Marktilldelning inom Björkalund Fastigheterna Foajén 1 (område A), Salongen 1 (område B) och Pjäsen 1 (område C) i Norrköpings kommun

STADSBYGGNADSKONTORET

2016-09-19

Marktilldelning inom Björkalund

Fastigheterna Foajén 1 (område A), Salongen 1 (område B) och Pjäsen 1 (område C) i Norrköpings kommun

Illustration från detaljplanen.

Inbjudan till markanvisning för bostadsbebyggelse genom anbudsförfarande.

Denna handling liksom tillhörande delar av underlaget till anbudslämning finns att läsa på www.norrkoping.se/marktilldelning

Marktilldelning

1. Inledning

1.1 Inbjudan till marktilldelning

Norrköpings kommun inbjuder att lämna anbud för marktilldelning avseende tre fastigheter i Björkalund. Marktilldelningen avser fastigheten Foajén 1 (område A), fastigheten Salongen 1 (område B) och fastigheten Pjäsen 1 (område C) som är planlagda för bostadsbebyggelse. Kommunen har ansökt om avstyckning, detta beskrivs vidare i punkt 6.

Norrköpings kommun bjuder in till parallella marktilldelningstävlingar avseende område A, område B och område C. Vinnare av respektive område erbjuds marköverlåtelseavtal.

Bild 1: Orienteringskarta.

1.2 Allmänt om området, detaljplanen och genomförandet

Planerna för en ny, barnvänlig stadsdel växer fram ur landskapet söder om Vrinnevisjukhuset. Ett boende nära city men ändå med skogen på nära håll.

Successivt kommer området att utvecklas till att bli en helt ny stadsdel med över 400 nya bostäder i form av villor, parhus, kedjehus, radhus och lägenheter i flerbostadshus. Det finns även möjlighet att komplettera området med en skola, affärer och annan service. Hela området ägs till 72 procent av Fastighetsbolaget Strömstaden AB, helägt av Fastighets AB L E Lundberg och Norrköpings kommun som äger resterande 28 procent.

Björkalund benämndes tidigare som Södra Vrinnevi och därför förekommer namnet i planhandlingarna. Eftersom handlingarna är antagna kan ändringar inte göras i dem. I januari 2016 beslutade namnberedningen att områdesnamnet skulle vara Björkalund som är taget från ett jordtorp som tidigare legat i anslutning till planområdet men som idag är rivet.

En av två detaljplaner har vunnit laga kraft. Detaljplan för den norra delen, se figuren nedan, (detaljplan Sankt Johannes 2:1 med närområde (Södra Vrinnevi) inom Vrinnevi och Kårtorp) vann laga kraft 25 oktober 2012.

Bild 2: Färgmarkerat område visar den del som är laga kraft. Gråmarkerat område visar den del som inte är antagen.

Så snart detaljplanen var färdig påbörjades arbetet med att projektera för utbyggnad av gator och infrastruktur. Björkalund är ett av de första områdena i Norrköping där dagvattnet ska ledas via diken och dammar istället för i

traditionellt ledningssystem. Idag finns ett dike, Vrinnevidiket, som går genom hela området och som mynnar ut i Ensjön. Diket ingår i Ensjöns

sjösänkningsföretag som sträcker sig tillbaka till 1930-talet. För att bygga ut hela området med bostäder och gator måste diket flyttas och sjösänkningsföretaget omprövas för att överensstämma med de nya förutsättningarna, vilket ska förankras juridiskt. Arbetet med den juridiska processen är påbörjad men

projektering av dagvattenanläggning, framtagande av handlingar till domstol och domstolsbeslut förväntas ta omkring två år och därefter ska upphandling och utbyggnad av gator och infrastruktur ske vilket innebär att idagsläget bedöms byggstart för ytterligare bostäder i området först ske som tidigast 2020.

De första bostäderna i det nya området färdigställdes i november 2015. Det är Bovieran som byggt 48 bostadsrätter för seniorboende. Kommunen har uppfört ett särskilt boende för äldre vilket färdigställdes sommaren 2016. I samband med detta färdigställdes infartsgata till Bovieran, en cirkulationsplats på Gamla Övägen och nya gång- och cykelvägar som ansluts mot sjukhusområdet.

