Delårsrapport
januari-juni 1998
Delårsrapport januari-juni 1998
(Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år)
• Resultatet efter skatt för första halvåret 1998 uppgick till 164 Mkr jämfört med 105 Mkr första halvåret 1997
• Resultatet motsvarar en vinst per aktie om 3,29 kronor jämfört med 2,09 kronor motsvarande period föregående år
• Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 8,0 % jämfört med 7,1 % första halvåret 1997
• Hittills under året genomförda eller beslutade förvärv och investeringar uppgår till 410 Mkr
Verksamhet
Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbola- gen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre storstadsområdena.
Fastighetsbeståndet, vilket innehåller såväl kommersi- ella lokaler som bostäder, ägs och förvaltas av sex loka- la dotterbolag med egna identiteter.
Castellums strategi är dels att fokusera verksamheten på ökad uthyrning och kostnadseffektiv förvaltning, dels att genomföra förvärv som tillför ny tillväxtpoten- tial och försäljningar som realiserar skapade mervärden.
Intäkter och resultat
Periodens resultat uppgick till 164 Mkr (105), vilket ger ett resultat per aktie om 3,29 kronor (2,09). Resultatet har påverkats av såväl fastighetsförsäljningar med 54 Mkr (26) som minskade räntebidrag om 15 Mkr. Resultatet per aktie efter justering för fastighetsförsäljningar och jämförelse- störande poster uppgick till 2,34 kronor (1,78). Periodens kassaflöde uppgick till 174 Mkr (139) vilket motsvarar 3,48 kronor (2,78) per aktie.
Koncernens hyresintäkter uppgick till 600 Mkr (557). Den ekonomiska uthyrningsgraden under perioden var 90 % (88). Ökningen av uthyrningsgraden har uppnåtts trots för- säljningar av fastigheter med hög uthyrningsgrad och för- värv av fastigheter med lägre uthyrningsgrad.
En fortsatt god efterfrågan på lokaler kan konstateras på samtliga delmarknader. Nettouthyrningen under första
halvåret har varit högre än under motsvarande period före- gående år. En fortsatt uppgång av hyresnivåerna, främst i de tre storstadsregionerna, kan också märkas. Castellum har en låg andel kontrakt för omförhandlingar under 1998, varför effekten på bolagets hyresintäkter kommer att bli begränsad under innevarande räkenskapsår.
Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 339 Mkr (282). Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration var 8,0 % (7,1). Efter avskriv- ningar var resultatet från fastighetsförvaltningen 275 Mkr (222). De centrala administrationskostnaderna uppgick till 22 Mkr (21).
Under perioden har fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris, efter avdrag för omkostnader, om 318 Mkr (101), vilket innebar en vinst om 54 Mkr (26).
Periodens resultat innehåller jämförelsestörande poster i form av avsättning för aktiekursrelaterat incitamentspro- gram för företagsledningen om 6 Mkr.
Periodens rörelseresultat före finansnetto uppgick till 301 Mkr (217). Finansnettot var –137 Mkr (–112). För- ändringen av finansnettot beror huvudsakligen på lägre räntebidrag. På grund av underskottsavdrag uppstår ingen skattekostnad.
Investeringar och försäljningar
Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedanstående uppställning.
Bokfört värde Mkr Antal
Bokfört värde 1998.01.01 8 586 583
+ Förvärv 111 14
+ Investeringar i befintliga fastigheter 90 –
- Försäljningar – 264 – 30
- Avskrivningar – 61 –
Bokfört värde 1998.06.30 8 462 567
Under perioden har 14 (2) fastigheter förvärvats för totalt 111 Mkr (25). Merparten består av kontors-, lager- och industrifastigheter i Göteborg om totalt 82 Mkr. Vidare har förvärvats en industrifastighet i Jönköping för 15 Mkr, en lagerfastighet i Malmö för 7 Mkr och en lagerfastighet i Uppsala för 5 Mkr. Efter periodens utgång har förvärv om ytterligare 40 Mkr genomförts i Göteborg och Malmö.
Investeringar i befintliga fastigheter har under perioden uppgått till 90 Mkr (37). I beloppet ingår såväl ny- och till- byggnader som ombyggnader och färdigställanden. Bland de större investeringarna kan nämnas nyproduktion av en butiksfastighet i Uppsala, en tillbyggnad av en lagerfastig- het i Örebro samt slutligt färdigställande av kontorsfastig- heten Kristallen i Uppsala.
