INOM
EXAMENSARBETE SAMHÄLLSBYGGNAD, AVANCERAD NIVÅ, 30 HP
STOCKHOLM SVERIGE 2019,
Optimalt hyresavtal ur hyresgästens perspektiv
En fallstudie av livsmedelsbutikers hyresavtal DANA EL MALLA
KTH
Master of Science thesis
Title Optimal lease from the tenant’s
perspective – A case study of Supermarkets’ lease structures
Supervisor Christina Gustafsson
Author Dana El Malla
Department Department of Real estate and
Construction Management
Master Thesis number TRITA-ABE-MBT-19220
Keywords Turnover rent, FMCG, rent structures
Abstract
Retail is in the middle of a structure change as an effect of the major digital development taking place. The real estate industry reporting of numerous retailers that has been forced into cuts and in extreme cases, bankruptcy. Change means both opportunities and risks where the million dollar question is how to succeed in minimizing the risks and maximizing the
opportunities. A segment that hasn´t been affected in the same extent is FMCG (=Fast moving consumer goods) that is still presenting positive figures from sales in the physical store.
The purpose of this study is to find the most optimal rental arrangement in retail properties according to tenants, given the most prevalent rental forms. A special focus has been allocated to turnover rents and its suitability, indexed base rent is also analyzed for comparison purpose in the case study. The turnover rent is said to have entered the Swedish real estate market during the crisis of the 1990s as a rescue of the high vacancy rates occurring at the time.
The method used has been qualitative, in which semi-structured interviews have been conducted with respondents who represent the tenant's perspective, one respondent
represented the property owners perspective. The short answer to what is an optimal rental arrangement is among ICA retailers is unanimous, a low rent. If the matter is analyzed further in detail, there are other aspects of great value to the tenants such as a good dialogue with property owners, low vacancy rates and that the property owner are long-term owners. The ICA retailers who have a lease with a turnover rent are lacking a cap on the turnover rent in order to achieve an optimal rental arrangement.
The study also shows that the optimal rent structure is subjective and vary from case to case.
Guidelines in the rent negotiation may be that turnover rent is are only preferred in malls and cases where a tenant can benefit from the surrounding stores' footfall and also, when the shopping center management works actively with developing the mall. If these prerequisite are not fulfilled, the tenant should demand a fixed rent. Fundamental in all arrangements is to keep a dialogue regularly with the property owner and have an extensive list including
delimitation of responsibility in the lease agreement.
Acknowledgement
This master's thesis has been conducted during spring 2019 at the Department of Real Estate and Construction Management at the Royal Institute of Technology, Stockholm. The degree project, which comprises 30 credits constitutes the final part of the Civil engineering program.
Many people have contributed to the creation of this work by contributing with support, expertise and commitment. I would like to express my greatest gratitude to my supervisor Christina Gustafsson for the guidance and feedback during the process. Also, a special thanks to Niklas and Kristoffer at ICA Fastigheter, your help has been invaluable. Lastly I would like to thank all interviewees for the time and knowledge shared of which have made this work possible.
Thank you all, Dana El Malla
Stockholm, May 17, 2019
Examensarbete
Titel Optimalt hyresavtal ur hyresgästens
perspektiv - En fallstudie av livsmedelsbutikers hyresavtal
Handledare Christina Gustafsson
Författare Dana El Malla
Institution Fastigheter och byggande
Examensarbete Mastersnivå nummer TRITA-ABE-MBT-19220
Nyckelord Omsättningstillägg, dagligvaruhandel,
hyresformer Sammanfattning
Detaljhandeln befinner sig i ett skede av förändring som en effekt av de stora digitala
framstegen som skett de senaste åren. Rapporter från fastighetsvärlden vittnar om mängder av butiker och kedjor som tvingats till nedskärningar och i extrema fall, konkurs. Förändring innebär både möjligheter och risker och den stora frågan är hur en ska agera för att lyckas minimera riskerna och maximera möjligheterna. Ett segment ur detaljhandeln har inte drabbats i samma omfattning, dagligvaruhandeln vilken innefattar livsmedelsbutiker som generellt fortfarande positiva siffror i den fysiska handeln.
Det primära syftet med studien är att hitta den mest lämpliga hyresutformningen i butiksfastigheter, givet de mest förekommande hyresformerna utifrån hyresgästens perspektiv. Ett särskilt fokus har lagt på omsättningstillägg och dess lämplighet men
indexerad bashyra undersöks också i fallstudien som jämförelseobjekt. Omsättningshyran och omsättningstillägget sägs ha haft sitt genomslag i Sverige under 1990-talets fastighetskris som en räddning av dåtidens höga vakansgrader.
Metoden som används har varit av kvalitativ karaktär, där semistrukturerade intervjuer har genomförts med respondenter som representanter hyresgästens perspektiv med undantag för en respondent. Det korta svaret på vad som ingår i det optimala hyresavtalet bland ICA- handlarna är enstämmigt, en låg hyra. Undersöks saken mer ingående finns andra aspekter som är av stort värde så som en god dialog med fastighetsägare, låga vakansnivåer i centrumet och att fastighetsägaren ser långsiktigt på sitt ägande. ICA-handlarna som har en hyra med omsättningstillägg saknar ett tak på omsättningstillägget för att nå ett optimalt hyresavtal.
Studien visar också att utformningen på ett optimalt hyresavtal är subjektiv och ser olika ut från fall till fall. Vägledande i valet av hyresform kan vara att omsättningstillägg endast är aktuellt i fall där en hyresgäst kan dra nytta av omkringliggande butikers kundflöden och centrumledning jobbar aktivt med centrumets utveckling. Finns inte detta så bör hyresgästen yrka på en fast hyressättning. Grundläggande för ett fungerade hyresavtal är att föra en dialog regelbundet med fastighetsägaren och ha en omfattande gränsdragningslista.
Förord
Denna masteruppsats har skrivits under vårterminen 2019 vid Institutionen Fastigheter och byggande på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Examensarbetet som omfattar 30 högskolepoäng och utgör det avslutande momentet på Civilingenjörsprogrammet
Samhällsbyggnad.
Många personer har bidragit till skapandet av detta arbete genom att bidra med stöttning, expertis och engagemang. Jag vill rikta ett stort tack till min handledare Forskare Christina Gustafsson för vägledning och feedback under processen gång. Ett lika stort tack till Niklas och Kristoffer på ICA Fastigheter, er hjälp har varit ovärderlig. Ytterligare vill jag tacka alla intervjurespondenter för er tid och kunskap ni delat med er av som gjort arbetet möjligt.
