I disclaimer preciseras Fitch Ratings förhållningssätt till kreditvärdering. Inledande i avsnittet tar Fitch Ratings avstånd från all information som tillhandahålls i dokumentet. De tar avstånd från all form av garanti eller intyg om att en emittent kommer att uppfylla något av kraven. En kreditvärdering som gjorts av Fitch Ratings är en uppfattning om ett värdepappers kreditvärdighet och baseras på kriterier och metoder som de utvärderar och uppdaterar. Fitch Ratings är tydliga med att författaren av rapporten inte är ensamt ansvarig för kreditvärderingen eller kreditbetyget. Kreditbetyget behandlar inte risken för förlust på grund av andra risker än kreditrisker, om den risken behandlas måste det preciseras. Kreditbetyget från Fitch Ratings kan ändras eller dras tillbaka när som helst. Inget av informationen som går att ta del av hos Fitch Ratings är investeringsråd. De uppger även att kreditbetygen inte är en rekommendation att sälja, köpa eller inneha någon form av säkerhet i. (Fitch Ratings 2021, 40)
4.3 Moody’s
Moody’s är ett amerikanskt bolag som grundades i början av 1900 talet av John Moody.
(Moody’s u.å a) De verkar i över 40 länder och har mer än 11 000 medarbetare i organisationen.
Moody’s har 202 värderingsmetoder, över 47 000 publikationer och 1 000 analytiker inom kreditvärdering. (Moody’s u.å b). Företaget är ett av de mest dominerande på marknaden. De hamnade i blåsväder efter finanskrisen 2008. Moody’s bedömdes ha utfärdat falsk säkerhet i form av höga kreditbetyg till exempelvis värdepapper med pantlån som kan ha innefattat subprimelån. (Becker 2011, 1–2) Moody’s har en skala för kreditbetyg som går från Aaa till C.
(Moody’s u.å d, 1)
4.3.1 Moody's policys
Moody’s har offentligt godkänt principerna som redogörs i IOSCO. (Moody’s 2021a, 4) De arbetar med ett flertal uppförandekoder och policys, vänligen se tabell 7 på sida 28. (Moody’s 2020, 1) Moody’s arbetar med att skydda kreditprocessens kvalité och integritet. Emittenterna som väljer att använda sig av Moody’s ska behandlas rättvist och informationen som de delger ska skyddas. För att förhålla sig till uppförandekoden anser Moody’s att marknaden ska informeras om begränsningar och att de ska vara transparenta med avseende på klassificeringsmetoder, betygspolicy och övergripande meritlista. (Moody’s 2021a, 3)
4.3.2 Moody’s kreditvärderingsprocess
Kreditvärderingsprocessen inleds med att en emittent kontaktar Moody’s. När ansökan om kreditvärdering är färdig och ett kontrakt är skrivet inleds processen genom att analytiker blir tilldelad uppgiften. Företaget som utvärderas håller en presentation för analytikerna på Moody’s. Moody’s förväntar sig att informationen de erhåller är sann, korrekt, fullständig och inte på något sätt vilseledande. Efter första mötet håller ledningen för företaget ha ett möte med analytikerna för att diskutera intern information som kan vara till nytta för kreditvärderingen.
Moody’s vidtar alla nödvändiga åtgärder för att informationen de använder för att tilldela en kreditvärdighet är av god kvalité. Analytikerna tar med informationen till Moody’s betygskommitté, där medlemmarna kontrollerar och röstar fram ett kreditbetyg. Därefter kallas företaget till möte där betyget ska motiveras och meddelas. Vid tilldelning av en kreditvärdighet, tillhandahåller Moody’s ingen garanti på noggrannhet, aktualitet eller fullständighet av faktainformation som ingår i kreditvärdigheten eller relaterad till någon publikation som kommer från Moody’s. (Moody’s u.å c, 1)
Kreditbetyget publiceras genom ett pressmeddelande. Moody’s strävar efter att vara oberoende och objektiv. Granskning av kreditbetyg sker minst en gång om året. Institutet erhåller sig rätten att när som helst stänga av, granska, sänka, höja eller dra tillbaka en kreditvärdighet. (Moody’s u.å c, 1)
12
4.3.3 Moody’s betygsskala
För att ta del av Moody’s betygsskala, vänligen se appendix 3 på sida 47. Moody’s långfristiga betygsskala tar hänsyn till fallissemang (likelihood of default) och förlusterna om det skulle ske. (Moody’s u.å d, 1) Den långfristiga betygsskalan innehåller även siffrorna, 1,2 och 3.
