Markstrategier

Det framkom att det finns en rad olika strategier att få tillgång till mark att bygga på, främst:

1. Köpa ett större markområde som inte är planlagt, men som med tiden kan bebyggas under en längre tid.

2. Köpa ett mindre markområde som inte är planlagt men som inom överskådlig tid kan bli aktuellt för bebyggelse. Kommunens över-siktsplan kan här vara en vägledning.

I båda dessa fall kan det antingen vara så att företaget själva identifierat objektet som intressant och sedan börjat förhandlingar med mark-ägaren, men det kan också vara så att markägaren kontaktar företaget.

Något företag nämner att de arbetar med köp-optioner i stället för att köpa innan de vet om det blir något av projektet.

3. Köpa ett område som är planlagt från en privat aktör. Eftersom planer i regel görs för mindre områden så blir detta typiskt sett ett relativt litet område.

4. Kommunal markanvisning genom direktanvisning i ett tidigt skede där planering sedan sker tillsammans med kommunen.

5. Kommunal markanvisning genom auktion eller anbudstävling i ett tidigt skede där planering sedan sker tillsammans med kommunen.

6. Kommunal markanvisning av ett redan planlagt område (genom direktanvisning eller auktion/anbudstävling).

7. Övertagande av kommunal markanvisning från annan aktör.

En första observation är att de flesta företag är pragmatiska och kan tänka sig att använda en rad olika strategier, om priset och situationen är den rätta. Även om företaget kan sägas ha en eller ett par huvud-strategier så är det berett att även använda andra metoder om det just då framstår som lönsamt.

Huvudintrycket är dock att få företag är inriktade på att köpa större områden i mycket tidiga skeden, dels för att företaget då måste ligga ute med kapital länge, dels för att det bedöms som för riskfyllt.

Någon nämner att man gör det på marknader med lägre markvärden.

Relativt lågt pris och låg ränta gör att det inte kostar så mycket att köpa tidigt.

Ett flertal av företagen använder den andra strategin, dvs. utifrån olika kriterier så söker man av marknaden på jakt efter markområden där byggande kan bli aktuellt inom säg en 10-årsperiod. Det kan då handla om både relativt stora och relativt små områden, och områden där den nuvarande ägaren inte själv kan driva en förändringsprocess.

Den tredje strategin, att köpa planlagd mark av en annan privat aktör, är inte någon central del i de intervjuade företagens strategi.

Det är dock inte helt ovanligt och det finns två varianter. Företaget kan bli kontaktat av den som har haft markanvisningen och som av olika skäl vill sälja. Det kan handla om att företaget fått ekonomiska

svårigheter, men också för att företaget bedömer att någon annan kan sköta det avslutande skedet bättre. Det kan också vara så att köparen har ledig kapacitet i sin organisation och behöver ett projekt därför att de egna planerade projekten blivit försenade. Nästan alla företag är dock tämligen skeptiska till denna variant därför att detaljplanen inte anpassats till det egna företagets produkt. Men om planen är tillräckligt flexibel och om priset är det rätta i relation till byggkostnader och framtida priser så kan man vara intresserad, särskilt om företaget har ledig kapacitet.

Den fjärde strategin, direktanvisning av kommunal mark i tidiga skeden är för de flesta av de större företagen den dominerande stra-tegin och den som man föredrar. Man anser att auktioner och anbuds-tävlingar tenderar att leda till för höga priser, främst p.g.a. att priserna drivs upp av mindre företag som antingen spekulerar i prisuppgångar eller är för optimistiska om den framtida marknaden. Genom att företaget får vara med i tidiga skeden kan de se till att detaljplanen anpassas så att det passar företagets produkter och inriktning. En fördel med att få markanvisningar är att köpet av marken sker sent i processen vilket innebär att företaget inte behöver ligga ute med pengar. Ett företag påpekar att i attraktiva lägen med höga tomt-priser är tomträtt en förutsättning för att kunna bygga hyresrätter.

Några av de mindre företagen som intervjuats ser markanvisnings-tävlingar som det dominerande sättet att skaffa sig mark. Man be-dömer sig ha en attraktiv produkt för vissa delmarknader och kan då få markanvisningar genom tävlingar. Även om det inte nämns explicit i intervjuerna så har ju flera kommuner velat få in fler fastighets-utvecklare och delat upp områden i högre grad, och det har rimligen bidragit till att mindre företag haft relativt lätt att få markanvis-ningar, särskilt om företaget bedömt att man har en attraktiv produkt som kan säljas till ett relativt högt pris. Därmed kan företaget betala relativt bra för marken.

Markanvisning av redan planlagd mark har varit relativt ovanligt.

Flera av företagen betonar att för att man ska vara intresserad av detta behöver det vara en så flexibel plan att det går att använda de byggkoncept som företaget normalt använder.

Övertagande av markanvisningar i sena skeden är inte heller något som är vanligt.¹ Några företag nämner dock att det händer att de blir kontaktade av företag som av olika skäl inte kan eller vill driva projektet hela vägen till byggande och försäljning/uthyrning.

Ett allmänt intryck från intervjuerna är att företagen i regel är tämligen flexibla och inte är främmande för att använda ett helt spektrum av metoder. Om villkoren är de rätta kan särskilt de större aktörerna använda vilken som helst av de olika metoder som beskrivits ovan. Företaget tänker ofta i termer av en lämplig portfölj av projekt som möjliggör byggande ett antal år framåt. Saknas någon bit i den portfölj man eftersträvar kan man tänka sig att använda andra metoder än de man normalt använder.

Det bör också nämnas att många företag nämner att man också gör en bedömning av den aktuella kommunens intresse och kompetens.

Det handlar då både om politikernas prioriteringar och tjänstemännens syn på byggande. Några företag namngav kommuner där de inte kunde tänka sig att vara verksamma p.g.a. kommunens inställning.

Till sist ska nämnas att något företag nämnde att samarbete med andra företag kan göra större områden intressantare, eller att det går att blanda t.ex. bostadsrätt, äganderätt och byggande av t.ex. äldre-boende. Det kan också vara så att ett företag som är specialiserat på en upplåtelseform samarbetar med ett företag som är specialiserat på en annan upplåtelseform.