2019-01-18
Diarienummer: 0629/ 15 Maria Gränsbo
Telefon: 031-368 16 47
E-post: fornamn.efternamn@sbk.gote- borg.se
Förprövning gällande planbesked för bostäder vid Brottkärrs By- väg (Brottkärr 1:4, 24:1 m. fl.) inom stadsdelen Askim
Begäran avser: Planbesked
Ärendet
Inkom: 2015-02-09
Kompletta handlingar: 2017-08-09
SDN: Askim-Frölunda-Högsbo
Fastighet: Brottkärr 1:4, 24:1, 2:99, 1:108, 1:198 och 63:1
Sökande: Fastighetsägarna
Fyra av fastigheterna har gemensamma ägare (släktingar). Ett kommanditbolag äger Brottkärr 1:4. Skanska som äger Brottkärr 63:1 är inte sökande men har lämnat med- givande till att planbesked söks för deras fastighet.
Läge
Orienteringskarta där även busslinjer och cykelvägar syns.
Området är beläget i centrala Brottkärr, nära havet norr om Amundöarna. Det ligger ca 13 km sydväst om Göteborgs centrum. Marken utgörs ursprungligen av gammal odlings/betesmark och bergspartier som sedan länge blivit sparsamt bebyggda villa- fastigheter.
Den mark som ansökan avser ingick tidigare i arbetet med ”detaljplan för bostäder norr om Brottkärrsvägen”. Det arbetet har pågått under många år – men avbröts 2014. I det arbetet föreslogs 11 villatomter och fyra stadsvillor på denna mark (totalt ca 20-25 bostäder). Då förutsattes anslutningen mellan Havsklinten och Brottkärrs Byväg ändras och den befintliga byggnaden på Brottkärr 24:1 föreslogs få en ny an- slutningsväg österifrån eftersom Ingalundavägen är brant.
Sammanfattning av ansökan
Ansökan gäller bostäder vid norra delen av Brottkärrs Byväg. Den omfattar fastighet- erna Brottkärr 1:108, 1:198, 2:9, 24:1, del av Brottkärr 1:4 och 2:7 samt en mindre del av Brottkärr 63:1 och samfälligheter som utnyttjas för vägar. En utvecklingsskiss har tagits fram av PE Arkitektur, Kungsbacka. Av skissen framgår att man önskar planlägga för att kunna bygga ca 13 stadsvillor med vardera 4 lägenheter, ca 5 parhus med vardera 2 bostäder samt att bevara två befintliga villor. Planläggning skulle där- med kunna medge en förtätning med ca 60 nya bostäder.
Ställningstaganden
Förslag till beslut
Planbesked Negativt
Beslutsgrund
Kommunen har i alla år ställt krav på planläggning av området eftersom det är högt bebyggelsetryck samt brister i infrastrukturen och därför viktigt att få en god helhets- lösning. Området ligger dock inte i de delar av staden som man i första hand vill ut- veckla utifrån omställning till ett mer hållbart samhälle. Planarbetet bedöms inne- hålla relativt många knäckfrågor i förhållande till hur mycket bostäder som kan byggas och genomförandefrågorna bedöms vara komplicerade.
Ett positivt planbesked har lämnats för ett område vid infarten till Brottkärrs Byväg en bit söder om den nu aktuella ansökan. Planering och genomförandet bör utföras etappvis. Det bedöms därför inte vara lämpligt att påbörja detta arbete innan tillräck- liga resultat och erfarenheter från det andra arbetet finns.
Sammantaget bedöms det för närvarande inte vara lämpligt att ge positivt planbesked enligt ansökan eftersom planarbete inte bedöms kunna starta inom en tidsram som är lämplig för att ett positivt planbesked ska kunna lämnas.
Bedömning av begäran
Styrande dokument och tidigare beslut
Planen stämmer i stort sett med ÖP – men ligger utanför det område där utbyggnad i första hand skall planeras enligt utbyggnadsplaneringen med flera inriktningsdoku- ment.
Området saknar detaljplan. Marken är privatägd.
Översiktsplan
Enligt Översiktsplan för Göteborg antagen av kommunfullmäktige 2009-02-26 anges området som bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor samt en mindre del som grön- och rekreationsområde. För området gäller ”Geografiska riktlinjer för kus- ten och skärgården” enligt PBL. Dessa skall ej hindra tätortens utbyggnad.
Områdesvisa inriktningar för kustnära områden/skärgården anger bland annat att vär- defulla naturområden skall bevaras, att bostadsformer ska blandas och att man kan bygga i anslutning till god kollektivtrafik.
Brister i infrastruktur, vägnät, va-anläggningar etc medför att områdena kan vara känsligt för ökat bebyggelsetryck och andra förändringar innan infrastrukturfrågorna är tillfredsställande lösta. Enligt ÖP ska alla större förändringar i området föregås av prövning i detaljplan.
Enligt Strategi för Göteborg 2035 – utbyggnadsplanering, godkänd av byggnads- nämnden i februari 2014, skall utbyggnad framförallt ske inom ”mellanstaden” dit Brottkärr inte räknas.
Programkarta med hittills påbörjade detaljplaner markerade.
Program
Program för Bostäder mm i Brottkärr godkändes av byggnadsnämnden 1998-04-28.
Programmet har legat till grund för fortsatt detaljplanering i Brottkärr. Till program- met hör en miljökonsekvensbeskrivning. Programmet föreslår tillskott på ca 350 nya bostäder inom programområdet, varav merparten i området runt Brottkärrsvägen.