Dessa symboler kan läggas till på betyget Aa till och med Caa. 1,2 och 3 läggs till som en ytterligare indikation på vart i betyget en emittent ligger. Tilldelas kreditbetyget Baa1 indikerar de starkare finansiell förmåga än kreditbetyget Baa3. (Moody’s u.å d, 1)
4.3.5 Moody’s disclaimer
Moody’sredogör längst ner i dokumentet Rating symbols and Definitions för ett avsnitt som heter disclaimer. I disclaimern redogör institutet för att alla kreditvärderingar utfärdade av dem är nuvarande åtgärder för relativ framtida kreditrisk. Kreditrisk definieras som risken att en enhet inte kan fullgöra de finansiella åtagandena i enlighet med avtalet. Moody’s kreditbedömningar och kreditbetyg, eller övriga åsikter och publikationer utgör varken investering- eller finansiella råd. Det är inga rekommendationer att varken köpa, sälja eller inneha någon säkerhet. Moody’s redogör att varje investerare skall göra en egen bedömning och utvärdering av det som erhållit någon form av kreditbetyg, kreditvärdering eller åsikt från Moody’s. (Moody’s 2021b, 39)
4.4 Standard & Poor
Standard & Poor’s är ett kreditvärderingsinstitut med rötter från 1860 talet och grundade Standard and Poor’s Corp år 1941 i Amerika. Det officiella företagsnamnet är S&P Global som de ändrade till 2016. Beräkningen av långfristiga kreditbetyg gör Standards & Poor’s Global Ratings genom en analys av sannolikheten att gäldenären kommer betala sitt ekonomiska åtagande i förpliktelse med villkoren. För att granska eventuella framtida förändringar av kreditbetygen använder sig Standard & Poor’s av något som heter CreditWatch. Enligt Standard & Poor’s betygsskala är alla kreditbetyg över BBB ett incitament till att investera, medan de betyg som värderas BB - D är spekulativa med hög risk. (Hayes 2021)
4.4.1 Standard & Poor’s policys
Standard & Poor Global Rating använder sig av en uppförandekod i enlighet med United States Securities and Exchange Commission. De hänvisar också till att de är registrerade som kreditorganisation enligt NRSRO. (S&P Global ratings 2021a) Standard & Poor’s förhåller sig till koder och policys som går att ta del av i tabell 7 på sida 28. Standard & Poor’s modeller valideras kontinuerligt och uppfyller juridiska krav och kriterier, samt utvärderas av oberoende personer. För att säkerställa deras policys utbildar de om modellerna med vägledningsdokument. De granskar standarden på deras kreditbetyg som sedan blir till offentligt material. (S&P Global ratings 2018, 1–2)
4.4.2 Standard & Poor’s kreditvärderingsprocess
Kreditvärderingsprocessen startar med att emittenten kontaktar Standard & Poor’s om att de är intresserade av att bli kreditvärderade och erhålla ett kreditbetyg. Ett team med analytiker blir tilldelade uppgiften och startar en granskning av den tillgängliga informationen som diskuteras med ledningsgruppen. De estimerar emittentens kreditvärdighet baserad på ekonomiska förpliktelse och skyldigheter och dess kapacitet att uppfylla ekonomiska åtagande för att undvika fallissemang. (Corporate finance institute u.å b)
