D E L Å R S R A P P O R T
1 januari - 30 september 2003
Växtkraft
I takt med omvärlden utvecklas vi tillsammans med våra hyresgäster och ger våra aktieägare del av värdetillväxten.
■ Periodens resultat efter skatt ökade till 385 Mkr (267), motsvarande en vinst om 26 kr per aktie (17).
■ Hyresintäkterna för perioden ökade till 707 Mkr (676)
■ Förvaltningsresultatet förbättrades med 35 % till 110 Mkr (82).
■ Förvaltningsresultatet för helåret bedöms uppgå till 140 Mkr.
(Jämförelser angivna inom parentes av- ser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver till- gångar och finansiering där jämförel- serna avser senaste årsskifte.)
■Verksamhet
Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva orter Göte- borg, Stockholm och Helsingborg. Av Wallenstams totala fastighetsvärde upp- går andelen bostäder till 2/3, resterande 1/3 utgörs av kommersiella fastigheter.
■Resultat
Resultat efter skatt uppgår till 385,2 Mkr (266,7). Resultatförbättringen uppnås tack vare ett bättre förvaltningsresultat och en skatteintäkt hänförlig till ett tidi- gare bolagsförvärv. Bolagsförvärvet har medfört en skatteintäkt om 255,5 Mkr.
Resultat per aktie uppgår till 25,89 kro- nor (16,66).
■Rörelseresultat fastighetsförvaltning
Rörelseresultatet i fastighetsförvalt- ningen (exkl. finansiella poster) uppgick till 343,0 Mkr (321,2) vilket är en ökning om ca 7 %. Ökningen är i första hand hänförlig till ökade hyresintäkter. Hyres- intäkterna uppgår för perioden till 707,2 Mkr (675,7) en ökning med ca 5 %.
Hyresintäkterna har påverkats positivt av omförhandlingar och indexuppräk- ning av befintliga kontrakt samt effekter
av färdigställda ombyggnadsprojekt. Ut- hyrningsgraden är per den 30 september oförändrad, 98 %.
Periodens kostnader för el och bränsle har ökat med 16 % jämfört med motsva- rande period föregående år. Kostnads- ökningen beror dels på taxe- och av- giftshöjningar avseende fjärrvärme, dels på det höga elkostnadsläget under första kvartalet. Dessa kostnadshöjningar har till största delen balanserats med lägre kostnader för reparationer och underhåll.
Rörelseresultatet har belastats med 9,4 Mkr avseende kostnader för Wallen- stams syntetiska optionsprogram som ökat under perioden till följd av aktiens fortsatta kursuppgång. Optionsprogram- met kan vid maximalt utfall komma att belasta 2003 års resultat med 13,3 Mkr.
Wallenstams avskrivningar uppgår till 33,7 Mkr (31,4). Avskrivningarna består i huvudsak av avskrivning på byggnader.
Bostadsfastigheter skrivs av med 0,5 % och kommersiella fastigheter med 1 %.
■Rörelseresultat fastighetsrörelsen Under perioden har Wallenstam sålt fas- tigheter för 146,3 Mkr (425,0).
Resultatet av fastighetsrörelsen upp- går till 71,6 Mkr (284,1). Fastigheterna såldes till, av hyresgästerna bildade bo- stadsrättsföreningar. Försäljningspriserna ligger ca 6 % över de värderingar som gjordes vid föregående årsskifte.
Wallenstam har avtalat om ytterligare en försäljning omfattande 21 143 kvm bostäder i Solna till ett pris om 210 Mkr.
Denna affär tillför Wallenstam ett resul- tat om ca 96 Mkr. Då försäljningen är villkorad av att köparen får förvärvstill- stånd har resultatet från affären ej inklu- derats i periodens resultat.
■Finansnetto
Räntekostnaderna uppgår under perioden till 242,8 Mkr (243,2). Den genomsnitt- liga räntenivån har under perioden varit 5,20 % På bokslutsdagen uppgick ge- nomsnittsräntan till 4,81 % (5,58).
■Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet (resultat exkl vins- ter från fastighetsrörelsen och skatt) har ökat med 35 % och uppgår till 109,7 Mkr (81,5). Förvaltningsresultatet per aktie har ökat med 45 % till 7,37 kr (5,09).