Tack så mycket, Dana El Malla
Stockholm, 17 Maj 2019
Innehållsförteckning
1. INTRODUKTION ... 1
1.1 BAKGRUND ... 1
1.1.1 ICA:s hyresmodell ... 2
1.2 SYFTE ... 3
1.3 FRÅGESTÄLLNINGAR ... 3
1.4 AVGRÄNSNINGAR ... 3
1.5 URVAL AV OBJEKT... 4
2. METOD ... 5
2.1 ÖVERGRIPANDE ARBETSPROCESS ... 5
2.2 KVALITATIV FALLSTUDIE ... 6
2.2.1 Litteraturstudier ... 6
2.2.2 Semi-strukturerade intervjuer ... 7
2.2.3 Validitet och reliabilitet... 8
2.3 VAL AV METOD ... 9
3. TEORI ... 11
3.1 HYRESFORMER ... 11
3.1.1 Fast hyra... 11
3.1.2 Trappad hyra ... 11
3.1.3 Indexerad hyra ... 12
3.1.4 Hyra med omsättningstillägg ... 12
3.2 KONTRAKTSTEORI ... 13
3.2.1 Asymmetrisk information ... 14
3.2.2 Opportunism, Snedvridet urval och moralisk risk... 15
3.2.3 Riskfördelning och incitament ... 17
3.3 YTTRE FAKTORER RELATERADE TILL HYRESAVTAL... 20
3.3.1 Kontraktslängd ... 20
3.3.2 E-handel ... 22
3.3.3 Omsättningstillägg vid uppsägning ... 26
4. RESULTAT ... 27
4.1 PILOTSTUDIE ... 27
4.2 DEFINITIONEN AV ETT OPTIMALT HYRESAVTAL... 28
4.3 KOMMUNIKATION ... 28
4.4 KONTRAKTSUTFORMNING ... 30
4.4.1 Omsättningstillägg ... 31
4.5 FRAMTID & E-HANDELNS INVERKAN ... 32
5. DISKUSSION & ANALYS... 34
5.1 OPTIMALT HYRESAVTAL ... 34
5.2 DIALOG MED FASTIGHETSÄGARE ... 36
5.3 OMSÄTTNINGSTILLÄGG ... 37
5.4 DAGLIGVARUHANDELNS UTVECKLING ... 38
6. AVSLUT ... 40
6.1 SLUTSATS ... 40
6.2 REKOMMENDATIONER FÖR VIDARE STUDIER ... 41
7. LITTERATURFÖRTECKNING ... 42
8. BILAGOR ... 45
8.1 INTERVJUMALL - AVTALSANSVARIG ... 45
8.2 INTERVJUMALL –HANDELNS FRAMTID ... 47
8.3 INTERVJUMALL –ICAHANDLARE ... 48
1. Introduktion
I första kapitlet beskrivs bakgrunden till studien, dess vetenskapliga relevans, syftet med undersökningen som leder in på frågeställningar. Introduktionen avslutas med avgränsningar som klargör vad studien kommer och inte kommer omfatta.
1.1 Bakgrund
Detaljhandeln befinner sig i ett skede av förändring som en effekt av de stora digitala
framstegen som skett de senaste åren. Rapporter från fastighetsvärlden vittnar om mängder av butiker och kedjor som tvingats till nedskärningar och i extrema fall, konkurs. Senast i ledet var nyheten om den svenska klädkedjan JC som funnits i Sverige sedan 1962 som i maj 2019 meddelade att de avbrutit sin företagsrekonstruktion och därmed försätts i konkurs
(BREAKIT, 2019).
Dagens kund är allt mer benägen att handla varor via internet, vilket har bidragit till att en del branscher satsar stora pengar på att expandera och utveckla sin e-handel för att möta dessa förändrade handelsmönster. Med anledning av detta begynnande ”skifte” som digitaliseringen innebär har frågetecken kring butiksfastigheter som vi känner dem, kan möta för framtid.
Förändring innebär både möjligheter och risker och den stora frågan är hur en ska agera för att lyckas minimera riskerna och maximera möjligheterna. I det nya samhället där konsumenter ständigt är uppkopplade som bidrar till nya handelsmönster, är det svårt att inte se att den fysiska butiken står inför stora förändringar. Tillväxt sker enligt Svensk Handel (2018) främst genom digital handel vilket antyder att en strukturomvandling kommer behövas för att möta de nya behoven (Svensk Handel 1a, 2018). Att vara alert och snabbt anpassa sig till kundens förändrade köpvanor och efterfråga samt anpassa hyresmodellerna för att kunna gynnas av de nya handelsmönstren har stor betydelse för handelns överlevnad på den fysiska marknaden (Juntti, 2018).
I en artikel publicerad av Fastighetstidningen (2018) skrivs det om fastighetsbranschens stora utmaningar i och med e-handelns starka intåg. Erfarenheter från sällanköpshandeln har visat att en bransch lönsamheten börjar tryta när e-handeln närmar sig 15 procent av den totala försäljningen (Juntti, 2018). För att råda bot på framtidens strukturomvandlingar krävs en förändring i hyresmodellerna och diskussioner om att fastighetsägare på något vis ska kunna ta del av den digitala försäljningen är en högst aktuell bland både etablerare, fastighetsägare och branschfolk. Samtidigt är fastighetsägare entydiga gällande omsättningstillägget och dess behörighet, som anses vara ett bra sätt att dela på riskerna (Juntti, 2018).
Omsättningshyran och omsättningstillägget sägs ha haft sitt genomslag i Sverige under 1990- talets fastighetskris som en räddning av dåtidens höga vakansgrader. Det var ett effektivt sätt att attrahera hyresgäster som i och med denna hyresform inte riskerade att förlora sin
verksamhet i samma grad, i tider av låg omsättning och osäker framtid (Alanko & Göransson,
2009). Idag ser marknaden ut på ett helt annat sätt än den gjorde då och omsättningshyran sägs vara ett alternativ där hyresgäst och hyresvärd kan reducera risken som t.ex. en
etablering medför och i de allra flesta fall används uttrycket omsättningshyra slarvigt när det egentligen handlar om en reducerad bashyra som kompletteras med ett omsättningstillägg.
En förutsättning för upplägget med en bashyra och omsättningstillägg bygger på att bashyran har en nivå som understiger marknadshyran då det skapar en riskförskjutning till
fastighetsägaren. En diskussion beträffande bashyrans nivå i själva verket motsvarar en marknadshyra finns och i ett sådant fall försvinner syftet med hyresformens ursprungliga syfte. Uppfattning från hyresgästens sida, om att omsättningsbaserat tillägg är ett sätt för fastighetsägare att öka sina intäkter grundar sig i diskussionen om bashyrans nivå. Finns det fördelar för hyresgästen och hur bör ett hyreskontrakt vara utformat sett ur hyresgästens perspektiv? Denna studie ämnar att genom en fallstudie på butiksfastigheter hitta ett optimalt sätt att hyressätta dessa fastigheter.
Detaljhandel är ett begrepp som beskriver det sista ledet i en varas väg från producent till slutanvändare. Detaljhandeln innefattas av två delar, sällanköpshandel och dagligvaruhandel.
Sällanköp betecknar varor som inte inhandlas ofta, så som kläder, skor, bilar etc. medan dagligvaruhandeln kännetecknas av varor som ingår i det dagliga hushållet vilket till stor del är livsmedel så som mjölk, kött och grönsaker. (Nationalencyklopedin, 2019).
Till dagligvaruhandel räknas livsmedelsbutiker och en av de mest framträdande i Sverige är ICA. Enligt svensk handel (2018) står ICA för 17 procent av den totala omsättningen för detaljhandeln i Sverige vilket också innebär att de är det företag som innehar störst andel av detaljhandelns omsättning (Svensk Handel 1a, 2018). Dagligvarubutiker befinner sig idag långt ifrån 15-procentgränsen för e-handel men hur och om de kommer nå den är svårt att säga (Svensk Handel 1a, 2018). Kommer de gå samma öde till mötes som vissa segment ur sällanköpshandeln har gjort? Hur som är ICA med sina andelar den hyresgäst som generar mest pengar till detaljhandeln genom sina fysiska butiker (Svensk Handel 1a, 2018). Av den anledningen kommer fallstudien avse livsmedelsbutiker och specifikt ICA-butiker.
