AP Fastigheter Delårsrapport januari - juni 2005
Första halvåret kännetecknas av positiv värdeutveckling och ett oförändrat driftnetto i ett jämförbart bestånd. Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 294 Mkr.
Delårsrapport januari - juni 2005
Periodens resultat efter skatt: 1 294 Mkr (603 Mkr).
Periodens resultat före skatt, exklusive realiserad och orealiserad värdeförändring samt avskrivning: 647 Mkr (748 Mkr).
Hyresintäkterna för perioden: 1 529 Mkr (1 713 Mkr). För ett mellan åren jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med 1 procent.
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång: 91 procent (92 procent).
Driftnettot för perioden: 983 (1 090 Mkr). För ett mellan åren jämförbart bestånd är driftnettot oförändrat.
48 fastigheter har avyttrats under perioden till ett värde av 2 048 Mkr (2 356 Mkr) och 5 fastigheter har förvärvats för 1 750 Mkr (0 Mkr).
AP Fastigheter i korthet
AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till 31,0 miljarder kronor per den 30 juni 2005. Bolaget är inriktat på kommersiella fastigheter och bostäder på ett fåtal utvalda orter i Sverige;
Stockholm, Uppsala och Göteborg.
Nästan 70 procent av fastighetsbeståndets värde är beläget i Stockholms innerstad och andra välbelägna Stockholms- områden, bland annat Nacka Strand, Alviks Strand, Positionen i Värtahamnen och Solna Strand. I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter men också kontorsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala har en tyngdpunkt på bostäder, bland annat Studentstaden, men innehåller även centralt belägna kommersiella fastigheter, till exempel Uppsala Science Park.
AP Fastigheters inriktning är att placera och förvalta det av ägarna tillhandahållna kapitalet genom att köpa och sälja fastigheter i Sverige samt att förvalta och utveckla dessa fastigheter så att ägarna till en avvägd risknivå får en så långsiktigt hög avkastning som möjligt.
AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden.
EKONOMISK DATA(Belopp i Mkr)
Hyresintäkter Uthyrningsgrad, % Driftsöverskottsmarginal, % Resultat efter skatt
Kassafl öde från löpande verksamhet Markandsvärde fastigheter på balansdagen Nettoinvestering
Soliditet, %
Räntetäckningsgrad, ggr
Jan-juni 2005
1 529 91 64 1 294 418 31 030 -134 44 3,2
Jan-juni 1) 2004
1 713 92 64 603 440 30 500 -2 176 43 3,1
Helår1) 2004
3 259 92 62 1 307 1 060 30 170 -2 583 45 2,9
1) Omräknad enligt IFRS där tillämpligt se vidare sidan 6.
Marknadsvärde fördelat efter lokalkategorier.
Marknadsvärde fördelat efter geografi sk spridning.
Övrigt 10 % Butik 11 % Bostäder 17 % Kontor 62 %
Övrigt 0 % Uppsala 20 % Göteborg 12 % Stockholm 68 %
Ekonomisk uthyrningsgrad 2005-06-30
Fastighetsmarknaden
Den svenska fastighetsmarknaden kännetecknas fortsatt av stor efterfrågan på investeringsobjekt. Efterfrågan gäller främst centralt belägna och moderna kontor på Stockholms- marknaden samt bostadsfastigheter. För dessa objekt kan också sänkta direktavkastningsnivåer avläsas. Av de avslut som sker kan avläsas att intresset för den svenska fastighets- marknaden är fortsatt stort hos utländska aktörer. Bilden kan dock förändras vid stigande räntenivåer och minskat intresse från utländska aktörer. Sedan 2004 har de svenska aktörerna varit betydligt mer aktiva jämfört med tidigare. Många trans- aktioner genomförs som bytesaffärer.
Lokalhyresmarknaden
Lokalhyresmarknaderna på samtliga orter där AP Fastigheter verkar kännetecknas generellt av fortsatt svag efterfrågan, även om intresset för Stockholms innerstad har ökat. Fort- satta kostnadsbesparingar i svenskt näringsliv gör att få hyresgäster expanderar och få nystartade företag tillkommer.
I Stockholm, AP Fastigheters enskilt största marknad, medför detta att den efterfrågan som fi nns styrs främst till lokaler i centrala lägen samt fl exibla och moderna lokaler i ytterområdena.
