Boende och bostadsmarknad

Boverket arbetar på olika sätt för att stödja länsstyrelserna och kommu- nerna i arbetet med bostadsförsörjningen. Detta i enlighet med förord- ningen (2011:1160) om regionala bostadsmarknadsanalyser och kommu- nernas bostadsförsörjningsansvar.

Boverket erbjöd under året 2019 stöd till länsstyrelser och kommuner ge- nom:

• Boverkets digitala handbok för arbetet med riktlinjer för bostadsför- sörjning

• den årliga bostadsmarknadsenkäten och övriga rapporter och kun- skapsunderlag som berör bostadsmarknaden

• seminarier om länsstyrelsernas regionala bostadsmarknadsanalyser • deltagande vid länsstyrelsernas handläggarträffar

• deltagande i bostadsmarknadsseminarier och dylikt som länsstyrel- serna anordnar, där Boverket bidrar med kunskap, information och råd till kommuner och övriga aktörer på bostadsmarknaden.

3.6.3.1 Regionala bostadsmarknadsanalyser

De regionala bostadsmarknadsanalyserna72 _{ger en bild av utvecklingen på}

de olika regionala bostadsmarknaderna och visar på skillnader såväl som likheter mellan och inom länen. Varje län har sina specifika förutsätt- ningar, men vissa gemensamma utmaningar återkommer.

Boverket konstaterar att årets regionala bostadsmarknadsanalyser har nå- got mer problematiserande anslag än tidigare. Boverket har i analysen identifierat några punkter som är vanligt förekommande i årets analyser. Punkterna innehåller beskrivningar och reflektioner över situationen på bostadsmarknaden som, baserat på analyserna, är gemensamma för många län. Boverkets sammanfattning av länsstyrelsernas bostadsmark- nadsanalyser återfinns i rapporten ”Sammanställning av regionala bo- stadsmarknadsanalyser 2019”73_.

72 _{Boverket (2018). Regionala bostadsmarknadsanalyser. https://www.bover-}

ket.se/sv/samhallsplanering/bostadsplanering/regionala-bostadsmarknadsanalyser/ Häm- tad 2020-01-27

• Bostadsförsörjning är mer än bostadsbyggande. Bostadsförsörjning handlar inte bara om volymer utan handlar också om att hitta lös- ningar för att möta de behov som finns.

• Vi bygger för dem som redan bor bra. Det finns bostadsbehov som inte tillgodoses och stora grupper lämnas utanför.

• Äldre kvinnor med låga pensioner är en av de grupper som har en särskilt utsatt situation på bostadsmarknaden.

• Ett marknadsorienterat byggande klarar inte av att lösa bostadsför- sörjningsfrågan för hushåll med lägre inkomster eller i kommuner med låga markvärden.

• Bostadssociala verktyg är inte tillräckliga om det saknas hyresbostä- der som kommunerna kan tillhandahålla till bostadssökande. Kom- munerna behöver utnyttja befintliga verktyg i högre grad samtidigt som det finns ett behov av att identifiera nya.

• Den strukturella hemlösheten ökar och så även kommunernas arbete med att lösa boendet för personer, som i en situation med balans på bostadsmarknaden skulle ha klarat sig på egen hand.

• Kommunerna har svårt att kartlägga hur många människor som på- verkas av bristen på bostäder eller hur bristen/underskotten ska bedö- mas kvantitativt. Det saknas statistik och metoder för att göra sådana bedömningar. Kommunerna efterfrågar mer stöd i arbetet med bo- stadsförsörjningen.

• Varningsflagg hissas inför omfattande renoveringsbehov av miljon- programsbostäderna som väntas och hur detta kan komma att påverka en redan ansträngd situation.

• De satsningar på lokal och nationell nivå för att få fram billigare bo- städer som genomförts är inte tillräckliga.

• Investeringsstöden har dock ibland haft en avgörande roll för att vissa projekt har kunnat genomföras och/eller möjliggjort lägre hyresni- våer. Men det blev emellertid en stor osäkerhet när stöden drogs in.

Trots omfattande bostadsproduktion i många kommuner på senare år rå- der det fortfarande konkurrens om samma sorts bostäder, det vill säga bo- städer i det äldre beståndet med lägre hyror. Det råder svagt incitament att

hyra eller köpa nyproduktion även hos hushåll med goda ekonomiska för- utsättningar.

Boverket sammanställde samtliga läns regionala bostadsmarknadsana- lyser i en skriftlig rapport som lämnades till regeringen och publicerades på Boverkets webbplats.

3.6.3.2 Bostadsmarknadsenkäten

Boverket gör årligen en uppföljning av läget på bostadsmarknaden, bland annat genom bostadsmarknadsenkäten74_.

