Den moderna teorin: Kan löna sig att vänta

Den klassiska teorin byggde på antagandet att det finns två alterna-tiv: Antingen investeras eller så investeras inte. Den moderna teorin pekar dock på att i en osäker och föränderlig värld så måste man även kalkylera med ett tredje alternativ: Att investera om något år i stället, då omständigheterna kan ha förändrats. Detta innebär att även om det är lönsamt att investera i dag, så kan det vara rationellt att vänta med hela eller delar av investeringen. I teorin uttrycks detta som att om man inte bygger i dag om det finns en option att bygga i fram-tiden som är mer värd än att bygga i dag. För att bygga i dag måste investeringen vara mer lönsam än lönsamheten ifall man väntar. Det går att urskilja en rad varianter av detta.

Variant 1. Hela projektet skjuts upp

Om vi först antar att projektet inte kan delas upp, så beror den opti-mala investeringstidpunkten i princip på hur snabbt man tror att pri-serna stiger (eller kostnaderna faller). Skjuter man upp projektet händer två saker som drar åt olika håll. Det första är att kostnader och priser kan utvecklas på ett sådant sätt att överskottet ökar, men det andra som händer är att överskottet hamnar längre fram i tiden, vilket ju innebär att nuvärdet blir lägre. Ju längre i framtiden som vinsten kommer, desto mindre är nuvärdet. Som noterades ovan är det dock så att ju lägre räntorna och avkastningskraven är, desto mindre kostar det att vänta.

Variant 2. Projektet byggs i etapper

Vid varje tidpunkt finns en viss efterfrågan på bostäder i ett visst område. Det finns vissa hushåll som är beredda betala ett relativt högt pris, och ju lägre priset är desto fler är intresserade av att köpa.

Vi antar att det finns ett visst antal som är beredda att betala ett pris som är så högt att det blir lönsamt att producera. Hur hushållens efterfrågekurva mer i detalj ser ut har stor betydelse för hur mycket företaget vill bygga. I figuren nedan illustreras två olika fall. Fall A kännetecknas av en brant kurva vilket innebär att om företaget vill

sälja fler lägenheter, måste det gå ner kraftigt i pris (s.k. oelastisk efter-frågan – även om priset sänks ökar inte efterefter-frågan nämnvärt). I Fall B nedan så faller inte priset så mycket även om fler lägenheter byggs och det kan då vara lönsamt att bygga mer nu (efterfrågan elastisk – en liten sänkning av priset leder till en större efterfrågan).

Det är naturligtvis en empirisk fråga hur det ser ut på en viss mark-nad, men en vanlig föreställning är att efterfrågan i ett förortsområde mer ser ut som i Figur A, medan det i ett mer centralt läge – med en större potentiell efterfrågan – i högre grad ser ut som i Figur B.

På en bostadsmarknad kommer det i regel nya kunder i varje tids-period, och det innebär att priset på de nyproducerade lägenheterna i nästa etapp kan bli relativt högt även om det byggs en första etapp i dag. Ett räkneexempel kan illustrera hur det kan vara i ett fall som motsvarande Figur A ovan – se tabellen nedan. Vi fokuserar här enbart på intäkterna, och antar att kostnaderna inte förändras nämnvärt mellan de olika alternativen. Utifrån antaganden i tabellen blir intäk-terna 700 miljoner om alla 200 lägenheintäk-terna byggs period 1. Byggs 100 lägenheter år 1 och 100 år 2 så blir intäkterna med 6 procent avkastningskrav 758 miljoner (400 + 358 (380/1,06)). Kort sagt: det lönar sig betydligt bättre att dela upp byggandet i två etapper.

Kalkylerna ovan bygger på att efterfrågekurvan är känd. I verklig-heten vet företaget inte hur den ser ut. Även om företaget kan obser-vera prisnivån i området är det inte lätt för företaget att veta hur kurvan lutar, dvs veta vad som händer med priset om utbudet ökar.