Genom att kulvertera del av befintligt dike kan en etapp, ”etapp 1AB”, om drygt 60 tomter, som ägs av Lundbergs, tillskapas medan den juridiska processen pågår.

Utbyggnad av lokalgata med gång- och cykelväg samt VA, el och opto kommer att påbörjas under senare delen av 2016 och färdigställas sommaren 2017. I samband med detta anordnas anslutningspunkter för tre byggrätter, vilka är aktuella i denna tilldelning. Byggrätterna ligger utmed huvudgatan, och blir entré till området. De är alltså inte berörda av den kommande dikesflytten.

Bild 3: Illustrationen visar de rödmarkerade områdena A, B och C som är aktuella för tilldelning. Det svartmarkerade området ägs av Lundbergs.

1.3 Riktlinjer för marktilldelning

Norrköpings kommun har genom stadsplaneringsnämnden beslutat om Riktlinjer för marktilldelning avseende bostadsbyggande (SPN 2011/0146), vilka ligger till grund för denna marktilldelning. Stadsplaneringsnämnden har 2016-09-13 beslutat om kriterier för tävlingen. Tilldelningen i detta dokument genomförs i konkurrens enligt Anbudsförfarande.

1.4 Underlag för anbudslämning

Underlag för anbudslämning utgörs av denna handling jämte detaljplan och övriga handlingar som publiceras på Norrköpings kommuns webbplats

www.norrkoping.se/marktilldelning. Klicka vidare till Björkalund.

2. Tidplan

2016-09-19 Publicering av anbudsförfrågan 2016-10-24 Sista dag för inlämning av frågor 2016-10-31 Sista dag för publicering av svar

2016-11-04 (kl. 12.00) Anbud ska vara inlämnade till kommunen 2016-11-22 Utvärdering av inkomna anbud klar

2016-12-13 Beslut om vinnare i stadsplaneringsnämnden

3. Anbud

3.1 Förutsättningar för inlämning av anbud

Bolag som önskar marktilldelning ska lämna tävlingsbidrag till

stadsbyggnadskontoret. Förutom förutsättningarna för respektive område gäller följande för inlämning av tävlingsbidrag:

 Parallella tävlingar pågår för områdena (A, B och C).

 Beslut om vinnare för respektive område utses efter de krav och kriterier som finns med i detta program.

 Anbud kan ej lämnas för del av ett område.

 I inlämnat tävlingsbidrag ska det tydligt framgå vilket eller vilka tomtområden som bolaget lämnat tävlingsbidrag på.

 Separata marköverlåtelseavtal tecknas för respektive område, oberoende av om ett bolag utses som vinnare för flera områden. Det innebär att byggnadsskyldighet och övriga åtaganden gäller för respektive område, se mer under punkten 7.

Bolag som önskar marktilldelning ska lämna anbud till stadsbyggnadskontoret.

Anbud ska obligatoriskt innehålla följande:

A. Offererat pris för köp av respektive område

Se punkt 4. Observera att separat pris ska anges för varje område.

B. Uppgift om bolaget avser att bygga med trä

Se punkt 4. Observera att byggnation med trästomme och träfasad premieras vid utvärderingen.

C. Information om bolaget

Information om bolaget som lämnar anbud och avser uppföra projektet, inklusive ekonomisk information som påvisar bolagets förmåga att genomföra projektet.

 Bolagets namn och organisationsnummer.

 Bolagets kontaktperson, inklusive telefonnummer och e- postadress samt behörighetshandlingar för kontaktpersonen att företräda bolaget vid alla kontakter med kommunen.

 Registreringsbevis (högst 3 månader gammalt).

 Raitingintyg (högst 3 månader gammalt) enligt

upplysningscentralens soliditets-/likviditetsbedömning eller motsvarande.

