2018-12-18 KS/2018:419 Planutskottet
Start-PM
Förslag till detaljplan för Sturegården (Högvattnet 10) Ärendet
Fastigheten Högvattnet 10 ligger längs med Södra Kungsvägen i stadsdelen Hersby och innehåller idag en byggnad planlagd med användningen Kontor (Sturegården). Byggnaden ligger nära fastighetsgräns mot Södra Kungsvägen och har en stor baksida med kuperad naturtomt. Naturen på baksidan av huset är i den gällande detaljplanen planlagd med användningen Kontor och marken är prickmarkerad (byggnad får inte uppföras).
Lidingö stad äger fastigheten och vill att fastigheten ska kunna styckas till tre stycken fastigheter, en fastighet för kontorsbyggnaden och två stycken nya villafastigheter på
baksidan. För att möjliggöra detta behöver den gällande detaljplanen ändras från prickad mark med användningen Kontor till användningen Bostäder. Den del av fastigheten där det
befintliga kontorshuset står ges fortsatt användningen Kontor och den befintliga kontorsbyggnaden bekräftas i planen.
Orienteringskarta med fastigheten markerad med rött.
Syfte
Syftet med detaljplanen är att möjliggöra avstyckning av två stycken villafastigheter genom att planlägga del av fastigheten med användningen B (bostäder). För den befintliga byggnaden på fastigheten ska planen möjliggöra fortsatt användning med kontor (K). Detaljplanen ska reglera storlek och utformning av tillkommande bostadsbyggnader.
Geografisk avgränsning och markägoförhållanden
Fastigheten Högvattnet 10 har adressen Södra Kungsvägen 75 och ligger nära korsningen dra Kungsvägen/Mosstorpsvägen i stadsdelen Hersby. Fastigheten är 2634 kvm stor och
Planförhållanden och riktlinjer Översiktsplan
I översiktsplanen från 2012 redovisas fastigheten som pågående markanvändning för ”Bostad, inklusive park, skola och andra bostadskomplement”. Längs med Södra Kungsvägen norr om planområdet redovisar översiktsplanen utvecklingsområde för verksamhet/kontor.
Bild från översiktsplanen, planområdets läge markerad med röd cirkel.
Detaljplan
Gällande detaljplan för fastigheten är Detaljplan för Högvattnet 5-10 och 32 som vann laga kraft 2005-02-24. Genomförandetiden för fastigheten Högvattnet 10 löpte ut 2010-02-24. I detaljplanen är fastigheten planlagd med användningen Kontor. En stor del av fastigheten har prickmarkerats.
Gällande detaljplan för fastigheterna Högvattnet 5-10 och 32.
Stadsplan
Tidigare gällde stadsplan från 1948-01-30 för fastigheten Högvattnet 10. Stadsplanen angav markanvändningen bostadsändamål med fristående hyreshus i två våningar. På grund av trafikbuller från Södra Kungsvägen bedömdes byggnaden olämplig för bostadsändamål och ovan beskrivna detaljplan upprättades med användningen kontorsändamål.
Fastighetsplan
Tidigare gällande fastighetsplaner för området har upphävts i detaljplanen för fastigheterna Högvattnet 5-10 och 32.
Förutsättningar och förändringar Stads- och landskapsbild
Bebyggelseområden
I kontorsbyggnaden på fastigheten har tidigare bedrivits olika typer av verksamheter.
Planområdet omges av stadsdelarna Herserud, Hersby och Mosstorp med framförallt
villabebyggelse. Närmast planområdet längs med Södra Kungsvägen finns även kontors- och verksamhetslokaler. Villabebyggelsen närmast söder om fastigheten består av
parhusbyggnader och friliggande villor. Bebyggelsen har tillkommit under 1900-talets första hälft och kännetecknas av varierande stilideal. Fastigheterna har generös förgårdsmark mot Mosstorpsvägen och en enhetlig höjd på byggnaderna. Husen ramas in av vegetation på höjden upp mot vattentornet.
Detaljplanen ska utreda möjligheten att tillskapa två nya bostadsfastigheter om cirka 850 kvadratmeter med en byggrätt på cirka 150-200 kvadratmeter byggnadsarea per fastighet. Ny bebyggelse på fastigheten bör gestaltas för att passa in med omkringliggande bebyggelse.
För det befintliga huset på fastigheten innebär planen ingen förändring jämfört med idag, huset ges fortsatt användning med kontorsverksamhet. Inom användningen kontor ingår kontor och tjänsteverksamhet med liten eller ingen varuhantering. Verksamheten får inte medföra störning av betydelse för omgivningen, till exempel bör den sakna
utomhusverksamhet och ha besöksverksamhet i begränsad utsträckning.
Byggnaden på fastigheten.
Natur och grönområden
Den östra delen av fastigheten Högvattnet 10 består av ett höjdparti med blandskog av bland annat tall, björk och mindre ekar. Inga särskilt skyddsvärda träd finns utpekade i området. I Lidingö stads grönplan ligger fastigheten inom ett område som markerats som ”Önskat grönt samband vid kraftig barriär”.
