i bostads- och i och
1 arbetsområdet Västra Mark har de lokala initiativen utgjorts av förfrågningar beträf-fande ombyggnader, tillbyggnader och förändrad användning. Som en kommunal teman utrycker det: “Ett industriområde är en ständig byggarbetsplats”. De initiativ som tagits upp har varit intressanta genom kommunens sätt att hantera situationerna med koppling till befintlig lagstiftning. För Västra Mark har även de utarbetade riktlinjerna för området och dess fortsatta utveckling påverkat kommunens arbetsätt och inställning i de enskilda fallen. Kommunen har i anslutning till varje lokalt initiativ försökt få in sina intentioner och successivt arbetat för att nå den förnyelse av området som eftersträ-vas. Varje situation i området beskrivs av den kommunala tjänstemannen på stadsarki-tektenheten som en “blandning av lokalt initiativ och initiativ från vår (kommunens) sida. Det lokala består i att dom vill ha en förändring och vi vill skicka med ytterligare förändringar”.
Man har inte sett några stora problem med de lokala initiativen i området. Kommunen representerad av stadsarkitektkontoret har inställningen att alltid föra en dialog kring varje lokalt initiativ som kommer in. Det innebär en möjlighet för kommunen att kun-na sätta sig in i initiativtagarens situation. Varje initiativtagare ges möjlighet att redogöra för sina motiv och tankegångar kring ärendet, vad man har tänkt sig och varför, vilket de kommunala tjänstemannen uttrycker enligt följande: “För det är ju ingen bra lösning att jag bara tar ställning till den fråga han ställer utan jag måste ju intressera mig för det problem han eller hon har”.
Arbetssättet har visat sig vara givande för båda parter eftersom det i många fall inte alltid är förfrågan i sig som är lösningen på det grundläggande problemet. Vid dialogen har istället det grundläggande problemet diskuteras och alternativa lösningar framförts. Dis-kussionerna har ofta lett till att ett bättre resultat både ur initiativtagarens synvinkel som för kommunens del har uppnåtts än den från början framförda förfrågan. Från flera håll påpekas det att ett arbetssätt av detta slag grundas på förtroende, att initiativtagaren upp-lever kommunen som en naturlig diskussionspart som kan bidra med värdefulla syn-punkter. 1 detta sammanhang omnamns också betydelsen av att lämna klara besked och att det från kommunens sida måste finnas ett ansvar för att lämna besked. Arbetssättet förefaller ha rönt en stor uppskattning bland initiativtagarna eftersom de har känt sig omhändertagna när kommunen intresserat sig inte bara för förfrågan i sig utan för deras grundläggande problem.
Kommunen har använt sig av tre modeller för konfliktlösning, vilka redovisats i de oli-ka looli-kala förändringsinitiativen. Det är först användandet av befintlig men på ett okonventionellt sätt som i fallet med studentbostäderna i Västra Mark och med ut-vecklingen av Det är för det genom att jämka ihop olika åsikter som i fallet med bageriutbyggnaden samt den tredje modellen att hitta en helt ny Lösning, en innovativ och kreativ lösning, som vid lanseringen av begreppet “service-funktioner” i fallet med försäljningen av den kommunala gatumarken i Västra Mark.
Användandet av befintlig lagstiftning för att lösa konflikter visar på en god kunskap om gällande regelverk. 1 fallet med studentbostäderna förhindrade man att ett ärende fick en rättslig prövning genom att utnyttja lagstiftningens innebörd; att en olovlig åtgärd, ett
“svartbygge”, avskrivs om den åtgärdats till kontrollbesiktningen. På detta sätt blev inte studenterna utan bostad eller ersättningsskyldiga (trots att de hade använt sina kon-traktsskrivna kontorslokaler som bostäder) utan ärendet löstes på ett smidigt sätt och studenterna fick tid att hitta nya lägenheter.