 Senaste bokslut

 Skatteverkets blankett SKV 4820

Om flera bolag avser lämna anbud tillsammans ska det tydligt framgå vilket bolag som avser teckna marköverlåtelseavtal samt vilket/vilka bolag som avser finansiera projektet. Bolaget ska styrka att de kan uppfylla kommunens krav på byggnation som kommer ställas i marköverlåtelseavtalet.

D. Översiktlig tidplan avseende byggstart och färdigställande Redovisad tidplan ska styrka att projektet kan genomföras enligt de krav på byggnation som kommer formuleras i kommande

marköverlåtelseavtal, se vidare punkt 7.

E. Information om föreslaget projekt.

Anbudet ska innehålla översiktlig information i text över det

byggprojekt och de hus som bolaget avser uppföra. Redovisningen ska i övergripande drag kunna styrka att förslaget följer detaljplanen och övriga förutsättningar som preciseras i detta dokument. Bilder får biläggas, men är ej obligatoriskt. Redovisningen ska också innehålla information om uppskattat antal lägenheter och upplåtelseform för projektet.

F. Referensprojekt

Minst ett aktuellt och relevant referensprojekt, som är uppfört inom en femårsperiod, från byggbolaget som påvisar bolagets förmåga att driva och slutföra bostadsprojekt. Det ska tydligt framgå att

referensprojektet är färdigställt. Om bolaget lämnar anbud med samarbetspartners ska det framgå vilket bolag om har genomfört referensprojektet/referensprojekten och dess roll i föreslaget projekt.

G. Firmatecknare och kontaktperson

Anbudet ska vara undertecknat av firmatecknare. Registreringsbevis eller fullmakt ska bifogas. Bolagets kontaktperson för projektet ska framgå av anbudet.

3.2 Inlämning av anbud

Anbud ska vara Norrköpings kommun tillhanda senast 2016-11-04 klockan 12.00.

De kan lämnas i Rosens reception på Trädgårdsgatan 21 eller skickas via post till:

ATT: Therese Nordgren Norrköpings kommun Stadsbyggnadskontoret Mark och exploatering 601 81 Norrköping

Anbud ska lämnas i förseglat kuvert och märkas med “Marktilldelning Björkalund”.

4. Markpris och premiering av bolag som väljer att bygga trästomme och träfasad

Under förutsättning att inlämnat anbud innehåller komplett information enligt punkt 3.1 samt uppfyller i detta dokument uppställda krav utser kommunen vinnande byggherre för fastigheten baserat på offererat pris.

Eftersom kommunen i första hand välkomnar bolag som avser bygga i trä kommer bolag som förbinder sig att uppföra byggnationen med stomme i trä och träfasad att premieras genom ett påslag på det offererade priset om 20 %. Endast stomme helt i trä och träfasad kommer att premieras. Bolag som avser att använda trämaterial vid byggnationen i övrigt, såsom enbart träbeklädnad eller likande kommer alltså inte premieras.

Exempel

Om en byggherre lämnar ett anbud på ett område om 2 000 000 kronor och dessutom anger att denne förbinder sig att genomföra byggnationen med

trästomme och träfasad erhåller denne i tävlingen ett påslag om 400 000 kr. Det vill säga är anbudet värt motsvarande 2 400 000 kronor.

Kriteriet markpris avser det totala priset för området som bolaget är beredd att betala. Markpriset ska uttryckas i totalpris SEK för respektive område A-C (ej pris/ BTA) och baseras på gällande detaljplan och de övriga förutsättningar som beskrivs för områdena. Kommunen förbehåller sig rätten att förkasta förslag som innehåller reservationer.

Offererat pris och information om bolaget avser att uppföra stomme i träkonstruktion eller ej ska anges för respektive område.

Ingen gatukostnadsersättning kommer att tas ut för allmän platsmark. Avgifter tillkommer för anslutningspunkter för VA, el- tele och bredband (för samtliga områden).

Fastighetsbildning pågår för respektive område. Kommunen bekostar

avstyckningarna av exploateringsfastigheterna. Övriga fastighetsbildningsåtgärder bekostas av köparen. Samtliga åtgärder och anläggningar på kvartersmark

bekostas av köparen.

5. Utvärdering och beslut om vinnare

Utvärderingen av inlämnade förslag kommer att göras i två steg.

