Nacka strand
Dok.Id 471926
Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid
Box 1104
131 26 Nacka strand
Augustendalsvägen 20
08-561 656 40 08-561 657 99 måndag – fredag 08:00-16:30 E-post: mmd.nacka.avdelning4@dom.se
www.nackatingsratt.domstol.se
KÄRANDE
Sundbybergs kommun 172 92 Sundbyberg
Ombud: Advokat Erik Wallberg Front Advokater
Kungstorget 2 411 17 Göteborg
SVARANDE
Bostadsrättsföreningen Barnrike, 769608-0238 Trädgårdsgatan 20 A
172 38 Sundbyberg
Ombud: Advokat Mikael Mårtenson Advokatfirman Mikael Mårtenson AB Torsgatan 13
111 23 Stockholm
SAKEN
Omprövning av tomträttsavgäld för Sundbyberg Fjällnäset 7 _____________
DOMSLUT
1. Mark- och miljödomstolen fastställer den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten Sundbyberg Fjällnäset 7 för den avgäldsperiod som började löpa den 30 december 2013 till 212 980 kr.
2. Mark- och miljödomstolen fastställer att Bostadsrättsföreningen Barnrike är skyldig att till Sundbybergs kommun utge förfallna belopp som utgör skillnaden mellan ny avgäld och hittills utgående avgäld jämte ränta på skillnadsbeloppen enligt 5 § räntelagen från respektive förfallodag fram till dess att domen vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter, tills betalning sker.
3. Bostadsrättsföreningen Barnrike ska ersätta Sundbybergs kommun för rättegångskostnad med 111 969 kr, varav 65 602 kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom tills betalning sker.
BAKGRUND
Sundbybergs kommun (kommunen) upplät per den 30 december 1973 fastigheten Fjällnäset 7 med tomträtt till Kommanditbolaget Sundbybergs Bostäder och Fastighetsaktiebolaget Förvaltaren. Tomträtten innehas sedan den 13 maj 2004 av Bostadsrättsföreningen Barnrike (bostadsrättsföreningen). Avgälden uppgår f.n. till 104 400 kr per år. Enligt avtalet ska perioden för avgäldsreglering vara tio år från och med den 30 december 1973. Regleringen av avgälden ska följaktligen ske per den 30 december 2013.
Fastighetens adress är Humblegatan 18 i Sundbyberg. Tomtarealen uppgår till 1 808 kvm. Fastigheten har vid taxeringen klassificerats som hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder (typkod 320).
Parterna är överens om att avgäldsräntan ska uppgå till 2,7 procent.
Mark- och miljödomstolen har med stöd av 42 kap. 18 § första stycket 5 p rättegångsbalken avgjort målet utan huvudförhandling.
YRKANDEN OCH INSTÄLLNING
Kommunen har yrkat att mark- och miljödomstolen ska fastställa den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten Fjällnäset 7 i Sundbybergs stad för den avgäldsperiod som började löpa den 30 december 2013 till 224 100 kr. Yrkandet grundas på ett markvärde vid regleringstidpunkten om 8 300 000 kr, motsvarande 9 000 kr/kvm bruttototalarea (BTA) för bostäder.
Kommunen har yrkat ränta på förfallna skillnadsbelopp enligt 5 § räntelagen fram tills domen vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter fram till dess betalning sker.
Bostadsrättsföreningen har bestritt kommunens yrkande. Den har medgett en avgäld om 201 852 kr per år och vitsordat yrkad ränta som skälig i och för sig.
Medgivandet grundas på ett markvärde vid regleringstidpunkten om 7 476 000 kr.
Båda parter har yrkat ersättning för rättegångskostnader.
GRUNDER OCH OMSTÄNDIGHETER
Kommunen
Utgångspunkten vid bestämmande av markvärdet ska vara ortsprismetoden. För att beakta lägesskillnader har de åberopade jämförelsepriserna räknats om med
beaktande av riktvärdet vid den allmänna fastighetstaxeringen år 2013 (AFT13) för respektive objekt samt riktvärdet för värderingsobjektet som är 6 400 kr/kvm BTA.
Enligt taxeringsuppgifterna för fastigheten inrymmer fastigheten 742 kvm boarea (BOA) och 27 kvm lokalarea (LOA). Byggrätten ovan mark är angiven till 928 kvm BTA för bostäder och 0 kvm BTA för lokaler.
Markanvisningar Stockholm
Då relevanta försäljningar inte har genomförts i närtid har kommunen åberopat markanvisningsavtal som jämförelseobjekt.
Objekt Pris Riktvärde AFT13 Omräknat pris
Näskubben 2 10 777 3 800 18 151
Grimsta 1:5 5 500 3 400 10 353
S. Hammarbyhamnen 13 650 8 400 10 400
Kv Filmen 4 700 3 200 9 400
Prosten 1 12 500 6 000 13 333
Konduktören 6 250 4 000 10 000
Årstafältet 11 055 5 800 12 199
Medianvärden 10 777 4 000 10 400
Då det omräknade priset varierar stort, bedöms medianen bäst avspegla värdet.
Eftersom priserna är hämtade från markanvisningsavtal och ännu ej genomförda försäljningar iakttas viss försiktighet. Värderingsobjektets värde bedöms uppgå till 9 000 kr/kvm BTA.
Byggrätten bedöms motsvara befintligt hus (som var uppfört när avtalet skrevs).