Inom programområdet har två detaljplaner vunnit laga kraft ”detaljplan för bostäder mm söder om Brottkärrsvägen” och ”detaljplan för södra Brottkärr, bostäder och småbåtshamn”. I de två planerna medges ca 210 nya bostäder. Utbyggnad pågår i
Laga kraft 2005 Laga kraft
2011
Planarbete avbrutet 2014
Ny väg
dessa områden. Likaså har en ombyggnad av Brottkärrsvägen ner mot Amundöarna gjorts. Vägen fick delvis en ny sträckning,
Tidigare fattade beslut
Planarbete i enlighet med programmet har tidigare bedrivits för området ”Norr om Brottkärrsvägen” där fastigheten för detta planbesked ingick. En plan som antogs av KF 2003 blev upphävd eftersom länsstyrelse och regering inte ansåg att enskilt hu- vudmannaskap kunde accepteras i området. Ett nytt planförslag arbetades då fram med kommunalt huvudmannaskap. För att fördela kostnaderna för utbyggnad och in- lösen av allmän plats gjordes en gatukostnadsutredning. Inför antagandet av planen bedömdes att det inte var möjligt att ta ut alla kostnaderna med hjälp av uttag av ga- tukostnader utan kommunen skulle behöva ta en del av kostnaderna. Planen ansågs därför inte vara ekonomiskt genomförbar och arbetet avbröts hösten 2014. Det av- brutna planförslaget innehöll ca 170 nya bostäder.
Byggnadsnämnden beslutade 21 juni 2016 att ge positivt planbesked för en del av det område som ingick i det tidigare planförslaget. Detta planarbete väntas innehålla ca 200–250 bostäder (dnr 0538/14, Bostäder på ängar och berg norr om gamla Brott- kärrsvägen). Arbetet har inte påbörjats ännu.
Det finns ytterligare ansökningar om planbesked i närområdet. Se bild under rubri- ken samband och beroenden.
Avstämning mot stadens övergripande mål och prioriteringar
En plan enligt förslaget bidrar i viss mån till bostadsförsörjningen, till att stärka Gö- teborg som barn- och ungdomsstad, och kunna bidra med bostadstyper som saknas i området. Om mark avsätts till allmän plats (park eller natur) kan den bidra till ökad funktionsblandning i området och till att uppfylla Grönstrategin.
Buss trafikerar Brottkärrsvägen. Avstånd till hållplatserna är ca 800 m. Det finns risk för att biltrafiken ökar. Planen bidrar inte till att några verksamhetslokaler kan skapas. Planen stämmer inte överens med trafikstrategin. Området ligger utanför de delar som ingår i utbyggnadsstrategin för staden.
Stadsmiljö
I det aktuella området finns 1-2 befintliga villor. Marken består delvis av ängsmark delvis av berg.
Att bebygga området bedöms ligga i linje med tidigare fattade beslut. (I samband med det tidigare arbetet med detaljplan föreslogs ca 10 tillkommande villor och ca 16 lägenheter i det aktuella området).
Byggnadernas placering och utformning (höjd, storlek mm) samt påverkan på land- skapsbilden och befintliga byggnader måste studeras vidare under planarbetet. I sam- band med planbeskedet bedöms det inte vara möjligt att avgöra om det är lämpligt med t ex stadsvillor och parhus. Placeringen av byggnaderna måste ta större hänsyn till befintlig och framtida infrastruktur, dagvattenhantering mm.
Berget i västra delen av området utgör tillsammans med det angränsande berget i norr en karakteristisk del av kustremsan och det ger möjlighet till magnifik utsikt
över kusten. I det tidigare planarbetet föreslogs att det skulle bli allmän plats - NA- TUR. Vilket även stämmer med ÖP. Möjligheten att möjliggöra allmän plats bör stu- deras i ett framtida planarbete.
Skiss över föreslagen bebyggelse från ansökan.
Service i form av affärer, skola mm finns vid Brottkärrsmotet/Nya Hovås och vid Klåvavägen ca 2 kilometer från planområdet. Större utbud av service finns ca 8 km från området vid Frölunda Torg och Sisjön.
Utbildningslokaler / bostäder med särskild service
Kommunal service bedöms inte behöva hanteras i samband med planen.
Sociala aspekter
Social komplexitetsnivå
Planen eller planområdet innehåller endast ett mindre antal bostäder. Den kan even- tuellt innehålla vissa målkonflikter som rör de sociala frågorna som t ex tillgången till allmän plats. Den bedöms ha låg social komplexitetsnivå. I planarbetet behöver de sociala aspekterna utredas i viss mån.
Sammanhållen stad, samspel, vardagsliv och identitet
Närområdet i Brottkärr utgörs av en liten del av ett tidigare jordbrukslandskap in- sprängt mellan bergspartier. Brottkärrs by kompletterades med ett antal ståtliga villor när Säröbanan (järnväg) byggdes för drygt hundra år sedan. Stationen låg vid havet en bit söder om det nu aktuella området. I närområdet har flera villor tillkommit fram till 1970-talet och där finns även en del fritidshus. Efter år 2005 påbörjades en
ganska stor komplettering med bostäder i och med genomförandet av de två detalj-
planer som vunnit laga kraft strax söder om det nu aktuella området. Där har tillkom- mit en del hyreslägenheter och mindre bostäder. Förutsättningarna för dessa föränd- ringar utreddes i programarbetet. Inom ramen för de två planerna tillkom även en del allmän plats NATUR där det finns möjlighet till lek och samspel.
