Kommersiella fastighetskrediter

Utredningens förslag: Bestämmelserna om hypotekskrediter i

3 kap. 1 § första stycket 1 LUSO ersätts av bestämmelser om kommersiella fastighetskrediter som anknyter till artikel 129.1 i tillsynsförordningen. Därigenom utvidgas kretsen av tillåtna säkerheter.

Säkerhetsmassan får, såvitt gäller kommersiella fastighets- krediter, bestå av krediter som har lämnats mot säkerhet i egen- dom i Sverige som är avsedd för näringsverksamhet. I ett sådant fall ska säkerheten bestå av

1. inteckning i fast egendom, 2. inteckning i tomträtt, eller 3. pant i bostadsrätt.

Säkerhetsmassan får också bestå av andra lån mot säkerhet i kommersiella fastigheter enligt artikel 129.1 f i tillsynsförord- ningen, om säkerheten finns i en annan stat inom EES än Sverige.

Kommersiella fastighetskrediter som inte har lämnats mot säkerhet i egendom som är avsedd för jord- eller skogsbruks- ändamål får utgöra högst tio procent av säkerhetsmassan.

Emittentinstitutet ska uppfylla kraven i artikel 129.1a–129.3 i tillsynsförordningen.

Behovet av att tillåta kommersiella fastighetskrediter

Utredningen anser att krediter mot säkerhet i egendom som innehas för kontors- eller affärsändamål liksom i dag ska kunna vara en del av säkerhetsmassan. Detsamma gäller jord- och skogsbruksfastig- heter, som enligt EU-regelverket är att hänföra till denna kategori om det huvudsakliga syftet med fastigheten är jord- eller skogsbruk (se vidare nedan). För svensk del finns det således anledning att tillämpa artikel 129.1 f om lån mot säkerhet i kommersiella fastig- heter. Uttrycket kommersiella fastighetskrediter bör användas i LUSO i syfte att markera att det rör sig om lån mot säkerhet.

Det framstår i och för sig som möjligt enligt unionsrätten att begränsa vilka slags kommersiella fastigheter som tillåts. Utredning- en föreslår dock att bestämmelserna i LUSO harmoniseras med reglerna i tillsynsförordningen om krediter mot säkerhet i kommer-

siella fastigheter. Anledningen till detta är intresset av att så långt som möjligt tillämpa bestämmelser om säkerhetsmassan som över- ensstämmer med kapitaltäckningsregelverket (se vidare avsnitt 5.3). Detta kan i sin tur underlätta vid tillämpningen av bestämmelserna och att göra dem mer lättlästa.

I linje med bedömningen avseende bostadskrediter i föregående avsnitt anser utredningen att även tomträtter och bostadsrätter som är avsedda för näringsverksamhet ska kunna utgöra säkerhet för kommersiella fastighetskrediter, även om det inte rör sig om fast egendom enligt svensk rätt.

Den lagtekniska lösningen

Utredningen föreslår en lagstiftningsteknik som liknar den som berörs i föregående avsnitt om bostadskrediter. Som anförs där finns det mot bakgrund av EU-regelverket anledning att ersätta uttrycket hypotekskredit med en terminologi som skiljer mellan å ena sidan bostadskrediter och å andra sidan krediter som har lämnats mot säker- het i kommersiella fastigheter (kommersiella fastighetskrediter). Vidare bör det framgå direkt av LUSO vad som gäller för svenska fastigheter och annan egendom i Sverige (se även avsnitt 5.3). Detta avser bland annat att de svenska säkerheter som tillåts även fort- sättningsvis ska vara inteckning i fast egendom, inteckning i tomträtt och pant i bostadsrätt.

Utredningen föreslår att uttrycket kommersiella fastighets- krediter ska användas i LUSO. Detta uttryck ska i första hand avse krediter som har lämnats mot säkerhet i egendom i Sverige som är avsedd för näringsverksamhet, t.ex. för jord- eller skogsbruksända- mål. En förutsättning för det senare är dock att det huvudsakliga ända- målet med fastigheten är jord- respektive skogsbruk. I annat fall rör det sig om en bostadsfastighet.7 _{Utredningens förslag innebär således} en harmonisering med reglerna i tillsynsförordningen vad gäller kate- goriseringen av olika slags fastigheter baserat på för vilka ändamål dessa innehas.

