Transaktionskostnader

Transaktionskostnaderna utgörs av de utlägg, ansträngningar och den tid vi lägger ned för att få ett kontrakt eller ett avtal till stånd.

Transaktionskostnaderna kan delas upp i flera undergrupper bestående av sök- och informationskostnader, förhandlings- och avtalskostnader samt

övervakningskostnader.

Sök- och informationskostnader omfattar kostnader för att se om och var en vara finns tillgänglig samt vem som har det lägsta priset. Vid bostadsförsäljning och uthyrning kan annonsering via Internet förenkla

informationsinhämtningen och därmed minska sök- och

informationskostnaderna. Förhandlings- och informationskostnader är de kostnader som krävs för att upprätta ett kontrakt. Om en förhandling är ovanlig och/eller kontraktet är dyrbart kanske köpare och säljare vill förhandla om villkor eller använda ombud. Bostadsförsäljare använder sig exempelvis ofta av mäklare eftersom dessa kan sänka (såväl sök- och

informationskostnader som) förhandlings- och avtalskostnader. Med hjälp av marknadsföring, rutin och erfarenhet kan mäklare lättare och snabbare få kontrakt till stånd. Mäklare utgör dock en ansenlig del av kostnaderna vid försäljning.156 _{Avslutningsvis kan övervakningskostnaderna gå till institutioner}

som ansvarar för att kontrakten efterlevs.

Transaktionskostnader vid bostadsförsäljning delas även upp i primära och sekundära kostnader. Primära kostnader utgörs då av de obligatoriska och vanliga kostnaderna såsom mäklararvode (2– 4 procent av köpeskillingen),

156

Se Cruz (2007) för information om transaktionskostnader (kapitalvinstbeskattningen ej inkluderad) i olika länder.

stämpelskatt (1,5 procent av köpeskillingen för privatpersoner), besiktningskostnader och expeditionskostnader för inskrivning.

De sekundära transaktionskostnaderna är kostnader som är avhängiga av köparens och säljarens situation. Exempel på sekundära transaktionskostnader vid bostadsförsäljning är inteckningskostnader och kapitalvinstbeskattning (22 procent av kapitalvinsten).157 _{Vid internationella jämförelser ingår ofta endast}

de primära transaktionskostnaderna, men de sekundära

transaktionskostnaderna, i form av kapitalvinstbeskattningar, kan bli avsevärda i Sverige. Om säljaren och inte får uppskov med kapitalvinstbeskattningen blir de samlade transaktionskostnaderna höga i ett internationellt perspektiv; i de flesta andra EU-länder är kapitalskatten noll (i de fall bostadsförsäljaren har haft bostaden som sin primära bostad och levt där i 2 – 5 år).158

Även hyresrätten är förenad med transaktionskostnader. Forskningen visar att hyresrätten är förenad med större mobilitet och att detta delvis kan bero på att transaktionskostnaderna vid flytt är lägre. Men i transaktionskostnaderna ingår även sökande och köande efter bostad. Dagens bostadssökande måste vara synnerligen aktiva och ägna mycket tid åt att försöka finna en bostad.159

Rapporterna ovan pekar på att information om lediga hyresbostäder är bristfällig, vilket givetvis gör det svårare att finna en bostad att hyra.

Exempelvis SOU (2007:14) rapporterar att det saknas kunskap på nationell nivå om antal bostäder, men också om fördelning mellan upplåtelseformer och hur människor vill bo. Utredningen pekar på att det saknas nät av kommunal och regional bostadsinformation och att det krävs ett aktivt förankringsarbete i frågan om obligatoriska, regionala eller kommunala, bostadsinformations- och förmedlingssystem. Informationsbristen gäller såväl hyresrätter som de villor och bostadsrätter som hyrs ut i andra hand. Dessutom förekommer det även mäklare som förmedlar svarta hyreskontrakt och deras förhandlings- och informationskostnader kan utgöra en betydande del av priset.

Generellt är högre transaktionskostnader korrelerade med lägre

transaktionsvolymer.160 _{Forskningen visar att transaktionskostnader minskar}

rörligheten också på bostadsmarknaden.161 _{Vidare konstateras i flera studier att}

åtgärder som minskar transaktionskostnader på bostadsmarknaden är av godo också för arbetsmarknaden eftersom de kan underlätta matchningsprocessen.162

Låg rörlighet på bostadsmarknaden riskerar däremot i förlängningen att minska rörligheten på arbetsmarknaden.

