Det kognitiva (inre) systemet

Som tidigare nämnts är individers beslutsfattandeprocess beroende av hur information framställs samt i vilket sammanhang den återfinns. Detta riskerar att leda till att beslutsfattare inte har möjlighet att ta till sig informationen eftersom det enligt Cloyd (1995) och Roberts (2002) finns begränsningar i hur individer inhämtar och bearbetar information. Begränsningarna kan dock minimeras om beslutsfattaren har kunskap och erfarenhet avseende det beslut som ska fattas (Bonner, 1999). Vidare lägger beslutsfattare enligt Henderson & Nutt (1980), Casey (1980), Rodgers (1988) olika vikt, eller nivå av betydelse, vid information. Även detta beror bland annat på att individer har olika kunskap och erfarenhet av att tolka och förstå informationen.

I beslutsfattandeprocess avseende en bostadsrätts värde är det troligt att mäklare också påverkas av sin erfarenhet och kunskap. Detta kan avspegla sig i hur mäklare tolkar bostadsrättsföreningars redovisning samt vilka delar av redovisningen de anser är viktiga. Nedan presenteras med anledning av detta hypoteser som behandlar två faktorer i mäklares kognitiva (inre) system, det vill säga höger sida av vår anpassning av Brunswiks linsmodell.

4.3.2.1 Erfarenhet

Enligt Bruns (1968) används redovisningsinformation som underlag för att en individ ska kunna fatta ett beslut. När relevant information från omgivningen har insamlats och olika handlingsalternativ har bearbetats fattas slutligen ett beslut (Woffard & Goodwin, 1990; Bonner & Pennington, 1991). Detta beslut grundar sig enligt Bruns (1968) och Rodgers (1992) i individens erfarenhet samt dennes uppfattning och målbild kring vad som ska uppnås med beslutet.

Flera forskare (Heller, 1973; Taylor, 1975; Barkhaus & Bolyard, 1977; Herr, 1977; Hartman et al 1990; Golan & Ert, 2015) menar också att det finns ett samband mellan arbetslivserfarenhet och möjligheten att fatta bättre grundade beslut. Golan & Ert (2015) har i sin studie undersökt hur investeringsbeslut påverkas av att en investerare antingen

får grunda sitt investeringsbeslut utifrån en presentation av möjliga utfall eller utifrån egna erfarenheter. Golan & Ert (2015) menar att det finns skillnader i individers bedömning utifrån informationsunderlag, vilket kan förklaras med att informationen i vissa fall varit framlagd och i andra fall tidigare har varit upplevd av beslutsfattaren. Individers bedömning skiljer sig således åt beroende på om bedömningen grundar sig på första intrycket eller på tidigare erfarenheter.

Vidare finns det studier som tyder på att presentationen av information påverkar beslutsfattares beteende (Ghani et al, 2009). Hur beslutsfattare reagerar på informationspresentationen beror på vilket beslut som ska fattas men även beslutsfattarens personliga egenskaper, såsom arbetslivserfarenhet har en påverkan. Enligt Yates (1990) skiljer sig erfarna och oerfarna beslutsfattare åt avseende sökbeteende, vilket påverkar hur beslutsfattare bearbetar information. Erfarna beslutsfattare tenderar att ha ett direkt sökbeteende och direkt söka efter relevant information i redovisningen, oberoende av var den är placerad. Mindre erfarna beslutsfattare söker istället igenom all tillgänglig information på ett sekventiellt sätt. Detta förändras dock i takt med att beslutsfattaren blir mer erfaren och utvecklar mer sofistikerade informationssökningsstrategier.

Som tidigare nämnts utgör mäklare en form av beslutsfattare då de, baserat på redovisningen i bostadsrättsföreningar, värderar bostadsrätter. Mäklare, bör likt andra beslutsfattare, dock påverkas av sin erfarenhet av att avläsa och tolka bostadsrättsföreningars redovisning. Antalet yrkesverksamma år bör därför även kunna påverka hur mäklare värderar bostadsrätter. Enligt Lundén (2014) har mäklare utbildning inom ekonomi och därför en viss vana att läsa bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Denna utbildning är emellertid inte särskilt omfattande och motsvarar endast en halv termins högskolestudier (Mäklarsamfundet, 2015). Det är därför rimligt att anta att mäklare kan uppleva svårigheter i att läsa och tolka informationen från bostadsrättsföreningars årsredovisningar. En mäklare bör däremot kunna skapa djupare kunskap och förståelse för att tolka redovisningsinformation genom ökad erfarenhet. Således kan mäklare som varit verksamma fler år ha skapat en ökad förståelse för hur olika typer av redovisningsinformation ska utläsas och tolkas.

