Bokslutskommuniké 1998
• Årets resultat efter skatt uppgick till 320 Mkr motsvarande 6,40 kronor per aktie, en förbättring med 28 % mot föregående år.
• Direktavkastningen förbättrades till 8,1 % jämfört med 7,5 % 1997.
• Under året har förvärv och investeringar gjorts med 712 Mkr. Dessutom har beslut tagits om ytterligare ca 400 Mkr avseende större ny-, till- och ombyggnader.
• Under året har fastigheter sålts för 571 Mkr med vinst om 89 Mkr.
• Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 3,50 kronor per aktie jämfört med 2,75 kronor föregående år.
Verksamhet
Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbola- gen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre storstadsområdena.
Fastighetsbeståndet, vilket innehåller såväl kommersi- ella lokaler som bostäder, ägs och förvaltas av sex loka- la dotterbolag med egna identiteter.
Castellums strategi är dels att fokusera verksamheten på ökad uthyrning och kostnadseffektiv förvaltning, dels att genomföra förvärv som tillför ny tillväxtpotential och försäljningar som realiserar skapade mervärden.
Intäkter och resultat
Årets resultat efter skatt uppgick till 320 Mkr (250), vilket ger ett resultat per aktie om 6,40 kronor (5,00). Kassaflö- det inklusive vinst från fastighetsförsäljningar uppgick till 446 Mkr (369), motsvarande 8,92 kronor per aktie (7,38).
Resultatförbättringen består av såväl ökat resultat i den lö- pande fastighetsförvaltningen, genom bland annat förbätt- rad uthyrning och förvärv av fastigheter med god avkast- ning, som ökad vinst från fastighetsförsäljningar. Resultat- förbättringen har uppnåtts trots minskade räntebidrag.
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 200 Mkr (1 131).
Den ekonomiska uthyrningsgraden under året var 90 % (89). Ökningen av uthyrningsgraden har uppnåtts trots att Castellum i enlighet med bolagets strategi sålt fastigheter med hög uthyrningsgrad och förvärvat fastigheter med
lägre uthyrningsgrad, vilket reducerat ökningen av uthyr- ningsgraden med ca en procentenhet.
Under fjärde kvartalet 1998 liksom under inledningen av 1999 har efterfrågan på lokaler varit fortsatt stark i Castel- lums verksamhetsområde. Exempelvis kan nämnas att under året förvärvades fyra i princip helt outhyrda fastig- heter om totalt ca 18 000 kvm, varav ca 14 000 kvm numera är uthyrda. Målsättningen om en långsiktig uthyr- ningsgrad om 95 % kvarstår.
Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 686 Mkr (601) motsvarande en direktavkastning om 8,1 % (7,5).
Efter avskrivningar var bruttoresultatet från fastighetsför- valtningen 560 Mkr (482).
Under året har fastigheter sålts med ett sammanlagt för- säljningspris, efter avdrag för omkostnader, om 571 Mkr (389), vilket innebar en vinst om 89 Mkr (64). Målsätt- ningen är att årligen redovisa vinster från fastighetsförsälj- ningar om i storleksordningen 80-100 Mkr.
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 46 Mkr (47). Årets resultat innehåller jämförelsestörande poster i form av avsättning för aktiekursrelaterat incita- mentsprogram för företagsledningen om 11 Mkr.
Årets rörelseresultat före finansnetto uppgick till 592 Mkr (484). Finansnettot var –271 Mkr (–234). Förändringen av finansnettot beror huvudsakligen på att räntebidragen har minskat med 26 Mkr. På grund av underskottsavdrag upp- står i princip ingen skattekostnad.
Investeringar och försäljningar
Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan- stående uppställning.
Bokfört värde Mkr Antal
Bokfört värde 1998.01.01 8 586 583
+ Förvärv 485 28
+ Investeringar i befintliga fastigheter 227 –
- Försäljningar – 482 – 54
- Avskrivningar – 121 –
Bokfört värde 1998.12.31 8 695 557
Under 1998 har förvärvats 28 (47) kommersiella fastighe- ter för totalt 485 Mkr (756). Därav avser 190 Mkr förvärv i västra Småland, 167 Mkr i Storgöteborg, 70 Mkr i Stor- stockholm, 53 Mkr i Öresundområdet samt 5 Mkr förvärv i Mälardalen.
I enlighet med Castellums förvärvsstrategi hade flera av de nyförvärvade fastigheterna vid tillträdet betydande utveck- lingspotential i form av vakanta ytor. I övriga fall ger för- värven redan vid tillträdet ett positivt resultat efter full rän- tebelastning och avskrivningar.