Standard & Poor’s använder företagsanalys som underlag för kreditvärdering. Tidigt i processen analyseras företagets affärsriskprofil. För att bedöma företagets finansiella risk görs en kassaflödes- och hävstångsanalys. De gör även analys på diversifiering/portföljeffekt, kapitalstruktur, likviditet, förvaltning, styrning och policy. De enskilda faktorerna kan både höja och sänka emittenten med ett eller flera betyg. Det sista analytiska övervägandet är de faktiska värdena baserat på en helhetssyn av företaget krediter. (S&P Global ratings 2013, 2) Analytikerna föreslår utifrån analysen en kreditbedömning som bedömningskommittén tar ställning till genom en omröstning. Emittenten får tillgång till en rapport där kreditbetyget motiveras och Standard & Poor’s publicerar kreditbetyget på deras hemsida. Efter att ett kreditbetyg delats ut granskas det av institutet. De granskar även hur mycket kreditbetyget förändras under en period för att utveckla deras analysmetoder. (Corporate finance institute u.å b) Standard & Poor’s uppger att de kan ändra eller dra tillbaka ett kreditbetyg när de vill. (S&P Global ratings 2021b)
4.4.3 Standard & Poor’s betygsskala
För att ta del av Standard & Poor’s betygsskala, vänligen se appendix 4 på sida 48.Tillägg till den långfristiga betygsskalan är + och -. Dessa symboler kan läggas till på kreditbetyget AA och till och med CCC. + och - är en indikator på varit i kreditbetyget en emittent befinner sig.
AA+ är starkare än AA, och AA-. (S&P Global ratings 2021b)
4.4.5 Standard & Poor’s disclaimer
Standard & Poor’sredogör längst ner i dokumentet Standard & Poor’s Rating definition för ett avsnitt som heter disclaimer. I disclaimern beskriver Standard & Poor’s att varken institutet, aktieägare, anställda, agenter eller tredjepartsleverantörer kan garantera innehållets noggrannhet, fullständighet, aktualitet eller tillgänglighet. Inga parter från Standard & Poor’s är ansvariga för eventuella fel eller utelämnanden, oavsett orsak, för de resultat som erhållits från användningen av innehållet. Standard & Poor’s åsikter och beslut om ett kreditbetyg är inte rekommendationer för att köpa, inneha eller sälja några värdepapper eller fatta några investeringsbeslut. Inte heller lämpligheten för en säkerhet går att utläsa som någon form av rekommendation. Informationen som Standard & Poor’s tar del av när de ger ut ett kreditbetyg, kommer från källor som anses vara tillförlitliga. Trots det utgör inte Standard & Poor’s en granskning och åtar sig ingen skyldighet att utföra aktsamhet eller oberoende verifiering av någon information som de får. (S&P Global ratings 2021b)
14
4.5 Scope Ratings och Nordic Credit Rating
Scope Rating och Nordic Credit Rating är två kreditvärderingsinstitut som används av de 30 svenska fastighetsbolagen med publika kreditbetyg, utöver de som ingår i The Big Three. För att täcka samtliga kreditvärderingsinstitut kommer Scope Ratings och Nordic Credit Rating att redovisas i arbetet.
4.6 Scope Ratings
Scope Ratings är ett kreditvärderingsinstitut som grundades i Tyskland och under de senaste åren expanderat i Europa. De började med kreditvärdering år 2012. (Scope Ratings u.å a) Tjänsterna innefattar bland annat kreditbedömning av företag och dess obligationer samt även banker. Scope Ratings anser sig ha expertis vid kreditvärderingar i fastighetssektorn. (Scope Ratings u.å b)
4.6.1 Scope Ratings policys
Scope Ratings redovisar olika uppförandekoder och policys på deras hemsida. Anställda hos Scope Ratings ska förhålla sig till en etisk kod vid beslutsfattande och har tillsammans ansvaret att följa principerna som finns i koden och tillhörande policys. (Scope Ratings 2021a, 3–5) För att läsa mer om Scope Ratings policys, vänligen se tabell 7 på sida 28.
