ÅRSREDOVISNING
2016 HSB BRF BINDAREN I ARVIKA
HSB Bostadsrättsförening BINDAREN I ARVIKA
Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse.
HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärn- värderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan.
HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar,
kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär.
HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141
651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Allmänt om verksamheten
Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma:
Torbjörn Stake ordförande i tur att avgå
Jakob Fryklund vice ordförande
Elvy Svensson sekreterare
Robin Wikman ledamot i tur att avgå
Magnus Nilsson ledamot
Susanne Ullén utsedd av HSB Värmland
Sten-Rune Olsson suppleant i tur att avgå
Mona Thomasson suppleant i tur att avgå
ÅRSREDOVISNING
HSB Bostadsrättsförening Bindaren i Arvika
Org nr 772000-0624 2016-01-01 - 2016-12-31
Styrelsen med säte i Arvika ort får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2016-01-01 – 2016-12-31. Årsredovisningen är upprättad enligt BFNAR 2016:10, (Årsredovisning i mindre företag).
Fastigheten: Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med fastigheter i Arvika, Bindaren 3 och Räfsan 1, som stod färdigställd år 1958. Fastigheterna består av 209 bostäder på totalt 12 080,5 m2 samt 4 uthyrningslokaler. Föreningen har även 76 st bilplatser och 30 garage.
Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar.
Stadgar: Föreningen har 2003 års korta normalstadgar för HSB bostadsrättsföreningar.
Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Torbjörn Stake, Jakob Fryklund, Elvy Svensson och Magnus Nilsson, två i förening.
Föreningsstämma mm: Ordinarie föreningsstämma hölls den 24 maj 2016. Under verksamhetsåret har 11 st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs Torbjörn Stake och Jakob Fryklund, med John-Erik Kihlstadius som suppleant.
Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående:
Leverantör Avtalstyp
HSB Värmland Ekonomisk/administrativ förvaltning
Arvika Teknik, Kraft & Kultur i Sverige, Nordic Green Energy, El och nät
Arvika Fjärrvärme Fjärrvärme
Arvika Teknik Vatten
ComHem Tv/bredband och telefoni
Frost Alarm Bevakning/portlås
Länsförsäkringar Fastighetsförsäkring
Telia Tv/bredband och telefoni
Tidigare års större underhåll: Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar:
Åtgärd År
Ny Fasad, fönster, kök och bad 1991-1993
Balkongtak 2005-2014
Passersystem 2007
LED belysning 2012-2015
Nya EC-fläktar 2010
Nya värmecirkulationspumpar 2011
Nya stammar 1991-1993
Hissar 1991-1993
Dränering 1991-1993
El 1991-1993
Ventilation 1991-1993
6 st värmepumpar (för värme och varmvatten) tvättstugor 1991-1993
Nya ytskikt i lägenheterna 1991-1993
Ombyggnation från fransk balkong i norrläge till balkong i österläge 1991-1993
Nya större balkonger på befintliga 1991-1993
Nya balkonger 12 st söderläge våningsplan 1 fördelat på 6 huskroppar 1991-1993 25 förlängda garage med portar fördelat på 6 hus 1991-1993
Reelining av avloppsrör 2015
Reparationer: Under året har föreningen reparerat efter vattenskada.
Försäkring: Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad hos Länsförsäkringar där även bostadsrättstillägg ingår.
Stadgeenlig besiktning: Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts 2016-08-31 samt 2016-09-19.
Förvaltning: Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Intern förvaltare/vicevärd har Sven-Åke Magnusson varit tom 160731 och därefter Torbjörn Stake. Fastighetsskötseln har utförts av Jakob Fryklund, Rolf Bergsten och Peter Nord. Lokalvårdare har varit Katarzyna Synak.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Underhåll: Under året har större underhåll/tillkommande utgifter utförts:
Byte av värmepump Parkgatan 12, ca 140 000 kr Byte av övervakningssystem, ca 150 000 kr
Iordningsställande av skyddsrum före besiktning, ca 50 000 kr Taksäkerheten på 6 hus, ca 100 000 kr
Lampor på fasader, ca 25 000 kr
Renovering av vicevärdskontor, ca 50 000 kr
Medlemsinformation
Flerårsöversikt belopp i tusental kronor
2016 2015 2014 2013
Nettoomsättning, tkr 8 084 7 844 7 784 7 781
Resultat efter finansiella poster, tkr 1 503 -298 709 556
Soliditet, % 41% 40% 40% 39%
Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta 662 643 643 643
Låneskuld kr/kvm totalyta bostad o lokal 2 831 2 860 2 890 2 919
Drifts-/personalkostnader, kr/kvm 457 401 407 423
Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning.
