Ersättningen enligt expropriationslagen och

och vid kommunernas tvångsinlösen enligt PBL

Nedan ska ersättning vid expropriation beskrivas och som framgått gäller även samma regler vid kommunernas tvångsinlösen enligt PBL. Historiskt sätt har ersättningen varit fastighetens marknads-värde. Ersättningen skulle motsvara den ekonomiska förlusten enligt samma principer som gäller för skadestånd. 2010 infördes nya ersätt-ningsregler i expropriationslagen genom proposition 2009/10:162.

Frågan hade utretts av Utredningen om expropriationsersättning i delbetänkandet Hur tillämpas expropriationslagens ersättningsbe-stämmelser? (SOU 2007:29) och slutbetänkandet Nya ersättnings-bestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99).

Den nya ersättningsregeln innebar att markägaren som huvud-regel utöver sin ersättning för fastighetens marknadsvärde ska få ett schablonpåslag på expropriationsersättningen med 25 procent av fastighetens marknadsvärde. Syftet var att stärka äganderätten och ta hänsyn till att fastighetsägaren ofrivilligt blir av med sin fastighet (propositionen sid.1). Från kommunalt håll har framförts att ersätt-ningens storlek i hög grad försvårat expropriation eller inlösen. Det finns även kritik från andra håll. Professorn och f.d. justitierådet

Bertil Bengtsson framför i sin bok Speciell Fastighetsrätt, Miljöbalk, 11 upplagan följande:

Den nya lagstiftningen grundas på en stark tilltro till äganderättens värde, något som motiverat att man går ifrån det vanliga synsättet på expropriationsersättningen. Sedan lång tid tillbaka har som sagt skade-ståndsrättsliga principer ansetts som en självklar utgångspunkt för ExprL regelsystem. Att den skadelidande skulle ekonomiskt vinna på skadefallet är oförenligt med skadeståndsrättens grundsatser. Vidare har man som nämnt betonat att expropriationsmöjligheterna bidrar till fri-villiga uppgörelser om överlåtelse av mark. De nya reglerna kan antas närmast få en motsatt effekt: vägrar markägaren att överlåta mark som det allmänna eller något företag behöver kan han räkna med att få 125 % av marknadsvärdet, och han har därför all anledning att framtvinga en expropriation - då kan han få betalt mer än vad han skulle ha fått vid en frivillig överlåtelse. Över huvud taget verkar lagstiftningen ägnad att höja markpriserna i vart fall i områden där expropriation kan bli aktuell, något som man tydligen sett med jämnmod på regeringshåll. Det är inte konstigt att Sveriges kommuner - och för övrigt åtskillig annan fastig-hetsrättslig expertis - ställt sig negativa till reformen, men i detta fall har inte lagstiftaren lyssnat på dem

(s. 131–132).

När det gäller beräkning av vad som är marknadsvärdet för fastighet som helt exproprieras är utgångspunkten det pris fastighetsägaren sannolikt skulle fått vid försäljning. Beräkningsgrunderna är flera och komplicerade och ersättningen bestäms av domstol. Tidpunkten för värderingen är vid domstolens dom. Att det är den tidpunkten som är avgörande innebär också att värdestegringar som sker efter den tidpunkten inte ska ersättas, däremot värdestegringar innan tid-punkten för domstolens dom. I expropriationslagen har det införts några begränsningar för ersättning på grund av värdestegring, ex-empelvis om expropriationsföretaget påverkar marknadsvärdet (4 kap. 2 §). En annan särbestämmelse finns när det gäller allmän plats. Här ska ersättningen bestämmas med hänsyn till de planför-hållanden som rådde närmast innan marken eller utrymmet angavs som allmän plats. Skälet är att efter planläggningen kan mark avsedd för allmän plats inte bebyggas eller utnyttjas kommersiellt. Möjlig-heten att få någon avkastning från marken upphör eller begränsas därmed. Det innebär en värdeminskning. För att denna inte ska drabba fastighetsägaren ska ersättningen bestämmas utifrån vad som gällde omedelbart före planläggningen. Detta har gällt enligt dom-stolspraxis sedan 1971, men lagfästes i expropriationslagen år 2005 i

4 kap. 3 a §. Däremot gäller detta inte för inlösen av mark för all-männa ändamål som exempelvis skola.