Vid utvecklingen av använde man sig av samtal och “öppna” bygglov istäl-let för att inledningsvis upprätta en detaljplan eller fördjupad öp. Man ifrågasatte därmed nuvarande planlagstiftning som följer en hierarkisk ordning från öp till fördjupad öp, 74
Västra Mark bostads- och arbetsamtiden i och detaljplan och ner till bygglov. Anledningen är att man anser att bygglovet och de kon-tinuerliga samtalen lämpar sig bättre i ett ärende som detta då det handlar om återan-vändning istället för nybyggnation och där två parter är inblandade i områdets utveck-ling.
Arbetssättet är innovativt och kreativt nyskapande men kan ifrågasättas. Det galler framförallt ur demokratisynpunkt. Med det arbetssätt som kommunen använt sig av här är det uppenbart att de berörda kommunala tjänstemännen måste vara väl medvetna om och ha känsla för när ett bygglov måste ställas ut p a intresse från allmänheten. Faran ligger i att arbetssättet bygger på öppenhet och om öppenhet saknas försvinner en viktig kontrollinstans, synpunkterna från allmänheten. Men det är viktigt att poängtera, an-vänds arbetssättet på rätt sätt får man mer ut av det än vid traditionell planläggning.
Kommunen arbetar med en slags dialog- och förhandlingsplanering, i ordets positiva bemärkelse. 1 samband med förfrågningar, lokala initiativ, försöker kommunen genom förhandling även nå en bit på vägen i sin egen långsiktiga förnyelseplanering av området.
“För det enda vi har tagit fasta på är att planen skall ändras, ska den ändras så skall vi ha ut mer än att företagaren får byggrätt”. 1 fallet med bageriutbyggnaden ställde kommu-nen krav för att upprätta en plan. De ville ha till stånd förbättringar för omgivningen i synnerhet ur bullersynpunkt men även med avseende på estetiska krav i gränsen mot befintliga bostadshus. 1 utbyte upprättades det en plan som överensstämde med verk-samhetsändamålet och dar företaget tilläts utföra den utbyggnad som de hade lämnat in en bygglovansökan om.
Växjö kommun har utarbetat ett antal nya detaljplaner i arbetsområdet med utgångs-punkt från att successivt förnya området. Planarbetet har satts igång på en förfrågan, ett lokalt initiativ, men har i en dialog med initiativtagaren även utmynnat i förändringar i enlighet med intentionerna för området. Så var fallet med försäljningen av gatumarken i Västra Mark. För att kunna få till stånd försäljningen av gatumarken krävdes en detalj-planeändring. Fastighetsägarna fick genom den nya detaljplanen köpa gatumarken men de fick också det vidgade användningssättet med planbeteckningen
samt en utökad byggrätt mot att kommunen i planen lade in restriktioner för fastighe-tens gatuzon. Fastighetsägarna blev genom planen skyldiga att anordna gatuzonen på ett estetiskt tilltalande sätt och kommunen fick den förändring de eftersträvade i överens-stämmelse med intentionerna för området.
Planbeteckningen och begreppet servicefunktioner med dess innebörd av ett vidgat användningssätt har myntats av kommunens Stadsbyggnadskontor. Planbeteckningens uppkomst och lansering har sin bakgrund i de otidsenliga planerna för arbetsområdet som förespråkar industri där kommunen idag vill främja handel- och serviceverksamhet.
Med benämningen “servicefunktioner” inskriven i en detaljplan har kommunen hittat ett sätt att kunna omvandla arbetsområdet så som man önskar. Begreppet “servicefunk-tioner” står för en vidgad innebörd och inskränker sig inte till den ena eller andra verk-samheten d v s användningen blir öppnare för fastighetsägaren. Istället bidrar planbe-teckningen till att en bedömning, tolkning av vad som passar in, görs från fall till fall utifrån varje förfrågan och dess förutsättningar.
