Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder avger härmed följande årsredovisning och koncern-redovisning för 2005.
Allmänt om verksamheten
Fastighets AB Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö.
Balders fastighetsbestånd hade per 31 december 2005 ett marknadsvärde om drygt 2,7 miljarder kronor. Bolagets organisationsnummer är 556525-6905 och bolagets huvud-kontor ligger i Göteborg.
Balders fastigheter är i huvudsak belägna i storstäd-ernas närförorter och kranskommuner, och flera av dem utgör så kallade när- eller kommuncentrum som inrymmer såväl kontor och handel som utbildning och vård. Balders kontorsfastigheter är i stor utsträckning belägna i väleta-blerade företagsområden med goda kommunikationer.
Balders ambition är att fortsätta växa på utvalda markna-der och bli en betydande fastighetsaktör. Detta skall ske genom fastighetsförvärv som i huvudsak uppfyller bola-gets krav på hög direktavkastning.
Affärsidé
Balder skapar värden genom att förvärva, utveckla och för-valta kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stock-holm, Göteborg och Malmö.
Med detta avser Balder:
• Balder ska skapa värden för ägarna (utdelning och värde-tillväxt), hyresgästerna (ändamålsenliga lokaler), medar-betarna (bra arbetsgivare) och samhället (tillhandahålla lokaler i bra fastigheter).
• Balders främsta uppgift är inte att köpa och sälja fastig-heter utan att vara en långsiktig ägare som baserar verk-samheten på stabila kassaflöden och nöjda hyresgäster.
• Kommersiella fastigheter är Balders primära marknad.
Denna inriktning innebär inte ett principiellt avstånds-tagande från att förvärva bostadsfastigheter. På sikt kan marknadsförändringar påverka fördelningen mellan kom-mersiella fastigheter och bostäder.
• Med storstadsregionerna avses storstäder med en omnejd av en timmes bilkörning. Dessutom är dessa regioner tillväxtområden, vilket är en förutsättning för Balder.
Strategi
Balders strategi för att skapa värde bygger på kontinuerlig och aktiv utveckling av fastighetsbeståndet. Värden skall skapas åt samtliga parter som är involverade i koncernen såväl aktieägare som hyresgäster och medarbetare.
Utvecklingen av fastighetsbeståndet fokuseras på att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter, i huvudsak kontor, industri, lager och köpcentra, i närförorter till storstadsregionerna Göteborg, Malmö och Stockholm.
Balder förvärvar fastigheter med utvecklingspotential och skapar tillväxt genom investering och utveckling samt genom effektivisering och rationalisering i förvaltning.
Fastigheternas förädlingspotential är viktig. Utvecklingen av fastighetsbeståndet kommer i första hand att ske genom investeringar för att optimera förutsättningarna för uthyrning och drift.
Balder arbetar aktivt med fokus på ovan angivna mark-nader och segment, men har inga principiella förbehåll mot att förvärva andra typer av fastigheter inom andra områ-den, om affären bedöms som god och i linje med affärsidé och mål.
Verksamhetens mål
Balders verksamhet är inriktad på tillväxt under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden. Ett delmål är att uppnå en kritisk massa med ett totalt fastighetsinne-hav om minst fem miljarder kronor. På respektive delmark-nad eller region skall bolaget uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som behöver nya verksamhetslokaler.
Finansiella mål
Balders målsättning är att den genomsnittliga avkast-ningen på eget kapital över tiden skall överstiga den riskfria räntan med minst 7 procentenheter. Detta skall ske samti-digt som soliditeten över tiden skall vara cirka 20 procent och räntetäckningsgraden inte tillåts understiga 1,5.
Operativa mål
Med utgångspunkt i Balders strategi, affärsplan, övergri-pande mål och finanspolicy tar bolaget fram både kvantita-tiva och kvalitakvantita-tiva operakvantita-tiva mål. Dessa mål sätts på både kort och lång sikt i samband med den årliga strategi- och budgetprocessen. De avser både finansiella mål och mål som miljö, energiförbrukning, kundtillfredsställelse och medarbetarnöjdhet.
Organisation
Balder har under hösten etablerat ett nytt huvudkontor i Göteborg och byggt upp en egen förvaltningsorganisation.
