Vasakronan ÅR

Vasakronan

ÅR S RED O V I S N I N G 2 00 3

Välkommen

t ^{i I l} en bättre värd

Vasakronan har fasoghet~branschens mest nOJ<Ia kunder. For andra året ¹ rad blev Vlsakronan etta 1 NojdKundlndex-matnmgen

Vz.sakronan

är ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige.

Inriktningen är kontorslokaler och butiker; kompletterat av ett stort tjänsteutbud.

Ve.sakronan finns

1

Stockholm, Stockholms närförorter; Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala.

fast!gnetsbeståndet omfattar 1 71 fastigheter med en total a rea

på l ,9 miljoner m

²

där cirka 60 000 människor arbetar. Människor

som ska trivas med sina arbetsplatser och känna att servi ce och

funktion fungerar väl.

Bra res ultat

i en svag h yres m arknad

Vasakronans verksamhet omfattar ett attraktivt och koncentrerat fastighets- bestånd kompletterat av ett snabbt växande serviceutbud. En långsik- tig satsning på kundorientering och marknadskommunikation har gett stärkta marknadspositioner i en svag marknad.

Konjunkturnedgången har Innebunt lag re hyresnivåer och okade vakttnser:

Vakansgraden okade t1!1 l O (7) procent av hyresmtakterna.

Hyresintä!ttema uppg1ck ttll 2 96 1 (2 899) Mkr. H;'l"esokn1ngen i om-och nytecknade kontrakt var 4 ( 48) procent

Håkan Bryngelson, verkstallande dorektor

Anpassad affårside och strategisk inriktning

En föränderlig marknad ställer krav på en kontinuerlig utveckling av den strategiska inriktningen. Detta krävs för att leva upp till visionen att vara Sveriges ledande fastighetsföretag, som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare.

Resu!tatet efte:- flnansnetto uppgKk tt\1585 (6 t 7) Mh; exklusive reav1nster 587 Mkr, nedsknvn1ngar av fastigheter samt nedskr1vn1ngar fastigheter och afldelar 1 1ntressebolag. l 135 Mkr. Resultatet efter finansnetto uppg~ek till37 ( 60 l) Mkr.

Marknadsvärdet pä fasl:tgheterna upp- g,ck t1ll 31,4 (34, l) milJarder kronor. Varde-

Affärsiden har under 2003 anpas- sats för att bättre spegla samspelet mellan lokaler och tjänster och har gjorts mer precis;

"Vasakronan erbjuder attraktiva lokaler med kundanpassade tjänster i svenska storstadsregioner, för att få nöjda och lojala kunder."

m1nskn1ngen for Jamforbart bestånd var 2 procent Nedskr1vn1ngar av fastlgheter hargtorts med 7 t 2 Mkr

Utsikterna f"ör 2004 ar att resultatet efter finansnetto, före reavinster och eventuella nedskrivningar, kommer att uppgå tJI! c1rk:a 350 (585) Mkr.

Sök via registret nedan eller i den

övergripande innehållsförteckningen till höge r.

Administration och marknadsföring 66,69,70, 82,94,95 Adresser ... l 03 Affärside ... 4 Antal aktier . . . . ... 96 Arbetstagarrepresentant . . . 91 , l O l Avkastning pA eget kapital 72, 73, 96 Avkastning pä justerat eget kapital . . . 5, 13, 72, 73,96 Avkastning på sysselsatt kapital . . . 72, 73,96 Avskrivningfastigheter ... 79,82,85,95 Avskrivningar ... 79 Balansräkning ... 14, 59, 71, 95 Bokfört värde . . . Il, 90, 96 Bolagsstämma . . . l 04 Bruttoresultat. . . 66, 94,95 Chefjurist . . . l O l, l 03 Data per aktie . . . . . 96 Definitioner . . . . . . . 97 Direktavkastning

Driftkostnader

. . . 11,12,14 16, 17, 66, 68, 70, 94,95 Driftöverskott ... 23,31,39,43,59,66,67, 68, 70, 94,95 Driftöverskorumarginal ... 66,67,96

EVA ... . ... 59

Eget kapital .... . . 14,66,71,76,91 Eget kapital per aktie ... 96 Ekonomi- och finansdirektör ... . 102,103 El ... 60--64 E-mail ... baksida Ersättningar. . . 80,83 Etik ......... 57,58 Exploateringsmark ... 50 Fastighetsförsäljningar ....... 66, 69, 74,96 Fastighetsköp . . . . . . 63, 75, 96 Fastighetsbeskrivning . . . . ... 20 Fastighetsmarknaden ... 2,3, 10,24,32,36,39,42,46 Fastighetsskatt . . . 59, 66, 68, 70, 88, 94,95 Fastighetsutveckling . . . 20, 50, 90 Fastighetsägare . . . . . . . 10,27,34,37,40,44,49 Finansiering

- Finansiell riskhantering ... ... 18 - Finansiellaanläggningstillgångar ... 71, 72,78,86 Finansiella poster ... 66, 70, 94,95 Finansieringskällor . . . 18 Finansnetto ... 66, 70, 94, 95 Framtidsutsikter ... 4, 3 3, 40, 44, 47, 51, 52, 57 Företagskultur . . . ... 6 Föreugsledning ............ l 00-102 Förfallostruktur ... l B Förslag till vinstdisposition ...... 91 Förändring av fastighetsbeståndet . . . 2, 96 Genomsnittlig låneränta ... .". . . . 19,96

Hyresgäster ..... . ... 8,9,16,68 Hyresintäkter . . . . . . Il, 16, 21, 67, 68, 94,96 Hållbarhet ...... 60 Icke räntebärande skulder ... 71, 72, 87,88, 95 Icke-finansiella mål . . . . . 6 Immateriella anläggningstillgångar ... 71 ,78,84, 95 Incitamentsystem . . . 59,83 Information . . . . . . l 03, l 04 - Informationsdirektör . . . . . . l 02 Investeringar. . . 17,50-53,7-4,75,94,96 IT ... 20,67, 78,82,103 Justerad balansräkning . . . 13, 14 justerat eget kapital ......... 5, 14, 72, 96 jämställdhet ...... _ . . . 56-58, 98 Kassaflöde .......... _ ... 74-76,96 Kassaflöde per aktie ........ _ ... 96 Kassaflödesanalys . . . 74, 75,80 Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad . . 5, 23, 31, 39, 43,66, 67, 96,97 Koncernledning ... , . . . l 02 Konkurrenter . . . l O, l l, 27, 34, 37, 40,44,19 Kontraktsportfölj . . . . . 16, 67,68 Kortfristiga fordringar ... 71, 74,86, 95 Kvartalsdata ... . ...... 94 Känslighetsanalys . . . . . 16 Könsfördelning . . . . ... 57 Likvida medel ... 18, 70, 71, 74,95 Lokalarea ... 21,23,31,39,43,96 lokalhyresmarknaden . . . 23, 31, 36, 38, 42,46 lokaltyper . . . . ... 21,68 löner . . . . ... 59 Marknadsutveckling 1-3,24, 32, 36, 39, 42,43,46 Marknadsvärde . . . . .... , . . . l l, 96 Marknadsvärdering ... , . . . l 2 Medarbetare ... 7, 56-58 Miljöpolicy ...... 63 Miljöredovisning . . . . ...... 60--64 Moderbolaget . . . 70, 73 Mål . . . . ... 5,6,7,56,61 Nedskrivning . . . . . . 12, l 3, 69, 79.82

