Här finns förklaringar till de vanligast förekommande uttrycken i en årsredovisning.

Årsredovisning Årsredovisning Årsredovisning 20

2011

LITEN ORDLISTA

Här finns förklaringar till de vanligast förekommande uttrycken i en årsredovisning.

Anläggningstillgångar är tillgångar i föreningen avsedda för långvarigt bruk.

Avskrivningar är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på bland annat föreningens byggnader och inventarier. Avskrivningarna görs för att fördela kostnaderna på flera år.

Balansräkning visar föreningens samtliga tillgångar, skulder och eget kapital per bokslutsdagen.

Förvaltningsberättelse är den del av årsredovisningen som återger styrelsens redovisning av verksamheten som text. Övriga delar av årsredovisningen är resultaträkning, balansräkning, bokslutskommentarer och noter.

Kortfristiga skulder är skulder som föreningen skall reglera inom ett år.

Långfristiga skulder är skulder som föreningen skall reglera efter ett till flera år.

Omsättningstillgångar är andra tillgångar än anläggningstillgångar. Dessa kan omvandlas i rena pengar inom ett år, till exempel bankmedel.

Resultaträkning visar föreningens samtliga intäkter och kostnader för perioden och hur resultatet uppkommit. Om intäkterna har varit större än kostnaderna uppstår ett överskott och omvänt uppstår således ett underskott.

Ställda panter avser pantbrev/inteckningar, som föreningen lämnat som säkerhet för lån.

Upplupna kostnader är kostnader som tillhör räkenskapsåret, men där föreningen inte har fått någon faktura per bokslutsdagen.

Yttre fond är en fond som styrelsen gör avsättning till enligt underhållsplanen.

Denna fond skall täcka framtida underhållsbehov.

Förvaltningsberättelse

Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Tavasten 1, 769617-4718, avger härmed redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret den 1 januari 2011 till och med den 31 december 2011.

Medlemmar

Antalet medlemmar var den 31 december 2011, 46 st.

Lägenhetsöverlåtelser

Av föreningens 43 lägenheter har under året 8 st. lägenheter överlåtits och 3 st.

upplåtits till bostadsrätter.

Revisorer

Ordinarie revisor har varit auktoriserade revisorn Jonny Isaksson (Öhrlings

PriceWaterhouseCoopers) med suppleanten auktoriserade revisorn Bengt Sterner (Öhrlings PriceWaterhouseCoopers).

Valberedning

Eigal Awale har fått i uppdrag att utgöra valberedningen fram till 2012-års ordinarie stämma.

Föreningsfrågor

Föreningens ordinarie stämma hölls den 28 april 2011 där stämman behandlade styrelsens förslag till årsredovisning. I övrigt förmedlades information från styrelsen till stämman gällande pågående och planerade investeringar enligt den ekonomiska planen.

Styrelsen

Under tiden Under tiden

2011-01-01 – 2011-04-28 2011-04-28 – 2011-12-31

Annika Gustafsson Ledamot Annika Gustafsson Ledamot

Kerstin Rickemo Ledamot Kerstin Rickemo

Ledamot

Mattias Fihn Ledamot Mattias Fihn

Ledamot

Olena Duganoff Ledamot Anett Nysköld

Ledamot

Anna Ödlund Suppleant Anna Ödlund

Suppleant

Eigal Awale Suppleant Ann-Katrine Brage

Suppleant

Styrelsens arbete

Styrelsens arbete har under det gångna året bestått i att förvalta medlemmarnas egendom och den investeringsplan som upprättats i den ekonomiska planen. Detta arbete har till stor del innefattat att styrelsen medverkat vid många möten med bland annat konsulter och entreprenörer.

Man har också arbetat med upprustningar inför försäljningar av flera tomma lägenheter. Lägenheterna har blivit tomma efterhand på grund av avflytt samt bortgångar.

Styrelsen har arbetat med att planera för hur fastigheten skall behålla sitt värde och även ge ett tryggt och komfortabelt boende till så låg avgift som möjligt. Detta kräver en långsiktig investeringsplan och att göra rätt prioriteringar av kommande

investeringar. Även marken behöver ses över samt användandet av föreningens lokaler.

Styrelsen diskuterar ofta frågan gällande hanteringen av grovsopor som under det senaste året blivit bättre. Man avser att framgent ge boende möjligheten att två gånger om året slänga grovsopor (ej elektronik och kemikalier) i en på föreningens område uppställd container eller liknande.