Stockholm
Stockholms hyresmarknad är differentierad mellan Stock- holm innerstad och Stockholm ytterområden. I Stockholm innerstad uppvisas fortsatt svagt stigande hyror men oföränd- rad vakansgrad.
I AP Fastigheters ytterområden är det fortsatt låg efterfrågan på kontorslokaler. Den uthyrning som ändå sker avser nya, moderna och fl exibla lokaler. Exempel på attraktiva ytter- stadsområden är Solna och Sundbyberg.
AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per halvårsskiftet till 5 procent i Stockholms in- nerstad och 16 procent i Stockholms ytterområden. Snittet för marknaden som helhet var vid motsvarande tidpunkt enligt DTZ 11-15 procent i Stockholms innerstad. DTZ anger den generella vakansgraden i i Stockholms ytterområden till cirka 15 procent samtidigt som det fi nns delmarknader med vakansgrader överstigande 20 procent.
Uppsala
I Uppsala är lokalhyresmarknaden stabil. AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per halvårsskiftet till 5 procent. Snittet för marknaden som helhet var enligt DTZ i storleksordningen 5 procent.
AP Fastigheter har även ett stort innehav av bostadsfastig- heter i Uppsala. Efterfrågan på bostadslägenheter är fortsatt mycket hög samtidigt som utbudet av lediga lägenheter är litet.
Göteborg
I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter. Efter- frågan på bra välbelägna butiker är god i Göteborg city och förekommande vakanser beror vanligen på omfl yttningar.
AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per halvårsskiftet till 5 procent. Snittet för markna- den som helhet var enligt DTZ runt 12 procent.
Verksamhetsutfall
Detta är AP Fastigheters andra delårsrapport som är upprät- tad enligt IFRS. Jämförelsetalen för 2004 har omräknats enligt IFRS. Effekterna av övergången till IFRS beskrivs utförligare på sidan 6.
Resultat januari - juni 2005
Resultat efter skatt för perioden uppgick till 1 294 Mkr (603 Mkr) eller 32,35 kr (15,08 kr) per aktie. Ökningen i resultatet är främst hänförlig till orealiserad värdeförändring som ingår med 967 Mkr (46 Mkr). Periodens redovisade skatt uppgår till 21 procent av resultat efter fi nansiella poster.
Avvikelsen mot 28 procent förklaras främst av bolagsavyttringar.
Resultat före skatt, exklusive realiserad och orealiserad vär- deförändring samt avskrivning, uppgick till 647 Mkr (748 Mkr). Förändringen i resultatet är främst hänförlig till beståndsförändringar.
Resultat från fi nansiella poster uppgick till -300 Mkr (-336 Mkr). Det förbättrade fi nansnettot förklaras främst av en lägre genomsnittlig ränta i låneportföljen men även en lägre räntebärande skuld. Den minskande räntebärande skulden beror på amortering i samband med genomförda avyttringar under 2004 och första halvåret 2005.
Resultat april - juni 2005
Resultat efter skatt för det andra kvartalet uppgick till 978 Mkr (284 Mkr). Ökningen i resultatet är hänförlig främst till oreali- serad värdeförändring som ingår med 894 Mkr (46 Mkr).
Hyresintäkterna för det andra kvartalet uppgick till 759 Mkr (852 Mkr) och driftnettot uppgick till 476 Mkr (542 Mkr).
Förändringen i driftnettot är främst hänförlig till beståndsför- ändringar.
Hyresintäkter
AP Fastigheters hyresintäkter för årets första halvår uppgick till 1 529 Mkr (1 713 Mkr), en minskning jämfört med mot- svarande period föregående år förklarad främst av bestånds- förändringar men också av en något ökad vakans och något lägre hyresnivåer. I ett mellan åren jämförbart bestånd, rensat för engångseffekter i form av lösen av hyra, minskade hyres- intäkterna med 1 procent.
AP Fastigheters samlade hyresvärde per den 1 juli 2005 uppgick till 3 175 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens utgång till 91 procent (92 procent).
Stockholm innerstad 95 %
Stockholm ytterstad 84 %
Uppsala 95 %
Göteborg 95 %
Kommersiellt totalt 90 %
Bostäder 99 %
Totalt 91 %
Investeringsverksamheten
Under perioden uppgick nettoinvesteringen till -134 Mkr (-2 176 Mkr).