Noter . . . ... 78

Nyckeltal ... 23,31,39,43,66,71,96 Organisation ... 20 Personal .............. 56

Prognos 2,3,70

Rapporttillfällen . . . • . . . l 04 Redovisningsprinciper ... 78 Resultat efter finansiella poster . . . . 66, 70, 94,95 Resultat fastighetsförsäljningar . . . . . 66, 69, 91,95 Resultat per aktie ... 96,97 Resultatutveckling . . . 2, 94,95

Revisionsberättelse ............. 92 Revisor . . . . .. . . 82, l 00, l O l Risk ..................... 16-19 Räntebärande skulder 13, 14, 71, 72,87,88, 95 Räntebärande skulder, netto ....... 71, 72, 74,96 Räntetäckningsgrad . . . 5, 23, 3 l, 39, 66,96 Rörelseresultat ............... 66, 70, 9-4,95 Sjukfrånvaro ............................ 89 Skatt ....... -.... -....... 66, 84, 94,95 Skulder .............. 9,18,19,25,87,95 skuldsättningsgrad . . . 96, 97 Sociala kostnader .............. 83 soliditet ...... 5,11,23,31,39,"'13,71,72,96 strategisk inriktning . . . 1,4,22, 30,38,12 Styrelse ........................ 83, 100, 101 Summa eget kapital och skulder . . . l .f, 95 Sysselsatt kapital . . . . . . . .. . . . 71, 72,96 Tillgångar . . . 18, 95 Tjänster .......................... 4, 20, 54, 55 Totalarea ............................. 98 Underhåll, hyresgåseanpassning 17,66,68, 82,94, 95 Utbildning . . . 56,58,63 Utdelning ............... 5, 70, 91,96 Utsikter för 2004 . . . 3, 70,78 Vakansgrad area . . . 94,96 Vakansgrad hyra . . . 16, 17,23, 31, 39,43,96 Varumärke ......................... 2, 3 Vasakronan Fastighetsutveckling

Vasakronan Service Partner .

20, S0-53, 90, 102,103 20, 54, 55, 90, 102,103 VD .................... 1,83,100, 102,103 VD-kommentar ................... 1-3 Vice VD ..................•......... 23, 102 Vision ................•......... 4 www .............. , .............. baksida Värderingar ............................. 58 Värderingsmetod .............. -.......... · 13 Värme ............................. 63,64 Ägarstyrning ........................... · · · 98 Åldersfördelning ......................... · · 57 Arets resultat .................. 71,91, 94,95 Ägare ............... 98 ÖVersikt

- 1994-2003 . -KvarcaJ,

_s_ö_kre_c.g._·s_te_r _ _ _ _ . - · - _ .. ____ fl_ike_n_s_in_s_ida VD-kommentar

strategisk inriktning Kunder

- - - · · - - · -·--··· ....

Konkurrenter

________

^..

^_

^{... .}

Marknadsvärdering

___...---·---·.

Risker och möjligheter - Finansiell riskhantering

Fastighetsbestån~_och o~ni_sa~o~ ..

Stockholrn

- - - ---····-.. ·- Storstockholm-Uppsala Uppsala

- - - · ---^..

Göteborg Malmö

-

____

Lund ^{.... ·-··-·-} Fastighetsutveckling Service och tjänster Medarbetare EVA Miljöredovisning

Finansiell översikt - Resultaträkning

Utsikter för 2004 Balansräkning - Kassaflödesanalys

- Redovisningsprinciper och noter - Förslag till vinstdisposition

Revisionsberättelse Kvartalsdata

Koncernen i sammandrag 1994-2003

-~--·· ----··---·-··-·· ^-~--- Utveckling 1993-2003

4 8 lO 12

16 18

20 22 30 36 38 42 46

50 54 56 59 60

65 66 70 71 74 78 91

92 9"1

95 97

Definitioner 97

Ägarstyrning Styrelse och revisorer Koncemledning Adresser

98 100 102 103

Omslagsbild.

Metropolis,glas.sk!Jlpturer som illustrerar storstadens former.

blåsta i glu med dekor i överf3.ngs- teknlk. Formgivna av BertiiVallien, l<o•taBod ..

Förnltningsberä:ttelsen omfattar sidorna4-91 exkluslre re~u~träkning, balansräkning, kassaflödesanalys, redovlsnings- pnnc,per och noter.

Nyckeltal

MARKNADSVÄRD E

Uppsala 2%

Göteborg 16%

95 procent av marknad•värdet finns i Stockholm, Göteborg och Malmö.

AVKASTNING PÅJUSTERAT EGET KAPITAL

a Utfall

% - Kn.v

30---

2 0 - -

lO

- 1 0 - - - - 99 00 01 02 03

Avkastningen har sjunkit till följd av lägre marknadsvärde på fastighetsbeståndet.

EKONOMISKA DATA Mkr

Hyresintäkter

Resultat efter finansiella poster

HYRESINTÄKT PER LOKALTYP

Övrigt6%

Bostäder l%

Garage och förrid 3%

Butiker 10%

Vasakronan har renodlat fastighetsbeståndet mot kontor och butiker i citynära lägen.

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER¹

Mkr

800- - - -

6 0 0 - - - -·- -

200·

o.

