Den främsta orsaken –

Den orsak som alla länsstyrelser anförde som skäl till varför en rätt inte ännu bebyggts var marknadsförutsättningar. För att en bygg-aktör ska kunna byggstarta ett projekt behöver en viss andel av bo-städerna vara förhandstecknade. Hur stor denna andel behöver vara varierar utifrån länsstyrelsernas rapporter över landet. Länsstyrelsen i Skåne anförde i sin rapport att byggaktörer har nämnt att denna andel vanligen ligger på 50–60 procent. Länsstyrelsen i Uppsala framhöll att flera byggaktörer eftersträvar 20–40 procent tecknade kontrakt innan byggstart. Länsstyrelsen i Stockholm anförde att mellan 60–70 procent av bostäderna i regel ska vara förhandsteck-nade innan byggstart kan ske men att denna andel varierar mellan byggaktörerna och de olika projekten och påverkas även av konjunk-turläget. Länsstyrelsen i Västra Götaland lyfte att hyresrätter inte kräver en viss förhandstäckning som vid produktion av bostads- och äganderätter samt att byggstart och färdigställande av hyresrätter generellt kan ske snabbare jämfört med andra upplåtelseformer.

Länsstyrelsen i Stockholm drog i sin studie slutsatsen att det primärt var marknadsförutsättningar som styrt när och om bostads-byggnation påbörjats. Den faktor som samtliga byggherrar nämnt som den främsta anledningen till varför ett projekt inte startats var den allmänna konjunkturen. Länsstyrelsen i Stockholm lyfte i rapporten att det fanns flera exempel på byggprojekt som försenats på grund av bristande efterfrågan och menade att detta ofta berott på priset och i några fall på att det redan byggts för motsvarande målgrupp i samma område och att byggherren då kan vänta med säljstart eller projektera om för att möta en ny målgrupp. Vidare var det fler byggaktörer som nämnt att ett breddat utbud kan leda till en snabbare utbyggnadstakt. De studerade detaljplanerna i Stockholms län var nästan uteslutande planerade att bli bostadsrätter eller äganderätter. Länsstyrelsen i Stockholm menade att detta kunde bero på att marknaden för hyresrätter är mindre konjunkturkänslig än marknaden för bostads- och äganderätter.

Även länsstyrelsen i Skåne anförde att den ekonomiska konjunk-turen var den enskilt viktigaste orsaken till att byggnation inte kom igång. Detta förklarades med att det inte fanns tillräckligt stor efter-frågan och att byggaktörerna inte fick en tillräckligt stor andel av

bostäderna förhandstecknade för att kunna starta byggnation. Läns-styrelsen i Skåne framhöll även att flera byggaktörer uppgett att många projekt konkurrerar med varandra om samma kunder. Vidare att en del byggaktörer väntade på att efterfrågan skulle stiga för att sätta igång medan andra ville ändra upplåtelseform för att anpassa sig till andra marknadsförutsättningar. Även i Skåne var majoriteten av de studerade projekten bostadsrätter och äganderätter.

Länsstyrelsen i Uppsala framhöll att en av de främsta orsakerna till att byggrätterna inte bebyggts var att det har tagit tid för bygg-aktörerna att sälja de bostäder som planerats. Länsstyrelsen menade att efterfrågan har förändrats vilket fått till följd att vissa projekt inte kunnat slutföras. Vidare anfördes att det marknadsekonomiska läget lett till att byggaktörer prioriterar vissa byggrätter (i mer attraktiva lägen) samt att byggaktörer av marknadsekonomiska skäl avvaktar på-börjandet för att undvika att ett stort utbud tillfälligt sänker priserna.

Vidare framfördes att kommunerna upplevde en diskrepans mellan den lokala efterfrågan och de produkter som byggaktörerna erbjöd, ett smalare utbud framhölls kunna begränsa potentiella köpare och leda till fördröjning av byggstarten. Det snäva utbudet förklarades från byggaktörernas håll vara ett verktyg för att hålla nere produk-tionskostnaderna och framhölls vara ett viktigt konkurrensverktyg.

Länsstyrelsen i Västra Götaland anförde i sin rapport att en orsak till att flera av byggrätterna var obebyggda berodde på låg efterfrågan.

Detta förklarades vidare med att flera av byggrätterna innehöll tomter för småhus där markägaren inväntade en bättre konjunktur.

