Enligt Porterhypotesen gynnar miljöpolitiska regleringar företagens konkurrenskraft på marknaden. Detta görs genom skapandet av efterfrågan på miljömässigt hållbara lösningar och skapandet av nya marknader.
Tanken bakom EU:s taxonomin är att efterfrågan av gröna obligationer ska drivas från investerarens sida. Investeraren kommer att behöva rapportera sin andel av taxonomi-förenade investeringar, vilket kan leda till en växande efterfråga på just gröna obligationer emitterade efter EU:s taxonomi och EU GBS. Detta skapar i sin tur incitament för fastighetsföretagen att övergå från GBP-förenade obligationer till taxonomi-förenade obligationer.
För att förbereda sig för en en sådan övergång och för att kunna anpassa sig till efterfrågan, arbetar många fastighetsföretag redan idag med att uppdatera sina gröna ramverk för att de ska anpassas till taxonomins kriterier. Övergången kan också motiveras av att taxonomi-förenade obligationer kommer att betraktas som ett slags varumärke på marknaden, vilka alla emittenter skulle vilja ha i sin portfölj. I denna situation motsvarar taxonomiregleringarna miljöregleringarna som Porterhypotesen hävdar, och dessa regleringar bidrar till fastighetsföretagens konkurrenskraft genom skapandet av efterfrågan på miljömässigt hållbara lösningar.
Utöver detta visar vår studie att Porterhypotesen återspeglas i miljöcertifieringarna av byggnader. Från respondenternas svar ser vi att många hyresgäster efterfrågar kontor i certifierade byggnader och intresserar sig i gröna hyresavtal. Efterfrågan från hyresgästernas håll utgör ett viktigt incitament för fastighetsföretag att fortsätta arbeta med miljöcertifieringarna trots att EU:s taxonomin inte ställer krav på det.
En faktor som skulle kunna förhindra fastighetsföretagen att emittera taxonomi-förenade obligationer är brist på praxis när det kommer till definitionen av “topp 15%” fastigheter på regional och nationell nivå. Enligt taxonomin ska dessa “topp 15%” fastigheter klassas som gröna. Under intervjuernas gång har det diskuterats att några företag måste vara först ut med att definiera sina fastighetsbestånd i enlighet med EU:s taxonomi för att praxis ska kunna etableras. Det kan vara företag som har kommit ganska långt vad gäller arbete med hållbarhet. När praxis har skapats, kan de mindre emittenterna känna sig trygga och börja göra likadant. Våra respondenter hävdade att skapandet av en sådan definition är snarare upp till branschen än
myndigheterna. Enligt Porterhypotesen kommer de första företagen som emitterar gröna obligationer och som har fastighetsbestånd som ingår i “topp 15%” att dra nytt av det så kallat “early-mover advantage”. Företaget kommer att bli en del av marknadspraxis för emission av taxonomi-förenade obligationer. Att vara en early-mover gör också att företaget kan ha lättare att etablera sig på internationella marknaderna.
Porterhypotesen förklarar att skärpta miljöregleringar kan bidra till företagens innovation. Men, som en nya miljöreglering har EU:s taxonomi kritiserats av många representanter från fastighetsbranschen. Anledningen är att de anser att taxonomin favoriserar energieffektiviseringen och exkluderar de andra hållbarhetsparametrarna. Det finns ett antal faktorer som pekar på detta:
● Krav på energiprestandan för nybyggnationer är betydligt lättare att uppnå jämfört med krav på befintliga byggnader.
● Det finns inga krav på produktionsprocessen och materialen för nybyggnation. ● Det finns inga krav på att byggnaderna ska ha miljöcertifieringar.