I övrigt hänvisas till miljöstationen på Björnsonsgatan.

Styrelsen har under året haft tio protokollförda styrelsemöten. Styrelsen har också haft löpande projektmöten, byggmöten och medverkat vid besiktningar.

Föreningens fastighetsinnehav

Bostadsfastigheter

Föreningen består av två huskroppar samt en gård med grönområden bakom husen. Den sammanlagda lägenhetsytan i fastigheterna uppgår till 2809 kvm fördelade enligt nedan:

3 st. 1 rum, kök, badrum 17 st. 2 rum, kök, badrum 12 st. 3 rum, kök, badrum 11 st. 4 rum, kök, badrum

Av de 43 lägenheterna är 9 st. upplåtna som hyresrätter.

Fastighetsbeteckning:

Fastighetsbeteckningen är Stockholm Tavasten 1 i Stockholms kommun.

Tomtarealen är på 4985 kvm.

Föreningens lokaler

Föreningen har förutom källarförråd cykelrum och barnvagnsrum ett antal lokaler i källar- och markplan som är uthyrda till både interna och externa hyresgäster.

Det finns även en stor tvättstugelokal innehållandes tre (3) separata tvättstugor varav en (1) är en grovtvättstuga.

Föreningen har även 5 st. garage.

Inteckningar

Inteckningar har tagits ut i fastigheterna på totalt 23 500 000 kronor

Försäkringar

Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos försäkringsbolaget Nordeuropa.

Information

Styrelsen arbetar hela tiden med kommunikation och information och har haft som målsättning att fortlöpande informera boende inom föreningen. En bra

kommunikation mellan styrelsen och medlemmarna är en förutsättning för att styrelsen skall kunna fatta rätt beslut.

Informationsblad

Fyra till sex gånger om året är målet att skicka ut ett informationsblad till alla medlemmar och hyresgäster. Det beskriver kortfattat vad som behandlats på styrelsemöten och andra möten. Syftet är att involvera medlemmar i styrelsens arbete och informera om vad som är aktuellt.

Hemsida

Styrelsen har under året skapat en egen hemsida till föreningen där man hela tiden försöker informera fortlöpande. Hemsidan innehåller även kontaktinformation till styrelse, förvaltning, Internetleverantör, kabel-TV-leverantör, stadgar, ordningsregler och övrig information.

Underhåll och större investeringar under 2011

Det har under verksamhetstiden 2011 genomförts investeringar enligt plan och en del mindre projekt som inte funnits med i planen.

Värmeanläggning – Då föreningen vid bildandet och köpet inte hade någon egen undercentral som tar emot och reglerar värme, vatten m.m. så var man tvungen att bygga en sådan. Projektering och upphandling för att i första hand bygga egen värmeförsörjningen i form av bergvärme resulterade i allt för dyra investeringar.

Styrelsen beslutade då att bygga undercentralen och få värmen från Fortum.

Byggnationen av undercentralen gick bra och var klar redan under sommaren, det som tog lång tid var administrationen med Fortum och Stockholm Vatten.

Undercentralen driftsattes i mars 2012 och fungerar som projekterat.

Fönster – Föreningens samtliga fönster var dåligt eftersatta och på flera ställen i behov av upprustning eller byte. Projektering och upphandling av byte av samtliga fönster gjordes våren 2011. Efter utvärderingen insåg styrelsen att investeringen skulle bli alldeles för dyr och man gick igenom fönstren för att närmare titta på skicket. Man kom fram till att träet i fönstren var mycket bra vilket resulterade i att man utförde ett renoveringsprov med ny tätning. Provet utvärderades med mycket bra resultat vilket föranledde styrelsen att ta beslut om renovering istället för byte.

Investeringsmässigt så halverades kostnaden och styrelsen anser att resultatet är bra. Arbetet påbörjades i augusti 2011 och godkänd slutbesiktning ägde rum i februari 2012, kvarvarande arbeten kommer att utföras i april/maj 2012.

Lokalanpassning – Föreningen har delat av den lokalen som är belägen på baksidan, Elias Lönnrots Väg 9, utfört lokalanpassning och hyrt ut den större delen av ytan. På detta sätt ökar föreningens intäkt för varje år.