1.1.1 ICA:s hyresmodell
ICA:s hyresmodell har en utformning enligt följande. Förstahandsupplåtelsestår i de flesta fall mellan en fastighetsägare och ICA Sverige. En avtalsansvarig representant från ICA Fastigheter förhandlar fram ett avtal på uppdrag av ICA Sverige. Avtalet som förhandlas fram och fastställs speglas mot en ICA-handlare. Det speglade avtalet som står mellan ICA Sverige och ICA-handlaren ser precis likadant ut som förstahandskontraktet. ICA Sverige agerar därmed som en mellanhand. Avtalsansvarig bevakar avtalstider och eventuella ändringar i avtalet etc. och är ytterst ansvarig för hyreskontraktet. I vissa fall finns ett läge som ICA Fastigheter har säkrat och därmed är hyresvärd, som i nästa skede hyrs ut till en ICA-handlare som får möjlighet att öppna butik på platsen, vilket innebär att hyresavtalet redan är
färdigställt när handlaren kommer in i bilden. Vid omförhandlingar finns det ett större utrymme för ICA-handlaren att påverka hyresavtalets utformning.
1.2 Syfte
Det primära syftet med studien är att hitta den mest lämpliga upplägg på hyresavtalet i butiksfastigheter, givet de mest förekommande hyresformerna utifrån hyresgästens
perspektiv. En särskild djupdykning i hyresformen bashyra med omsättningstillägg görs och dess lämplighet studeras. Studien appliceras på ett avskilt butikssegment, livsmedelsbutiker.
Objekten som undersöks är noga utvalda med hänsyn till geografisk placering, butikstyp och hyresform.
Avsikten är att genom intervjuer och litteraturstudier undersöka de utvalda objekten för en jämförelse av hyresavtal och utvärdera hur tillfredsställda hyresgästerna är med
konsekvenserna av hyresformen och då skapa en form av vägledande guide i
hyresförhandlingar. Det sekundära syftet är att undersöka hur hyresformerna bör utvecklas för att passa framtida strukturella förändringar så som hur e-handeln väntas påverka den fysiska handeln och mer specifikt dagligvaruhandeln.
1.3 Frågeställningar
- I vilket/vilka fall är bashyra med omsättningstillägg respektive fast hyra den mest fördelaktiga hyresformen för hyresgästen?
- Hur kan omsättningstillägget användas för att bli optimalt ur hyresgästens perspektiv?
- Vilka aspekter är viktiga att beakta i valet av hyresform sett ur hyresgästens perspektiv?
1.4 Avgränsningar
För att möjliggöra studien under utsatt tidsram har avgränsningar gjorts geografiskt och i omfattning. Geografiskt omfattar studien endast livsmedelsbutiker belägna i Stockholm med omnejd och hyresgäster verksamma under samma företagsnamn. Studien omfattar som nämnt endast en del av detaljhandeln nämligen livsmedelsbutiker. Livsmedelsbutiker har valts ut för dess starka köpkraft som sägs verka kontracykliskt samt relativt låga andel e-handel men också av den anledning att livsmedelsbutiker som tillhör detaljhandeln, skiljer sig på många plan från övriga handelssegment inom detaljhandeln.
ICA:s butikskoncept kan delas in i fyra butiksprofiler där Maxi kategoriseras som stormarknad, Kvantum och Supermarket är matmarknader och Nära är en närmarknad.
Koncepten kategoriseras efter utbud men också efter andra faktorer så som storlek och läge (ICA Fastigheter, u.d). Störst är Maxi-butiken, en stormarknad där utbudet är brett och djupt med konkurrenskraftiga priser. Placering är i utkanten av tätorter och butikens storlek varierar från 5500 kvm och uppåt (ICA Fastigheter, u.d).
Butikstypen Kvantum innebär ett specifikt urval av produkter från naturen och mycket fokus läggs på att inspirera kunden till att handla frukt och grönt. Utbudet är välsorterat och har en hög färskhetsgrad samt en bredd och ett djup (ICA 1a, u.d.). Supermarket har också ett fokus och välsorterat urval av produkter där målet är att vara den personliga mötesplatsen. Butiken har utbudet som matchar kundens vecko- eller vardagshandling och ska finnas i nära
anslutning till kundens bostad eller arbetsplats. Supermarket skiljer sig från Kvantum genom att inte ha samma djup i sortimentet samt storleksmässigt (ICA 1b, u.d.) (ICA Fastigheter, u.d), en redovisning av profilerna följer av tabell 1 nedan.
Tabell 1. Beskrivning av ICA:s butiksprofiler.
Profil Butiksstorlek
(kvm)
Format Sortiment Läge Antal (ca)
Nära 400–800 Närbutik Brett & grunt Nära kundens bostad/arbete
660 Supermarket 1700–2000 Matmarknad Brett & grunt Nära kundens
bostad/arbete
430 Kvantum Ca 3000 Matmarknad Brett & djupt Centrumläge
eller
trafikorienterat
125
Maxi 5500+ Stormarknad Brett & djupt Utkant av tätorter
81
1.5 Urval av objekt
Valet av fallstudiens objekt är baserade på fysiska förutsättningar, därav är alla objekten belägna i köpcentrum, där också omsättningstillägg generellt tillämpas i större utsträckning.
Ändock har två fall av butiker belägna i köpcentrum lokaliserats som har hyreskontrakt som inte tillämpar omsättningstillägg. Hjälp med urval har ICA Fastigheter bistått med.
Samtliga butiker i studien har butiks-konceptet Kvantum med undantag av ett objekt som är av typen Supermarket. Trots detta är denna Supermarket jämförlig med övriga butiker då profilerna har många gemensamma attribut samt att butiken ligger i ett köpcentrum likt övriga objekt i fallstudien. Presentation av objekten som studeras i syfte att finna det optimala
hyresavtalet utifrån en hyresgästs perspektiv återfinns i tabell 2.
Tabell 2. Fallstudiens objekt.
Objekt Profil LOA Belägen Hyresform Stad Fastighetsägare
Butik 1 Kvantum 4030 kvm
Köpcentrum Bashyra + omsättnings-
tillägg
Stockholm Privat fastighetsägare Butik 2 Kvantum 4361
kvm
Köpcentrum Bashyra + omsättnings-
tillägg
Stockholm Privat fastighetsägare Butik 3 Supermarket 1634
kvm
Mindre köpcentrum
Bashyra Stockholm Allmännyttigt bolag Butik 4 Kvantum 3560
kvm
Köpcentrum Bashyra Uppsala Allmännyttigt bolag
2. Metod
I detta avsnitt beskrivs vilket tillvägagångssätt som applicerats för att kunna besvara forskningsfrågan samt nå ett slutligt resultat. Avsnittet inleds med en översikt av studiens förfarande och avslutas med redovisning av kritik kring valda metoder.
