Aktiekapital
Aktiekapitalet i Fastighets AB Balder uppgår till 14 839 640 kronor fördelat på 14 839 640 aktier vardera på nominellt 1 kronor varav 1 871 572 av serie A och 12 968 068 av serie B. Samtliga aktier är fullt betalda. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Samtliga aktier äger lika rätt till andel i Fastighets AB Balders tillgångar och vinst. Aktiekapitalets utveckling framgår av nedanstående tabell. Startidpunkt har angivits till den 27 juni 2005, vilken var den dag som Fastighets AB Balder (fd Enlight AB) träffade överenskommelse om förvärv av ett nybildat fastighetsbolag
Datum för Transaktion Förändring av Totalt antal Kvotvärde Förändring Totalt
beslut 2005 antalet aktier aktier per aktie aktiekapital, kr aktiekapital, kr
27 juni Starttidpunkt 75 386 104 1 kr 75 386 104
18 augusti Apportemission 2 000 002 77 386 106 1 kr 2 000 002 77 386 106 18 augusti Nedsättning av
aktiekapitalet genom minskning
av nom belopp — 77 386 106 1 öre –76 612 245 773 861 18 augusti Apportemission 1 287 731 380 1 365 117 486 1 öre 12 877 314 13 651 175 18 augusti Kvittningsemission 18 846 514 1 383 964 000 1 öre 188 465 13 839 640 18 augusti Sammanläggning
(genomförd 1:100 av nom belopp genom ökning till 1 krona
per 23 sept 2005) –1 370 124 360 13 839 640 1 kr 13 839 640
31 december Stängningsbalans — 13 839 640 1 kr — 13 839 640
11 januari 2006 Apportemission 1 000 000 14 839 640 1 kr 1 000 000 14 839 640
Handelsplats
Aktien noterades på Stockholmsbör-sens O-lista i oktober 1999 under namnet Enlight AB. Med anledning av bolagets förändrade verksamhet är aktien sedan den 1 juli 2005 placerad på O-listans observations-avdelning. Efter namnbytet till Fast-ighets AB Balder handlas aktien sedan den 7 september 2005 under kortnamnet BALD. Handelsposten är 100 aktier. Aktiens ISIN-koder är SE0000455040 (serie A) respektive SE0000455057 (serie B).
0 20
25 aug 05 Sep 2005 Okt 2005 Nov 2005 Dec 2005 Jan 05 Feb 05 40
60 80 100
0 200 400 600 800 1 000 1 200 Volym (tusental)
Index bas 100 19 aug 2005 och pris Balder
Bemyndiganden
Balders styrelse har ett bemyndigande att intill nästa års-stämma, besluta om en emission (apport) av aktier upp till 10 procent av totala nuvarande aktieantalet. Bemyndigan-det om att besluta om en emission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt syftar till att aktier av serie B, helt eller till del, av Balder skall kunna användas till förvärv av fastigheter eller förvärv av aktier eller andelar i juridiska personer som äger fastigheter. Apportegendomen skall därvid utgöra betalning för aktierna.
Större aktieägare
Nedan redovisas ägarstrukturen per 30 december 2005 inklusive kända ägarförändringar per 15 januari 2006.
I ägartabellen har Balders nyemission, beslutad vid extra bolagsstämma den 11 januari 2006, om 1 miljon aktier av serie B inkluderats. Emissionen tecknades av Diligentia AB som vidaresålt till bl a institutionella investerare.
Huvudägare i Balder är Erik Selin Fastigheter AB och Cele-ritas AB, dotterbolag till Arvid Svensson Invest AB (ASI), som tillsammans äger 74,2 procent av kapitalet och 87,5 procent av rösterna. Andelen institutionellt ägande uppgår till 6 procent av kapitalet och 3 procent av rösterna medan fysiska personer i Sverige äger 5 procent av kapitalet och 2 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till 3 procent av kapitalet och 1 procent av rösterna.
