Regleringens utformning

ingen framtid, det är helt dött. Men det senaste året hade han märkt en ökning av intresset speciellt i Stockholm så nu ansåg han att det finns en framtid. Dock fastslår han att

bostadsrätt är en så djupt rotad produkt på svenska bostadsmarknaden och det kan ses som ett närliggande substitut. Han säger att om 25 - 50 år kan det vara en större andel ägarlägenheter än idag men inte att det kan komma upp i samma nivå som bostadsrätter. Gustafsson nämner att vid införandet av ägarlägenheter så räknades det med någonting kring 3000 - 5000 per år. Hans uppfattning är att ägarlägenheter är vanligast förekommande i fjällen och västkusten där de fyller en funktion som semesterboende. Hans slutsats är att bostadsrätten är en så bra produkt att den fyller behovet. Rent traditionellt så finns det en tradition att äga

bostadslägenheter i syfte att hyra ut dem. I Sverige har vi ägt lägenheter för att bo i dem. Bostad har inte varit en investeringsvara utan en konsumtionsvara i Sverige och tradition kan ha påverkat utvecklingen hittills i Sverige.

4.5 Resultat

I följande del kommer resultatet från empirin att redogöras för. Detta kommer följa samma struktur som empirin presenteras i och sammanfatta mönster, avvikelser och slutsatser från den data som samlats in. Denna del kommer framför allt att fokusera på studiens tre inledande forskningsfrågor:

- På vilket sätt skiljer sig ägandet av ägarlägenheter och bostadsrätter för juridiska

personer?

- Hur ser utvecklingen av juridiska personers ägande av ägarlägenheter ut i Sverige? - Varför ser utvecklingen av juridiska personer ägande av ägarlägenheter ut som den

gör?

4.5.1 Regleringens utformning

Vattendelaren för hur en bostadsrätt eller en ägarlägenhet kan användas i praktiken baseras i hög grad på att ägarlägenheten inte begränsas av en förening och dess stadgar. Det reglerar uthyrningsmöjligheter, vilket kan vara en inkomstkälla, samt vem som får äga och

föreningens styrelse måste godkänna alla överlåtelser eller uthyrningar enligt 7 kap 10§ BrL. Egentligen är det inte något i bostadsrättens lagstadgning som säger att styrelsen ska agera på ett visst sätt, förutom vissa grundläggande skäl för uthyrning och överlåtelse (2 kap 1-2§§ BrL). Mest är det snarare tradition, ovilja att beskattas som näringsverksamhet genom att bli en oäkta förening och ett reglerat, tvångsmässigt samarbete för bostadsrättsföreningens medlemmar gällande underhåll och liknande, som gör att uthyrning till vem man vill och juridiska personers ägande regleras. Men dessa praxis gör att införandet av ägarlägenheter har förenklat förvärvet specifikt för juridiska personer och uthyrningen för alla sorters ägare. För juridiska personers redovisning är det mycket som kan likställas gällande bostadsrätter och ägarlägenheter, exempelvis möjligheten till upp- och nedskrivningar, den skattemässiga indelningen i lager- eller kapitaltillgångar, prissättning vid uthyrning, uttags- och

förmånsbeskattning vid uthyrning inom bolaget. Dessutom så beskattas intäkterna som näringsverksamhet oavsett om det är en ägarlägenhet eller bostadsrätt som hyrs ut, men det finns också skillnader (Drefeldt & Törning, 2021).

Bostadsrätter har ofta en högre avgift än ägarlägenheter som enligt JM (u.å.) består till 50 % av kostnader för lån och resten avsättningar för underhåll, skötsel och drift. För en

ägarlägenhet betalar man endast för avsättningar för underhåll, skötsel och drift vilket ger en lägre månadskostnad. Eftersom bostadsrättsföreningen bär en del av belåningen blir dock

ägarens köpeskilling lägre än för motsvarande ägarlägenhet, eftersom ägaren då måste bära hela lånet och dess kostnader. Detta kan utgöra möjligheter om ägaren inte behöver hög belåning eller totala kostnader liknande en bostadsrätt om maxbelåning krävs. Ägarlägenheter kräver även utgifter för lagfart och eventuella pantbrev som också ökar

anskaffningskostnaden enligt stämpelskattelagen 8§ 2st. Juridiska personer betalar även mer i lagfart än fysiska personer, vilket ökar själva utgiften vid förvärv ytterligare enligt samma paragraf. Eftersom samfälligheten enligt samfällighetslagen 1 kap 4§ inte äger utan förvaltar tillgångar kan frågor om vem som äger vad uppstå. Avsättningar betalas till ett gemensamt konto där alla ägare äger sin andel är det inte alltid självklart om den enskildes del av denna pott är något som kan klassas som en tillgång för en enskild juridisk person.

