Hyresintäkter
Balders hyresintäkter för perioden juli–december 2005 uppgick till 130 Mkr. Intäkterna, räknat på årsbasis, har successivt ökat under perioden som följd av ett flertal fast-ighetsförvärv. Förvärv av 16 fastigheter till ett värde om 280 Mkr genomfördes och tillträddes per 1 oktober 2005.
Hyresintäkterna i dessa fastigheter uppgick till cirka 32 Mkr med en låg vakansgrad. Vidare förvärvades fastigheter till ett värde om 240 Mkr vilka tillträddes per 1 december 2005. Hyresintäkterna i dessa fastigheter uppgick till 18 Mkr utan vakanser.
Kontraktsportföljen bedöms per årsskiftet ha ett hyres-värde på helårsbasis om 312 Mkr. Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 038 kr/kvm. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 94 procent. För Stockholmsregionen upp-gick den till 91 procent, för Göteborgsregionen 97 procent och för Malmö till 99 procent.
Fastighetskostnader
Driftskostnader svarar för drygt hälften av totala fastig-hetskostnader. Driftskostnader består till stor del av kost-nader för el, uppvärmning, renhållning, etc.
Underhåll består av löpande underhåll samt av planerat underhåll. Andelen underhåll av fastighetskostnaderna är lägre under perioden juli–september än oktober–december vilket beror på en allmänt sett högre aktivitet i den senare perioden. I underhåll ingår även hyresgästanpassningar vilka sammanhänger med nyuthyrning av lokaler.
Fastighetsskatt belastar resultatet men kan till större delen tas ut av hyresgästerna i det kommersiella beståndet.
Fastighetsadministration ingår i fastighetskostnader.
Dessa har under 2005 utförts av externa samarbetspart-ners som i några fall förvaltade fastigheterna även före Balders förvärv av desamma. Från 1 januari 2006, och med full effekt från 1 april 2006, handhar Balder själva den eko-nomiska förvaltningen.
Värdeförändringar fastigheter, orealiserade
Balder har låtit Newsec genomföra en värdering av Balders fastighetsbestånd per 31 december 2005 vilken ger ett värde på fastigheterna om 2 704 Mkr. Balder redovisar sina fastigheter till verkligt värde vilket innebär att värdeföränd-ringar påverkar resultaträkningen i form av orealiserade värdeförändringar. Dessa orealiserade värdeförändringar uppgår till 144 Mkr under perioden juli–december 2005.
Central administration
Denna post avser kostnader för administration i moder-bolaget inklusive kostnader för ledningen inklusive konsult-kostnader, kostnader för att vara ett noterat bolag och uppstartkostnader i samband med bildandet av Balder-koncernen samt i övrigt koncerngemensamma kostnader.
Kostnaderna under 2005 har i stor utsträckning påverkats av kostnader av engångskaraktär i samband med bildandet av Balder och uppbyggnaden av det nya bolaget. I början av 2006 är organisationen till allra största delen på plats.
Skattesituation
Balder redovisar för perioden en aktuell skattekostnad om –3 Mkr och en uppskjuten skatteintäkt om 77 Mkr, totalt en skatteintäkt om 74 Mkr.
Den uppskjutna skatteintäkten om 77 Mkr utgörs av net-tot av uppskjutna skatteintäkter om 125 Mkr och upp-skjutna skattekostnader om 48 Mkr vilket i allt väsentligt utgörs av temporära skillnader avseende förvaltningsfas-tigheter.
Balderkoncernens samlade deklarerade underskott vid taxeringen 2005 uppgår nominellt till 427 Mkr och värdera-des i samband med sommarens överenskommelse mellan Enlight AB och ägarna till Malmogia Storstad AB till 40 Mkr.