Ägare A-aktier B-aktier Totalt i % av kapital i % av röster
Erik Selin Fastigheter AB 1 370 318 6 096 348 7 466 666 50,3 62,5
Celeritas Fastigheter AB 485 982 3 058 743 3 544 725 23,9 25,0
Backahill AB 775 213 775 213 5,2 2,4
Låset noterade värdepapper AB 353 374 353 374 2,4 1,1
Victory 235 300 235 300 1,6 0,7
AB Lunneplan 200 553 200 553 1,4 0,6
Bliwa Livförsäkring 192 900 192 900 1,3 0,6
Länsförsäkringar Skåne 150 000 150 000 1,0 0,5
Länsförsäkringar Småbolagsfond 140 000 140 000 0,9 0,4
Altira AB 134 800 134 800 0,9 0,4
Övriga 15 272 1 630 837 1 646 109 11,1 5,6
Totalt antal aktier 1 871 572 12 968 068 14 839 640 100,0 100,0
Ägarstruktur
Innehav Antal aktieägare % av antal ägare Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
1–150 2 936 84,4 62 206 0,4 0,2
151-500 254 7,3 78 637 0,5 0,3
501–1 000 108 3,1 84 905 0,6 0,3
1 001–2 000 65 1,9 110 754 0,7 0,3
2 001–5 000 57 1,6 199 859 1,3 0,7
5 001–10 000 26 0,7 179 575 1,2 0,7
10 001–100 000 18 0,5 441 866 3,0 1,4
100 001– 14 0,4 13 681 838 92,2 96,1
Totalt 3 478 100,0 14 839 640 100,0 100,0
Beskrivning av Erik Selin Fastigheter AB
Balder är dotterbolag till Erik Selin Fastigheter AB (”ESF”) och ingår därmed i denna koncern. ESF ägs till 100 procent
äger Erik Selin genom ESF och andra bolag ett bostadfastig-hetsbestånd i främst Göteborgsregionen och Ängelholm bestående av cirka 80 fastigheter till ett värde om cirka 2
Riskfaktorer
Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan komma att påverkas av ett antal riskfaktorer. För en bedömning av en investering i Balder bör därför även risk-faktorer beaktas. I detta avsnitt redovisas och diskuteras ett antal riskfaktorer. En investerare måste härutöver beakta en allmän omvärldsanalys, övrig information i doku-mentet samt generell information om fastighetsmarkna-den och fastighetsbolag. Riskfaktorerna nedan är inte redo-visade i prioritetsordning och avsnittet gör inte anspråk på att vara uttömmande.
Hyresmarknaden
Utvecklingen på hyresmarknaderna är på lång sikt bero-ende av utbud och efterfrågan på lokaler och bostäder.
Efterfrågan på lokaler baseras främst på den ekonomiska utvecklingen i regionen, inte minst utvecklingen på syssel-sättningen samt på befolkningsutvecklingen. Utbudet av lokaler utgörs av de aktuella uthyrbara ytorna samt eventu-ellt tillkommande nyproducerade ytor. I vissa områden sker också en konvertering av ytor från en lokaltyp till en annan.
I vissa områden i Stockholm har exempelvis större områden med industriytor omvandlats till mer renodlade kontors-områden med inslag av bostäder.
Balder har ett betydande fastighetsbestånd i Stockholm som utgörs huvudsakligen av kontorsytor. Hyresmarknaden i Stockholm har under de senaste åren varit svag bland annat till följd av att många IT- och telekomföretag tving-ats till neddragningar efter nedgången 2001 samtidigt som ett antal större kontorsprojekt färdigställts. Detta har sam-mantaget påverkat hyresnivåerna negativt och medfört högre vakansgrader. I dagsläget är vakansgraden för kontor i Stockholm cirka 12 procent i snitt räknat på uthyrbara ytor. Den ekonomiska vakansgraden i Balders fastigheter i Stockholm uppgår till cirka 8 procent. Potentialen i form av möjliga nyuthyrningar och därmed högre hyresintäkter bedöms som god. Möjligheterna att uppnå detta är fram-för allt beroende av framgångar i uthyrningsarbetet och en stabil hyresmarknad.
I Göteborg och Malmö har hyresmarknaderna präglats av en större stabilitet under senare år med en lägre vakans-grad än i Stockholm. Balders fastighetsbestånd på dessa marknader har mycket små vakanser. Bestånden på dessa marknader har en annan fördelning med en större inrikt-ning mot handel och bostäder vars utveckling är mer
bero-ningen. Resultatet kan därför komma att påverkas väsent-ligt under en viss period.
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå, driftskostnader, dels av externa faktorer såsom ränte-och infl ationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss typ av fastigheter. Balder genomför värdering av fastigheterna vid varje kvartalsrapport. Per sista december 2005 genomför-des en extern värdering av samtliga fastigheter. Vid övriga rapporttillfällen sker en intern värdering vilken vid behov stäms av med extern värderare.
Drifts- och underhållskostnader
Driftskostnader utgör för ett fastighetsbolag i huvudsak kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el, ren-hållning, vatten och värme. För de tre sistnämnda posterna är Balders leverantörer normalt kommunägda bolag vars kostnadsnivå beror på bolagens kostnader för anläggningar och distributionsnät, råvaror och skatter. Elkostnaderna är normalt beroende på utbud och efterfrågan på elmarkna-den. Balder kommer under 2006 fatta beslut om bolaget ska säkra kostnaden för en viss mängd el genom att ingå ett mer långsiktigt avtal med elleverantör.