Tomträttsavgälden bör således baseras på en byggrätt om 928 kvm BTA. Värdet av bostadsdelen blir då 8 352 000 kr. Lokalen i byggnaden förefaller ligga under mark och bör därmed inte föranleda något särskilt byggrättsvärde. Med hänsyn till osäkerheten i bedömningarna avrundas totalvärdet nedåt till 8 300 000 kr.
För det fall mark- och miljödomstolen skulle finna att markanvisningsavtal inte kan läggas till grund värderingen, åberopar kommunen följande förvärv, som avser markanvisningsavtal som fullföljts genom bindande avtal om markförvärv. Priserna har räknats om med hänsyn till lägesskillnader enligt ovan.
Fullföljda markanvisningsavtal Stockholms stad
Objekt Värde-
tidpunkt
Pris/kvm Riktvärde AFT13
Omräknat pris/kvm BTA
Kv Martallen 2007-03 6 800 5 600 7 771
Hydrografen 1 2007-12 11 600 5 600 13 257
Årstastråket 2010-10 8 150 5 800 8 993
Görväln 4 2010-03 9 000 5 800 9 931
Gräsklipparen 3 2010-05 4 700 3 400 8 847
Resare Bengts plan 2007-10 10 000 5 600 11 429
Medianvärden 9 462
Medianvärdet för de omräknade priserna är 9 462 kr/kvm BTA. Då priserna har fastställts under perioden 2007–2010 och med tanke på den
prisutveckling som varit sedan dess är priset 9 000 kr/kvm BTA inte för högt.
Objekt i Solna och Sundbyberg
Bedömningen av marknadsvärdet för värderingsobjektet har försvårats av att det inte har funnits avtal avseende jämförbara bostadsrätter i Sundbyberg eller Solna i tidsmässig anslutning till aktuell värdetidpunkt. Följande förvärv genomfördes under första halvåret 2014 och åberopas i tillägg till övriga jämförelseobjekt.
Hjulmakaren i Sundbyberg avser en markanvisning och Charlottenburg i Solna ett förvärv genom bolag. Även om objekten ligger inom Sundbybergs respektive Solnas kommuner är de inte lägesmässigt jämförbara med Fjällnäset 7. För att beakta skillnaden räknas värdena om i enlighet med AFT13.
Avtalet för Hjulmakaren 1 innebär att priset för de byggrätter som får utnyttjas för bostadsrätter uppgår till 5 297 kr/kvm BTA. Utöver detta ska exploatören stå för fastighetsbildningskostnader, kostnader för ny detaljplan och, framförallt, rivning av den på fastigheten befintliga byggnaden. Kostnaderna för detta bedöms uppgå till i storleksordningen 16 Mkr. Då den totala byggrätten bedöms bli ca 22 500 kvm BTA innebär det 711 kr/kvm BTA. Analyspriset uppskattas därmed till ca 6 000 kr/kvm BTA.
Affären avseende Charlottenburg genomfördes som en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 120 Mkr. Exploatören ska utge ett
exploateringsbidrag om 5 Mkr till Solna kommun, bekosta flytt av VA-ledning och fjärrvärmeledning samt svara för kostnaderna för rivning av det på fastigheten befintliga kontorshuset. Totalt bedöms dessa kostnader uppgå till 6 Mkr. Köpet är förenat med viss osäkerhet då lagakraftvunnen detaljplan saknas. Analyspriset bedöms uppgå till i vart fall 12 000 kr/kvm BTA.
Objekt Värde-
tidpunkt
Analyspris/
kvm
Riktvärde AFT13
Omräknat pris/kvm BTA
Hjulmakaren (Rissne) 2014 6 000 3 800 10 105
Charlottenburg (Solna) 2014 12 000 8 000 9 600
Medelvärden 10 777 4 000 9 853
Medelnivån stödjer en marknadsvärdenivå om 9 000 kr/kvm BTA.
I maj 2014 sålde Vasakronan fastigheterna Poeten 1 och Skalden 1 i
Ingentingområdet i Solna för 310 Mkr. Fastigheterna är obebyggda och omfattas av en ny detaljplan som medger en byggrätt om 23 600 kvm bostäder och 500 kvm lokaler. Köpeskillingen motsvarade således drygt 12 800 kr/kvm BTA. Det är för objekten inte möjligt att beakta lägesskillnaderna då området inte var något bostadsområde vid senaste taxeringen och därför saknar fastställt riktvärde.
Sammanfattning
Nedan sammanfattas jämförelseobjekten i rangordning, d.v.s. det mest jämförbara objektet först.
1. Charlottenburg 11. Förvärvet har skett mycket nära värdetidpunkten.
Objektet har ett relativt jämförbart läge. Den lägesskillnad som finns kan beaktas genom taxeringsvärdena. De justeringar som behöver göras för att få fram analyspriset är i förhållande till köpeskillingen små.
2. Poeten 1 och Skalden 1. Förvärvet har skett mycket nära värdetidpunkten.
Objektet har ett relativt jämförbart läge. Den lägesskillnad som finns kan av tidigare redovisade skäl inte beaktas genom taxeringsvärdena.
3. Markanvisningar från Stockholms stad. Dessa har skett relativt nära värdetidpunkten och på marknader med jämförbara prisnivåer.
Lägesskillnaderna kan beaktas genom taxeringsvärdena. En viss nackdel är att det är markanvisningar och inte förvärv. Markanvisningsnivåerna ligger dock mycket nära marknadsvärdena.