2.1 Övergripande arbetsprocess
Studien har en abduktiv ansats, då den syftar till att å ena sidan använda funna data till att testa en teori men också använda intervjuer till att styrka en teori. (Saunders, et al., 2016).
Abduktion är ett sätt att härleda orsaker till ett utfall och metodiken för forskningsansatsen är föränderlig och har inslag av både den induktiva metodiken och den hypotetisk-deduktiva.
(Wallén, 2011). En induktiv fallstudie antas i de fall då studien görs för att hitta utmärkande attribut eller faktorer som kan bidra till att bygga en teori kring företeelsen (Saunders, et al., 2016).
Den induktiva processen utgörs av att undersöka en specifik situation eller del av process för att hitta faktorer att bygga en teori utifrån. Genom intervjuer eftersöks dessa utmärkande faktorer som förväntas kunna ge en inblick i vad framtidens hyreskontrakt kommer kräva samtidigt som det finns vissa ramar som studien håller sig inom, vad teorierna grundar sig i och vad dessa koncept implementerat i sökandet efter det optimala hyresavtalet så har forskningen delvis en deduktiv ansats.
2.2 Kvalitativ fallstudie
Fallstudier beskrivs som ”ett samlingsbegrepp för en grupp forskningsmetoder som har det gemensamt att man fokuserar på undersökningen eller studier av en viss företeelse” (Adelman et al., 1977 se s.16 (Bell, 2000)). Fallstudien som metod antas för att den gör det möjligt att fokusera på en företeelse eller situation i syfte att finna faktorer som ger upphov till
företeelsen eller situationen i fråga (Bell, 2000) (Denscombe, 2010) (Lantz, 2013).
Motiveringen till att använda en fallstudie framför annan typ av undersökning beror i många fall av den detaljnivån som kan nås med en fallstudie. Målet med en fallstudie är att belysa det generella genom att se till de specifika (Denscombe, 2010). Vid en kvalitativ studie så är sammanhanget i fokus och målet är att hitta nya aspekter av ett fenomen som en på förhand inte kunnat veta. Dessa nya aspekter som analysen avser att belysa är ofta utmärkande likheter och olikheter i den specifika kontexten (Lantz, 2013).
Det finns också en kritik gentemot kvalitativa studier gällande dess generaliserbarhet när endast ett litet antal fall ingår i studien (Saunders, et al., 2016). För att korrigera denna potentiellt negativa aspekt intervjuas ett tvärsnitt av personer med olika roller för att få
dynamik i analysen (Saunders, et al., 2016). Respondenterna ha olika positioner i hierarkin för att uppnå dynamik samt ska oberoende branschkunniga intervjuas för ytterligare en
dimension. Företeelsen i detta fall är hyresavtal och det studeras utifrån fyra fall med liknande omständigheter, detta för att nå en jämförelse och skapa förutsättningar för att finna
avvikelser eller samband. Att använda flera fall i en fallstudie grundar sig i en initialt antagande om att fallen kommer producera liknande resultat och därmed kräva samma åtgärder. Stämmer det initiala antagandet stärks trovärdigheten i teorin (Saunders, et al., 2016). För att uppnå önskat djup, kredibilitet och dynamik i fallstudien kommer studien bygga på två metoder, litteraturstudier och intervjuer.
2.2.1 Litteraturstudier
Litteraturstudien syftar till att öka kunskapen kring studiens ämnesområde samt att ge läsaren olika insikter som bidrar till en bättre förståelse av studiens syfte (Saunders, et al., 2016). En omfattande litteraturstudie indikerar också att författaren har en gedigen grund och insikt om nuläget inom ämnesområdet (Bell, 2000). Teoriavsnittet är helt och hållet baserat på
litteraturstudier, där kontraktsteorin varit fundamental för studiens upplägg.
Litteraturstudier har gjorts med hjälp av de sekundära källorna Web of Science, Google Scholar och DiVA, som lett fram till primärkällor så som vetenskapliga artiklar, tidigare examensarbeten och rapporter. Tidsaktuella artiklar har funnits genom Google och tips från intervjuobjekt samt handledare. Ett antal böcker har använts, dessa har lokaliserats via KTH biblioteket både online och via fysiska böcker. Områden som undersökts i detta syfte är hyresavtal, e-handel, hyreslagar, omsättningshyra, omsättningstillägg, butiksfastigheter, riskfördelning etc. (Inkludera vanligaste sökorden ”samt dess engelska motsvarighet”).
2.2.2 Semi-strukturerade intervjuer
För att få ett helhetsgrepp om studiens syfte har intervjuer genomförts som ämnat fånga attityderna kring rådande kontraktsformer. Oavsett vad som framgår ur litteraturstudierna, kan intervjuer indikera på en inställning som bidrar till att unika faktorer för just hyreskontrakt för livsmedelsbutiker uppmärksammas. En halv-strukturerad intervju kan ge indikationer om den avgränsningen som intervjuaren gjort är relevant för den som svarar, då respondenten har möjlighet att avvika från frågorna i en viss utsträckning (Lantz, 2013) (Saunders, et al., 2016).
Det är värdefullt då det kan visa om det finns ett glapp mellan teori och verkligheten (Lantz, 2013). Öppet riktade intervjuer passar för den kvalitativa studien då de kan används för att få en ökad förståelse om ett fenomen (Lantz, 2013).
Mål för dessa intervjuer är representanter för hyresgästen med hyresavtal av två olika typer, där frågorna fångar den upplevda känslan av rådande kontraktsform/hyresvärds engagemang.
Dessa intervjuer har en öppet riktad karaktär då de syftar till att hitta kvaliteter i den rådande hyresformen. Samma typ av intervju görs med en respondent vars perspektiv liknar
fastighetsägarens för att få en bild av det motsatta perspektivet av förhållandet samt ställs kompletterande kommer till denna branschkunnige om detaljhandelns utveckling för att få en indikation om hur framtiden kan väntas se ut och innebära för butiksfastigheterna och dess hyresgäster. Då studien bygger på kontraktteoretisk grund där riskfördelning delvis är ett fenomen som undersöks kommer studien ha en semi-strukturerad karaktär. Likt beskrivet ovan så passar denna struktur när studien har ett fenomen och avgränsning som studeras i praktiken i syfte att finna eventuella glapp mellan teori och praktik. Sammanfattningsvis varierar intervjuerna mellan öppet riktad och semi-struktur för att kunna ge svar på
frågeställningarna. Antal respondenter uppgår till 9 personer och dessa presenteras i tabell 1.
Urvalet har inte varit slumpmässigt, vilket är lämpligt vid en kvalitativ studie (Saunders, et al., 2016).
Respondenterna har valts på grund av yrkesroll och kunskap rörande butikerna som är mål för fallstudien. Även personer med bred kunskap om detaljhandel har intervjuats. Samtliga har en gedigen bakgrund inom fastigheter och branschen. Till viss del har snöbollsmetoden
tillämpats, som innebär att intervjuaren rådfrågar en respondent i syfte att finna andra personer att intervjua (Saunders, et al., 2016). I denna studie innebar det att intervju
medavtalsansvarig resulterade i en vidare kontakt med ICA handlaren själv, för att få en mer nyanserad bild av hyresformens konsekvenser i den dagliga driften.
