Delårsrapport
januari-september 1998
• Resultatet efter skatt för januari-septem- ber 1998 uppgick till 263 Mkr jämfört med 213 Mkr motsvarande period 1997
• Resultatet motsvarar en vinst per aktie om 5,26 kronor jämfört med 4,25 kronor motsvarande period föregående år
• Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 8,3 % jämfört med 7,6 % under januari-september 1997
Verksamhet
Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbola- gen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre storstadsområdena.
Fastighetsbeståndet, vilket innehåller såväl kommersi- ella lokaler som bostäder, ägs och förvaltas av sex loka- la dotterbolag med egna identiteter.
Castellums strategi är dels att fokusera verksamheten på ökad uthyrning och kostnadseffektiv förvaltning, dels att genomföra förvärv som tillför ny tillväxt- potential och försäljningar som realiserar skapade mervärden.
Intäkter och resultat
Periodens resultat efter skatt uppgick till 263 Mkr (213), vilket ger ett resultat per aktie om 5,26 kronor (4,25).
Resultatet har påverkats av fastighetsförsäljningar med 69 Mkr (53). Resultatet per aktie efter justering för fastig- hetsförsäljningar och jämförelsestörande poster uppgick till 4,04 kronor (3,39). Periodens kassaflöde uppgick till 289 Mkr (249) vilket motsvarar 5,77 kronor (4,97) per aktie.
Koncernens hyresintäkter uppgick till 898 Mkr (840).
Den ekonomiska uthyrningsgraden under perioden var 90 % (88). Ökningen av uthyrningsgraden har uppnåtts trots att Castellum i enlighet med bolagets strategi sålt fas- tigheter med hög uthyrningsgrad och förvärvat fastigheter med lägre uthyrningsgrad, vilket reducerat ökningen av uthyrningsgraden med ca 0,7 procentenheter.
Efterfrågan på lokaler är fortfarande god inom Castellums verksamhetsområden. Den senaste tidens oro för en even- tuell stagnation i världsekonomin har inte påverkat efter- frågan.
Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 532 Mkr (460). Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration var 8,3 % (7,6). Tredje kvar- talet är resultatmässigt det enskilt bästa kvartalet med låga driftskostnader och en under semesterperioden förhållan- devis låg aktivitet vad gäller underhåll och hyresgästan- passningar.
Efter avskrivningar var resultatet från fastighetsförvalt- ningen 437 Mkr (371). De centrala administrationskostna- derna uppgick till 30 Mkr (31).
Under perioden har fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris, efter avdrag för omkostnader, om 392 Mkr (305), vilket innebar en vinst om 69 Mkr (53).
Periodens resultat innehåller jämförelsestörande poster i form av avsättning för aktiekursrelaterat incitaments- program för företagsledningen om 9 Mkr.
Periodens rörelseresultat före finansnetto uppgick till 467 Mkr (383). Finansnettot var –204 Mkr (–170).
Förändringen av finansnettot beror huvudsakligen på att räntebidragen har minskat med 23 Mkr. På grund av underskottsavdrag uppstår ingen skattekostnad.
Investeringar och försäljningar
Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedanstående uppställning.
Bokfört värde Mkr Antal
Bokfört värde 1998.01.01 8 586 583
+ Förvärv 243 19
+ Investeringar i befintliga fastigheter 149 –
- Försäljningar – 323 – 32
- Avskrivningar – 91 –
Bokfört värde 1998.09.30 8 564 570
Under perioden har 19 (5) fastigheter förvärvats för totalt 243 Mkr (130). I Göteborg har förvärvats 12 kontors-, lager- och industrifastigheter för totalt 113 Mkr. Vidare har förvärvats en kontors- och industrifastighet i Stockholm för 57 Mkr, fyra lagerfastigheter i Malmö för 53 Mkr, en industrifastighet i Jönköping för 15 Mkr och en lager- fastighet i Uppsala för 5 Mkr. I enlighet med Castellums förvärvsstrategi har flera av de nyförvärvade fastigheterna betydande utvecklingspotential i form av vakanta ytor.
