Ljunghusen 2:23, vid Ljungsätersvägen, Ljunghusen Vellinge kommun Planbeskrivning

(1)

2021-06-11 Dnr: Ks 2020/62.722

Sida 1 (12)

Vellinge.se

Planbeskrivning

Detaljplan för

Ljunghusen 2:23, vid Ljungsätersvägen, Ljunghusen Vellinge kommun

GRANSKNINGSHANDLING

Datum Signatur

Antagen av KS

Laga kraft

Översiktskarta med området som omfattas av detaljplanen i svart cirkel

(2)

Detaljplan för Ljunghusen 2:23, vid Ljungsätersvägen

Granskningshandling, Plan- och genomförandebeskrivning Sida 2 (12)

INLEDNING

Planhandlingar

- Plankarta med bestämmelser - Planbeskrivning

- Samrådsredogörelse

- Grundkarta/Utdrag ur primärkarta*

- Fastighetsförteckning*

* handlingen finns tillgänglig på Samhällsbyggnadsavdelningen.

Planens bakgrund och syfte

Kommunen har 2020-01-14 mottagit ansökan från Halör Fastighets AB om framtagande av ny

detaljplan för fastigheten Ljunghusen 2:23. Det huvudsakliga ändamålet med den avsedda åtgärden är att möjliggöra för uppdelning av befintlig fastighet då denna upplevts och fungerat som två olika tomter.

På fastigheten finns ett parhus som uppförts enligt bygglov från 1993 med stöd av gällande byggnadsplan från 1980 och hyrs ut av Halör Fastighets AB. I den ursprungliga byggnadsplanen från 1980 tilläts två lägenheter per bostadshus, men genom en omfattande planändring för Höllvikenområdet i början av 1990-talet tillkom två tilläggsbestämmelser genom Ändring av detaljplan för Ljunghusenområdet, Höllviken (H57t), laga kraft 1998-06-25 samt genom Ändring av detaljplan för Ljunghusenområdet i Höllviken (H57t2), laga kraft 2004-04-08. Tilläggsbestämmelserna innebar bland annat modifiering av minsta tomtstorlek från 1000 till 1200 kvm samt att tomt enbart fick bebyggas med en lägenhet. Genom beslut i Ks 2006-05-02 innebär det att för ”Ändringen av detaljplan för Ljunghusenområdet, Höllviken (tilläggsbestämmelser)” ska planavgift tas ut av den som söker bygglov för byggnader med högre byggnadshöjd än 3,5 m.

Kommunstyrelsen har behandlat ärendet 2020-03-10 § 50 och meddelat beslut om att detaljplan får upprättas för Ljunghusen 2:23, vid Ljungsätersvägen.

Detaljplanen syftar till att pröva en reglering av den befintliga bebyggelsen samt möjliggöra ny fastighetsbildning. Fastighetsbildningen avser att dela upp parhuset så att varje lägenhet kan tilldelas en egen fastighet.

Planprocess och tidplan

Detaljplanen handläggs med standardförfarande. Detaljplanen var på samråd under december 2020.

Planen beräknas vara ute på granskning sommaren 2021 och antas hösten 2021.

Utredning om miljöpåverkan

Planändringen prövar en mindre förändring i befintlig tätort med enbart lokal påverkan och Samhälls- byggnadsavdelningen bedömer att planen inte innebär en betydande miljöpåverkan enligt PBL 4 kap 34§

och Miljöbalkens 6 kap.

Plandata

Lägesbestämning, areal och markägoförhållanden

Planområdet omfattar Ljunghusen 2:23, vilken är 1138 kvm och ägs av Halör Fastighets AB.

Fastigheten ligger i Ljunghusen och avgränsas i norr av fastigheten Ljunghusen 2:19 samt i söder av Ljunghusen 2:25. I nordost ligger Höllviken 19:54 samt i väster Ljungsätersvägen (Ljunghusen s:9).

Ljungsätersvägen förvaltas av Ljunghusens vägförening.

(3)

Planområdets läge. Utdrag ur kommunens primärkarta 2020-11-11.