Respondent A och Respondent B skiljer sig från övriga intervjuobjekt på så vis att de inte har en direkt koppling till fallstudiens objekt. De har istället valts till följd av sin expertis inom specifika områden kopplade till studien. Respondent A har en gedigen erfarenhet inom ICA och dagligvaruhandeln men också övrig handel. En intervju med hen är nödvändig för att fånga essensen av dagligvaruhandelns värde och eventuella framtid. Respondent B har specifikt valts ut till följd av hens gedigna karriär och erfarenhet inom detaljhandel och sin roll på Skandia fastigheter som innebär att hen besitter värdefull kunskap om studiens motpart, fastighetsägaren.
Tabell 3. Respondentuppställning.
Respondent Datum Yrkesroll Företag
Pilotstudie 1/2–19 Chef Inhyrda butiker ICA Fastigheter Avtalsansvarig 1 17/4–19 Avtalsansvarig butik 1&3 ICA Fastigheter Avtalsansvarig 2 24/4–19 Avtalsansvarig butik 2 ICA Fastigheter Avtalsansvarig 3 18/4–19 Avtalsansvarig butik 4 ICA Fastigheter
Handlare 1 23/4–19 Samägare butik 1 ICA
Handlare 2 23/4–19 Samägare butik 1 ICA
Handlare 3 25/4–19 Ägare butik 4 ICA
Respondent A 26/4–19 Styrelseledamot ICA Sverige
Respondent B 16/4–19 Retailstrateg Skandia Fastigheter
2.2.3 Validitet och reliabilitet
Grundförutsättningen för att kunna använda intervjuer som metod är att ha ett kritiskt förhållningssätt. Det innebär att studien måste innehålla situationer eller förhållanden som tillåter kritiker att kunna hävda att den inte fungerar, alltså måste den vara falsifierbar (Lantz, 2013). Karl Popper myntade uttrycket ”falsifiera”, som innebär att en generaliserande studie inte kan betraktas som vetenskaplig om den inte kan falsifieras och bygger på en observation (Popper, 2002). Validitet och reliabilitet är centrala begrepp i bedömningen av forskningens kvalitet (Saunders, et al., 2016).
Validitet är ett mått som beskriver hur väl studien är genomförd med avseende på
mätinstrument och metod använd vid analys och då hur representativt resultatet. Reliabilitet återspeglar hur pålitlig studien är. En reliabel forskning är om en annan forskare genomförde samma studie med samma metod, uppnår samma resultat.
Intervjuer medför inskränkningar i reliabiliteten genom intervjuarens påverkan på
intervjuobjektet samt att kontexten som frågorna ställs utifrån kan påverka hur objektiv och konsekvent datan blir (Lantz, 2013) (Denscombe, 2010). Till viss del är den insamlade informationen också unik och intervjuobjektens svar är baserad på egen erfarenhet och uppfattning (Denscombe, 2010). I stora drag beskriver reliabilitet och validitet värdet på genomförda intervjuer och hur väl den vetenskapliga rapporten kan tillföra något och kunna användas av andra (Lantz, 2013). Denna studies mått rörande validitet och reliabilitet i externa och interna termer skiljer sig. Studien tillämpar intervjuer som huvudsaklig
undersökningsmetod vilket likt beskrivet ovan medför en begränsning i studiens reliabilitet.
Alla intervjuer i detta arbete genomförs av en och samma person, vilket minskar risken för nyansskillnader av den ovan beskrivna karaktären. Avgränsningen ska styras med hjälp av den teoretiska referensramen och är vägledande i balansen mellan följsamhet och styrning, både det respondenten tycker är viktigt att belysa och det område intervjupersonen önskar öka sin kunskap inom bör omfattas (Lantz, 2013).
Intervjuerna har i huvudsak genomförts med de utvalda butikernas tillförordnade
avtalsansvariga. Dessa respondenter har en bild av hur avtalet ser ut och situationer när det är aktuellt att tillämpa kontraktet i de specifikt utvalda butikerna. Dock har de inte samma insikt i hur den dagliga kontakten mellan handlaren och centrumledningen ser ut i detalj. Därav har intervjuer med tre handlare gjorts i kompletterande syfte för att studien också ska ta hänsyn till hur konsekvenserna av hyresformen ser ut i det dagliga arbetet, dessa har inte gjorts i samma utsträckning vilket kan påverka studiens reliabilitet. Samt varierar respondenternas bekantskap och erfarenheter av omsättningshyror och konsekvenserna av olika hyresformer vilket innebär att djupet inom frågorna i intervjuerna varierar och därmed minska möjligheten att göra en jämförelse. Butikerna drivs på olika sätt och befinner sig i olika stadier av avtalets löptid vilket också färgar intervjuernas innehåll.
2.3 Val av metod
Studiens syfte är att genom en fallstudie som baserats på intervjuer kunna finna hur det optimala hyresavtalet ser ut, sett ur en hyresgästs perspektiv. Kontraktteori är ett ämne som berörs på många plan, då hyresförhandlingar leder fram till en hyressättning och ett hyresavtal som grundas på en teori kring kontrakt.
Dagligvaruhandeln skiljer sig på många sätt från övriga detaljhandeln vilket gör det intressant att se till just dessa hyreskontrakt. Bl.a. har de inte drabbats i samma utsträckning av en ökad e-handel som många segment inom sällanköpshandeln har gjort. Rapporter om konkurser för företag inom kläder och skor har ökat till antal de senaste åren. Nyligen gick klädesföretaget JC ut med att de avbryter sin rekonstruktion och försätter företaget i konkurs (BREAKIT, 2019). Andel av livsmedelsbutikers omsättning som utgörs av e-handel uppgår idag till strax under 2 procent i Sverige, en siffra som är låg i jämförelse med sällanköpshandeln (Svensk Handel 1a, 2018). Andelar e-handel av den totala omsättningen per bransch redovisas i figur 2 nedan, där Livsmedel är synonymt med dagligvaruhandel.
Figur 1. Nulägesrapport av inhemsk e-handel (Källa: Svensk Handel 1a, 2018)
Intervju som metod har valts av den anledning att det är svårt att genom kvantitativa metoder testa värdet i en hyresform utan att resultaten blir färgade av yttre faktorer. Som beskrivet i föregående sektion så finns svårigheter med att upprätthålla kvaliteten vid användande av semi-struktur då de är svårt att göra en likadan studie igen och få exakt samma resultat (Saunders, et al., 2016). Ett försvar till detta påstående är att syftet nödvändigtvis inte är att återupprepa studien då intervjun ska spegla verkligheten som den ser ut idag och detta görs lättast genom semi-strukturerade eller djupintervjuer (Saunders, et al., 2016).
3. Teori
Genom att samla tidigare forskning och information ska teorin bidra till det kommande arbetets tillvägagångssätt. Teorin stimulerar fortsatt kunskapsutvecklande, där samband mellan fakta förklaras (Bell, 2000). Denna del identifierar och sammanfattar tidigare fakta och studier som gjorts inom ämnet eller närliggande ämnen som tillsammans ska utgöra grunden för forskningen.
