Dnr 2016/0051 KS-1 Diariekod: 007
Stadsbyggnadsnämnden
Bostadsantagande 2016-2025
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår att stadsbyggnadsnämnden beslutar
• Till grund för befolkningsprognosen 2016-2025 ska de antaganden ligga som redovisas i kommunledningskontorets tjänsteutlåtande 2016-01-28
Sammanfattning
Kommunen gör varje år en befolkningsprognos. En del i underlaget är kommunens bedömning av bostadsbyggandet de kommande tio åren.
Bostadsbyggnadsprognosen bygger på uppgifter hämtade från respektive projekt och byggherre.
2016 års prognos visar att pågående planprojekt om de genomförs kommer att medföra ett tillskott på ca 6500 bostäder varav Sollentunahem kommer att bygga ca 100 per år.
Osäkerheten i prognosen är stor. Bostadsbristen får mer och mer uppmärksamhet och mycket talat för att politiska stimulansåtgärder
kommer, samtidigt talas om en bubbla när det gäller priser, amorteringskrav m m, händelser som kan verka i andra riktningen. Till detta kan läggas behovet av bostäder för nyanlända.
Prognos för bostadsbyggandet
Kommunen gör varje år en befolkningsprognos. En del i underlaget är kommunens bedömning av bostadsbyggandet de kommande tio åren. Den årliga prognosen ska inte förväxlas med de mer strategiska riktlinjer för bostadsbyggandet som kommunen tar beslut om varje mandatperiod enligt lagen om kommunens bostadsförsörjningsansvar.
Bostadsbristen
Bristande betalningsförmåga, dålig rörlighet och svag konkurrens är några orsaker som lyfts fram när bristen på nyproducerade bostäder ska förklaras.
Tidigare fokus på kommunerna och planprocessen är inte längre så stark, men nya förslag till ändringar av lagstiftningen kommer ändå med stor regelbundenhet. Trycket på regeringen och riksdag att vidta åtgärder blir allt starkare och regeringen har nu också bjudit in Allianspartierna till
överläggningar. Vad det här kommer att leda till under 2016 är
sina käpphästar och inför en rad stimulansåtgärder som leder till ett starkt ökat byggande.
Prognosen måste läsas utifrån den osäkra framtiden och beredskap finnas för olika utvecklingsscenarior. Ett lågt byggande kommer framför allt att belasta ekonomin i projekt där stora investeringar görs tidigt - hög takt kommer att medföra ett starkt tryck på social service, där inte minst behovet av nya skolor är en utmaning både ekonomiskt och markpolitiskt.
Prognosens säkerhet
En prognos är ett antagande om hur något ska utveckla sig i framtiden. Den bygger på vissa antagen och har sina kända och okända osäkerheter.
Eftersom prognosen kan få större betydelse även för ekonomiska
framtidsbedömningar finns det anledning att uppehålla sig lite kring mot vilken bakgrund den ska läsas.
Bedömningen bygger på projektens egen bedömning av hur genomförandet kommer att ske. Valet av den metoden är gjord utifrån att det, trots stora osäkerheter totalt, inte är möjligt att bedöma var oförutsedda händelser kommer att inträffa, vilka planer som blir överklagade eller vilken byggherre som kommer att bromsa sitt projekt. Det skulle ge en än mer osäker bild om projektledarens bedömning kompletterades med en gissning från kontoret om vilka projekt som lyckas hålla tidplanen och vilka som fördröjs.
För att belysa hur prognosen ska läsas har vi gjort en tillbakablick ett antal år.
För de närmaste två åren har utfallet stämt väl med prognosen (den röda linjen är det sammanlagda byggandet för de närmaste två åren):
0 200 400 600 800 1000 1200
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Prognos Utfall 2 år
I ett treårsperspektiv blir osäkerheten större, men variationen är stor. Det finns alltså ingen säker schablon att ta till där man kan säga att prognosen borde minskas med x% (OBS att skalan till vänster nu är en annan).
I ett femårsperspektiv stiger osäkerheten naturligtvis, men verkar samtidigt mer regelbunden. Med oförändrade omvärldsförhållanden skulle man kanske kunna säga att det blir en bättre bedömning av totalsiffran genom att dra av 25 %. Men – nu är alltså sannolikheten för oförändrad omvärld de kommande åren ganska låg.
Huvudorsakerna till fel i prognosen på fem års sikt är dels
marknadsrelaterade, betalningsförmåga har saknats och dels beroende på överklaganden. I 2009 års prognos, som exempel, var bedömningen att
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Prognos Utfall 3 år
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Prognos Utfall 5 år
Domstolsprocesser har skjutit genomförandet ca 5 år sedan dess. Idag Middagens drygt 200 bostäder ett annat exempel.