Under verksamhetsåret har 24 (32) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 238 st varav röstberättigade medlemmar 203 st varav HSB Värmland utgör en medlem.
Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 34 197 698 kr. Under året har föreningen amorterat 355 648 kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 96 år.
Enligt upprättad underhållsplan skall reelining genomföras år 2030 till en kostnad av 10 milj kr i 2015 års penningvärde.
Underhållsplan: Föreningen har en 40-årig underhållsplan som är upprättad av SWECO och styrelsen i oktober 2015 och senast uppdaterad i maj 2016.
Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 662 kr/m2 en höjning med 3% mot föregående år. Månadsavgiften innefattar inte hushållsel.
Eget Kapital
Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets
insatser avgift underhåll resultat resultat
Belopp vid
årets ingång 829 785 6 929 117 18 128 124 -297 780
Resultatdisposition
enligt stämmobeslut -297 780 297 780
750 000 -750 000
-545 526 545 526
Årets resultat 1 502 658
Belopp vid
årets utgång 829 785 0 7 133 591 17 625 870 1 502 658
Resultatdisposition
Balanserat resultat 17 830 344
Disposition ur underhållsfonden motsvarande årets underhållskostnad 545 526
Avsättning till underhållsfonden* -750 000
Årets resultat 1 502 658
Summa fritt eget kapital att disponeras av stämman 19 128 528
Styrelsen förselår att balanserat resultat disponeras enligt nedan:
Balanserat resultat överföres i ny räkning 19 128 528
*) Föreningens underhållsplanvisar ett avsättningsbehov på 1,7 milj kr. Styrelsen har valt att i år avsätta 750 000 kr. Budgeterad avsättning för 2016 är 580 000 kr.
Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar.
Avsättning framtida underhåll enligt plan
Disposition av yttre fond enligt styrelsebeslut
Bundet Eget Kapital Fritt Eget Kapital
RESULTATRÄKNING
2016-01-01 2015-01-01
Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31
Rörelseintäkter
Nettoomsättning 1 8 084 186 7 843 925
Övriga rörelseintäkter 2 621 981 323 106
Summa rörelseintäkter 8 706 167 8 167 031
Rörelsekostnader
Drift- och underhållskostnader 3 -3 820 775 -5 213 699
Övriga externa kostnader -229 454 -241 540
Personalkostnader och arvoden 4 -1 697 833 -1 546 280
Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -1 054 839 -1 054 839
Summa rörelsekostnader -6 802 902 -8 056 359
Rörelseresultat 1 903 265 110 672
Finansiella poster
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 5 100 106 178 314 Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -500 714 -586 766
Summa finansiella poster -400 608 -408 452
Resultat efter finansiella poster 1 502 658 -297 780
Årets resultat 1 502 658 -297 780
BALANSRÄKNING
Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark 7 44 040 101 45 011 368
Inventarier, verktyg och installationer 8 35 112 118 684
Pågående nyanläggningar 9 0 0
Summa materiella anläggningstillgångar 44 075 213 45 130 052 Finansiella anläggningstillgångar
Andra långfristiga värdepappersinnehav 10 500 500
Andra långfristiga fordringar 11 230 954 646 831
Summa finansiella anläggningstillgångar 231 454 647 331
Summa anläggningstillgångar 44 306 667 45 777 383
Kortfristiga fordringar
Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 7 528 1 458
Övriga fordringar 12 295 003 349 456
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 180 083 236 441
Summa kortfristiga fordringar 482 614 587 355
Kortfristiga placeringar
Övriga kortfristiga placeringar 14 7 148 950 7 106 110
Kassa och bank 15 13 436 072 11 229 209
Summa omsättningstillgångar 21 067 636 18 922 674
SUMMA TILLGÅNGAR 65 374 303 64 700 058
BALANSRÄKNING
Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Bundet eget kapital
Medlemsinsatser 829 785 829 785
Fond för yttre underhåll 7 133 591 6 929 117
Summa bundet eget kapital 7 963 376 7 758 902
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 17 625 870 18 128 124
Årets resultat 1 502 658 -297 780
Summa fritt eget kapital 19 128 528 17 830 344
Summa eget kapital 27 091 903 25 589 246
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 16 33 842 050 34 197 698
Summa långfristiga skulder 33 842 050 34 197 698
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 16 355 648 355 648
Leverantörsskulder 387 844 887 906
Övriga skulder 17 2 718 161 2 772 148
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 978 697 897 413
Summa kortfristiga skulder 4 440 350 4 913 114
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 65 374 303 64 700 058
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR
Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar
Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd
(BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Årsredovisningen är upprättad för första gången i enlighet med BFNs. allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det nämast föregående räkenskapsåret.