Investeringar i befintliga fastigheter har under året uppgått till 227 Mkr (111). I beloppet ingår såväl ny-, till- och ombyggnader som färdigställanden. Bland de större inves- teringarna kan nämnas nyproduktion av en butiksfastighet i Uppsala, till- och ombyggnader av en lagerfastighet i Örebro, en kontorsfastighet i Kungälv och ett köpcentrum i Landskrona samt färdigställande av en kontorsfastighet i Uppsala.
Bokslutskommuniké 1998
(Jämförelser angivna inom parentes avser januari-december 1997 förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av 1997)
Utöver ovannämnda investeringar har dessutom beslut tagits om ny-, till- och ombyggnation för ytterligare ca 400 Mkr. Den enskilt största posten, 135 Mkr, avser byggnation av en kontors- och industrifastighet för ABB i Mölndal.
Under året har 54 (46) fastigheter, bokförda till 482 Mkr (325), avyttrats med en vinst om 89 Mkr (64). Den enskilt största affären var försäljningen av bolagets samtliga bostadsfastigheter i Malmö som avyttrades med en vinst om 45 Mkr.
Efter räkenskapsårets utgång har Castellum avyttrat 10 bostadsfastigheter i Mölndal och Borås för totalt 173 Mkr med en vinst om 44 Mkr.
Finansiering
Castellum har långfristiga kreditavtal om sammanlagt 5 271 Mkr (5 357), varav 4 765 Mkr (4 795) var dispone- rat per den 31 december 1998. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 100 Mkr (116) uppgick till 4 665 Mkr (4 679).
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 1998 var 6,2 % (6,4) medan den genomsnittliga räntebind- ningstiden vid samma datum uppgick till 2,5 år (2,6). Rän- teförfallostrukturen nedan har uppnåtts dels genom långa räntebindningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via ränteswapavtal.
Ränte- och låneförfallostruktur 1998.12.31
Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Kreditavtal Utnyttjat
Mkr % Mkr Mkr
0 – 1 år, inkl likviditet 1 276 5,3 1 520 1) 1 095
1 – 2 år 842 6,3 117 –
2 – 3 år 635 6,7 279 215
3 – 4 år 826 6,9 115 115
4 – 5 år 551 6,5 3 240 2) 3 240
5 – 6 år 335 6,2 – –
6 – 7 år 200 5,6 – –
Totalt 4 665 6,2 5 271 4 665
1) Option att förlänga 1 392 Mkr till år 2001 2) Option att förlänga 3 125 Mkr till år 2006
Eget kapital uppgick vid årets utgång till 3 735 Mkr (3 553) innebärande en soliditet om 41 % (40).
Moderbolaget
Resultatet för moderbolaget, som innehåller endast kon- cerngemensamma funktioner, uppgick till 14 Mkr (13).
Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 9 Mkr (7).
Moderbolagets tillgångar består utöver likviditet om 91 Mkr (73) i huvudsak av finansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag om 2 546 Mkr (2 549) och räntebärande internfinansiering om 4 939 Mkr (5 044). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 3 122 Mkr (3 246) och externa långfristiga skulder om 4 368 Mkr (4 310).
Castellumaktien
Castellum, vars aktie är noterad på Stockholms Fondbörs O-lista, hade vid årets utgång drygt 5 400 aktieägare.
Under året har staten genom dotterbolaget Agilia Holding AB, vid två separata tillfällen, avyttrat hela sitt innehav motsvarande 30 % av det totala aktiekapitalet. De största svenska aktieägarna per den 31 december 1998 var Sjätte AP-fonden med 16 % ägarandel och Fjärde AP-fonden med 8 %. Andelen aktier registrerade i utlandet uppgick vid årets slut till drygt 53 % av det totala kapitalet.
Kursen på Castellumaktien per den 31 december 1998 var 88 kronor motsvarande ett börsvärde om 4 400 Mkr.
Under 1998 har aktiens avkastning, inkluderat utdelning om 2,75 kronor, varit ca 15 %. Under året har totalt 46 miljoner aktier omsatts, motsvarande i genomsnitt 184 000 aktier per dag. Kursutvecklingen till och med den 22 januari 1999 framgår av nedanstående diagram.
Förslag till utdelning
Styrelsen avser att föreslå bolagsstämman en utdelning om kronor 3,50 per aktie.