3.1 Hyresformer
Gemensamt för alla hyresformer är att de vanligtvis anges som pris per kvm och år i de flesta länder, trots att de betalas månatligen (Ling & Archer, 2005). I Sverige betalas hyra i för kommersiella fastigheter kvartalsenligt medan det i t.ex. USA och Storbritannien sker månatligen. I detta avsnitt redogörs de vanligast förekommande hyresformerna i Sverige. De fyra hyresformer som i huvudsak tillämpas är; fast hyra, indexerad hyra, trappad hyra och bashyra med omsättningstillägg. Alla dessa grundas på en bashyra, som i vissa fall benämns som kallhyra. Bashyran är vad en hyresgäst betalar för utrymmet, utan tillägg för förbrukning och fastighetsskatt.
3.1.1 Fast hyra
Fast hyra betraktas som den enklaste av förekommande hyresformen då den inte beror av vare sig tid eller försäljning. Fast hyra innebär att det i ett hyresavtal finns en avtalad hyresnivå som är bestående genom hela avtalsperioden (Ling & Archer, 2005).
En fast hyra är bättre anpassat till korta hyreskontrakt då förändringen på marknaden är lättare att uppskatta och därmed är båda parters risk relativt liten (Grenadier, 2005). Vid
lokalhyreskontrakt är det enligt 12 kap 19 § 3 JB (SFS 1970:994) endast tillåtet att indexera hyra som sträcker sig över en period på minst tre år.
3.1.2 Trappad hyra
I fall då kontraktet är kortare än så, är alternativet att ha en hyra med förutbestämda stegringar, en så kallad trappad hyra (Grenadier, 2005) (Ling & Archer, 2005). Ibland benämns trappad hyra som ”step-up rents”. Den trappade hyran är bland de enklaste
hyresformerna att bestämma hyresnivån då alla nivåer är specificerade i kontraktet, hyran är endast en funktion av tiden (Ling & Archer, 2005). Denna form av hyra kan vara ett
alternativ vid hyresavtal kortare än tre år och därför inte får indexeras enligt 12 kap 19 § 3 JB (SFS 1970:994).
3.1.3 Indexerad hyra
Indexerad hyra är den vanligaste hyresformen för hyresavtal längre än tre år och har i regel inkluderat en indexklausul i hyresavtalet. Om hyran ska indexregleras kryssas en box i
kontrakt i som i sin tur hänvisar till en klausul som beskriver hur stor del av bashyran som ska indexeras (Fastighetsägarna 1b, 2018). Vanligtvis är det 100 procent men i tider av t.ex. hög inflation har indexeringen begränsats till 50 procent eller 75 procent av bashyran.
Indexering är en slags försäkring om att hyresnivån ska hållas enligt marknadsnivån ifall inflationen ökar mer än förväntat under kontraktstiden. Detta innebär också att hyresnivån är svårare att bedöma i förväg (Grenadier, 2005). Vanligen följer hyresnivån
konsumentprisindex, KPI, som är ett publikt och välkänt index. Justeringen sker i regel årligen (Ling & Archer, 2005). I Sverige justeras indextillägget för lokaler efter oktoberindex om hyreskontraktet för lokal, formulär 12B.3 tillämpats, vilken används i stor utsträckning vid kommersiella hyresförhållanden (Fastighetsägarna 1a, 2019) (Fastighetsägarna 1b, 2018).
Beräkningen av index sker enligt följande formel (Fastighetsägarna 1a, 2019):
𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥𝑢𝑝𝑝𝑟ä𝑘𝑛𝑖𝑛𝑔 = 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥𝑛−1
𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥𝑛− 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥𝑛−1∗ (𝑝𝑟𝑜𝑐𝑒𝑛𝑡 𝑎𝑣 𝑏𝑎𝑠ℎ𝑦𝑟𝑎) ∗ 𝑏𝑎𝑠ℎ𝑦𝑟𝑎 I och med en indexering förflyttas risken för oväntade inflationsförändringar från
fastighetsägaren till hyresgästen. Detta kan i vissa fall innebära att hyresgästen kräver en lägre hyresnivå för att åta sig inflationsrisken (Ling & Archer, 2005). De flesta hyresavtal indexeras i Sverige och fortsättningsvis i texten kan det förutsättas att en bashyra betyder en indexerad bashyra.
3.1.4 Hyra med omsättningstillägg
Omsättningshyra är termen som beskriver en hyresform där betalningen baseras på hyresgästens omsättning. Omständigheterna kring utformningen kan variera från ren
omsättningsbaserad hyra till en bashyra som har en omsättningsbar del som aktiveras först när en viss omsättning uppnås. När omsättningsnivån är uppnådd går en förutbestämd procent av omsättningen som allokeras till hyran (Ling & Archer, 2005) (Hamilton, 1992).
Denna hyresform används i huvudsak i köpcentrum (Ling & Archer, 2005). Enligt studier beror detta på ömsesidiga beroenden och påverkan så som att mixen och placering av butiker påverkar försäljningen. Det sägs finnas två typer av hyresgäster, ankarbutiker, sådana som lockar majoriteten av köpcentrumets kunder och vars försäljning är oberoende av
intilliggande butiker (Ling & Archer, 2005). Sedan finns de butiker vars försäljning delvis bygger på att omkringliggande ankarbutiker har stora flöden vilket genererar ett köptillfälle när kunden passerar butiken på vägen mot ankarbutiken. Hyresgästmixen är därmed vital för mindre butikers överlevnad (Wheaton, 2000).
I artikeln Turnover rents: The Australian experience från 1992, beskrivs för- och nackdelar med en bashyra med omsättningstillägg med en undersökning baserad på Australiens marknad. Hyresvärdens prioriteringar är att hålla vakansgraden på en bra nivå, säkra
hyreskontrakt och hålla uppe fastighetens värde vilket det finns incitament till att en bashyra med omsättningstillägg kan bidra med. En hyresgäst vilja att betala omsättningstillägg beror av flera faktorer, bland annat hur gärna hyresgästen vill finnas representerad på en viss plats och den uppskattade kostnaden för lokalen. Fördelar med en lägre bashyra med
omsättningstillägg för denne är vetskapen att om försäljningen sviktar under en period kommer hyran att följa minskningen till viss del (Hamilton, 1992).
I tider av osäkerhet och fallande tillväxtsiffror, som det var under nittiotalet första hälft, är omsättningshyra ett alternativ som underlättar uthyrning av lokaler som nått en hyresnivå som överstiger hyresgästers möjligheter och vilja att betala. Det innebär samtidigt att hyresgästen har en säkerhetsmarginal mot höga hyreskostnader ifall de låga säljprognoserna faktiskt infaller (Williams, 1991). Omsättningstillägg är också vanligt vid nyetableringar för att locka hyresgäster att hyra ytor. (Hamilton, 1992).
Shoppingcentrum i USA har i regel tillämpat bashyror med omsättningstillägg sedan den stora depressionen på 1930-talet. Omsättningstillägget utgör ca 10 procent av hyresintäkterna i det typiska fallet och nyare centrum är den delen aningen lägre (McAllister, 1996). Traditionellt sett har Storbritanniens kommersiella hyresmarknad kännetecknats av långa hyresavtal, där omförhandling sker var femte år. Under omförhandling kan det endast förhandlas om en högre hyra alt. att hyresnivån förblir densamma i fem år till, till nästa omförhandling.