Enligt stadsdelsförvaltningen saknas fortfarande mindre bostäder med god tillgäng- lighet i området. Att området kompletteras med nya bostäder bland annat i form av ca 50 lägenheter i stadsvillor kan därmed bidra till en större variation av bostadsbe- ståndet som i dag till största delen utgörs av villor.
Områdets identitet bygger till stor del på närhet till hav och natur. Här finns goda för- utsättningar för fritidsaktiviteter, samspel och vardagsliv. Det finns mycket begrän- sade områden som är planlagt som allmän plats (för t ex bostadsnära park). Området är attraktivt att bo i trots avståndet till arbetsplatser och service. Förutom småbåts- hamn och tennisklubb är det övervägande bostäder i närområdet.
De mindre vägarna i området har begränsad trafik medan Brottkärrsvägen är trafike- rad. Tack vara de större gång- och cykelvägar som finns vid Gamla Säröbanan och utmed Brottkärrsvägen finns det ganska goda möjligheter att ta sig från området till tex skola.
Trafik och parkering
Exploateringen kommer sannolikt bidra till att öka resandet med bil. Med hänsyn till områdets lokalisering så riskerar varje tillkommande bostad generera ett högt antal bilresor per dag. Idag är trafiksituationen på väg 158 ansträngd. Trafikverket bedriver arbete med en åtgärdsvalsstudie, ÅVS, för väg 158. Detta kan komma att påverka möjligheterna att komplettera med ny bebyggelse.
Separat gång- och cykelväg finns intill Brottkärrsvägen och utmed kusten på Gamla Säröbanan. För övrigt är det blandtrafik utan separata gång- och cykelvägar.
Brottkärrsvägen trafikeras med buss till Amundöarna. Avståndet till närmaste buss- hållplats är ca 800 meter. Vid Brottkärrsmotet/Nya Hovås finns större utbud av kol- lektivtrafik.
Parkering förutsätts ordnas på tomtmark.
Det befintliga vägnätet är bristfälligt utfört. Det behöver få en standard som ger framkomlighet för räddningstjänst och hämtning av avfall. Vid planläggning bedöms det vara lämpligt med kommunalt huvudmannaskap, i alla fall för en del av vägarna.
Detta på grund av att ett planförslag med enskilt huvudmannaskap för vägarna upp- hävdes.
I det avbrutna planarbetet föreslogs en ny tillfartsväg till det befintliga huset på Brottkärr 24:1 eftersom den befintliga tillfarten, Ingalundavägen, bedömdes vara för brant. Även Havsklintens anslutning till Brottkärrs byväg föreslogs ändras så att den fick en rakare sträckning ovanför befintliga ledningar. Höjdsättningen av vägarna studerades för att klara dagvattenavrinningen. Ändringarna var ett sätt att anpassa till redan utbyggda ledningar, minska risken för översvämningar och förbättra trafiksä- kerheten och vägarnas standard. På många håll föreslogs de befintliga vägarna bred- das och vändmöjligheter skapades. I utvecklingsskissen ser det ut som om Havsklin- tens anslutning till Brottkärrs Byväg glömts bort helt och hållet.
Del av plankartan från det tidigare planarbetet som visar förslag på förändringar av vägarna. Ombyggnad av anslutningen mellan Brottkärrs Byväg och Havsklinten.
Ingalundavägen föreslogs ersättas av en ny infart.
Vägarnas utformning måste studeras i ett kommande planarbete. Den utformning som föreslogs i det tidigare planarbetet bedömdes klara kommunal standard. Tidigare vägförslag bör kunna användas som underlag även för ett kommande planarbete.
Planarbete kommer att inledas för ett område utmed Brottkärrs Byväg lite längre sö- derut. I samband med detta kommer vägens standard i den södra delen att förbättras.
Teknisk försörjning och mark
Det finns teknisk försörjning i anslutning till planområdet. Fjärrvärme finns ej. VA- nätet byggdes på 1970-talet i enlighet med ett förslag till vägdragningar som aldrig genomförts. På flera ställe stämmer va-nätet därför dåligt överens med de nuvarande vägdragningarna.
För att genomföra förslaget behöver en viss utbyggnad av allmänt ledningsnät utfö- ras. Placeringen av byggnader behöver ses över så att de inte placeras ovanpå Krets- lopp och vattens ledningar. I annat fall måste ledningarna flyttas. Denna flytt be- kostad av exploatören/markägaren. Ledningsrätt kommer att krävas för Kretslopp och vattens övriga ledningar inom planområdet.
Dricksvattenkapaciteten kan vara begränsad. Mer utredning krävs under ett planar- bete för att avgöra vilka åtgärder som är nödvändiga för att erhålla rätt kapacitet på dricksvatten- spillvatten- och dagvattennätet.
Avrinningsområdet för den tänkta detaljplanen är Kustvattnet/havet vilket är en mycket känslig recipient.
I dagsläget råder stora dagvatten- och skyfallsproblem både runt och inom planområ- det. Dagvatten- och skyfallsfrågan måste därför vara en av nyckelfrågorna under ett eventuellt planarbete och kommer att påverka var byggnader kan placeras. En dag- vattenutredning behöver tas fram i samband med planarbetet. Se vidare synpunkter från kretslopp- och vatten.
