4. Resultat
4.3 Vacse
Nuvarande gröna ramverk
Henrik Molin berättar för oss att Vacse följer GBP och har främst två kriterier i sitt ramverk som en fastighet ska kunna anses vara kvalificerad för att finansieras med gröna obligationer. Dels är det fastighetens certifieringsnivå, och dels energiförbrukning. I sitt gröna ramverk utgår Vacse från BBR-kravet, det vill säga Boverkets byggnadsförordning. Han förklarar att företaget kvalificeras under tre olika miljöcertifieringssystem: Miljöbyggnad, BREEAM eller LEED. Vacse väljer oftast att använda BREEAM, men vid köp av nya fastigheter kan certifieringen vara LEED eller Miljöbyggnad. Han tydliggör vidare att i företagets gröna ramverk ställs det krav på befintliga byggnaderna, som ska ha certifieringsnivå "Silver" från Miljöbyggnad, "Very Good" från BREEAM och inga kriterier från LEED. Samtidigt bör dessa byggnader ha 25% lägre energiförbrukning än BBR-kravet.
På de nya byggnaderna ställer Vacse krav på att företaget ska ha certifieringsnivån "Silver" från Miljöbyggnad, "Excellent" från BREEAM eller "Gold" från LEED. Utöver det ställer Vacse krav på att dessa byggnader ska ha 20% lägre energianvändning än kravet från BBR.
Tilläggsvis har Vacse använt sig av CICERO som leverantör av andrahandsutlåtanden.
Utestående obligationer samt uppskattningen på marknaden
Molin anser att Vacse såg ingen direkt effekt på sina gröna obligationer som redan löpte på marknaden, när EU:s taxonomin publicerades för första gången i 2019. På frågan om huruvida han anser att obligationer emitterade i enlighet med EU:s taxonomi och EU GBS kommer att uppskattas mer på marknaden, svarar Molin att han tror att det kommer att finnas ett antal placerare som ställer krav på att obligationer ska uppfylla EU GBS samt att emittenten ska följa taxonomin. Dock tror han att majoriteten av placerare behöver tid att anpassa sig till EU:s taxonomi. Han menar att taxonomin kommer att få allt större betydelse över tid, men det kommer inte vara så att de som inte följer taxonomin kommer inte längre att anses vara gröna. Utan han tror att marknaden kommer att ha dels investerare som är kompatibla till taxonomin, dels investerare som köper obligationer enligt företagens egna gröna ramverk.
Trots frågetecken och oklarheter kring taxonomins tolkning, anser Molin inte att svenska fastighetsföretag kommer att emittera mindre gröna obligationer. Istället tror han att emittenterna kommer att fortsätta emittera så som de gör idag. Det kommer att finnas en mindre andel av emittenter som följer taxonomin, sedan kommer det finnas en majoritet av fastighetsföretag som emitterar enligt GBP och sina egna gröna ramverk. Därför tror han inte att mängder med gröna obligationer kommer att minskas.
Utöver det påpekar Molin att marknaden kommer att reglera utbudet och efterfrågan, då det finns mycket kapital som söker gröna investeringar och det är lönsamt för fastighetsbolag att emittera grönt. Samtidigt finns det fler och fler emittenter som vill följa taxonomin. Då kommer investerarna att höja kravet successivt. Vidare påpekar Molin att ifall det inte finns tillräckligt mycket obligationer som ryms inom taxonomin, kommer fondförvaltare inte heller att sätta upp kraven, då möjligheterna inte finns. Henrik Molin understryker:
“Det är så mycket kapital som vill investera i grönt. Om alla investerare som vill ha gröna obligationer skulle ha krav i att det skulle följa EU:s taxonomi, då skulle det bli sådan enorm brist på gröna obligationer att investera i.”