Intäktsredovisning
Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp).
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioden på 70 år.
Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod.
Följande avskrivningsprocent tillämpas: %
Ursprunglig byggnad 1,0
Tillkommande utgifter 3,3-10,0
Inventarier 10,0-20,0
Fordringar
Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta.
Fond för yttre underhåll
Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråktagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen.
Eventuell extra reservering till yttre fond beslutas av föreningsstämman.
Övrigt
Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges.
Inkomstskatt
En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar.
Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till 10 400 tkr.
NOTER
1 Nettoomsättning 2016 2015
Årsavgifter bostäder 7 998 984 7 766 184
Hyror 407 648 391 959
Överlåtelse- och pantavgifter 31 676 47 186
Brutto 8 438 308 8 205 329
Avsättning till fond för inre underhåll -310 718 -310 718
Avgiftsbortfall bostäder -6 658 0
Hyresbortfall övrigt -36 746 -50 686
Summa nettoomsättning 8 084 186 7 843 925
2 Övriga rörelseintäkter 2016 2015
Försäljning av lägenheter 208 490 0
3 Drift- och underhållskostnader 2016 2015
Fastighetsskötsel och städning -2 743 -4 762
Löpande underhåll/Reparationer -188 343 -215 229
Underhåll enligt plan -545 526 -1 911 866
Uppvärmning -617 022 -546 556
El -649 364 -647 357
Vatten -521 511 -588 707
Sophämtning -210 409 -221 641
Övriga avgifter -93 628 -78 288
Förvaltningskostnader -172 914 -183 166
Fastighetsavgift/Fastighetsskatt -201 600 -213 002
Försäkringspremier -111 317 -106 230
Uttagsskatt -313 525 -284 337
Övrigt -192 874 -212 558
Summa drift- och underhållskostnader -3 820 775 -5 213 699
4 Personalkostnader och arvoden 2016 2015
Löner för anställda och vicevärd -1 151 309 -1 052 670
Styrelsearvoden -105 512 -117 972
Arvoden arbetskommittéer -6 613 -2 155
Revisionsarvode föreningsvald revisor -6 273 -4 731
Övriga arvoden -872 -5 668
Övriga personalkostnader -10 050 -6 090
Sociala avgifter -417 204 -356 995
Summa personalkostnader och arvoden -1 697 833 -1 546 280
Medelantalet anställda 2016 2015
Kvinnor 0,25 0,25
Män 2,50 2,25
5 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2016 2015
Ränteintäkter 84 185 161 197
Övriga finansiella intäkter 15 921 17 117
Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 100 106 178 314
6 Räntekostnader och liknande resultatposter 2016 2015
Räntekostnader -500 714 -586 691
Övriga finansiella kostnader 0 -75
Summa räntekostnader och liknande resultatposter -500 714 -586 766
7 Byggnader och mark 2016-12-31 2015-12-31
Föreningen äger byggnaderna på fastigheterna Räfsan 1 och Bindaren 3 i Arvika.
Byggnader och mark
Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 91 524 779 91 524 779
Anskaffn.- Ing. ack av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde
värde nedskrivning avskrivning tid 2016-12-31
Ursprunglig byggnad 89 875 300 46 705 661 899 368 1993-2063 42 270 271
Tak balkong, 2005-2013 1 289 794 374 936 44 032 2005-2043 870 826
Brandväg 121 522 12 153 4 051 2013-2043 105 318
Ledbelysning 238 163 71 448 23 816 2012-2022 142 899
Byggnader 91 524 779 47 164 198 971 267 43 389 314
Mark 650 787
Summa byggnader och mark 44 040 101 45 011 368
Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 67 200 000 kr (71 000 000). Värdeår 1993.
