2 Tillväxt och arbetsmarknad
4.2 Bostadsmarknadens upplåtelseformer och arbetskraftens rörlighet
Dels hyresrätten, dels de två formerna som kräver kapitalinsats; den ägda bostaden och bostadsrätten. I Sverige inkluderas oftast bostadsrätter i
begreppet ”ägda” bostäder, även om bostadsrättsinnehavaren de facto bara äger en andel och rätten att bo på en viss yta. Valet av bostad påverkas starkt av nationella institutionella faktorer. Från andra världskriget fram till tidigt 1990- tal steg andelen bostadsägare i nästan alla OECD länder. Att äga sin bostad har nu blivit den vanligaste upplåtelseformen i många länder och ökningen kan till stor del förklaras av medveten politik: Genom åren har bostadsägande stöttats i form av bidrag, skattelättnader och räntesubventioner.143
137
Stockholms län uppvisar ett stort inflyttningsöverskott för personer mellan 20 och 30 år.
138 Israelsson et al (2003) 139 Israelsson et al (2003) 140 Citerat Lundholm (2007) 141 SOU (2000:36); SCB (2008) 142 Citerat Nutek (2007) 143 Atterhög (2005)
Som nämnts tidigare pekar flera studier på att de som äger sin bostad visar mer omsorg om bostaden och närområdet, de känner också större
samhällsengagemang och deras barn når bättre resultat i skolan. Det finns emellertid också flera problem förknippade med ett ökat ägande av bostäder. När det råder tillväxt i en region finns där ofta fler jobb och folk flyttar dit. Det leder till att efterfrågan på bostäder ökar, vilket i sin tur kan medföra stigande huspriser. Vid låg tillväxt finns det färre jobb och vissa väljer då att flytta. Men det kan vara svårt att avyttra sitt gamla boende till ett rimligt pris. Regionala skillnader i bostadspriser riskerar därmed låsa in arbetskraften i regioner med låg tillväxt; husägare som erfar prisras kan stängas in i ett ägande på en bostadsort där framtidsutsikterna är haltande. Till detta tillkommer att höga lån kräver höga säkerheter i form av goda stabila inkomster och fast anställning och detta kan hindra arbetskraftens rörlighet. Är man högt belånad kan det vara tryggare att stanna hos en arbetsgivare där det är större chanser att veta hur löneutvecklingen ser ut. Långa anställningstider signalerar också ekonomisk trygghet, vilket ökar chansen att få låna.
Men långa anställningstider minskar rörligheten på arbetsmarknaden, något som i sin tur kan minska produktiviteten.144 Dessutom kräver lån och ägande
ofta två stabila, långsiktiga inkomster. Många hushåll är ensamhushåll, har korta anställningar och drabbas periodvis av arbetslöshet. Då arbetsmarknaden innehåller alltfler projekt och korttidsanställningar kan det vara svårt att få lån och därmed bostad. Slutligen är det svårare för unga att etablera sig på
bostadsmarknaden och köpa bostadsrätt, eftersom kreditmarknaden har svårt att bedöma unga. Många av de unga tar för stora bostadslån och ligger sedan i riskzonen när räntorna höjs.145 Huspriserna har stigit mycket i Sverige och
enligt OECD Economic Survey (2007) råder en liten, men tilltagande, övervärdering. Lågkonjunktur medför generellt lägre bostadspriser.