I förvärvsbalansräkningen samt i bokslutet per 30 septem-ber 2005 kom underskotten slutligen att värderas till 55 Mkr. Underskotten är föremål för vissa koncernbidragsbe-gränsningar vilket medför att Balder under viss tid inte fritt kan resultatreglera inom koncernen. Detta beaktas i värde-ringen då denna baseras på en bedömning av när det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skatte-mässiga överskott. Per årsskiftet har Balder omprövat sin
år. Omprövningen resulterade i att en uppskjuten skattein-täkt redovisats om 66 Mkr i kvartal fyra, varvid hela skatte-värdet av underskottsavdragen har aktiverats.
Balder har under perioden redovisat skattemässiga för-luster, vilket inneburit att ytterligare underskottsavdrag har aktiverats. Skattevärdet av dessa uppgår till drygt 59 Mkr och utgörs till största delen av skattemässiga kapitalförlus-ter på andelar i kommanditbolag, vilket i sig medfört att en uppskjuten skatteintäkt redovisats om 61 Mkr under fjärde kvartalet. Kapitalförlusten har inte påverkat koncernens resultat före skatt.
Investeringar
Balder förvärvade per 30 juni 2005, i samband med bildan-det av koncernen, fastigheter för 2 026 Mkr. Balders investe-ringar därefter, under perioden juli–december 2005, uppgår till totalt 535 Mkr och avser i huvudsak två fastighetsförvärv.
Per 1 oktober 2005 förvärvades 16 fastigheter till ett värde om 280 Mkr samt den 1 december 2005 förvärvades 5 fastig-heter till ett värde om 238 Mkr. Härutöver har investeringar om cirka 17 Mkr genomförts i befi ntliga fastigheter vilket i huvudsak avser ombyggnader i samband med nyuthyrning av lokaler. Balder har en plan för löpande investeringar i fast-igheterna men utöver denna kan ombyggnationer aktu-aliseras i samband med tecknande av nya hyreskontrakt.
Kassafl öde
Balders kassaflöde från den löpande verksamheten för peri-oden juli – december uppgick till 46 Mkr, efter förändring av rörelsekapitalet uppgick kassafl ödet till 106 Mkr.
Balder har under perioden investerat totalt 2 561 Mkr i fastigheter, varav 801 Mkr finansierats genom övertagande av befi ntliga lån hos säljaren och 467 Mkr genom en appor-temission, varför endast 1 293 Mkr har haft en direkt påver-kan på kassaflödet.
Under året har nya lån tagits upp om 1 302 Mkr i sam-band med förvärv, 133 Mkr har amorterats.
I samband med bildandet av koncernen genomfördes en kontant emission om 80 Mkr.
Under perioden uppgick koncernens totala kassaflöde till 59 Mkr.
Lönsamhet och finansiell ställning
Balder har för perioden juli–december 2005 uppnått en avkastning på eget kapital om cirka 45 procent vilket är väsentligt över bolagets mål om en avkastning om minst 7 procent över riskfri ränta. Den höga avkastningen beror främst på en betydande värdeförändring avseende fastig-heterna och en skatteintäkt under perioden.
Balder har en soliditet om 29 procent per 31 december 2005 att jämföra med affärsplanens mål om 20 procent över tiden. Vidare uppgick räntetäckningsgraden till 2,6 ggr att jämföras med den av bolaget uppställda nivån om lägst 1,5 ggr.
Finansiering
Finanspolicy
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av fi nansiella risker.
Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar i ränteni-våer och refi nansieringsrisker. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Balder skall bedri-vas och skall årligen fastställas av styrelsen. Policyn fast-ställer ansvarsfördelning och administrativa regler och fungerar som en vägledning för finansfunktionen. Avsteg från finanspolicyn kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella
transaktio-Räntebindning Kreditbindning
År Mkr Ränta,% Andel,% Mkr Andel,%
Inom ett år 1 559 2,4 79 122 6
1–2 år 3 7,0 0 3 0
2–3 år 98 6,1 5 98 5
3–4 år 22 5,3 1 22 1
4–5 år 288 5,5 15 1 687 86
> 5 år — — 38 2
1 970 3,1 100 1 970 100
ner skall genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.
Målen i finanspolicyn är
• Soliditeten skall över tiden vara 20 procent.
• Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,5 ggr
• Säkerställa kort- och långfristig kapitalförsörjning
• Uppnå en långsiktigt stabil kapitalstruktur
En mer utförlig beskrivning av fi nanspolicyn samt hante-ring av likviditetsrisker och ränterisker redovisas i Not 19 Finansiella risker se sidan 78.
Nedan redovisas Balder ränte- och kreditbindning per 31 december 2005.
Eget kapital och skuldsättning
Balder är fi nansierat med eget kapital, räntebärande skul-der och rörelseskulskul-der. Nedan redovisas fördelning av dessa samt dess andel av totala tillgångar.
31 dec 2005 Mkr i %
Eget kapital 851,8 29
Räntebärande skulder 1 970,0 68
Rörelseskulder 98,5 3
2 920,3 100
Totala tillgångar 2 920,3
Som säkerhet för räntebärande skulder har lämnats fastig-hetsinteckningar om 2 080 Mkr.
Villkoren för utlåning angivna i låneavtalen är förenliga med Balders finansiella mål (se sidan 78, Not 19).
Rörelsekapital
Balder bedömer att bolaget har tillräckligt med rörelse-kapital för att täcka betalningsförpliktelser under minst tolv månader dels beträffande finansieringskostnader, dels löpande utgifter i form av driftkostnader, underhåll och investeringar. Bedömningen baseras dels på den aktuella lånebindningsstrukturen, dels på bedömningen av det löpande kassaflödet från befi ntligt fastighetsbestånd.
Balder redovisar kontinuerligt i samband med kvartalsrap-porter samt vid presentationer av fastighetsaffärer den aktuella intjäningsförmågan. Detta syftar till att ge ägare och andra intressenter en aktuell bild av hur Balders intjä-ningsförmåga ser ut för tillfället. Denna kompletterande information bedöms ge en bättre bild av bolagets resultat-kapacitet än vad senaste kvartalsrapporten visar. Detta är inte minst påtagligt i ett fastighetsbolag som aktivt förvär-var och säljer fastigheter, vilket kontinuerligt förändrar intjäningsförmågan.
Nedan redovisas en resultaträkning på helårstakt base-rad på den intjäning som Balder har med de fastigheter som ägdes och den finansiering som fanns vid respektive angiven tidpunkt. 1 februari inkluderar förvärvet av tio fast-igheter i Stockholm per 2 januari. 1 mars inkluderar dess-utom förvärvet av en fastighet i Göteborg per 28 februari.
Aktuell intjäning baseras på:
• Hyresintäkterna utgår från per 1 januari 2006 gällande hyreskontrakt.
• Fastighetskostnader innefattar driftskostnader som baseras på en bedömning av ett normalårs kostnader, planerade underhållsåtgärder, fastighetsskatt som beräknats utifrån fastigheternas taxeringsvärde för 2005 och bedömda tomträttskostnader för 2005.
• Centrala administrationskostnader baseras på fastig-hetsportföljens storlek per 1 februari och innefattar en bedömd nivå avseende denna kostnadspost.
• Räntekostnaderna baseras på aktuell lånestruktur och gällande räntenivå per angiven tidpunkt. För mer infor-mation om fi nanspolicy och räntebindning hänvisas till avsnittet om Finansiering på sidan 38.
• Skattekostnaden har beräknats utifrån en skattesats om 28 procent och bedöms till övervägande del bestå av uppskjuten skatt.
I övrigt har inga justeringar eller andra bedömningar gjorts som skulle kunna påverka intjäningen.
Den angivna intjäningsförmågan skall mot bakgrund av ovan angivna skäl inte jämställas med en prognos för inne-varande år eller för de kommande 12 månaderna. Aktuell intjäning innehåller ej någon bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, driftskostnader, vakansgrad eller räntor. Balders resultaträkning påverkas också av värdeut-vecklingen i fastighetsbeståndet och eventuella kommande fastighetsköp och fastighetsförsäljningar. Dessa faktorer har ej heller inkluderats i Aktuell intjäning.
Denna aktuella intjäning har inte varit föremål för gransk-ning av bolagets revisor.