Geotekniken kommer att behöva studeras närmare under planarbete. Inom och i an- slutning till några av fastigheterna finns bergsluttningar där risk för bergras/blockut- fall behöver klarläggas i detaljplaneskedet. Om bergteknisk utredning visar att sta- bilitetshöjande åtgärder är nödvändiga utanför planområdet behöver markåtkomst säkras i planen. Tidigare utredningar kan troligen användas som underlag för en upp- daterad rapport.
Miljö- och hälsoaspekter
Planering för bostäder på platsen bedöms inte innebära några problem med miljö- och hälsoaspekter.
Trafikbuller
Bullersituationen har studerats utifrån tillgängligt material och det bedöms finnas förutsättningar att klara gällande riktvärden. Bullerutredning kan eventuellt uteslutas pga låga bullervärden.
Miljökvalitetsnormer
Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras/utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem.
Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan.
Natur- och Kulturmiljö
I samband med tidigare planarbete utförde Bohusläns museum en särskild utredning i två etapper gällande boplatslämningar i Askimsområdet för att ta reda på om det kunde finnas fornlämningar. Inom detta område hittades en boplats, Askim 292. För övrigt hittades inte något av antikvariskt intresse.
Den lagskyddade boplatsen Askim 292 kan beröras. Kontakt med Länsstyrelsen krävs därför. Länsstyrelsen beslutar om fornlämningen ska bevaras eller grävas bort.
Vid liknande kontakter under det tidigare planarbetet accepterades att den befintliga vägen, Brottkärr Stenkulla, kunde fortsätta utgöra gräns mot fornlämningen.
Förslaget innebär viss påverkan på lövskog, och i närheten finns höga lövvärden. En naturvärdesbedömning behöver genomföras.
Samband och beroenden
Bebyggelsetryck – behov av planläggning
Inom programområdet från 1998 har endast två detaljplaner vunnit laga kraft. Planar- bete har pågått för det nu aktuella planområdet – men arbetet avbröts på grund av problem med genomförandeekonomin. Behovet att planlägga är dock fortfarande stort. Området bedöms vara mycket attraktivt. Många fastigheter har potential att kunna bebyggas med fler bostäder. Det råder sedan länge ett stort bebyggelsetryck i området. I de delar som ännu inte är planlagda gör många fastighetsägare allt vad de kan för att få möjlighet att bygga. Det finns en mängd ansökningar om förhandsbe- sked och om planbesked. Ibland överlappande ansökningar på en och samma fastig- het. Fastighetsägarna upplever stor frustration kring att inte veta om och när de kan
bygga. Särskilt i detta område där planeringen tidigare kommit så långt. Ett antal för- handsbesked har givits sedan det tidigare planarbetet avbröts. Detta bedöms försvåra goda helhetslösningar och möjligheterna till att finansiera utbyggnad av allmän plats.
Förutsättningarna för att få bygga blir också olika för olika fastighetsägare beroende på hur man kan komma överens med grannar, om fler vill bygga osv. En svårighet när det gäller att starta detaljplaner för området är att de enskilda fastighetsägarna endast har möjlighet att bygga ett mindre antal nya byggnader vilket gör det svårare för staden att prioritera arbetet.
Andra ansökningar om planbesked
Stadsbyggnadskontoret har fått in flera olika ansökningar om planbesked från fastig- hetsägare i närheten. Ett positivt planbesked har givits som berör södra delen av Brottkärrs byväg. Inom det tidigare planarbetet finns ytterligare ansökningar kring Matildehemsvägen. En ansökan finns även för Norra Brottkärr, ett stort område strax norr om den nu aktuella ansökan, som ingick i programområdet men inte i det av- brutna planarbetet.
Illustration från det avbrutna planärendet ”detaljplan för bostäder norr om Brott- kärrsvägen (II)”. Ansökan om planbesked gäller det område som markerats med orange linje (1). Den gröna linjen markerar preliminärt det område som fått positivt planbesked (2). Övriga område markerar andra ansökningar om planbesked.
Eftersom tidigare planarbete varit problematiskt bedöms det finnas aspekter som ta- lar för att det inte är bra att arbeta med flera av dessa planer samtidigt. Den nedre de- len av Brottkärrs Byväg (tillfart till det nu aktuella området) kommer att planläggas i det arbete för vilket positivt planbesked lämnats. Kontoret bedömer därför att planar- bete för det aktuella området inte bör påbörjas förrän planläggning av det område som redan fått positivt planbesked är avslutat.
Genomförande
Många fastighetsägare berörs och en bra helhetslösning för området bedöms innebära fastighetsregleringar och ombyggnad av vägar och därmed relativt höga kostnader för genomförandet. Planen bedöms förhållandevis komplex jämfört med det antal bo- städer som kan komma att byggas.
Ansökan gäller fastigheterna Brottkärr 1:4, 24:1, 2:99, 1:108, 1:198 och 63:1. För en av fastigheterna har medgivande lämnats att planbesked söks. En av fastigheterna ägs av ett kommanditbolag. Fyra av fastigheterna ägs gemensamt av några släktingar.
Även samfälligheterna S:6, S:38, S:26 och S:27, som idag används för vägar, kom- mer troligen att beröras.
Ju fler fastighetsägare som omfattas av planarbetet desto svårare blir det att komma överens och att skriva avtal. Ju större område som planläggs desto fler olika typer av frågor måste behandlas och desto större risk bedöms det vara att planarbetet och ge- nomförandet kan bli problematiskt.
