2017-11-28
Diarienummer: 0445/17 FK Diarienummer: 6869/17
Malin Häggdahl
Telefon: 031-368 15 12
E-post: malin.haggdahl@sbk.gote- borg.se
Förprövning gällande planbesked för utbyggnad av Engelska sko- lan vid Redebacken, Älvsborg 179:3 m fl, inom stadsdelen Älvs- borg
Begäran avser: Planbesked
Ärendet
Inkom: 2017-06-19
Kompletta handlingar: 2017-10-19
SDN: Västra Göteborg
Fastighet: Älvsborg 179:3, Älvsborg 855:137
Sökande: Stiftelsen Albion
Fastighetsägare: Stiftelsen Albion (Älvsborg 179:3), Göteborgs Stad (Älvsborg 855:137)
Medgivande finns.
Engelska skolan är belägen i korsningen Redegatan – Fågelvägen. Förskolan ligger i södra delen av fastigheten omgiven av radhus vid Redebacken i norr och väster, mot Fågelvägen ligger en lekplats och i söder gränsar naturmark i Påvelunds idrottsom- råde. Fastigheten är kuperad, förskolebyggnaden ligger på en höjd över lekgården i öster. Förskolan angörs via en gemensamhetsanläggning från Redegatan och Rede- backen.
Förskolan från nordost mot entrén
Förskolans gavel från lekplatsen vid Fågelvägen
Intressentens syfte
Förfrågan gäller att bygga till förskolan The International Preschool – Älvsborg från dagens platser för 86 barn till möjlighet att ta emot ca 200 barn. Förslaget är att bygga till mot öster och förbättra entrén och tillgängligheten samt tillgången till den gemensamma skolgården. Utbyggnaden av förskolan innehåller även en påbyggnad i nio våningar för serviceboende/äldreboende. Dessutom föreslås en ny idrottshall till The English School om ca 700 kvm. Förskolans utbyggnad omfattar ca 370 kvm BTA fördelat på två plan, serviceboendet/äldreboendet omfattar ca 3500 kvm.
Förslag till utbyggnad av förskolan mot öster samt idrottshall mot Fågelvägen
Volymskiss från Fågelvägen
Avstämning med andra förvaltningar
Ärendet har sänts till (SDF, Fastighetskontoret, Idrott och förening, Kretslopp och vatten, Miljöförvaltningen, Lokalsekretariatet och Trafikkontoret) för eventuellt ytt- rande. Följande yttranden har inkommit:
SDF Västra Göteborg
Stadsdelsförvaltningen är positiv till fler förskoleplatser och serviceboende/äldrebo- ende i stadsdelen, samt bra möjligheter för idrott inom skolverksamheten. Förvalt- ningen bedömer att området står inför en tänkbar kraftig bostadsutbyggnad. Det finns fler komplexa utmaningar i området och det finns redan idag trafiksäkerhetsbrister,
främst för barn, och det är en ansträngd trafiksituation under högtrafik utmed bland annat Torgny Segerstedtsgatan och Fågelvägen.
Förvaltningen anser att det krävs ett helhetsgrepp om området innan detaljplanering bör starta. Om Stadsbyggnadskontorets samlade bedömning innebär ett positivt plan- besked anser förvaltningen att det bör vara med förbehåll att det föregås av ett pro- gramarbete eller liknande helhetsgrepp innan planprocessen startar. Detta för att om- rådet ska utvecklas på bästa möjliga sätt, där alla förutsättningar och utmaningar har klarlagts inför ett detaljplanearbete. Förvaltningen önskar att ett programarbete prio- riteras för att starta så snart som möjligt, då behovet av bland annat skollokaler och bostäder för äldre är stort i stadsdelen.
Förvaltningen anser att Stadsbyggnadskontoret bör ta en kontakt med Fastighetskon- toret för information om diskussioner om aktuella och möjliga exploateringar i områ- det.
Gällande själva ansökan finns det idag utmaningar med bristande trafiksäkerhet för barn på deras skolväg till och från Engelska skolan. Med fler barn behöver detta ses över för att säkerställa en säker skolväg. Även angöring för leveranser samt
hämta/lämna platser behöver göras trafiksäkra. Av de förskolebarn som går där idag kommer cirka 2/3 från en annan stadsdel. Flera av de äldre skolbarnen reser idag själva med kollektivtrafiken och behöver korsa Torgny Segerstedtsgatan/Fågelvägen.