4.6.2 Scope Ratings kreditvärderingsprocess
När Scope Ratings inleder ett samarbete med en emittent, börjar de med att samla in information för en kartläggning av emittentens verksamhetsmiljö och affärsmodell.
Kartläggningen av emittenten jämförs med liknande företag som värderat sig, för att en jämförbar affärsbedömning ska kunna genomföras. Kreditbetyget baseras på resultatdata och grundläggande antagande om hur de ekonomiska faktorerna kommer att se ut framöver. Scope Ratings använder sig av tre analytiska utgångspunkter i metoden för kreditvärdering, dessa är säkerhetsrisk, motpartsrisk och transaktionsstruktur. (Scope Ratings 2020a, 4) Säkerhetsriskerna innebär att Scope Ratings bedömer säkerheten hos standardfördelning, förlustfördelning och kassaflödesnivån. Motpartsriskerna analyseras genom att identifiera de parter som kan påverka transaktioners resultat. Transaktionsstruktur tar hänsyn till emittentens betalningsprioritet och andra risker. (Scope Ratings 2020a, 5)
Scope Ratings arbetar med kvalitativa och kvantitativa metoder i kreditvärderingsprocessen.
Det kvantitativa arbetssättet analyserar en förväntad förlust över en riskhorisont och jämför resultatet med en förlusttabell. Det kvalitativa tillvägagångssättet används vid överväganden gällande motpartsrisk, kapitalhantering och incitament från de olika parterna som ingår i transaktionen. Scope Ratings beskriver att det förekommer att kreditbetyg skiljer sig åt mellan den kvalitativa och kvantitativa analysen. Övervägande från båda arbetssätten kan begränsa eller leda till att Scope Ratings inte tilldelar ett kreditbetyg. (Scope Ratings 2020a, 5)
4.6.3 Scope Ratings betygsskala
För att ta del av Scope Ratings betygsskala, vänligen se appendix 5 på sida 49. Tillägg till den långfristiga betygsskalan är + och -. Dessa symboler kan läggas till på betyget AA och till och med B. + och - är en indikator på vart i betyget en emittent står. AA+ är bättre än AA och AA- . (Scope Ratings 2020b, 5)
4.6.5 Scope Ratings disclaimer
Scope Ratings redogör längst ner i dokumentet Rating definitions för ett avsnitt som heter disclaimer. Där informerar Scope Ratings om att all information som stödjer Scope Ratings kreditbetyg, betygsrapporter, utlåtanden och forskning kommer från källor som anses vara tillförlitliga och korrekta. Scope Ratings bekräftar däremot inte oberoende information och datans tillförlitlighet. Åsikter som kommer från Scope Ratings gällande kreditupplysning och betyg måste ses som åsikter om relativ kreditrisk och inte ett uttalande om fakta eller rekommendation att köpa, sälja eller inneha värdepapper. Tidigare resultat av ett kreditbetyg förutsätter nödvändigtvis inte att resultatet i framtiden kommer bli densamma. Kreditrisken som Scope Ratings adresserar är relativ kreditrisk. (Scope Ratings 2020b, 8)
4.7 Nordic Credit Rating
Nordic Credit Rating, förkortat NCR, är en kreditvärderingsverksamhet som verkar i EU samt EFTA-länderna. I EFTA-länderna ingår Island, Liechtenstein, Norge och Schweiz. (Europeiska kommissionen u.å) Nordic Credit Rating bedömer kreditvärdigheten och tilldelar kreditbetyg till företag och finansinstitut. Främst länder, företag och institut som är baserade i Danmark, Finland, Island, Sverige och Norge. Deras huvudsakliga uppgift är att bidra till en stabil ekonomisk tillväxt i Norden. Nordic Credit Rating delar ut oberoende och objektiva kreditbetyg. (Nordic Credit Ratings u.å a)
4.7.1 Nordic Credit Ratings policys
Nordic Credit Rating har uppförandekoder för att öka förståelse för marknaden, deras kreditbetyg samt för att främja integriteten och transparensen i verksamheten. Deras företagspolicys ställer krav på Nordic Credit Ratings åtagande att bedriva sin verksamhet i enlighet med de regler och förordningar som finns att förhålla sig efter. Företagets policy stämmer överens med uppförandekoden för kreditvärderingsinstitut som utfärdats av IOSCO.
