BRF Lanternabacken
1(10)
Kostnadskalkyl
Kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Lanternabacken Göteborgs kommun. Org.nr: 769638-7997
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten
C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv D. Finansieringsplan
E. Beräknade löpande kostnader och intäkter inkl avsättningar och amorteringar F. Nyckeltal
G. Lägenhetsredovisning
H. Ekonomisk- och kassaflödesprognos I. Känslighetsanalys
J. Särskilda förhållanden
BRF Lanternabacken
2(10) A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR
Bostadsrättsföreningen Lanternabacken, 769638-7997, Göteborgs kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 15 juni 2020, har till syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen omfattar även mark som ligger i anslutning till föreningens hus.
Bostadsrättsföreningen avser att låta uppföra 1 byggnad med 5 bostadslägenheter/radhus och 2 förrådsbyggnader som även innehåller rullstolsförråd samt inrätta
gemensamhetsanläggningar avseende, parkering, gångväg, ramp och friyta på fastigheten Hästevik 2:656 i Göteborgs kommun. Fastighetens tomtareal är 923 kvm.
Fastigheten förvärvas via en så kallad paketering. Föreningen kommer att förvärva BJC Lanternabacken AB, 559219-1786, som äger fastigheten genom köp av samtliga aktier.
Därefter överförs fastigheten till föreningen till bokfört värde, värdet på förvärvade andelar får skrivas ned och värdet på fastigheten justeras med ett belopp motsvarande nedskrivningen.
Det bokförda värdet på fastigheten som blir högre än det skattemässiga värdet medför en för föreningen latent skatteskuld. Uppgift om skillnaden mellan det bokförda och skattemässiga värdet kommer att lämnas i den ekonomiska planen. Den latenta skatten kan utlösas vid till exempel en likvidation eller försäljning av del av fastigheten men då bostadsrätterna upplåts utan tidsbegränsning kan den latenta skatteskulden dock värderas till noll.
Byggnadsprojektet kommer att ske genom totalentreprenad reglerad via ABT06 av
Mariedalshus AB 559014-7731. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3§
bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalky1 för projektet.
Inga förskott kommer tas ut vid tecknandet av förhandsavtal och ingen säkerhet har därför ställts för återbetalning av förskott enligt 5 kap. 5§ bostadsrättslagen.
Kalkylen är baserad på de förutsättningar för projektets finansiering som fanns då kalkylen upprättades i juni 2020. Bygglov har beviljats vid byggnadsnämnden sammanträde 2020-05- 26 och byggstart är planerad till oktober 2020 med inflyttning och upplåtelse i augusti- september 2021. Föreningen är en äkta bostadsrättsförening.
Alla belopp anges i svenska kronor (SEK).
BRF Lanternabacken
3(10) B. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN
Fastighetsbeteckning: HÄSTEVIK 2:656
Adress: Lanternavägen 3A, 42340 Torslanda
Fastighetens areal: 923 kvm (fastigheten kommer innehas med äganderätt) Bostadsarea (BOA): 513 kvm
Förrådsarea: 17 kvm Antal bostadslägenheter: 5
Byggnadsår: 2021
Antal förråd: 2 fastigheter med 5 förråd och ett rullstolsrum totalt
.
Husets utformning: Stomme trä, liggande trä på fasad, isolerad betongplatta på mark, 3-glas aluminiumfönster, tak med integrerade solceller.
Lägenheterna har två uteplatser och 2 balkonger varav en fransk.
Uppvärmning och ventilation: Nibe värmepump i varje lägenhet
El: Föreningen har integrerade solceller på taket vilket innebär att medlemmarna kommer kunna nyttja egenproducerad el till förbrukningen i hushållen. Förbrukningen av hushållsel kommer debiteras efter faktisk förbrukning men abonnemanget är
kollektivt. Överskottet av elproduktionen kommer föreningen få ersättning för vilket innebär reducerade kostnader för föreningens medlemmar.
VA-anslutning: Kommunal anslutning. Vattenförbrukningen debiteras via föreningen efter faktisk förbrukning.
Fiber: Anslutning till fiber ingår. Varje medlem tecknar eget abonnemang.