År 2019 svarade samtliga Sveriges 290 kommuner enkäten. Enkäten in- nehåller kommunernas bedömningar av det aktuella läget på bostads- marknaden. Den tar också upp omfattning och inriktning på bostadsbyg- gandet under de kommande åren. I enkäten ingår arbetet med boendepla- nering, bostadsförsörjning och de bostadspolitiska verktyg som kommu- nen förfogar över, samt situationen för olika grupper på bostadsmark- naden.

I 2019 års bostadsmarknadsenkät bedömde 240 av landets 290 kommuner att det råder underskott på bostäder. Det är en minskning med tre kommu- ner på ett år respektive 15 kommuner på två år. I kommunerna som upp- gav underskott på bostäder bor cirka 93 procent av landets totala befolk- ning. I de tre storstadsregionerna svarade alla kommuner att det råder un- derskott på bostäder i kommunen som helhet. Det är 46 kommuner som uppgav att bostadsmarknaden är i balans. Endast fyra kommuner uppgav att det råder överskott på bostadsmarknaden.

Bostadssituationen är fortsatt ansträngd för grupper som är nya på bo- stadsmarknaden. Det gäller till exempel unga, nyanlända och äldre som vill flytta till en mer tillgänglig bostad. Läget är allvarligt när det gäller särskilda boendeformer. I 127 kommuner var det under året 2019 under- skott på särskilda boendeformer för äldre och i 162 kommuner var det un- derskott på någon form av bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning.

Resultaten från bostadsmarknadsenkäten 2019 är publicerad på Boverkets webbplats.

74 _{Boverket (2019). Bostadsmarknadsenkäten 2019. https://www.boverket.se/sv/samhalls-}

planering/bostadsmarknad/bostadsmarknaden/bostadsmarknadsenkaten/ Hämtad 2020-01-17.

3.6.3.3 Boverkets Indikatorer med byggprognos

Boverket följer utvecklingen på bostadsmarknaden löpande. Under året 2019 publicerades skriften "Boverkets indikatorer" med byggprognos vid två tillfällen, den 18 juni75 _{och den 17 december}76 _{. Skriften innehåller en}

analys av utvecklingen på bygg- och bostadsmarknaden tillsammans med byggprognos.

Publiceringen i juni 2019 genomfördes med en pressträff.

3.6.3.4 Bostadsmarknaderna i Norden

Under året 2019 har de nordiska bygg- och bostadsmyndigheterna mötts för att ömsesidigt informera om aktuell utveckling inom ländernas bo- stadsmarknad och byggande. På mötet lyfte några länder att skillnaden mellan marknadshyror och hyror i de offentligstöttade segmenten har ökat. Låga räntor och otillräckligt bostadsbyggande har bidragit till sti- gande hyresnivåer. Behovet av prisrimliga bostäder är fortsatt aktuellt. Från Danmark framkom att många människor med vanliga löner inte har råd att bo i de större städerna.

3.6.3.5 Värdeöverföringar från de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen

Enligt 4 § förordningen (2011:1159) om allmännyttiga kommunala bo- stadsaktiebolag ska Boverket varje år sammanställa uppgifter om värdeö- verföringar från de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen. De flesta allmännyttiga bostadsbolag följer reglerna om begränsning av värdeöverföringar. Detta redovisades under året 2019 i rapporten "Värde- överföringar från allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag för räken- skapsåret 2017"77_{. År 2017 överförde landets kommunala bostadsbolag}

827 miljoner kronor till ägarna, varav överförda belopp enligt undantagen från begränsningen av värdeöverföringar uppgår till 756 miljoner. Det är

75 _{Boverket (2019). Boverkets indikatorer juni 2019. https://www.boverket.se/sv/om-bo-}

verket/publicerat-av-boverket/publikationer/2019/boverkets-indikatorer-juni-2019/ Häm- tad 2020-02-04.

76 _{Boverket (2019). Boverkets indikatorer december 2019. https://www.bover-}

ket.se/sv/om-boverket/publicerat-av-boverket/publikationer/2019/boverkets-indikatorer- december-2019/ Hämtad 2020-02-04.

77 _{Rapport 2019:8 Värdeöverföringar från allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag} för räkenskapsåret 2017 https://www.boverket.se/sv/om-boverket/publicerat-av-bover- ket/publikationer/2019/vardeoverforingar-fran-allmannyttiga-kommunala-bostadsaktiebo- lag-for-rakenskapsaret-2017/ Hämtad 2020-02-03

främst undantaget för överföring av medel till kommunernas bostadsför- sörjningsåtgärder som används.