Det förbättrade resultatet har uppnåtts genom högre hyresintäkter, effekter av genomförda investeringar samt ett bättre finansnetto.
■Skatt
Wallenstam har tidigare förvärvat 91 % av ett bolag som innehåller ett betydande skattemässigt underskott. Wallenstam har under perioden förvärvat de åter- stående 9 %. Underskottet kunde tidigare utnyttjas endast mot vinster från avytt- ring av aktier. Genom ny lagstiftning ta- gen av Riksdagen i juni i år kan under- skottet utnyttjas även mot andra vinster.
Detta har medfört att Wallenstamkoncer- nen kan redovisa en uppskjuten skattein- täkt på 255,5 Mkr efter diskontering. Vid föregående rapporttillfälle redovisades skatteintäkten till 239,2 Mkr. Föränd- ringen beror på en lägre köpeskilling. Efter avdrag för uppskjuten skatt för periodens vinst uppgår den redovisade skatteintäk- ten till 203,9 Mkr.
■Investeringar
Under perioden har Wallenstam investe- rat 12 Mkr (485) i en projektfastighet.
Fastigheten angränsar till Sahlgrenska sjukhuset i Göteborg.
Wallenstam har även avtalat om för- värv av 31 306 kvm på Kungsportsave- nyn i Göteborg. Cirka en tredjedel av ytan utgör bostäder och resterande kon- tor och butikslokaler. Köpeskillingen uppgår till 637,5 Mkr. Fastigheterna till- träds när den pågående fastighetsregle- ringen slutförts.
I samband med fastighetsförsäljningen i Solna har Wallenstam också avtalat om köp av tre bostadsfastigheter om 5 865
Delårsrapport för perioden
1 januari - 30 september 2003
Hans Wallenstam, VD
kvm på Södermalm och Lilla Essingen i Stockholm. Köpeskillingen uppgår till 50 Mkr.
Byggnadsinvesteringarna uppgår un- der perioden till 176 Mkr (233) varav hälften utgör förädling av kommersiella fastigheter och hälften investeringar i bostadsfastigheter.
■Fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndets totala yta uppgick på bokslutsdagen till 1 114 342 kvm (1 122 618), varav 58 % är bostäder. Av fastigheternas värde är cirka 2/3 hän- förligt till Wallenstams bostadsfastighe- ter. Fastigheternas bokförda värde upp- går till 7 317 Mkr (7 224).
Marknadsvärdet på bokslutsdagen be- döms till 10 647 Mkr (10 596). En full- ständig värdering av fastigheterna under löpande år görs ej. Bedömt marknads- värde per 30 september utgår från vär- dering vid senaste årsskiftet, justerat för under perioden genomförda köp- och försäljningar. Erhållna priser vid genom- förda affärer överstiger Wallenstams vär- dering med 6 %. Fastighetsvärdet per aktie uppgår till 731 kr (679).
■Finansiell ställning
Koncernens lån uppgick per den 30 sep- tember till 6 160 Mkr (6 145), varav de långfristiga lånen utgjorde 3 665 Mkr eller 59 %. Den genomsnittliga låneräntan upp- gick på bokslutsdagen till 4,81 % (5,47).
Lånen löper utan valutarisk. Snittbind- ningstiden uppgår till 27 månader (29).
Den disponibla likviditeten, inkl out- nyttjade checkräkningskrediter, uppgick på bokslutsdagen till 183 Mkr (230).
Det egna kapitalet uppgår vid perio- dens slut till 1 067 Mkr (844), vilket mot- svarar 73,31 kr per aktie (54,09). Den synliga soliditeten uppgår till 14,2 % (11,2). Den justerade soliditeten, efter uppskjuten skatt, beräknas till 31,9 % (29,9). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av periodens vinst samt utdelning om 59 Mkr och återköp av aktier om 103 Mkr.
■Avsättning för skatt/skattefordran I koncernen redovisas en avsättning för uppskjuten skatt om 12 Mkr netto. Av- sättningen är en kvittning av uppskjuten skatteskuld på 277 Mkr och en diskonte- rad uppskjuten skattefordran om 265 Mkr. Uppskjuten skatteskuld avser skill- nader mellan bokförda värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens
fastigheter. En mindre del av den upp- skjutna skatteskulden avser så kallade substansförvärv där skatteskulden har diskonterats.