Gemensamma anordningar på tomtmark: En parkeringsplats per lägenhet samt avfallshantering
Planförhållanden: Berg
Detaljplan: Avstyckningsplan
Servitut och gemensamhetsanläggningar: Vägförening, Hästevik GA:103
Bygglov: Beviljats och protokollförts i byggnadsnämnden 2020-05-26
C. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV
30 875 000 kr
D. FINANSIERINGSPLAN
Villkor Belopp Ränta % Ränta Amortering
lån, 3 år 6 000 000 3,10 186 000 30 000
Totalt summa lån 6 000 000 186 000 30 000
Insatser 24 875 000
30 875 000
Lån per kvm BOA 11 696
Taxeringsvärdet har ännu ej fastställts men beräknas till 19 695 000 varav 12 725 000 bostäder och 6 970 000 mark.
Lånefinansieringen är med dagens storlekskrav från bankerna på lånebelopp och föreningsstorlek risken i föreningen då den inte är garanterad på längre sikt och det ges därför möjlighet att redan vid upplåtelsen betala av sin del av föreningens lån, detta blir då upplåtelseavgift.
Villkoren för lånen är baserade på offert från Nordiska Kreditmarknadsaktiebolaget med en löptid på 3 år och med möjlig förlängning 3 år.
Anskaffningskostnad/Köpeskilling
I anskaffningskostnaden ingår samtliga kostnader såsom entreprenad, köp av fastighet, stämpleskatt, konsultkostnader mm.
Totalentreprenören står för försäkringar under byggnationstiden och tillhanda håller även färdigställande försäkring. BJC Lanternabacken AB tecknar tredje mans försäkring för föreningen.
Fastigheten kommer att vara försäkrad till fullvärde.
BRF Lanternabacken 4(10)
Driftskostnader
Försäkring 12 910
Adminsitration/styrelsearvoden 2 400
Fastighetsförvaltning 29 000
El - gatubelysning 1 000
Renhållning/sophämtning 5 000
El -hushåll och uppvärmning/vatten* 60 000
Summa driftskostnader 110 310
Övriga externa kostnader
Fastighetsavgift** 0
Summa externa kostnader 0
Kapitalkostnader:
Räntor 186 000
Amortering 30 000
Total kostnad kapital 216 000
Avsättning för underhåll:
Fondavsättning yttre*** 20 625
20 625
Total kostnad 346 935
Intäkter
Årsavgifter drift 46 135
Årsavgifter kapital 216 000
El och vatten via IMD 60 000
Intäkt försäljning solenergi 28 600
Total årlig inbetalning 350 735
El och vatten debiteras efter faktisk förbrukning via individuell mätning.
Kostnader för fiber betalas separat av respektive bostadsrättsinnehavare.
För en jämn 2%-ig avgiftsutveckling drift behöver intäkten år ett vara högre än utgifterna under året.
Solenergi - Föreningen har möjlighet att sälja den solenergi som inte nyttjas vilket ger en intäkt i föreningen samtidigt som man genom att producera solenergi minskar kostnaden då energiskatten inte tas ut. Då föreningen kommer producera ett överskott av solenergi kommer föreningen med dagens skatteregler kunna göra avdrag i föreningens deklaration från år 16 när föreningen har skatt/avgifter att kvitta mot.
***Fondavsättning 40 kr/kvm.
**Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår.
Avskrivningar sker enligt en komponentuppdelad avskrivningsplan för byggnad. Föreningen avser att tillämpa K3-regelverket den årliga avskrivningen beräknas uppgå till ca 376 tkr årligen vilket motsvarar ett snitt på ca 1,9 %.
E. BERÄKNADE KOSTNADER OCH INTÄKTER INKL AVSÄTTNINGAR OCH AMORTERINGAR
*Hushållsel samt vatten debiteras via faktisk förbrukning via individuell mätning, IMD, för respektive bostadsrättsinnehavare och ingår inte i föreningens årsavgift. Kostnaden per år per lägenhet beräknas uppgå till 12 000 kr
BRF Lanternabacken 5(10)
F. LÄGENHETSREDOVISNING
Lgh Antal Utform- Yta Andelstal 1 Andelstal 2 Insats Insats Årsavgift Månadsavg Månadsavgift Årsavgift
Ber. kost hushållsel och
vatten Ber. kost fiber
rum ning (drift) (kapital) kr kr/kvm kr/år drift kr/mån kapital kr/mån kr/kvm kr/mån kr/mån
1 3 rok 103 20% 20% 4 975 000 48 489 52 427 769 3 600 511 1 000 250 5 619
2 3 rok 103 20% 20% 4 975 000 48 489 52 427 769 3 600 511 1 000 250 5 619
3 3 rok 103 20% 20% 4 975 000 48 489 52 427 769 3 600 511 1 000 250 5 619
4 3 rok 103 20% 20% 4 975 000 48 489 52 427 769 3 600 511 1 000 250 5 619
5 3 rok 103 20% 20% 4 975 000 48 489 52 427 769 3 600 511 1 000 250 5 619
513 100% 100% 24 875 000 262 135
Andelstalen 1 (drift) och 2 (kapital) är beräknade utifrån bostadsrättshavarens insats respektive andel av föreningens lån.