4. Blåsippan 1, Arrendatorn 1 och Stallet 1 i Ursvik (åberopade av
bostadsrättsföreningen). Köpen har skett redan 2010, varför en omräkning med hänsyn till prisutvecklingen måste göras. Någon tillförlitlig statistik på
prisutvecklingen för bostadsbyggrätter finns inte. Omräkningen får därför göras utifrån den mer tillförlitliga statistiken över prisutvecklingen för bostadsrätter och erfarenhet om hur dessa priser påverkar byggrättsvärdena. De är inte heller
lägesmässigt jämförbara med värderingsobjektet men lägesskillnaden kan, med viss osäkerhet, beaktas genom taxeringsvärdena.
5. Markanvisning avseende Hjulmakaren 1. Markanvisningen har skett mycket nära värdetidpunkten. Lägesskillnaden är förhållandevis stor. Detta kan justeras med taxeringsvärdena men medför viss osäkerhet. Osäkerhet råder även kring kostnader m.m. avseende befintligt hus. Slutligen är det en markanvisning, vilket får betraktas som en något sämre indikation på marknadsvärdet än genomförda köp.
6. Genomförda köp i Stockholms stad baserade på tidigare markanvisningar.
Priset för dessa bestämdes i många fall långt före värdetidpunkten. Eftersom affärerna genomförts har köparna i vart fall ansett att köpeskillingarna inte är för höga (då hade de sannolikt avstått från att genomföra köpet). Däremot kan köpeskillingarna mycket väl understiga marknadsvärdet eftersom Stockholms stad är bunden av sitt markanvisningsavtal. Lägesskillnaderna är måttliga och kan hanteras genom taxeringsvärdena.
Samtliga ovanstående jämförelser ger stöd för bedömningen att marknadsvärdet för bostadsdelen uppgår till 9 000 kr/kvm BTA för värderingsobjektets bostadsdel.
Bostadsrättsföreningen
Enligt uppgift uppgår byggrätten på fastigheten till 890 kvm BTA. Enligt
taxeringsuppgifterna uppgår bostadsytan till 724 kvm. 724 kvm x 1,20 blir 890 kvm BTA.
Med hänsyn till det aktuella objektets läge ska värderingen i första hand baseras på försäljningar och markanvisningar genomförda i Sundbyberg och Solna.
Bostäder flerbostadshus i Sundbyberg
Under 2008 tecknade kommunen markanvisningsavtal avseende tre objekt med bostadsbyggrätter i Sundbyberg till priser i intervallet 5 800 - 6 000 kr/kvm BTA.
- Fastighetsbolagen Folkhem och Skanska Nya Hem förvärvade
bostadsbyggrätter i Lilla Alby på nivån 6 000 kr/kvm BTA respektive 5 800 kr/kvm BTA. Köpen fullföljdes i februari respektive april 2010.
Objekten har sjökontakt invid Bällstaån. Utsikten mot Ulvsunda
industriområde bedöms dock minska attraktiviteten något. Byggnaderna måste grundläggas på pålar då grundförhållandena utmed ån är
problematiska. Fördelen av att objekten ligger nära vatten kompenserar till viss del extra grundförstärkning ur värdesynpunkt.
- I juni 2008 undertecknades ett markanvisningsavtal mellan Sundbybergs kommun och Humlegården. Köpet är ett kompletteringsköp; Humlegården äger sedan tidigare grannfastigheten Sprängaren 8. Tanken är att befintlig bebyggelse ska förädlas från lager/kontor till bostäder/kontor samt att tre nya huskroppar innehållande bostäder ska uppföras. Köpeskillingen är i avtalet angiven till 6 000 kr/kvm BTA. Objektet ligger i utkanten av centrala Sundbyberg.
- I kommundelen Stora Ursvik, som är ett nyetablerat område för
bostadsbebyggelse relativt nära Västra Brotorp, åberopas tre försäljningar av tomter för flerfamiljsbebyggelse.
Objekt Byggrätt
(kvm BTA)
Pris (kr/kvm BTA)
Värdetidpunkt
Blåsippan 1 13 300 4 517 februari 2010
Arrendatorn 1 10 200 5 157 januari 2010
Stallet 1 11 000 5 091 januari 2010
Bostäder flerbostadshus i Solna
- I april 2007 tecknade Solna stad ett exploateringsavtal med Atria Bygg och Fastighets AB rörande mark för bostadsändamål på Hagalunds IP (Kv Rudan).
Köpeskillingen var 77,7 Mkr. Därutöver tillkommer exploateringsbidrag om 4,5 Mkr och kostnader för att riva ishallen. Objektet omfattar ca 190 lägenheter med en bruttoarea om 18 500 kvm. Köparen ska också uppföra ett
parkeringshus med 240 platser, vilket även ska fungera som bullerskärm mot järnvägen. Antalet p-platser är fler än vad som krävs enligt Solnas
parkeringsnorm (1,1 plats per lägenhet, vilket ger 209 platser). Merkostnaden
för de 30 extra platserna har uppskattats till ca 6 Mkr (250 000 kr per plats).
Om man antar en rivningskostnad på ca 2 Mkr, motsvarar priset ca
5 000 kr/kvm BTA. Rudan ligger med gångavstånd till Solna Centrum och T- bana.
- I augusti 2008 upprättades ett exploateringsavtal mellan Solna stad och Nerös (Fabege) avseende tilläggsköp av mark för bostäder i Huvudsta Centrum (Kv Rovan). Köpet omfattar 1 000 kvm BTA till ett överenskommet pris om 6 500 kr/kvm BTA. Enligt detaljplanen är parkeringsfrågan i princip löst.