Förvaltningen vill framhålla att det är viktigt att de riktlinjer som Göteborgs Stad har satt upp för antal kvadratmeter inne- och utomhusmiljö per barn följs. En verksamhet med 200 förskolebarn är relativt stor, vilket ställer höga krav på hur lokalerna är pla- nerade och hur man organiserar sig.
Ansökan avser ett högre hus på nio våningar vilket påverkar landskapsbilden. Detta behöver utredas inom ett programarbete. Planen angränsar till ett rekreationsområde men förslaget verkar inte påverka det syftet.
Fastighetskontoret
Fastighetskontoret har inga synpunkter men meddelar information om ett pågående arbete med en projektutveckling söder om Engelska skolan mellan Fågelvägen och Påvelunds idrottsområde. Tillsammans med föreningarna i området samt med övriga berörda kommunala förvaltningar utreds möjligheten att bygga ca 200 bostäder, skola samt uppgradera och bygga nya hallar för idrottsändamål. Utredningen befin- ner sig i ett tidigt stadie och det finns därför ännu ingen tidplan för när ett eventuellt planbesked för projektet kommer att sökas.
Idrott- och föreningsförvaltningen
Idrotts- och föreningsförvaltningen har inte några specifika synpunkter men vill att hänsyn tas till pågående planer för området. I den mån det finns planer på att ta mark i anspråk som idag förvaltas idrotts- och föreningsförvaltningen krävs fortsatt sam- råd. Förvaltningen är positiv till att Engelska skolan bygger skolidrottshall.
Kretslopp och vatten
Kretslopp och vatten framför uppgifter om skyfall och dagvatten, ledningsutbyggnad och avfallshantering:
Skyfall och dagvatten
Figuren visar hur planområdet bedöms påverkas vid ett klimatanpassat 100-årsregn.
Fågelvägen öster om området översvämmas med upp till 1 m vattendjup vid ett kli- matanpassat 100-årsregn, detta kan innebära problem med framkomlighet till områ- det vilket måste utredas vid ett eventuellt forsatt planarbete. Inom planområdet be- döms vatten bli stående invid byggnaden som planeras att byggas till. På delar av platsen där idrottshallen ska anläggas kan det bli problem med översvämming som bör tas hänsyn till vid ett fortsatt planarbete.
Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vat- ten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk framtill byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 100-års regn. Det är även vik- tigt att nybyggnationen inte förvärrar situationen för befintlig bebyggelse i samband med skyfall.
Dagvattenavrinningen bedöms öka vid planens genomförande eftersom andelen hårdgjord yta kommer öka. Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten enligt Kretslopp och vattens och miljöförvaltningens krav.
Ledningsutbyggnad
Planområdet 179:2 är väl försörjt med allmänt VA-ledningsnät i Redegatan, norr om det planområde som yttrandet gäller, se Figur 2. Från Älvsborg 179:2 är planområ- det, Älvsborg 179:3, anslutet via privat ledningsnät enligt befintligt underlag, se Fi- gur 2. Vid ett fortsatt eventuellt planarbete måste anslutningspunkter utredas. Even- tuellt kommer en utbyggnad av allmänt VA-ledningsnät krävas.
Ledningskarta
Fastigheten är ansluten. via privat ledningsnät som ansluter till fastigheten Älvsborg 179:3, se rosa markering. Färgförklaring som följer V=Dricksvattenledning,
AS=Spillvattenledning, AD=Dagvattenledning.
Kapaciteten på befintligt ledningsnät behöver utredas i ett senare skede när behovet är känt. Om kapaciteten bedöms vara god finns möjlighet att ansluta till närliggande kommunalt ledningsnät. I annat fall behöver möjligheterna att öka kapaciteten ses över. Genomförs planen behöver Kretslopp och vatten se över ledningskapaciteten med avseende på ett eventuellt behov av sprinklat vatten. Blir någon av byggnaderna över 40 meter gäller särskilda krav för brandvatten vilket måste tas hänsyn till i fort- satta kapacitetsutredningar.
Avfall Angöring för avfallsfordon behöver tas med tidigt i planarbetet. Placering av avfallshanteringen behöver ske inom 25 meter från angöringsyta och ta hänsyn till höjdskillnaderna på platsen.