■Substansvärde
Substansvärdet efter uppskjuten skatt be- räknas till 238 kr/aktie (210). Substans- värdet per aktie utgår från det ingående egna kapitalet inklusive periodens resul- tat, samt det beräknade övervärdet efter avdrag med full skatt om 28 %. Under perioden gjorda försäljningar har påver- kat substansvärdet positivt då de skett till priser överstigande värderingen. Perio- dens investeringar har värderats till an- skaffningskostnad och har därmed ej på- verkat substansvärdet.
■Wallenstamaktien
Kursen på bolagets aktie var på boksluts- dagen 139 kronor (95). Aktiekursen indi- kerar en rabatt om ca 42 % i förhållande till bolagets beräknade substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt. Börsvärdet uppgick till 2 023 Mkr (1 481).
Wallenstamaktiens börskurs har under perioden ökat med 46 %. Under motsva- rande period har fastighetsindex ökat med 8,6 % och SAX index 11,2 %.
Per den 30 september uppgick antalet återköpta aktier i eget förvar till 249 300.
Sedan starten i augusti 2000 har ca 19,1 % av ursprungligt antal återköpts.
Wallenstam har under perioden köpt till- baka 1 038 000 aktier till en genom- snittskurs om 99,22 kr.
Bolagsstämman beslutade att genom indragning av 1 311 500 B-aktier ned- sätta det egna kapitalet. Nedsättningen vann laga kraft den 19 september och an- talet aktier uppgick därefter till 14 805 143 st oaktat årets återköp. Per den 30 sep- tember uppgick antalet utestående aktier till 14 555 843 st, fördelat på 1 150 000 A-aktier och 13 405 843 st B-aktier. Bo- lagsstämman beslutade att ge styrelsen ett förnyat bemyndigande att återköpa högst 10 % av utestående aktier intill ti- den för nästa ordinarie bolagsstämma.
■Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala om- sättningen för perioden uppgår till 71,3 Mkr (10,2) varav hyresintäkterna utgör 8,4 Mkr (10,2) och intäkter från en fas- tighetsförsäljning 62,9 Mkr. Moderbola-
get har under perioden sålt en fastighet med ett resultat om 46,3 Mkr (0). Resul- tatet efter skatt uppgick till 5,6 Mkr (-15,7).
Investeringarna under perioden uppgick till 2,6 Mkr (6,0). Moderbolagets lån uppgick på bokslutsdagen till 50,1 Mkr (59,2).
■Efter rapportperiodens utgång Wallenstam utökar sitt fastighetsinnehav ytterligare i Göteborg genom förvärv av 27 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 118 422 kvm. Fastigheterna be- står i huvudsakligen av kontor, vilka står för 61 % av hyresvärdet, och butiker 12 % av hyresvärdet. Hyresintäkterna uppgår idag till drygt 137 Mkr per år och den ekonomiska vakansgraden är cirka 10 %.
Köpeskillingen uppgår till 1 420 Mkr, vilket indikerar en direktavkastning om cirka 7,5 %. Förvärvet förstärker ytterli- gare Wallenstams position som mark- nadsledande på lokalmarknaden i Göte- borg. Tillträde till fastigheterna får Wal- lenstam den 31 december 2003.
Det bedömda marknadsvärdet av bo- lagets bostadsfastigheter är 59 % (69) av det totala fastighetsvärdet. Av fastighe- ternas totala yta utgör bostäder 55 % (62).
Wallenstams totala fastighetsbestånd uppgår därefter till cirka 1 256 000 kvm, med ett bedömt marknadsvärde om ca 13 Mdr.
■Framtidsutsikter
Redan i år beräknar Wallenstam att uppnå ett förvaltningsresultat om 140 Mkr. Därmed har Wallenstam i förtid uppnått samtlga finansiella mål som skulle levereras år 2005.
Wallenstams fokus är nu att skapa värdetillväxt, genom förädling av befint- ligt bestånd, kostnadseffektiv nyproduk- tion av bostäder, och genom att fortsätta realisera övervärden i bostadsfastigheter.
Så länge en uppenbar substansrabatt kvarstår kommer Wallenstam att fortsätta återköpa aktier.