Befintligt parkeringsgarage är dåligt utnyttjat och för hela exploateringen i kvarteret krävs endast ett relativt litet tillskott av markparkeringar.
- I februari 2011 skrevs ett köpe- och exploateringsavtal mellan Solna stad och Wåhlin Fastigheter AB gällande Rödlöken 1 i Huvudsta. Projektet omfattar 120 lägenheter, varav 80 bostadsrätter och 40 hyresrätter med en bruttoarea om 7 800 kvm respektive 3 400 kvm. Fastigheten är idag bebyggd med ett parkeringshus, inrymmande 310 platser, med ett kraftigt eftersatt underhåll.
Två av bostadshusen ska uppföras i anslutning till parkeringshuset.
Parkeringshuset ska renoveras och förses med ett tak, vilket ska tjäna som uteplats och gård för bostäderna. Renoveringskostnaderna uppgår till ca 35 Mkr, vilket ska ställas i relation till ett uppskattat värde efter ombyggnad i nivån 20-25 Mkr. Detta innebär en ekonomisk belastning på projektet på mellan 900 och 1 300 kr/kvm BTA bostadsyta. Det genomsnittliga priset (inklusive ersättning för parkeringshuset om ca 0,5 Mkr) uppgick till 4 375 kr/kvm BTA. I priset ingår åtgärder för gestaltning och
hastighetsbegränsande åtgärder om 6 Mkr. Enligt företrädare för köparen sattes priset för hyresrätterna till 1 500 kr/kvm BTA (drygt 2 000 kr/kvm BTA inklusive gestaltningsåtgärder och hastighetsbegränsande åtgärder) och priset för bostadsrätterna på 4 300 kr/kvm BTA (drygt 4 800 kr/kvm BTA inklusive gestaltningsåtgärder och hastighetsbegränsande åtgärder), utan beaktande av garagets ekonomiska belastning. Med hänsyn till denna belastning uppskattas priset för bostadsrätterna ligga i intervallet 5 200 – 5 600 kr/kvm BTA. Enligt köparen nås en utnyttjandegrad i projektet på endast 0,7 - 0,75, vilket sannolikt har påverkat priset.
Bostäder flerbostadshus Stockholm (nära Sundbyberg), markanvisning
- Under år 2010 har Stockholms stad tecknat en markanvisning i Annedal i Mariehäll som angränsar till Sundbybergs kommun. Markanvisningen, som skedde i augusti 2011, rörde industrifastigheten Linaberg 15 och avsåg 130 lägenheter. Fastigheten var upplåten med tomträtt som enligt avtalet skulle friköpas för ett pris om 5 500 kr/kvm BTA för bostäder, baserat på byggrätten enligt blivande detaljplan.
Gemensamt för samtliga jämförelseköp utom kv Rovan är att parkeringsfrågan ska lösas genom garage eller parkeringshus. Det kan förutsättas att krav på garage skulle ställas vid nybyggnation på Fjällnäset 7.
Sammanfattning
Objekt Värdetidpunkt Pris (kr/kvm)
Sundbyberg
Lilla Alby (markanvisning) 2008 5 800
Lilla Alby (markanvisning) 2008 6 000
Grannfastighet till Sprängaren 8 2008 6 000
Ursvik, Blåsippan 1 2010 4 517
Ursvik, Arrendatorn 1 2010 5 157
Ursvik, Stallet 1 2010 5 091
Solna
Rudan, Hagalund 2007 5 000
Rovan, Huvudsta C 2008 6 500
Rödlöken, Huvudsta C 2011 5 200-5 600
Stockholm
Linaberg 15, Mariehäll (markanvisning)
2010 5 500
Med hänvisning till redovisade förvärv/markanvisningar är ett rimligt antagande att byggrättsvärdet vid värdetidpunkten för Fjällnäset 7 i Sundbyberg kan uppskattas till 5 500 kr/kvm BTA.
I tomträttsavtalet, punkten 9, rörande värme och varmvatten, regleras att tomträttshavaren inte får inrätta egen värmeanläggning. Detta påverkar
marknadsvärdet negativt mot bakgrund av den nya teknik som finns tillgänglig och som möjliggör en egen energibesparande värmeanläggning på tomten men som
således inte är tillåtet inom fastigheten. Detta bedöms påverka värdet med uppskattningsvis 500 kr/kvm uppvärmd area.
Inställning till kommunens jämförelseobjekt
Markanvisningar
Kommunen åberopar markanvisningar som underlag för uppskattning av markvärdet. Prisuppgifter i markanvisningsavtal är inte relevanta som
värderingsunderlag, eftersom sådana avtal inte är juridiskt bindande för att fullfölja ett köp. De kan endast uppfattas som anbud med en utställd acceptfrist inom två år.
Avtalen innehåller inte ens preciserade avtalsvillkor i fråga om tidpunkt, byggrätt eller köpeskilling. Den i avtalen angivna à-prisnivån ska, om accept lämnas i framtiden, omräknas med SFI/IDP Svenskt fastighetsindex till den eventuella köpetidpunkten. Vid sämre tider kan priset sjunka.
Inget av de markanvisningsobjekt som kommunen har åberopat (förutom
Hjulmakaren) ligger i Sundbyberg eller närliggande Solna. Objekt i södra delarna av Stockholm är mindre relevanta. Att använda en markanvisning i Hammarby sjöstad som är ett av Stockholms dyraste områden är felaktigt och kan inte rättfärdigas genom någon form av omräkning då sådan aldrig kan bli rättvisande.