Delårsrapport januari-september 1998
(Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år)
9 %
8 %
7 %
6 %
7,6 % 7,1 % 6,8 % 6,7 %
7,5 % 7,7 %
8,0 % 8,3 %
Proforma Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
1996 1997 1998
Direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration
Investeringar i befintliga fastigheter har under perioden uppgått till 149 Mkr (71). I beloppet ingår såväl ny- och tillbyggnader som ombyggnader och färdigställanden.
Bland de större investeringarna kan nämnas nyproduktion av en butiksfastighet i Uppsala, en tillbyggnad av en lager- fastighet i Örebro samt slutligt färdigställande av kontors- fastigheten Kristallen i Uppsala.
Utöver ovannämnda investeringar har dessutom beslut tagits om nybyggnation för ca 170 Mkr. Den enskilt största posten, 135 Mkr, avser byggnation av en kontors- och industrifastighet för ABB i Mölndal.
Under perioden har 32 (25) fastigheter, bokförda till 323 Mkr (252), avyttrats med en vinst om 69 Mkr (53).
Den största affären var försäljningen av bolagets samtliga bostadsfastigheter i Malmö som avyttrades med en vinst om 45 Mkr.
Finansiering
Castellum har långfristiga kreditavtal om sammanlagt 5 277 Mkr (5 357), varav 4 645 Mkr (4 795) var dispone- rat per den 30 september 1998. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 101 Mkr (116) uppgick till 4 544 Mkr (4 679).
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september 1998 var 6,3 % (6,4) medan den genomsnittliga ränte- bindningstiden vid samma datum uppgick till 2,8 år (2,6).
Ränteförfallostrukturen har uppnåtts dels genom långa räntebindningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via ränteswapavtal.
Ränte- och låneförfallostruktur 1998.09.30
Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Kreditavtal Utnyttjat
Mkr % Mkr Mkr
0 – 1 år, inkl likviditet 1 143 5,9 1 405 1) 990
1 – 2 år 824 6,3 235 2) 111
2 – 3 år 664 6,7 117 –
3 – 4 år 827 6,9 280 203
4 – 5 år 251 6,1 3 240 3) 3 240
5 – 6 år 435 6,4 – –
6 – 7 år 400 6,1 – –
Totalt 4 544 6,3 5 277 4 544
1) Option att förlänga 1 274 Mkr till år 2001 2) Option att förlänga 118 Mkr till år 2001 3) Option att förlänga 3 125 Mkr till år 2006
Eget kapital uppgick vid periodens utgång till 3 678 Mkr (3 553) innebärande en soliditet om 42 % (40).
Moderbolaget
Resultatet för moderbolaget, som innehåller endast kon- cerngemensamma funktioner, uppgick till 11 Mkr (12).
Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 7 Mkr (5).
Moderbolagets tillgångar består utöver likviditet om 77 Mkr (73) i huvudsak av finansiering av dotterbolagens
fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag om 2 549 Mkr (2 549) och räntebärande internfinansiering om 4 844 Mkr (5 044). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 3 120 Mkr (3 246) och externa långfristiga skulder om 4 244 Mkr (4 310).
Castellumaktien
Castellum, vars aktie är noterad på Stockholms Fondbörs O-lista, hade vid periodens utgång drygt 4 800 aktieägare.
De största svenska aktieägarna per den 30 september 1998 var Agilia Holding AB med 15 % ägarandel och Fjärde AP-fonden med 8 %. Andelen aktier registrerade i utlandet uppgick vid periodens slut till drygt 60 % av det totala kapitalet.
Kursen på Castellumaktien per den 30 september 1998 var 77,50 kronor motsvarande ett börsvärde om 3 875 Mkr.
Under den senaste tolvmånadersperioden har kursupp- gången varit 6 %. Sedan årets början har totalt 20 miljoner aktier omsatts, motsvarande i genomsnitt 108 000 aktier per dag. Kursutvecklingen till och med den 16 oktober 1998 framgår av nedanstående diagram.
Göteborg den 22 oktober 1998
Thomas Alexandersson Verkställande direktör
Ekonomiska rapporteringstillfällen
Bokslutskommuniké 1998 1 februari 1999
Bolagsstämma 24 mars 1999
Ytterligare information kan erhållas av bolagets ekonomi- och finansdirektör Håkan Hellström, tel 031-60 74 00.