99 00 01 02 03

l Exklusive reavinster; nedskrivning av fastig- heter, nedskrivning av fastigheter och andelar l intresse:bolag,

2003 2002

2961 2 899

37 601

Resultat efter finansiella poster exklusive reavinster, nedskrivning av fastigheter samt nedskrivning av fastigheter

och andelar i intressebolag 585 617

Kassaflöde

Investeringar inklusive fastighetsförvärv Marknadsvärde, fastigheter

Bokfört värde, fust!gheter soliditet

Vakansgrad, hyra

860 l 620 31 394 21 452 33%

lO%

925 708 34063 22 !91 33%

7%

Vasakronan har varit en av de största aktörerna på den svenska fastig·

hetsmarknaden sedan 1996, med köp och försäljningar av fastigheter för totalt 37 miljarder kronor. Transaktio·

nerna har varit större strukturaffärer, i syfte att etablera dagens fokuserade Vasakronan. Nu kompletteras stra·

tegierna med inriktning på en konti- nuerlig omsättning av fastighetsbe- ståndet, för att frigöra övervärden till ökade investeringar samt för att kon- solidera Vasakronan finansiellt i en svagare marknad.

Betydande fastighetsaffärer 2003 Aktiviteterna på fastighetsmarknaden har vari t hög, framför allt i Stockholm.

Ett rekordstort internationellt intresse har lett till utländska förvärv på drygt 70 miljarder kronor, vilket motsvarar cirka 80 procent av alla fastighetsaffä- rer under året. Den stora efterfrågan och den goda likviditeten avseende svenska fastigheter har medfört en mindre nedgång i fastighetsvärdena än vad utvecklingen på hyresmarkna- den annars hade kunnat ge.

Vasakronan har under året renodlat strukturen ytterligare genom försälj- ning av fastighetsbeståndet i Lin·

köping för 782 Mkr till Norrporten, som ägs av Vasakronan, Andra och Sjätte AP fonderna till en tredjedel vardera. I enlighet med vår n ya stra- tegi har en portfölj av sex väl utveck- lade fastigheter i Stockholm sålts till London & Regional för l 871 Mkr, inkluderande bland annat Stock·

makaren l, Bankhus 90, i Rissne. I slu·

tet av året tecknades avtal om försälj- ning av del av fastigheten Gamen 8, Skatteskrapan, till Svenska Bostäder för 5661vfkr samt förvärv av del av Beridarebanan lO, första Hötorgshu- set, för 650 Mkr av Stockholms Stad.

Denna affär förväntas vinna laga kraft 2004. Samtliga försäljningar har gjorts till det marknadsvärde som gällde vid ingången av 2003.

Vår bedömning av utvecklings- potentialen för Kista kvarstår, även om marknaden för närvarande präg- las av överkapacitet på lokaler. I enlig-

het med ingångna avtal har Vasa- kronan förvärvat Kista Entre av Skan- ska under 2003 för 1,1 miljarder kro- nor samt fortsatt att i partnerskap med NCC färdigställa Kista Science Tower.

Vasakronan har en option att förvärva NCCs andel på 50 procent under 2004, baserat på marknadsvärdet vid tid- punkten för lösen av optionen.

Svag hyresmarknad

Den svaga konjunkturen har påverkat lokalefterfrågan och hyresnivåer neg a·

tivt, framför allt i Stockholm medan utvecklingen i Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala har varit mer stabil.

I Stockholm har neddragningar inom konsult- och finanssektorn mins- kat efterfrågan, samtidigt som många projekt har färdigställts och tillfört ännu fler lokaler. Den totala vakansgra- den på Stockholmsmarknaden beräk- nades till cirka 15 procent vid årsskif- tet. Det finns dock en betydande rör- lighet på hyresmarknaden och vi kan konstatera att efterfrågan har ökat på moderna och välunderhållna lokaler samt på kontor i centrala lägen.

Sammantaget bedöms hyresfal- let i Stockholms innerstad ha bottnat, medan risk för fortsatt hyresfall finns i ytterområdena, speciellt för fastigheter i sämre lägen.

Kundorientering

I en hårdnande marknad blir konkur- renskraften avgörande för företagets framgång. Kärnan i vår kundrelation ska vara en aktiv dialog där vårt age- rande präglas av lyhördhet, flexibilitet och serviceanda. Det är med ödmjuk- het vi kan konstatera att Vasakronan

"En svag hyresmark"lad ~ar meci- fort ytterligare skarpt kor. kurrens.

medan en aktr~t fastighetsmarknad har gett m0Jiogheter till betydande fast1ghetsaff'arer; huvudsakligen på Stockholmsmarl<naden.''

för andra året i rad kom på första plats i fastighetsbranschens NöjdKund·

Index. Trots detta har vi etablerat en ny och kundnära säljorganisation för att ännu mer effektivt kunna tillgodose kundernas varierande behov.

För att ge god service krävs motive- rade medarbetare. Vasakronan ranka- des under 2003 som en av Europas 100 bästa arbetsplatser i en ED-utvärde- ring, "Best Workplaces".

Tjänsteutbudet i vår verksamhet utvecklas snabbt för att möta efter- frågan från kunderna. Vasakronan Service Partner, som idag sysselsät- ter ett 90-tal personer, har utmärkt sig som ett snabbväxande "Gasell- företag". Ett tiotal etableringar finns i Stockholm och Göteborg. Verksam- heten har en strategisk betydelse för att stödja kärnverksamheten. Ett väl utvecklat ljänsteutbud erbjuder för- enkling och högre effektivitet hos våra kunder, vilket skapar ökad lojalitet.

Företagens förtroendekapital inklusive agerandet i etikfrågor har alltid varit viktigt, men är kanske mer betydelsefullt nu än någonsin tidi- gare. Vasakronans varumärke är idag ledande i branschen och är en stor kon- kurrensmässig tillgång. Förutom att underlätta kontakter med potentiella kunder leder ett positivt laddat varu- märke till ökad kundlojalitet, effekti- vitet i organisationen samt bättre möj- ligheter att rekrytera den bästa arbets- . kraften. V år långsiktiga varumärkes-

satsning belönades under året med en "100-wattare" i reklambranschens årliga bedömning.

Resultat

Trots en negativ marknadsutveckling har det operativa resultatet endast för- svagats marginellt.

Resultatet efter finansnetto exklu- sive reavinster (587 Mkr), nedskriv·

ning av fastigheter (712 Mkr) samt nedskrivning av fastigheter och ande·

lar i intressebolag (423 Mkr), översteg prognosen 550 Mkr och uppgick till 585

Mkr

(617 Mkr).

Det ekonomiska utfallet har sedan starten 1993 överträffat äga-

•

Aven om den ekonom1ska tllivaxten ltllr okar kommer det att droJa nll t1d1gast 2005 mr.an efterfrågan okar på hyresmarknaden

rens avkastningskrav på justerat eget kapital, som uppgår tillS procent över den femåriga statsobligationsräntan.