Eftersom planens syfte utgör bedömningsgrunden galler det att syftet noga beskrivs i planbeskrivningen dar det även tydligt skall framgå vilken utveckling som definitivt inte eftersträvas. I omnämnd detaljplan som tilldelats beteckningen störande
tion förtydligas syftet i planbeskrivningen på följande sätt:
“Planbestämmelserna medger att området används för servicefunktioner i vid mening, men ej av störande art. Bostäder tillåts ej. Ej heller ingår renodlad i här
75
Västra Mark i bostads- och i och servicefunktioner. Den bandel som medges skall ha naturlig koppling till huvudverk-sambeten eller utgöra bandel med skrymmande varor.”
Utifrån detta förtydligande av vad innebörden “servicefunktioner” i aktuell plan står för är det upp till BN att bedöma om kommande förfrågan uppfyller planens syfte. Genom det vidgade användningssättet har planen tilldelats en mindre känslighet för kommande förändringar. Med denna planbeteckning läggs däremot en helt annan tyngd på bygg-lovhanteraren och i nästa steg politikerna i BN att göra rätt bedömningar och avväg-ningar. Vilka krav som BN kan förväntas ställa när bygglov söks blir därmed starkt be-roende av deras bedömning om förfrågan och verksamhetens användning är en service-funktioner av ej störande slag. Därutöver kan krav ställas i anslutning till byggrätt och yttre utformning som preciserats i detaljplanen.
76
Arabv i och i och
Araby ligger ca km nordväst om centrum. Storleksmassigt rör det sig om ett område på ca 105 ha. Araby avgränsas i norr av Norrleden i söder av Mörners väg.
utgör ett smalt nord-sydligt grönområde mot Arabygatan gräns och österut bergsgatan. Araby består av både villor och flerbostadshus där de sistnämnda är i majori-tet. Västra Araby är ett utpräglat villaområde med undantag av ett fåtal flerbostadshus i dess södra del. Övriga flerbostadshus är placerade mellan Ulriksbergspromenaden och Liedbergsgatan. Det är detta område som vanligen brukar benämnas Araby. 1 fortsätt-ningen kommer, om inget annat anges, Araby representera detta flerbostadshusområde.
Motivet för detta är att Västra Araby, som till övervägande del består av villor, särskiljer sig från resten av Araby och de förhållanden som finns där.
Bild 21: Araby
77
i bostads- och arbetsområden i och Kvarteren som ligger i Araby är uppkallade efter stenar, Kv. Alabastern, Bärnstenen, Citrinen, Täljstenen, Skiffern, Sandstenen, Gnejsen och Graniten. Undantaget är Hy-resbostäders fastigheter vid Dalbo centrum, Kv. Skatan. De två förstnämnda kvarteren brukar gå under samlingsnamnet Lite förenklat kan man säga att den västra delen av området tillhör Växjöhems fastigheter och den östra Hyresbostäders med un-dantag för Kv. Citrinen längst i nordost som tillhör Växjöhem. Växjöhem och Hyres-bostäder utgör dotterbolag till moderbolaget KFAB liksom ytterligare två allmännyttiga bostadsbolag. Bostadsbolagens styrelser består av politiker vilket innebär ett visst infly-tandet från kommun och Kommunstyrelse (KS) i bostadsbolagen.
De första bostadslägenheterna i Araby började byggas kring 1963, Kv. Gnejsen och Sandstenen 1963-64, Kv. Graniten 1965 liksom Kv. Skiffern 1965-66. Därefter följde Kv.
Täljstenen 1966-67 och (Kv. Alabasten, Kv. Bärnstenen)med Kv. Citrinen 72 samt Kv. Skatan 1966-70. Karaktären skiljer sig en aning i de olika kvarteren beroen-de på om bebyggelsen skapar naturliga innergårdar eller om husen ligger placeraberoen-de som i en park.
Uthyrningsgraden för lägenheter i Araby hänger samman med Växjös bostadsmarknad, tillgång och efterfrågan på bostäder. Då bostadssituationen varit god har det funnits tomma lägenheter i området och när antalet lägenheter varit litet i Växjö som helhet har även de flesta lägenheter i Araby varit uthyrda.. Området kan sägas var färdigbyggt kring mitten av Tillhörande centrumområde Dalbo centrum uppfördes i an-slutning till Kv. Skatans uppbyggnad någon gång mellan 1966-70. De finns två skolor i Araby, Bokelundsskolan (LM) som byggdes på med tillbyggnader-72 och -94 och Arabyskolan (H) som byggdes 1963.