Göteborg den 12 november 2003
Hans Wallenstam Verkställande Direktör
Koncernens resultaträkning
2003 2002 2003 2002 2002/2003 2002
Mkr jan-sept jan-sept juli-sep juli-sept okt-sept jan-dec
FASTIGHETSFÖRVALTNING
Hyresintäkter 707,2 675,7 237,1 226,4 940,5 909,0
Driftkostnader -291,9 -288,6 -82,4 -80,0 -420,5 -417,2
Driftöverskott 415,3 387,2 154,7 146,4 520,0 491,8
Avskrivningar fastigheter -33,7 -31,4 -11,2 -10,6 -45,6 -43,3
Förvaltnings- och administrationskostnader -38,5 -34,6 -11,3 -10,5 -45,6 -41,7
Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 343,0 321,2 132,2 125,3 428,8 406,8
FASTIGHETSRÖRELSE
Försäljningsintäkter 146,3 425,0 21,8 23,2 242,9 521,6
Kostnad sålda fastigheter -74,8 -242,2 -14,2 -15,3 -164,2 -331,5
Jämförelsestörande poster 0,0 101,2 0,0 101,2 0,0 101,2
Värdejustering fastigheter 0,0 - 0,0 0,0 1,3 1,3
Resultat fastighetsrörelsen 71,6 284,1 7,6 109,1 80,0 292,6
Övriga finansiella poster 0,0 -1,1 0,0 -1,1 3,0 1,9
Ränteintäkter 8,0 3,4 4,8 0,3 9,6 5,0
Räntebidrag 1,4 1,1 0,4 0,4 1,7 1,4
Räntekostnader -242,8 -243,2 -83,3 -81,3 -328,6 -329,0
Finansnetto -233,4 -239,7 -78,1 -81,7 -314,3 -320,7
Resultat före skatt 181,2 365,6 61,7 152,7 194,4 378,7
Skatt 203,9 -98,9 -2,3 -44,6 230,6 -72,2
Resultat efter skatt 385,2 266,7 59,4 108,1 425,0 306,5
Förvaltningsresultat, Mkr 109,7 81,5 54,0 43,6 114,5 86,2
Resultat/aktie, kr 25,89 16,66 4,07 6,82 28,32 19,25
Antal aktier, tusental 14 556 15 733 14 556 15 733 14 556 15 594
Antal aktier genomsnitt, tusental 14 875 16 009 14 596 15 843 15 006 15 924
Koncernens balansräkning
2003 2002 2002
Mkr 30 sept 30 sept 31 dec
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 7 317 7 280 7 224
Övriga anläggningstillgångar 41 47 49
Omsättningstillgångar 171 164 287
Summa tillgångar 7 529 7 490 7 559
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 067 816 844
Minoritetsintresse 0 0 8
Avsättningar 12 293 330
Räntebärande skulder 6 160 6 114 6 145
Ej räntebärande skulder 290 267 232
Summa eget kapital och skulder 7 529 7 490 7 559
Förändring eget kapital
2003 2002 2002
Mkr 30 sep 30 sep 31 dec
Ingående eget kapital 844 628 628
Utdelning -59 -32 -32
Återköp egna aktier -103 -47 -59
Periodens resultat 385 267 306
Vid periodens utgång 1 067 816 844
-1000 -800 -600 -400 -200 0 200 400 600 800 1000
Försäljning
-1 000 -800 -600 -400 -200 0 200 400 600 800 1 000
Byggnadsinvesteringar Förvärv
2003 (9 mån) 2002 2001 2000 1999
0 45 90 135 180 225
Resultat från fastighetsförsäljningar Affärsvolym/resultat
Resultat, Mkr Affärsvolym, Mkr
-10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120
2002 2003 2000 2001
1999
Kvartalsvis
Rullande 12-månaders resultat Mkr
Förvaltningsresultat per kvartal
Koncernens kassaflödesanalys
2003 2002 2003 2002 2002/2003 2002
Mkr jan-sept jan-sept juli-sept juli-sept okt/juli jan-dec
Fastighetsförvaltningens driftöverskott 408 390 165 164 509 491
Förvaltnings- och administrations-
kostnader exkl avskrivningar -41 -27 -3 5 -46 -31
Räntebidrag 1 1 0 0 2 1
Finansnetto exkl räntebidrag -233 -244 -74 -86 -318 -330
Kassaflöde före förändring av
rörelsekapital och investeringar 136 121 89 82 147 131
Förändring av rörelsekapital 41 9 -52 -20 53 21
Kassaflöde från den löpande verksamheten 177 130 37 62 200 153
