Bakgrundsinformation om respondenterna

Som representant från privata bostadsutvecklare intervjuades Olof Pettersson Herold, konceptansvarig för ägarlägenheter på JM AB. JM ligger i framkant av de stora

bostadsutvecklarna i utvecklingen av ägarlägenheter, och har flertalet nybildningsprojekt färdigställda samt under utveckling. Ytterligare en utvecklare som intervjuades var Öckerö Fastighets AB’s VD Hans Andreasson. Till skillnad från JM är Öckerö Fastighets AB ett kommunalt bolag, vilka var väldigt tidiga i utvecklingen av ägarlägenheter. De färdigställde 50 ägarlägenheter under 2010, vilket var året efter lagändringen som tillät ägarlägenheter. Av dessa såldes 30 bostadslägenheter och 20 behölls i egen regi för att ingå i hyresbeståndet. Dessa ingår nu i den kommunala bostadskön och vissa av dessa förmedlas även med social förtur.

Eftersom syftet med denna studie även är att analysera juridiska personers ägande av ägarlägenheters påverkan på bostadsmarknaden intervjuades även representanter från Hyresgästföreningen och Boverket. Från Hyresgästföreningens sida intervjuades chefsekonom Martin Hofverberg som har mångårig erfarenhet av att jobba med

36 bostadsfrågor, inte bara från Hyresgästföreningen utan även kommunalt från Stockholms Stadshus. Från Boverket intervjuades nationalekonom Roger Gustafsson med över 15 års erfarenhet hos Boverket. Roger satt med i referensgrupp till 2012 års ägarlägenhetsutredning, en utredning angående omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter som representant från Boverket.

Den sista respondenten heter Joakim Westerlind och är VD på Bjurfors Åre. Han är den som arbetar absolut närmast köparna av ägarlägenheter, och har på grund av sin placering i en säsongsbetonad fjällmiljö erfarenhet av en variation av köpare och inköpssyften.

4.4.2 Bostadsmarknaden

Pettersson Herold, JM: Ur Pettersson Herold synvinkel finns finns det ingen bostadsbrist,

utan han menar att bostadsbeståndet används felaktigt. Han anser att ägarlägenheter kan bidra till att minska bostadsbrist men då om man med bostadsbrist menar enicke fungerande

bostadsmarknad.

Andreasson, Öckerö Fastigheter: Andreasson upplever att det är bostadsbrist men nämner att

det är intressant diskussion. Öckerö har en väldigt stor bostadskö i förhållande till

kommunens storlek men det betyder inte att alla de som står i kö saknar bostad eller ens är i behov av en bostad. Han säger att folk han möter har höga krav och vill ha en jättefin, ny och billig lägenhet på precis rätt plats, men det är inte samma sak som att det är bostadsbrist. Andreasson nämner även SGS (Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder) som exempel och beskriver att de har en jättelång bostadskö, och att det klagas i Göteborg på att det är så svårt att få studentlägenhet. Men sen har SGS ändå tomma bostadslägenheter i mindre attraktiva områden för att studenter hellre söker sig till andrahandskontrakt i attraktiva områden. Han nämner även att andelen hyresrätter är låg i Öckerö kommun och att ägarlägenheter kan vara en lösning på en bostadsproblematik, men inte bara för att de är ägarlägenheter. De kan lika gärna vara bostadsrätter, så det är en strukturell fråga. En viktig punkt anser Andreasson är att bostadsrätter kan göra att det är lättare för folk att ta sig in på bostadsmarknaden. Detta eftersom föreningen då kan bära en del av lånet vilket leder till att själva insatsen för individen blir lägre. Han nämner som exempel att flera radhusområden omvandlas till bostadsrättsföreningar då det verkar som att fler klarar en högre månadsavgift vilket

bostadsrättsformen kräver, men inte har kapitalet som krävs för att betala insatsen för en egen fastighet. En sak som Andreasson också tar upp är att han anser att bostadsrättsföreningen egentligen är en konstig form av boende och att internationellt är äganderätten standard. Men han tillägger att då har de oftast en helt annan form av underhåll där de som byggde och utvecklade fastigheten fortsätter sköta underhåll mot en avgift, vilket går att jämföras med att förvärva bostadsrätter av HSB eller Riksbyggen. För att summera säger Andreasson att äganderätten och ägarlägenheten förmodligen varit mer populär om inte

bostadsrättsföreningen hade klarat av att sänka priset på bostaden i jämförelse.