Ekonomi för planarbetet
Planarbete kan utföras inom kontorets budget förutsatt att planavtal tecknas med in- tressenterna. I samband med att planområdet avgränsas behöver stadsbyggnadskon- toret avgöra om planavtal ska tecknas med fler fastighetsägare som kan komma att beröras.
Genomförandeekonomi
En förutsättning för ett kommande detaljplanearbete för aktuellt område är att det i samband med planstart tecknas ett föravtal mellan kommunen, genom fastighets- nämnden, och fastighetsägarna som ansökt om planbesked. Avtalet ska bland annat reglera att:
- fastighetsägarna tar alla kostnader för utbyggnad av allmän plats (kommunaltek- niska anläggningar) och kvartersmark, det vill säga inga kostnader för kommunen - fastighetsägarna ställer en säkerhet, till förmån för kommunen, motsvarande kost- naden för allmän plats (kommunaltekniska anläggningar) plus 25%
- fastighetsägarna avstår eventuell mark till allmän plats utan ersättning
Inför antagande av en detaljplan för aktuellt område behöver ovanstående frågor med flera att slutligt regleras parterna emellan i exploateringsavtal.
Om- och utbyggnad av vägar
De befintliga vägar som finns inom området, Brottkärrs Byväg, Brottkärr Stenkulla, Havklinten och Ingalundavägen kommer att behöva rustas upp för att klara kommu- nal standard. Anslutningen till Havsklinten bör ses över för att få en bättre helhets- lösning enligt tidigare planförslag. Eventuellt kan vissa kortare vägsträckor utformas som kvartersgator eller eventuellt allmän plats med enskilt huvudmannaskap. Det kommer att krävas detaljerade studier av vägutformningen om man inte utgår ifrån den tidigare gjorda förprojekteringen.
Kostnader för utbyggnad av vägar och allmän plats
Ägarna till de berörda fastigheterna förutsätts stå för kostnader för utbyggnad av vägar och allmän plats.
Inlösen av mark för allmän plats.
Mark som ska bli allmän plats (gata, park eller natur) förutsätts överlåtas till kommu- nen av alla som får nytta av planen (byggrätt). Dessa fastighetsägare förutsätts också bekosta inlösen av mark från fastigheter som ej har nytta av planen. Fastighetskon- toret kommer att upprätta avtal för att reglera detta.
Sammanställning av viktiga frågeställningar
Karta där olika frågeställningar som påverkar planarbetet markerats på den ansökan som skickats in.
1. Anslutningen mellan Brottkärrs Byväg och Havsklinten behöver studeras. I tidigar planarbete har vägen planerats flyttas för att ligga i samma läge som befintliga va-ledningar. Skyfallsproblematik.
2. Befintliga va-ledningar är placerade här. U-område lämpligt. Byggnader behöver flyttas.
3. Fornlämning A292.
4. Ingalundavägen är smal och brant. I tidigare planarbete föreslogs den ersättas av en ny väg vid 5. Ingalundavägen föreslogs vara kvar som gångväg. Kretslopp och vatten förordar rundkörning för att förenkla avfallshantering. Vägens geo- metri behöver studeras under planarbetet.
5. Ny väg som ersätter Ingalundavägen. Kan eventuellt utgöras av gemensamhets- anläggning.
6. Vägens avslutning behöver studeras. I tidigare planförslag föreslogs endast gång- och cykelförbindelse.
7. Fantastiska utsiktsmöjligheter över kustlandskapet. Grönområde enligt ÖP. Na- tur enligt tidigare planförslag. Bör överlåtas till allmän plats.
Utredningsbehov och knäckfrågor
Under ett planarbete behöver utredningar för dagvatten, geoteknik och naturvärden göras. Troligen även en ny vägutredning. Eventuellt kan även kompletterande utred- ningar gällande arkeologi behöva göras. En mindre BKA/SKA bedöms vara bra att utföra.
Under ett planarbete bedöms genomförandefrågor, huvudmannaskap för vägar, ut- byggnad och omläggning av vägar, tillgång till allmän plats, skyfall och dagvatten och justering av utbyggnadsförslaget för att anpassa till vägar, ledningar mm vara knäckfrågor.
Sammanvägd bedömning av begäran
Området ligger inte i de delar av staden kommunen i första hand vill utveckla utifrån önskemål om att minska bilåkande, omställning till ett mer hållbart samhälle mm.
Samtidigt har kommunen i alla år ställt krav på planläggning eftersom detaljplan sak- nas. Det är mycket högt bebyggelsetryck i området och ett antal förhandsbesked har lämnats sedan tidigare planarbete avbröts. Detta bäddar för en olycklig oplanerad ut- byggnad där helhetsbild för områdets utveckling saknas vilket försvårar möjlighet- erna att lösa infrastruktur, dagvattenproblematik mm på ett strukturerat sätt. Plan- läggning av området bedöms trots allt vara angelägen eftersom det är kommunens ansvar att planlägga områden med samlad bebyggelse. Hänsyn bör även tas till att kommunen avbröt det tidigare pågående planarbetet samtidigt som det inte är möjligt att tillåta byggnation utan detaljplan.
Planarbetet innehåller ett flertal utredningar och knäckfrågor. Det krävs investeringar för utbyggnad av vägar. Vissa kostnader för inlösen av mark för allmän plats kan krävas. Markägarna är inte vana exploatörer. Det bedöms finnas risk att planarbetet kan bli komplicerat och ta lång tid. Förutsättningarna för genomförande behöver kla- ras ut i samband med start av ett planärende.