Det justerade egna kapitalet har ökat från 6,5 miljarder kronor vid ingången av 1994 tilllS ,6 miljarder kronor vid utgången av 2003. Under perioden har 4,3 miljarder kronor delats ut och resultatutfallet motsvarar en genom- snittlig a v kastning på 9 ,O procent.

Den svaga konjunkturen har med- fört sjunkande hyresnivåer, ökande vakanser och högre direktavkastnings- krav. Det har påverkat fastighetsvär- dena negativt, framför allt i stock- holmsområdet. Marknadsvärdet för Vasakronans fastighetsbestånd upp- gick per årsskiftet till31,4 (34,1) mil- jarder kronor. På jämförbart bestånd inklusive investeringar var värde- minskningen 0,8 miljarder eller -2 (-3) procent, relaterat till beståndet i Stock- holm och Uppsala.

I bokslutet för 2003 har nedskriv- ningar på bokförda värden för 13 fastigheter gjorts med totalt l 027 Mkr (22), vilket inkluderar nedskrivning av fastighet i intressebolag. Nedskrivning- arna avser fastigheter förvärvade på toppen av konjunkturen 2000 och 2001.

Vasakronan har en av Sveriges mest attraktiva kommersiella fastig- hetsportföljer med en hög potential för värdetillväxt, sett över tiden. Den högre volatiliteten i hyres- och fastig- hetsmarknaden på våra tillväxtorter kompenseras av en lägre likviditets- risk. Portföljens värde har ökat kraf- tigt från ursprungligt 17 miljarder till dagens 31,4 miljarder kronor.

Vasakronan arbetar med ett kom- pletterande nyckeltal E V A (Economic Val u e Ad d ed) som mäter det värde som skapas i verksamheten. Fastig- hetsbranschen är cyklisk och E V A- utvecklingen ska därför ses över en konjunkturcykel. För 2003 uppgick E V A till-1,7 ( -1,9) miljarder kronor, men sett över perioden 1998-2003 har ett positivt E V A-värde skapats på 1,2 miljarder kronor.

Framtidsutsikter

Konjunkturen bedöms komma att för- bättras under 2004, om än i långsam takt. Ä ven om den ekonomiska tillväx- ten å ter ökar kommer det att dröja till tidigast 2005 innan efterfrågan ökar på hyresmarknaden. Vakanserna för- väntas öka, men en viss stabilisering av hyresnivåerna kan skönjas, framför allt i attraktiva fastigheter. De genom- snittliga hyrorna i branschen riskerar att sänkas något, då omförhandling nu sker av kontrakt tecknade på top- pen av konjunkturen. Mycket talar för att 2004 kommer att innebära ett svagt år för fastighetsbranschen på rörelse- resultatnivå.

För Vasakronan kommer 2004 att innebära en fortsatt satsning på stärkt konkurrenskraft. Tydligt kundfokus, breddat ~änsteutbud, affärs- och fastighetsutveckling samt priori- terade investeringar ska ge stärkta marknadspositioner och lägsta möj- liga vakanser.

Vår största utmaning utgör del- marknadenKis ta. Men det starka fokus som finns på Kista från närings-

livet och Stockholms stad ger en posi- tiv utvecklingspotential för denna marknad. Det geografiska läget, för- bättrad infrastruktur, ett starkt Cen- trum och en etablerad Teknisk Hög- skola ger den bästa hävstången när konjunkturen vänder. Redan idag är antalet arbetande i Kista tillbaka på samma nivå, som toppåret 2001. Erics- sons etablering av sitt huvudkontor är en mycket stark signal för till tron till Kista. Vasakronans fastigheter, Kista Entre och delägda Kista Science Tower, är de mest attraktiva och bäst belägna i området, vilket stärker vår förhopp- ning om en snar förbättring av vakans- situationen.

För 2004 bedöms Vasakronans intäkter och driftöverskott minska, som ett resultat av genomförda fastig- hetsförsäljningar, en svagare hyresut- veckling och ökade vakanser. Trots ett förbättrat finansnetto bedöms resul- tatet försvagas till cirka 350 Mkr före eventuella nedskrivningar och resultat

av fastighetsförsäljningar.

Stockholm i februari 2004

Håkan Bryngelson Verkställande direktör

FÖRVALI N j N GS B E RÄTTEL SE

Klsta ar en strategiskt v1kt1g marknad forVasakronan K1sta Entre cx;h delagda Ktsta Science Tower ar de me.st attrakava och bast belagna fastigheterna ' om ridet

s t ra t eg i sk inriktning

Vasakronans uppcl,.ag frnn agaren ar att som fastighetsföretag langsiktigt uppnå bogsta mojliga toGtia avkastning och

~rdetlllvaxt

pa det egna kapitalet

Vislon

Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investerings- objekt, hyresvärd och arbetsgivare.

Som investeringsobjekt ska Vasakronan

• uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat före- tag och vara ansedd som den bästa investeringen bland svenska fastig- hetsföretag.

Som hyresvärd ska Vasakronan

• vara erkänd som den mest kompe- tenta fastighetsägaren.

Som arbetsgivare ska Vasakronan

• erbjuda branschens bästa utveck- lingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare.

Aff'årside

Vasakronan har anpassat affärsiden under året för att bättre spegla sam- spelet mellan lokaler och tjänster.

Affärsiden lyder numera:

Vasakronan erbjuder attraktiva kontorslokaler med kundanpassade tjänster i svenska storstadsregioner med nöjda och lojala kunder.

strategi

Vasakronans strategi är att

• vara marknadsledande på attrak- tiva delmarknader för kommersi- ella lokaler i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala

• erbjuda attraktiva lokaler och tjäns- ter för att stärka kundrelationerna samt genom aktiv marknadsbearbet- ning och marknadskommunikation nå nya kunder

• med egen personal sköta fastighets- service för att hålla tätare kundkon- takt

• stärka varumärket för att vara kun- dernas förstaval

• portföljutveckla och förädla bestån- det till marknader med tillväxt och likviditet för att skapa högre effekti- vitet och lönsamhet

• eftersträva kluster vid portföljföräd- ling, för ökad effektivitet och service- grad från fastighets-och tjänsteverk- samheten

• genom en strukturerad omsätt- ning av portföljen realisera övervär- den för nya investeringar och ökad finansiell styrka.

Vasakronans mål

Vasakronans finansiella mål är satta för att ge en kombination av hög total- avkastning, hög utdelningskapaci- tet, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. De ska fungera som incita- ment för tillväxt samtidigt som ränte- täckningsgrad och soliditetsmål ger restriktioner så att tillväxten sker med begränsad finansiell risk.