Tvättstuga – Tvättstugan blev 2011 färdigställd men inte godkänd av

besiktningsmannen. Entreprenören fick flera nedslag på sådant som skulle varit klart. Entreprenaden blev dock godkänd vid en senare besiktning med visst förbehåll att kvarvarande åtgärder snarast skulle bli färdigställda. Detta tog tyvärr lång tid och det blev många turer med entreprenören innan de till slut färdigställde. Styrelsen kommer dock att kalla entreprenören till garantibesiktning när det gått två år.

Upprustning lägenheter – Flera lägenheter har under 2011 blivit lediga och

föreningen har då upprustat dessa och sålt dem. Detta har genererat mycket pengar till föreningen som har använts till investeringar.

Belysning träd – För att förgylla den mörka perioden på året investerade styrelsen i trädbelysning på framsidan av fastigheterna, vilket har uppskattats av boende.

Verksamhetsplan & underhållsplan – 5 år framåt

En av styrelsens viktigaste uppgifter är att planera för kommande underhållsbehov och investeringar för att garantera fastigheternas livslängd och bevarande.

Styrelsen måste både ha ett kort och ett långt perspektiv när det gäller större

investeringar såsom tak, el, stammar, fasader, fönster husgrunder, mark med mera.

Under året som gått har styrelsen arbetat mycket med undercentral och fönster samt planerat för kommande utredningar med mera för att få en korrekt

investeringsplan.

Förbättringar och nyinvesteringar beroende på komfort, trivsel, lagstiftning och bättre ekonomisk drift skall aktiveras som nyanläggning och skrivas av under relevant antal år. Dessa investeringar innebär en höjning av fastigheternas värde.

Kommande och pågående stora projekt som styrelsen utreder och/eller arbetar med är följande:

Fasadupprustning – I samband med upprustning/byte av fönster, planeras upprustning av fasaden.

Takvattensystem – Upprustning planeras i samband med fasader.

Balkong- och entréupprustning – Planeras i samband med upprustning av fasader.

Trapphus, belysning etc. – Då trapphusen och källargångarna inte blivit underhållna på väldigt länge har medel avsatts för att utföra trapphus- och källarmålning samt byta armaturer.

Passersystem portar och tvättstuga – Utredning gällande kostnader för att investera i passersystem till alla portar och elektroniskt bokningssystem till tvättstugan.

Kärlskåp hushållssoppor – Kommunen har beslutat att den hantering som

föreningen idag tillämpar för hushållssoppor måste tas bort Styrelsen har i och med detta utrett olika alternativ och beslutat och beställt så kallade kärlskåp för

hanteringen av hushållssopor. Denna hantering kommer att bli billigare för föreningen och förhoppningen är att man även skall kunna sortera matavfallet på sikt.

Ekonomi

Månadsavgifterna

Den genomsnittliga årsavgiften har under året varit 503 kr per kvadratmeter, vilket vid en jämförelse med grannföreningarna i Blackeberg kan anses relativt lågt.

När det gäller de nödvändiga investeringarna för tvättstuga, undercentral och fönster finns det redan medel till detta och ingen nyupplåning kommer att krävas.

För övriga behov kommer framtagen investeringsplan att utvecklas och omfatta finansiering och konsekvensanalys av förslagen.

Förvaltning

AdEx Fastighetsutveckling AB har under året skött föreningens redovisning, administration, fastighetsskötsel, markskötsel samt teknisk service av våra fastigheter.

Borbor flytt och städ har under året skött städningen av våra fastigheter.

Taxeringsvärde

Fastigheternas taxeringsvärde för 2011 är 36 817 000 kr Årets resultat

Föreningen har haft intäkter på 2 286 TKR och kostnader på 3 277 TKR. Årets resultat blir då en förlust på 991 TKR. Några kostnader har varit högre än förutspått; värme, räntor och avskrivning.