Investeringar/Försäljningar
Investering i fastigheter -188 -717 -82 -162 -190 -719
Investering av dotterföretag -57 -57
Försäljning av fastigheter 157 427 27 32 219 489
Nettoinvestering inventarier -3 -5 -2 -2 -5 -7
Summa investeringar -92 -295 -114 -133 -33 -236
Finansiering -153 201 108 69 -145 208
Förändring av likvida medel -68 35 32 -2 22 125
Kassa, bank vid årets början 136 12 105 12
Årets förändring -68 35 -33 125
Kassa, bank vid periodens slut 68 47 72 136
Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 115 85 100 93
Disponibel likviditet 183 132 -321 230
Redovisning av segment
2003 2003 2002
jan-sep juli-sep jan-dec
NETTOOMSÄTTNING
Hyresintäkter Bostäder 472,0 154,5 627,8
Hyresintäkter Lokaler 238,1 83,6 284,7
Försäljningsintäkter Fastighetsrörelsen 146,3 21,7 521,6
Övrigt
Koncerneliminering -2,9 -1,0 -3,5
Summa nettoomsättning 853,5 258,8 1 430,6
RÖRELSERESULTAT
Bostäder 217,8 83,2 257,9
Lokaler 126,2 49,4 149,3
Fastighetsrörelsen 71,6 7,6 293,5
Övrigt -1,9 -2,2 -0,8
Koncerneliminering 0,9 1,7 -0,5
Summa rörelseresultat 414,7 139,8 699,4
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Bostäder 77,7 37,2 57,6
Lokaler 21,7 13,4 20,4
Fastighetsrörelsen 0,0 0,0
Övrigt 9,5 1,9 7,1
Koncerneliminering 0,9 1,7 1,1
Summa förvaltningsresultat 109,7 54,0 86,2
Redovisningsprinciper
Wallenstams redovisningsprinciper har varit oförändrade mot föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer. Denna delårsrapport har ej blivit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Bindningstider/medelräntor per 2003-09-30
Mkr Skuld Snittränta Andel
Rörliga lån 2 375 989 3,50% 39%
Långfristiga lån 2003 118 739 6,41% 2%
Långfristiga lån 2004 377 449 5,88% 6%
Långfristiga lån 2005 610 501 5,38% 10%
Långfristiga lån 2006 700 317 5,31% 11%
Långfristiga lån 2007- 600 000 5,96% 10%
Långfristiga lån 2008- 1 377 004 5,66% 22%
Summa 6 159 999 4,81% 100%
I lånestocken finns endast lån i SEK.
Nyckeltal
2003 2002 2002
30 sept 30 sept 31 dec
Resultat efter skatt, mkr 385,2 266,7 306,5
Förvaltningsresultat 109,7 81,5 86,2
Överskottsgrad, % 58,7 57,3 54,1
Räntabilitet på synligt eget kapital, % 50,6 35,5 41,8 Räntabilitet på totalt kapital, % 7,0 8,8 9,5 Fastigheternas bokförda värde, mkr 7 317 7 280 7 224 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 10 647 9 672 10 596 Fastigheternas direktavkastning, % 7,2 6,9 6,9
Belåningsgrad, % 57,9 63,5 58,0
Genomsnittlig räntebindningstid, månad 27 31 29
Synlig soliditet, % 14,2 10,9 11,2
Justerad soliditet
efter uppskjuten skatt, % 31,9 25,7 29,9
Genomsnittlig ränta
per bokslutsdatum, % 4,81 5,58 5,47
Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 98
Börsvärde 2 023 1 227 1 481
Data per aktie (kr)
2003 2002 2002
30 sept 30 sept 31 dec
Förvaltningsresultat 7,37 5,09 5,41
Resultat efter skatt 25,89 16,66 19,25
P/E-tal, ggr 4,9* 5 5
Fastighetsvärde enligt värdering 731 615 679
Synligt eget kapital 73,31 51,87 54,09
Substansvärde efter uppskjuten skatt 238 161 210 Börskurs/substansvärde
efter uppskjuten skatt, % 58 48 45
Börskurs 139,00 78,00 95,00
Antal aktier i tusental
vid periodens utgång 14 556 15 733 15 594
Antal aktier i tusental, genomsnitt 14 875 16 009 15 924 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång.