Enligt Benston (2010) utgör kassaflödet den viktigaste delen i en organisations redovisning då detta ger en framtidsbild av organisationen. Kassaflödet kan sammanställas i form av en kassaflödesanalys för att erhålla informationen på ett lättöverskådligt sätt. I bostadsrättsföreningar anses kassaflödet vara ett bra mått för att beskriva en bostadsrättsförenings ekonomiska situation eftersom de drivs i enlighet med självkostnadsprincipen, varför det blir viktigare att kassaflödet är positivt än redovisat resultat (Lundén, 2014; Sveriges Bostadsrättscentrum, 2015).

Det är troligt att en erfaren mäklare har fått lära sig genom sin erfarenhet att kassaflödet i en bostadsrättsförening är viktigt. En anledning kan vara att den erfarne mäklarens sökbeteende har förändrats i takt med att graden av erfarenhet har ökat. Därmed vet mäklaren var fokus ska läggas i redovisningen för att denne ska kunna tillgodogöra sig viktig information som krävs vid en värdering av en bostadsrätt. Detta ger också utrymme för att ett bättre grundat beslut ska kunna fattas. En oerfaren mäklare inriktar sig, enligt teori, istället på hela bostadsrättsföreningens redovisning utan att lägga vikt vid någon särskild post i redovisningen. Således föreligger det en risk att en oerfaren mäklare exkluderar kassaflödet från sin värdering.

Mot denna bakgrund bör en mäklare som är mer erfaren fokusera mer på en bostadsrättsförenings kassaflöde än en mindre erfaren när de ska värdera en bostadsrätt. Därmed formuleras följande hypotes:

Hypotes 4: Ju fler år en mäklare har varit yrkesverksam desto mer fokuserar denne på en bostadsrättsförenings kassaflöde.

4.3.2.2 Utbildning

Enligt Kahneman & Tversky (1979), Ickes (1988) och Mitchell & Beach (1990) är det inte möjligt för en individ att fatta fullständigt rationella beslut då bias och intuition påverkar beslutsfattandet. Beslutsfattande påverkas även av hur information framställs, varför begränsningar i individers informationsbearbetning uppkommer till följd av att de inte har möjlighet att ta till sig all information (Cloyd, 1995; Roberts, 2002). Däremot visar en studie av Klein (1999) att formell utbildning påverkar de kognitiva processerna som är verksamma vid beslutsfattande. Akademiska studier leder till bättre resultat i alla

steg i beslutsfattandeprocessen, vilka leder fram till en individs slutgiltiga beslut. Detta resonemang stöds av Deegan & Unerman (2011) som menar att det finns forskning som tyder på att vissa det finns begränsningar i beslutsfattandeprocessen hos vissa användare av redovisningsdata. Detta kan bero på att användarna inte vet hur de ska ta till sig och använda informationen och att det därför finns ett behov av utbildning för att täcka kunskapsluckan (Deegan & Unerman, 2011).

En individ med hög utbildningsnivå medför dessutom en ökad förmåga att tolka information och beräkna sannolikheter (Lehman & Nisbett, 1990; Lehman et al, 1988). Vidare har Wang et al (2013) funnit att ökad utbildning leder till att företagsledare fattar bättre grundade beslut, vilket leder till högre resultat än i de företag som leds av företagsledare med lägre utbildning.

Hayes-Roth et al (1983), Glaser (1984), Hollan et al (1986) samt Vera-Munoz (1998) ger genom kognitiv induktionsteori en möjlig grund för förståelsen för effekterna av beslutsfattares kunskap om redovisning och dess roll i beslutsfattandeprocessen. Enligt teorin har den befintliga kunskap som lagrats i en beslutsfattares minne en inverkan på hur ledtrådar från omgivningen kombineras med den information som finns tillgänglig i minnet. Tillsammans skapar de en mental representation av det problem som ska lösas, det vill säga beslutet som ska fattas.