Castellumaktien
Stockholms Fondbörs Generalindex
Carnegie Real Estate Index Kronor
100 95 90 85 80 75 70 65 60 55 50
Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dec Jan Febr Mars April Maj Juni Juli Aug Sept Okt
1997 1998
Bostäder 21 % Kontor/butik 47 %
Lager/industri 30 % Projekt 2 %
Storgöteborg 33 %
Mälardalen 11 %
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade drifts- överskott om 528 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 532 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under perioden sålda fastigheter 12 Mkr frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade fastigheter räknats upp med 8 Mkr såsom de ägts under hela perioden.
Fördelning per geografiskt område
Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-
fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning
Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Storgöteborg 203 3 046 674 331 92 304 100 204 8,9
Öresundsområdet 100 1 683 414 196 88 173 55 118 9,4
Storstockholm 63 1 567 346 205 86 176 68 108 9,2
Västra Småland 105 1 165 391 147 91 134 43 91 10,4
Mälardalen 64 998 246 115 89 103 34 69 9,2
Obebyggd mark och dylikt 35 105 – – – – – – –
Totalt 570 8 564 2 071 994 90 890 300 590 9,3
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration – 62
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 528 8,3
Fastighetsbestånd per 30 september 1998
Fördelning per fastighetskategori
Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-
fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning
Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Kontor/butik 180 4 061 755 470 89 418 146 272 8,9
Lager/industri 181 2 216 895 302 86 259 77 182 10,9
Bostäder 165 2 012 351 207 97 201 73 128 8,5
Projekt 9 170 70 15 82 12 4 8 6,4
Obebyggd mark och dylikt 35 105 – – – – – – –
Totalt 570 8 564 2 071 994 90 890 300 590 9,3
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration – 62
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 528 8,3
Hyresvärde per geografiskt område Hyresvärde per fastighetskategori
Öresundsområdet 20 % Västra Småland 15 %
Storstockholm 21 %
Resultaträkning
1998 1997 1997
Mkr jan-sept jan-sept jan-dec
Hyresintäkter 898 840 1 131
Driftskostnader – 173 – 181 – 255
Underhåll – 57 – 64 – 97
Hyresgästanpassningar – 19 – 24 – 32
Tomträttsavgäld – 11 – 12 – 15
Fastighetsskatt – 44 – 40 – 52
Uthyrning och fastighetsadm. – 62 – 59 – 79 Driftsöverskott före avskrivningar 532 460 601
Avskrivningar – 95 – 89 – 119
Resultat fastighetsförvaltning 437 371 482
Centrala adm. kostnader – 30 – 31 – 47
Försäljningar, fastigheter
Försäljningsintäkter netto 392 305 389
Bokfört värde – 323 – 252 – 325
Resultat fastighetsförsäljningar 69 53 64
Jämförelsestörande poster – 9 – 10 – 15
Rörelseresultat 467 383 484
Räntebidrag 14 37 45
Finansiella intäkter 1 2 2
Finansiella kostnader – 219 – 209 – 281
Resultat efter finansnetto 263 213 250
Skatt – – –
Redovisat resultat 263 213 250
Nyckeltal
1998 1997 1997
jan-sept jan-sept jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 88 89
Ytmässig uthyrningsgrad, % 86 86 86
Direktavkastning, %
Exkl. uthyrning och fast.adm. 9,3 8,6 8,4 Inkl. uthyrning och fast.adm. 8,3 7,6 7,5
Hyresvärde, kr/kvm 640 641 630
Drift, underhåll m m, kr/kvm 193 213 219 Driftsöverskott före uthyrning och
fastighetsadm., kr/kvm 380 350 339
Bokfört värde (exkl. mark), kr/kvm 4 085 4 061 4 029 Uthyrningsbar yta, tkvm 2 071 1 950 2 106
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, Mkr 289 249 305
Investeringar i fastigheter, Mkr 392 201 867
Räntetäckningsgrad, % 229 225 207
Belåningsgrad, % 54 55 56
Soliditet, % 42 42 40
Avkastning eget kapital, % 9,1 7,9 7,3
Avkastning totalt kapital, % 6,9 5,9 5,7
Data per aktie(50 000 000 aktier)
Resultat efter skatt, kr 5,26 4,25 5,00 Resultat efter skatt med justering
för fastighetsförsäljningar och
jämförelsestörande poster, kr 4,04 3,39 4,03
Kassaflöde, kr 5,77 4,97 6,11
Utdelning, kr 2,75
Eget kapital, kr 73,56 70,30 71,05
Fastigheternas bokförda värde, kr 171,27 159,55 171,72
Finansieringsanalys
1998 1997 1997
Mkr jan-sept jan-sept jan-dec