157

Om köparen intecknar fastigheten får denna betala kostnader för stämpelskatt för inteckning och expeditionsavgift för uttag av pantbrev. Stämpelskatten för inteckning för inteckning beräknas på det intecknade beloppet och skattesatsen uppgår till 2 procent, se exempelvis Lindqvist (2006)

158

Villaägarna (2008)

159

Boverket (2008b)

160

Se exempelvis Allen (1999) för en sammanställning av olika studier och problematiseringen av begreppet transaktionskostnader.

161

Se exempelvis de Graaf och van Leuvensteijn (2007); Belot (2006); Dietz and Hurin (2003)

162

I en rapport från Europeiska Kommissionen (2004) konstateras att transaktionskostnaderna på bostadsmarknaden är för hög i de flesta medlemsländer. Rapporten pekar dessutom på att mer flexibla

bostadsmarknader sannolikt bidrar till ökad rörlighet på arbetsmarknaden och därmed förbättrar ekonomin i allmänhet. Här framställs minskade

transaktionskostnader vid flytt, lägre kostnader för lån och ökat bostadsägande som vägar till en bättre bostadsmarknad. Flera studier framför att södra Europa har högre transaktionskostnader och att Skandinavien och Storbritannien har relativt låga.163

Vad gäller forskning kring transaktionsskatternas effekter på bostadsmarknaden presenterar Lundborg och Skedinger (1999) en modell över transaktionsskatter och bostadssökande. De anför att transaktionsskatter hittills inte fått särskilt mycket uppmärksamhet och att de skapar tydliga inlåsningseffekter: Skatter riktade mot säljaren leder till prisökningar och större inlåsningseffekter än de skatter som är riktade mot köparen. De senare tenderar att reducera priserna varför de skapar en något lägre inlåsningseffekt. Lundborg och Skedinger (1998) undersöker också kapitalvinstbeskattningens effekter för rörligheten på bostadsmarknaden. De utgår från att denna beskattning främst påverkar de hushåll som av olika anledningar (exempelvis på grund av förändring i antal familjemedlemmar) vill köpa ett nytt boende. Resultaten pekar på att

kapitalvinstbeskattningen främst låser in de hushåll som vill köpa ett billigare boende men inte har några nämnvärda effekter på dem som vill köpa ett dyrare boende. Det betyder att rörligheten från villor och stora bostadsrätter riskerar att bli liten. Detta kan kopplas samman med exempelvis Lind och Lundström (2007) som konstaterar att det är viktigt att äldre finner

bostadsalternativ som motiverar till utträde från ägarmarknaden, annars stannar de länge i sin ägda bostad. Också Boverket (2008a) konstaterar att många kommuner rapporterar brist på hyresrätter för äldre som vill flytta till mindre boende samt att denna typ av efterfrågan ökar.

Van Ommeren och Leuvensteijn, (2005) forskar kring bostadsmarknadens transaktionskatter och dess effekter på rörligheten i Holland. De visar att skatteökningar på 1 procent minskar rörligheten med minst 8 procent. De totala transaktionskostnaderna i Holland uppskattas till sammantaget cirka 12 procent av fastighetens värde, varav skatterna utgör cirka hälften. Van

Ommeren och van Leuvensteijn refererar också till tidigare forskning som pekar på att transaktionskostnader generellt har en liknande, och ungefär lika hög, effekt också i andra delar av Europa. Om detta gäller även för Sverige riskerar den till synes modesta ökningen av skatterna vid bostadsförsäljning få

163

Se exempelvis Cruz (2007). Notera också att Kemeny (2005) föreslår att bostadsägande och välfärd kan vara nära sammankopplade. I länder där en stor andel äger sitt hem är välfärden ofta låg. I länder med en god hyresmarknad fungerar välfärdsstaten bättre. En förklaring till detta kan vara att människor, genom bland annat bostadsinvesteringar, sparar för att få en dräglig pension (och samtidigt ett bra boende). Kemeny tar Sverige som exempel: I Sverige har välfärdssystemet försvagats, särskilt för de äldre. Detta för med sig ett ökat bostadsägande, främst bland de yngre eftersom det så att säga redan är för sent för dem som bott större delen av sitt liv i hyresrätter.

avsevärda negativa rölighetseffekter. Emellertid är de primära

transaktionskostnaderna i Sverige internationellt sett relativt låga. Dessutom skall det noteras att Öberg (2008) pekar på att det svenska skattesystemet netto subventionerar villaägare och att kapitalkostnaden för villainvestering, via skatteavdragen, ligger under den reala marknadsräntan.

Öberg anger också på att den höjda kapitalvinstskatten i kombination med det begränsade och räntebelagda uppskovsbeloppet kan leda till inlåsningseffekter på bostadsmarknaden, vilket i sin tur kan få biverkningar för rörligheten på arbetsmarknaden.