Bostadskrediter

Utredningens förslag: Bestämmelserna om hypotekskrediter i 3 kap.

1 § första stycket 1 LUSO ersätts av bestämmelser om bostads- krediter som anknyter till artikel 129.1 i tillsynsförordningen.

Säkerhetsmassan får, såvitt gäller bostadskrediter, bestå av krediter som har lämnats mot säkerhet i egendom i Sverige som är avsedd för bostadsändamål. I ett sådant fall ska säkerheten bestå av

1. inteckning i fast egendom, 2. inteckning i tomträtt, eller 3. pant i bostadsrätt.

Säkerhetsmassan får också bestå av andra lån mot säkerhet i en bostadsfastighet enligt artikel 129.1 d i tillsynsförordningen, om säkerheten finns i en annan stat inom EES än Sverige. Detsamma gäller bostadslån enligt artikel 129.1 e i tillsynsförordningen.

Emittentinstitutet ska uppfylla kraven i artikel 129.1a–129.3 i tillsynsförordningen.

Bostadskrediternas betydelse

Bostadskrediterna är den viktigaste tillgångskategorin i säkerhets- massan för svenska emittentinstitut i dag. De utgör cirka 95 procent av krediterna i säkerhetsmassan (se även avsnitt 7.2.3 och figur 7.1). Detta innebär också att svenska säkerställda obligationer är starkt knutna till bostadsmarknaden och bostädernas underliggande värde.

Det kan nämnas att det inte finns någon bestämmelse i LUSO som begränsar hur stor andel av den totala säkerhetsmassan som bostadskrediterna får utgöra. Utredningen vill dock poängtera att det i EU-regelverket finns regler om riskspridning även inom olika tillgångsslag (se vidare avsnitt 7.4.13).

Enligt utredningens mening bör bostadskrediter även fortsätt- ningsvis kunna utgöra en stor del av säkerhetsmassan för säkerställda obligationer som ges ut av svenska emittentinstitut. För Sveriges del finns det således skäl att tillämpa regeln i artikel 129.1 d i tillsyns- förordningen om lån mot säkerhet i bostadsfastigheter.

Olika upplåtelseformer enligt svensk rätt

Som berörs i avsnitt 7.3.2 ska panträtt i svenska bostadsrätter jäm- ställas med inteckning i fast egendom i Sverige. Det finns således inte anledning att uppfatta uttrycket fastighet i tillsynsförordningen som synonymt med fastighet enligt svensk rätt.

Till skillnad mot bostadsrätt berörs inte den svenska upplåtelse- formen tomträtt särskilt i tillsynsförordningen. Enligt utredningens mening får dock inteckning i tomträtt anses omfattas av uttrycket säkerhet i bostadsfastighet. Det finns åtminstone två skäl för detta. För det första har tomträtten i flera avseenden drag som annars karaktäriserar äganderätt till fastighet och tomträttsinnehavaren intar i stort en fastighetsägares ställning (se avsnitt 7.2.1).

För det andra har, som nämns ovan, bostadsrätt jämställts med fast egendom trots att förfarandet för att uppnå sakrättsligt skydd för överlåtelse respektive panträtt är mindre tillförlitligt i fråga om bostadsrätt än för inteckning i fast egendom. Motsvarande för- farande för tomträtt är däremot i stort sett detsamma som för fast egendom, och därigenom mycket tillförlitligt.

Sammantaget anser utredningen att inteckning i tomträtt ska jämställas med inteckning i fast egendom vad gäller de säkerheter som ska finnas för tillgångarna i säkerhetsmassan.

Behovet av lagstiftningsåtgärder

Enligt utredningens mening bör det således inte göras någon ändring i sak i LUSO såvitt gäller att krediter för bostadsändamål ska kunna utgöra en del av säkerhetsmassan. Dessa bör liksom nu innefatta krediter som har lämnats mot inteckning i fast egendom, inteckning i tomträtt eller mot pant i bostadsrätt i Sverige. Det bör inte heller göras någon ändring i sak vad gäller att krediter som har lämnats mot säkerhet som motsvarar dessa också får användas, under förutsätt- ning att säkerheten finns i ett land inom EES.

Däremot finns det skäl att redaktionellt anpassa LUSO till reglerna i tillsynsförordningen. Det gäller för det första att i stället för det vidare begreppet hypotekskredit använda en terminologi som i högre grad överensstämmer med uppdelningen mellan bostads- krediter respektive kommersiella krediter i artikel 129.1 i förord- ningen. Denna uppdelning har i sin tur betydelse för bland annat belåningsgraderna.

För det andra finns det anledning att hänvisa till förordningen när det gäller krediter som har lämnats mot säkerhet i egendom som är belägen i ett annat land inom EES än Sverige (se avsnitt 5.3). En anledning till detta är behovet av att minska risken för att de unions- rättsliga reglerna om riskvikter och kapitalkrav tillämpas på ett annat sätt än bestämmelserna om säkerhetsmassan i svensk rätt. Detta har en särskild betydelse när säkerheten finns i ett annat land än Sverige. Exempelvis bör regeln om vissa lån mot säkerhet i franska bostads- fastigheter tillämpas i dess lydelse enligt artikel 129.1 e i tillsyns- förordningen, i stället för att det finns en särskild bestämmelse om sådana lån i LUSO.

Som berörs i avsnitt 7.4.1 måste de krav på det aktuella emittent- institutet som följer av artiklarna 129.1a–3 tillsynsförordningen tillämpas om en medlemsstat väljer att inkludera en viss tillgångs- kategori i sin nationella lagstiftning. Även detta är ett skäl för att hänvisa till reglerna i tillsynsförordningen.

Vidare finns det, om hänvisningar görs till reglerna i tillsyns- förordningen, ett behov av att förtydliga att inteckning i fast egen- dom, inteckning i tomträtt och pant i bostadsrätt för Sveriges del är de säkerhetsrätter som avses i artikel 129.1 d. Detta gäller inte minst mot bakgrund av att de två senare säkerhetsrätterna inte avser fast egendom enligt svensk rätt men bör betraktas som säkerhet i bostads- fastighet enligt tillsynsförordningen (se ovan).

Den lagtekniska lösningen

Mot ovanstående bakgrund föreslår utredningen att bestämmelserna om hypotekskrediter i 3 kap. 1 § första stycket 1 LUSO ersätts av nya bestämmelser om bostadskrediter respektive kommersiella fastighetskrediter (angående de senare, se nästföljande avsnitt).

När det gäller krediter som har lämnats mot säkerhet i egendom i Sverige som är avsedd för bostadsändamål ska det även fort- sättningsvis anges i LUSO att säkerheten ska bestå av inteckning i fast egendom, inteckning i tomträtt, eller pant i bostadsrätt (jfr avsnitt 5.3).

I fråga om egendom i utlandet ska det tas in en bestämmelse i LUSO om att säkerhetsmassan, förutom krediter som har lämnats mot säkerheter i Sverige enligt ovan, också får bestå av andra lån mot säkerhet i en bostadsfastighet enligt artikel 129.1 d i tillsynsförord- ningen om säkerheten finns i en annan stat inom EES än Sverige. Detsamma gäller bostadslån som har lämnats mot säkerhet i egendom i Frankrike enligt artikel 129.1 e i tillsynsförordningen.

Eftersom förslagen ovan innebär att två tillgångskategorier enligt tillsynsförordningen tillåts i svensk rätt, finns det också skäl att ta in en allmän bestämmelse i LUSO om att emittentinstitutet också ska uppfylla kraven i artikel 129.1a–129.3 i förordningen.