Vid årsskiftet fanns 23 anställda inom Balder, varav sex medarbetare inom finans- och ekonomifunktionen och 15 medarbetare inom fastighets- och förvaltningsorganisatio-nen. Förutom huvudkontoret i Göteborg finns regionkontor i Malmö och Stockholm, det senare etablerades 2 januari 2006. Samtliga anställda finns i moderbolaget. Merparten av fastighetsbeståndet förvaltas av den egna organisatio-nen och resterande del kommer till stor del att tas över under kommande år.
Fastighetsbeståndet
Balder ägde per årsskiftet 53 fastigheter med en uthyr-ningsbar yta om ca 301 000 kvm. Fastigheterna ägs genom bolag där varje bolag huvudsakligen äger en fastighet. För-delningen av hyresvärde per storstadsregion var Stockholm 55 procent, Göteborg 33 procent och Malmö 12 procent. Av hyresvärdet avser cirka 95 procent kommersiella lokaler och 5 procent bostäder. De kommersiella ytorna fördelar sig med cirka 47 procent kontorslokaler, 30 procent butiker/
restaurang, 10 procent industri/lager samt övrigt 13 procent.
Ägarförhållanden
Fastighets AB Balder är noterat på Stockholmsbörsens O-lista (observationsavdelningen) med en planerad ansökan om åternotering under våren 2006. Bolaget har cirka 3 500 aktieägare. Huvudägare är Erik Selin (genom sitt helägda bolag Erik Selin Fastigheter AB) som äger 62,5 procent av rösterna och Arvid Svensson Invest AB, ASI, (genom Celeri-tas Fastigheter AB) som äger 25,0 procent av rösterna.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Balder (börsintroducerat under 1999 under namnet Enlight AB) har under sommaren 2005 bytt verksamhet till fastig-hetsförvaltning, vilket skedde genom att Balder förvärvade fastighetsbolaget Malmogia Storstad AB via en apporte-mission beslutad på extra bolagsstämma 18 augusti 2005.
Transaktionen redovisas som ett omvänt förvärv. Malmo-gia Storstad-koncernen bildades per 30 juni 2005 varför det inte finns några jämförelsetal avseende tidigare perioder för koncernen. Koncernens första räkenskapsår omfattar endast sex månader, 1 juli – 31 december 2005.
Den verksamhet som tidigare bedrivits, IT-relaterad kon-sultverksamhet, överläts till en helägd underkoncern. Efter beslut på extra bolagsstämma den 18 augusti 2005 dela-des aktierna i detta bolag, Enlight International AB, ut till
Koncernen har, förutom ovannämnda fastighetsförvärv av Malmogia Storstad AB, per 1 oktober 2005 förvärvat 16 fastigheter om totalt ca 48 000 kvm till ett värde av ca 280 Mkr. Fastigheterna är huvudsakligen belägna i region Stor-göteborg (ibland annat Vänersborg, Trollhättan och Göte-borg). Dessutom förvärvades per 1 december 2005 fem fastigheter i Stockholm till ett värde om ca 240 Mkr. Fastig-hetsbeståndet omfattar 14 000 kvm, varav 75 procent avser kommersiella ytor. Fastigheterna är centralt belägna i Stockholm med undantag av en fastighet på Lidingö.
Omsättning och resultat 1 juli–31 december 2005 Bolagets hyresintäkter uppgick under 2005 till 130,1 Mkr.
Kontraktsportföljen bedöms per årsskiftet ha ett hyres-värde på helårsbasis om 312 Mkr. Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 038 kr/kvm. Hyresintäkterna visar en stor riskspridning avse-ende hyresgäster, branscher och lägen. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per årsskiftet till 94 procent. Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler uppgår på årsbasis till 20 Mkr.
Fastighetskostnaderna uppgick till 46,0 Mkr, vilket mot-svarar 317kr/kvm. Driftskostnaderna varierar med årsti-derna, första och fjärde kvartalet har högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå. De centrala administrations-kostnaderna uppgick under året till 11,0 Mkr och häri ingår kostnader för uppbyggnad av bolaget. Kostnader av denna karaktär beräknas även påverka första halvåret 2006.
Årets förvaltningsresultat före skatt, d v s exklusive vär-deförändringar, uppgick till 46,4 Mkr, vilket motsvarar 3,57 kr per aktie. Därutöver redovisas orealiserade värdeföränd-ringar avseende fastigheter om 143,6 Mkr. Årets resultat efter skatt uppgick till 264,4 Mkr motsvarande 20,35 kr per aktie.