Förvärv
AP Fastigheter har under perioden förvärvat 5 kontorsfastig- heter samt ett antal arrenden i Stockholm för ett fastighets- värde om 1 750 Mkr (0 Mkr).
Från Humlegården har Getingen 11, det så kallade Norrtull- spalatset, förvärvats. Från Fabege har Pennfäktaren 11 på Vasagatan 7, intill hotell Royal Viking, förvärvats. Se vidare tabell sidan 11.
AP Fastigheter har även per den 1 juni 2005 förvärvat res- terande 50 procent av aktierna i Position Stockholm från Fabege. Position Stockholm har ett betydande innehav av fastigheter och arrenden samt projektmöjligheter i Värtaham- nen. Köpeskillingen för aktierna uppgick till 264 Mkr. Nedan
I och med förvärvet byter den tidigare ägda andra halvan av aktierna i Position Stockholm karaktär, från att tidigare ha redovisats som ett joint venture i kvartal 1 2005 till att, från och med kvartal 2 2005 redovisas som ett dotterbolag.
Förvärvet av Position Stockholm förväntas på helårsbasis öka AP Fastigheters hyresintäkter med 125 Mkr och resultat före skatt med 75 Mkr. I utfallet per den 30 juni 2005 ingår hy- resintäkter från innehavet med 10 Mkr och resultat före skatt med 26 Mkr hänförligt till tiden efter förvärvet.
AP Fastigheter och Fabege kommer att fortsätta samarbetet avseende vissa delar av Värtahamnen.
Projekt och lokalanpassningar
Investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick under perioden till 133 Mkr (180 Mkr). Större projekt under perio- den är anpassning av lokaler i kvarteret Lyckan vid Lindha- gensplan, Tellus vid Telefonplan avseende anpassning av lokaler till gym och restaurang, modernisering av en centralt belägen kontorsfastighet i Uppsala, samt lokalanpassning av kvarteret Spektern på Hamngatan i Stockholm. Dessa fyra projekt motsvarar 70 procent av periodens investeringar.
Avyttringar och realiserad värdeförändring
AP Fastigheter har under perioden avyttrat 48 fastigheter till ett fastighetsvärde om 2 048 Mkr (2 356 Mkr). Största en- skilda affären var avyttring av fastigheter i Gävle/Dalaregionen till ett fastighetsvärde av 1 165 Mkr till nya Diös.
Fastigheterna har avyttrats till ett pris överstigande vid års- skiftet bedömt marknadsvärde med 2,7 procent. Realiserad värdeförändring uppgår till 33 Mkr (77 Mkr) för perioden.
AP Fastigheters hyresgäster återfi nns inom fl ertalet branscher.
Statlig verksamhet dominerar och står för 26 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. De 10 största hyresgäs- terna står för 30 procent av den kontrakterade hyran. Ingen enskild hyresgäst representerar mer än 10 procent av den kontrakterade hyran. Genomsnittlig återstående löptid i den kommersiella kontraktsportföljen per den 1 juli 2005 uppgick till 5,0 år.
Driftnetto
Driftnettot för perioden uppgick till 983 Mkr (1 090 Mkr).
Försämringen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras främst av beståndsförändringar. Överskottsgraden i beståndet på 64 procent är oförändrad jämfört med motsva- rande period föregående år. I ett jämförbart bestånd rensat för förtida lösen av hyra, är driftnettot oförändrat jämfört med samma period föregående år.
Antal fastigheter
Pris/
fastighetvärde Mkr
Realiserad värdeförändring
Mkr
Bostäder Stockholm 1 89 -3
Bostäder Göteborg 5 147 9
Summa bostadsfastigheter 6 236 6
Kontor Stockholm 3 635 42
Kontor Övrigt 39 1 177 -15
Summa kontorsfastigheter 42 1 812 27
Totalt avyttrat 48 2 048 33
Förvaltning lokaler Jan-juni 2005 Jan-juni 2004 Helår 2004
Hyresintäkter, Mkr 1 237 1 392 2 623
Fastighetskostnader, Mkr -399 -446 -884
Driftnetto, Mkr 838 946 1 739
Överskottsgrad, % 68 68 66
Förvaltning bostäder Jan-juni 2005 Jan-juni 2004 Helår 2004
Hyresintäkter, Mkr 292 321 636
Fastighetskostnader, Mkr -147 -177 -342
Driftnetto, Mkr 145 144 294
Överskottsgrad, % 50 45 46
Koncernen totalt Jan-juni 2005 Jan-juni 2004 Helår 2004
Hyresintäkter, Mkr 1 529 1 713 3 259
Fastighetskostnader, Mkr -546 -623 -1 226
Driftnetto, Mkr 983 1 090 2 033
Överskottsgrad, % 64 64 62
Mkr
Förvaltningsfastigheter 725
Goodwill* 26
Räntebärande skulder -420 Uppskuten skatteskult -45
Övrigt -22
Nettotillgångar 264
För fastighetsförteckning se sid 11.