Resultatdisposition

Till föreningsstämmans förfogande står följande medel:

Balanserat resultat -108 296

Årets resultat -991 132

Avsättning till yttre underhållsfond enligt stadgarna -120 000 Återstår till stämmans förfogande -1 219 428 Styrelsen föreslår att medlen disponeras så:

att i ny räkning överföres -1 219 428

Styrelsen framför sitt tack till förvaltningen, anlitade entreprenörer och

engagerade medlemmar

Resultaträkning

Årsavgifter och hyror 1 2 171 952 1 804 731

Övriga förvaltningsintäkter 2 114 255 145 395

2 286 207 1 950 126

Rörelsens kostnader

Löpande underhåll -40 046 -79 324

Fastighetsavgift och fastighetsskatt 3 -75 197 -97 081

Driftskostnader 4 -1 712 710 -1 054 619

Övriga kostnader -116 390 -32 226

Personalkostnader -122 352 -116 317

Avskrivningar anläggningstillgångar -357 890 -50 000

-2 424 585 -1 429 567

Rörelseresultat -138 378 520 559

Resultat från finansiella poster

Ränteintäkter 866 146

Räntekostnader -853 620 -509 001

-852 754 -508 855

Resultat efter finansiella poster -991 132 11 704

Resultat före skatt -991 132 11 704

Årets resultat -991 132 11 704

Balansräkning

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader 5 54 527 042 51 016 622

Standardförbättringar 6 1 037 311 592 381

Markanläggningar 7 92 210 26 794

55 656 563 51 635 797

Summa anläggningstillgångar 55 656 563 51 635 797

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Avgifts- och hyresfordringar 36 945 41 073

Kundfordringar 0 1 696

Skattefordringar 4 0

Övriga fordringar 92 931 0

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 144 652 208 263

274 532 251 032

Kassa och bank 2 074 340 2 707 981

Summa omsättningstillgångar 2 348 872 2 959 013

SUMMA TILLGÅNGAR 58 005 435 54 594 810

Balansräkning

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 8

Bundet eget kapital

Inbetalda insatser 34 304 000 31 856 000

Upplåtelseavgifter 2 071 596 548 470

Underhållsfond 120 000 0

36 495 596 32 404 470

Fritt eget kapital

Balanserad vinst eller förlust -108 296 0

Årets resultat -991 132 11 704

-1 099 428 11 704

Summa eget kapital 35 396 168 32 416 174

Långfristiga skulder 9

Övriga skulder till kreditinstitut 21 353 278 21 410 323

Kortfristiga skulder

Övriga skulder till kreditinstitut 51 276 44 284

Leverantörsskulder 714 943 317 337

Aktuella skatteskulder 49 076 22 959

Övriga skulder 11 805 11 225

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 428 889 372 508

Summa kortfristiga skulder 1 255 989 768 313

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 58 005 435 54 594 810

Ställda säkerheter

För egna skulder och avsättningar

Fastighetsinteckningar 23 500 000 23 500 000

23 500 000 23 500 000

Ansvarsförbindelser Inga Inga

Tilläggsupplysningar

Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och med tillämpande av allmänna råd, rekommendationer samt uttalanden från Bokföringsnämnden. .

Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges.

Rättelse av fel från föregående år

I föregående års årsredovisning redovisade föreningen felaktig 9 150 000 kr som

anskaffningsvärde på fastighet. Motposten var Yttre fond (eget kapital). Ett följdfel som uppkom var att vi föregående år inte bokade upp de faktiska anskaffningskostnader, avseende de uppgraderingskostnader som vi hade på byggnaden, som byggnad utan istället redovisade uppgraderingen via resultaträkningen under rubriken Planerat underhåll.

I samband med årets genomgång konstaterades att ovanstående hantering inte är förenlig med god redovisningssed varför styrelsen beslutade att i årets årsredovisning korrigera den felaktiga hanteringen. Jämförelseåret i denna årsredovisning är ändrat och omräknat i enlighet med hur det skulle sett ut om vi gjort rätt från början.

Förklaring av effekter av ovanstående korrigeringar jämfört med tidigare avlämnad årsredovisning för 2010:

Byggnad

Bokfört värde byggnad enligt tidigare avlämnad årsredovisning 57 259 908

Effekt av korrigering fel - 9 150 000

Effekt av korrigering följdfel 2 906 714

Korrigerat anskaffningsvärde byggnad 51 016 622 Eget kapital

Enligt tidigare avlämnad årsredovisning 38 659 460

Effekt av korrigering fel - 9 150 000

Effekt av korrigering följdfel 2 906 714

Korrigerat bokfört eget kapital 32 416 174

Årets resultat

Enligt tidigare avlämnad årsredovisning - 2 895 010 Effekt av korrigering följdfel (planerat underhåll) 2 906 714

Korrigerat resultat 11 704

Anläggningstillgångar

Anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar.