Nordic Credit Rating följer de allmänna principerna för kreditvärderingsprocessens kvalitet för att uppfylla kraven samtidigt som de arbetar med för att motverka intressekonflikter. (Nordic Credit Ratings 2018a, 2) För att läsa mer om Nordic Credit Ratings policys, vänligen se tabell 7 på sida 28.
4.7.2 Nordic Credit Ratings kreditvärderingsprocess
Nordic Credit Ratings kreditvärderingsprocess börjar med att emittenten informeras om vilken information som krävs för kreditvärderingen och därefter skrivs ett kontrakt.
Primäranalytikerna sköter inledningsvis kontakten med emittenten och har även möte med det
16 kreditvärderade företagets ledning för att ställa frågor och validera den information de fått att arbeta med. De analyserar informationen till ett analysdokument och presenterar resultatet med deras kreditbetygsrekommendation inför en betygskommitté. Betygskommittén diskuterar metod och resultat för att fastställa ett kreditbetyg. När Nordic Credit Rating fastställt kreditbetyget kontaktas och informeras emittenten om beslutet och får ett utkast till en kreditrapport. Emittenten fattar ett beslut om kreditbetyget ska publiceras, hållas konfidentiellt, eller samarbetet ska avbrytas. Efter kreditvärderingsprocessen övervakar Nordic Credit Rating emittentens kreditvärdighet, för att säkerställa att kreditbetyget stämmer överens med deras bedömning. Nordic Credit Rating uppger att processen tar ungefär fyra veckor från att avtal skrivs mellan parterna tills att betygsrapporten finns tillgänglig. (Nordic Credit Ratings u.å b) Nordic Credit Rating arbetar aktivt för att förhindra potentiella intressekonflikter som kan uppstå på grund av samarbetet som skapas mellan Nordic Credit Rating och emittenten. Därför använder dem sig av en affärsmodell där organisationen är uppdelad i två delar, en kommersiell och en analytisk del. Dessa delar agerar oberoende av varandra och den analytiska organisationen är inte medveten om de kommersiella villkor, såsom avgiften, som Nordic Credit Rating och emittenten kommit överens om i avtalet. På samma sätt är inte den kommersiella organisationen involverad i något arbete som avser den analytiska delen, som att delta eller skriva analytiska rapporter. (Nordic Credit Rating 2018b, 4)
Metoderna revideras varje år för att bibehålla hög standard. De utgår från affärsprofil och finansiella riskfaktorer. Nordic Credit Rating analyserar likviditet, ESG risker, aktieägarstrukturer, företagsspecifika data och jämför dessa med liknande företag. Nordic Credit Rating poängsätter riskerna enligt en modell som är uppdelad mellan bedömning av affärsrisk och finansiellrisk. (Nordic Credit Rating 2018b, 3–4)
4.7.3 Nordic Credit Ratings betygsskala
För att ta del av Nordic Credit Ratings betygsskala, vänligen se appendix 6 på sida 50.