1 likhet med många andra miljonprogramsområden höll man i Araby en låg skala på husen och byggde inte högre än 3 våningar. Mottot ljus och luft tillgodosågs genom Arabyparken. Arabyområdet kännetecknas av en riklig och uppvuxen vegetation där Arabyparken med sina stora grönytor fungerar som områdets gröna “lunga”.
ken i bostadsområdets mitt innehåller dessutom fotbollsplaner, både gräs och grus, ten-nisbanor samt längdhoppsgrop, löparbanor m m. 1 parken finns en naturlig scen likt en amfiteater uppförd, den fungerar även som utjämningsmagasin för dagvattnet.
Området är ett genomflyttningsområde där den årliga omflyttningen i vissa kvarter uppgår till var fjärde boende. Förvärvsfrekvensen är låg, andelen invandrare samt social-bidragstagare hög och det bor få människor med högre social ställning i området. Detta innebar bl a att det finns få människor med samhällsinflytande som kan föra områdets talan. Det finns samtidigt ett stort antal sociala problem genom att Socialförvaltningen förfogar över ett antal lägenheter i Kv. Skatan. 1 intervjuerna påpekas ändock att områ-det inte är något s k ghettoområde trots de sociala problem som förekommer. Flera av människorna i området kan sägas tillhöra gruppen “mottagare”, då de är bidragsberoen-de och hänvisabidragsberoen-de till hjälp via samhällets sociala skyddsnät.
Området är planlagt för bostäder med undantag för handel vid Dalbo centrum. Mindre handelsverksamheter, typ servicebutiker, kiosker resp pizzerior som finns representera-de i områrepresentera-det har beviljats genom tillfalliga bygglov. Större representera-delen av områrepresentera-dets mitt är planlagt som grönområde, parkmark.
Totalt finns det 2327 lägenheter i Araby (Växjöhem 1785 och Hyresbostäder Växjöhem ansvarar för bostäderna i Kv. Citrinen, Kv. Taljstenen m fl medan Hyresbostäder är fastighetsägare för Kv. Skatan. Lägenhetsfördelningen i Växjöhems
Antalet lägenheter grundar sig på uppgifter där servicelägenheterna i anslutning till vårdcentralen är borträknade, Som-marvägen 3 respektive Med servicelägenheterna inkluderade är det totala antalet lägenheter från Hyresbostäders sida 63 1 st i Araby.
78
Bild 22: Bostadsbebyggelse i
bostäder visar på en majoritet (797) och följt av och (234) och minst 5:or eller större lägenheter (22). Hyresbostäders lägenhetsfördelning följer samma mönster på lägenhetsfördelningen, flest därefter 4:or
(76) och 5:or (9).
l r o k l r k v 2 r o k 2 r k v 3 r o k 4 r o k e l s t ö r r e
Växjöhem 234 -- 456 --- 797 276 22
Hyresbostäder 32 44 163 24 190 80 9
,
Kalla: Uppgifter från Hyresbostäder resp Växjöhem.
Bostäderna i Araby utgörs av trevåningshus varierande med kallare (Växjöhems fastighe-ter) eller suterräng (Hyresbostäders fastighefastighe-ter). Av Växjöhems fastigheter är majoriteten byggda med platta på mark, strax under hälften har traditionell kallare och en del kryp-grund. Fastigheterna i kvarteren Graniten, Gnejsen, Sandstenen och Skiffern har plats-gjutna betongkonstruktioner med fasadtegel.
Täljstenen har däremot fasadputs, ingen elementbyggnad alls. Kvarteren Alabasten, Barnstenen och Citrinen har en betonggjuten konstruktion med fasadelement, bekläd-nadselement, och utgör således inget utpräglat elementbygge. Gavlarna är uppmurade.