Hushållsel och vatten och ev nyttjande av elbilsladdning debiteras enligt faktisk förbrukning via IMD uppskattad årskostnad 12 000 kr och fiber beräknad kostnad 3000 kr/år) ingår ej i månadsavgiften.
De beräknade månadskostnaderna kan variera för olika hushåll.
Lgh Antal Utform- Yta Andelstal 1 Insats
Upplåtels- avgift
Insats och upplåtels-
avgift Insats Årsavgift Månadsavgift Årsavgift
Ber. kost hushållsel och
vatten Ber. kost fiber Summa ber.
rum ning (drift) kr kr kr kr/kvm kr/år kr/mån kr/kvm kr/mån kr/mån Månadskostnad
1 3 rok 103 20% 4 975 000 1 200 000 6 175 000 48 489 9 227 769 90 1 000 250 2 019
2 3 rok 103 20% 4 975 000 1 200 000 6 175 000 48 489 9 227 769 90 1 000 250 2 019
3 3 rok 103 20% 4 975 000 1 200 000 6 175 000 48 489 9 227 769 90 1 000 250 2 019
4 3 rok 103 20% 4 975 000 1 200 000 6 175 000 48 489 9 227 769 90 1 000 250 2 019
5 3 rok 103 20% 4 975 000 1 200 000 6 175 000 48 489 9 227 769 90 1 000 250 2 019
513 100% 24 875 000 6 000 000 30 875 000 46 135
Hushållsel och vatten och ev nyttjande av elbilsladdning debiteras enligt faktisk förbrukning via IMD uppskattad årskostnad 12 000 kr och fiber beräknad kostnad 3000 kr/år) ingår ej i månadsavgiften.
De beräknade månadskostnaderna kan variera för olika hushåll.
Summa ber.
Månadskostnad
Medlemmarna kommer ges möjlighet att vid upplåtelsetillfället betala en upplåtelseavgift motsvarande sin andel av föreningens lån. Medlemmarna kommer då betala en lägre avgift enbart enligt Andelstal 1. Se nedan förteckning förteckning som inkluderar upplåtelseavgifter.
BRF Lanternabacken 6(10)
G. NYCKELTAL
Insatser per kvadratmeter bostadsarea: 48 489
Belåning per kvadratmeter bostadsarea (år 1): 11 696
Årsavgift per kvadratmeter upplåten bostadsarea (år 1): 511
29 Driftskostnader per kvadratmeter upplåten bostadsarea (år 1)*: 215
Kassaflöde per kvadratmeter total bostadsarea: 106
774 Lägenhetsinnehavarnas beräknade kostnad för fiber
Avsättning till underhållsfond + avskrivningar per kvadratmeter bostadsarea:
* I nyckeltalet för driftskostnaden ingår el och vatten. Kostnaden fördelas därefter ut efter faktisk förbrukning via individuell mätning, IMD, och tillkommer utöver avgiften för respektive medlem.
BRF Lanternabacken 7(10)
H. EKONOMISK OCH KASSAFLÖDESPROGNOS
Årliga intäkter År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16
Årsavgift drift 46 135 47 058 47 999 48 959 49 938 50 937 56 238 121 748
Årsavgift kapital 216 000 215 070 214 140 272 310 271 080 269 850 292 200 313 050
Per kvm BOA 511 511 511 626 626 625 679 848
Hushållsel och vatten 60 000 61 200 62 424 63 672 64 946 66 245 73 140 80 752
Fsg solenergi 28 600 28 600 28 600 28 600 28 600 28 600 28 600 28 600
Summa intäkter 350 735 351 928 353 163 413 541 414 564 415 632 450 178 544 150
Årliga kostnader
110 310 112 516 114 767 117 062 119 403 121 791 134 467 148 463
Per kvm BOA 215 219 224 228 233 237 262 289
Fastighetsavgift 0 0 0 0 0 0 0 53 249
Avskrivningar 376 526 376 526 376 526 376 526 376 526 376 526 376 526 376 526
Räntenetto 186 000 185 070 184 140 242 310 241 080 239 850 262 200 283 050
Summa kostnader 672 836 674 112 675 433 735 898 737 009 738 167 773 193 861 288
Årets resultat -322 101 -322 185 -322 270 -322 357 -322 445 -322 536 -323 015 -317 138
Ack resultat -322 101 -644 286 -966 555 -1 288 912 -1 611 357 -1 933 892 -3 547 990 -5 158 228
20 625 21 038 21 458 21 887 22 325 22 772 25 142 27 759
Kassaflödesprognos
Summa intäkter 350 735 351 928 353 163 413 541 414 564 415 632 450 178 544 150
Summa kostnader 672 836 674 112 675 433 735 898 737 009 738 167 773 193 861 288
Återföring avskrivningar 376 526 376 526 376 526 376 526 376 526 376 526 376 526 376 526
Kassaflöde från löpande drift 54 425 54 342 54 256 54 169 54 081 53 990 53 511 59 388
Kassaflöde per kvm BOA 106 106 106 106 105 105 104 116
Amorteringar 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000
Investeringar
Ack Kassalikviditet 24 425 48 767 73 023 97 192 121 273 145 264 188 796 311 188
Varav yttre fond 20 625 41 663 63 121 85 008 107 333 130 105 175 980 309 435
Avskrivningar+avsättning till fond 397 151 418 189 439 647 461 534 483 859 506 631 552 506 685 961
El och vatten debiteras efter faktisk förbrukning.