*Hänförlig till förvärvad uppskjuten skatteskuld.
redovisas påverkan på AP Fastigheters balansräkning genom förvärvet.
Ränte- och kapitalbindningsstrukturen följer en av styrelsen fastlagd normportfölj. Den genomsnittliga räntan för låneport- följen uppgick vid periodens utgång till 3,6 procent (4,2 pro- cent) och den genomsnittliga räntebindningstiden, uppgick till 32 månader (23 månader).
AP Fastigheter tillämpar säkringsredovisning i enlighet med IFRS och IAS 39. Den redovisningsmässiga konsekvensen av detta är att det egna kapitalet i den ingående balansen per den 1 januari 2005 har minskats med 123 Mkr hänförligt till undervärdet i derivatinstrumenten.
Under det första halvåret 2005 har värdeförändringen i deri- vatinstrumenten medfört att det egna kapitalet har minskats med ytterligare 84 Mkr, varav 19 Mkr har haft en positiv resultateffekt som har minskat räntekostnaderna.
Finansiell ställning och likvida medel
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick per den 30 juni 2005 till 13 946 Mkr (13 962 Mkr). Detta motsvarar en soliditet på 44 procent (43 procent).
Räntebärande skulder och derivat
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 13 962 Mkr (15 059 Mkr). Den räntebärande skul- den består främst av MTN-lån. Den säkerställda upplåningen motsvarar cirka 13 procent av fastigheternas marknadsvärde.
Bekräftade och outnyttjade kreditfaciliteter och lånelöften uppgick på balansdagen till 5 400 Mkr. Av detta var 40 Mkr utnyttjat.
Fastighetsvärde samt orealiserad värdeförändring
AP Fastigheters fastighetsbestånd klassifi ceras redovisnings- mässigt huvudsakligen som förvaltningsfastigheter. Fyra fastigheter har klassifi cerats som rörelsefastigheter beroende på att de nyttjas för egen verksamhet till mer än fem procent.Rörelsefastigheterna skrivs av över resultaträkningen men justeras till verkligt värde över balansräkningen.
Två gånger per år, vid helårs- och halvårsskiftet, värderar AP Fastigheter hela fastighetsbeståndet med hjälp av extern värderingsexpertis. Inför detta bokslut har hela fastighetsbe- ståndet värderats av DTZ Värderingshu set och Forum Fast- ighetsekonomi. De externa fastighetsvärderarna har bedömt marknadsvärdet per fastighet. Värdebedömning arna har utförts enligt riktlinjerna från Svenskt Fastighetsindex (SFI).
För en mer detaljerad genomgång av värderingsmetodik se AP Fastigheters senaste årsredovisning sidan 30-31.
De direktavkastningskrav som använts redovisas i tabell nedan.
Fastighetsbeståndets sammanlagda mark nadsvärde per den 30 juni 2005 har bedömts till 31 030 Mkr. För ett under perioden jämförbart bestånd ökade värdet med 3,3 procent.
Värdeutvecklingen under årets första sex månader kan fram- förallt hänföras till marknadens sänkta direktavkastningskrav.
Under första halvåret 2005 ökade marknadsvärdet för AP Fastigheters kontorsfastigheter i centrala Stockholm med 3,2 procent som en följd av i huvudsak sänkta avkastnings- krav men även till viss del beroende på ökade marknadshy- ror. För AP Fastigheters kommersiella bestånd i Stockholm utanför city har värdeförändringen under första halvåret varit svagt negativ (-0,5 procent).
För de kommersiella fastigheterna i Uppsala och Göteborg syns också en tydligt positiv utveckling av marknadsvärdena med 6,1 procent respektive 6,0 procent.