Fastigheternas värde
Balder har under året inte sålt några fastigheter. Per 31 december 2005 har Balder genomfört en extern marknads-värdering av samtliga fastigheter. Värderingen har utförts av Newsec Analys. Värderingen visar ett sammanlagt värde om 2 704,5 Mkr vilket innebär en orealiserad värdeföränd-ring för räkenskapsåret om 143,6 Mkr motsvarande ca 6 procent värdeökning.
Skatt
Balder redovisar för perioden en aktuell skattekostnad om –3 Mkr och en uppskjuten skatteintäkt om 77 Mkr, totalt
skattekostnader om 48 Mkr vilket i allt väsentligt utgörs av temporära skillnader avseende förvaltningsfastigheter.
Balderkoncernens samlade deklarerade underskott vid taxeringen 2005 uppgår nominellt till 427 Mkr och värdera-des i samband med sommarens överenskommelse mellan Enlight AB och ägarna till Malmogia Storstad AB till 40 Mkr.
I förvärvsbalansräkningen samt i septemberbokslutet kom underskotten slutligen att värderas till 55 Mkr. Underskot-ten är föremål för vissa koncernbidragsbegränsningar vilket medför att Balder under viss tid inte fritt kan resultatreg-lera inom koncernen. Detta beaktas i värderingen då denna baseras på en bedömning av när det är sannolikt att avdra-gen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott.
Per årsskiftet har Balder omprövat sin bedömning bland annat mot bakgrund av att förvärven under fjärde kvarta-let ökat den skattemässiga intjäningen och att tidshorison-ten för utnyttjandet utsträckts från fem till sju år. Ompröv-ningen resulterade i att en uppskjuten skatteintäkt redovi-sats om 66 Mkr i kvartal fyra, varvid hela skattevärdet av underskottsavdragen har aktiverats.
Balder har under perioden redovisat skattemässiga för-luster, vilket inneburit att ytterligare underskottsavdrag har aktiverats. Skattevärdet av dessa uppgår till drygt 59 Mkr och utgörs till största delen av skattemässiga kapitalförlus-ter på andelar i kommanditbolag, vilket i sig medfört att en uppskjuten skatteintäkt redovisats om 61 Mkr under fjärde kvartalet. Kapitalförlusten har inte påverkat koncernens resultat före skatt.
Investeringar
Fastighetsinvesteringarna har under perioden uppgått till 2 561 Mkr varav 2 544 Mkr avser förvärv och 17 Mkr avser investeringar i befi ntliga fastigheter.
Finansiell ställning Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick per den 31 december till 851,8 Mkr, motsvarande 62 kr per aktie. Soliditeten uppgår till 29 procent vilket överstiger den långsiktiga målsättningen om att den över tiden skall vara 20 procent.
Räntebärande skulder (se även not 19)
Vid årets utgång hade koncernen låneavtal i bank om sam-manlagt 1 970 Mkr. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel om 59 Mkr uppgick till 1 911 Mkr.
Under året har nya lån tagits upp om 1 302 Mkr i samband med förvärv. Befi ntliga lån hos säljarna om 801 Mkr har tagits över, varav cirka 250 Mkr har omförhandlats.
Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per 2005-12-31 till 4,7 år. Den genomsnittliga räntan per 2005-12-31 uppgick till 3,1 procent. Den
genom-procentenhet och antagande om oförändrat lånebelopp skulle påverka räntekostnaderna det närmaste året med 14,8 Mkr.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består från och med 1 juli 2005 av att utföra koncerngemensamma tjänster. Totala intäkter i moderbolaget uppgick för perioden januari–december till 23,4 Mkr (12,4), varav koncerninterna tjänster utgjorde 12,3 Mkr. Resterande del, 11,1 Mkr, avser i sin helhet första halv-året. Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt upp-gick till –304,1 Mkr (–23,3), vilket belastats med nedskriv-ning av dotterbolagsaktier om –300,0 Mkr. Föregående års omsättning och resultat, liksom första halvåret 2005 avser Enlight AB med den dåvarande konsultverksamheten som bolaget bedrev. I resultaträkningen redovisas detta som intäkter respektive rörelsekostnader i avvecklade verksam-heter. Moderbolagets likvida medel uppgick per den 31 december 2005 till 31,6 Mkr, och interna skulder uppgick per bokslutsdagen till 43,2 Mkr. Investeringarna under peri-oden uppgick till 1 048 Mkr (avser huvudsakligen förvärv av aktier i dotterbolag) vilket finansierats genom apportemis-sion om 1 032 Mkr.