En betydande redovisningsmässig skillnad mellan de två är att bostadsrätter är finansiella anläggningstillgångar och ägarlägenheter materiella anläggningstillgångar (Törning & Drefeldt, 2021). Detta märks exempelvis då endast ägarlägenheter får avskrivas, dock i uppdelning mellan mark, inventarier och byggnad. Det gör att juridiska personer som äger ägarlägenheter påverkar sitt resultat med en kostnad om 2 % av det bokförda värdet per år i nedskrivningar (Törning & Drefeldt, 2021).

Vid nybyggnation av bostadsrätter finns möjligheter till dellyft genom att

bostadsrättsföreningen är uppdragsgivare. Detta innebär att bostadsutvecklaren har möjlighet att redovisa intäkter och utgifter jämt fördelat under byggtiden. Vid nybygge av

ägarlägenheter är bostadsutvecklaren också ägare tills bygget är klart och det kan säljas. Det kan påverka redovisningen för bostadsutvecklaren negativt eftersom denne inte kan redovisa intäkter löpande och det kan påverka dess aktieutdelning, nyckeltal och finansiella ställning utåt (Riksbanken, 2018)

En sak som egentligen inte skiljer sig mellan bostadsrätter och ägarlägenheter är att UEB-lagen och dess möjlighet till avkastning inte får användas av juridiska personer eftersom det då anses att uthyrningen bedrivs i en näringsverksamhet (Sveriges domstolar, 2019). Det begränsar juridiska personers möjligheter till direktavkastning vid den typen av uthyrning som UEB-lagen avser, men juridiska personer har ändå möjlighet att få intäkter från

uthyrning på andra sätt, exempelvis genom den felmarginal som tillåts av hyreslagen eller att bruksvärdeshyran utgår från marknadsmässiga kapitalkostnader (12 kap 55§ JB). Har

hyresvärden då lägre kapitalkostnader än marknaden kan mellanskillnaden bli en intäkt och beskattas som en näringsverksamhet (Törning & Drefeldt, 2021).

4.5.2 Marknaden för ägarlägenheter

I den data över överlåtelser av ägarlägenheter som beställdes av Lantmäteriet kombinerat med statistik sammanställd av SCB gällande överlåtelser av bostadsrätter syns den lilla del av lägenhetsmarknaden som ägarlägenheter utgör. Mellan ägarlägenhetens införande 2009 och 2020 utgjorde ägarlägenheter 0,09 % av lägenhetsförsäljningarna. Dock syns en uppåtgående trend för ägarlägenheter, och då Byggbolagen (2021) i början av 2021 angav att cirka 1700 ägarlägenheter totalt börjat byggas sedan 2009 kommer sannolikt ägarlägenheten öka sin närvaro på lägenhetsmarknaden de kommande åren, även om det fortfarande handlar om myrsteg. I totala försäljningar av ägarlägenheter visade resultatet att ungefär var sjätte köps av en juridisk person.

44

4.5.3 Intervjudata

I detta kapitel fokuserar vi på respondenternas svar angående områdena bostadsmarknad, inköp, ägande samt framtid för ägarlägenheter.

4.5.3.1 Bostadsmarknaden

Majoriteten av respondenterna är försiktigt positiva till att vissa specifika grupper som är intresserade av nyproduktioner även skulle vara intresserade av ägarlägenheter. Som Hofverberg från Hyresgästföreningen också poängterade, så finns det en komplex problematik kring marken som nyproduktioner i alla dess former byggs på, där både kommunerna och byggbolagen bara planerar och bygger i den omfattning som säkerställer och maximerar vinsten på slutprodukten. Detta gör att det inte byggs för att minska utan underhålla efterfrågan på nybyggnationer. Hofverberg och Pettersson Herold från JM är bägge två inne på att en marknad med en för hög andel äganderätter på lägenhetsmarknaden skapar för mycket spekulation, men enligt Pettersson Herold finns det utrymme för mer av detta och frihet över lag på den svenska lägenhetsmarknaden. Hyresgästföreningen är mer skeptiska till ägarlägenhetens existens och menar att marken används på ett sätt som är mer gynnsamt för allmänheten om det byggs reglerade hyresrätter istället för ägarlägenheter som hyrs ut av småvärdar. Samtliga respondenter är eniga om att bostadsbrist är ett komplicerat begrepp och att bostadsbeståndet eller marken utnyttjas på ett enligt dem felaktigt sätt, men de anser inte direkt att ägarlägenheten skulle vara lösningen på detta. Om den skulle bidra skulle det vara för att det var en ny bostad, inte för att det var specifikt en ägarlägenhet. 4.5.3.2 Inköpsfasen