När det gäller Hjulmakaren 1 bygger analysen på uppskattade kostnader för rivning, ny detaljplan och fastighetsbildning. De positiva egenskaper som kan tillskrivas objektet, såsom att grundläggning till viss del kan vara utförd, att kostnader för detaljplan och VA-kostnader till viss del är betalda samt att området är
iordningställt och uppvuxet, negligeras helt av kommunen. Enbart grundläggningen kan eventuellt representera ett positivt värdetillskott om flera tusen kronor per kvm BTA. Objektet är svåranalyserat och därför inte relevant i värderingen.
En markanvisning visar endast att en viss prisnivå kan godtas om alla övriga delar av byggnadsprojektet faller på plats vilket det finns en tidsfrist på flera år att utreda.
För projektören är enbart det totala värdet på projektet intressant. När som helst kan byggföretaget återlämna markanvisningen utan att några övriga kostnader än
företagets egna uppkommer. Hamnar det totala priset på en för hög nivå så är överenskommelsen om markpriset en nullitet.
Charlottenburg
Charlottenburg 11 utgörs av en bolagsaffär som innehåller flytt av VA-ledning, rivning av kontorshus på 6 000 kvm och ett exploateringsbidrag på 5 Mkr. Objektet är inte relevant som jämförelse.
Kommunens bemötande
Kommunen bestrider vad bostadsrättsföreningen anfört om det olämpliga i att använda markanvisningsavtal för bostadsbyggrätter vid utredningen av ortspris. Det är viktigt att jämföra prisnoteringar som skett så nära värdetidpunkten som möjligt.
De försäljningar som finns i centrala Sundbyberg eller Solna har bedömts vara antingen för gamla eller ha andra egenskaper som gör dem dåliga som
jämförelseobjekt. Ett markanvisningsavtal är i och för sig inte något bindande avtal för exploatören, utan kan egentligen ses som ett optionsavtal att för ett
överenskommet pris få köpa marken. Motprestationen för denna option är att exploatören står för plankostnaderna. Då det är förhållandevis ovanligt att
exploatörer ”hoppar av” markanvisningsavtal är det kommunens uppfattning att de priser som anges i avtalen är en god indikation på marknadsvärdet.
Markanvisningsavtalen gällande Lilla Alby skedde redan 2008. Med hänsyn till att avtalen är gamla och till komplikationerna med de svåra
grundläggningsförhållandena bedöms dessa avtal inte lämpliga som jämförelseobjekt.
Även markanvisningsavtalet gällande grannfastigheten till Sprängaren 8 träffades år 2008. Med hänsyn till det och till att det är ett kompletteringsköp och även
omfattade en kontors-/ hotellbyggrätt är objektet inte relevant i värderingen.
Köpen av Blåsippan 1, Arrendatorn 1 och Stallet 1 ligger senare i tiden och borde därför i viss utsträckning kunna ligga till grund för en värdebedömning. Hänsyn måste dock tas till dels prisutvecklingen, dels skillnaden i läge. Skillnaden i läge beaktas med hjälp av skillnaderna i taxeringsvärdenivåer. Det genomsnittliga priset för de tre objekt bostadsrättsföreningen angivit var 4 922 kr/kvm BTA. Riktvärdet vid AFT13 är 4 000 kr/kvm BTA. Riktvärdet för Fjällnäset 7 är 6 400 kr/kvm BTA.
En omräkning med faktorn 6 400/4 000 ger då ett värde om 7 875 kr/kvm. Därtill ska en omräkning göras med hänsyn till prisutvecklingen från början av 2010.
Bostadsrättspriserna i Sundbyberg har ökat med ca 4 000 kr/kvm BOA sedan början av 2010. Kommunen bedömer att en skillnad i bostadsrättspris om 1 000 kr/kvm BOA i vart fall slår igenom på byggrättsvärdet med 500 kr/kvm BTA. Detta motiverar således en värdejustering om åtminstone 2 000 kr/kvm BTA för byggrätten, d.v.s. till 9 875 kr/kvm BTA. Analysen av dessa jämförelseobjekt styrker således kommunens bedömning att markvärdet av bostadsdelen uppgår till 9 000 kr/kvm BTA.
Avtalet avseende kv Rudan tecknades redan år 2007 och bedöms därför inte vara lämpligt som jämförelseobjekt.
Avtalet avseende kv Rovan skedde år 2008 och var ett kompletteringsförvärv, varför inte heller detta är ett lämpligt jämförelseobjekt.
Avtalet beträffande Rödlöken 1 omfattade såväl bostadsrätter som hyresrätter samt även ett befintligt garage i dåligt skick. Med hänsyn till detta är det mycket svårt att analysera hur mycket olika delar påverkat priset. Osäkerheten gör att detta är ett olämpligt jämförelseobjekt.
Trots att bostadsrättsföreningen vill underkänna markanvisningsavtal så åberopar bostadsrättsföreningen ett sådant jämförelseobjekt, nämligen Linaberg i Mariehäll.
Försäljningen avser en tomträtt för industriändamål som redan innehas av köparen. I och med detta har det inte varit möjligt för Stockholms stad att teckna avtal med annan än tomträttshavaren. Om man nu accepterar markanvisningsavtal som jämförelseobjekt bör man utgå från sådana objekt där staden har haft möjlighet att förhandla med flera möjliga köpare.