Miljöförvaltningen
Miljöförvaltningen tillstyrker fortsatt planarbete och hänvisar till Stadens trafikbul- lerkarta som indikerar att delar av skolgården har ekvivalenta ljudnivåer över 55 dBA. Enligt Naturvårdsverkets vägledning Riktvärden för buller på skolgård från väg- och spårtrafik (2017) ska man när det gäller nya skolgårdar sträva efter ekviva- lenta ljudnivåer under 50 dBA på delar av gården. Övriga delar av gården bör klara 55 dBA. Eftersom det aktuella planbeskedet gäller en omfattande ökning av antalet barn, anser vi att ambitionen bör vara att klara riktvärden för ny skolgård.
Lokalsekretariatet
Förslaget inkräktar inte på något som kommunen har planerat och därför har LS inte några synpunkter på det. Förslaget tar inte någon mark i anspråk som kommunen själv har planerat för äldreomsorg vilket innebär att LS inte heller här har några sär- skilda synpunkter.
Bedömning av begäran
The English School på Redegatan 2 har renoverats och byggts ut i omgångar och har idag plats för 500 elever. The International Preschool ligger på Redebacken 31 på höjden ovanför The English School omgiven av två radhuslängor. Skolorna är in- rymda i äldre byggnader och förskolan behöver renoveras. Angöring till förskolan sker bakom Engelska skolan på Redebacken med en trappa upp till förskolan. Trans- porter till förskolan passerar bakom de norra radhusen och framför radhusen i väster.
Styrande dokument och tidigare beslut
Kommunens översiktsplan anger Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor.
I söder gränsar området till promenadområde och motionsterräng, område med sär- skilt stora värden för naturvård, friluftsliv, landskapsbild och/eller kulturlandskap.
Området är inte ett prioriterat utbyggnadsområde i stadens strategi för utbyggnad.
Gällande detaljplan FIIac 4184 från 1997 anger Bostäder och vård och gällande de- taljplan FIIac 3173 från 1967 anger Industriändamål av sådan beskaffenhet att närbo- ende ej vållas olägenheter. Bostäder få dock anordnas i den utsträckning som fordras för tillsyn och bevakning. Genomförandetiderna har gått ut.
Förslaget överensstämmer med översiktsplanen och inriktningen att bygga där kol- lektivtrafik och infrastruktur redan finns. Ny detaljplan krävs.
Stadsmiljö
Området kring Redegatan omvandlades på 1960-talet från ett glest villaområde till ett område för ej störande industri med byggrätter på två våningars höjd längs de omgi- vande gatorna. Längs Torgny Segerstedtsgatan, Fågelvägen och Redegatan har fas- tigheterna senare utvecklats till blandad verksamhet som kontor, vårdcentral, skolor, butiker mm. Nordväst om Fågelvägen ligger tvåplans radhus på Carnegie äng. Mot
The English School
The English Preschool
berget sydost om Redegatan längs Fågelvägen ligger Engelska skolan och ett radhus- område. I söder ligger Påvelunds idrottsområde.
Bebyggelsen i Redegatans omgivningar består sammantaget till stor del av blandad småskalig bostadsbebyggelse av olika ålder, inom verksamhetsområdet är byggna- derna av större utbredning och två till tre våningar höga. Tre planförfrågningar om kompletteringar med bostäder längs Torgny Segerstedtsgatan och Redegatan har byggnadsnämnden behandlat positivt 2016. Området är lämpligt för centrumändamål och service, utöver tätare bostadsbebyggelse. Det är det enda som har utvecklings- potential av det slaget inom denna dela av staden - som till stor del utgörs av bostads- bebyggelse. Platsen har god tillgänglighet för kollektivtrafik och ligger vid frekven- terade stråk och kan betraktas som en lokal knutpunkt.
En tillbyggnad av förskolan gör byggnaden bättre tillgänglig med en ny entré vid an- göringsplatsen. Detta innebär att radhusen på berget inte störs av transporter till för- skolan. En komplettering med bostäder i ett högre hus bör studeras vidare i samband med de övriga föreslagna kompletteringarna i närområdet i ett inledande skede i planprocessen. Möjligheten att inordna idrottshallen i Påvelunds idrottsområde bör studeras vidare. Den föreslagna placeringen vid Fågelvägen inkräktar på lekplatsen och bör detaljstuderas i ett planarbete.
Trafik och parkering
Området vid Redebacken angörs via Redegatan som nås både från Torgny Se- gerstedtsgatan och Fågelvägen. Cykel- och gångbana mot centrala staden och mot Långedrag finns längs Torgny Segerstedtsgatan, cykel- och gångbanan längs Fågel- vägen går mot Grimmered och Frölunda. Längs med Redegatan finns en gång- och cykelbana fram till idrottsområdet. Spårvagn mellan Saltholmen och centrala staden går längs Torgny Segerstedtsgatan där det också finns en hållplats. Flera busslinjer trafikerar Fågelvägen och Torgny Segerstedsgatan.