FÖRUTSÄTTNINGAR

Tidigare ställningstaganden

Riksintressen

Planområdet ligger inom riksintresse för kustzon MB (Miljöbalken) 4 kap, 1,4 §§.

Översiktsplan

Enligt gällande översiktsplan, ÖP 2010, laga kraft 2013-06-27 är Höllviken/Ljunghusen och Rängs sand Vellinge kommuns snabbast växande områden. Samtidigt är en övergripande vision för Höllviken att bevara en småskalig karaktär i tallskog och nära stranden.

Detaljplaner

För aktuellt område gäller detaljplanen ”Ljunghusenområdet, Förslag till ändring av byggnadsplan, Förslag till upphävande av byggnadsplan för del av området”, laga kraft 1980-09-12 (H57). Tilläggsbestämmelser tillkom genom ”Ändring av detaljplan för Ljunghusenområdet, Höllviken”, laga kraft 1998-06-25 (H57t) samt laga kraft 2004-04-08 (H57t2).

Genom beslut i Ks 2006-05-02 innebär det att för ”Ändringen av detaljplan för Ljunghusenområdet, Höllviken (tilläggsbestämmelser)” ska planavgift tas ut av den som söker bygglov för byggnader med högre byggnadshöjd än 3,5 m.

I gällande detaljplan, se särskild handling H57t2 (laga kraft 2004-04-08) anges:

• Med B betecknat område får användas för bostadsändamål.

• Med punktprickning betecknad, mark får icke bebyggas.

• Med F betecknat område får bebyggas endast med huvudbyggnader som uppförs fristående.

• På med F och Ö betecknat område ska komplementbyggnader uppföras fristående.

• På med F betecknat område får tomt som nybildas efter planens fastställande icke ges mindre storlek än 1200 kvm. På redan avstyckad tomt ska nybyggnad få utföras, oaktat arealen understiger 1200 kvm.

(4)

• På tomt som omfattar med F och Ö betecknat område får endast en huvudbyggnad och erforderliga uthus och garage uppföras.

• Av tomt som omfattar med F och Ö betecknat område får högst en femtedel bebyggas.

• På tomt som omfattar med F och Ö betecknat område får bostadshus innehålla högst en lägenhet.

• Komplementbyggnader får vara högst 50 kvm.

• Gäststugor får vara högst 30 kvm.

• På mark med romersk siffra betecknat område får byggnad uppföras med högst antal våningar som bestämmelserna angående byggnadshöjd möjliggör.

• På med II betecknat område får byggnad icke uppföras till större höjd än 3,5 meter. Där avstånd till tomtgräns är minst 8,0 meter får huvudbyggnad uppföras till högst 6,6 meter. Därutöver får inga vindsinredningar göras.

Högsta totalhöjd för byggnadsdel är 9,0 meter för huvudbyggnader och 4,5 meter för komplementbyggnader och gäststugor.

Takkupor och frontespiser och dylikt må därutöver tillåtas.

• Hänsyn ska tas till områdets lummiga karaktär. Befintliga äldre byggnader ska behandlas varsamt.

• Utan hinder av vad i § 2, 6 och 7 föreskrivs får nybyggnad hänförlig ändring av befintlig byggnad företas, om icke byggnadens volym eller våningsantal därigenom ökas.

• Till bygglovsansökan för nybyggnad krävs markplanteringsritning.

• Marklov erfordras för fällning av träd med stamdiameter av  200 mm diameter eller större.

(5)

Utdrag från gällande detaljplan (H57t2).

BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN

Pågående markanvändning

Ljunghusen 2:23 används idag i bostadsändamål i enlighet med gällande detaljplan.

Bebyggelse

Bebyggelsen i området består främst idag av en- till tvåplansvillor. På fastigheten finns ett parhus som uppfördes enligt bygglov 1993 med stöd av gällande byggnadsplan från 1980. En av de ursprungliga intentionerna med byggnadsplanen från 1980 var att varje fastighet skulle kunna bebyggas med två lägenheter för att möjliggöra ett generationsboende. Omfattande planändringar för Höllvikenområdet i början av 1990-talet medförde tilläggsbestämmelser genom ändring av detaljplan för Ljunghusenom- rådet, Höllviken (H57t) laga kraft 1998-06-25. Ändringen av byggnadsplanen innebar bland annat att endast en lägenhet fick byggas per fastighet och att minsta tomtstorlek inom planområdet ändrades från 1000 till 1200 kvm. På redan avstyckade tomter medgavs nybyggnad även om arealen understeg 1200 kvm.