Att positivt planbesked lämnats för ett större område vid södra delen av Brottkärrs Byväg, som bland annat berör infarten till det nu aktuella området, gör att det inte be- döms lämpligt att påbörja ett planarbete förrän det andra planarbetet är klart. Dels be- höver tillräckliga resultat och erfarenheter kunna dras från det andra arbetet. Dels bör både planering och genomförandet av planerna ske etappvis med start i södra delen av Brottkärrs Byväg för att undvika praktiska problem vid genomförandet.
Kontoret kan för närvarande inte bedöma när det kan vara möjligt att starta ett plan- arbete enligt förfrågan. Det bedöms inte kunna ske inom en tidsram som är lämplig för planbesked. Sammantaget bedöms det därför inte vara lämpligt att ge positivt planbesked.
Maria Gränsbo Planarkitekt
Avstämning med andra förvaltningar
Ärendet har sänts till SDF Askim-Frölunda-Högsbo, Kretslopp och vatten, Kulturför- valtningen, Lokalsekretariatet, Miljöförvaltningen, Park- och naturförvaltningen, Räddningstjänsten, Trafikkontoret och SBK Geotekniker för eventuellt yttrande. Fas- tighetskontoret har meddelat att synpunkter från tidigare ansökningar om planbesked i Brottkärr kan användas. Följande yttranden har inkommit:
SDF Askim Frölunda Högsbo
Meddelar att i primärområde Billdal bor 11 257 invånare. Upplåtelseformer är 77 % äganderätt, bostadsrätt 18 % och 5 % är hyresrätt. Småhus (80 %), vanligaste storlek är en area över 121 kvadratmeter. Det finns idag 819 (20 %) bostäder i flerbostads- hus. Det saknas tillgängliga mindre bostäder i varierade prisgrupper. En större variat- ion i bostadsutbudet behövs.
Hållbara lösningar för väg 158 och hantera trafiksituationen är knäckfrågor som be- höver lösas vilket medför ett samarbete med Trafikverket, Trafikkontoret och Väst- trafik när det gäller nödvändiga förbättringar i kollektivtrafiken
Park- och naturförvaltningen
Förslaget innebär viss påverkan på lövskog, och i närheten finns höga lövvärden. En naturvärdesbedömning behöver genomföras. Behov av bostadsnära park inom 300 meter och friyta för lek behöver tillgodoses för att förslaget ska överensstämma med Stadens grönstrategi. Större naturområde (Stora Amundön), stadsdelspark (Askims- badet) och stadspark (Billdals park) återfinns inom 2 km från området. Kopplingar och tillgänglighet till dessa behöver studeras och vid behov utvecklas i den mån det är möjligt.
Utöver aktuell ansökan om planbesked pågår och genomförs redan flera planer i om- rådet som innebär exploatering av befintliga grönområden med mer eller mindre höga ekologiska och sociala värden. Kumulativa effekter bör därför beskrivas och sammanvägas i bedömningen.
Miljöförvaltningen
Miljöförvaltningen tillstyrker fortsatt planarbete under förutsättning att våra syn- punkter nedan beaktas.
Synpunkter
Området är i Program för bostäder mm i Brottkärr utpekat som område för komplet- tering av bebyggelse och som naturmark. Planläggning av området är positivt då det finns möjligheter till mer övergripande utredningar än då enskilda bygglov handläggs i området. Det finns dock utmaningar med planläggning i området och följande anser vi framförallt är viktigt att ta hänsyn till och utreda vidare i den fortsatta planproces- sen.
Kollektivtrafik
Brottkärr har dålig tillgång till Kollektivtrafik. Det är viktigt att följa upp i planpro- cessen hur strategier i klimatprogrammet och trafikstrategin efterföljs för Brottkärr.
Det viktigt att skapa tillgängliga, trygga och säkra vägar till kollektivtrafikhållplatser.
Dagvatten
En dagvattenutredning behöver tas fram för detaljplanen. Avrinningsområde för den tänkta detaljplanen är Kustvattnet/havet vilket är en Mycket känslig recipient enligt dokumentet ”Reningskrav för dagvatten”. Det kommer därmed krävas rening av dag- vattnet.
Enligt miljökonsekvensbeskrivningen till programmet för Brottkärr framgår att det vore önskvärt med en dagvattenutredning för hela Brottkärr och även önskvärt att form för finansiering av dagvattenåtgärder skulle avklaras innan första detaljplanen antogs. Vi anser att ett helhetsgrepp bör tas över dagvattenhanteringen i området nu när så pass många planbeskedansökningar sker samtidigt. Detta för att komma till rätta med det orenade dagvatten som släpps ut till en ekologiskt känslig recipient, från såväl befintlig som kommande bostadsbebyggelse och vägar i området Naturmiljö
En naturvärdesinventering behöver genomföras för området, framförallt för de delar som ska bebyggas med bostäder. Det finns hasselsnok rapporterad strax norr om planområdet, vid Grinnekärrsvägen. Det är även viktigt att det finns fortsatta möjlig- heter att ta sig upp på berget och att ny tomtmark inte stänger den möjligheten. Det är positivt att berget inte planeras att bebyggas.
Kretslopp och Vatten
Kretslopp och vatten vill förutom nedanstående synpunkter hänvisa till ”Synpunkter inför planbesked gällande Planbesked för bostäder på ängar och berg norr om Brott- kärrsvägen, Byggnadsnämndens diarienummer 0538/14” (2016-03-04).