Vasakronans icke-finansiella mål är att huvudintressenterna; kunder, medarbetare, kapitalmarknad, media och politiker ska uppfatta Vasakronan som Sveriges ledande fastighetsföre- tag i flera avseenden. Huvudintressen- terna ska även vilja ha en fortsatt god relation och ett utvecklande samarbete med företaget.

Finansiella mål och måluppfyllelse Målen fokuseras på tillväxt i det egna justerade kapitalet, vilket speglar

Vasakronans totalavkastning på ett tydligt sätt. Totalavkastningen består av direkta v kastningen från fastighets- rörelsen och värdeutvecklingen i fastig- hetsportföljen.

Ägarna har i sitt uppdrag till Vasa- kronan angett högsta möjliga långsik·

tiga totalavkastning som mål, vilket har lett till den strukturomvandling som företaget har genomgått. Fastig- heter i städer med begränsad till växt har avyttrats och fastigheter i expan·

si va regioner med högre tillväxt har förvärvats i attraktiva lägen där värde- utvecklingen bedöms vara störst.

Avkastning på justerat eget kapital Avkastning på justerat eget kapital är det övergripande finansiella målet Det inkluderar både driftöverskott och resultat från fastighetsförsäljningar samt förändring av marknadsvärdet i hela fastighetsbeståndet. Avkastnings- kravet är inte ett fast mål utan änd·

ras i takt med att inflation och ränte- nivå förändras. Avkastningskravet gäller över en konjtmkturcykel och ska motsvara den riskfria räntan, definie- rad som den S-åriga statsobligationen, plus 5 procentenheter.

För 2003 uppgick avkastningskra- vet till 9,0 procent och avkastningen minskade till-4,7 procent beroende på utvecklingen av fastighetsbestån- dets marknadsvärde. Över den senaste femårsperioden har Vasakronans avkastning i genomsnitt uppgått till 8,5 procent medan avkastningskravet

AVKASTNING PÅJUSTERAT KASSAFLÖDESMÄSSIG SOLIDITET EGET KAPITAL RÄNT ET ÄCKNINGSGRAD

8 Utfall 8Utfall 8 Utfal

"

^{- M1J ggr - Mil 2,0 ggr}

"

^{- MI135%}

30 Mll riskfri 3,0 so

ti.nQplus

.i procent· 2,5

20- - ~D:la: 40

~

...

2,0-

""' ...

~

-

^{30 1- .__,}

lO 1,5- r-

1-1

20 r-

1,0- r-

0,5- 1- _~ lO 1- 1-

varit 9,7 procent. Orsaken till att Vasa- kronan inte nått upp till avkastnings- kravet är den värdeminskning i fastig- hetsbeståndet som ägt nun.

Kossaflödesmässig räntetäckningsgrad Räntetäckningskravet återspeglar att räntekostnaden är,den största kostna- den i Vasakronan. För att kunna absor·

bera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginaL Vasakronans mål är att ha en räntetäckningsgrad på lägst 2,0 gånger. För 2003 uppgick den kassa- flödesmässiga räntetäckningsgraden till2,5 gånger.

Soliditet

soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapitalintensiv verksamhet Detkrävs en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen.

Målet är att den synliga soliditeten långsiktigt ska uppgå tilllägst 35 pro- cent. Per den 31 december 2003 upp- gick soliditeten till33 procent, vilket är något lägre än det långsiktiga målet.

Över en femårsperiod har solidite- ten överensstämt med målet. Den jus- terade soliditeten uppgick till43 (44) procent.

Utdelning

Utdelningsmålet har fastställts för att aktieägare ska erhålla en relativt hög

UTDELNING

Utiall

Mkr Extra utdelning - Mil 700

Hll ~.., junu.at qet kapital 600 idodc max sax av vlnmn der sbu)

500 400

1- ³⁰⁰

200

-iv- - - - - -- -

99 00 01 02 03 O,O 99 ' -00

01 02 03 c~99.._'""oo..._""o"'; ^{- 02-} OJ _{99 00 01 02 OJ}

lör5lag Avkastningen på det justerade egna

kapitalet har Inte n!tt upp till avkast- ningsm!let. Detta beror på sjunkande marknadsvärden.

Räntetäckningsgr-aden har under hela femårsperioden överstigit det lång- siktiga målet som är 2 gånger.

För att klara investeringar och en cyklisk lokalhyresmarknad ska solidite- ten långsiktigt vara lägst 35 procent.

Utdelningen till ägaren föreslås sjunka till följd av ett lägre resultat under året.

utdelningsandel men samtidigt medge möjlighet att genom investeringar fortsätta vidareutveckla Vasakronan.

Målet är en utdelning som motsva- rar 3 procent av justerat eget kapital.

Dock ska utdelningen uppgå till maxi- malt 50 procent av resultat efter finan- siella kostnader med avdrag för scha- blonskatt.

För 2001 uppgick utdelningen till 537 Mkr, vilket motsvarade 3 procent av justerat eget kapital. För 2002 var utdelningen 216 Mkr, vilketmotsva- rade 50 procent av resultatefter finan- siella kostnader med avdrag för scha- blonskatt En extrautdelning gjordes under december 2003 på 100 Mkr. För 2003 föreslås en utdelning på 9 Mkr, vilket motsvarar 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt

Icke-finansiella mål och måluppfyllelse

Som hyresvärd

Vasakronans mål är att minst 86 pro- cent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 50 procent definitivt kan tänka sig att göra det.

Vasakronans kundundersökning för 2003 visade på en kundlojalitet på 84 procent, vilket är en ökning med 4 procentenheter. Den definitiva lojalite- ten ökade från 40 till48 procent. Vasa- kronan har inte ännu nått det långsik- tigamålet

Som arbetsgivare

Vasakronans mål är att minst 95 pro- cent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå företa- gets mål, varav minst 60 procent defi-

nitivt känner det. För 2003 uppgick resultatet till90 respektive 55 procent.

Värdena för personalens motiva- tion har ökat stadigt under senare år bland annat till följd av öppen infor- mation. Vasakronan är rankad som mest attraktiva arbetsgivare bland eleverna på KTH sektion Fastighets- ekonomi.

Som fastighetsföretag

Vasakronans mål är att minst 95 pro- cent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia kän- ner till bolaget väl, varav minst 60 pro- cent känner till Vasakronan mycket väl. Årliga mätningar sker bland dessa tre intressentgrupper. Kunskapen hos målgrupperna är på en hög nivå. För 2003 uppgick resultatet till97 respek- tive 73 procent.