Under 1990-talet noterades att inte bara andelen bostadsägare ökat i många länder utan också arbetslösheten. Kunde ökat bostadsägande vara en förklaring till den låga rörligheten och därmed den stigande arbetslösheten? Forskningen kring sambandet mellan upplåtelseform, migration och arbetsmarknad tog nu fart och pågår i hög grad fortfarande. Forskning och analyser vad gäller dessa samband presenteras nedan. Först presenteras forskning där flera länder ingår samtidigt, sedan presenteras välbeforskade länder var för sig. Avslutningsvis belyses situationen i Sverige. Det är främst den empiriska forskningen som berörs.146
4.2.1 Studier över flera länder
Oswald (1996; 1997; 1999) belyste frågan om bostadens betydelse för arbetsmarknaden genom att anta att ägandeförhållande av bostaden påverkar 144 Se exempelvis Henley (1998) 145 Dagens Nyheter (070619) 146
arbetslöshetsnivåer i ett land; om fler äger sin bostad minskar rörligheten och därmed ökar arbetslösheten. I regioner med en hög andel hyresbostäder bör det däremot finnas ett bättre samband mellan vakanser och arbetslöshet; arbetsmarknaden fungerar bättre. Oswald tillämpade sin teori på att datamaterial bestående 19 olika länder för tiden 1969 – 1990 och fann ett klart samband: En ökning av andelen bostadsägare med tio procent ökar arbetslösheten med cirka två procentenheter. Oswald fann korrelation både mellan länder och mellan vissa regioner. I bland annat Sverige fann han effekter också på regional nivå. I vissa länder var sambandet starkare, i andra svaga. Förklaringsvärdet var exempelvis svagt för USA, Italien och Frankrike. Oswald menar att sambandet har flera orsaker. Att äga sin bostad minskar mobiliteten och därmed försämras matchningsprocessen på arbetsmarknaden; det vill säga den geografiska ”mismatchen” ökar. Att sälja sitt hus och flytta är förenat med stora transaktionskosnader. Därför väljer vissa som äger sitt boende att pendla istället för att flytta. Om dessa pendlingskostnader blir mycket höga lönar det sig till slut inte längre att jobba och att vara arbetslös blir istället ett alternativ. Med en låg andel hyresrätter är det vidare svårt för unga och andra utan eget kapital att komma in på bostadsmarknaden och detta kan resultera i en begränsad arbetsmarknad, eftersom det är svårt att flytta till jobben. Dessutom finns det, i en ekonomi där folk inte är rörliga, risk för att många arbetar inom områden de inte är lämpade för; deras produktivitet vore högre i ett sammanhang. Oswald kunde med hjälp av empiriska
undersökningar fastställa att en del av ökningen av arbetslöshet i Europa kunde kopplas till ett ökat bostadsägande och ett minskat antal hyresrätter. Studien har fått många efterföljare, vissa stödjer hela eller delar av Oswalds hypoteser, men det finns också dem som kommer till andra slutsatser:
Dietz och Haurin (2003) sammanfattar studier som behandlar bostadsägandets konsekvenser. De konstaterar att bevisen för att ägande minskar rörlighet är övertygande. De flesta studier pekar på att detta till stor del beror på
transaktionskostnader. Men bostadsägare kan också bli inlåsta av höga lån och av investeringsförluster. Även studier som tar hänsyn till selektion (det vill säga att de som är mer stabila och har mer trygga framtidsutsikter också väljer att köpa hus i större utsträckning)147 finner att bostadsägare är mindre rörliga.148
Däremot är det inte säkert att den minskade rörligheten orsakar ökad
arbetslöshet. Dietz och Haurin menar att Oswalds resultat kan ifrågasättas dels eftersom det saknas kontrollvariabler, dels eftersom resultaten kan påverkas av vilken ekonometrisk metod som används. De konstaterar vidare att studier som baseras på mikrodata tenderar att avvisa Oswalds hypotes (att husägare har en större benägenhet att vara arbetslösa) och att studier som baseras på makrodata i högre utsträckning bekräftar den. Ytterligare forskning krävs för
147
Se exempelvis Kan (2000) som anför att de som är mobila eller benägna att så bli, knappast väljer att köpa hus.
148
Dietz och Haurin (2003) pekar också på forskning som anger att de som bor i så kallade ”social housing” är mindre rörliga än de som äger sin bostad. Här skall åter noteras att ”social housing” är en speciell boendeform utan direkt svensk motsvarighet.
att besvara dessa frågor. Det kan exempelvis finnas icke-observerbara variabler som medför att bostadsägare lyckas bättre på arbetsmarknaden. Det är också oklart hur/om konjunkturer påverkar upplåtelseformens betydelse för
arbetskraftens beteende. Avslutningsvis presenterar Dietz och Haurin forskning som visar att bostadsägande ökar kvinnors betalda och hushållens obetalda arbetskraftsutbud.