(6)

Under 2000-talet gjordes ytterligare en ändring av detaljplanen som tillät högre byggnader om de placerades minst 8 meter från tomtgräns samt reglerade komplementbyggnaders storlek och placering.

Det infördes även marklov vid fällning av större träd.

För fastigheten i fråga gäller även planbestämmelser som reglerar friliggande bostad i två våningar, och en byggrätt på 20% av fastigheten.

Det befintliga parhuset utgör ca 280 kvm. Fastigheten är 1138 kvm och är uppdelad i två tomter – en för respektive bostad. Den västra bostaden har en sammanlagd byggnadsarea på ca 140 kvm och en

tomtstorlek på ca 610 kvm. Den östra bostaden har en sammanlagd byggnadsarea på ca 140 kvm och en tomtstorlek på ca 528 kvm. Lägenheterna har en gemensam parkering (2 p-platser per lägenhet) med utfart mot Ljungsätersvägen.

Utdrag från kommunens ortofoto från 2017.

Mark och vegetation

Växtlighet

Grönstrukturen inom och kring planområdet består främst av träd, häckar och buskage inom tomtmark och i gräns mot p-plats och gata.

Höjder

Markhöjder i området ligger högre än 3 meter över havet. Området karaktäriseras överlag av få märkbara höjdskillnader.

Gator och trafik

Fastigheten angörs från nordöst via Ljungsätersvägen och parkering sker på gemensam yta inom fastigheten i anslutning till gata. Längs med Falsterbovägen finns gång- och cykelbana mot både Höllviken och Skanör och Falsterbo. Närmsta busshållplatser är Ljunghusen Elvabovägen med ett avstånd på ca 400 meter från fastigheten.

(7)

Hälsa och säkerhet

Buller

Tabellen visar riktvärde för buller från spårtrafik och vägar enligt förordning (2015:216) om buller vid bostadsbyggnader.

Trafikbuller Ekvivalentnivå Maximalnivå

Utomhus (frifältsvärden) Vid fasad

På uteplats 60 dBA

50 dBA 70 dBA

Tabellen visar riktvärden från spårtrafik och vägar enligt förordning (2015:216) om buller vid bostadsbyggnader.

Förordningen tillämpas vid planläggning, ärenden om bygglov och ärenden om förhandsbesked. Dessa riktvärden bör därmed normalt inte överskridas vid nybyggnad av bostäder. Om dygnsekvivalenta ljudnivån överskrids vid fasad bör minst hälften av bostadsrummen vara vända mot en sida där 50 dBA inte överskrids. Det gäller även att minst hälften av bostadsrummen ska vara vända mot en sida där 70 dBA maximal ljudnivå inte överskrids mellan kl. 22.00 och 06.00 vid fasaden. Om den maximala ljudnivån på 70 dBA ändå överskrids bör nivån inte överskridas med mer än 10 dBA maximal ljudnivå fem gånger per timme mellan kl. 22.00 och 06.00.

Planområdet ligger inom ett område med låg hastighet och enbart lokalgator med begränsad trafik.

Avståndet till Falsterbovägen är ca 60 meter med bebyggelse mellan fastigheten och vägen. Planförslaget medför inte någon ökning av trafikmängden inom planområdet. Enligt kommunens bullerkartläggning från 2009 överskrids inte 60 dBA ekvivalent ljudnivå eller 70 dBA maxnivå vid möjlig byggrätt på fastigheten Ljunghusen 2:23. Särskild utredning bedöms ej nödvändig.