Vasakronans kundrelaaon uqon av en aktlv d1alog dar agerandet praglas av lyhordllet. flextbdnet och sei"VIteanda

KUNDER

Kan du tänka dig att hyra avVa.sakronan igen!

l ja, definitivt

% Ja - Mål86%

[001--- --

60...:

40- t~ .~ ·- ,- l·

20- f- t- l- f- 1-

~99~~00~~0 ^{.. 1 - 02 ' -OJ"-}

Genom systematiska insatser harVasa- kronan ökat kundlojaliteten under det senaste lret.

MEDARBETARE

Tycker du att ditt arbete har betydelse för att n~ Vasakronans mll!

8 Ja, definitivt

% Ja - Mål 95%

l 00'--::: :::::::::==-

80- 60-

40-1 1- 1- 1- f- 1-

20- ,_ f- 1- f- 1-

- ._

99

00

01 02 OJ

Medarbetarnas motivation ligger på en hög nivå och Vasakronan utsågs som femte bästa arbetsgivare i Sverige under2003.

KAPITALMARKNAD, MEDIA, POLITIKER

Känner du tillVasakronan l

Ja, mycket väl ja. väl - Mil 95%

%

100--;;:::::: : = = - - -

80-

60-

~~

20-

99

00

^{or 02 OJ}

Kapitalmarknadsdagar har genomförts sedan Va.sakronan bildades.Vasakronan fick pris av Financial Hearings för bästa samspel i kapicalmarknadspresentation under 2003.

Nöjda kunder

grunden för l ö nsamhet

Ett systemat skt kundvardsarbete bygger

fortro~ndefulla

relationer.

For andra a re·t i rad toppadeVasakronan

~astighetsbranschens

NöjdKundlndex.

Systematiskt kundvårdsarbete Vasakronanhar sedan slutet av 1990- talet arbetat systematiskt med kund- vård för att få nöjda och lojala kunder.

Utgångspunkten är att bygga förtroen- defulla relationer med alla kunderna och arbeta utifrån insikten att varje kund är unik.

Lokaler har sällan ett egenvärde för kunderna. Men bra lokaler är en förut- sättning för att medarbetarna ska tri- vas och att verksamheten blir effektiv.

Vasakronan måste förstå kundens krav och förväntningar och kunna omforma denna insikt till handling.

Konkret måste Vasakronan vara bäst på att hantera klagomål och fel, vara bäst på att ge kvalificerad service och kunna erbjuda de bästa tjänsterna.

Kundvård handlar inte om engångs- insatser utan kräver systematik och uthållighet. Kundvårdsarbetet base- ras på ett kvalitetstänkande som följer Utmärkelsen Svensk Kvalitet.

Måldialog med samtliga kunder Medarbetare med kundansvar möter varje år kunderna i ett särskilt samtal, en så kallad måldialog. Här diskute-

ras främst kundemas framtida planer, Vasakronans utveckling ochhur sam- arbetet ytterligare kan förbättras.

Årligen mäts vad kunderna anser om företaget. Dessa interna enkäter har gjorts sedan 1995 och bryts ned på respektive marknadsområde. Resul- taten diskuteras med kunderna och är underlag för ständiga förbättringar.

Toppar N Kl-mätning

l fastighetsbranschens egen Nöjd- Kundlndex-mätning, Fastighetsbaro- metern, kom Vasakronan på delad för- sta plats 2003. Det var andra året i rad som Vasakronan kom överst på listan i mätningen.

NKI är hyresgästernas betyg på hur nöjda de totalt sett är med sin hyres- värd. Det baseras på ett antal frågor om bland annat lokalemas läge, stan- dard, inomhusklimat, image, service,

h yra, felanmälan och klagomål. Enkä- ten omfattar 13 av de största fastighets- företagen i landet och startade 1997.

Syftet är att finna sambanden mellan kvalitetsförbättringar och kundlojali- tet. Vasakronan fick index 76 (av 100).

Branschindex låg på 68.

Hyresgäster

De tio största hyresgästerna svarar för 28 (36) procent av hyresintäkterna.

Största hyresgäster är SEB med 9 pro- cent av hyresintäkterna, Polismyndig- heten med 6 procent och skattemyn- digheten med 4 procent. Med de största hyresgästerna finns ett stort antal kontrakt med olika löptider och förhandlingsmotparter.

Andelen statliga hyresgäster upp- går till35 (33) procent av hyresintäk- terna.

NKI-VASAKRONAN/BRANSCHEN 80- - - --

50---~----

40":'95:-9:-6-:9:-:-7":"98~99-oo __ o_l =o2-:o~J

~ Vasakronan . . . Bromschgenomsnitt

Vasakronan tillhör de företag som har mest nöjda kunder i fastighets- branschen enligt NöjdKundlndex.

NKI, NÖJDKUNDINDEX, FASTIGHETSBAROMETERN STÖRSTA HYRESGÄSTER 2003·12·31

Hyresvard 200] 2002 1001 Andel av hyres- Uttlyrd area, Antal Antal

lntakter,% l 000m¹ kontrakt motparter

Vasakronan 76 72 68

76 ^{SEB 9} 79 19 8

Hufvudstaden 71 71

73 Polismyndigheten 6 137 18 7

Castellum 69 71

skattemyndigheten 4 77 9 5

Systembolaget 73

Försvaret 76 7 ₂

John Mattson 72 68

Domstolsverket 49 12

Tornet 71 64 66

Länsstyrelsen 2 ]l 5

Platzer 70 65 65

Hilton/Scandic l 48 l

AP Fastigheter 69 65 65

Sony Ericsson 28 4

Aberdeen 68 57 62

Statistiska Centralbyrån 19

Position Stockholm 67 67

Kriminalvårdsverket 15 7 2

Drott 66 65 61

Skandia!Jones Lange Lasalle 59 57 55 Totalt, tio hyresgäster 28 559 85 34

SEB 58 60 62 Hyresgästmixen har förändrats sedan bolagets start för att B en bättre riskspridning i nyresgäst-

Branschindex 68 64 65 portföljen.SEB är den största hyresgästen.

Genom systematiska insatserför att förbättra kundservice och hantering a.v klagom!J samt en stark image harVasakronan behillit försu. platsen i NKI-Fastighetsbarometem.

Ett val utvecklat qansteutbud b! drar ull att skapa okad kundloJalltet

Ko n kurrentjämförelse

Stor.J föråndringar i agande pr\ Wt"nsk f.lstighecsmarl<nad.

Utlandska ~ ktörer hilr kåpt stora bescind.