Angöring med bil för att hämta och lämna barn sker idag via en gemensamhetsan- läggning från Redegatan till en trappväg uppför slänten till förskolan. Med förslaget kommer förskolan att förlängas med en souterrängvåning i samma plan som angö- ringsplatsen, förskolan blir tillgänglig från denna punkt. Transporter till förskolan kommer också att angöras från samma plats, den nuvarande angöringen uppför Rede- backen kommer då endast att användas av radhusinvånarna.
Trafiken på de omgivande gatorna är tidvis livlig och skolbarnen måste korsa både Torgny Segerstedtsgatan och Fågelvägen på väg från spårvagnshållplatsen. Säkra gång- och cykelvägar till skolan och infarter och angöring med bil och behöver utre- das i ett planarbete.
Angöringsplatsen idag med trappan uppför slänten.
Modellbild av förslaget med angöringsplatsen
Parkeringsplats för skolan finns mot Redegatan och vid nedre delen av Redebacken.
Det finns plats för viss expansion. Stadens aktuella parkeringstal anger inom detta område med ”ganska god tillgänglighet till kollektivtrafik” 8,2 bilplatser/1000 m2 BTA. Möjligheten att motivera ett lägre parkeringstal genom att projektet avser små- lägenheter bör belysas i en särskild parkeringsutredning i detaljplanearbetet. Ett ar- bete med nya riktlinjer för Mobilitet och parkeringstal pågår för närvarande.
Teknisk försörjning och mark
Engelska skolan är väl försörjd med allmänt VA-ledningsnät i Redegatan. Från skol- fastigheten Älvsborg 179:2 är förskoleområdet, Älvsborg 179:3, anslutet via privat ledningsnät. Vid ett fortsatt planarbete måste anslutningspunkter utredas. Eventuellt kommer en utbyggnad av allmänt VA-ledningsnät krävas, detta behöver bedömas i planarbetet.
Utbildningslokaler / bostäder med särskild service
Stadsdelsförvaltningen välkomnar fler förskoleplatser och serviceboende/äldrebo- ende i stadsdelen där det finns stort behov av äldreboende och trygghetsboende.
Sociala aspekter
Förskoleplatser behövs, en utbyggnad bidrar till att möta behovet. Äldreboende be- hövs också i stadsdelen. Förslaget att blanda bostäder för äldre med skolverksamhet ligger i linje med Engelska skolans läroplan, att hjälpa äldre ingår i schemat för femte och sjätte årskurserna.
Engelska skolans utemiljö innehåller välutrustade lekplatser, mindre bollplaner och naturmark. Med förslaget till ny entré för förskolan i samma plan som skolgården blir gården bättre tillgänglig för förskolebarnen. Efter utbyggnad enligt förfrågan om- fattar naturmarken och lekgården på förskolefastigheten ca 35 kvm per barn, delar av utemiljön samutnyttjas med skolan. Förskolans lokaler och utemiljöer bör studeras och dimensioneras i enlighet med Göteborgs stads riktlinjer. Skolan och skolgården bidrar som mötesplats till socialt liv i stadsdelen.I anslutning till Engelska skolans fastighet finns naturmark och Påvelunds idrottsområde som utnyttjas av både barn och vuxna i olika åldrar.
Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning
Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan.
Miljökvalitetsnormer
Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras/utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem.
Trafikbuller
Bullersituationen har studerats utifrån tillgängligt material. De ekvivalenta ljudnivå- erna från trafiken längs Redegatan och Fågelvägen ligger idag mellan 60 och 65 dB(A). Förskolan och de föreslagna bostäderna ligger på tillräckligt stort avstånd från trafiken för att riktvärdena för bostäder klaras.
Delar av skolgården har ekvivalenta ljudnivåer över 55 dBA. Enligt riktvärden för nya skolgårdar ska man sträva efter ekvivalenta ljudnivåer under 50 dBA på delar av gården. Övriga delar av gården bör klara 55 dBA. Utformning av skolgården studeras i planarbetet.