Rörelseresultat exkl. avskrivningar
och fastighetsförsäljning 493 419 539
Finansnetto – 204 – 170 – 234
Kassaflöde före förändring
rörelsekapital och investeringar 289 249 305 Förändring rörelsekapital – 14 – 204 – 32 Kassaflöde före investeringar 275 45 273 Investeringar, fastigheter – 392 – 201 – 867
Försäljningar, fastigheter 392 305 389
Investeringar, övrigt netto – 2 – 15 – 11 Kassaflöde efter investeringar 273 134 – 216 Förändring långfristiga skulder – 150 – 150 207
Utdelning – 138 –1) –1)
Förändring likvida medel – 15 – 16 – 9
1) Utdelning under 1997 har kvittats mot koncernbidrag 1996
Balansräkning
1998 1997 1997
Mkr 30 sept 30 sept 31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 564 7 978 8 586
Övriga anläggningstillgångar 20 26 22
Kortfristiga fordringar 73 277 59
Likvida medel 101 109 116
Summa tillgångar 8 758 8 390 8 783
Eget kapital och skulder
Eget kapital 3 678 3 515 3 553
Räntebärande skulder 4 645 4 372 4 795
Ej räntebärande skulder 435 503 435
Summa eget kapital
och skulder 8 758 8 390 8 783
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter finansnetto minus betald skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastningen har omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten och med undantag för fastighetsförsälj- ningar och jämförelsestörande poster.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före finansnetto minus betald skatt i förhållande till genomsnittliga tillgångar. Avkastningen har omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten och med undantag för fastighetsförsälj- ningar och jämförelsestörande poster.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Direktavkastning
Driftsöverskottet på fastigheter ägda vid periodens utgång (under perioden förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela perioden medan fastigheter som sålts helt har exkluderats) i procent av bokförda värdet vid boksluts- tillfället. Bokfört värde på obebyggd mark och dylikt har exklu- derats. Direktavkastningen redovisas dels på fastighetsnivå, exkl ej fastighetsspecifika kostnader för uthyrning och fastig- hetsadministration, dels på portföljnivå, inkl sådana kostnader.
Direktavkastningen har omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Drift, underhåll m m
I posten ingår direkta fastighetskostnader d v s driftskostnader, underhåll, hyresgästanpassningar, tomrättsavgäld och fastig- hetsskatt.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela året medan fastighe- ter som sålts helt har exkluderats.
Fastighetskategori
Fastighetens huvudsakliga ytmässiga användning med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma mindre ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Kassaflöde
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och före investe- ringar.
Kronor/kvm
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, base- ras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under perio- den förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats.
Nyckeltalen har omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Räntetäckningsgrad Resultat före finansnetto i förhållande till finansnetto.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Ytmässig uthyrningsgrad
Kontrakterade ej uppsagda ytor i förhållande till totalt uthyr- ningsbar yta vid periodens utgång.
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se
Org nr 556475-5550 Lokala fastighetsbolag
Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB
Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Bolidenvägen 14 Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B
702 27 Örebro Box 3158 Box 5013 Box 148 Box 8725 431 37 Mölndal
Telefon 019-27 65 00 200 22 Malmö 121 05 Johanneshov 331 21 Värnamo 402 75 Göteborg Telefon 031-706 65 00
Telefax 019-27 42 50 Telefon 040-38 37 20 Telefon 08-602 33 00 Telefon 0370-69 49 00 Telefon 031 23 38 00 Telefax 031-706 65 29 orebro@aspholmenfastigheter.se Telefax 040-29 28 92 Telefax 08-602 33 30 Telefax 0370-475 90 Telefax 031-51 88 08 info@harry-sjoegren.se
fastighets.ab@briggen.se info@brostaden.se varnamo@corallen.se info@eklandia.se