Fortsatt sjunkande avkastningskrav syns även inom bostads- segmenten på AP Fastigheters prioriterade orter. Under första halvåret utvecklades värdena positivt i såväl Stockholm (3 procent), Uppsala (9 procent) som Göteborg (12 procent).
Verkligt värde i balansräkningen uppgår till 30 968 Mkr (29 884 Mkr). Verkligt värde motsvarar fastigheternas mark- nadsvärde justerat med förvärvade uppskjutna skatteskulder uppkomna i samband med indirekta förvärv av fastigheter.
Den orealiserade värdeförändringen uppgår till 967 Mkr (46 Mkr) för första halvåret 2005.
* För detta lån gäller speciella villkor.
Marknad Lokaler % Bostäder %
Stockholm innerstad 5,75 - 7,00 -
Stockholm ytterstad 7,00 - 9,50 3,25 - 6,50
Göteborg 6,25 - 9,00 3,00 - 5,25
Uppsala 6,25 - 7,75 4,50 - 6,00
Fördelning räntebärande skulder per 2005-06-30
MTN-lån 53 % Certifi kat 17 % Säkerställda lån 30 %
Förfall
Ränte- bindning Mkr
Andel
% Ränta
%
Kapital- bindning Mkr
Andel
%
Inom 1 år 6 760 48 2,8 5 124 37
* 1-2 år 1 281 9 2,8 2 502 18
* 2-3 år 1 400 10 4,5 1 365 10
* 3-4 år 1 321 9 5,1 1 521 11
* 4-5 år 1 400 10 4,6 1 400 10
* 5-6 år 1 000 7 4,2 1 250 9
13 162 93 3,5 13 162 94
* 17 år 800 7 -* 800 6
13 962 100 3,6 13 962 100
Kostnad för förtidslösen av lån och derivat har belastat ränte- kostnaderna med 69 Mkr.
Räntetäckningsgraden uppgick till 3,2 gånger (3,1 gånger).
Förbättringen förklaras främst av ett förbättrat fi nansnetto.
Justerat för förtidslösen av lån och orealiserad värdeföränd- ring på derivat uppgår räntetäckningsgraden till 3,8 gånger.
Kassafl öde och likvida medel
Kassafl öde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick under perioden till 418 Mkr
(440 Mkr), vilket motsvarar ett kassafl öde per aktie om 10,45 kr (11,00 kr).
Kassafl öde från investeringsverksamheten uppgick till 384 Mkr (481 Mkr) och det totala kassafl ödet efter investe- ringsverksamheten uppgick till 693 Mkr (700 Mkr).
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick vid utgången av perioden till 469 Mkr (373 Mkr). Från årsskiftet är det en minskning med 636 Mkr som beror på amortring av lån.
Redovisningsprinciper och IFRS
I enlighet med IAS-förordningen som antogs av EU år 2002 tillämpar AP Fastigheter från och med 2005 internationella redovisningsstandarder, IFRS samt de av EU antagna tolk- ningarna vad gällande standarderna, IFRIC, i sin koncernre- dovisning. Denna delårsrapport är utformad i enlighet med med IAS 34, Delårsrapportering.
Jämförelsetal för 2004 har omräknats i enlighet med IFRS.
Nedan genomgås översiktligt effekter av omräkning på re- sultat- och balansräkning. För mer detaljerad information se AP Fastigheters årsredovisning för 2004 samt en mer utförlig redogörelse publicerad på www.apfastigheter.se.
Den största förändringen av de förändrade redovisningsprin- ciperna är att förvaltningsfastigheterna nu upptas till verkligt värde i balansräkningen i enlighet med IAS 40. Detta har i resultaträkningen lett till att avskrivningar för dessa samt rea- lisationsvinster har försvunnit och istället har realiserad och orealiserade värdeförändringar tillkommit. I balansräkningen har det egna kapitalet ökat på grund härav med cirka 3,0 Mdr per 2004-12-31.
AP Fastigheter tillämpar säkringsredovisning i enlighet med IAS 39. IAS 39 tillämpas dock ej retroaktivt varför jämförelse- siffrorna för 2004 ej har omräknats med avseende på denna.