Hustyp Byggnader Mark Totalt
Bostäder/Hyreshus 56 000 000 11 200 000 67 200 000
8 Inventarier, verktyg och installationer 2016-12-31 2015-12-31
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 869 754 869 754
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 869 754 869 754
Ingående ackumulerade avskrivningar 751 070 667 498
Årets avskrivningar 83 572 83 572
Utgående ackumulerade avskrivningar 834 642 751 070
Utgående redovisat värde 35 112 118 684
9 Pågående nyanläggningar materiella anläggningstillgångar 2016-12-31 2015-12-31
Ingående anskaffningsvärde 0 49 061
Årets omklassificeringar 0 -49 061
Utgående redovisat värde 0 0
10 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2016-12-31 2015-12-31
Andel i HSB 500 500
Summa andra långfristiga värdepappersinnehav 500 500
11 Andra långfristiga fordringar 2016-12-31 2015-12-31
Fordringar medlemmar, balkonginglasningar 230 954 646 831
Summa andra långristiga fordringar 230 954 646 831
12 Övriga fordringar 2016-12-31 2015-12-31
Fordringar medlemmar, balkonginglasningar 40 500 122 580
Skattefordran 195 126 183 726
Skattekonto 58 877 43 150
Övrigt 500 0
Summa övriga fordringar 295 003 349 456
13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2016-12-31 2015-12-31
Ränteintäkter 12 004 23 958
Försäkring 114 834 111 317
Trygghetsanställningsbidrag 34 465 82 422
Specifikation byggnader och mark
14 Övriga kortfristiga placeringar 2016-12-31 2015-12-31
Föreningens egen ägda bostadsrättslägnheter Nr 16 0 0
72 1 785 1 785
88 0 0
111 0 0
128 0 0
161 0 0
183 2 055 2 055
195 2 110 2 110
207 0 2 160
Räntesats Löptid
Fasträntekonto, Länsförsäkringar 0 7 098 000
Fasträntekonto, Westra Wermlands Sparbank 0,55% 6 månader 7 143 000 0
Summa övriga kortfristiga placeringar 7 148 950 7 106 110
Under verksamhetsåret har lgh 128 och lgh 207 sålts.
15 Kassa och bank 2016-12-31 2015-12-31
Westra Wermlands Sparbank 399 783
SBAB 9 106 284 9 056 585
Handelsbanken 40 182 46 084
Swedbank 4 287 902 2 123 168
Handkassa 1 304 2 589
Summa kassa och bank 13 436 071 11 229 209
16 Skulder till kreditinstitut 2016-12-31 2015-12-31
Långivare Räntesats Löptid
1,18% 2016-10-30 - 2018-10-30 6 683 026 6 754 886 1,87% 2014-12-01 - 2019-12-01 7 885 446 7 966 114
1,20% 3-mån 4 123 565 4 166 297
1,19% 2016-09-02 2019-09-01 6 051 878 6 113 790 1,63% 2015-10-30 - 2020-10-30 9 453 783 9 552 259
Summa skulder till kreditinstitut 34 197 698 34 553 346
Avgår kortfristig del 355 648 355 648
Långfristig del av skulder till kreditinstitut 33 842 050 34 197 698 Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 356 tkr årligen.
Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 32 mj kr.
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar 66 039 850 66 039 850
Panter och därmed jämförliga säkerheter som ställts för egna skulder 66 039 850 66 039 850 Stadshypotek
Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek
dovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning,
balansräkning och noter. Omsättningstillgångar
Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år.
1. Förvaltningsberättelsen
Redogör i text och tabeller för verksamheten. Långfristiga skulder
Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt
2. Resultaträkningen än ett år.
Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räken-
skapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- Kortfristiga skulder
den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska De skulder som föreningen ska betala inom ett år.
till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt
eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- Likviditet
fond ska disponeras. Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså
förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig
3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god.
(t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontan-
ter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av Soliditet
fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som förening-
ens totala egna kapital i procent av balansomslutningen.
Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt
disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. Föreningens underhållsfond
Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa för-
TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN eningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande.
Driftskostnader Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkning- samt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i som inte ingår i föreningens underhållsplan. takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs.
OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De
Underhållskostnader pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan..
Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan
eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som Ställda säkerheter
kostnad i resultaträkningen. Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på
Värdehöjande underhåll belopp som i regel motsvarar erhållna lån.
Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande
som redovisas som investering i balansräkningen och kostnads- REVISIONSBERÄTTELSEN
………..
………..
………..
………..
………..
………..
………..
………..
………..
………..
………..
………..
………..
………..