Utöver ovannämnda investeringar har dessutom beslut tagits om nybyggnation för ca 170 Mkr. Den enskilt största posten, 135 Mkr, avser byggnation av en kontors- och industrifastighet för ABB i Mölndal. Hittills under året genomförda eller beslutade förvärv och investeringar upp- går därmed till ca 410 Mkr.
Under perioden har 30 fastigheter bokförda till 264 Mkr (75) avyttrats med en vinst om 54 Mkr (26). Den största
affären var försäljningen av bolagets samtliga bostadsfas- tigheter i Malmö som avyttrades med en vinst om 45 Mkr.
Finansiering
Castellum har långfristiga kreditavtal om sammanlagt 5 280 Mkr (5 357), varav 4 654 Mkr (4 795) var dispone- rat per den 30 juni 1998. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 105 Mkr (116) uppgick till 4 549 Mkr (4 679).
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 juni 1998 var 6,4 % (6,4) medan den genomsnittliga räntebindnings- tiden vid samma datum uppgick till 2,7 år (2,6). Ränteför- fallostrukturen har uppnåtts dels genom långa räntebind- ningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via ränteswapavtal.
Ränte- och låneförfallostruktur 1998.06.30
Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Kreditavtal Utnyttjat
Mkr % Mkr Mkr
0 – 1 år, inkl likviditet 1 034 5,9 16 – 105
1 – 2 år 797 6,1 1 512 1) 1 202
2 – 3 år 858 6,3 117 0
3 – 4 år 887 7,0 280 151
4 – 5 år 323 6,4 115 61
5 – 6 år 350 6,8 3 240 2) 3 240
6 – 7 år 300 6,3 – –
Totalt 4 549 6,4 5 280 4 549
1) Option att förlänga 1 392 Mkr till år 2001 2) Option att förlänga 3 125 Mkr till år 2006
Eget kapital uppgick vid periodens utgång till 3 580 Mkr (3 553) innebärande en soliditet om 41 % (40).
Moderbolaget
Resultatet för moderbolaget, som innehåller endast kon- cerngemensamma funktioner, uppgick till 4 Mkr (5).
Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 5 Mkr (3).
Moderbolagets tillgångar består utöver likviditet om 80 Mkr (73) i huvudsak av finansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag 2 549 Mkr (2 549) och räntebärande internfinansiering om 4 866 Mkr (5 044). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 3 113 Mkr (3 246) och exter- na långfristiga skulder om 4 246 Mkr (4 310).
Castellumaktien
Castellum, vars aktie är noterad på Stockholms Fondbörs O-lista, hade vid periodens utgång drygt 5 200 aktieägare.
I början av juni sålde staten genom dotterbolaget Agilia Holding AB halva sitt innehav motsvarande 15 % av det totala aktiekapitalet. De största svenska aktieägarna per den 30 juni 1998 var Agilia Holding AB med 15 % äga- randel och Fjärde AP-fonden med 8 %. Andelen aktier registrerade i utlandet har under perioden ökat från 45 % till 63 % av det totala kapitalet.
Kursen på Castellumaktien per den 30 juni 1998 var 94 kronor motsvarande ett börsvärde om 4 700 Mkr. Under den senaste tolvmånadersperioden har kursuppgången varit 62 %. Under första halvåret 1998 omsattes totalt drygt 13,5 miljoner aktier (exklusive Agilias avyttring) motsvarande i genomsnitt ca 112 000 aktier per dag. Kur- sutvecklingen till och med den 14 augusti 1998 framgår av nedanstående diagram.
Göteborg den 20 augusti 1998
Thomas Alexandersson Verkställande direktör
Revisorernas granskningsrapport
Vi har översiktligt granskat denna halvårsrapport och där- vid följt rekommendation utfärdad av Föreningen Auktori- serade Revisorer FAR. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad i förhållande till en revision. Det har inte framkommit något som tyder på att halvårsrapporten inte uppfyller kraven enligt börs- och årsredovisnings- lagarna.
Göteborg den 20 augusti 1998
Caj Nackstad Ulf Egenäs
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Ekonomiska rapporteringstillfällen
Delårsrapport januari-september 1998 22 oktober 1998 Bokslutskommuniké 1998 1 februari 1999
Bolagsstämma 24 mars 1999
Ytterligare information kan erhållas av bolagets ekonomi- och finansdirektör Håkan Hellström, tel 031-60 74 00.