Finansnetto
Ränteintäkter Räntebidrag Räntekostnader Värdeförändring av derivat Förtidslösen av lån Finansnetto
Jan-juni 2005 Mkr
10 1 -261 19 -69 -300
Jan-juni 2004 Mkr
6 2 -342 - - -336
Nedan redovisas översiktligt gjorda justeringar av jämförelse- siffrorna för resultat efter skatt. I noten för avstämning av eget kapital återfi nns även gjorda justeringar av eget kapital.
Resultat - brygga gamla redovisningsprinciper - IFRS Jan-juni 2004
April-juni 2004 Resultat efter fi nansiella poster enligt tidigare
redovisningsprinciper 1 005 594
Återläggning avskrivning och reavinster -299 -238 Realiserad och orealiserad värdeförändring 123 44
Övriga IFRS justeringar 28 12
Resultat efter fi nansiella poster enligt IFRS 857 412
IFRS är föremål för löpande översyn och godkännande av EU. Förändringar kan fortfarande ske vilket kan komma att påverka redovisade uppgifter för 2005.
AP Fastigheters fi nansiella mål kommer inte att ändras i och med de nya redovisningsstandarderna då de redan sedan tidigare har tagit hänsyn till fastigheternas marknadsvärde.
Moderbolaget tillämpar från och med den 1 januari RR 32, redovisning för juridiska personer. I sak innebär det att moderbolagets redovisningsprinciper är samma redovisnings- principer som i senaste årsredovisning.
Medarbetare
Antalet medarbetare i koncernen uppgick vid utgången av perioden till 287 personer (314 personer). Minskningen beror på ett minskat bestånd och rationaliseringar.
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget AP Fastigheter AB (publ) består enbart av koncernsamordnande uppgifter och tillgång- arna består huvudsakligen av aktier och andelar i fastighetsä- gande dotterföretag.
Intäkterna i moderbolaget uppgick till 0 Mkr och resultatet ef- ter fi nansiella poster uppgick till 284 Mkr (516 Mkr). De likvida medlen uppgick på balansdagen till 402 Mkr (133 Mkr).
Framtidsutsikter
Prognosen för 2005 är oförändrad jämfört med målet, det vill säga att resultatet efter fi nansnettot, exklusive värdeföränd- ringar, ska överstiga 1 100 Mkr. Motsvarande resultat upp- gick för det första halvåret till 647 Mkr. Prognosen förutsätter ett oförändrat fastighetsbestånd, ett oförändrat konjunktur- läge jämfört med situationen i slutet av kvartal två 2005 och en genomsnittlig räntebärande skuld på 13,5 mdkr.
Granskningsrapport
Vi har översiktligt granskat denna halvårsrapport enligt den rekommendation som FAR utfärdat. En översiktlig gransk- ning är väsentligt begränsad jämfört med en revision. Det har inte framkommit något som tyder på att delårsrapporten inte uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen och IAS 34-del- årsrapportering.
Stockholm den 26 augusti 2005 KPMG Bohlins AB
Björn Flink, Auktoriserad revisor
För vidare information om delårsrapporten vänligen kontakta:
Christer Nerlich Chef ekonomi och fi nans Telefon 08-566 20 540
e-post: christer.nerlich@apfastigheter.se
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Efter periodens utgång har fastigheten Sergel 18 i centrala Stockholm, med hotellet Scandic Sergel Plaza som största hyresgäst, avyttrats för 565 Mkr. Köpare är Stena Fastigheter och tillträde sker den 1 september 2005. Scandic Sergel Plaza är Stockholms tredje största hotell med totalt 403 hotellrum.
Även en mindre kontorsfastighet i Göteborg Sävenäs 67:3 har avyttrats för 38 Mkr.