Fordringar

Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta.

Noter

Not 1 Årsavgifter och hyror

2011 2010

Årsavgifter 1 079 224 751 591

Hyresintäkter bostäder 632 865 692 504

Hyresintäkter lokaler 430 395 338 933

Hyresintäkter garage 29 468 21 703

2 171 952 1 804 731

Not 2 Övriga intäkter

2011 2010

Värmeintäkter 69 444 52 083

Intäkter Tillägg Hyresrätt 17 619 16 099

Fakturerad fastighetsskatt 15 168 11 376

Bredband Abonnemang 4 995 5 790

Div övriga intäkter (inkl försäkringsersättning) 7 028 60 046 114 254 145 394

Not 3 Fastighetsavgift och fastighetsskatt

Kommunal fastighetsavgift har varit 1 302 kr per lägenhet och fastighetsskatten på lokaler har uppgått till 1 % av taxeringsvärdet på lokaler.

Not 4 Driftskostnader

2011 2010

El 117 101 30 145

Uppvärmning 613 342 394 798

Vatten och avlopp 61 767 74 295

Renhållning 93 825 66 544

Tomträttsavgäld 184 300 5 483

KabelTV 13 971 8 512

Bredband till lägenh/lokaler 86 408 55 431

Förvaltning 322 432 276 646

Markskötsel 22 372 9 578

Snöröjning 68 587 43 943

Jour, bevakning, utryckning 13 665 6 451

Städning 68 049 51 821

Försäkringar 46 892 30 974

1 712 711 1 054 621

Not 5 Byggnader

Byggnaden skrivs av enligt en progressiv avskrivningsplan på totalt 80 år.

2011-12-31 2010-12-31

Ingående anskaffningsvärden 51 066 622 0

Årets anskaffning 3 784 676 51 066 622

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 54 851 298 51 066 622

Ingående avskrivningar -50 000 0

Årets avskrivningar -274 256 -50 000

Utgående ackumulerade avskrivningar -324 256 -50 000

Utgående redovisat värde 54 527 042 51 016 622

Taxeringsvärden byggnader 23 481 000 23 481 000

Taxeringsvärden mark 13 336 000 13 336 000

36 817 000 36 817 000

Not 6 Standardförbättringar

2011-12-31 2010-12-31

Ingående anskaffningsvärden 592 381 0

Årets anskaffningar 518 317 592 381

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 110 698 592 381

Ingående avskrivningar 0 0

Årets avskrivningar -73 388 0

Utgående ackumulerade avskrivningar -73 388 0

Utgående redovisat värde 1 037 310 592 381

Årets anskaffningar har bestått av:

Fastighetsdokumentation 1 044 Fastighetsdok. ritningar 1 500 Låssystem 7 866 Ventiler & borttag gasmätare 10 639 Radonåtgärder 1 547 Ny avfallshantering 5 513 Lägenhetsupprustningar 440 780 Ombyggnation lokaler för uthyrning 49 428

Not 7 Markanläggningar

2011-12-31 2010-12-31

Ingående anskaffningsvärden 26 794 0

Årets anskaffningar (nyplanteringar) 75 662 26 794

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 102 456 26 794

Ingående avskrivningar 0 0

Årets avskrivningar -10 246 0

Utgående ackumulerade avskrivningar -10 246 0

Utgående redovisat värde 92 210 26 794

Not 8 Förändring av eget kapital

Inbetalda Uppl. Yttre fond Fritt eget

insatser avgifter kapital

Belopp vid årets

ingång: 31 856 000 548 470 0 11 704

Inbetalning av insatser 2 448 000

Inbetalning av

uppl.avgifter 1 523 126

Avsättn. t. yttre fond

enl.stadg. 120 000 -120 000

Årets resultat: -991 132

Belopp vid årets

utgång: 34 304 000 2 071 596 120 000 -1 099 428

Not 9 Långfristiga skulder

2011-12-31

Nordea 4,05 % bundet till 2015-02-18 6 546 309

Nordea 3,65 % bundet till 2014-02-19 6 546 309

Nordea 4,378% rörligt 6 546 309

Nordea 4,378 % rörligt 1 765 627

Avgår: kortfristig del av lån -51 276

21 353 278