Skyfall och dagvatten
I dagsläget råder stora dagvatten- och skyfallsproblem både runt och inom planområ- det. Dagvatten- och skyfallsfrågan måste därför vara en av nyckelfrågorna under ett eventuellt planarbete och kommer att påverka var området kan bebyggas.
Figur 1. Bedömd påverkan av klimatanpassat 100-årsregn.
Figur 1 visar hur planområdet bedöms påverkas vid ett klimatanpassat 100-årsregn.
Vatten blir stående där vissa av byggnaderna planeras och tillgängligheten kan påver- kas av vatten på vägarna. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 100-års regn. Det är även viktigt att nybyggnationen inte förvärrar situationen för befintlig bebyggelse i samband med skyfall.
Enligt Kretslopp och vattens kartverktyg går vattendrag bland annat längs Brottkärr Stenkulla, se Figur 2. Påverkan av detta bör utredas vidare vid ett eventuellt fortsatt planarbete.
Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten enligt Kretslopp och vattens och miljöför- valtningens krav.
Figur 2. Svarta ovaler markerar de mest kritiska platserna för planerade byggnader på ledningar. Vattendrag vid Brottkärr Stenkulla markeras med blå oval.
V= Dricksvattenledning AS=Spillvattenledning AD=Dagvattenledning
Ledningsutbyggnad
Ledningarna inom planområdet visas i Figur 2. För att genomföra förslaget behöver en viss utbyggnad av allmänt ledningsnät utföras. Vissa byggnader i skissen är place- rade ovanpå Kretslopp och vattens ledningar. I första hand bör byggnader inte place- ras ovanpå ledningarna men om så blir fallet måste ledningarna flyttas. Denna flytt bekostad av exploatören/markägaren. Ledningsrätt kommer att krävas för Kretslopp och vattens övriga ledningar inom planområdet.
Delar av planområdet ligger utanför Kretslopp och vattens verksamhetsområde för VA-tjänster men skulle troligtvis inkluderas vid ett eventuellt genomförande av de- taljplanen.
Planområdet ligger inom Kretslopp och vattens högzon för dricksvatten vilket med- för att dricksvattenkapaciteten kan vara begränsad. Mer utredning krävs för att av- göra vilka åtgärder som är nödvändiga för att erhålla rätt kapacitet både på dricksvat- ten- och spillvatten- och dagvattennätet.
Avfall
Vägnätet i Brottkärr och runt Brottkärrs byväg har en stor andel smala vägar med blandad markbeläggning, emellanåt med avsaknad av vändplatser. Det innebär bland annat att det idag är ett område med en del speciallösningar gällande avfallshämtning (ex att boende får dra fram sina kärl till en anvisad plats vid tömning då det inte går köra in till deras hus med sopbil). När det nu förekommer många planbesked i Brott- kärr så hade det varit bra om det finns en övergripande tanke med vägnätet. Hur mycket exploatering (med ökat tryck på vägarna) klarar området med dagens vägar eller måste det till större kvalitetshöjande åtgärder för att det ska fungera med många fler bostäder här? Eller räcker det med breddning av vägarna här och där i kombinat- ion med fler mötesplatser?
Beträffande planbeskedet för Brottkärrs byväg specifik så ser vi att det hade varit en fördel om det går att länka samma Brottkärrs byväg med Ingalundavägen så att det blir en genomgående gata (som vi tolkar är tanken enligt planbeskedet). Den behöver vara asfalterad och minst 3,5 meter bred. Om den inte görs bredare än 3,5 meter så är det bra att komplettera med mötesplatser alternativt göra den enkelriktad. Se Figur 3 där vi markerat med blått vilken väg som vi menar är bra som genomgående och ev enkelriktad.
Figur 3. Blå markering visar vilken väg som är bra som genomgående och ev enkelriktad Kulturförvaltningen
Planområdet har varit en del av ett större utredningsområde och har genomgått tre ar- keologiska insatser gjorda av Bohusläns museum. En arkeologisk utredning etapp 1
utfördes 2007, en särskild utredning etapp 2 genomfördes 2009 samt en arkeologisk förundersökning som fullföljdes 2010. Fornlämningarna Askim 293, Askim 294 samt Askim 295 upptäcktes vid de arkeologiska utredningarna.
Fornlämning Askim 292 är en ej avgränsad boplats, vilket innebär att det är oklart vilken utbredning den har. Bohusläns museum bedömer Askim 292 som välbevarad och bör undersökas vidare om exploatering sker på eller i dess närhet.
Kulturförvaltningen anser att det aktuella detaljplaneområdet kan beröra den lag- skyddade boplatsen Askim 292. Kontakt med Länsstyrelsen krävs. Länsstyrelsen be- slutar om fornlämningen ska bevaras eller grävas bort.
SBK Geotekniker
I förprövningar utförs en förenklad kartavläsning med avseende på stabilitet. Om de- taljplanen startas behövs en komplett kartavläsning inför startmötet.
Inom och i anslutning till några av fastigheterna finns bergsluttningar där risk förber- gras/blockutfall behöver klarläggas i detaljplaneskedet. Om bergteknisk utredning vi- sar att stabilitetshöjande åtgärder är nödvändiga utanför planområdet behöver mark- åtkomst säkras i planen.
Räddningstjänsten
Räddningstjänsten har tagit del av rubricerad handling. Synpunkter ges för att be- döma hur omfattande ett framtida planarbete kan bli, vilka svårigheter som kan fin- nas och vilka viktiga förutsättningar som bör uppmärksammas och kanske behöver utredas under ett kommande planarbete.