Prognosens andra halva, år 6-10, har inte utvärderats på samma sätt. Den ska också läsas med lite andra ögon. Eftersom vi i prognosen bara tar med planer där vi har ett politiskt uppdrag, vilket skapar bra stabilitet, får vi naturligtvis inte med allt i den senare delen. Den ska snarare läsas som en bedömning av den långsiktiga potentialen, där vi visar huruvida vår planberedskap är tillräcklig eller om det finns ett mer akut behov av att starta nya projekt.
Historik
Bostadbyggandet har ökat de senaste åren från en nivå på ca 250 lgh per år till runt 400. De stora variationerna 2010-2012 beror på förändringar i SCBs metodik.
Prognos 2016-2025
Kommande år ser vi en lite dipp, men det ska läsas utifrån att Sollentuna 2015 hade det högsta bostadsbyggandet så långt bak vi tittat (över 600 bostäder) och 2017 ser ut att vara tillbaka på den nivån. Utöver att
byggandet ökar är det historiska trendbrottet att Sollentuna fr o m nu nästan enbart kommer att växa genom flerbostadshusbebyggelse, vi brukar prata om en ny historisk årsring i kommunens utveckling, lik den när
villastäderna växte fram och när de tätare förortsmiljöerna skapades.
0 100 200 300 400 500 600 700 800
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Antal lgh 1996-2015
Tittar man på var utbygganden kommer att ske den närmaste tioårsperioden dominerar Edsberg (inklusive Väsjön) och Tureberg. Sannolikt är både utbygganden i Häggvik och Rotebro efter 2020 underskattade. Utvecklingen i de stadsdelarna beror i Häggvik på viljan hos fastighetsägarna att
omvandla handelområdet och i Rotebro på motsvarande utveckling av industriområdet, men där också på hur Jästbolagets närvaro påverkar möjligheterna att bygga längs Norrviken.
Planberedskap
Som tidigare år har Sollentuna en god planberedskap. Prognosens ca 6500 bostäder ingår alla i planer som har ett politiskt uppdrag och i nästan hälften av fallen har planerna vunnit laga kraft.
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
20162017 20182019 20202021 20222023 20242025
Flerbostadshus, inflyttning
Småhus, inflyttning
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Viby Vaxmora Tureberg Sjöberg Rotebro Häggvik Helenelund Edsberg
För bostäderna som ska byggas de närmaste tre åren är planerna i stort klara
Längre sikt
I ABC-samarbetet (kommunerna längs Ostkustbanan) har vi visat att potentialen att tillgodose behovet av bostäder i kollektivtrafiknära lägen är bra även på längre sikt längs hela stråket mot Uppsala. Vision Rotebro har visat att 4000 bostäder är möjliga där; handelsplatsen i Häggvik rymmer bara i gällande planer stora förtätningsmöjligheter; Edsberg/Väsjön är långt ifrån färdigbyggt inom den kommande tioårsperioden; i centrala Sollentuna finns bl a Mässanprojektet som bara delvis kommer att vara utbyggt till 2025 och i söder finns förtätningsmöjligheter både i Helenelunds centrum och Silverdal. Totalt rör det sig om 10 000 -15 000 lgh. Tillräckligt så långt det är meningsfullt att överblicka.
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
Planberedskap
0 100 200 300 400 500 600 700 800
2016 2017 2018
Att klara skola, social omsorg och infrastruktur kommer att vara en större utmaning, liksom naturligtvis frågan om hur bostadsbyggandet ska nå önskvärd takt; det senare är alltså ur ett Sollentunaperspektiv i relativt liten utsträckning en kommunpolitisk fråga eller något som beror på
planlagstiftningen.
Sollentunahem
Sollentunahem har pågående projekt som innebär en produktionstakt på ca 100 bostäder per år fördelade på sex projekt. Fler lär komma senare under perioden.
Bostäder för nyanlända
Ungefär 150 bostäder per år de närmaste åren bedöms behövas för
nyanlända. Dessa är inte inräknade i prognosen och på kort sikt kommer det sannolikt att röra sig om tillfälliga boenden. En rapport från Evidens
beställd av Sveriges byggindustrier, JM och Veidekke visar att permanenta bostäder är både bättre och billigare än modulbyggen med tillfälliga bygglov. Om det blir den allmänna uppfattningen och behovet av bostäder för nyanlända fortsätter vara i den här storleksordningen behöver prognosen från 2018 och framåt kompletteras med ett antal bostäder för den här
gruppen.
Katarina Kämpe Christina Leifman Anders Hallmén Kommundirektör Stadsbyggnadschef Planeringschef
0 50 100 150 200 250
Dpl Väsjön mellersta
Dpl Topplocket
Dpl Släggan
Dpl Ribbings väg, Esset 1 och 2
Dpl Hoppet SollentunaHem
Dpl Esset 3-5 samt del av Edsberg 10:8