* Beräknat på resultat rullande helår 2002/2003.
Aktieägarinnehav 2003-09-30
A-aktier B-aktier Kapital Andel röster
Hans Wallenstam med bolag 1 150 000 1 010 000 13,40% 47,27%
Familjen Sjögren med bolag 1 166 264 7,24% 4,41%
Familjen Berntsson 1 126 985 6,99% 4,26%
SEB fonder 1 029 250 6,39% 3,89%
Livförsäkrings AB Skandia 846 200 5,25% 3,20%
Familjen Eskil Johannesson 658 000 4,08% 2,49%
Odin 535 080 3,32% 2,02%
Roburs fonder 378 000 2,35% 1,43%
Familjen Brandström med bolag 327 859 2,03% 1,24%
Wallenstam, Ulla 322 638 2,00% 1,22%
Norman, Bengt 200 000 1,24% 0,76%
Svenska Kyrkan 196 200 1,22% 0,74%
Wiman, Henric 149 050 0,92% 0,56%
Länsförsäkringar fonder 128 950 0,80% 0,49%
Summa övriga ca 5 000 ägare 5 331 367
Totalt 1 150 000 13 405 843 100,00% 100,00%
Återköpta egna aktier 249 300
Registrerade aktier 1 150 000 13 655 143
Totalt registrerade aktier 14 805 143
Summa utestående aktier 14 555 843
Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 40 % av innehavet och cirka 28 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 7 % av kapitalet och cirka 4 % av rösterna.
0 20 40 60 80 100 120 140 160
00 01 02 03
(c) SIX
Carnegie Real Estate index Affärsvärldens Generalindex Wallenstam B
Kursutveckling 31 augusti 2000 - 30 september 2003
Geografisk fördelning Fördelning av lokaltyp Fastighetsbeståndets förändring
Bokfört värde, Mkr Kvm
Fastighetsbestånd 1 januari 2003 7 224 1 122 618
+ Förvärv 12 508
+ Byggnationer 176
- Försäljning -61 -8 784
- Avskrivningar -34
- Nedskrivning / Återföring nedskrivning fastigheter 0
Fastighetsbestånd 30 september 2003 7 317 1 114 342
Huddinge 10%
Övriga
Storstockholm 20%
Vällingby/
Råcksta 23% Nacka 30%
Solna 6%
Innerstad 11%
Wallenstam Stockholm
Mölndal 10%
Hisingen 4%
Öster 6%
Innerstad 80%
Wallenstam Göteborg
Wallenstam Lokaler 31%
Wallenstam Helsingborg 12%
Wallenstam Göteborg 24%
Wallenstam
Stockholm 33% Övrigt 8%
Utbildning 2%
Industri/lager 9%
Butik 4%
Kontor 19%
Bostäder 58%
Närområde 53%
Innerstad 47%
0 30 000 60 000 90 000 120 000 150 000
Pris Värdering Kr
100% 106%
Samtliga sålda fastigheter 2003 i förhållande till fastighetsvärdering
Innerstad 100%
Wallenstam Helsingborg
Mölndal 3%
Innerstad 39%
Söder 3%
Väster 4%
Öster 38%
Hisingen 13%
Wallenstam Lokaler
Fastighetsförvärv under 2003
Byggår/ Bostad Kontor Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa
Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm
Göteborg
Änggården 18:2 Apotekaregatan 17 1934 508 508
Totalt 508 0 0 0 0 0 508
Fastighetsförsäljningar under 2003
Byggår/ Bostad Kontor Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa
Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm
Göteborg
Kommendants- Nordenskiöldsgatan 7/
ängen 4:8-9 Sveagatan 23 1929/1992 3 641 80 116 70 3 907
Masthugget 2:5 Plantagegatan 3 1985 3 081 10 526 3 617
Kommendantsängen 4:7 Sveagatan 21 1929 1 225 35 1 260
Totalt 6 722 90 642 0 0 70 8 784
Koncentration fastighetsbestånd
Lönsam f
örvaltning och förädling
Värdetillväxt
Förvärv Försäljning
■Affärsidé
“Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och för- sälja fastigheter. Allt i syfte att förse en förän- derlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner.”