När det gäller bestämmelsen i tomträttsavtalet som innebär att tomträttshavaren inte får installera egen värmeanläggning, påverkar den inte marknadsvärdet för små flerbostadshus. Frågan om värdepåverkan av en liknande klausul har nyligen prövats av Mark- och miljööverdomstolen som kom fram till en värdepåverkan motsvarande 100 kr/kvm. En sådan påverkan är för aktuell nivå så marginell att den ryms inom den skäliga avrundning som ändå måste göras med hänsyn till
värderingsosäkerheten. Bostadsrättsföreningen hävdar också att en nedjustering ska göras för uppvärmda lokaler i fastigheten som inte beaktats vid bedömningen av byggrättsvärde. Det står naturligtvis tomträttshavaren fritt om man vill bygga dessa lokaler. Alltså kan inte lokalerna beaktas vid en bedömning av en eventuell
värdeinverkan av aktuell bestämmelse i tomträttsavtalet.
BEVISNING
Kommunen har åberopat sakkunnigutlåtanden avgivna av fastighetsvärderaren Rolf Simón.
Bostadsrättsföreningen har åberopat sakkunnigutlåtanden avgivna av fastighetsvärderarna Lars Tenggren och Erik Lundholm.
DOMSKÄL
Inledande utgångspunkter
Mark- och miljödomstolen ska utifrån den av parterna åberopade bevisningen bestämma tomträttsavgälden för den avgäldsperiod som började den 30 december 2013 för fastigheten Fjällnäset 7 i Sundbybergs kommun.
Tomträttsavgälden beräknas genom att mark- och miljödomstolen fastställer en ränta (avgäldsränta) på det värde som domstolen bedömer att marken har vid tiden för omprövningen (avgäldsunderlaget).
Markvärderingen ska i princip göras efter gängse metoder, med hänsyn även till ändamålet med tomträttsupplåtelsen och de närmare föreskrifter som är tillämpliga i fråga om markens användning och bebyggelse. Detta innebär att markvärdet ska bestämmas utan hänsyn till befintlig bebyggelse, men med beaktande av innehållet i tomträttsavtalet och gällande detaljplan.
Då parterna är överens om att avgäldsräntan ska fastställas till 2,7 procent återstår för mark- och miljödomstolen att bestämma avgäldsunderlaget.
Avgäldsunderlaget
Då det är stridigt mellan parterna vilken bostadsyta som ska ligga till grund för beräkningen av tomträttsavgälden inleder mark- och miljödomstolen med att pröva denna fråga.
Kommunen har gjort gällande att den uppgift om byggrätt som är angiven i fastighetsregistret och utgör beslut i fastighetstaxeringen, 928 kvm, ska ligga till grund för värderingen. Bostadsrättsföreningen hävdar att en schablonberäkning av byggrätten ska användas, innebärande att i taxeringsuppgifterna uppgiven boarea om 742 kvm ska multipliceras med 1,20, d.v.s. 890 kvm.
Mark- och miljödomstolens uppfattning är att i första hand faktisk byggrätt ska ligga till grund för markvärderingen. I Skatteverkets beslut är denna angiven till 928 kvm BTA ovan mark. Den metod som bostadsrättsföreningen hävdar ska tillämpas utgör endast en schablon som ska användas om inte faktisk byggrätt finns tillgänglig. Domstolen utgår därför i sin bedömning fortsättningsvis ifrån en
byggrätt på fastigheten om 928 kvm.
Båda parter har i sina beräkningar utgått ifrån att fastigheten saknar lokalyta som ska ligga till grund för tomträttsavgäld, varför detta får betraktas som ostridigt.
De värderingar som parterna har åberopat är gjorda utifrån den s.k. ortprismetoden, d.v.s. analyser av köp på den öppna marknaden av fastigheter som är jämförbara med den som ska värderas.
Kommunen har åberopat ett antal markanvisningar till stöd för sin uppfattning. En markanvisning är, enkelt uttryckt, en option för till exempel ett byggföretag att under en viss tid och på vissa villkor ensam få förhandla med en kommun om förutsättningarna för att uppföra ny bostadsbebyggelse eller annan exploatering inom ett visst markområde. Även bostadsrättsföreningen har åberopat
markanvisningar. Då förutsättningarna för en markanvisning skiljer sig från ett förvärv på den öppna marknaden tillmäter mark- och miljödomstolen sådana jämförelser mindre vikt än genomförda köp.
Parterna är överens om att de av bostadsrättsföreningen åberopade överlåtelserna i Ursvik (Blåsippan 1, Arrendatorn 1 och Stallet 1) kan ligga till grund för en värdebedömning. Enligt bostadsrättsföreningen är genomsnittligt
analysvärde för dessa tre överlåtelser ca 5 000 kr/kvm BTA. Kommunen
har utgått ifrån samma analysvärden men gjort korrigering för dels lägesskillnader dels prisutvecklingen mellan år 2010 (förvärvstidpunkten) och år 2013
(regleringstidpunkten).
De objekt som båda parter kan acceptera som jämförelseobjekt ska enligt mark- och miljödomstolen ha störst betydelse i värderingen. Då fastighetens läge är en viktig parameter vid markvärdering, instämmer domstolen i kommunens bedömning att lägesskillnader ska beaktas i värderingen. Kommunen har gjort gällande att detta ska ske genom tillämpning av de riktvärden för att beakta lägesskillnader som användes vid senaste fastighetstaxeringen (i detta fall AFT13).