Växjöhemsfastigheter har inte omfattats av större renoveringar, mindre arbeten har där-emot utförts i ett flertal badrum. Bebyggelsen i Kv. Skatan har platsgjuten stomme. Fas-tigheterna i Kv. Skatan har varit föremål för en större renovering 1987-89 som berörde fasader och fönster och i vissa fastigheter sattes hiss in. 1993-94 byggdes även tre trapp-uppgångar Sommarvägen 5ABC om till äldre boende och gjordes handikappanpassade. 1 samband med detta skedde även vissa andringar i lägenhetsfördelningen, en andring till ett större antal mindre lägenheter, och 2:or.
lrok(32)
i bostads- arbetsomriden i och
Bild 23: Bostadsbebyggelse i Dalbo
Området har periodvis kännetecknats av mycket lediga lägenheter. Olika erbjudanden, exempelvis för studenter, har medverkat till att det idag finns väldigt få tomma lägenhe-ter i området. Hyresbostäder nämner dock att det finns en del större lägenhelägenhe-ter i Kv.
Skatan som under längre perioder står outhyrda. Under perioder när många lägenheter var tomma fanns det förslag på att konfigurera lägenheter till verksamhetslokaler. ett fall byggdes också en lägenhet om till att inrymma en frisör, denna verksamhet finns fortfarande kvar.
Ytterligare planer på att bygga om lägenheter till förmån för verksamheter finns inte från bostadsbolagens sida idag. Araby utgör enligt bostadsbolagen ett bostadsområde dar befintliga verksamhetslokaler fungerar som komplement till bostadsbebyggelsen. Verk-samheterna som förekommer är av underordnad betydelse och måste anpassas efter be-fintligt boendeändamål.
1 Araby bor det ca 4400 invånare av Växjö tätorts befolkning på ca 49500
med villaområdet Västra Araby inräknat ca 5000 invånare. Den största åldersgruppen i Araby är därefter kommer åldersgruppen 16-24 år tätt följd av ålders-gruppen 45-64 år. Mindre skillnader förekommer kvartersvis i Araby. Västra Araby har en högre andel äldre befolkning.
Bild 24: Bostadsbebyggelse i Dalbo
B O
Arrby i bostads- ech i och
Område V. Araby
Citrinen Täljstenen m fl
0-6 år 7-15 år 16-24 år 25-44 år 45-64 år år
Skatan
TOTALT Araby inkl V. Araby
TOTALT Araby
Kalla: SCB 1994-12-31
Antalet familjer i Araby är 3203 varav traditionellt gifta och sambeskattade är 22% me-dan ensamstående utgör 78%. 1 jamförelse med Växjö i sin helhet är siffrorna för samma förhållanden 33% respektive 67%.
Ohälsotalet för Araby ligger klart över genomsnittet i Växjö. 1 åldersgrupperna 45-59 år ligger det enligt kommunens bearbetning av statistik från Försäkringskassan nära tre gånger så högt.
Diagram 3: Åldersfördelning kvartenvis i Araby
q El
2 5
n
Invandrare
Nationaliteterna är många liksom språken. Araby har totalt 36% andel utrikes födda.
Västra Araby skiljer sig markant från resten av området med sina 6%. Detta även i för-hållande till Växjö tätort på totalt 11%.
Bl
i bostads- och i
Område V. Araby
Citrinen Täljstenen m fl
Andel utrikes födda 6%
41%
21%
28%
Skatan
TOTALT Araby V.
TOTALT Araby V.Araby
52%
. 36%
Källa: SCB 1994-12-31
hl- och
Andelen kvarboende är i Araby totalt klart lägre än Växjö tätort på 90%. Om-flyttningen är störst i Kv. Skatan med en omflyttning på 36% och minst i Västra Araby med 9%. En årlig omflyttning på 25% innebar att var fjärde individ varje år söker sig en annan bostad. För Kv. Skatans del är det mer än var tredje individ som varje år flyttar från sin lägenhet. Omsättningen av hyresgäster i Araby är hög vilket enligt intervjuerna också har bidragit till att de boende har en låg känsla för området “en omsättning på 25-30% av hyresgästerna det innebar ju att känslan för området var väldigt låg man skulle liksom inte bo kvar dar, och det var liksom brist på att man inte kunde få lägen-het i områden som var bättre”.