Vår studie visar också att fokuset på energiprestandan i fastighetsbranschen förhindrar innovationen snarare än att bidra till den. De flesta av våra intervjurespondenter ansåg att när fokuserat läggs för mycket på fastighetens energiklass, urholkas innovation. Det i sin tur leder till att faktorer som produktionsprocess och byggmaterial förbises. En annan konsekvens är att det skapas incitament för fastighetsföretagen att bygga nytt, och lägger då mindre fokus på att förvalta fastigheterna på ett hållbart och klimatsmart sätt. Alla dessa parametrar ger indikation på att taxonomiregleringarna är inte ett styrmedel som välkomnas av branschen. Den slutsats som kan dras är att taxonomins kriterier för fastighetsbranschen behöver förbättras och uppdateras. Och EU:s taxonomin uppfyller inte Porterhypotesen.
5.2 Gröna obligationer och företagens gröna ramverk
Från respondenternas svar kan vi se att taxonomin kommer att påverka de flesta emittenters gröna ramverk. Och att kunna emittera gröna obligationer helt i enlighet med EU:s taxonomi kräver mer tid och praxis.
Det finns en trend i respondenternas svar som visar att fastighetsföretagen kommer att fortsätta arbeta med sina egna gröna ramverk, dock med en kombination av taxonomins kriterier. Alltså
kommer inte företagen att övergå helt från sina egna gröna ramverk till taxonomins riktlinjer på en gång. De gröna ramverken kommer att uppdateras successivt för att marknadens aktörer ska kunna anpassa sig. Vår studie visar också att under tiden som denna anpassning sker, kommer det att emitteras olika typer av gröna obligationer på marknaden. De obligationerna är då “vanliga” typer som är GBP-förenade, och “nyare” typer som är mer taxonomi-förenade. Att GBP-förenade gröna obligationer kommer att fortsätta emitteras beror också delvis på att det finns en sådan stor efterfråga på gröna obligationer från investerarens håll. Det finns mycket kapital på marknaden som ju söker gröna projekt. Då kommer emittenterna också att försöka möta efterfrågan, genom att emittera såväl GBP-förenade obligationer, som taxonomi-förenade obligationer. Under sådana omständigheter kommer EU:s taxonomi att bidra till flera nyanser av gröna obligationer, och kommer inte att skapa en enhetlig standard för gröna obligationer. Trots att det skärpta energikravet för nybyggnationen kan ses som någonting positivt, brister kravet på produktionsfasen. Detta såg respondenterna som taxonomins största svaghet, särskilt med avseende på den negativa klimatpåverkan som nybyggnationen orsakar. Problemet som en nybyggnation har kan framhävas med en skildring från Fabeges finanschef Åsa Lind: “Fabege kan bedriva hela sitt förvaltningsbestånd i 60 år, för att motsvara samma klimatpåverkan som en nybyggnation leder till”.
Nästan alla respondenter pratade om att EU:s taxonomi skapar incitament för att bygga nytt, eftersom det enda kravet som taxonomin ställer på nyproduktionerna är den låga energianvändningen (motsvarar hög energiprestanda). I teorin blir det förmånligare för företagen som har kommit ganska långt med sin energieffektivisering att riva gamla byggnader för att bygga nya byggnader med en hög energiprestanda. Vilket ju möter taxonomins krav. Något som är motsägelsefullt är att det går att bygga en “klimatbomb” i vilket material som helst, så länge energikravet uppfylls i slutändan.
Ett annat problem är det energikravet som taxonomin ställer på befintliga fastigheter. Detta ses som en utmaning för många fastighetsföretag. Anledningen till detta är att vissa fastigheter, särskilt de gamla och kulturminnesmärkta, går inte att förbättras mycket mer. Därför kan det inte göras något åt den låga energieffektiviteten i dem. I vissa fall kan energiförbrukningen gå upp i samband med att mer ytor utnyttjas. Ur ett klimatperspektiv vore det bättre att minska energiförbrukningen på de fastigheter som förbrukar mest energi och som ses som energibovar. Det skulle även vara angeläget att lägga fokuset på förvaltningen och användningen av fastigheter. Som en av våra respondenter påpekade:” taxonomin vill göra bra fastigheter till att
energiprestanda. Faktumet att taxonomin missar förvaltningsaspekten skapar oro bland fastighetsägarna.