Som nämndes i föregående hypotes har mäklare utbildning inom ekonomi och således en viss vana att läsa och tolka informationen i årsredovisningar (Lundén, 2014). För att bli registrerad fastighetsmäklare krävs det en utbildning om minst 120 högskolepoäng, varav minst 15 högskolepoäng inom ekonomi (Mäklarsamfundet, 2015). 15 högskolepoäng motsvarar 10 veckors heltidsstudier, vilket i sammanhanget får betecknas som lite och kan innebära att mäklare har svårigheter att ta till sig och tolka informationen i en kassaflödesanalys. Mäklare kan dock ta fler högskolepoäng genom att vidareutbilda sig eller inneha fler högskolepoäng på grund av exempelvis en omskolning från ekonom till mäklare. Då en beslutsfattares utbildning, enligt teori, har en inverkan på hur denne bearbetar information bör likaså en mäklares utbildning påverka hur mäklaren tolkar informationen i en bostadsrättsförenings redovisning. Detta då befintlig kunskap om redovisning lagras i mäklarens minne och således ligger till grund för den värdering som

ska utföras av en bostadsrätt. Genom att studera mer ekonomi bör en mäklare bli bättre på att förstå och tolka bostadsrättsföreningars redovisning, vilket ger utrymme för att mäklare ska kunna fatta bättre grundade beslut rörande värderingen av en bostadsrätt.

Som också nämndes i tidigare hypotes anses kassaflödet utgöra en viktig del i en organisations redovisning (Benston, 2010) och i en bostadsrättsförening utgör det ett relevant mått på den ekonomiska situationen (Lundén, 2014; Sveriges Bostadsrättscentrum, 2015). I takt med en ökad utbildningsnivå bör även mäklare lägga större vikt vid en bostadsrättsförenings kassaflöde och förstå vikten av att ta hänsyn till informationen det bidrar med. Genom mer utbildning är det rimligt att anta att mäklare har skapat sig en ökad teoretisk grund från vilken denne bättre kan förstå och dra slutsatser av kassaflödet. Därmed bör de även ha skapat sig ett bättre beslutsunderlag i sin uppskattning av värdet på en bostadsrätt, vilket föranleder följande hypotes:

Hypotes 5: Ju fler högskolepoäng inom ekonomi en mäklare har tagit desto mer fokus lägger denne vid en bostadsrättsförenings kassaflöde.

5 Empirisk metod

I detta kapitel presenteras studiens empiriska metod. Kapitlet inleds med en diskussion kring val av undersökningsdesign, vilken utgörs av en experimentell design i form av en enkätundersökning. Kapitlet fortsätter med en diskussion om urval, metod för datainsamling samt utformning av enkäter. Därefter presenteras studiens operationalisering i form av manipulering av redovisningsmaterial samt variabler. 5.1 Inledning till empirisk metod

Denna studie grundar sig i befintliga teorier som behandlar individers beslutsfattande och kognitiva system. Utgångspunkten är en anpassad version av Brunswiks linsmodell som gjorts tillämpbar på mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning i deras uppskattning av en bostadsrätts värde. Utifrån den anpassade linsmodellen har ett antal hypoteser formulerats som vi har för avsikt att testa genom statistiska tester. Som metod för att testa hypoteserna genomför vi en experimentell studie som utgörs av åtta olika enkäter som skickas ut till samtliga registrerade mäklare i Sverige. Enkätsvaren som har insamlats har därefter kodats och behandlats i statistikprogrammet SPSS, för att bedöma huruvida det föreligger ett samband mellan de beroende och oberoende variablerna.

5.2 Undersökningsmetod och design

För att besvara studiens hypoteser och för att ta reda på hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av bostadsrätters värde genomförs en experimentell studie i form av en enkätundersökning. Experimentet grundar sig i manipuleringen av en befintlig bostadsrättsförenings redovisning, Brf Gropen 28. Syftet är att vi därigenom ska kunna studera vilka effekter redovisningsregelverken K2 och K3 får på mäklares uppskattning av en bostadsrätts värde baserat på en bostadsrättsförenings redovisning. De faktorer som undersöks är ledtrådarna i Brunswiks linsmodell, det vill säga redovisat resultat, avskrivningsform och tilläggsupplysningar samt mäklares kognitiva inre system avseende utbildning och erfarenhet.

För att genomföra experimentet skickas åtta olika enkäter ut till samtliga fastighetsmäklare i Sverige via mejl. Mäklarna tilldelas varsin enkät slumpmässigt via

Excel. I enkäten kommer mäklarna att få ta del av och bedöma en bostadsrättsförenings redovisning för att vi ska kunna undersöka om det föreligger skillnader i mäklares uppskattningar av en bostadsrätts värde baserat på redovisningens utformning och vilket redovisningsregelverk som tillämpas. För att försäkra oss om att mäklarna enbart kommer att fokusera på bostadsrättsföreningens redovisning när de besvarar enkäten kommer faktorer som inte berör redovisning hållas konstanta i samtliga åtta enkäter. Denna utformning av experimentet möjliggör att vi kan isolera redovisningens påverkan från effekter som härstammar från övriga faktorer såsom bostadsrättens geografiska läge, bostadsrättens storlek och storleken på avgiften. Det finns dock en risk att vi med denna design överskattar redovisningens betydelse i mäklares uppskattning av bostadsrätters värde eftersom mäklarna enbart kommer att få ta del av redovisning och inte få möjlighet att ta hänsyn till tidigare nämnda faktorer.