■Finansiella mål
År 2000 formulerades följande finansiella mål som vägledning för verksamheten den kom- mande femårsperioden.
■Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt skall minst uppgå till 200 kr år 2005
■Förvaltningsresultat skall vara minst 140 Mkr år 2005
■Räntabiliteten på synligt eget kapital skall år- ligen vara mer än 10 %
Wallenstam har redan 2003 uppnått samtliga mål för 2005 och kommer under 2004 formulera nya mål för verksamheten.
■Affärsprocess
Wallenstams affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och pro- duktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigut- vecklade fastigheter säljs i rätt tid.
■Operativ organisation
Per den 1 januari 2004 kommer Wallenstam att genomföra en omorganisation som i korthet in- nebär att bolaget organiseras i en bostadsdivision och en företagsdivision. Detta för att åstad- komma ett större fokus på respektive marknad.
Wallenstams verksamhet ska drivas i en mark- nadsnära struktur där den operativa organisatio- nen är specialiserad både geografiskt och per affärsområde. Staber stödjer den operativa orga- nisationens verksamhet med centraliserade funk- tioner såsom ekonomi, finans, information, juri- dik och personal.
Wallenstams affärskoncept
■Koncentration
Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva städer Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Av Wallenstams fastighetsvärde ut- görs 2/3 av bostadsfastigheter och 1/3 av kom- mersiella fastigheter.
■Kapitalstruktur
Wallenstam har, mot bakgrund av sin fastighets- struktur, en låg rörelserisk, varför bästa avkast- ning för aktieägarna uppnås genom en förhållan- devis låg synlig soliditet.
■Bostadsmarknad i förändring Ett större behov av att tillfredsställa individuella kundbehov ökar takten mot en mer marknads- orienterad bostadsmarknad. Detta märks dels ge- nom att marknadens parter tagit initiativ till en ny prissättningsmodell där kundernas preferenser värderas. Dels ökar den politiska insikten om be- hovet av fler bostäder och nödvändigheten av en annan prissättning. För Wallenstams del, med ett centralt beläget bostadsbestånd, medför en marknadsorienterad hyressättning en god hyres- potential.
■Göteborg, en stark lokalmarknad Göteborgsregionen har lokalhyresnivåer långt understigande jämförbara regioner. Wallenstam tillhandahåller främst kontor och uppvisar en genomsnittshyra om ca 1 000 kr/kvm. Samman- taget bedömmer Wallenstam att det finns en be- tydande potential i både hyrestillväxt och expan- sion.
■God värdetillväxt
Genom en aktiv förvärvsstrategi har Wallenstam ökat sitt innehav i Stockholm och i Göteborg.
Koncentrationsstrategin ger nu resultat genom ökade priser på bolagets fastigheter i dessa regi- oner. Detta förstärks ytterligare genom bostads- rättsmarknadens stora efterfrågan på bostadshus och den därmed efterföljande värdeökningen.
Värdetillväxten har tillvaratagits genom försälj- ningar till bostadsrättsföreningar, vilket Wallen- stam har för avsikt att fortsätta med.
I takt med att Wallenstams resultat förbättras och i den mån aktien även fortsättningsvis hand- las med stor substansrabatt kommer Wallenstam fortsätta återköpa aktier.
Wallenstams framgångsfaktorer
■Detta är Wallenstam
Wallenstam grundades 1944 och är idag ett ren- odlat fastighetsbolag med cirka 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostads- fastigheter samt i Göteborg även på kommer- siella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 1 miljard kr i hyror och har ett fastighetsvärde om knappt 13 miljarder kr. Koncernens B-aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan 1984.
■Kalendarium för ekonomisk rapportering
Bokslutskommuniké 17 februari 2004 Årsredovisning 2003 april 2004 Bolagsstämma hålls tisdag 27 april 2004.
Årsredovisning och delårsrapport utsänds direkt av VPC AB. Härutöver lämnas information lö- pande via pressreleaser.
Information kan också hämtas på Wallen- stams hemsida www.wallenstam.se
Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1
Tel 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00
www.wallenstam.se Natvik o Williams information ab
Porto betalt Port payé