Räddningstjänsten Storgöteborg har inget att erinra mot planbeskedet.
Följande punkter gäller/behöver hanteras i kommande detaljplanearbete:
• Räddningstjänsten Storgöteborg kan konstatera att insatstiden för området över- skrider 10 minuter. Detta bedöms dock ej behöva påverka planbeskedet negativt då utrymning förutsätts kunna ske tillfredställande även utan räddningstjänstens medverkan.
• Avseende framkomlighetsfrågan är räddningstjänstens bedömning att det befint- liga vägnätet är bristfälligt utfört. För att säkerställa räddningstjänstens fram- komlighet ska körvägar fram till byggnaderna utformas i enlighet med vårt råd
& anvisning nr. 110, se www.rsgbg.se. Observera att detta även gäller nya vägar.
• Enligt planbeskedet föreslås korta avstånd mellan byggnader. I de fall dessa av- stånd underskrider 8 meter kommer brandtekniska åtgärder krävas. Detta kan dock beaktas senare i bygglovsprocessen.
• Enligt granskat underlag finns brandposter inom tillräckligt avstånd inom aktu- ellt planområde, dock bör det säkerställas att vattenflöde m.m. uppfyller riktlin- jer enligt VAVP83.
Trafikkontoret
Bedömning av planbeskedet behöver hanteras samordnat med planbesked gällande Norra Brottkärr (SBK dnr 0413/12, TK dnr 4318/17). Trafikkontoret förordar ett ne- gativt planbesked och har några medskick som behöver beaktas i bedömningen av ansökan.
För att följa intentionerna i trafikstrategin bör staden utvecklas i anslutning till god kollektivtrafik och närhet till service för att inte leda till ett ökat bilresande. I denna del av staden är det framförallt i närhet till stråket väg 158 där detta kan anses vara uppfyllt. Exploateringen kommer sannolikt bidra till att öka resandet med bil vilket går emot trafikstrategins mål att minska biltrafiken. Med hänsyn till områdets lokali- sering så riskerar varje tillkommande bostad generera ett högt antal bilresor per dag.
Föreslaget planområde ligger inom kustzonen i översiktsplanen och även inrikt- ningen i översiktsplanen pekar på att utbyggnad i kustzonen ska ske i anslutning till god kollektivtrafik och särskilt kring bytespunkter. Området ligger också utanför ut- byggnadsstrategins utpekade områden.
Idag är trafiksituationen på väg 158 ansträngd, framför allt i pendlingslägen. Trafik- verket är väghållare på väg 158. Om det inte redan är gjort så bör kontakt tas med Trafikverket för att inhämta synpunkter innan planbesked ges. Trafikverket driver för närvarande en åtgärdsvalsstudie för väg 158 vilket kan påverka bedömningen.
Om Stadsbyggnadskontoret trots de som nämnts ovan föreslår ett positivt planbesked så förutsätter Trafikkontoret att kostnader kopplat till åtgärder inom kontorets an- svarsområde belastar exploateringen och inte Trafikkontorets budget.
Vägarna inom föreslaget planområde har idag enskilt väghållarskap. Det framgår inte av underlaget om det finns någon överenskommelse med berörda vägföreningar kring projektet vilket bör vara utrett innan planbesked ges. Vägarna är mycket smala och ett eventuellt kommande detaljplanearbete behöver hantera frågor kopplat till ka- pacitet, tillgänglighet och säkerhet för oskyddade trafikanter. Det kan handla om åt- gärder för att öka vägbredd, skapa mötesplatser och bättre sikt. Tillgänglighet för räddningstjänstens fordon behöver tillgodoses.
Projektet behöver ta höjd för att genomföra lämpliga lösningar som krävs för att nå önskvärd färdmedelsfördelning enligt trafikstrategin. Kostnader för detta bör belasta exploateringen.
Området ligget utanför prioriterade utbyggnadsområden. Vid ett förslag till positivt planbesked bör detta beaktas när det gäller val av år i Startplanen. Planer som redan har positivt planbesked samt planer med högre måluppfyllelse i förhållande till ut- byggnadsplanering och trafikstrategi bör ha högre prioritet.
Fastighetskontoret
Vid kontakt med fastighetskontoret har de meddelat att deras synpunkter är desamma som för det ärende strax intill som fått positivt planbesked samt för ansökan om plan- besked för Norra Brottkärr. Synpunkterna är följande:
En förutsättning för ett kommande detaljplanearbete för aktuellt område är att det i samband med planstart tecknas ett föravtal mellan kommunen, genom fastighets- nämnden, och fastighetsägarna som ansökt om planbesked. Avtalet ska bland annat reglera att:
- fastighetsägarna tar alla kostnader för utbyggnad av allmän plats (kommunaltek- niska anläggningar) och kvartersmark, det vill säga inga kostnader för kommunen - fastighetsägarna ställer en säkerhet, till förmån för kommunen, motsvarande kost- naden för allmän plats (kommunaltekniska anläggningar) plus 25%
- fastighetsägarna avstår eventuell mark till allmän plats utan ersättning
Inför antagande av en detaljplan för aktuellt område kommer ovanstående frågor med flera att slutligt regleras parterna emellan i exploateringsavtal.
Fastighetskontoret ser vidare följande punkter som viktiga inför ett eventuellt kom- mande planarbete:
- Detaljplanens avgränsning och fördelningen mellan kvartersmark och allmän plats- mark
- Minimera allmän plats (lokalgata och natur)