5.1 Steg 1 – utvärdering av grundkrav

Inlämnade förslag kommer att utvärderas utifrån överensstämmelse och uppfyllelse av nedanstående grundkriterier:

 Komplett anbud med samtliga obligatoriska handlingar och erforderlig information enligt punkt 3.2 inlämnat inom utsatt tidsram.

 Anbudslämnaren ska av utvärderingsgruppen bedömas vara en fullgod samarbetspartner med avseende på ekonomisk stabilitet, långsiktig

uthållighet och förmåga att fullfölja ingångna avtal och påbörjade projekt.

I bedömningen av detta kan eventuella tidigare brister i avtalsåtaganden komma att beaktas.

5.2 Steg 2 – utvärdering av markpris

Bland de bolag som uppfyller steg 1 kommer utvärdering att ske av lämnat markpris för respektive område och uppgift om bolaget förbinder sig att uppföra byggnationen med stomme i trä, se vidare punkt 4.

5.3 Beslut om vinnare

Öppning och genomgång av anbud kommer att ske av bedömningsgrupp som består av tjänstemän inom stadsbyggnadskontorets verksamheter för mark- och exploatering. Bedömningsgruppen föreslår, med ledning av detta dokument och detaljplan, en vinnare för respektive område. Beslut om vinnare fattas av

stadsplaneringsnämnden.

Norrköpings kommun förbehåller sig rätten att förkasta ej kompletta anbud samt anbud som ej är förenliga med god stadsbyggnad. Norrköpings kommun

förbehåller sig rätten att förkasta samtliga anbud och avbryta marktilldelningen.

6. Allmänna förutsättningar för samtliga områden

6.1 Allmänna anläggningar och teknisk försörjning

Cirkulationsplats på Gamla Övägen samt infartsgata med gångbana fram till Bovieran färdigställdes sommaren 2016. Under senare delen av 2016 påbörjas utbyggnad av lokalgator i etapp 1AB. I samband med detta anläggs en gång- och cykelväg från Gamla Övägen fram till det nya områdets lokalgata. Arbetena planeras vara färdigställt sommaren 2017.

Kommunalt VA kommer att vara utbyggt för område A, B och C inom samma tidsgräns som för gatunätet. El, tele och fiber (Skanova samt Norrköping vatten och avfall) kommer att byggas ut i området i samband med att man bygger ut ledningsnät för kommunalt vatten- och avlopp och gatorna. Fjärrvärme planeras inte att byggas ut till området inom ramarna för projektet.

6.2 Allmänna förutsättningar

Infrastruktur i det aktuella området som är aktuellt för marktilldelning planeras vara utbyggt 2017-07-01. Huvudmannaskapet för allmänna platser är kommunalt.

6.3 Vatten och avlopp, el etc.

Det åligger kommande byggherre att ansöka om anslutning för teknisk försörjning avseende VA, el, etcetera. Det åligger även byggherren att erlägga

anslutningsavgifter enligt vid tidpunkten gällande taxa och bestämmelser.

6.4 Arkeologi

Inga kända fornlämningar finns inom respektive område.

6.5 Fastighetsbildning

Kommunen har ansökt om och kommer bekosta fastighetsbildningen för respektive tävlingsområde (exploateringsfastigheter). Områdena är avstyckade från fastigheten Vrinnevi 5:4. Förrättningen har avslutats den 12 september.

Under förutsättning att inget förrättningsbeslut överklagas kommer resultatet av förrättningen att vara infört i fastighetsregistret tidigast den 13 oktober 2016.

Övriga fastighetsbildningsåtgärder ansöks och bekostas av bolaget. Ansökan om särskild gränsutmärkning ska göras och bekostas av bolaget.

Preliminärt uppskattas de respektive område till:

 Område A: Cirka: 3 279 m².

 Område B: Cirka: 3 422 m².

 Område C: Cirka: 3 962 m².

6.6 Geoteknik

Översiktliga geotekniska undersökningar har utförts. Kompletterande geotekniska undersökningar kan komma att krävas för bygglovsprövning.