I ett examensarbete om utbyggnadsstrategier (Sjöberg & Martling 2015) betonas bl. a att byggande i mindre etapper är ett sätt att minska riskerna när företaget inte vet hur efterfrågekurvan ser ut, vilket då särskilt kan gälla i förortsläge och i nya utvecklingsområden. Före-taget startar då med en liten etapp, och ser man att försäljningen går bra så startar man en ny och kanske lite större etapp. Om försäljningen går trögare än väntat gör företaget kanske nästa etapp mindre. Efter-som det finns etableringskostnader kan det vara rationellt att hålla produktionen i området igång, men etappstorleken justeras uppåt eller nedåt beroende på efterfrågan i den föregående etappen.

Grenadier & Malenko (2010) beskriver det som att det finns en

”option to learn” och diskuterar att det kan vara svårt för företag att bedöma om en prisuppgång är tillfällig eller bestående. Samma typ av resonemang är relevant för osäkerhet om hur efterfrågekurvan lutar.

Finns det en sådan osäkerhet kan det vara rationellt att ”prova sig fram” och bygga med relativt små etapper.

I extremfall kan det vara så att efterfrågekurvan är så brant att det inte alls blir lönsamt att bygga om hela området ska byggas på en gång.

Priset per enhet faller under byggkostnaden per enhet ifall så många bostäder kommer ut på en gång.

Strategiska aspekter och ”spel” mellan olika byggare

Som belysts särskilt i teoretiska modeller av Grenadier (t.ex. Grena-dier 1996) så beror ett företags beteende inte bara av dess egna kost-nader och dess egen bedömning av efterfrågan i stort, utan också på vad företaget tror att andra företag gör. Detta är en typ av situation

som behandlas inom den nationalekonomiska spelteorin. Situatio-nen kan illustreras med matrisen nedan. Här tänker vi oss att båda före-tagen väljer mellan att bygga lite eller att bygga mycket under den kommande perioden. Siffran i rutorna beskriver vilken vinst som re-spektive företag gör vid olika kombinationer av strategier. Tabel-lerna belyser några olika fall. I båda fallen är dock efterfrågan relativt priskänslig och de blir högre vinst om båda bygger lite jämfört med om båda bygger mycket (75 var jämfört med 100 var). En viktig fråga för vad som är en vinstmaximerande lösning är dock vad som händer om ett företag bygger mycket och det andra bygger lite. Det är på denna punkt som de båda fallen nedan skiljer sig åt. I Fall 1 finns ingen frestelse för något av företagen att bygga mycket i första perioden.

Strategikombinationen Lite-Lite ger ett så högt utfall för båda att ingen vinner något på att ensidigt byta strategi. Skulle ett av före-tagen bestämma sig för att bygga mycket i period 1 medan det andra företaget bara bygger lite så sjunker i fall 1 den samlade vinsten för företag 1 till 90. Det antas att om det byggs relativt mycket i period 1 så sjunker priset kraftigt.

Ser vi på fall 2 nedan så är situationen annorlunda. Den sammanlagda vinsten är fortfarande störst om båda företagen bygger lite i första perioden (200), men nu ser vi att båda företagen kan vinna på att vara den enda som bygger mycket den första perioden. Bakom dessa siff-ror ligger i princip ett antagande om att marknaden kan svälja ganska mycket under period 1, men om det byggs relativt mycket i period 1 så blir priset lågt för den som bygger i period 2.

Kan företagen göra ett avtal skulle de komma överens om att bygga lite i period 1, men om ett av företagen tror att det andra kommer att bygga mycket i period 1 så lönar det sig även för det andra att bygga mycket under första perioden (vinsten 75 är större än 60). Grenadier (1996) beskriver detta som en ”development cascade” där alla bygger mycket nu för att hinna före de andra och därmed kunna sälja till ett relativt högt pris innan det ökande utbudet pressar ner priset.

6.2.3 Teoriernas relation till förklaringar