Det var totalt 263 allmännyttiga kommunala bostadsbolag som år 2017 lämnade uppgifter om värdeöverföringar. Av de 263 bostadsbolagen hade 61 procent inte lämnat någon värdeöverföring, medan 38 procent hade lämnat värdeöverföringar med tillåtet belopp och en procent utöver tillå- tet belopp. Andelen bolag (tre stycken) som hade lämnat otillåten värdeö- verföring är den lägsta sedan bestämmelserna infördes år 2011.

3.6.3.6 Tillsyn avseende bostadsanpassningsbidraget

Boverket har tillsyn över tillämpningen av lagen (2018:222) om bostads- anpassningsbidrag som reglerar de kommunala bostadsanpassnings-, re- parations- och återställningsbidragen. Boverket bevakar rättspraxis, be- svarar remisser från förvaltningsdomstolarna samt svarar på muntliga och skriftliga frågor från allmänheten och kommuner. Dessutom gör Boverket informationsinsatser genom framförallt "Boverkets digitala handbok"78

om bidragen och medverkan på de konferenser som Föreningen Kommu- nal Bostadsanpassning arrangerar. Under året granskade Boverket in- formationen om bostadsanpassningsbidraget på cirka tio procent av kom- munernas webbplatser. Resultaten kommer att redovisas i myndighetens digitala handbok och i mejl till landets kommuner i januari 2020. Under året planerades även för att bidragen på nytt ska ingå i Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät (BME) efter ett treårigt uppehåll, och frågorna omarbetades utifrån 2018 års lag om bostadsanpassningsbidrag. Dessu- tom uppdaterades processen, riktlinjerna och tillsynsplanen för tillsyns- verksamheten.

Under året inkom fem anmälningar från enskilda med klagomål på hur kommunerna hade handlagt ärenden om bostadsanpassningsbidrag. Bo- verket avgjorde fem sådana tillsynsärenden.

Målet med Boverkets tillsynsverksamhet är en väl fungerande bidrags- verksamhet hos kommunerna med en hög grad av rättssäkerhet för en- skilda. Kommunernas svar i BME kan tjäna som viss vägledning för hur väl bidragsverksamheten fungerar. Sedan år 2003 har antalet anmälningar mot kommunerna varierat mellan fyra och tretton per år. Parallellt med detta har dock Boverket genom bland annat egeninitierad tillsyn kunnat konstatera att det funnits stora brister i handläggningen hos flera

78 _{Boverket (2016). Om handboken. https://www.boverket.se/sv/kommunernas-bostads-}

kommuner. Det kan därför antas att antalet anmälningar inte är någon bra indikator på kvalitén på kommunernas handläggning.

3.6.3.7 Ekonomiska planer och intygsgivare

Boverket ger behörighet som intygsgivare och ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare samt utöva tillsyn över deras verksamhet en- ligt bostadsrättsförordningen (1991:630) och förordningen om kooperativ hyresrätt (2002:106). Boverket ska även lämna allmänna råd om utform- ning av ekonomiska planer och kostnadskalkyler.

Under året 2019 har Boverket arbetat mycket med proaktiv tillsyn, vilket inneburit att Boverket slumpmässig kontrollerat ekonomiska planer, efter att dessa registrerats hos Bolagsverket. Sammanlagt har Boverket avslutat 79 proaktiva ärenden och ett reaktivt ärende under året. I tre av dessa ärenden har intygsgivare meddelats varning. Två anmälningar mot intygs- givare har inkommit under året.

Under året 2019 har Boverket förlängt tidigare behörigheter i 34 ärenden. 18 nya behörigheter har meddelats. Sammanlagt finns det 100 intygsgi- vare och medelåldern är hög, men har sjunkit något eftersom yngre in- tygsgivare har tillkommit. Det är fortsatt endast ett fåtal kvinnliga intygs- givare. Det totala antalet intygsgivare har under år 2019 ökat i jämförelse med år 2018. Antalet nya intygsgivare under året ligger på ungefär samma nivå som förra året. Fler intygsgivare behövs för att möta mark- nadens behov. Boverket behöver därför fortsätta att genomföra informat- ionsinsatser för att öka antalet intygsgivare. Under året genomförde Bo- verket annonsering i samt spred information via Boverkets sociala medier angående behov av fler intygsgivare och möjligheten att bli intygsgivare. Handboken om ekonomiska planer har under året uppdaterats med ett konsumentavsnitt och ytterligare information angående ny ekonomisk plan. I september 2019 intervjuades Boverket av Riksrevisionen med an- ledning av deras granskning av konsumentskyddet vid köp av nyproduce- rade bostadsrätter. Boverket har i december 2019 tagit del av rapporten från Riksrevisionens granskning.

3.6.4 Övrigt arbete med boende