Kommande informationstillfällen
• 31 oktober, 2005 Delårsrapport januari-september 2005
• 10 februari, 2006 Bokslutskommuniké 2005
Stockholm den 26 augusti 2005
Per-Håkan Westin, verkställande direktör
8
Koncernen AP Fastigheter AB Resultaträkning (Mkr)
Jan-juni Jan-juni April-juni April-juni Helår
2005 2004 2005 2004 2004
Hyresintäkter 1 529 1 713 759 852 3 259
Fastighetskostnader
Driftkostnader -290 -306 -130 -139 -583
Underhåll -77 -103 -68 -71 -268
Fastighetsadministration -83 -91 -43 -37 -165
Fastighetskatt -71 -96 -29 -50 -159
Tomträttsavgäld -25 -27 -13 -13 -51
Summa fastighetskostnader -546 -623 -283 -310 -1.226
Driftnetto 983 1 090 476 542 2 033
Avskrivningar -10 -14 -4 -8 -38
Resultat övriga rörelsegrenar -2 - - - -
Central administration och marknadsföring -38 -30 -21 -16 -58
Resultat från andel i joint ventures 4 24 2 24 70
Rörelseresultat före värdeförändring 937 1 070 453 542 2 007
Realiserad värdeförändring 33 77 28 -2 265
Orealiserad värdeförändring 967 46 894 46 85
Rörelseresultat 1 937 1 193 1 375 586 2 357
Finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 8 5 5 20
Räntekostnader och liknande resultatposter -311 -344 -182 -179 -715
Resultat från fi nansiella poster -300 -336 -177 -174 -695
Resultat efter fi nansiella poster 1 637 857 1 198 412 1 662
Skatt -343 -254 -220 -128 -355
Periodens resultat 1 294 603 978 284 1 307
Resultat per aktie 32,35 15,08 24,45 7,10 32,68
Kassafl öde från löpande verksamhet per aktie 10,45 11,00 5,35 9,30 26,50
Antal aktier 40 000 000 40 000 000 40 000 000 40 000 000 40 000 000
Resultat före skatt, avskrivning, värdeförändring 647 748 280 376 1.350
9
2005-06-30 2004-06-30 2004-12-31
Anläggningstillgångar
Goodwill 26 - -
Förvaltnings- och rörelsefastigheter 30 968 29 884 29 466
Maskiner och inventarier 28 34 29
Aktier och andelar i joint venture 0 199 257
Andra fi nansiella anläggningstillgångar 178 4
Summa anläggningstillgångar 31 200 30 121 29 752
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 273 2 144 454
Kassa och Bank 469 373 1 105
Summa omsättningstillgångar 742 2 517 1 559
Summa tillgångar 31 942 32 638 31 311
Eget kapital och Skulder
Eget kapital 13 946 13 962 14 237
Skulder
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 8 878 9 245 8 308
Uppskjuten skatteskuld 2 620 2 504 2 439
Övriga avsättningar 4 8 4
Övriga långfristiga ej räntebärande skulder 366 2 2
Summa långfristiga skulder 11 868 11 759 10 753
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 5 084 5 814 4 764
Övriga kortfristiga skulder 1 044 1 103 1 557
Summa kortfristiga skulder 6 128 6 917 6 321
Summa eget kapital och skulder 31 942 32 638 31 311
Förändring av Eget kapital 2005-06-30 2004-06-30 2004-12-31
Ingående balans tidigare redovisningsprinciper 11 222 12 500 12 500
Effekt av ändrad redovisningsprincip 2 963 2 838 2 838
IAS 39, Finansiella instrument -123 - -
Justerad ingående balans IFRS 14 062 15 338 15 338
Effekter av kassafl ödessäkring -84 - -
Utdelning -1 366 -2 000 -2 000
Lämnat koncernbidrag - - -634
Skatteeffekt koncernbidrag - - 177
Justering av rörelsefastigheter till marknadsvärde 10 21 49
Justering av överlåtelse 30 - -
Periodens resultat 1 294 603 1 307
Vid periodens utgång 13 946 13 962 14 237
Balansräkning (Mkr)
-
10
Jan-juni Jan-juni April - juni April - juni Helår
2005 2004 2005 2004 2004
Löpande verksamhet
Rörelseresultat 1 937 1 341 1 375 734 2 357
Justering för poster som inte ingår i kassafl ödet -959 -279 -885 -206 -367
Finansiella poster -378 -340 -219 -156 -553
Betald skatt -182 -282 -57 - -377
Kassafl öde från den löpande verksamheten 418 440 214 372 1 060
Förändring i rörelsekapital -109 -221 61 -200 -75
Kassafl öde från den löpande verksamheten efter
förändring i rörelsekapital 309 219 275 172 985
Investeringsverksamheten
Investeringar i ägda fastigheter -133 -180 -70 -110 -330