Konkurrenter

KonklUTenssituationen på den svenska fastighetsmarknaden har för- ändrats kraftigt under de senaste åren.

Utländska fastighetsinvesterare har köpt ett stort antal svenska fastighets- portföljer och de börsnoterade bola- gen har strukturerat om sina portföl- jer. Omsättningen av svenska fastig- heter har upp gått till dr ka 90 miljarder kronor under 2003, varav utländska investerare stod för cirka 80 procent av förvärven.

Under året har det startats betyd- ligt färre ny- och ombyggnadsprojekt i Stockholm.

De största bolagen inom kommer- siella fastigheter är fortfarande Vasa- kronan, AP Fastigheter, Dillgentia (Skandia) och Drott.

Drott har aviserat att bolaget kom- mer att delas i två enheter. F a bege kommer att innehålla de kommersiella fastigheterna och Drott kommer att vara ett renodlat bostadsbolag.

Flera av de börsnoterade bolagen genomgår en omstrukturering bland annat till följd av att de har värde- rats betydligt lägre än sina substans- värden. Drotts förändring är en följd av detta. Uppköp har skett av Tornet, Realia, Mandarnus och Pandox.

De största bland de utländska fastighetsinvesterarna som köpt på den svenska marknaden är Blackstone Group, London & Regional, Crown North Corp, Whitehall Funds, GE Real Estate, Internatianales Immobilien Institute, DEKAimmobillen Invest- ment, CGI Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft och DB Real Estate Investement. Flertalet av affä- rerna som har gjorts baseras på större fastigheter med långa hyreskontrakt och relativt säkra kassaflöden.

Många av de nya utländska aktö- rerna har valt att låta förvaltningsbo- lag sköta förvaltningen på entrepre- nad. Företag, till exempel Vasakronan, som har förvaltning och skötsel i egen

regi har direktkontakt och närhet till kunden, vilket är en stark konkurrens- fördel.

I kampen om nya hyresgäster har nya konceptfastigheter utvecklats, där hyresgästerna fritt kan välja yta, stan- dard och service. Dessutom erbjuds flexibel avtalsskrivning, som inne- bär att hyresavtalet kan förhandlas om under avtalets löptid.

Trenden på marknaden är att de stora företagen väljer att koncentrera sina innehav ytterligare till storstä- derna och att de internationella fastig- hetsinvesterarna fortsätter att öka sina innehav. Regionala bolag växer upp, till exempel Norrporten som under 2003 förvärvat fastigheter i ett flertal större regionstäder som Helsingborg, Linköping, Umeå och Uppsala.

For fungl'letsforetagen kan 2004 mt>dfora svaga rörelseresultat dl omforhandhngama nu sker av kontrakt som tecknades under hagkonJunkturen 1999---2001.

HYRESINTÄKTERIDRIFTÖVERSKOTT

Mkr

o

• Drift.öwrsl<ott Hyresintäkter

l .

DIREKTAVKASTNING/TOTALAVKASTNING

"

t~c;a.U:'.RfNT':K

Uppgifter ur årsredovisningar 2002

MARKNADSVÄRDE/BOKFÖRT VÄRDE UTHYRBAR AREA, SVERIGE

l 000m¹

Drou. l • • • • •

AP

Fastigheter ···

SOLIDITET RÄNT ET ÄCKNINGSGRAD

Ditigentia (Skandia) Ditigentia (Skandia'l Di igentia (Siwldia)

o ⁷ 10 20 30 <40 5{J

Uppgifter saknas för DUipntia (Skandla)

~vseende räntetä.ckningqrad

Svenska fast1ghecer har var~t attraktiva 1nvestenngsobfekt for framst utiandska mvestenre under 2003

Marknadsvärdering

M:1rkl)· -. d s

·~>·

:iet har sjunkit i Stockt olms

t·

· .gionen och ökat i Göteborg.

M;1lmö och Lund. Marknadsvardet uppg•ck Lill 31 ,4 miljarder kronor.

NewSec Analys och DTZ Värderings- huset genomförde vid årsskiftet 2003

l

2004 en marknadsvärdering av Vasa- kronans fastighetsbestånd. Fastighe- terna har även vid de sex föregående årsskiftena värderats enligt samma grundläggande principer. Innan dess värderades det samlade fastighetsbe- ståndet i samband med köpet av fastigheterna från staten 1993.

Marknadsvärdering

Den externa värderingen har omfattat samtliga fastigheter.

Marknadsvärdet för Vasakronans fastighetsbestånd bedömdes till31,4 {34,1) miljarder kronor, en minsk- ning med 2,7 miljarder kronor. Minsk- ningen för jämförbart fastighetsbe- stånd uppgick till 0,8 miljarder kronor, (2 procent), varav investeringar utgör

BEDÖMT MARKNADSVÄRDE

0,4 miljarder kronor (2 procent) och marknadsvärdets förändring utgör -1,2 miljarder kronor ( -4 procent).

Det bokförda värdet för fastighets- beståndet inklusive pågående projekt uppgick till21,8 (23,3) miljarder kro- nor. Det bedömda marknadsvärdet översteg det bokförda värdet med 9,6 miljarder kronor.

De externa värderingarna har resulterat i att vissa enskilda fastig- heter har ett bedöm t marknadsvärde som understiger det bokförda med totalt 915 Mkr.

Vasakronans huvudprincip är att nedskrivning sker för de fastigheter där bokfört värde överstiger mark- nadsvärdet.

Alla fastighetsvärderingar är resul- tatet av värderares bedömning vid en bestämd tidpunkt och är därför behäf-

tad med en viss osäkerhet. Denna osä- kerhet anges med ett värdeintervall om cirka+ l -5 till10 procent.

Mot den bakgrunden gör Vasa- kronan nedskrivning till ett värdein- tervall utgående från det bedömda marknadsvärdet+

l-

5 procent. Om bokfört v är de ligger inom detta v är- deintervall sker ingen nedskrivning eller återföring av tidigare gjord ned- skrivning. I vissa fall kan ett beräk- nat nyttjandevärde, om detta är högre än det bedömda marknadsvärdet, användas för att fastställa om ned- skrivningsbehov föreligger. I bokslu- tet 2003 har nedskrivningar skett till ett värdeintervall utgående från det bedömda marknadsvärdet

+l -

5 pro- cent. Nedskrivningar har gjorts med 712 Mkr, vilket har belastat resultatet för2003.