Kreditbetyg från AA till och med B kan modifieras med ett + eller - tecken för att visa en emittents relativa position inom kreditbetyget de blivit tilldelade. (Nordic Credit Rating 2018b, 6)
4.7.5 Nordic Credit Ratings disclaimer
Informationen som redogörs i Nordic Credit Ratings disclaimer är att all information som används vid kreditvärderingsaktiviteter kommer från källor som Nordic Credit Rating anser korrekta och tillförlitliga. Nordic Credit Rating förväntar sig att de som använder information som kommer från dem, utför individuella bedömningar av innehållet. Kreditvärderingen som erhålls från Nordic Credit Rating utgör endast ett yttrande om relativ kreditrisk och behandlar inte någon annan risk, dessutom kan informationen aldrig betraktas som fakta. Nordic Credit Rating redogör för att de är oberoende av tredje part och att information som relaterar till dem, inte ska betraktas som marknadsföring eller rekommendation att sälja, köpa eller inneha finansiella instrument eller liknande. (Nordic Credit Ratings 2018c, 7)
5 Undersökning och undersökningsresultat
I detta kapitel redovisas resultatet på en mejlundersökning som skickades ut 14–15 April 2021.
En mejlintervju har skickats ut till 30 noterade svenska fastighetsbolag för att få perspektiv på vad branschen värderar kring kreditvärderingsinstituten. Mejlet innefattade 4 frågor som lämplig person hos respektive fastighetsbolag blev ombedda att besvara. För att se intervjufrågorna och det mejl som skickades ut, vänligen se appendix 1 på sida 45.
5.1 Redovisning av respondenter
Tabell 2. En tabell över de 30 tillfrågade svenska fastighetsbolagen med publika kreditbetyg.
Information hämtad från Fitch Ratings, Moody’s, Standard & Poor’s, Scope Ratings och Nordic Credit Rating. Standard & Poor’s är förkortat till S&P, Fitch Ratings till Fitch, Nordic Credit Rating till NCR och Scope Ratings till Scope.
18
Moody's S&P Fitch NCR Scope Datum
Respondenter till mejlintervjun
Specialfastigheter AA+ 2020-12-18 X
Akademiska Hus AA 2020-09-24 X
Fast AB Förvaltaren AA- 2018-10-25 X
Lejonfastigheter AA- 2021-01-20 X
Jernhusen A 2020-06-30
Hemsö A- A+
Vasakronan A3 2020-05-29 X
Willhem A- 2021-02-17 X
Heba A- 2021-02-17
Rikshem A3 2020-08-21
Stenvalvet BBB+ 2020-05-29
Vacse A- 2020-10-01 X
SFF BBB+ 2020-02-13 X
Intea BBB+ 2020-05-26
Akelius BBB 2021-03-25
Atrium Ljungberg Baa2 2020-04-30 X
Axfast BBB 2020-08-10
Balder BBB X
Humlegården Baa2 2019-03-26
Castellum Baa2 2020-06-12
Fabege Baa2 2019-11-13 X
Bonnier Fastigheter BBB 2020-10-14
Heimstaden Bostad BBB 2020-12-14
Sagax Baa3 2020-12-02
SBB BBB- BBB-
2021-03-01 / 2020-11-25
Kungsleden Baa3 2020-06-30
Citycon Baa3 BBB- BBB-
2020-04-28 / 2020-09-22 / 2020-06-03
Klövern BBB- 2020-06-10 X
Sv. Handelsfastigheter BBB- 2020-07-07 X
Fastpartner Ba1 BBB-
2020-01-21 / 2020-08-31
Offentliga hus BB+ 2021-03-18 X
Resultatet av undersökningen visar att 16 av 30 respondenter återkopplade, varav 14 av 30 svarade på undersökningen. Enligt tabell 2 har inget av de 14 fastighetsbolag som valt att svara på mejlintervjun erhållit fler än ett, eller nyligen bytt institut för ett långfristigt kreditbetyg.
Datumen representerar dagen kreditbetyget offentliggjorts. Det finns inga publika kreditrapporter till de kreditbetyg som saknar datum. Av datumen går att utläsa hur tidpunkten för kreditbetyg skiljer sig. Det tycks inte föreligga något speciellt kvartal eller period för kreditvärdering. Ett fastighetsbolagen använder ett kreditbetyg som de tilldelats år 2018, medan andra nyligen har värderat sig under 2021.