Samtliga respondenter var eniga om att ägarlägenheter passar något äldre, kapitalstarka individer eftersom bostadsrätten i sin natur oftast är billigare och för att nyproduktioner generellt gör det. De är även eniga om att ägarläganheter är passande för juridiska personer eftersom de inte haft något alternativ tidigare, och menar att då spelar de egentligen ingen roll om de är dyrare än motsvarande bostadsrätter. Många respondenter pratade också om att bostadsrätten egentligen är den konstiga bostadsformen internationellt, och att utländska kunder inte ställer sig lika skeptiska till ägarlägenheter som svenska kunder. Dock vill både svenska köpare och de som bygger ha trygghet enligt respondenterna, och då är bostadsrätter kanske lättare för utvecklarna att sälja eftersom de är vanligare. Inga av respondenterna som arbetat med försäljning av ägarlägenheter angav att ägarlägenheter är svårare att sälja än bostadsrätter, men att de oftast säljs av andra anledningar än att de är just ägarlägenheter. 4.5.3.3 Ägandefasen & framtiden för ägarlägenheter

Gällande ägandet så är det generellt gränsdragningen mellan delat och eget som är det stora frågetecknet. Andreasson från Öckerö Fastigheter anser att samfällighetslagen bör ses över och anpassas till ägarlägenheter. I dagsläget säger samfällighetslagen i 12§ generellt att varje ägare har en röst oberoende av hur många fastigheter man äger som nyttjar samfälligheten, och för den juridiska personen Öckerö Fastigheter som är ägare till 40 % av lägenheterna de byggt har det orsakat problem.

Möjligheten till spekulation och uthyrning som ägarlägenheter tillåter är något som alla respondenter nämnde, och som Westerlind Wiklund poängterade så kan detta vara speciellt intressant för juridiska personer med överskott. Dock är de oeniga om i vilken utsträckning de kommer ske, där både JM och Öckerö Fastigheter hade ganska få juridiska personer som köpare och JM till och med reglerade hur många lägenheter som fick köpas av samma person. Majoriteten av respondenterna tror att ägarlägenheter kommer användas som privatbostad,

men Hofverberg från Hyresgästföreningen håller inte med de andra. Han anser att eftersom det saknas samarbete gällande underhåll och nyttjande, vilket finns naturligt i en

bostadsrättsförening, så kommer det helt enkelt inte bli lika trevligt att bo i ett hus med ägarlägenheter. Dels kommer byggnaden skötas sämre och så kommer man behöva dela med korttidshyresgäster som inte tar samma ansvar för trivsel. Andreasson från Öckerö

Fastigheter är även inne på att blandningen med hyresgäster faktiskt skapar friktion och kan intyga att hyresgästerna ibland skuldbeläggs för snabbt av de som äger sin bostad. Gustafsson från Boverket nämnde att hade han blivit tillfrågad om ägarlägenheter skulle slå igenom för ett par år sedan så hade han sagt nej, men att hans uppfattning har ändrats det senaste året. Nu instämmer han med resterande respondenter som tror på en ökning av ägarlägenheter, men att det kommer bli ett småskaligt komplement till bostadsrätten och inte ta över marknaden.

46

5. Analys & diskussion

I denna del kommer framför allt de avslutande två forskningsfrågorna att diskuteras eftersom dessa bygger på en utveckling av de empiriska fynd som visats under resultat.

- Kan juridiska personers ägande av ägarlägenheter hjälpa till att uppfylla avsikten

med införandet av den nya regleringen kring ägarlägenheter?