Bostadsrättsföreningen menar att Skatteverkets metod för att beakta lägesskillnader ger ett missvisande resultat, och att jämförelsen ska göras med geografiskt
närliggande objekt. Mark- och miljödomstolen konstaterar att riktvärdeangivelserna avseende AFT13 är den information i målet som bäst kvantifierar skillnaderna i läge, och att dessa därför ska tillämpas.
Mark- och miljödomstolen delar även kommunens uppfattning att värdestegringen över tid på fastigheter ska beaktas. Kommunen har angående detta gjort gällande att bostadsrättspriserna i Sundbyberg har ökat med 4 000 kr/kvm mellan åren 2010 (förvärvstidpunkten för jämförelseobjekten) och 2013 (regleringstidpunkten), och att detta slår igenom med ungefär hälften på värdet på byggrätter. Kommunens slutsats är att prisökningen på byggrätter i Sundbyberg motsvarar 2 000 kr/kvm BTA och att värdet av jämförelseobjekten vid värdetidpunkten därmed (med beaktande även av lägesskillnader) uppgår till 9 900 kr/kvm BTA. Enligt kommunen stöder detta slutsatsen om ett markvärde i vart fall motsvarande 9 000 kr/kvm BTA. Bostadsrättsföreningen har inte presenterat någon alternativ metod för tidskorrigering i värderingen.
Domstolen konstaterar att det saknas uttryckligt stöd för kommunens slutsats om förhållandet mellan prisutvecklingen på bostadsrätter respektive byggrätter. Den av kommunen åberopade metoden för tidskorrigering framstår som osäker. Mark- och miljödomstolens slutsats är att hänsyn i och för sig ska tas till värdestegringen över tid, men att försiktighet är påkallad vid bedömningen av i vilken omfattning värdet påverkas.
Bostadsrättsföreningen har gjort gällande att bestämmelsen i tomträttsavtalet innebärande att tomträttshavaren inte får inrätta egen värmeanläggning påverkar värdet med 500 kr/kvm BTA i sänkande riktning. Kommunen har gjort gällande att bestämmelsen inte påverkar marknadsvärdet mer än marginellt, och att sänkningen i vart fall ryms inom den avrundning nedåt som måste göras p.g.a.
värderingsosäkerheten. Mark- och miljödomstolens bedömning är att bestämmelsen i tomträttsavtalet i och för sig påverkar värdet i sänkande riktning, men inte i den omfattning som kommunen gör gällande.
Med utgångspunkt i analysvärdet för fastigheterna i Ursvik och med beaktande av en något lägre värdestegring sedan överlåtelsetidpunkten år 2010 än vad kommunen gjort gällande, lägesaspekten och den begränsning som tomträttsavtalet innebär, finner mark- och miljödomstolen att värdet utifrån dessa jämförelseobjekt kan uppskattas till 8 500 kr/kvm BTA.
Mark- och miljödomstolen övergår nu till att pröva om övriga åberopade jämförelseobjekt föranleder någon annan bedömning.
Kommunen har gjort gällande att jämförelseobjektetet Charlottenburg 11 ska väga tyngst vid värderingen. Skälen för detta är enligt kommunen att förvärvet har skett nära värdetidpunkten, har ett jämförbart läge och att de justeringar som behöver göras för att få fram analyspriset är relativt små. Bostadsrättsföreningen har till bemötande av detta anfört att fastigheten såldes genom bolag, att avtalet omfasttar flytt av en VA-ledning, rivning av ett kontorshus och ett exploateringsbidrag på 5 Mkr, och att fastigheten därför är mindre relevant som jämförelseobjekt.
Mark- och miljödomstolen finner att framförallt den omständigheten att det rör sig om ett förvärv genom bolag, vilket i allmänhet sker under andra förutsättningar än ett förvärv av en fastighet, medför att objektet inte får någon avgörande betydelse vid värderingen.
Bostadsrättsföreningen har i sin analys av överlåtelserna av Rudan (år 2007), Rovan (år 2008), Lilla Alby (år 2008) och grannfastigheten till Sprängaren 8 (år 2008) inte beaktat värdestegringen mellan respektive överlåtelsetidpunkt och
regleringstidpunkten. Föreningen har inte heller beaktat skillnaderna i läge. Med hänsyn till detta finner mark- och miljödomstolen att objekten har mindre relevans vid värderingen. Det kan dock konstateras att de åberopade priserna (mellan 5 000 och 6 500 kr/kvm), med beaktande av nödvändiga korrigeringar, i och för sig inte motsäger ett värde om 8 500 kr/kvm BTA. Inte heller jämförelseobjektet
Rödlöken 1 bedöms ha någon större betydelse vid värderingen, då de specifika omständigheterna kring fastigheten och förvärvet inte är klarlagda.
Det av kommunen åberopade köpet av fastigheterna Poeten 1 och Skalden 1 bedömer mark- och miljödomstolen som mindre relevant vid värderingen eftersom det inte varit möjligt att göra en rättvisande justering för läget.
Som tidigare konstaterats tillmäter mark- och miljödomstolen markanvisningar mindre betydelse vid värderingen. Mark- och miljödomstolen konstaterar dock att av kommunen åberopade markanvisningar i Stockholms kommun (år 2011 till 2012) samt Hjulmakaren 1 (år 2014) i vart fall inte motsäger ett värde om 8 500 kr/kvm BTA. När det gäller den av bostadsrättsföreningen åberopade markanvisningen avseende Linaberg 15 (år 2010) har föreningen gjort justering för varken värdestegring eller läge, varför den får mindre betydelse som jämförelseobjekt.