Förvärv av förvaltningsfastigheter -1 790 - -1 790 - -
Avyttring av förvaltningsfastigheter 2 299 649 1 897 288 2 751
Övriga anläggningstillgångar netto 8 12 - -4 13
Kassafl öde från investeringsverksamheten 384 481 37 174 2 434
Kassafl öde efter investeringsverksamheten 693 700 312 346 3 419
Finansieringsverksamheten
Utdelning -2 000 -2 000 -2 000 -2 000 -2 000
Nettoförändring räntebärande lån 671 1 298 493 621 -689
Nettoförändring av övriga skulder - - 197 - -
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten -1 329 -702 -1 310 -1 379 -2 689
PERIODENS KASSAFLÖDE -636 -2 -998 -1 033 730
Likvida medel vid periodens början 1 105 375 1 467 1 406 375
Periodens förändring av likvida medel -636 -2 -998 -1 033 730
Likvida medel vid periodens slut 469 373 469 373 1 105
Jan-juni Jan-juni Helår
Fastighetsrelaterade uppgifter 2005 2004 2004
Hyresvärde 1 529 1 713 3 259
Uthyrningsgrad, hyra, % 91 92 92
Driftsöverskottsmarginal, % 64 64 62
Fastigheternas värde på balansdagen 31 030 30 500 30 170
Investeringar 133 180 330
Fastighetsförvärv 1 750 - -
Fastighetsförsäljningar 2 048 2 356 3 150
Nettoinvesteringar -134 -2 176 -2 583
Area, Tkvm 2 065 2 274 2 185
Finansrelaterade uppgifter
Soliditet på balansdagen, % 44 43 45
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,1 2,9
Säkerställda skulder / Marknadsvärde, % 13 13 11
Genomsnittlig ränta, % 3,6 4,2 3,9
Återstående genomsnittlig räntebindningstid, månader 32 23 33
Övrigt
Antal anställda 287 314 300
Nyckeltal (belopp i Mkr)
Kassafl ödesanalys (Mkr)
11
Defi nitioner
Area
Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och parke- ringsplatser.
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fast- ighetsanknuten administration samt fastighetsskatt och tomträttsavgäld.
Driftsöverskottsmarginal
Driftnetto i procent av hyresintäkter.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig räntesats på den räntebärande låneportföljen vid periodens slut.
Hyresvärde
Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler.
Jämförbart bestånd
De fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte- ringsperioden samt under hela jämförelseperioden.
Kontrakterad hyra
Summa hyra från kontrakt som löper vid periodens slut.
Antal fastigheter Kvm
Bostäder Stockholm
Vargen 8 1 5 600
Bostäder Göteborg
Johanneberg 4:17 1 2 850
Johanneberg 47:2 1 1 860
Johanneberg 47:1 1 2 080
Johanneberg 15:24 & 15:25 2 1 660
Summa bostadsfastigheter 6 14 050
Kontor Stockholm
Polacken 25 1 2 475
Sparven 18 1 8 760
Rovan 1 1 17 000
Kontor och bostäder Gävle / Dala
Tingshuset 10 1 3 220
Gävle / Dala 38 201 000
Summa kontorsfastigheter 42 232 455
Summa totalt 48 246 505
Antal fastigheter Kvm
Kontor Stockholm
Getingen 11, Norrtull 1 24 500
Pennfäktaren 11, Vasagatan 1 11 400
50% Position Stockholm* *3 73 000
Summa 5 108 900
* Exklusive garage, byggrätter och arrenden
Avyttrade fastigheter Förvärvade fastigheter
Nettoinvesteringar
Summan av köpeskilling från förvärvade fastigheter och kostnader som uppstår vid förvärvet som till exempel stäm- pelskatt plus investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter samt kostnader som uppstår i samband med avyttringen.
Räntetäckningsgrad (EBITDA/fi nansnetto)
Resultat före räntenetto justerat för avskrivningar, orealise- rad och realiserad värdeförändring (EBITDA) dividerat med räntenettot.
Räntabilitet på eget kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut.
Uthyrningsgrad, hyresvärde
Hyresintäkter dividerat med hyresvärdet, uttryckt i procent.
AP Fastigheter AB (publ) Huvudkontor
Regeringsgatan 20 Box 16292 103 25 Stockholm Telefon 08-566 20 500 Fax 08-566 20 501 Orgnr. 556061-4603
Styrelsens säte: Stockholm
Aktuell och ständigt uppdaterad information samt adresser och telefonnummer till regionkontoren återfi nns på: www.apfastigheter.se
PRODUKTION: AP FASTIGHETER. TRYCKERI: CM GRUPPEN AUGUSTI 2005