Den gamla bestämmelsen i 4 kap. 3 § expropriationslagen, den så kallade presumtionsregeln som innebar att de värdeökningar som skett de senaste 10 åren före inlösen endast fick räknas markägaren tillgodo om det var utrett att värdeökningarna inte berodde på värde-höjande åtgärder, har också försvunnit med proposition. Det rörde sig alltså om s.k. förväntningsvärden som inte var ersättningsgilla.

Det blev en ytterligare fördyring utifrån kommunens synvinkel.

I en HD-dom från 1981 (1981 s. 1933) konstaterades att det är denna presumtionsregel som är tillämplig på markvärdestegring or-sakad av detaljplaneläggning. Men genom upphävandet av presum-tionsregeln är situationen i dag mindre klar. Frågan är om och hur begränsningsreglerna är tillämpbara i dag i stället i dessa fall.

Risken för att kommunernas benägenhet att bedriva aktiv mark-politik skulle minska kommenteras i proposition 2009/10:162, Er-sättning vid expropriation, s. 88.

En viss ekonomisk effekt följer av att presumtionsregeln upphävs. Den hittills gällande ordningen innebär nämligen att kommunen med til-lämpning av presumtionsregeln kan förvärva mark till ett pris som un-derstiger marknadsvärdet. När kommunen säljer marken vidare tar den dock ut ett marknadsmässigt pris. Mellanskillnaden mellan förvärvspris och försäljningspris kan kommunerna tillgodogöra sig, vilket inte blir möjligt när presumtionsregeln upphävs. Detta innebär en viss inkomst-minskning för kommunerna i förhållande till i dag.

I sin roll som markförmedlare kommer kommunerna också att be-röras av det tjugofemprocentiga påslaget. Eftersom en vidareförsäljning måste ske till marknadspris, även om kommunen har förvärvat marken till ett högre pris, uppkommer en merutgift på 25 procent av mark-anskaffningskostnaden. Detta kommer att beröra kommuner på olika sätt, beroende på hur aktiv markpolitik som förs. Totalt sett torde dock nivåhöjningen av ersättningen leda till en något minskad benägenhet hos kommunerna att satsa på markanskaffning för exploatering.

Högst påverkan torde det göra om mark behövs för byggande i

”närtid”, där förväntningsvärdena är höga, exempelvis när marken redan är detaljplanerad.

Ett särskilt problem är vidare värderingen vid inlösen enligt 6 kap.

15 §, dvs. i de fall kommunen efter genomförandetiden tvångsinlöser mark om byggherren inte bygger enligt detaljplan. Här ska ersätt-ningen bestämmas till marknadsvärdet x 1,25. Marknadsvärdet kan

dock vara svårt att bestämma eftersom kommunen efter genom-förandetiden innan inlösen kan upphäva detaljplanen, vilket leder till en värdeminskning. Det är också möjligt att föreställa sig att redan kommunens möjlighet att ändra detaljplanen kan leda till en värde-minskning. Samtidigt kan kommunen också vilja behålla detaljpla-nen eller upprätta en ny, möjligen t.om. med ökad exploateringsgrad, varför i det fallet en värdeökning skulle kunna uppstå. Avgörande är alltså kommunens intentioner. Samtidigt skulle dock även begräns-ningsregeln som beskrivits ovan om att den värdestegring som beror på expropriationsföretagets påverkan kunna tillämpas för kommu-nen, att kommunen ändrar detaljplanen skulle kunna vara en sådan påverkan. Sammantaget blir alltså beräkningen av marknadsvärdet i detta fall svårbedömd. På grund av denna osäkerhet föreslogs i en departementspromemoria (Ds Bo 1984:2) att det skulle införas en regel om att värdering skulle utgå från pågående markanvändning, men förslaget genomfördes inte, vilket kritiserades av Lagrådet, se beträffande hela stycket Plan- och bygglagen En kommentar, Lars Uno Didón m.fl. oktober 2016kommentar till 6 kap. 17 §.