Barcelo (2006) visar i en undersökning av fem stora europeiska länder
(Storbritannien, Tyskland, Spanien, Italien och Frankrike) att arbetslösa som äger sin bostad, särskilt de som har stora lån, flyttar i mindre utsträckning än de som hyr privat (notera att det går en skarp skiljelinje mellan privata
hyresvärdar och ”social housing”). Möjligheterna att få jobb lokalt påverkas ej av upplåtelseform, men de högutbildade och ensamstående flyttar i större utsträckning än andra. De sammanboende har en lägre flyttbenägenhet om partnern jobbar. För dem med barn flyttar de som har barn under 6 år mer än de som har äldre barn. Barcelo försöker ta hänsyn till såväl selektion149
(exempelvis kanske de som har goda chanser till en långsiktig anställning också ha en större benägenhet att köpa hus) som vissa landsspecifika institutioner.150
Barecelo menar att resultaten pekar på att privat uthyrning bör befrämjas. Ahn och Blazquez Cuesta (2007) fokuserar på Spanien, Frankrike och Danmark i syfte att med mikrodata undersöka sambandet mellan upplåtelseform och rörlighet på bostads- och arbetsmarknaden. Föga förvånande konstateras att de som är mer nöjda med sina nuvarande
jobb/bostad också är mindre benägna att byta/flytta. Forskarna konstaterar också att de som äger sin bostad flyttar mindre. Det är dock enbart i Danmark och i någon mån i Frankrike som detta direkt påverkar arbetsmarknaden. Danmark har både högre arbets- och bostadsrörlighet än de andra båda länderna. I alla tre länderna byter de som har tidsbegränsade kontrakt oftare jobb. De avslutar med att peka på att kulturella och institutionella faktorer skiljer sig åt mellan de tre länderna och att detta påverkar resultaten. Graaff och Leuvensteijn (2007) undersöker bostadsmarknadens effekter på arbetskraftens mobilitet i 14 Europeiska länder år 1994 – 2001 (Sverige är inte med bland dessa länder). De utvecklar Oswalds studie genom att ta hänsyn till transaktionsskatter vid flytt, samt genom att undersöka frågan både på mikro- och makronivå. Flera makroekonomiska studier har visat att i länder med hög andel bostadsägande är också arbetslösheten hög. Men flera mikroekonomiska studier visar att de som äger sin bostad har mindre sannolikhet att bli
arbetslösa. Hur kan dessa skillnader på makro- och mikronivå förklaras? Graaff och Leuvensteijn menar att det kan bero på att någon viktig variabel
149
I den ekonometriska modellen kan den oberoende variabeln vara korrelerad med feltermen.
150
Institutionsskillnader mellan länder förklarar till stor del också olikheterna vad gäller andelen bostadsägare.
uteslutits ur analyserna samt på förekomsten av selektion.151 Graaff och
Leuvensteijn finner att husägare har lägre rörlighet mellan jobb, men också lägre risk att bli arbetslösa. Detta, menar de, visar att bostadsägare sannolikt är mer bundna till (exempelvis genom lån) och/eller mer engagerade i sina jobb. De finner vidare att höga transaktionsskatter på bostadsmarknaden minskar ägandet och därmed ökar rörligheten på aggregerad nivå. Men
transaktionskostnader ökar också den enskilda individens kostnader vid en flytt. Det senare minskar arbetskraftrörligheten över regioner, vilket i sin tur hämmar flexibiliteten på arbetsmarknaden. Det finns således både direkta och indirekta effekter av transaktionskostnader och dessa påverkar i hög grad på arbets- och bostadsmarknaden. Sammantaget betyder detta att länder som har en hög andel bostadsägare kan också vara länder med hög arbetslöshet
eftersom transaktionskostnaderna är höga. Forskarna menar att det snarare är transaktionskostnaderna än bostadsägandet som minskar mobiliteten. Därmed blir policyimplikationen tydlig: Minskade transaktionskostnader kommer att öka rörligheten på såväl bostads- som arbetsmarknaden.
4.2.2 Storbritannien
Fler forskare har gått i Oswalds fotspår och i Storbritannien har forskningen varit särskilt utbredd: Henley (1998) anför att åtgärder som minskar
transaktionskostnader vid flytt är av godo för arbetsmarknaden. Storbritannien har, till följd av generös bostadsbeskattning och utförsäljning av hyresrätter, reducerat andel hyresrätter till en, enligt Henley, för låg nivå. Den låga nivån av hyresrätter kan tvinga in folk i ett ägande. Om priserna sedan sjunker medan lånen förblir höga blir inlåsningseffekten än större. Ingenting tyder på att husägare flyttar i större utsträckning vid högre regional arbetslöshet, vilket Henley menar kan vara en effekt av att när arbetslöshetssiffrorna stiger blir det svårare att sälja sin bostad.
Cameron och Muellbauer (1998) granskar den brittiska bostadsmarknaden, regional pendling och migration. De drar slutsatserna att migration påverkas starkt av både löner och arbetslöshet. De visar också att huspriserna är av stor betydelse; höga relativpriser minskar nettomigrationen till en region. På grund av att andelen hyresrätter har minskat kraftigt spelar nu huspriserna ännu större roll för migrationsbenägenheten. En större andel hyresrätter möjliggör ökad mobilitet pga. av lägre transaktionskostnader och därför bör
fastighetsägare aktivt uppmuntras att behålla sina hyresrätter. Forskarna Pissarides och McMaster (1990) visar att markandsmekanismerna visserligen leder till att folk flyttar från regioner med hög arbetslöshet och låga löner. Men dessa mekanismer tar väldigt lång tid och det är därför ineffektivt och dyrt att bara förlita sig marknadskrafter vad det gäller att rätta till spatial ”mis-match”.