LAeq_5x5_2möm_40- 80_dB(A)_2009-06-12

40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 75-80

(8)

LAmax_5x5_2möm_40- 80_dB(A)_2009-06-12

55-60 60-65 65-70 70-75 75-80 80-85

Miljökvalitetsnormer för vatten

Planområdet ligger i ett flackt område som kännetecknas av postglaciala finsandsjordar med god infiltrationsförmåga. Cirka 200 meter norr om planområdet ligger Höllvikens vatten och ca 150 meter österut ligger Falsterbo kanal som tillhör Västra sydkustens kustvatten. De båda vattenförekomsterna betraktas som om en del av Södra Östersjön och uppvisar god kemisk ytvattenstatus, med två undantag, och god ekologisk status.

Risk för översvämning

Kommunens skyfallskartering från 2017 visar risk för fläckvis stillastående vatten längs Ljungsäters- vägens norra del i anslutning till planområdet vid 100-årsregn, samt lättare flöden till dessa.

Det bedöms inte föreligga några risker med hänsyn till människors hälsa eller miljön.

Utdrag från baskarta med kommunens skyfallskartering utförd 2017. Karteringen visar flöden (grön) och stilla- stående vatten (blå) vid 100-årsregn. De båda kulörerna representerar den första graden på en 3-gradig skala.

(9)

Teknisk försörjning

Dricksvatten, spillvatten och dagvatten

Parhuset har idag gemensam anslutning till det kommunala dricks- och spillvattensystemet.

Dagvatten

Planområdet ingår inte i något verksamhetsområde för kommunalt omhändertagande av vare sig dagvatten gata eller -fastighet. Planområdet ligger ca 200 meter från både Höllvikens vatten och Falsterbo kanal i ett område som kännetecknas av postglaciala finsandsjordar med god infiltrations- förmåga och avvattnas ej genom något större vattendrag eller dikningsföretag utan dagvatten infiltreras på fastigheten. Det finns i dagsläget två (2) stenkistor uppförda 1993 samtidigt som huvudbyggnaden som fördröjer dagvattnet på fastigheten. Vardera lägenhets tak avvattnas via stuprör till varsin stenkista öster och väster om huvudbyggnaden.

Avfall

Hushållssopor hämtas och hanteras enskilt för varje lägenhet.

Återvinningsstationer finns i Ljunghusen vid Falsterbovägen (vid ICA). Närmaste återvinningscentral är Lilla Hammars ÅVC i anslutning till väg 100.

EL

Ledningar som finns inne på fastigheten är hämtade från ledningskollen och finns markerade på plankartan.

(10)

PLANFÖRSLAG

Planförslaget medför ingen förändring av befintlig bostadsbebyggelse, utan möjliggör att nuvarande fastighet och befintligt parhus kan delas upp så att lägenheterna kan tilldelas vars en fastighet.

Planbestämmelserna reglerar så att det högst kan bli två fastigheter för bostadsbebyggelse och högst en lägenhet per fastighet, därtill tillåts en minsta fastighetsstorlek om 500 kvm.

Största byggnadsarea för huvudbyggnad får vara max 140 kvm per fastighet och därutöver en största sammanlagda byggnadsarea för komplementbyggnad på 30 kvm per fastighet. Vidare tillåts en högsta byggnadshöjd om 3,5 meter med en största taklutning om 45 grader, max två antal våningar. Utöver högsta byggnadshöjd får mindre takkupor, frontespis eller dylikt uppföras till en längd av högst 1/3 av fasadlivets längd och 2/3 av byggnadshöjden av underliggande vånings fasadliv. Komplementbyggnader får uppföras med en högsta byggnadshöjd på 3,0 meter och en största taklutning på 10 grader.

Planförslaget möjliggör för parhusbildning där huvudbyggnad får uppföras parvis i gemensam fastig- hetsgräns eller friliggande 4 meter från fastighetsgräns. Friliggande och med huvudbyggnad samman- byggt förråd, garage eller carport och dylikt får placeras en meter från gräns mot grannfastigheten, alternativt sammanbyggas med byggnad på grannfastigheten.

I planen finns det prickad mark mot Ljungsätersvägen samt i nordöstra hörnet av fastigheten, där mur eller plank inte får uppföras. Planförslaget innebär ingen förändring gällande dagvattenhantering jämfört med nuläget och dagvatten ska fortsatt fördröjas inom de båda fastigheterna. Vid nybyggnad krävs markplaneringsritning till bygglovsansökan och marklov erfordras för fällning av träd med en stamdiameter av 200 mm eller större.