Göteborg den 1 februari 1999
Thomas Alexandersson Verkställande direktör
Ekonomiska rapporteringstillfällen 1999 Årsredovisning 1998 tillgänglig
på bolagets huvudkontor 24 februari 1999 Beräknad distribution av
den tryckta årsredovisningen 1-2 mars 1999
Bolagsstämma 24 mars 1999
Delårsrapport januari-mars 1999 22 april 1999 Halvårsrapport januari-juni 1999 19 augusti 1999 Delårsrapport januari-september 1999 21 oktober 1999 Bokslutskommuniké 1999 31 januari 2000 Ytterligare information kan erhållas av bolagets ekonomi- och finansdirektör Håkan Hellström, tel 031-60 74 00.
Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dec Jan Febr Mars April Maj Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dec Jan
1997 1998 1999
Stockholms Fondbörs Generalindex
Carnegie Real Estate Index
Castellumaktien Kronor
100 95 90 85 80 75 70 65 60 55 50 45
Resultaträkning
1998 1997
Mkr jan-dec jan-dec
Hyresintäkter 1 200 1 131
Driftskostnader – 244 – 255
Underhåll – 84 – 97
Hyresgästanpassningar – 30 – 32
Tomträttsavgäld – 15 – 15
Fastighetsskatt – 58 – 52
Uthyrning och fastighetsadm. – 83 – 79
Driftsöverskott före avskrivningar 686 601
Avskrivningar – 126 – 119
Bruttoresultat fastighetsförvaltning 560 482
Försäljningar, fastigheter
Försäljningsintäkter netto 571 389
Bokfört värde – 482 – 325
Resultat fastighetsförsäljningar 89 64
Centrala adm. kostnader – 46 – 47
Jämförelsestörande poster – 11 – 15
Rörelseresultat 592 484
Räntebidrag 19 45
Finansiella intäkter 1 2
Finansiella kostnader – 291 – 281
Resultat efter finansnetto 321 250
Skatt – 1 –
Årets resultat 320 250
Nyckeltal
1998 1997
jan-dec jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 89
Ytmässig uthyrningsgrad, % 86 86
Direktavkastning, %
Exkl. uthyrning och fast.adm. 9,1 8,4
Inkl. uthyrning och fast.adm. 8,1 7,5
Hyresvärde, kr/kvm 647 630
Drift, underhåll m m, kr/kvm 203 219
Driftsöverskott före uthyrning och
fastighetsadm., kr/kvm 377 339
Bokfört värde (exkl. mark), kr/kvm 4 148 4 029
Uthyrningsbar yta, tkvm 2 072 2 106
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde inkl. vinst fast.försäljn., Mkr 446 369 Kassaflöde exkl. vinst fast.försäljn., Mkr 357 305 Investeringar i fastigheter, Mkr 712 867
Räntetäckningsgrad, % 218 207
Belåningsgrad, % 55 56
Soliditet, % 41 40
Avkastning eget kapital, % 8,8 7,3
Avkastning totalt kapital, % 6,6 5,7
Data per aktie(50 000 000 aktier)
Resultat efter skatt, kr 6,40 5,00
Resultat efter skatt med justering för
fast.försäljn. och jämf.stör. poster, kr 4,84 4,03 Kassaflöde inkl. vinst fast.försäljn., kr 8,92 7,38 Kassaflöde exkl. vinst fast.försäljn., kr 7,14 6,11 Utdelning, kr (1998: föreslagen) 3,50 2,75
Eget kapital, kr 74,70 71,05
Fastigheternas bokförda värde, kr 173,90 171,72
Finansieringsanalys
1998 1997
Mkr jan-dec jan-dec
Rörelseresultat exkl. avskrivningar
och fastighetsförsäljning 629 539
Finansnetto – 271 – 234
Betald skatt – 1 –
Kassaflöde före förändring
rörelsekapital och investeringar 357 305
Förändring rörelsekapital – 10 – 32
Kassaflöde före investeringar 347 273
Investeringar, fastigheter – 712 – 867
Försäljningar, fastigheter 571 389
Investeringar, övrigt netto – 37 – 4
Kassaflöde efter investeringar 169 – 209
Förändring långfristiga skulder – 30 207
Förändring långfristiga fordringar – 17 – 7
Utdelning – 138 –1)
Förändring likvida medel – 16 – 9
1) Utdelning under 1997 har kvittats mot koncernbidrag 1996
Balansräkning
1998 1997
Mkr 31 dec 31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 695 8 586
Övriga anläggningstillgångar 71 22
Kortfristiga fordringar 168 59
Likvida medel 100 116
Summa tillgångar 9 034 8 783
Eget kapital och skulder
Eget kapital 3 735 3 553
Räntebärande skulder 4 765 4 795
Ej räntebärande skulder 534 435
Summa eget kapital och skulder 9 034 8 783
Bostäder 20 % Kontor/butik 48 %
Lager/industri 31 % Projekt 1 %
Storgöteborg 33 %
Mälardalen 12 %
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöver- skott om 697 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 686 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under året sålda fastigheter 25 Mkr frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade fastigheter räknats upp med 36 Mkr såsom de ägts under hela året.