Samband och beroenden
Byggnadsnämnden gav 2016-06-21 positivt planbesked för bostäder mm på fastig- heterna Älvsborg 177:5, 178:8 och 178:9. I beslutet angavs start senast år 2018, kon- toret bedömer med nu kända förutsättningar att planen startar senast år 2020. Försla- gen måste lämpligen samordnas.
En övergripande studie behöver göras som bör ha som utgångspunkt och klargöra de övergripande strukturella förutsättningarna som säkerställer den lokala knutpunktens funktion.
Ett detaljplanearbete bör omfatta ett område där samtliga fastigheter ingår för att kunna samordna plan- och byggprocessen med dialogarbete, stadsbilden och lämplig placering av nya byggnader, möjlighet till samordning av angöring och parkering, ut- redningar mm. Alternativt kan separata detaljplaner föregås av ett program där ge- mensamma frågor samordnas.
Tre positiva planbesked för att bygga bostäder gavs 2016, Älvsborg 178:8,9 och 177:5 Engelska
skolan
En diskussion om framtida utveckling av området söder om Engelska skolan kring Påvelunds idrottsområde som också omfattar möjlighet att bygga bostäder och en ny skola pågår mellan fastighetskontoret, föreningar i området och berörda förvalt- ningar.
Underlag för utvecklingsdiskussion
Diskussionerna förs i ett tidigt skede och det finns inga beslut om omfattning eller tidplan för en eventuellt fortsatt planprocess. Skisserna omfattar mark utanför Eng- elska skolans fastighet. Stadsbyggnadskontoret bedömer att en utbyggnad av Eng- elska förskolan enligt förfrågningsförslaget som i huvudsak ligger inom den egna fastigheten kan genomföras oberoende av eventuella exploateringar söder om skolan.
Stadsdelsförvaltningen framhåller att ett planarbete bör föregås av ett programarbete eller liknande helhetsgrepp innan planprocessen startar. Detta för att området ska ut- vecklas på bästa möjliga sätt, där alla förutsättningar och utmaningar har klarlagts in- för ett detaljplanearbete.
Stadsbyggnadskontoret delar stadsdelsförvaltningens åsikt och anser att planarbetet bör inledas med en studie av planeringsförutsättningarna för hela verksamhetsområ- det kring Redegatan.
Genomförande
Stadsbyggnadskontoret bedömer att förslaget är realistiskt att genomföras och att de- taljplanearbetet ska inordnas i planarbetet för de tre fastigheterna som fått positivt planbesked 2016.
Ekonomi för planarbetet
Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med in- tressent.
Beslutsgrund
Förslaget stämmer överens med lokaliseringsmålen enligt Översiktsplanen och stra- tegierna för utbyggnad genom att utveckla Mellanstaden med fler bostäder och verk- samheter där kollektivtrafik och infrastruktur redan är utbyggd. Inga grönområden tas i anspråk. Behovet av skollokaler och bostäder för äldre är stort i stadsdelen.
Förslaget innehåller ca 110 förskoleplatser och uppskattningsvis 50 - 60 bostäder.
Tillsammans med förfrågningarna för fastigheterna Älvsborg 177:5, 178:8 och 178:9 kan ca 350 bostäder byggas. Förslaget tar vara på förutsättningarna för ett mer lokalt stadsliv som utgår från att klara vardagen till fots, med cykel eller med kollektivtra- fik. Projektet bedöms vara genomförbart och bedöms vara i balans ekonomiskt. Inga uppenbara tröskelinvesteringar har identifierats.
Slutsats: kommunens motivering för planbesked
Stadsbyggnadskontoret bedömer att en utveckling av området kring Redegatan med en utökad skola och fler bostäder är lämplig att pröva i detaljplan. Området är lämp- ligt för centrumändamål och service, utöver tätare bostadsbebyggelse. Området har redan idag kommersiell service och samhällsservice och närhet till kollektivtrafik. I en samordnad planprocess med de omgivande fastigheterna kan den samlade stads- bilden studeras. Helhetsförslaget bör bli föremål för samråd och dialog. Utredningar kan samordnas.
En övergripande studie av planeringsförutsättningarna för hela verksamhetsområdet vid Redegatan bör ligga till grund för planarbetet. Förhållandet mellan befintliga verksamheter och nya bostäder måste studeras. Trafikfrågan behöver utredas.
Planarbetet bör inledas med en studie av planeringsförutsättningarna för hela verk- samhetsområdet kring Redegatan.
Ärendet har medium prioritet.
Förslag till beslut Planbesked Positivt Startplaneår: senast 2020
Malin Häggdahl Planarkitekt