Redogörelse för styrelsearbetet under året
Balder valde 18 augusti 2005 på extra bolagsstämma en ny styrelse i samband med den förändrade verksamhetsinrikt-ningen som då beslutades. Till nya styrelseledamöter val-des då Leif Zetterberg (ordförande), Fredrik Svensson och Erik Selin samtidigt som Christer Jacobson omvaldes. Den nya styrelsen har efter den valdes haft åtta möten varav ett konstituerande möte. Enligt arbetsordningen skall sty-relsen hålla minst fem ordinarie möten per kalenderår, dessa hålls i anslutning till bolagets rapportering.
Vid ordinarie styrelsemöten finns en dagordning som innefattar VD-rapport, finansrapport, rapport över aktuell intjäningsförmåga samt fastighetsinvesteringar. Dessutom skall över en årscykel styrelsen behandla årsbokslut och revisionsrapport, kvartalsrapporter, strategiska planer, bud-get och verksamhetsplan samt utvärdering av styrelsens respektive VDs arbete.
Styrelsens ledamöter har inte ansvar för olika arbetsom-råden eller uppgifter. Ersättningsfrågor för VD bereds av styrelsens ordförande och föredras för övriga i styrelsen innan beslut, i denna fråga deltar inte Erik Selin såsom styrelseledamot.
Bland de ärenden som behandlats under året kan näm-nas Balders nya affärsplan inkluderande bolagets mål och övergripande strategi, fastställande av fi nans- och informa-tionspolicies, etablerandet av ny organisation, arbetsord-ning för styrelsen och VD-instruktion samt
fastighetsinves-Balder, som är noterat på O-listans observationsavdelning, har ett börsvärde på drygt 1 200 Mkr (februari 2006). Då börsvärdet understiger 3 000 Mkr gäller inte Svensk kod för bolagsstyrning för Balder.
Balder har dock valt att frivilligt inleda en anpassning till koden. Några av kodens principer är att skapa goda förut-sättningar för utövande av en aktiv och ansvarstagande ägarroll och skapa en väl avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten. Koden innebär även att viss information skall hållas tillgänglig på hemsidan.
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen Balder kommer att fortsätta på den inslagna vägen. Bola-get växer genom fortsatta fastighetsförvärv och även antal anställda kommer att öka. Då en större del av förvaltningen tas över i egen regi kommer bolaget att öka effektiviteten i uthyrningsarbetet och kostnadsoptimering med en för-hoppning om ökad uthyrningsgrad.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Per 2 januari 2006 förvärvade Balder tio fastigheter från Diligentia AB för 580 Mkr. Den totala investeringen uppgick till ca 598 Mkr, inklusive kostnader för lagfart och förvärvs-omkostnader. I det förvärvade beståndet kommer under våren 2006 genomföras en byggnation om 17 Mkr. Fastig-heterna omfattar totalt cirka 73 000 kvm, varav cirka 70 procent avser kontor. Av fastighetsvärdet svarar inner-stadslägen för drygt 30 procent. Förvärvet delfinansierades med ett banklån om 500 Mkr.
Den 11 januari 2006 genomfördes en apportemission med en revers som apportegendom. Emissionen genomför-des som en apportemission av 1 000 000 B-aktier till en kurs av 70 kronor. Härefter uppgår antalet aktier i Balder till 14 839 640, varav 12 968 068 B-aktier.
Ytterligare ett fastighetsförvärv skedde 1 mars 2006 då koncernen förvärvade en kontorsfastighet i Göteborg om cirka 8 000 kvm till ett värde om cirka 188 Mkr.
Förslag till behandling av ansamlad förlust
Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten om 170 881 144 kronor täcks genom nedsättning av reserv-fonden med samma belopp, 170 881 144 kronor.
Någon utdelning föreslås ej.
Vad beträffar bolagets och koncernens redovisade resul-tat, ställning per bokslutsdagen samt finansiering och kapi-talanvändning under året hänvisas till efterföljande resul-tat- och balansräkningar samt kassafl ödesanalys med till-hörande noter. Samtliga belopp i Mkr om inte annat anges.