Castellumaktien
Stockholms Fondbörs Generalindex Carnegie Real
Estate Index
Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dec Jan Febr Mars April Maj Juni Juli Aug
1997 1998
Kronor 100
95 90 85 80 75 70 65 60 55 50
Bostäder 21 % Kontor/butik 48 %
Lager/industri 30 % Projekt 1 %
Storgöteborg 33 %
Mälardalen 12 %
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 334 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 339 Mkr förklaras av dels att driftsöverskottet i under perioden sålda fastigheter 8 Mkr frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade fastigheter räknats upp med 3 Mkr såsom de ägts under hela perioden.
Fördelning per geografiskt område
Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-
fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning
Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Storgöteborg 202 3 008 667 220 93 203 69 134 8,9
Öresundsområdet 97 1 636 396 125 89 112 40 72 8,8
Storstockholm 63 1 538 353 137 84 115 49 66 8,6
Västra Småland 105 1 169 390 97 91 89 30 59 10,1
Mälardalen 65 1 007 251 80 89 71 25 46 9,2
Obebyggd mark och dylikt 35 104 – – – – – – –
Totalt 567 8 462 2 057 659 90 590 213 377 9,0
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration – 43
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 334 8,0
Fastighetsbestånd per 30 juni 1998
Fördelning per fastighetskategori
Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-
fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning
Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Kontor/butik 180 4 047 754 314 88 277 104 173 8,6
Lager/industri 177 2 112 877 196 86 169 54 115 10,9
Bostäder 166 2 044 356 140 97 136 52 84 8,2
Projekt 9 155 70 9 86 8 3 5 6,7
Obebyggd mark och dylikt 35 104 – – – – – – –
Totalt 567 8 462 2 057 659 90 590 213 377 9,0
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration – 43
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 334 8,0
Hyresvärde per geografiskt område Hyresvärde per fastighetskategori
Öresundsområdet 19 % Västra Småland 15 %
Storstockholm 21 %
Resultaträkning
1998 1997 1997
Mkr jan-juni jan-juni jan-dec
Hyresintäkter 600 557 1 131
Driftskostnader – 129 – 134 – 255
Underhåll – 38 – 46 – 97
Hyresgästanpassningar – 14 – 16 – 32
Tomträttsavgäld – 7 – 9 – 15
Fastighetsskatt – 30 – 26 – 52
Uthyrning och fastighetsadm. – 43 – 44 – 79 Driftsöverskott före avskrivningar 339 282 601
Avskrivningar – 64 – 60 – 119
Resultat fastighetsförvaltning 275 222 482
Centrala adm. kostnader – 22 – 21 – 47
Försäljningar, fastigheter
Försäljningsintäkter netto 318 101 389
Bokfört värde – 264 – 75 – 325
Resultat fastighetsförsäljningar 54 26 64
Jämförelsestörande poster – 6 – 10 – 15
Rörelseresultat 301 217 484
Räntebidrag 10 25 45
Finansiella intäkter – 1 2
Finansiella kostnader – 147 – 138 – 281
Resultat efter finansnetto 164 105 250
Skatt – – –
Redovisat resultat 164 105 250
Balansräkning
1998 1997 1997
Mkr 30 juni 30 juni 31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 462 8 043 8 586
Övriga anläggningstillgångar 20 26 22
Kortfristiga fordringar 82 88 59
Likvida medel 105 107 116
Summa tillgångar 8 669 8 264 8 783
Eget kapital och skulder
Eget kapital 3 580 3 407 3 553
Räntebärande skulder 4 654 4 434 4 795
Ej räntebärande skulder 435 423 435
Summa eget kapital
och skulder 8 669 8 264 8 783
Finansieringsanalys
1998 1997 1997
Mkr jan-juni jan-juni jan-dec
Rörelseresultat exkl. avskrivningar
och fastighetsförsäljning 311 250 539
Finansnetto – 137 – 111 – 234
Kassaflöde före förändring
rörelsekapital och investeringar 174 139 305 Förändring rörelsekapital – 23 – 95 – 32 Kassaflöde före investeringar 151 44 273 Investeringar, fastigheter – 201 – 62 – 867
Försäljningar, fastigheter 318 101 389
Investeringar, övrigt netto – – 13 – 11
Kassaflöde efter investeringar 268 70 – 216 Förändring långfristiga skulder – 141 – 88 207
Utdelning – 138 –1) –1)
Förändring likvida medel – 11 – 18 – 9
1) Utdelning under 1997 har kvittats mot koncernbidrag 1996
Nyckeltal
1998 1997 1997
jan-juni jan-juni jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 88 89