Fördelning per geografiskt område
Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-
fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning
Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Storgöteborg 202 3 084 665 441 92 405 140 265 8,6
Öresundsområdet 100 1 706 412 261 89 232 77 155 9,1
Storstockholm 64 1 585 350 277 87 240 96 144 9,1
Västra Småland 94 1 212 398 200 90 179 59 120 9,9
Mälardalen 64 1 006 247 161 89 144 48 96 9,5
Obebyggd mark och dylikt 33 102 – – – – – – –
Totalt 557 8 695 2 072 1 340 90 1 200 420 780 9,1
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration – 83
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 697 8,1
Fastighetsbestånd per 31 december 1998
Fördelning per fastighetskategori
Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-
fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning
Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Kontor/butik 183 4 207 769 642 89 569 204 365 8,7
Lager/industri 180 2 324 907 413 87 358 111 247 10,6
Bostäder 152 1 926 333 264 97 257 99 158 8,2
Projekt 9 136 63 21 77 16 6 10 7,7
Obebyggd mark och dylikt 33 102 – – – – – – –
Totalt 557 8 695 2 072 1 340 90 1 200 420 780 9,1
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration – 83
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 697 8,1
Hyresvärde per geografiskt område Hyresvärde per fastighetskategori
Öresundsområdet 19 % Västra Småland 15 %
Storstockholm 21 %
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter finansnetto minus betald skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för fastighetsförsäljningar och jämförelsestörande poster.
Avkastning på totalt kapital
Rörelseresultat minus betald skatt i procent av genomsnittliga tillgångar. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för fastighetsförsälj- ningar och jämförelsestörande poster.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Direktavkastning
Driftsöverskottet på fastigheter ägda vid periodens utgång (under året förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela perioden medan fastigheter som sålts helt har exkluderats) i procent av bokförda värdet vid bokslutstillfället.
Bokfört värde på obebyggd mark och dylikt har exkluderats.
Direktavkastningen redovisas dels på fastighetsnivå, exkl ej fas- tighetsspecifika kostnader för uthyrning och fastighetsadmini- stration, dels på portföljnivå, inkl sådana kostnader. Vid delårs- bokslut har direktavkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam- heten samt med undantag för fastighetsförsäljningar och jämfö- relsestörande poster.
Drift, underhåll m m
I posten ingår direkta fastighetskostnader d v s driftskostnader, underhåll, hyresgästanpassningar, tomrättsavgäld och fastig- hetsskatt.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvär- de avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under peri- oden förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats.
Fastighetskategori
Fastighetens huvudsakliga ytmässiga användning med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma mindre ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Kassaflöde
Kassaflödet redovisas på två nivåer, dels inklusive vinst från fas- tighetsförsäljningar (resultat efter finansnetto minus betald skatt plus avskrivningar), dels exklusive vinst från fastighetsförsälj- ningar (resultat efter finansnetto minus betald skatt plus avskriv- ningar minus vinst fastighetsförsäljningar).
Kronor/kvm
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, base- ras på fastigheter ägda vid årets utgång, varvid under året förvär- vade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Vid delårs- bokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för fastighetsförsäljningar och jämförelsestörande poster.
Räntetäckningsgrad Resultat före finansnetto i procent av finansnetto.
Soliditet
Eget kapital i procent av totala tillgångar vid periodens utgång.
Ytmässig uthyrningsgrad
Kontrakterade ej uppsagda ytor i procent av totalt uthyrningsbar yta vid periodens utgång.
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se
Org nr 556475-5550 Lokala fastighetsbolag
Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB
Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Bolidenvägen 14 Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B
702 27 Örebro Box 3158 Box 5013 Box 148 Box 8725 431 37 Mölndal
Telefon 019-27 65 00 200 22 Malmö 121 05 Johanneshov 331 21 Värnamo 402 75 Göteborg Telefon 031-706 65 00
Telefax 019-27 42 50 Telefon 040-38 37 20 Telefon 08-602 33 00 Telefon 0370-69 49 00 Telefon 031-23 38 00 Telefax 031-706 65 29 orebro@aspholmenfastigheter.se Telefax 040-29 28 92 Telefax 08-602 33 30 Telefax 0370-475 90 Telefax 031-51 88 08 info@harry-sjoegren.se
fastighets.ab@briggen.se info@brostaden.se varnamo@corallen.se info@eklandia.se