- Vem gynnas i slutändan av ägarlägenheter som ett alternativ på hyresmarknaden? Att ägarlägenheter innebär nya möjligheter för juridiska personer som ägare av

bostadslägenheter är något som både litteraturstudien och samtliga respondenter intygar. Juridiska personer har fått det mycket lättare att kunna använda bostadslägenheter i sin verksamhet genom att investera överskott, skapa förmåner till personal eller ordna satellitkontor på andra orter, och det finns även ökade möjligheter att generera passiva

inkomster genom uthyrning. För juridiska personer har bostadsrätten på ett sätt redan erbjudit samma möjligheter, men bara på specifika orter eller för speciella föreningar som redan är oäkta. Exempelvis i Åre kommun som Westerlind Wiklund från Bjurfors Åre berättade om så finns det redan en utbredd hyresmarknad för bostadsrätter eftersom vissa föreningar är

formade specifikt för detta, men samma föreningar kanske har andra restriktioner som inte släpper in juridiska personer som ägare till bostadsrätterna. Som Hofverberg från

Hyresgästföreningen nämnde så finns det en stark hyresmarknad för bostadslägenheter med äganderätt på andra ställen i Europa, som Barcelona och Berlin, men det finns även en baksida till oreglerad uthyrning som kanske inte gynnar hyresgästen. För att återkoppla till redovisningsteorierna under avsnitt 2.3 så finns det tre teorier gällande vem utveckling av redovisningsreglering i slutändan gynnar: Public interest theory säger att reglering gynnar allmänheten, capture theory menar att regleringen påverkas av inflytelserika organisationer som agerar i egenintresse för att gynna sin verksamhet och private interest theory anser att enskilda individer som agerar i egenintresse påverkar regleringen och gynnas av den. Dessa diskuteras nedan.

I skrivande stund har det gått 12 år sedan regleringen infördes, och ännu har inga specifika tillägg gjorts i de förändringar fastighetsbildningslagen som tillät ägarlägenheter. Däremot kom 2012 UEB-lagen som introducerade det prispåslag vilken i praktiken tillåter att bostadsägare kan få en 4 % avkastning på marknadsvärdet vid uthyrning och kringgå

bruksvärdesprincipen. Detta kan dock inte användas av juridiska personer eftersom uthyrning alltid räknas som näringsverksamhet, men juridiska personer har ändå enligt 12 kap 55§ JB möjlighet att ha en 3-5 % felmarginal på sin hyressättning utan att den anses oskälig. Hyr någon fysisk person ut fler än två bostäder räknas det också som näringsverksamhet och då är inte UEB-lagen applicerbar längre. Tidigare forskning av Paulsson (2017) gav en indikation på att bruksvärdesprincipen är en av anledningarna till att juridiska personer inte ser

ägarlägenheter som ett investeringsalternativ, men detta kanske hade ändrats om UEB-lagen gällt för juridiska personer.

Estache & Martimort (1999) undersökning om capture theory diskuterade att “fångsten” av reglering kan gå i cykler, så att med tiden är det lättare att påverka regleringen för

utomstående aktörer då fokuset flyttas. Egentligen skulle det innebära att det nu, ett litet tag efter regleringens införsel, är ett bra tillfälle för strukturella förändringar. Eftersom

bruksvärdesprincipen enligt Paulsson (2017) är en hindrande faktor för investering från juridiska personer så är det möjligt att det är en lag som kommer utsättas för krafter. Om detta

sker så kan capture theory förklara händelsen genom att regleringen påverkats av organisationer vilka ser en förändring av bruksvärdesprincipen som gynnsam.

Regleringen som infördes 2009 lämpar sig enligt respondenterna intervjustudien bäst till kapitalstarka individer som har råd att betala för den extra frihet som ägarlägenheter tillåter. På grund av regleringens generösa regler gällande vem som får äga så tillkommer även juridiska personer med överskott att placera och spekulera. Dessa bli då hyresvärdar med ansvar för urval och hantering av hyresgäster, och har möjlighet att välja hyresgäster som är passande för dem. Hofverberg menade att det finns bättre alternativ för allmänheten i

hyresrätter samt bostadsrätter men att de konkurrerar om samma mark. Enligt public interest theory så hade denna konkurrens varit gynnsam för allmänheten. Kanske hade det ökade utbudet av alternativ satt högre krav på hyresvärdar och därmed gynnat hyresgästerna. Det går även att ifrågasätta eventuell diskriminering som kan uppstå vid oreglerad

andrahandsuthyrning. Detta är egentligen ingenting som regleras i dagsläget heller, förutom styrelsens uppdrag att fatta beslut kring själva grunden till uthyrningsbehovet. Eftersom hyressättningen för juridiska personer enligt 12 kap 55§ JB ska bestämmas ett skäligt belopp, men som baseras på marknadsmässiga kapitalkostnader och innehar en 3-5 % felmarginal, så är det egentligen irrelevant hur stora lån en hyresvärd har på sin bostad. Förutsatt att