Område Kvarboende
V.Araby
Citrinen Täljstenen m fl
91% 9%
77% 23%
77% 23%
83% 17%
Skatan 64% 36%
Källa: SCB 1993-94
Någon utförlig områdesknuten statistik har tyvärr inte kunnat fås för Araby. Enligt intervjuerna är det dock en “väldigt låg utbildningsnivå på invånarna, det är rätt många invandrare, det finns några som är oerhört valutbildade men som tyvärr inte kom-mer in i arbetslivet”.
1 Araby är hälften av de boende förvärvsarbetande, i Kv. Skatan och understiger förvärvsfrekvensen 50% medan Västra Araby har en hög förvärvsgrad 74% även i förhål-lande till Växjö tätort 71%.
82
i bostads- i och
Område Förvärvsarb.
V. Araby 74%
47%
Citrinen 62%
Täljstenen m fl 57%
Skatan
inkl
Arabby exkl V.Araby
34%
50%
Källa: SCB 1993
inkomst
Årsinkomsten för invånarna i Araby skiljer sig stort kvartersvis. Kv. Skatans boende har knappt en tredjedel av vad Västra Arabys boende har i inkomst. För Araby ligger in-komsten på klart under Växjö tätort i övrigt med
Område Löner”
V.Araby
Citrinen 96,0
Täljstenen m fl Skatan
Ar inkl
Araby
Källa SCB 1993
samt bilinnehav
Araby har god trafiktillgänglighet genom huvudgatorna Mörners väg och
tan vilka har kopplingar till centrum resp omgivande riksvägar. Själva flerbostadsområ-det trafikförsörjs utifrån med hjälp av uppsamlingsgatorna, Ulriksbergspromenaden och Nydalavägen. Tillsammans med mindre lokalgator och säckgator skapas ett bilfritt in-nerområde med bostäder. Garage och parkeringar är till uteslutande del förlagda ut mot vägarna som trafikförsörjer bostadsområdet. 1 anslutning till Dalbo centrum finns en större kundparkering.
Bilinnehavet i Araby skiljer sig inte nämnvärt från övriga tätorten. 1 Araby ligger siffran på 88% i jämförelse med Växjö tätort på 92%. 1 Västra Araby är bilinnehavet något hög-re än i övriga Araby. Enligt en föhög-reträdahög-re från Hyhög-resgastföhög-reningen i Araby bekräftas att bilinnehavet är stort bland invandrare och flyktingar, gissningsvis så högt som 90%.
Hon säger sig veta att det är en majoritet av som står för det höga bilinnehavet och som drar upp procenttalet i Araby, för i jämförelse med svenskarna i området har få av dessa bil.
Hon pekar framförallt på två grupper som har bil av olika anled-ningar. Första gruppen representeras av som snabbt skaffar sig bil när de kommer till Sverige. Dels beroende på att en bil kännetecknas som status och dels
17 (1 kr per familj, alla familjetyper medelvärden)
83
Araby i bostads- och arbetsområden i och beroende på att det socialbidrag som dessa familjer tilldelas utgör en inkomst som klart överstiger vad familjen haft i sitt hemland och därför anser de sig kunna skaffa bil. Den-na grupp är den största. Den andra gruppen skaffar bil i direkt anslutning till att de skaffar jobb och är beroende av en bil i sitt arbete. Detta är den
“lilla” gruppen.
Med verksamhetslokaler menas här lokaler avsedda för någon form av näringslivs- eller föreningsverksamhet. Begreppet verksamhet omfattar både kontor, handel och mindre
Med verksamhetslokaler menas här lokaler avsedda för någon form av näringslivs- eller föreningsverksamhet. Begreppet verksamhet omfattar både kontor, handel och mindre