Hofverberg, Hyresgästföreningen: Hofverberg inleder med att det finns tre policyområden

som leder till att behovet av bostäder inte möts av nyproduktioner. Dessa är finansierings-, skatte- och markproblematiken. Han berättar att finansieringsproblematiken grundar sig i att det finns en marknadsorienterad syn på finansieringen, det vill säga att intäkterna av det som byggs ska finansiera efterföljande byggen. Det byggs alltså för avkastning, där ingen bygger för vakanser och ingen vill bygga för att skapa mer utbud, för då riskeras värdet på det som redan har byggts att sänkas. Han förklarar att det gör att byggandet blir dyrt och mycket lägre

frekvens än vad behovet är. Skatteproblemet förklarar Hofverberg i korthet med att det i dagsläget finns ett skattesystem där det missgynnar de som hyr på grund av de rot- och ränteavdrag som införts. Och sedan till markproblematiken där det kommer ut för lite planerad mark tillgänglig att bygga på. Han berättar att detta beror på att det är dyrt för kommunerna att ha stora plankontor vilket leder till en passiv planering. Det medför att kommunerna planerar reaktivt och till en specifik byggherre som vill bygga, med väldigt detaljerade detaljplaner eftersom det är kommunens sätt att kontrollera vad som byggs. Detta skapar flaskhalsar eftersom någon först måste visa intresse innan det planeras. Dessutom är det vanligt att projekt rinner ut i sanden, och då har de redan gjort en super-detaljerad plan som inte kan användas av något annat byggbolag. Detta leder till att både tid och pengar har gått till spillo i det projektet. Han säger även att det finns även en annan problematisk aspekt gällande marken, och det är att kommunerna lätt agerar monopolistiskt genom att vara reaktiv gällande detaljplaneringen av marken. De använder inte marken som ett bostadspolitiskt verktyg utan som en inkomstkälla. Ger de då ut för mycket detaljplanerad mark så riskerar det att sänka värdet för den inkomstkällan. Hofverberg förklarar att Hyresgästföreningen anser att kommunerna behöver börja med proaktiv planering där de gör generella detaljplaner och planerar i förväg. När någon kommer till kommunen och vill bygga så ska det redan finnas detaljplanerad mark att tillgå. Risken är då att det blir en massa dyr planering i förväg, vilken inte kommunerna vill. Hyresgästföreningen anser därför att kommunerna ska ersättas för detta arbete. Hyresgästföreningen har även lagt förslag på förmånliga statliga lån till byggbolagen så att branschen ska kunna bygga även i tider när de inte lönar sig ekonomiskt.. Sedan poängterar Hofverberg att det här med bostadsbrist otroligt svårt att mäta. Han säger att det går att mäta utbud och efterfrågan, men att just brist låter sig inte mätas på samma sätt. Boverket, förklarar han, utgår idag från ett årtal där de anser att marknaden var i balans, och då det idag finns färre bostäder per person så ser det ut som att det är brist, men det är ju inget som säger att det årtalet de utgår ifrån var perfekt. Men han anser ändå att det idag absolut finns brist i fler städer än de 10 största i dagsläget, och speciellt i de med hög inflyttning. Dock är det så att när bostadsmarknadsenkäten skickas ut till kommunerna varje år så svarar cirka 70 % av kommunerna att de har bostadsbrist, men det är svårt att veta exakt hur de mäter.

Westerlind Wiklund, Bjurfors: Westerlind Wiklund anser inte att det är bostadsbrist i Åre

kommun, utan att efterfrågan har ökat mycket det senaste året, både för permanentboende och fritidsbostad. Framför allt anser han att det saknas ett mellansteg mellan lägenheten och det stora huset, till exempel ett radhus. Men hyresmarknaden är stark säger han, både för säsongsboende och semesterboende, men även för permanentboende. Det är höga priser på grund av den stora efterfrågan i Åre kommun. Han anser inte att ägarlägenheter kan bidra till minskad bostadsbrist i kommunen eftersom de har ett specifikt problem där det saknas “instegshus”, och ägarlägenheter kommer inte kunna ersätta dessa. Speciellt inte eftersom dom generellt sett är dyrare på grund av att det inte finns föreningslån som kan ta en del av kostnaden, och bostadslägenheterna är redan dyra i centrala Åre. Han anser att det finns billigare bostadsrätter utanför centrum och i andra delar av kommunen som passar lägenhetsköpare bättre.

Gustafsson, Boverket: Gustafsson anser att bostadsbrist är en komplicerad fråga. Han

berättade att Boverket kom med sin bostadsmarknadsenkät där de säger att det är bostadsbrist samt hänvisade till Boverketsc (2020) rapport “Mått på bostadsbristen” där de lämnat nya förslag på hur bostadsbrist ska beräknas. Han anser inte att ägarlägenheter är något som kan bidra till att minska bostadsbristen mer än på marginalen. Gustafsson säger att det är en produkt som inte riktar sig till de grupper som har det svårt på svensk bostadsmarknad. Han

38 menar att det finns en koppling med flyttkedjor men att de bostäder som frigörs på grund av detta är inte de som kommer gynna de grupper som har svårigheter.