marknadsvärdet på en ägarlägenhet och en bostadsrätt då är samma, så spelar det egentligen ingen roll vilken belåningsgrad de två exemplen har. Eftersom ägarlägenheten har en lägre avgift, vilken bestäms för den individuella bostaden och inte marknaden, så resulterar dess sammanlagda kapital- och driftskostnader, inklusive eventuell felmarginal, i teorin i en lägre hyressättning. Om Boverketbs rapport från 2020 stämmer, vilken påpekade att personer med begränsade betalningsförmågor är en av de mest utsatta grupperna på bostadsmarknaden, så kan en andrahandshyresmarknad med ägarlägenheter egentligen vara mer fördelaktig för dem. Då kan regleringen som tillåter detta faktiskt vara i linje med hur public interest theory hade förklarat verkligheten eftersom det gynnar allmänheten. Dock kvarstår det som

inledningsvis nämndes, att diskriminering vid val av hyresgäst inte regleras för

privatuthyrning, och det kan därmed ifrågasättas om ovanstående scenario faktiskt är ett realistiskt utfall. Det är även upp till hyresgästen att ta upp tvisten om att hyran inte är skälig, så i slutändan blir det även en fråga om kunskap som är avgörande för hyresgästens

rättigheter.

Private interest theory förklarar förändringar i regleringar som att de påverkas av individer vilka handlar i egenintresse. Regleringar godkänns, skapas och förespråkas alltså av individer som själva har nytta av regleringen. Enligt både intervju- och litteraturstudien vänder sig ägarlägenheter som produkt till kapitalstarka individer och företag som ägare och erbjuder dessa möjligheter till passiva inkomster, kapitalplacering och spekulation. Private interest theory förklarar då införseln av regleringen som ett resultat av påtryckningar från dessa ägare som gynnas, eller kanske någon som gynnas av att gynna dessa. I dagsläget är reglerna för prissättning vid uthyrning fortfarande bruksvärdesbaserade och reglerar därför den vinst som går att göra. Enligt public interest theory så finns den här regleringen för att gynna

allmänheten mot för höga hyror. Detta är något som enligt Boverketsb (2020) rapport att inte verkar fungera fullt ut eftersom personer med begränsade betalningsförmågor ändå är en utsatt grupp på bostadsmarknaden. Skulle dock regleringen ändras ännu mer på deras

bekostnad så skulle förändringen bäst förklaras av public interest theory eller capture theory, där allmänhetens nackdel blir till individens eller organisationens fördel.

48 Ägarlägenheten infördes 2009, mitt i en finansiell kris (Ohlin, 2018), vilket antagligen

försvårade mottagandet. Finansiella kriser är inte lägen då man vill spekulera, och ägarlägenheter var något helt nytt i Sverige som inte funnits på marknaden sen tidigare. Något som flertalet respondenter framförde var att i Sverige har finns en lång historia och tradition med bostadsrätt, så det är något som många köpare av bostad upplever som tryggt och beprövat. Pettersson Herold från JM nämnde att de inte hade sitt första projekt förrän 2016 på grund av detta. De ansåg helt enkelt att det var en lägre risk att bygga bostadsrätter eftersom det är vad kunderna efterfrågade och var är en produkt de var vana vid. Genom att sälja projektet till en bostadsrättsföreningen så kan de få delbetalningar under byggtiden, och byggföretaget har samma pris när de bygger bostadsrätter som ägarlägenheter så för dem det oväsentligt vad som byggs.

I kapitel 4.2 visade det sig att försäljningar av ägarlägenheter endast utgjorde 0,09 % av försäljningarna på lägenhetsmarknaden mellan 2009 och 2020. Detta beror antagligen främst på att det inte finns så många lägenheter att sälja, men det är möjligt att den ökade friheten för uthyrning gör att ägarlägenheter inte behöver säljas lika ofta som bostadsrätter. I

intervjustudien visade det sig även att ägarlägenheter inte är svårare att sälja än bostadsrätter, vilket gör den långsamma starten för ägarlägenhetsmarknaden antagligen inte beror på okunskap eller ointresse från köparnas håll. Som nämnts tidigare så berättade Hofverberg från Hyresgästföreningen att ägarlägenheter konkurrerar med hyresrätten och bostadsrätten om samma mark att byggas på. Eftersom kommunernas markplanering sker reaktivt och används som en inkomstkälla så kan de inte plötsligt börja planera proaktivt, för det skulle sänka värdet på marken. Om bostadsbyggare vill bygga ägarlägenheter så kommer