Därutöver ska det anges i LUSO att säkerhetsmassan också får bestå av kommersiella fastighetskrediter i form av andra lån mot 7 _{Se frågor och svar från Europeiska bankmyndigheten vad gäller tillämpningen av tillsyns-} förordningen, fråga nr 2013_94 på följande webbplats:

säkerhet i kommersiella fastigheter enligt artikel 129.1 f i tillsyns- förordningen, om säkerheten för krediten finns i ett annat land inom EES än Sverige.

En utvidgning av kretsen tillåtna tillgångar

Uttrycket kommersiell fastighet i tillsynsförordningen får uppfattas som liktydigt med en fastighet som är avsedd för näringsverksamhet av något slag, oavsett verksamhetens karaktär. Detta innebär således att även vissa andra säkerheter än kontorsfastigheter och affärs- lokaler kan aktualiseras vid tillämpningen av artikel 129.1 f (se vidare avsnitt 7.3.2). Det är således frågan om en viss utvidgning av kretsen av tillgångar som tillåts ingå i säkerhetsmassan.

För fastigheter som är svåra att värdera på ett tillförlitligt sätt, exempelvis gruvor eller fastigheter som är avsedda att exploateras för infrastrukturändamål, följer det dock en naturlig begränsning av de krav i fråga om värdering som föreslås i avsnitt 7.4.9.

Utredningen bedömer att förslaget kan innebära en marginellt ökad risk för investerarna, i den mån emittentinstituten inkluderar tillgångar från denna vidare krets i säkerhetsmassan.

Utöver begränsningarna i värderingshänseende anser utredning- en att det är av stor vikt ur riskhanteringssynpunkt att även fortsätt- ningsvis begränsa hur stor andel av säkerhetsmassan som får utgöras av kommersiella fastighetskrediter, utöver jord- och skogsbruks- krediter. Sådana krediter är mer utsatta för risker kopplade till den ekonomiska utvecklingen än bostadskrediter.8 _{Sådana kommersiella} fastighetskrediter som inte har lämnats mot säkerhet egendom som är avsedd för jord- eller skogsbruksändamål bör därför även fortsätt- 8 _{Därutöver kan det nämnas att det ekonomiska läget har förändrats på ett påtagligt sätt under} utredningstiden till följd av de ekonomiska effekter som spridningen av det nya coronaviruset har fått. I juni 2020 bedömde Konjunkturinstitutet att covid-19-pandemin leder till att Sveriges bruttonationalprodukt minskar med cirka tio procent det andra kvartalet 2020 (Konjunktur- institutet, Konjunkturläget juni 2020, den 17 juni 2020). Vid den tidpunkt då detta betänkande färdigställs, i september 2020, står det således klart att pandemin medför allvarliga konse- kvenser för Sveriges ekonomi, även om det inte är känt hur länge pandemin kommer att pågå. Det finns skäl att anta att nedgången och de efterföljande konsekvenser som covid-19- pandemin orsakar kan påverka bland annat marknaden för kontors- och affärsfastigheter negativt. Att krediter som avser sådana fastigheter är mer utsatta för risker kopplade till den ekonomiska utvecklingen än bostadskrediter är, som berörs ovan, väl känt sedan tidigare och har på senare tid även uppmärksammats av Finansinspektionen (Finansinspektionen, Stabili- teten i det finansiella systemet, den 28 november 2019). Se även avsnitt 6.2.6 vad gäller de

ningsvis få utgöra högst tio procent av säkerhetsmassan, i linje med 3 kap. 1 § andra stycket LUSO i dess nuvarande lydelse.

Utredningen konstaterar att risknivån i säkerhetsmassan skulle kunna öka på ett oönskat sätt om någon begränsning av nu aktuellt slag inte fanns. Den nu aktuella begränsningen motiverades också enligt förarbetena till LUSO av de risker som är förenade med utlåning med säkerhet i kommersiella fastigheter (prop. 2002/03:107 s. 62). Förarbetsuttalandet står sig således alltjämt.

Utredningen bedömer att förslaget om en begränsning till högst tio procent av säkerhetsmassan är förenligt med direktivet. I detta avseende kan det nämnas att det anges i direktivet att medlems- staterna ska fastställa regler om sammansättningen av säkerhets- massan (artikel 10).