Valet av experimentell design grundar sig också i att vi med denna undersökningsmetod blir mer delaktiga i studien och kan kontrollera den kausala processen (Bryman & Bell, 2013), det vill säga sambandet mellan bostadsrättsföreningars redovisning och mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Genom att utföra experimentet i form av en enkätundersökning blir informationen som erhålls lättare att behandla och därmed också mindre resurskrävande än exempelvis en undersökning genom intervjuer (Jacobsen, 2002). Dessutom slipper vi de intervjuareffekter som komma att påverka de svar som människor lämnar på frågorna under en intervju. Då vi genomför en internetbaserad enkätundersökning slipper vi också det omfattande administrativa arbete som en postenkät medför. Bryman & Bell (2013) menar att det i studier som innefattar postenkäter till exempel alltid måste bifogas ett förfrankerat svarskuvert för att svarsfrekvensen ska öka. Detta behöver vi inte ta hänsyn till eftersom vi distribuerar våra enkäter via mäklarnas e-postadresser.

Trots sina fördelar finns det dock även nackdelar med att tillämpa en internetbaserad enkätundersökning. Eftersom experimentet genomför genom ett enkätutskick till svenska mäklares e-postadresser finns det en risk att mäklarnas datorsystem inte stödjer enkätprogrammet och att det därför uppstår problem med att besvara enkäten. Det föreligger också en risk att mäklarna upplever osäkerhet för att öppna enkätlänken samt det bifogade redovisningsmaterialet på grund av risken för datorvirus. Dessa nackdelar är

viktiga att beakta och kan leda till att svarsfrekvensen vid användandet av en internetbaserad enkätundersökning försämras. Vi anser dock att fördelarna väger upp nackdelarna och att vi genom denna undersökningsmetod kan nå ut till ett stort antal mäklare, vilket inte hade varit möjligt med exempelvis en postenkät.

5.3 Urval

Syftet med experimentet är att ta reda på hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av värdet på bostadsrätter. För att genomföra experimentet har samtliga mäklare i Sverige, totalt 7176 stycken, via mejl inbjudits till att delta i att besvara en enkät. Därmed har inget urval gjorts och det rör sig således om en totalundersökning (Bryman & Bell, 2013). Eftersom samtliga mäklare inbjuds att delta i enkätundersökningen blir urvalet representativt för mäklare i Sverige.

5.4 Metod för datainsamling

Datainsamlingen har genomförts genom distribuering av åtta olika webbenkäter, varför insamlad svarsdata erhållits digitalt. Svarsdata utgör vidare primärdata då det rör sig om insamling av ny information som är särskilt avsedd för denna studie (Saunders et al, 2009). För att få tillgång till primärdata har de olika enkäterna skickats ut till samtliga registrerade mäklare i Sverige per mejl där de inbjudits till att delta i studien. Mäklarnas kontaktuppgifter har erhållits genom en excelfil från Fastighetsmäklarinspektionen och utgörs av mäklarnas namn samt mejladress som de själva angivit i samband med att de blivit registrerade som fastighetsmäklare hos myndigheten. Med hjälp av kontaktuppgifterna som erhållits har vi kunnat skicka ut och tilldela samtliga mäklare i Sverige varsin enkät och få tillbaka enkätsvar som utgör studiens primärdata. En påminnelse har skickats till de mäklare som inte hade besvarat enkäten fyra dagar efter att enkäten skickats ut första gången.

5.5 Etiska överväganden

Enligt Bryman & Bell (2013) finns det etiska principer som forskare bör förhålla sig till. Principerna är följande; informationskravet, samtyckeskravet, konfidentialitets- och anonymitetskravet, nyttjandekravet samt falska förespeglingar. I denna studie har vi försökt att ta alla fem principer i beaktning vid studiens utformning och genomförande.

Informationskravet

Informationskravet innebär att forskaren ska informera om undersökningens syfte samt vilka moment som ingår i undersökningen (Bryman & Bell, 2013). I denna studie har vi beaktat informationskravet genom de introduktionsbrev som har skickats ut till mäklarna. Detta innefattar bland annat information kring undersökningen samt vilka moment som ingår i undersökningen. Eftersom undersökningen av experimentell karaktär har det dock inte gått att presentera hela studiens syfte för mäklarna eftersom detta hade kunnat påverka resultaten och därigenom omöjliggjort undersökningen.