Trafiken tillgodoses via befintligt gatunät. Infart och parkering till fastigheterna föreslås fortsättningsvis ske från Ljungsätersvägen.

KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE

Planförslaget prövar endast en mindre förändring i befintlig tätort med enbart lokal påverkan. Samhälls- byggnadsavdelningen bedömer att planen inte innebär en betydande miljöpåverkan enligt

PBL 4 kap 34§ samt Miljöbalkens 6 kap och beräknas inte medföra några negativa konsekvenser.

Risk för översvämning

Ett genomförande av planen bedöms inte påverka risken för översvämning.

Miljökvalitetsnormer för vatten

Ett genomförande av planen bedöms inte påverka miljökvalitetsnormer för vatten.

(11)

GENOMFÖRANDE

Organisatoriska frågor

Tidplan

Detaljplanen handläggs med standardförfarande. Detaljplanen var på samråd under december 2020.

Planen är ute på granskning under sommaren 2021 och beräknas antas hösten 2021.

Genomförandetid

Genomförandetiden är 5 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft.

Huvudmannaskap

Kommunen är ej huvudman för allmän platsmark i angränsande områden. Fastigheten ingår i gemensamhetsanläggningen Ljunghusen ga:3, som förvaltas av Ljunghusens vägförening.

Ansvarsfördelning

Fastighetsägaren till Ljunghusen 2:23 är ansvarig för genomförandet inom kvartersmark.

Avtal

Kommunen har tecknat ett planavtal med fastighetsägaren till Ljunghusen 2:23, Halör Fastighets AB.

Fastighetsfrågor

Fastighetsbildning

Detaljplanen möjliggör en fastighetsbildning genom avstyckning av fastigheten Ljunghusen 2:23, så att planområdet sammanlagt kan komma att bestå av två (2) fastigheter. Den nytillkomna fastigheten kommer behöva inträda i gemensamhetsanläggningen Ljunghusen ga:3 för att försäkras rätt till utfartsväg, vilket sker i lantmäteriförrättningen tillsammans med avstyckningen.

I dagsläget har de båda lägenheterna i parhuset på fastigheten gemensam parkering på fastighetens västra del mot Ljungsätersvägen och vid fastighetsbildning kommer utfartsfrågan till den innersta av fastigheterna att behöva tryggas. Förslagsvis bildas servitut över den yttre fastighetens norra del. I samband med detta kan det vara bra att se över område där soptunnor ska stå.

Ekonomiska frågor

Planekonomi

Planarbetet bekostas av fastighetsägaren till Ljunghusen 2:23, Halör Fastighets AB enligt ingånget planavtal. Kostnad för planbesked regleras i planavtal.

Samtliga kostnader för genomförande av detaljplanen och fastighetsbildning bekostas av fastighetsägaren till Ljunghusen 2:23.

Tekniska frågor

Ledningsnät

Parhuset har idag gemensam anslutning till vatten- och spillnätet. Vid planens genomförande ska samtliga fastigheters rätt till vatten- och spilledningar säkerställas t ex genom servitut eller gemen- samhetsanläggning. Varje fastighet ska ha separat vattenmätare.

Vid planens genomförande ska dagvatten fortsatt fördröjas inom fastigheterna.

El

Vid planens genomförande ska samtliga fastigheters rätt till elnätet säkerställas. Varje fastighet ska ha separat elcentral. Eventuella kostnader vid planens genomförande bekostas av fastighetsägaren.

Avfallshantering

Avfallshantering ska ske enligt kommunens föreskrifter.

(12)

MEDVERKANDE

Detaljplanen har upprättats på Samhällsbyggnadsavdelningen, plan- och byggenheten genom planarkitekt Oskar Nygren med medverkande planadministratör Ingbritt Nilsson, planarkitekt Filip Evander samt bygglovshandläggare Fredrik Nilsson. Övriga medverkande är Miljöenheten, Tekniska enheten samt fastighetsenheten.

SAMHÄLLSBYGGNADSAVDELNINGEN Upprättad 2021-06-11

Mentor Demjaha Oskar Nygren

Plan- och bygglovschef Planarkitekt