Fastigheten är mycket kuperad, från den lägsta punkten vid Södra Kungsvägen till den högsta punkten i fastighetens nordöstra hörn skiljer det cirka 17 meter. Inom området där de nya villorna placeras är höjdskillnaden mellan högsta och lägsta punkten cirka 10 meter. Den kuperade terrängen innebär en utmaning vid placering och utformning av ny bebyggelse, något som behöver utredas under planarbetet.
Naturtomten. Det gula huset i bilderna är befintligt hus på fastigheten.
Bild från grönplanen. Planområdets läge markerad med röd cirkel.
Kulturmiljö
Kontorshuset på fastigheten har kulturhistoriska värden och utgör ett positivt inslag i miljön.
Detaljplanen bör genom en varsamhetsbestämmelse ange vilka karaktärsdrag som är viktiga att ta hänsyn till vid eventuella framtida ändringar av byggnaden.
Markförhållanden
Marken inom fastigheten består huvudsakligen av urberg. Delar av planområdet består av sandig morän och postglacial lera.
Jordartskarta. Planområdets ungefärliga avgränsning markerad med vit linje.
Gator och trafik Angöring och parkering
In- och utfart till fastigheten sker direkt från Södra Kungsvägen. På fastigheten finns idag möjlighet till ett fåtal parkeringsplatser i anslutning till befintlig byggnad.
Efter genomförandet av detaljplanen kommer befintlig infart att delas av kontorsbyggnaden och de två nya villafastigheterna. Detta ordnas med hjälp av skafttomt, servitut eller
gemensamhetsanläggning. Parkering för tillkommande villabebyggelse ordnas inom
kvartersmark på varje villafastighet. Parkering till kontorshuset kan fortsatt ske i anslutning till byggnaden.
Gång- och cykelvägar
Huvudcykelstråk för gång- och cykel finns längs med Södra Kungsvägen. I närområdet finns utbyggda trottoarer längs de flesta större bilvägarna.
Kollektivtrafik
Busshållplats Baggeby och Lidingöbanan med Baggeby station ligger knappt 200 meter från fastigheten.
Teknisk försörjning Vatten och avlopp
Fastigheten är ansluten till kommunala vatten och avlopp i Södra Kungsvägen.
De nya villafastigheterna ansluts också till kommunalt vatten och avlopp vid Södra Kungsvägen. Anslutningspunkt ordnas 0,5 meter utanför fastighetsgräns, ledning in till bostadshus ordnas med servitut.
Dagvatten
Anslutningspunkt för dagvatten finns i Södra Kungsvägen och kommunala
dagvattenledningar finns i det omgivande vägnätet. Fastigheten består till största del av urberg och har därför dåliga förutsättningar för infiltration. Visst lokalt omhändertagande sker tack
Vid planens genomförande kommer dagvattnet från fastigheten att öka. En
dagvattenutredning behöver tas fram för att undersöka hur dagvattnet ska hanteras och hur rening och fördröjning kan ordnas. En detaljplans genomförande får inte leda till att
vattenstatusen i recipienten försämras. Dagvattenutredningen ska redovisa att planförslaget kan genomföras utan påverkan på vattenförekomsten.
Avfall
I området finns kommunal avfallshämtning.
Störningar Buller
Området närmast Södra Kungsvägen är bullerstört. Tack vare det befintliga kontorshuset på fastigheten är området bakom huset inte särskilt bullerstört. På fastigheten Högvattnet 9, söder om planområdet, finns ett bullerplank i fastighetsgräns mot Södra Kungsvägen. Planket bidrar till avskärmning av buller även på fastigheten Högvattnet 10.
Buller från Södra Kungsvägen. Bild från trafikbullerutredning för Lidingös större trafikleder 2008. Planområdet markerad med vit linje.
Enligt förordningen om trafikbuller vid bostadsbyggnader (SFS 2015:216 med ändringar enligt SFS 2017:359) gäller:
Buller från spårtrafik och vägar
3 § Buller från spårtrafik och vägar bör inte överskrida
1. 60 dBA ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad, och
2. 50 dBA ekvivalent ljudnivå samt 70 dBA maximal ljudnivå vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden.
Bullernivåerna vid tillkommande bostadsbebyggelse bedöms kunna uppfylla gällande bullerkrav.
Farligt gods
Södra Kungsvägen är klassad som sekundär led för transporter med farligt gods. I Länsstyrelsen i Stockholms läns publikation ”Riktlinjer för planläggning intill vägar och järnvägar där det transporteras farligt gods” framgår att riskerna ska beaktas vid framtagande av detaljplaner inom 150 meter från väg och järnväg där det transporteras farligt gods. I
vilken utsträckning och på vilket sätt riskerna ska beaktas beror på hur riskbilden ser ut för det aktuella planförslaget. I publikationen framgår att det behöver finnas ett bebyggelsefritt skyddsavstånd på minst 25 meter mellan vägen och bebyggelse med bostäder och kontor.
På aktuell fastighet ligger det befintliga kontorshuset cirka 10 meter från Södra Kungsvägen.