Samtyckeskravet

Samtyckeskravet innebär att deltagarna i undersökningen har vetskap om att undersökningen är frivillig och möjlig att avbryta (Bryman & Bell, 2013). I vår studie har mäklarna informerats om att det inte föreligger något tvång att delta i enkätundersökningen i de introduktionsbrev som skickats ut i samband med att mäklarna inbjudits till att delta i undersökningen.

Konfidentialitets- och anonymitetskravet

Konfidentialitets- och anonymitetskravet innebär att uppgifter om de personer som deltar i undersökningen behandlas och förvaras så att obehöriga inte kan komma åt dem (Bryman & Bell, 2013). I denna studie har samtliga svar anonymiserats och inga uppgifter har lämnats ut eller kommer i framtiden att lämnas vidare till tredje part. Att uppgifterna behandlas konfidentiellt och att svaren anonymiseras har mäklarna även informerats om i de introduktionsbrev som skickats ut.

Nyttjandekravet

Nyttjandekravet innebär att de uppgifter som samlats in endast kommer att användas till forskningens ändamål (Bryman & Bell, 2013). Detta har vi i denna studie beaktat genom att all information efter dess användande har destruerats samt att alla svar har anonymiserats och omkodats för att därefter överföras till statistikprogrammet SPSS.

Falska förespeglingar

Principen om falska förespeglingar innebär att undersökningspersonerna inte ska ges falsk eller vilseledande information om undersökningen (Bryman & Bell, 2013). Likt

tidigare principer har vi också försökt att ta denna princip i beaktning genom att utforma ett introduktionsbrev som på ett ingående sätt beskriver studiens syfte och tillvägagångssätt. Beskrivningen har gjorts så precist som möjligt utan att avslöja för många detaljer som riskerar att förstöra studien.

5.6 Utformning av enkäter

Enkäterna har skickats ut till samtliga Sveriges 7176 registrerade mäklare som har delats in i åtta olika grupper, där varje grupp tilldelats varsin enkät. Uppbyggnaden av alla enkäter är densamma och består av tre delar; ett introduktionsbrev med information om vad studien handlar om och varför vi anser att mäklaren bör delta, ett manipulerat redovisningsmaterial samt en bifogad länk till en enkät som omfattas av sju frågor som besvaras utifrån redovisningsmaterialet. Alla mäklare har tilldelats samma introduktionsbrev och enkät men olika redovisningsmaterial som består av åtta olika manipulationer av samma årsredovisning. Introduktionsbrev, enkätfrågor samt redovisningsmaterial finns att tillgå i Appendix 1-3.

Enligt Bryman & Bell (2013) medför en kort och mindre omfattande enkät högre svarsfrekvens än en längre och mer omfattande. Detta har vi haft i åtanke vid enkätutformningen då vi enbart valt att bygga upp enkäten kring sju frågor som vi anser väsentliga för vår studie. Genom att hålla frågorna korta och koncisa är förhoppningen att svarsfrekvensen ska bli högre.

Enkäten består av två delar där den första innefattar standardfrågor där mäklarna får fylla i ålder, yrkesverksamma år samt studerade högskolepoäng inom ekonomi. Dessa frågor är utformade som öppna frågor där mäklarna själva har fått fylla i sina uppgifter för att vi ska erhålla mer precisa svar. Den andra delen består av mer analytiska frågor kopplade till det manipulerade redovisningsmaterialet. Här har mäklarna först fått ta del av redovisningsmaterialet och därefter ta ställning till hur de, baserat på bostadsrättsföreningens årsredovisning, vill värdera en bostadsrätt. I de två sista frågorna har mäklarna fått uppskatta hur viktigt de anser att redovisat resultat, storleken på avskrivningar och tilläggsupplysningar är när de ska uppskatta värdet på en bostadsrätt samt utifrån en lista med redovisningsposter kryssa i vilka faktorer som de anser är viktigast.

Det ursprungliga redovisningsmaterialet är hämtat från den befintliga bostadsrättsföreningen Brf Gropen 28 i Göteborg och består av bostadsrättsföreningens årsredovisning från räkenskapsåret 2014. Materialet anser vi lämpligt till vår studie då Brf Gropen 28 storleksmässigt kan anses vara representativ för en vanlig bostadsrättsförening i Sverige (Svensk mäklarstatistik, 2015). Detta är en fördel då enkäterna har skickats till mäklare som arbetar geografiskt spritt över Sverige där