Några detaljplaner gällde flerbostadshus där större byggaktörer inväntade bättre marknadsförutsättningar. Länsstyrelsen i Västra Göta-land menade vidare att i ett flertal fall överensstämde inte byggaktö-rernas planerade produkt med det behov av bostäder som finns i kom-munerna.

Länsstyrelsen i Östergötland identifierade i sin studie ett antal detaljplaner där bebyggelsen inte tillkommit på grund av att exploa-tören/markägaren gjort bedömningen att det inte var aktuellt att genomföra planen vid studiens tidpunkt. I vissa fall uppgavs detta bero på att andra planer antagits och genomförts i närområdet vilket lett till att tänkt exploatering inte längre var lika attraktiv att genom-föra. I några fall avvaktade exploatören en stigande efterfrågan.

I andra fall uppgavs att exploatören hoppat av projektet i ett sent skede.

Etapputbyggnad

Fyra länsstyrelser framhöll att etappvis utbyggnad ibland är förkla-ringen till varför en byggrätt inte är ianspråktagen. Detta har överlag inte setts som ett problem. Länsstyrelsen i Skåne valde i sitt urval av studerade detaljplaner bort detaljplaner med etappindelning.

Länsstyrelsen i Västra Götaland framhöll att det fanns obebyggda byggrätter i större detaljplanelagda områden som omfattats av etapp-visa utbyggnader och att dessa följde tidplanen. Vidare anfördes att etappvis utbyggnad ibland ansetts nödvändig av utrymmesskäl samt för att inte nå en mättnad hos marknaden.

Även länsstyrelsen i Uppsala framhöll att några detaljplaner genom-förts etappvis. Om detta varit planerat och reglerat i överenskom-melser behöver inte etapputbyggnad i sig ha lett till att problem uppstått, utan framhålls vara ett sätt för byggaktörerna att sprida riskerna. Länsstyrelsen i Uppsala anförde vidare att i många detalj-planer har det funnits en hög efterfrågan på bostäder i de första etapperna för att sedan stanna av i senare etapper.

Länsstyrelsen i Östergötland framhöll i sin rapport att en del detaljplaner höll på att genomföras och att ett längre genomförande kunde vara avsiktligt när exempelvis detaljplaner för större områden antas och att det i detaljplanen anges olika etapper för utbyggnad.

Länsstyrelsen i Stockholm anförde att en stor del av bostadsbyg-gandet sker i större stadsutvecklingsprojekt, områden som kan om-fatta tusentals bostäder och som planeras att byggas ut etappvis under flera år. Enligt länsstyrelsen i Stockholm varierar utbyggnadstakten bland annat beroende på läget i länet. Här lyftes att kommunen och byggaktören kan ha olika uppfattning om utbyggnadstakten. I rap-porten framkom att även mindre projekt kan delas in i etapper, en anledning till detta ansågs vara att projektet blir svårsålt om många bostäder ska säljas vid samma tillfälle.

Betydelsen av läget

Många av de orsaker som länsstyrelserna anförde i sina rapporter hänger ihop med varandra och är nära sammankopplade. Tre länsstyrelser kommenterade specifikt betydelsen av detaljplanens geografiska läge, som kopplar till marknadsförutsättningarna och efterfrågan.

Länsstyrelsen i Västra Götaland anförde att vissa av de outnytt-jade byggrätterna låg utanför kommunens tätort och samhällsservice och därför ansågs oattraktiva. Vidare framhölls att liknande proble-matik fanns i områden lokaliserade nära miljonprogramsbebyggelse eller industriområden.

Länsstyrelsen i Stockholm framhöll i sin rapport att detaljplanens lokalisering i förhållande till kollektivtrafik och geografiskt läge i regionen i något fall tycktes ha påverkat byggstarten. Det anfördes även att det fanns en svårighet att få lönsamhet i projekt i mindre attraktiva områden.

Länsstyrelsen i Skåne framförde att det geografiska läget har stor betydelse för betalningsviljan och därmed efterfrågan på bostäder, något även länsstyrelsen i Uppsala anförde. Länsstyrelsen i Skåne menade vidare att mer centrala projekt kan minska efterfrågan i mindre centrala och oexploaterade lägen.

3.1.4 Förändrade förutsättningar och