5.3 GBP kontra EU GBS
I nuläget baserar våra respondenter sina gröna ramverk på GBP. GBP är flexibla
rekommendationer, vilket möjliggör för företagen att utveckla gröna ramverk som återspeglar deras syn på hållbarhetsarbete. Som nämnts i avsnitt 3.4, grundar fastighetsföretagen sina gröna ramverk främst på miljöcertifieringarna som tar hänsyn till hållbarhetsparametrar, till exempel energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, avfallshantering och påverkan på närmiljön med mera.
Svenska fastighetsföretag har kommit ganska långt i sitt miljöarbete då de tar hänsyn till hela produktionsfasen, inklusive klimatpåverkan som till en stor del orsakas av byggmaterialen. Vilka typer av hållbarhetsarbeten ett specifikt fastighetsbolag prioriterar går att utläsas från bolagets egna gröna ramverk. Då det finns en stor variation av gröna obligationer på marknaden behöver de även jämföras. Genom att använda sig av andrahandsutlåtanden kan investerare jämföra dessa obligationer och få en indikation på hur gröna de är. Processen för att ta fram ett andrahandsutlåtande är tid-och resurskrävande för både emittenter och investerare.
EU:s taxonomi, å andra sidan, erbjuder något som GBP saknar – just den ”officiella” definitionen av gröna projekt på EU-nivå. Vår undersökning visar att trots brister i den nuvarande versionen av taxonomin, upplevde emittenterna att EU-kommissionen har tagit ett stort steg när det gäller etableringen av ett enhetligt klassificeringssystem för alla marknadsaktörer. Våra respondenter trodde att gröna obligationer som står i linje med EU:s taxonomi och EU GBS kommer att bli ett varumärke och kommer att bli omtyckt på grund av dess transparens och krav på homogen rapportering.
Vår undersökning visar att det kan komma alla möjliga varianter av gröna obligationer på marknaden under vissa nedgångsperioder. Marknaden kan förvänta sig olika hybridformer av gröna ramverk som har hänsyn till taxonomin i olika utsträckningar. Dessa obligationer kommer dock inte att räknas som gröna obligationer enligt taxonomin.
Det förekom olika åsikter vad gäller respondenternas syn på hur mycket marknaden kommer att uppskatta GBP-förenade obligationer respektive taxonomi-förenade obligationer. De flesta
trodde inte att taxonomi-förenade obligationer kommer att uppskattas mer på marknaden. Särskilt när taxonomin implementeras i början, då osäkerheten kommer att vara ganska stor. Dock kan situationen förändras när praxis har hunnits etableras på marknaden. Troligtvis kommer då taxonomi-förenade obligationer att efterfrågas mer av EU-baserade investerare, bland annat på grund av att EU:s taxonomi ställer krav på rapporteringen av intäkter från gröna projekt. Att ett sådant krav ställs på emittenter tyder på att den gröna finansieringen får en högre transparens. Investeraren kan då känna sig tryggare med att placera sina pengar i dessa obligationer.
Under intervjuernas gång fann vi att vissa företag hade för avsikt att expandera sin portfölj med nya former av hållbara obligationer, såsom sociala och hållbarhetslänkade obligationer. Det fanns en trend som tydde på att fastighetsföretagen ville fortfarande ha 100% grön och hållbar finansiering, men inte enbart via gröna obligationer, utan via andra obligationer också.
Trots att respondenterna hade lite delade meningar i vissa frågor, kunde vi fortfarande dra slutsatsen att svenska fastighetsföretag kommer inte att emittera mindre gröna obligationer. Detta på grund av att efterfrågan på gröna projekt är stor och det saknas praxis vad gäller emission av taxonomi-förenade obligationer. De flesta kommer att fortsätta såsom de gör idag, medan vissa kommer att följa både EU:s taxonomin och GBP.
5.4 Miljöcertifieringar och energideklarationer
Vår studie visar att samtliga respondenter menade att EU:s taxonomi styr mot energiförbättringar, men missar det övergripande perspektivet som omfattar fastighetsbranschens klimatpåverkan.