6.7 Parkering för bil och cykel

Bil- och cykelparkering för bostadsändamål ska lösas inom kvartersmark.

6.8 Detaljplan

För byggrätterna gäller laga kraftvunnen detaljplan med aktbeteckning 0581K- P12/22, ”Detaljplan för Sankt Johannes 2:1 med närområde (Södra Vrinnevi) inom Vrinnevi och Kårtorp i Norrköping”.

Planbestämmelser

Användning av mark och vatten Detaljplanen medger:

Bostäder; kedjehus, parhus och radhus Bostäder; flerbostadshus

Antal våningar: 3 Utnyttjandegrad För parhus gäller:

Minsta tomtstorlek är 450 m². Största byggnadsarea för huvudbyggnad är 100 m².

Största byggnadsarea för komplementbyggnad är 70 m².

För kedjehus gäller:

Minsta tomtstorlek är 400 m². Största byggnadsarea för huvudbyggnad är 140 m².

Största byggnadsarea för komplementbyggnad är 50 m².

För radhus gäller:

Minsta tomtstorlek är 200 m². Största byggnadsarea för huvudbyggnad är 40 % av tomtstorleken. Största byggnadsarea för komplementbyggnad är 40 m².

För flerbostadshus gäller:

Minsta tomtstorlek är 1 000 m². Största byggnadsarea för huvudbyggnad är 35 % av tomtarean. Största byggnadsarea för komplementbyggnad är 15 % av

tomtarean.

7. Avtal om marköverlåtelse

Kommunen tecknar marköverlåtelseavtal för respektive område/områden med utsedd byggherre. Köpeskillingen kommer att sättas enligt byggherrens anbud.

Tillträde sker när köpeskillingen är erlagd och fastighetsbildningen vunnit lagakraft. En handpenning om 10 % av köpeskillingen kommer att tas ut i samband med undertecknandet av avtalet.

Marken överlåts i befintligt skick. Kommunen upplyser i denna inbjudan samt i detaljplan om markens förutsättningar samt om översiktliga utredningar som har genomförts. Det åligger byggherren att genomföra eventuellt erforderliga

detaljerade utredningar samt vidta åtgärder.

Marköverlåtelseavtalet kommer att innebära byggnadsskyldighet för byggherren.

Inom två år från tecknandet av marköverlåtelseavtalet ska byggnationen vara påbörjad. Påbörjad byggnation ska definieras som färdigställd grundläggning. Om så inte sker har kommunen rätt att återköpa marken till 90 % av köpeskillingen.

Om bolag utses till vinnare genom att de förbinder sig att uppföra byggnationen med trästomme och träfasad kommer ett vite, om 30 % av köpeskillingen, skrivas in i marköverlåtelseavtalet för att försäkra att villkoret uppfylls.

Marktilldelning får ej överlåtas utan kommunens skriftliga medgivande. Detta gäller även överlåtelse till närstående bolag.

Eftersom byggrätterna utgör entré till huvudområdet är det viktigt att vinnande bolag utför och bekostar anläggningar inom kvartersmark i enlighet med detaljplanens anvisningar. Inför ansökan om bygglov ska samråd ske med Norrköpings kommuns stadsarkitekt.

8. Frågor och underlag

Underlag i form av detaljplan och relevanta utredningar kommer att publiceras på kommunens hemsida under rubriken ”Björkalund”, på adressen

www.norrkoping.se/marktilldelning

Frågor under tiden för intresseanmälan ska skickas till epost marktilldelning@norrkoping.se.

Sista dag för inlämning av frågor är 2016-10-24.

Frågor och svar kommer anonymt att publiceras på hemsidan, senast 2016-10-31.

Frågor och svar kommer anonymt att publiceras på sidan för Björkalund.

9. Bilagor

Bilaga 1 – Detaljplanekarta Bilaga 2 – Planbeskrivning

Bilaga 3 – Genomförandebeskrivning Bilaga 4 – Grundkarta i dwg-format

Bilaga 5 – Parkeringsriktlinjer - samrådsförslag Bilaga 6 -7 – Geoteknisk utredning