151
Van Vuuren (2005) bygger en teoretisk modell där han håller det för troligt att sambandet mellan arbetslöshet och husägande kan förklaras genom att man inte tagit hänsyn till endogenitet i flera studier.
Böheim och Taylor (1999) undersöker förhållande mellan rörlighet,
upplåtelseform och arbetsmarknad i Storbritannien. De använder paneldata från 1991–1997 och konstaterar att arbetslösa flyttar i större utsträckning, särskilt mellan regioner, än dem som har arbete. Långtidsarbetslösa flyttar dock i lägre utsträckning. (Belånade) husägare har också lägre rörlighet medan de som hyr av privat hyresvärd har högst mobilitet. Böheim och Taylor
sammanfattar sina resultat med att fastställa att politik som ökar ägandet av bostäder förmodligen inte har varit det mest effektiva instrumentet för att öka arbetskraftens rörlighet i Storbritannien.
Murphy, Muellbauer och Cameron (2006) analyserar netto och
bruttomigration mellan regioner i Storbritannien och tittar bland annat på effekten av huspriser och förväntade huspriser. De visar att migration påverkas av bostadsmarknaden på flera vis. Bland annat visar de att migrationen
påverkas av om det finns en närliggande region med god arbetsmarknad; många väljer att flytta till en region med lägre huspriser för att sedan pendla till en region med höga huspriser och bättre arbetsmarknad. Det förekommer också en hel del regionala skillnader vad gäller variablernas påverkan.
Avslutningsvis bekräftas att bostadsmarknaden spelar stor roll för migration; tillgänglighet, huspriser och förväntade huspriser har betydelse i detta sammanhang.
Battu, Ma och Phimister (2008) antar en mikroansats och tar hänsyn till såväl selektion som icke-observerbar heterogenitet; faktorer som inte kan observeras kan likväl påverka människors preferenser.152 Beräkningarna visar också att
båda dessa ekonometriska specifikationer är av nödvändiga för att erhålla korrekta resultat. Vidare konstaterar de att bostadsägare som är anställda har en lägre sannolikhet att få jobb i en annan region. Medan arbetslösa som bor i icke-privata hyresrätter har lägre sannolikhet att få jobb i en annan region och högre sannolikhet att förbli arbetslösa.153 Huruvida du blir påverkad eller ej av
upplåtelseform beror alltså på om du är arbetslös eller har en anställning. De finner inga belägg för att bostadsägare har längre arbetslöshetsperioder, däremot har de lägre rörlighet.
4.2.3 Holland
I Holland ligger bostadsforskningen också i framkant. Holland är ett litet land, dess invånare byter ofta jobb utan att flytta eftersom pendlingsmöjligheterna är goda. Van der Vlist et al (2002) forskar kring skillnader i mobilitet mellan
152
Icke observerbar heterogenitet kan inkluderas i vissa ekonometriska modeller. Det betyder då att modellen tar hänsyn till att det finns faktorer som påverkar val av bostad (såsom livsvärden, motivation, vanor med mera) men som inte täcks av de inkluderande ”observerbara” variablerna.
153
Hughes och McCormick (2000) menar att de särskilda resultaten vad gäller (public housing) ”allmännyttan” i Storbritannien kan bero på att hyror i dessa bostäder ligger under marknadsnivå, det är förenade med långa väntetider att erhålla en sådan hyresrätt och kontrakten är relativt säkra (man risker ej så lätt att bli utkastad). Dessa faktorer kan förklara den låga rörligheten vad gäller ”public housing”. Hushållen låses in och kan inte få en motsvarande bostad på annan ort.
olika lokala bostadsmarknader i Holland. De visar att rörligheten skiljer sig åt mellan olika regioner; de regionala bostadsmarknaderna påverkas bland annat av graden av urbanisering, andelen ”social housing” samt förändringar i
storleken på bostadsmarknaden. Mycket av rörelsen sker genom in och utflyttning i hyresrätt, därför beror mobiliteten i hög grad där på hur hög andelen hyresrätten är. I urbana miljöer där bostadsmarkanden är mer reglerad sker många flyttar också till äganderätter.