Resurser för emission i linje med EU:s taxonomi
Molin understryker att först måste tolkningen av de “topp 15%” fastigheterna etableras ut energiförbrukningsperspektivet, och att det behövs större kunskap om hur det ska bedömas och beräknas. Han tycker att man måste hitta en bra standard och system på hur man bedömer de ”topp 15%”, och när man hittat en tydlig gräns, då kommer företaget att anpassa sig utifrån det och sikta på att uppfylla taxonomin.
Vikten av miljöcertifieringarna
Molin anser att miljöcertifieringar spelar roll i dagsläget, i och med att taxonomin är fortfarande under sin startfas. Då taxonomiregleringarna utgår ifrån gränsvärdena vad gäller energiförbrukning, kommer certifieringarna inte spela någon roll, ifall emittenterna uppfyller taxonomins krav.
Arbetet med gröna obligationer i framtiden
När det kommer till frågan om hur Vacse kommer att fortsätta arbeta med sitt gröna ramverk, menar Molin att företaget kommer att anpassa sitt befintliga ramverk till den slutgiltiga versionen av EU:s taxonomi. Dock kommer inte Vacse att följa taxonomin helt just nu, istället kommer företaget att följa GBP samt att sätta upp gränsvärden som är lik taxonomins, bland annat energiprestanda på ungefär 100 kWh/m2per år. Anledningen till detta är, enligt Molin för att det inte finns några praxis att följa i samband med att den nya taxonomin publicerades. Dock kommer företaget förmodligen att ändra sitt gröna ramverk, när det finns tillräckligt mycket med praxis i branschen vad gäller den nya taxonomin, för att kunna anpassa sig och göra refinansieringar under det nya ramverket.
Förslag på en bättre version av taxonomi samt övriga upplysningar
Enligt Molin, när det kommer till vilka byggnader som kan klassificeras som gröna, ställer taxonomin följande krav på nyproduktion och befintliga byggnader: nya byggnader ska vara 10% bättre än BBR-kravet, och befintliga byggnader ska ha energiklass A eller vara bland de “topp 15%” vad gäller energiförbrukning. Molin betonar att kravet gäller byggnader “within its' region”. Han menar att det är svårt att veta hur man ska gå tillväga för att mäta de “topp 15%”, till exempel ställs det frågor om mätningen, ska den ske inom samma fastighetsslag eller olika, och när det kommer till regioner, ska Norden tas med eller enbart Sverige. Han påpekar att
temperaturen och klimatet skiljer sig mycket åt mellan Sveriges norra och södra delen, således undrar han om kravet ska vara detsamma i dessa regioner.
När det kommer till hur svenska fastighetsföretag ska arbeta med hållbarhet i förhållande till taxonomin och EU GBS i framtiden, är Molins vision att det ska utvecklas någon annan form av certifieringskrav i tillägg till energiförbrukningen. Han poängterar att:
“Miljöpåverkan av en byggnad ur ett livscykelperspektiv är själva uppförandet av byggnaden, vilket ju motsvarar ca 50 års löpande drift av en fastighet vad gäller miljöpåverkan.”
Han ser fram emot att taxonomin tar med sådana parametrar i beräkningen. Samtidigt betonar Molin att han har full förståelse för varför taxonomin ser ut som den gör idag. Han menar att det är bra att vi får en start på hållbarhetsfrågor vad gäller energiförbrukningen. Taxonomin ger störst effekt på kort tid. Men han ser gärna att den tar hänsyn till fler parametrar, såsom produktionen och hela livscykel på en fastighet.
Molin påpekar även att aktörerna kontinuerligt gör rättningar efter den nya taxonomin, men vägen dit har varit fram och tillbaka. Då det handlar fortfarande om hur energiklasserna definieras i olika länder, samt hur reglerna tillämpas. Han påpekar att problemet är att det inte finns något enhetligt system. Det är i vissa länder lättare att ha motsvarande energiklass A, och detta gör att jämförbarheten mellan olika länder blir svår. Det blir orättvist att det inte är samma regler som gäller för alla emittenter.
4.4 SFF Svensk fastighetsfinansiering