Underhållsutgifter utgör åtgärder i syfte att långsiktigt bibehålla fastighetens standard. Dessa utgifter kostnadsfö-res i den utsträckning de utgör reparationer och utbyten av mindre delar. Andra tillkommande utgifter av underhållska-raktär (hela eller partiella komponentbyten) aktiveras i samband med att utgiften uppkommer. Balder har en pla-nering för genomförande av de underhållsåtgärder som bedöms erforderliga. Utöver rena underhållskostnader upp-kommer normalt även kostnader för hyresgästanpass-ningar vilka dock föranleds av nyuthyrning eller att uthyr-ning ändras till större ytor.
Finansiering
Balders verksamhet finansieras förutom av eget kapital till stor del av upplåning från kreditinstitut. Som en följd av detta är Balder exponerat för finansierings-, ränte- och kre-ditrisker. Balders kapitalstruktur innebär att räntekostna-derna blir en betydande kostnadspost. Räntekostnaräntekostna-derna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor samt på vilken strategi Balder väljer för bindningstiden på rän-torna. För att hantera och balansera denna risk har Balder
i Sverige syftar till att genom justering av styrräntan söka hålla infl ationen på 2 procent plus/minus 1 procentenhet.
I tider med stigande infl ationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga, vilket omgående ökar räntekostnaderna för lån med kort löptid. Ju längre genomsnittlig räntebind-ningstid som Balder har på sina lån ju längre tid tar det innan en ränteförändring får genomslag i Balders ränte-kostnader. Det bör samtidigt noteras att, eftersom Balder har en s k indexklausul i ett flertal hyreskontrakt, så innebär en högre infl ation också att Balder i viss utsträckning kom-penseras för högre räntekostnader via ökade hyresintäkter.
Hyresgäststruktur
Balder bedömer att beroendet av enskilda hyresgäster är lågt inom koncernen. I vissa fastigheter kan koncentratio-nen av en viss typ av hyresgäst dock vara större.
Balder har en väl spridd struktur på hyreskontrakt vad gäller löptid och hyresgästens branschtillhörighet. Per 1 februari 2005 svarade ingen hyresgäst för mer än cirka 4 procent av Balders totala hyresintäkter.
Miljö
Balder bedömer inte att verksamheten eller fastigheterna föranleder några miljörisker som skulle väsentligen skulle kunna påverka bolagets ställning. Vid förvärv av fastigheter där risk för miljöpåverkan bedöms föreligga föregås förvär-vet av miljöutredningar. Dessa utredningar kartlägger even-tuell förekomst av miljöskadlig verksamhet som bedrivits eller om fastigheterna innehåller miljörisker.
Skatt
Balder förfogar över förlustavdrag vilka härstammar från den verksamhet som bedrivits tidigare. En förutsättning för att dessa förlustavdrag skall kunna utnyttjas är att Erik Selin Fastigheter AB äger mer än 50 procent av rösterna i Balder till och med år 2007. Erik Selin Fastigheter har
med-delat att det är detta bolags avsikt att ej reducera sitt ägande under denna gräns. Vidare finns vissa underskotts-avdrag i fastighetsägande dotterbolag. Balder bedömer att samtliga förlustavdrag, enligt gällande skatteregler, kom-mer att kunna utnyttjas mot framtida vinster.
Balder kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen.
Det pågår ständigt arbete med förändringar i lagstift-ningen gällande beskattning av företag. En förändring av skattelagstiftning som innebär exempelvis förändrad bolagsskattesats eller förändrade möjligheter till skatte-mässiga avskrivningar eller möjligheterna att utnyttja underskottsavdrag (jfr ovan) kan medföra en framtida för-ändrad skattesituation för Balder.
Balder erlägger fastighetsskatt på fastigheterna. Osäker-het föreligger rörande denna skatt, som följd av olika åsik-ter bland politiker om skattens storlek och omfattning.
Balder har inskrivet i flertalet hyreskontrakt att denna skatt kan överföras på hyresgästerna.
Beroende av koncernledning och andra nyckelpersoner Balder är en relativt nybildad organisation bestående av 24 personer varför företagets framtida utveckling är beroende av ett fåtal nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och enga-gemang. Balder skulle kunna påverkas negativt av om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna kon-cernen.
Förvärv
Balders affärsidé är att skapa värden genom att förvärva, utveckla, och förvalta kommersiella fastigheter. Alla inves-teringar är dock förenade med osäkerhet. Inför en investe-ring görs en utvärdeinveste-ring som syftar till att identifiera och om möjligt reducera de risker som kan vara förknippade med investeringen.