Hyresupplägget innebär en stor risk för hyresgästen som under ett och samma avtal inte kan minska hyresnivån, oavsett hur marknaden förändras. Denna struktur har luckrats upp något och omsättningstillägg används i vissa fall i handelsfastigheter. Gemensamt för både
amerikanska och brittiska marknaden är att hyresvärdar inte är villiga att förlita hyresintäkten enbart på omsättning. Studien visar också att Storbritanniens hyresmarknad följer USA:s genom att gå mer mot omsättningsbaserade tillägg på bashyran och avtal med kortare löptid (McAllister, 1996).
3.2 Kontraktsteori
Den traditionella kontraktsteorin grundar sig i tesen att människor är opportunistiska och enbart drivs av egna som i vissa fall är ekonomiska intressen. Kontraktet har också den uppgiften att tilldela arbetsroller och ansvarsområden för de involverade parterna (Schepker, et al., 2014). Vilket motiverar funktionen av ett kontrakt, som är att skydda parternas
investeringar och göra partnerskapet mer effektivt utan konflikter. Trots ett gediget avtal så kan parternas intressekonflikter innebära att tvister uppstår och exempel på hur dessa kan te sig följer av kommande avsnitt.
3.2.1 Asymmetrisk information
Asymmetrisk information uppstår när en av två parter i en transaktion besitter relevant information som den andra parten saknar, vilket i vissa fall kan innebära att marknaden är ineffektiv. Motsatsen är symmetrisk information vilket är då båda parterna besitter lika mycket, eller lite, information. Det finns i huvudsak tre typer av asymmetrisk information, dolda intentioner, dolda handlingar och dolda egenskaper varav de två sistnämnda är av stor vikt (Perloff, 2017).
Dolda handlingar innebär en gärning utförda av en part som för andra parten i avtalet är okänd så som att en anställd nyttjar företagsbilen i privat syfte utan arbetsgivarens vetskap, denna följd kallas Moral Hazard eller moralisk risk (Perloff, 2017). Dolda egenskaper är en fakta eller kunskap som bara en part i en transaktion har vetskap om. Exempelvis att en säljare har bättre kunskap om en produkts kvalitet i större uträckning än vad köparen har (Perloff, 2017).
I artikeln The Market for ”Lemons”: Quality Uncertainty and the Market Mechanism (1970) beskrivs effekten av asymmetrisk information med hjälp av marknaden för begagnade bilar (Akerlof, 1970). I Akerlofs (1970) beskrivning av konceptet snedvridet urval finns det fyra typer av bilar, nya, begagnade, bra och dåliga, där dåliga bilar enligt ett amerikanskts uttryck benämns som ”lemons”. En ny bil kan vara bra eller en ”lemon”, detsamma gäller för
begagnade bilar. Under tiden av ägande forma sig ägaren en uppfattning om bilens kvalitet som förmodligen skiljer sig från den inledande uppfattningen och som troligtvis en mer riktigt uppfattning. Sannolikheten att bilen är lite mer av en ”lemon” är troligt. Önskar ägaren att sälja bilen nu besitter denne en bättre kunskap om bilens kvalitet än köparen, vilket visar att det är en situation av asymmetrisk information. Bra och dåliga bilar säljs fortfarande för samma pris, då det är omöjligt för en köpare att se skillnaden. Uppenbart är dock att skilja på nya och gamla bilar därav har de olika prislappar, då nya bilar generellt har en högre
sannolikhet att vara en bättre bil. Ägaren av en bra bil kan aldrig säljas för det faktiska värdet då köparen är oviss om kvaliteten och därmed behöver en slags säkerhetsmarginal. Så ägaren som går i säljtanker kommer heller inte uppnå det förväntade priset på en ny bil. Detta innebär att det är mer värt ur ett ekonomiskt perspektiv att sälja en bil av sämre kvalitet än den bra och därmed borde det säljas färre bilar med bättre kvalitet (Akerlof, 1970).
Asymmetri på marknaden kan som i fallet med bilarna innebära ineffektivitet, beroende på om säljarens pris motsvarar vad den potentiella köparen är villig att betala. Understiger säljarens bud ett pris som köparen är villig att betala, kommer ett köp att ske. Alla bilar som är till försäljning, bra som dåliga, säljs för samma pris enligt teorin, vilket innebär att de som lyckas köpa en bra begagnad bil gör ett kap medan den som köper en dålig har gjort en mindre bra affär. Viktigt att poängtera att i detta läge uppstår inte ineffektivitet men ändå konsekvenser för det egna kapitalet. Handlar det istället om att säljaren av e bra bils lägsta bud överstiger vad köparen är villig att ge för den begagnade bilen blir det inget köp. Det däremot innebär att bra bilar har blivit utkonkurrerade av ”lemons” och en ineffektivitet på marknaden då bilarna förblir osålda. (Perloff, 2017).
3.2.2 Opportunism, Snedvridet urval och moralisk risk
När två parter ämnar ingå avtal och båda parter besitter lika mycket/lite information har ingen part övertag gentemot den andra. Då förekommer symmetrisk information mellan dem, råder det däremot asymmetrisk information finns det en risk för opportunistiskt beteende från den part som besitter större mängd information (Perloff, 2017).
Situationen Akerlof (1970) beskriver kan liknas vid snedvridet urval, vilket är en följd av asymmetrisk information och specifikt dolda egenskaper (Akerlof, 1970). Begagnade bilar som till utsidan ser identiska ut utvändigt kan skilja sig avsevärt i fråga om hur många reparationer den kommer kräva i framtiden. Detta är en vetskap som köparen kommer bli varse efter ett antal körda mil (Perloff, 2017). Som beskrivet i föregående avsnitt så orsakar ett snedvridet urval att bra bilar med god kvalitet konkurreras ut (Akerlof, 1970). Snedvridet urval innebär att den parten med mer information nyttjar det till att vinna ekonomiska fördelar i vissa situationer enbart på grund av att de är ensamma om att besitta denna extra information (Perloff, 2017).
Appliceras detta på fastighetsbranschen skulle det kunna vara ett fall där fastighetsägaren för en dialog med en potentiell hyresgäst. Hyresgästen som är en klädesbutik har inga andra butiker i närområdet vilket betyder att etableringen innebär en ökad risk men ser det samtidigt som en möjlighet att etablera sig i ett köpcentrum med flera hyresgäster som kan locka kunder även till klädbutiken. Vad den potentiella hyresgästen inte vet är att fastighetsägaren besitter vetskapen om att flera av de befintliga hyresgästerna i köpcentrumet har sagt upp sina hyresavtal och fler därtill är nära att göra det. Detta innebär att bilden av ett centrum med låg vakansgrad och en specifik hyresgästmix inte speglar verkligheten. Klädbutiken skriver på ett avtal på x antal år med en bild av köpcentrumet som bygger på information som inte är densamma som den fastighetsägaren besitter.
I fall den potentiella hyresgästen är orolig för ett opportunistiskt beteende kommer hen endast vara villig att betala ett lågt pris om hen ens vill hyra en lokal i ett sådant läge. Marknader där önskade transaktioner inte sker eller i ett värsta scenario så förhindrar snedvridet urval
marknaden från att existera (Perloff, 2017). Det är kostsamt och tidskrävande att lyckas särskilja opportunistiska och icke-opportunistiska säljare, därav ser köparen alla säljare som opportunistiska för att vara säker (Eriksson & Lind, 2016). Det finns två alternativa
tillvägagångssätt för att åtgärda situationer där snedvridet urval har uppstått, antingen bör informationsnivån mellan parterna utjämnas eller så bör den part som besitter mer information begränsas i möjligheterna att använda dem i ekonomiska syften. Att åtgärda konsekvenserna av dold information kan vara välgörande i vissa branscher medan det i andra är förödande (Perloff, 2017).