GEOGRAFISKANALYSAV MARKNADSVÄRDEN JÄMFÖRBARA FASTIGHETER

Kontrakterad Drift. Dl..-kt- Marknads· lokfllf't F ö.- lrwestll!>rU N-ofl>r-

inhyra' övenl<ott> lll'kastnlna, %l vard• vllrd•

Scockholm

-City 408 286 5,7 5004 3 874

- Gomla Stan 43 33 6,3 526 360

- Vasastan 129 100 6,2 l 609 l 172

-ösr.ennalm 472 346 6,2 5545 3 235

-ÖVriga innerstan 243 187 7,4 2533 l 307

- Norra Storstockholm 180 115 7,4 1564 862

-Södro Storstockholm 110 77 7,2 l 070 621

- lnfroCity/Kista 199 112 4,8 2 315 2360

Uppsola 80 55 7,3 754 445

Göteborg 455 343 7,0 4917 3568

Malmö 395 264 5,7 -1595 3061

Lund 90 66 6,9 962 587

... ··-·.-. _, .. ,_.

Pågående arbeten 370

-· ^{.............}

-

^- ·-··"~ .. -----·---··-· .... .... _ ...

_

^{... .., ... ,}

Total 2804 l 984 6,3 31394 21 822

.... '··--" ·-·-·· ·-...

- ----'-

^.

----

^{... --.--------·-- .... ._ ...}

___

^{., _, ..} --···-....

Kostnad för lokal

administration -III

.

- ·

·-··· -·. -· ... ^, ... -.- ...

_

....

-

^.. -· ·-····

Totalt 2 804 l 873

···-·-· ^{...... ~ ....} ··---^{''" -----~·-·---.}

--

' SamtWp glill111de hyre•lcontrai<t per l januari 2004 omräknade till hel.lr.

' Driftöverskott omriknat med gällande hynislcontrai<t per l januari 2004.

' Dlrekuvkastnin& beMiknat på rmrknodsvärde per l januarl2004.

31 394 21822

Mkr lOOl 2002 :indrlna

"

²⁰⁰² lindl'lnll,"

Stockholm 19 334 20 319 -985 -5 -281 -6

Göteborg 4917 4 772 1'15 3 -38 2

Malmö 4594 4532 62 -59 o

Lund 962 908 5'1 6 -27 3

Uppsala

_ _ _ _ _ ___ __

..

- - ---

794

- --

. ·--849

- -ss

-6 -5 -7

Totalt 30601 31 380 -779 -2 --410

...

Vasakronans fastigjletsbestind för jämlör1lara ~,.,.har minsk.at i vilde med 0,8 miljarder kronor (-2 procent) mellan 2002 och 2003, varav Investeringar ut:cör 0.~ miljard or kronor (J pro- cent) och marknadsvärdeför'indring ~ -1.2 ml~arder kronor (-4 proant).

Det totala marknadsvird<!t uppgick till 3 1,4 miljarder kronor.

I marknadsvärderingen ingår det bedömda värdet av detaljplanelagda byggrätter, men inga bedömda värden avseende potentiell exploaterings- mark.

Värderingsmetod

Värdebedömningen har baserats på kassaflödeskalkyler. Prognostisera de driftöverskott, investeringar och rest- värden har nuvärdeberäknats under en kalkylperiod av normalt fem år. Ttll grund för de beräknade framtida drift- överskotten ligger en analys av hyres- avtal samt marknadsanalys.

Marknadsanalysen ger förutsätt- ningar för prognos om framtida kassa- flöden i respektive fastighet. Kostna- der för investeringar och underhåll har bedömts utifrån värderingsföretagens analyser och information från Vasa- kronan. För restväJ-debedömningen har ett direktavkastningskrav, baserat på analyser av genomförda transak- tioner och erfarenheter av marknads- utvecklingen, åsatts respektive fast- ighets driftöverskott vid kalkylperio- dens slut. Marknadsbedömningarna har genomförts i enlighet med riktlin- jer framtagna av Svenskt Fastighets- index.

l värdebedömningarna användsen kalkylränta som baserats på följande makroekonomiska bedömning;

• den riskfria räntan definierad som den S-åriga statsobligationsräntan, 4procent

• genomsnittlig inflation 2 procent

• riskpremie för fastighetsinvestering cirka 2-7 procent beroende på läge, fastighetstyp, standard och hyres- situation.

Värderingsunderlag

Underlag för NewSec Analys och DTZ Värderingshuset är de uppgifter Vasa- kronan lämnat om lokalhyreskon trakt, vakanta lokaler, löpande drift-och underhållskostnader samt planerade investeringar och större underhålls- åtgärder. Uppgifter från värderings- företagens marknadsdatabaser har legat till grund för bedömningar av marknadshyror, normala drift-och

underhållskostnader, fastighetsmar k- nadens direktavkastningskrav samt utbud-

l

efterfrågesituation på hyres- marknaden i respektive ort. Ä ven ort- prisjämförelser har skett. Samtliga fastigheter har besiktigats. Ombesikt- ningar sker årligen för en tredjedel av fastigheterna för att fånga upp större förändringar avseende ombyggnader, hyresgästanpassningar, med mera.

justerad balansräkning

Värdet av ett fastighetsbolag grundar sig på många faktorer även om fastig- heternas värde är det viktigaste. Andra poster i balansräkningen måste dock marknadsvärderas på samma sätt som fastigheterna:

• räntebärande skulder

• derivatinstrument

• pensionsåtaganden

• skattebelastning.

I jämförelse med bokfört värde inklu- sive pågående arbeten på 21,8 miljar- der kronor, ger detta ett övervärde på 9,6 miljarder kronor, varav 6,6 miljar- der kronor återstår efter avdrag för uppskjuten skatt.

En marknadsvärdering av ränte- bärande skulder och derivatinstru- ment vid årsskiftet 2003/2004 ger ett undervärde på 0,3 miljarder kronor.

ÖVriga posters marknadsvärden över- ensstämmer med de värden som är redovisade i balansräkningen.

Avkastning

Vasakronans avkastningsmål är en avkastning på justerat eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus S procentenheter. Detta ska uppnås i genomsnitt över en konjunkturcykel.

Den riskfria räntan definieras som rän- tan på en 5-årig statsobligation.

För perioden 1993-2003 fordrades utöver lärnitade utdelningar en vär- destegring i justerat eget kapital om 4,0 miljarder kronor för att nå avkast- ningsmålet För 2003 var avkastnings- målet 1,0 miljarder kronor. När Vasa- kronan bildades var eget kapital6,5 miljarder kronor. För att nå avkast- ningsmålet krävdes att justerat eget

Vasakronans fasngheuportfolt ar hkv1d odl har en förhållandevis l4g pnslcansltgllet.