De nya villorna kommer att hamna cirka 35 meter från Södra Kungsvägen. Det befintliga kontorshuset ligger mellan de nya villorna och Södra Kungsvägen och har därmed en riskreducerande effekt. Höjdskillnaden som finns mellan Södra Kungsvägen och villorna innebär också en viss riskreducerande effekt. Till detaljplanen kommer en riskutredning behöva göras för att utreda om ovan beskrivna omständigheter åstadkommer tillräcklig riskreducering för de tillkommande bostäderna.
Bensinstation
På motsatta sidan Södra Kungsvägen, vid korsningen Bodalsvägen/Södra kungsvägen, finns en bensinstation. I Länsstyrelsen i Stockholms läns rapport 2001:01 ”Riskhänsyn vid ny bebyggelse”, anges att risksituationen alltid bör belysas och bedömas inom 100 meter från en bensinstation. I rapporten anges att vid planering av ny bebyggelse bör alltid ambitionen vara att hålla ett avstånd på 100 meter från en bensinstation till bostäder. I rapporten anges att tät kontorsbebyggelse närmare än 25 meter från en bensinstation bör undvikas.
Befintligt kontorshus på fastigheten Högvattnet 10 ligger cirka 80 meter från bensinstationen.
Närmsta nytillkommande villa ligger cirka 100 meter från bensinstationen. Bensinstationen bedöms inte innebära något hinder för genomförande av detaljplanen, men bedömningen bör bekräftas i riskutredningen som behöver göras på grund av planområdets närhet till sekundär led för transporter med farligt gods.
Tillgänglighet
Fastigheten är mycket kuperad med stora höjdskillnader mellan fastighetens högsta och lägsta punkt. Krav på tillgänglighet och andvändbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga finns i plan- och bygglagen och plan- och byggförordningen. I Boverkets byggregler förtydligas tillgänglighetskraven. Tillgänglighetskraven finns som tomtkrav, utformningskrav och tekniska egenskapskrav. I Boverkets byggregler anges att en
angöringsplats för bilar ska finnas och parkeringsplatser för rörelsehindrade ska kunna ordnas efter behov inom 25 meter från en tillgänglig entré till bostadshus. Från parkeringen ska det finnas en gångväg till entrén som är tillgänglig för rullstol/rullator/barnvagn. I Boverkets byggregler anges att rum och uteplatser i bostäder ska vara tillgängliga för personer med nedsatt rörelseförmåga. Om en bostad har flera våningsplan ska entéplanet vara tillgängligt och innehålla alla bostadsfunktioner, det vill säga utrymme för sömn, samvaro, matlagning hygien och förvaring.
Det finns möjlighet att göra undantag från kraven på tillgänglighet till ett en- eller tvåbostadshus om det med hänsyn till terrängen inte är rimligt att uppfylla kraven om en tillgänglig entré (PBL 8 kap 6 §). Undantaget gäller inte krav på tillgänglighet inne i huset. På grund av terrängen inom fastigheten Högvattnet 10 kan det bli aktuellt med undantag från tillgänglighetskravet för entré.
Kommunal service
Förskolor finns i Hersby och Baggeby. Skolor finns i Bodal, Torsvik och Högsätra.
Gymnasium finns i Hersby. Avståndet till Lidingö centrum är cirka 1 km. Här finns utbud av
Miljökonsekvenser
En undersökning av betydande miljöpåverkan (tidigare behovsbedömning) kommer att göras enligt 6 kap. 6 § miljöbalken. Vid risk för betydande miljöpåverkan ska en
miljökonsekvensbeskrivning upprättas.
Frågor att utreda
Under planarbetet kommer följande frågor att behöva utredas vidare:
· Antal fastigheter som är möjligt att skapa inom den kuperade fastigheten
· Utformning av ny bebyggelse med anledningen av den kuperade terrängen
· Varsamhetsbestämmelser för befintlig kontorsbyggnad
· Gestaltning av nytillkommande bebyggelse för anpassning till området
· Behov av undantag från tillgänglighetskraven med anledning av kuperad terräng
· Dagvattenutredning
· Riskutredning med avseende på transport av farligt gods
· Undersökning om betydande miljöpåverkan Genomförande och ekonomi
Staden bekostar planarbetet. Vid försäljning av någon av fastigheterna som planen möjliggör kommer intäkterna att överstiga kostnaderna.
Planprocess
Detaljplanen föreslås handläggas med standardförfarande.
Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning Planläggningen bedöms som lämplig under förutsättningar att ovan listade frågor utreds.
Riskutredningen behöver visa på att planen kan åstadkomma en lämplig boendemiljö trots närheten till transportled för farligt gods. Dagvattenutredningen behöver redovisa att planens genomförande inte försämrar vattenförekomstens vattenstatus och att planen inte äventyrar att miljökvalitetsnormerna kan uppnås.
Miljö- och stadsbyggnadskontoret Per Wilhelmsson
Plan- och exploateringschef Ida Aronsson Planarkitekt, Sweco