5.2 Intervjufråga 1
Hur länge har ni samarbetat med de kreditvärderingsinstitut som ni idag erhållit kreditbetyg/rating ifrån?
Nedan illustrerar figur 1 vilka år samtliga fastighetsbolag startade samarbetet med nuvarande kreditvärderingsinstitut. 7 av de 14 som besvarade frågorna har erhållit ett betyg under de senaste 3 åren. Det fastighetsbolag som varit i besittning av ett samarbete längst, uppger att de har värderat sig från samma institut sedan år 1996.
Figur 1. Illustrerande av antalet vilket år fastighetsbolagen valt att erhålla kreditbetyg från ett kreditvärderingsinstitut.
20
5.3 Intervjufråga 2
Har ni under de senaste åren bytt eller lagt till kreditvärdering från ett eller flera institut? Om svaret är ja, varför?
Figur 2. Uppmärksammar att 0 respondenter svarade ja, 14 svarade nej och 16 lämnade inget svar. Inget av de fastighetsföretag som bytt eller lagt till kreditvärdering från ett eller flera institut har valt att svara på mejlintervjun.
Figur 2. Uppmärksammar fördelningen av svaren ja, nej och inget svar på intervjufråga 2.
5.4 Intervjufråga 3
Hur gick ni tillväga i valet av kreditvärderingsinstitut?
Tabell 3. Tabellen redogör för vad de tillfrågade företagens representanter motiverar tillvägagångssättet i valet av kreditvärderingsinstitut.
Intervjusvar 3 Företag A "När valet gjordes ansågs S&P som det bästa institutet."
Företag B "Vi träffade även S&P och Moodys men NCR kändes mer lokalt förankrade i sitt arbetssätt. Slutligt beslut att gå med NCR togs av styrelsen i Företag B."
Företag C "Vi tog in offerter från de olika aktörerna."
Företag D "Vi kollade på Moody´s och S&P men valet föll på den första då de hade svenska analytiker som kunde svenska marknaden."
Företag E "S&P är störst, vilket jag tror var anledningen men eftersom det var innan min tid här vet jag inte säkert."
Företag F "De var de mest etablerade i Sverige vid tidpunkten."
Företag G
"De beslutsparametrar som låg bakom handlar om en kombination av pris, kunnande inom vår bransch och trovärdighet gentemot kapitalmarknaden. Även om NCR är en av de mindre aktörerna med kortare trackrecord än deras större och mer namnkunniga konkurrenter (såsom S&P och Moodys) tycker vi de är på hugget och gör en skarp analys. De är också väsentligen mer prisvärda än dina globala konkurrenter. Vi tycker även att deras lokala prägel gör dem bättre skickade att ha en specifik branschkompetens avseende de nordiska fastighetsmarknaderna (som ju är vår hemmamarknad)."
Företag H "Rekommendation och att NCR är mer lokala."
Företag I "Vet ej, det var före jag anställdes."
Företag J "Vid den tidpunkten fanns bara Moody’s representerade i Stockholm. Vi bedömde det som viktigt med lokal närvaro för att känna vår marknad."
Företag K "Företag K har valt att erhålla rating från Scope då de har god förståelse för vår affärsmodell."
Företag L "Tog hjälp av två olika affärsbanker och gjorde analys av respektive bolags metodik för att se vilket som skulle passa bäst. Samt prisjämförelse såklart."
Företag M
"Viktigast i valet av ratinginstitut är förtroendet och kännedom från investerarna. För oss, som redan hade en rating från S&P, stod det mellan Fitch och Moody´s där valet föll på Moody´s pga av, vad vi upplevde, något starkare täckning hos investerarkollektivet och varumärke."
Företag N Vi valde det kreditvärderingsinstitut som vi bedömer har högst kvalité på sin rating