Genom att informera alla parter kan ett snedvridet urval reduceras, tillvägagångsättet för denna åtgärd kan delas upp i tre olika metoder; screening, signalering eller köpa/få
information från en tredje part, där det sistnämnda är information om varor och produkters kvalitet som har testats hos organisationer eller företag. Metoden signalering som exempelvis skulle kunna vara att försäljaren erbjuder en garanti för varan som säljs (Perloff, 2017). Inom fastighetshyresmarknaden kan en garanti från hyresgästen vara minimihyran i ett fall där omsättningstillägg tillämpas. Det är ger en slags signal om att produkten eller arbetet som utförs är av hög kvalitet (Perloff, 2017). Screening innebär att parten som saknar viktig information om dolda egenskaper gör en slags undersökning eller granskning av informerade parten (Perloff, 2017). Det är ett kostsamt detektivarbete vilket innebär att den undersökande parten måste göra ett avvägande om den extra kostnaden av undersökningen kommer vara ekonomiskt försvarbar gentemot den förväntade avkastningen (Perloff, 2017).
Moralisk risk som är en följd av en parts dolda handlingar, uppstår efter att ett kontrakt har avtalats och när tillfälle ges avviker en part från avtalet eller det underförstådda i avtalet för att tjäna ekonomiskt på det. Typiskt är också att kostnaden för den ovetande parten är större än vinsten för den part som agerade (Eriksson & Lind, 2016).
I artikeln Strategies for Reducing Moral Hazard in Construction Procurement: A conceptual framework från (2016) beskrivs moralisk risk i ett bygg- och konstruktionsperspektiv. Studien undersöker och visar på strategier för att reducera moralisk risk i kontrakt mellan beställare och entreprenör. I artikeln behandlas och beskrivs definitionen av moralisk risk och dess beståndsdelar. Det finns en extern och intern moralisk risk. Extern moralisk risk beskrivs av det vanligaste exemplet på moralisk risk, när en organisation agerar opportunistiskt mot en annan organisation. Intern risk kan handla om avtal mellan anställd och företaget hen är anställd hos, t.ex. om en anställd missbrukar sitt förtroende genom att låna saker för privat bruk som inte är ok eller om en anställd skriver på godkännande trots att hen inte innehar den befogenheten eller inte följer order om hur ett arbete ska utföras på bästa sätt. Denna typ av moralisk risk kan motverkas med övervakning av olika slag. Så som att göra oannonserade besök (Eriksson & Lind, 2016). Ett annat sätt att motverka uppkomsten av denna typ av moralisk risk är att ha en delegationsordning där det alltid krävs två underskrifter på godkännande, varav en är från en chef.
Ett fiktivt exempel som beskriver extern moralisk risk som är aktuellt i förhållandet mellan hyresgäst och fastighetsägare målas upp. En liten te-butik etableras och placeras i anslutning till en rulltrappa. Placeringen bidrar till att fler av köpcentrumets besökare genererar
försäljning. Men efter en tid tar fastighetsägaren ett beslut om att hyra ut en yta framför lokalen som te-butiken hyr till en annan hyresgäst. Utsmyckningarna till den nya hyresgäst är stora och färgglada vilket gör att te-butiken skyms och inte alls har samma sikt från
rulltrappan och därmed tappar spontankunder och försäljning. Avtalet innefattas av
bestämmelser om hur den te-butikens exponering mot kunder i rulltrappan ska vara. Den nya etableringen innebär att denna del i avtalet tummas på, enligt te-butiken. Denna handling av fastighetsägaren orsakar en förlorad omsättning för te-butiken men sammantaget ökade intäkter för fastighetsägaren som nu har en extra hyresgäst att debitera intäkter ifrån.
Relationsegenskaper som tillit och normer i relationer påverkar kontrakt mellan två parter.
Tidigare forskning har gjorts med olika syn på relationsegenskaper i kontraktssammanhang.
Det ena lägret menar att företagsledare istället bör arbeta för att skapa en bra relation med den motsatta parten för att då kunna utesluta delar av det formella kontraktet då parterna har en så bra relation och litar på varandra (Schepker, et al., 2014). Det andra lägret anser att en
styrning som bygger på en god relation mellan parter snarare är ett komplement till kontraktet som medför att parterna är mer benägna att samarbeta (Schepker, et al., 2014). Syftet med ett kontrakt är att minimera riskerna för ingående parter samt att minska deras kostnader.
(Schepker, et al., 2014). Vikten av att utforma avtal som minimerar risken att någon part kommer agera opportunistiskt är stor, framförallt ur ett ekonomiskt perspektiv (Eriksson &
Lind, 2016).
3.2.3 Riskfördelning och incitament
Som beskrivet tidigare är det är mer regel än undantag att köpcentrum tillämpar omsättningshyror (Williams, 2014). Gemensamt för alla avtal som innefattar
omsättningstillägg är att det utgör en mycket liten del av fastighetsägaren hyresintäkter (Williams, 1991).
I artikeln Percentage Rent in Retail Leasing: The Alignment of Landlord-Tenant Interests (2000) studeras detta fenomen och hur ett köpcentrum uppnår den största aggregerade försäljningen. En optimal hyresgästmix sägs vara en förutsättning för detta. I artikeln diskuteras och ifrågasätts Bruckener (1993) skapade modell som menar att den optimala mixen och maximala omsättningen nås med endast en fast bashyra och att nivån på denna skiljer sig åt sinsemellan hyresgästerna. Kritiken Wheaton (2000) frambringar är att Bruckeners modells anpassning över tid inte är optimal utan ganska statiskt anpassad till nuläget. Butikshandeln är en dynamisk bransch som påverkas av trender, konjunkturer och andra incidenter, vilket har tagits hänsyn till i Wheatons modell som sträcker sig över två perioder istället för en (Wheaton, 2000).
Frågan om bashyra med omsättningstillägg kan appliceras i andra fall än köpcentrum uppmärksammas och enligt den modell som framställs i studien finns det inga teoretiska hinder för att det inte ska fungera (Wheaton, 2000). Dock antas att fall där omsättningstillägg kan appliceras är begränsat till verksamheter så som detaljhandel eller restauranger. Kontor har inte försäljning som påverkas av hyresgästmixen som butiker eller restauranger har.
Det huvudsakliga argumentet för användandet av bashyra med omsättningstillägg grundar sig på att det motverkar opportunism hos fastighetsägaren. Enligt de grundläggande antagandena i kontraktsteori värnar människor som bekant om sina egna intressen och därigenom kan agera opportunistiskt, vilket i sin tur kan skada hyresgästen. När en lokal står vakant kontaktar fastighetsägaren potentiella hyresgäster, förhandlingar påbörjas och hyresnivåer diskuteras. I fall då köpcentrum endast tillämpar en fast bashyra antas fastighetsägarens slutgiltiga beslut falla på den hyresgäst som är villiga att betala högst hyra, förutsatt att hyresgästen har det