Kommunen har åberopat ett antal fullföljda markanvisningsavtal (år 2011 till 2013) och därvid justerat för lägesskillnader men inte, såvitt relevant, för värdestegringen mellan värdetidpunkten och regleringstidpunkten. Medianvärdet av de sex objekten har bedömts till ca 9 500 kr/kvm BTA, vilket således inte heller motsäger
domstolens bedömning att värdet på regleringsobjektet är 8 500 kr/kvm BTA.
Mark- och miljödomstolen konstaterar sammanfattningsvis i denna del att åberopade jämförelseobjekt inte föranleder någon annan bedömning än att markvärdet för bostadsdelen uppgår till 8 500 kr/kvm BTA.
Sammanfattning
Mark- och miljödomstolen finner att markvärdet för bostadsdelen bör bestämmas till 8 500 kr/kvm BTA och att därmed avgäldsunderlaget uppgår till 7 888 000 kr (928 kvm x 8 500 kr/kvm BTA).
Med ett avgäldsunderlag om 7 888 000 kr och en avgäldsränta om 2,7 procent ska den årliga avgälden från och med den 30 december 2013 bestämmas till, avrundat, 212 980 kr.
Kommunen har rätt till betalning för förfallna skillnadsbelopp samt ränta på dessa som framgår av domslutet.
Rättegångskostnad
Bostadsrättsföreningen ska som tappande part ersätta kommunen för dess
rättegångskostnad. Skillnaden mellan yrkat och utdömt kapitalbelopp är sådan att kommunen har rätt till full ersättning för sin rättegångskostnad, som är skälig.
HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (Dv 425)
Överklagande senast den 14 november 2016. Prövningstillstånd krävs.
Karin Röckert Monica Haapaniemi _____________
I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Karin Röckert, ordförande, och tekniska rådet Monica Haapaniemi
www.domstol.se
DV 425 • Producerat av Domstolsverket • 2014-07
ANVISNING FÖR HUR MAN ÖVERKLAGAR
– DOM I MÅL DÄR MARK- OCH MILJÖDOMSTOLEN ÄR FÖRSTA INSTANS
Den som vill överklaga mark- och miljödomsto- lens dom ska göra detta skriftligen. Skrivelsen ska skickas eller lämnas till mark- och miljö- domstolen. Överklagandet prövas av Mark- och miljööverdomstolen vid Svea hovrätt.
Överklagandet ska ha kommit in till mark- och miljödomstolen inom tre veckor från domens datum. Sista dagen för överklagande finns angi- ven på sista sidan i domen.
Har ena parten överklagat domen i rätt tid, får också motparten överklaga domen (s.k. anslut- ningsöverklagande) även om den vanliga tiden för överklagande har gått ut. Överklagandet ska också i detta fall skickas eller lämnas till mark- och miljödomstolen och det måste ha kommit in till mark- och miljödomstolen inom en vecka från den i domen angivna sista dagen för överkla- gande. Om det första överklagandet återkallas el- ler förfaller kan inte heller anslutningsöverklagan- det prövas.
För att ett överklagande ska kunna tas upp krävs att Mark- och miljööverdomstolen lämnar pröv- ningstillstånd. Det görs om:
1. det finns anledning att betvivla riktigheten av det slut som mark- och miljödomstolen har kommit till,
2. det inte utan att sådant tillstånd meddelas går att bedöma riktigheten av det slut som mark- och miljödomstolen har kommit till,
3. det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av högre rätt, eller
4. det annars finns synnerliga skäl att pröva överkla- gandet.
Om prövningstillstånd inte meddelas står mark- och miljödomstolens avgörande fast. Det är där- för viktigt att det klart och tydligt framgår av överklagandet till Mark- och miljööverdomstolen varför klaganden anser att prövningstillstånd bör meddelas.
Skrivelsen med överklagande ska innehålla uppgifter om:
1. den dom som överklagas med angivande av mark- och miljödomstolens namn samt datum för do- men och målnummer,
2. den ändring av mark- och miljödomstolens dom som klaganden vill få till stånd,
3. grunderna (skälen) för överklagandet och i vilket avseende mark- och miljödomstolens domskäl en- ligt klagandens mening är oriktiga,
4. de omständigheter som åberopas till stöd för att prövningstillstånd ska meddelas, samt
5. de bevis som åberopas och vad som ska styrkas med varje bevis.
Har en omständighet eller ett bevis som åberopas i Mark- och miljööverdomstolen inte lagts fram tidigare, ska klaganden förklara anledningen till omständigheten eller beviset inte åberopats i mark- och miljödomstolen. Skriftliga bevis som inte lagts fram tidigare ska ges in samtidigt med överklagandet. Vill klaganden att det ska hållas ett förnyat förhör eller en förnyad syn på stället, ska han eller hon ange det och skälen till detta. Kla- ganden ska också ange om han eller hon vill att motparten ska infinna sig personligen vid huvud- förhandling i Mark- och miljööverdomstolen.
Skrivelsen ska vara undertecknad av klaganden eller hans/hennes ombud.
Om ni tidigare informerats om att förenklad delgivning kan komma att användas med er i målet/ärendet, kan sådant delgivningssätt också komma att användas med er i högre instanser om någon överklagar avgörandet dit.
Ytterligare upplysningar lämnas av mark- och mil- jödomstolen. Adress och telefonnummer finns på första sidan av domen.