Snitträntorna höjs med en procentenhet år 4 och därefter en halv procentenhet år 7 och 12.
Driftskostnader inkl el och vatten
Avsättning till fond för yttre underhåll görs med 40 kr/kvm år 1. Då byggnaderna uppförs med träpanel kommer ett visst behov av underhåll uppstå och den ekonomiska omfattningen beräknas till 75 tkr under år 11. Kostnaden för underhållet kommer bekostas av den yttre underhållsfonden och kommer inte påverka årsavgifterna.
Avskrivning görs enligt en komponentindelad avskrivningsplan på byggnadens värde med ett snitt på 1,9%.
Den ekonomiska prognosen utgår från en årlig inflationsnivå om 2 %, innebär att driftskostnader och avsättning till fond höjs årligen med 2 %.
Avsättning till fond för yttre underhåll
Årsavgifterna för drift beräknas öka med 2 % årligen och år 16 då fastighetsavgiften debiteras fullt ut dubblas avgifterna. Årsavgifterna för kapital debiteras årligen enligt gällande lånevillkor motsvarande amortering+ ränta.
BRF Lanternabacken 8(10)
I. KÄNSLIGHETSANALYS I.1 Inflationskänslighet
I kalkylen bedöms hur föreningens ekonomi påverkas av en förändrad inflationstakt än den i den ekonomiska prognosen antagna. Räntan antas vara oförändrad.
Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift
Dagens räntenivå och År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16
1 2 3 4 5 10
+inflationsnivå 2% 262 135 263 575 263 615 322 774 322 554 322 353 57 968 437 773
+inflationsnivå 1% 262 135 262 851 262 877 322 022 321 786 321 570 57 103 436 285
Dagens inflationsnivå 2% 262 135 262 128 262 139 321 269 321 018 320 787 56 238 434 798
Avgift per kvm med inflation 2% 511 kr 514 kr 514 kr 629 kr 629 kr 628 kr 113 kr 853 kr
Avgift per kvm med inflation 1% 511 kr 512 kr 512 kr 628 kr 627 kr 627 kr 111 kr 850 kr
Avgift per kvm med infl. 2% 511 kr 511 kr 511 kr 626 kr 626 kr 625 kr 110 kr 848 kr
Analysen tar hänsyn till minskade räntekostnader på grund av amortering.
I.2 Räntekänslighet
I kalkylen bedöms hur föreningens ekonomi påverkas av en ändrad räntenivå än den i den ekonomiska prognosen antagna. Inflationen antas vara oförändrad.
Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift
Dagens inflationsnivå 2% År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16
och;
dagens räntenivå + 2% 382 135 381 528 380 939 439 469 438 618 437 787 170 238 545 798
dagens räntenivå + 1% 322 135 321 828 321 539 380 369 379 818 379 287 113 238 490 298
Dagens räntenivå 262 135 262 128 262 139 321 269 321 018 320 787 56 238 434 798
Avgift per kvm vid ränta + 2% 745 kr 744 kr 743 kr 857 kr 855 kr 853 kr 332 kr 1 064 kr
Avgift per kvm vid ränta + 1% 628 kr 627 kr 627 kr 741 kr 740 kr 739 kr 221 kr 956 kr
Avgift per kvm 511 kr 511 kr 511 kr 626 kr 626 kr 625 kr 110 kr 848 kr
BRF Lanternabacken 9(10)
Enligt Bostadsrättslagen föreskrivet intyg
Undertecknade, som för ändamål som avses i 5:e kap. 3 § bostadsrättslagen granskat kostnadskalkyl för bostadsrättsföreningen Lanternabacken, Göteborgs kommun, med org.nr 769638-7997, får härmed avge följande intyg.