Van Leuvensteijn och Koning (2004) tar hänsyn till selektion och använder mikrodata. De undersöker om holländska bostadsägare byter jobb mer sällan än de som bor i hyresrätt samt om risken att bli arbetslös är högre för dem som äger sin bostad. De finner att anställda som äger sin bostad blir arbetslösa i
mindre utsträckning än anställda som hyr, men att jobbskifte ej påverkas av upplåtelseform. Dessa forskare visar vidare att kausaliteten mellan arbete och bostad ej nödvändigtvis bara löper från bostad till arbete utan, och i större
utsträckning, också från arbete till bostad; de som hittar ett riktigt bra och engagerande jobb köper i större utsträckning hus.
Helderman et al (2004) konstaterar att fler och fler äger sin bostad också i Holland. Dessutom är det allt fler yngre och barnlösa som köper hus. De undersöker därför om effekten av att äga sitt hus har förändrats över åren, särskilt fokuserar de på huruvida bostadsägare har blivit mer mobila.
Resultaten indikerar att effekten av att äga sitt boende inte är konstant över åren, skillnaden i mobilitet har både sjunkit och stigit. Avvikelser över tiden till trots, bostadsägare är mindre rörliga än dem som bor i hyresrätt.
Vermeulen och van Ommeren (2006) analyserar empiriskt sambanden mellan bostadsutbud och arbete i Holland. De finner att migrationen endast påverkas i liten utsträckning av arbetsmarknaden. Den interna migrationen beror istället starkt på bostadsutbudet. Folk flyttar till platser där det finns bostäder, de flyttar inte till platser där jobbtillgången ökar och kanske inte heller till platser där de helst vill bo. På lång sikt anpassar sig sedan arbetsmarknaden och följer den regionala distributionen av folk.
4.2.4 Spanien
Antolin och Bover (1997) analyserar hur olika karaktäristika påverkar migrationsbenägenheten i Spanien. De konstaterar att migration inte verkar utjämna arbetslösheten mellan regioner, möjligen kan detta bero på
förekomsten av arbetslöshetsbidrag. Arbetslöshetsregistrering minskar
nämligen migrationsbenägenheten. Icke-registrerade arbetslösa flyttar däremot i större utsträckning. Vidare flyttar folk från regioner med högre huspriser än genomsnittet, men också i någon utsträckning från regioner med lägre priser än genomsnittet. Antolin och Bover menar att det första resultatet beror på att många flyttar i syfte att sänka sina omkostnader och få en bättre livskvalitet. Det senare resultatet är förenat med de problem som kan förekomma i regioner med låga huspriser, i.e. utflyttarregioner. Angulo och Mur (2005)
pekar på att spanska huspriser (tillsammans med regional BNP och regional arbetslöshet) tillhör en av huvudförklaringarna vad gäller arbetskraftens
mobilitet. Både arbetslösheten och andelen bostadsägare är hög. Detta, menar de, pekar på hur viktig bostadsmarknaden kan vara för arbetsmarknadens funktionssätt. Garcia och Rodriguez Hernadez (2004) visar dock att Oswalds hypotes inte gäller för Spanien: I regioner där andelen husägare är hög är arbetslösheten låg.
4.2.5 USA
I USA är rörligheten relativt hög. Levinson (1997) analyserar den amerikanska bostadsmarknaden och sambandet mellan pendling och bostad Han pekar på att tidigare forskning visat att bostadsägande är en av de mest kraftfulla
prediktorerna vad gäller migration; bostadsägare har både högre flyttkostnader och starkare anknytning till sitt närområde. Kan (1999) undersöker vilka faktorer som är av betydelse för val av upplåtelseform i USA och kommer fram till att det bland annat beror på tidigare bostadsform och hur länge hushållet förväntas stanna i bostaden har stor betydelse. I den ekonometriska modellen ingår icke-observerbar heterogenitet. Författaren finner också att icke-observerbar heterogenitet är viktigt att inkludera; effekten är signifikant. Vidare finner de att afro-amerikaner har lägre benägenhet att köpa hus. Stora familjer, gifta och höginkomsttagare har däremot större benägenhet att köpa hus. De som redan är husägare har en mycket lägre mobilitet än övriga. Coulson och Fisher (2001) tittar med hjälp av individdata från USA på effekten av upplåtelseform på arbetsmarknaden.154 Till skillnad från forskning
på aggregerad nivå stöder denna studie inte hypotesen att husägare, på individnivå, har större risk för arbetslöshet och längre arbetslöshetsperioder.