Det har blivit praxis i fastighetsbranschen att de företag som emitterar gröna obligationer använder miljöcertifieringar som grund för sina gröna ramverk. Gröna byggnader bidrar inte bara till ett högre driftnetto, utan också tar hänsyn till ett antal hållbarhetsparametrar. De skickar även viktiga signaler om företagens miljöarbete. Det är värt att påpeka att, trots att certifieringsprocessen kan vara dyr och resurskrävande, väljer fastighetsföretagen att certifiera sina fastigheter. Detta på grund av att miljöcertifieringarna är ett bra bevis på att byggnaden är miljömässigt hållbar. Med andra ord styrker miljöcertifieringarna att företagen tar både produktions-och förvaltningsprocessen på allvar.
EU:s taxonomi ställer inga krav på att fastigheterna ska vara miljöcertifierade. Som nämnts dock, fokuserar taxonomin istället på fastigheternas energiklass och energiprestanda. Med det sagt kommer energideklarationer att spela en större roll för de företag som vill emittera sina gröna obligationer i enlighet med EU:s taxonomi. Här finns det dock ett antal dolda problem.
För det första, EU-länderna har olika regleringar när det gäller fastigheternas energiprestanda och energiklassificering. Sverige har redan ganska tuffa krav jämfört med andra EU-länder, och med taxonomiregleringarna kan svenska fastighetsföretag hamna i ännu mer orättvisa förhållanden.
För det andra, det finns ett stort problematik med bedömningen av fastigheterna som ligger i linje med EU:s taxonomi, särskilt när det kommer till bedömningen av “topp 15%” av befintliga fastigheter. Hur de bästa 15% av fastighetsbestånden definieras är upp till fastighetsägarna själva. Den tidigare versionen av taxonomin påstod att bara fastigheter med energiklass A kan bli godkända av taxonomin, vilket har mötts av mycket kritik från fastighetsbranschen. Den slutgiltiga versionen av taxonomin som släpptes ut den 21:a april påstår att även fastigheter som ligger bland topp 15% av fastighetsbestånden i nationell eller regional nivå kommer att godkännas (se även Annex 1 to the EU Taxonomy Climate Delegated Act, ch. 7.7 Acquisition and ownership of buildings, samt avsnitt 3.2.4.3 i den här kandidatuppsatsen). Då uppstår det problemet om hur branschen ska tolka ordet “region” på ett korrekt sätt. Ska det regionala området tolkas som hela Norden, hela Sverige, eller norra alternativt södra Sverige? Sedan finns det oklarheter kring huruvida bostadsfastigheter, kontorsfastigheter och samhällsfastigheter ska ingå i samma jämförelsekategori.
För det tredje, när det gäller energideklarationerna i Sverige, kan det finnas en avvikelse mellan den aktuella energiprestandan och energiprestandan som står på energideklarationen. Detta beror på att energideklarationerna uppdateras varje tionde år, enligt Boverkets regler. Dock hinner många fastigheter energieffektiviseras innan tiden för uppdatering är inne. Det långa tidsspannet mellan uppdateringarna gör att fastighetsföretag som egentligen kan använda sitt energieffektivt fastighetsbestånd för att emittera taxonomi-förenade obligationer inte har den möjlighet att göra det.
Utifrån de problemen som analyserats ovan, har vi fått en uppfattning av vad som kan definieras som topp 15% av fastighetsbestånd utifrån energiprestandan. Så här tolkar branschen denna definition vad gäller fastigheterna i Sverige:
● Fastigheter som har energiklass A, eller
● Fastigheter som har energiklasser A, B, och delvis C, eller
● Fastigheter med en energiprestanda på cirka 100 kWh/m2per år, eller lägre.
Respondenternas svar ger en indikation på att svenska fastighetsföretag kommer att fortsätta miljöcertifiera sina fastigheter även om taxonomin inte har ett sådant krav. Dock hoppas de på att taxonomin kan ta hänsyn till miljöcertifieringen och även göra så att certifieringsprocessen uppdateras efter taxonomiregleringarna.