Kalkylen innehåller de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. De faktiska uppgifter som lämnats i kalkylen stämmer överens med innehållet i tillgängliga handlingar och i övrigt med förhållanden som är kända för oss.
I kalkylen gjorda beräkningar är vederhäftiga och kostnadskalkylen framstår som hållbar.
Föreningen har kalkylerat med att årsavgifterna ska täcka räntekostnader, amortering och övriga driftkostnader samt avsättningar till yttre fond. Eventuell förändring av dessa räntor och avgifter vid tidpunkten för utbetalningen av lånen kommer att påverka föreningens kostnader.
Skillnaden mellan beräknade avskrivningar och beräknad amortering kan göra att det uppstår bokföringsmässiga underskott. Underskotten påverkar inte föreningens likviditet, och med
beaktande av att, avsättning görs för yttre underhåll, de boende svarar för inre underhållet, det finns en buffert i ränteberäkningen och att lånen amorteras från år 1, bedömer vi kalkylen som hållbar.
Bostadsrättsföreningen omfattar 5 lägenheter som kommer att upplåtas med bostadsrätt och lägenheterna är placerade så att ändamålsenlig samverkan kan ske mellan lägenheterna.
Med anledning av projektets status har platsbesök inte ansetts behövligt då det inte kan antas tillföra något av betydelse till granskningen.
Beräknad kostnad för föreningens fastighetsförvärv har angivits i kostnadskalkylen.
På grund av den företagna granskningen kan vi som ett allmänt omdöme uttala att kostnadskalkylen enligt vår uppfattning vilar på tillförlitliga grunder.
Vid granskningen har handlingarna angivna i bilaga 1 varit tillgängliga.
Stockholm 2020-07-10
________________________________ _________________________________
Per Envall Maximilian Stea
Civilekonom Jur kand
Gar-Bo Besiktning AB Gar-Bo Besiktning AB
Av Boverket förklarade behöriga, avseende hela riket, att utfärda intyg angående ekonomiska planer. Intygsgivarna omfattas av ansvarsförsäkring.
Bilaga 1
Handlingar vilka legat till grund för aktuellt intyg:
Kostnadskalkyl dat. 2020-07-06
Stadgar för Brf Lanternabacken dat. 2020-06-15 Registreringsbevis för Brf Lanternabacken Bygglov dat. 2020-05-26
Anbud avseende solceller med beräkning av förväntad intäkt, dat 2020-05-27 Fastighetsutdrag
Anbud avseende totalentreprenad på fastigheten Hästevik 2:656, Göteborgs kommun, dat 2020-07- 02.
Avsiktsförklaring mellan å ena sidan BJC Holding AB och Stahre Holding AB och å andra sidan Brf Lanternabacken avseende ingående av aktieöverlåtelseavtal gällande samtliga aktier i BJC Lanterabacken AB, dat. 2020-07-02.
Utkast till aktieöverlåtelseavtal mellan BJC Holding AB och Brf Lanternabacken.
Anbud avseende långfristig finansiering av Brf Lanternabacken, dat. 2020-07-02
Intyg Brf Lanternabacken
Final Audit Report 2020-07-09
Created: 2020-07-09
By: Per Envall (per.envall@gar-bo.se)
Status: Signed
Transaction ID: CBJCHBCAABAA_hpHy_4IjpkKtdo3UNz2dKUMmHt-fjBG
"Intyg Brf Lanternabacken" History
Document created by Per Envall (per.envall@gar-bo.se)
2020-07-09 - 11:19:46 AM GMT- IP address: 213.238.239.245
Document emailed to Max S (max.stea@gar-bo.se) for signature
2020-07-09 - 11:20:07 AM GMT
Email viewed by Max S (max.stea@gar-bo.se)
2020-07-09 - 11:24:33 AM GMT- IP address: 83.185.34.49
Document e-signed by Max S (max.stea@gar-bo.se)
Signature Date: 2020-07-09 - 11:24:55 AM GMT - Time Source: server- IP address: 83.185.34.49
Signed document emailed to Max S (max.stea@gar-bo.se) and Per Envall (per.envall@gar-bo.se)
2020-07-09 - 11:24:55 AM GMT