Ytmässig uthyrningsgrad, % 87 86 86
Direktavkastning, %
Exkl. uthyrning och fast.adm. 9,0 8,2 8,4 Inkl. uthyrning och fast.adm. 8,0 7,1 7,5
Hyresvärde, kr/kvm och år 641 639 630
Drift, underhåll m m, kr/kvm och år 207 231 219 Driftsöverskott före uthyrning och
fastighetsadm., kr/kvm och år 367 331 339 Bokfört värde (exkl. mark), kr/kvm 4 063 4 046 4 029 Uthyrningsbar yta, tkvm 2 057 1 973 2 106 Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, Mkr 174 139 305
Investeringar i fastigheter, Mkr 201 62 867
Räntetäckningsgrad, % 220 194 207
Belåningsgrad, % 55 55 56
Soliditet, % 41 41 40
Avkastning eget kapital, % 7,9 5,8 7,3
Avkastning totalt kapital, % 6,3 5,1 5,7 Data per aktie(50 000 000 aktier)
Resultat efter skatt, kr 3,29 2,09 5,00 Resultat efter skatt med justering
för fastighetsförsäljningar och
jämförelsestörande poster, kr 2,34 1,78 4,03
Kassaflöde, kr 3,48 2,78 6,11
Utdelning, kr 2,75
Eget kapital, kr 71,59 68,14 71,05
Fastigheternas bokförda värde, kr 169,24 160,85 171,72
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter finansnetto minus betald skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastningen har omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten och med undantag för fastighetsförsälj- ningar och jämförelsestörande poster.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före finansnetto minus betald skatt i förhållande till genomsnittliga tillgångar. Avkastningen har omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten och med undantag för fastighetsförsälj- ningar och jämförelsestörande poster.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Direktavkastning
Driftsöverskottet på fastigheter ägda vid periodens utgång (under perioden förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela perioden medan fastigheter som sålts helt har exkluderats) i procent av bokförda värdet vid bokslutstillfäl- let. Bokfört värde på obebyggd mark och dylikt har exkluderats.
Direktavkastningen redovisas dels på fastighetsnivå, exkl ej fas- tighetsspecifika kostnader för uthyrning och fastighetsadminist- ration, dels på portföljnivå, inkl sådana kostnader. Direktavkast- ningen har omräknats till helårsbasis utan hänsyn till
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Drift, underhåll m m
I posten ingår direkta fastighetskostnader d v s driftskostnader, underhåll, hyresgästanpassningar, tomrättsavgäld och fastig- hetsskatt.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela året medan fastighe- ter som sålts helt har exkluderats.
Fastighetskategori
Fastighetens huvudsakliga ytmässiga användning med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma mindre ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Kassaflöde
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och före invester- ingar.
Kronor/kvm
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, base- ras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under perio- den förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats.
Räntetäckningsgrad Resultat före finansnetto i förhållande till finansnetto.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Ytmässig uthyrningsgrad
Kontrakterade ej uppsagda ytor i förhållande till totalt uthyr- ningsbar yta vid periodens utgång.
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se
Org nr 556475-5550 Lokala fastighetsbolag
Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB
Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Bolidenvägen 14 Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B
702 27 Örebro Box 3158 Box 5013 Box 148 Box 8725 431 37 Mölndal
Telefon 019-27 65 00 200 22 Malmö 121 05 Johanneshov 331 21 Värnamo 402 75 Göteborg Telefon 031-706 65 00
Telefax 019-27 42 50 Telefon 040-38 37 20 Telefon 08-602 33 00 Telefon 0370-69 49 00 Telefon 031 23 38 00 Telefax 031-706 65 29 orebro@aspholmenfastigheter.se Telefax 040-29 28 92 Telefax 08-602 33 30 Telefax 0370-475 90 Telefax 031-51 88 08 info@harry-sjoegren.se
fastighets.ab@briggen.se info@brostaden.se varnamo@corallen.se info@eklandia.se
