6.4.1 Multipla linjära regressionsanalyser för hypotes 1-3
För att testa om det föreligger ett kausalt samband mellan den beroende variabeln värdering och de oberoende variablerna redovisat resultat, avskrivningsform samt tilläggsupplysningar har multipla linjära regressionsanalyser använts. Kontrollvariablerna erfarenhet, utbildning och ålder har inkluderats stegvis för att testa huruvida ett eventuellt samband mellan den beroende och oberoende variabeln beror på att variablerna påverkas av någon av kontrollvariablerna. I ett första skede har således variabeln erfarenhet inkluderats, i ett andra skede variabeln utbildning och i ett tredje och sista skede variabeln ålder, det vill säga samtliga tre kontrollvariabler.
I enlighet med genomförda multipla linjära regressionsanalyser kan vi konstatera att endast en modell påvisar statistisk signifikans enligt ANOVA. Detta avser hypotes 3 där den statistiska signifikansen för ANOVA uppgår till 0,038, vilket innebär att värdet befinner sig inom den femprocentiga signifikansnivån. Variabeln värdering är i detta fall signifikant på en femprocentig nivå efter att samtliga kontrollvariabler inkluderats. Således finns det med 95 procent säkerhet ett samband mellan den beroende variabeln värdering och den oberoende variabeln tilläggsupplysningar. Vidare uppgår den justerade förklaringsgraden till 4 procent och får därmed betraktas som låg generellt sett men hög i relation till förklaringsgraderna för de andra variablerna. B-koefficienten är positiv och uppgår till 34 803. I denna studie utgör den oberoende variabeln tilläggsupplysningar en dikotom variabel där i fall tilläggsupplysningar utelämnats har kodats som 0 och i fall tilläggsupplysningar har bifogats kodats som 1. Detta innebär att mäklare har värderat bostadsrätten 34 803 kronor högre i de fall tilläggsupplysningar har bifogats och den oberoende variabeln har följaktligen en positiv effekt på den beroende variabeln.
Det föreligger ingen risk för multikollinearitet, då två eller flera oberoende variabler samvarierar, eftersom samtliga VIF-värden ligger mellan ett och två. Risk för multikollinearitet finns om VIF-värdet är högre än fem eller tio (Wahlgren, 2012). En översikt över de multipla linjära regressionsanalyser som genomförts för hypotes 1-3 finns att tillgå i nedanstående tabell.
Variabler Hypotes 1
Värdering – redovisat resultat
B (Std. fel) Hypotes 2 Värdering – avskrivningsform B (Std. fel) Hypotes 3 Värdering – tilläggsupplysning B (Std. fel) Redovisat resultat 20 309 (14 838) Avskrivningsform 14 391 (14 861) Tilläggsupplysningar 34 642** (14 611) Erfarenhet 20 630 (15 099) 14 584 (14 957) 34 803** (14 681) Utbildning 20 144 (15 129) 14 125 (14 982) 33 922** (14 762) Ålder 18 855 (15 507) 11 696 (15 164) 31 207** (14 722) Konstant 1 064 272 (34 832) 1 048 385 (30 826) 1 076 534 (30 129) F-värde 0,938 0,480 2,815** Justerat R2 0,014 0,007 0,040 n 136 136 136 VIF-värde, högst 1,884 1,748 1,754 *** p < 0,01; ** p < 0,05; * p < 0,1
6.5 Summering
Nedanstående tabell visa en sammanställning över samtliga hypoteser och huruvida bivariata och multivariata analyser stödjer dem eller ej.
Bivariata analyser Multivariata analyser Hypotes Pearson correlation T-test Linjär regression Multipel linjär regression
Hypotes 1: En redovisad förlust i en bostadsrättsförening medför att föreningens bostadsrätter får ett lägre uppskattat värde
- Stödjer ej - Stödjer ej
Hypotes 2: En
bostadsrättsförenings tillämpning av komponentavskrivningar medför att föreningens bostadsrätter får ett lägre uppskattat värde av mäklarna.
- Stödjer ej - Stödjer ej
Hypotes 3: En
bostadsrättsförenings användande av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys medför att föreningens bostadsrätter får ett högre uppskattat värde av mäklarna.
- Stödjer - Stödjer
Hypotes 4: Ju fler år en mäklare varit yrkesverksam desto mer fokuserar denne på
bostadsrättsföreningens kassaflöde.
Stödjer Stödjer Stödjer -
Hypotes 5: Ju fler högskolepoäng inom ekonomi en mäklare har tagit desto mer fokus lägger denne vid bostadsrättsföreningens kassaflöde.
Stödjer ej Stödjer ej Stödjer ej -
Analys av empiriskt resultat
I detta kapitel analyseras studiens fem hypoteser var för sig under separata avsnitt. Under respektive avsnitt diskuteras de empiriska resultat vi funnit i föregående kapitel tillsammans med teorin från den teoretiska referensramen. Kapitlet avslutas med en återkoppling till Brunswiks linsmodell.
6.6 Redovisat resultat
Tidigare forskning visar att individers klassificering av information påverkar hur de fattar beslut (Petroni & Wahlen, 1995; Lipe, 1998; Hirst & Hopkins, 1998; Dhaliwal et al, 1999; Maines & McDaniel, 2000), vilket leder till att beslutsfattare fokuserar på den information de anser är viktig. Ghani et al (2009) menar att en funktionell fixering kan uppstå till följd av detta och göra att beslutsfattaren blir oförmögen att se alternativa betydelser av informationen. Beslutsfattare tenderar även att styras av en säkerhetseffekt, vilket innebär att de föredrar handlingsalternativ med säker utgång (Tversky & Kahneman, 1979). Med denna teori som utgångspunkt antog vi att mäklare skulle värdera bostadsrätter vars bostadsrättsföreningar uppvisade förlust lägre.
Efter genomförda T-tester samt multipla linjära regressionsanalyser har vi inte kunnat finna något samband mellan att en bostadsrättsförening redovisar en förslut och att mäklare värderar en bostadsrätt i samma förening lägre. Endast ett av fem T-tester uppvisade statistisk signifikans. I övriga tester är troligtvis de medelvärdesskillnader som påvisades slumpmässiga.
Vid manipuleringen av redovisningsmaterialet för Enkät 7 och Enkät 8 lyckades vi dock inte med att simulera en förlust, utan endast ett lägre resultat sett till vår grundinställning. För två enkäter innebar detta således att mäklarna egentligen inte fick ta ställning till en redovisad förlust och värdera en bostadsrätt baserat på denna information. Därmed har också möjligheten att tolka och analysera resultaten från två T-tester påverkats. I övriga tre T-tester testades dock enkäter i vilka mäklarna fick ta ställning till en redovisad förlust men inte heller i dessa fall visade resultaten på någon signifikans. Att det manipulerade redovisningsmaterialet för Enkät 7 och Enkät 8 inte visade på en redovisad förlust påverkade även det sista T-testet där samtliga enkäter testades men eftersom samtliga
enkäter ingick i testet testades även enkäter där mäklarna fick ta ställning till en redovisad förlust. Hade en redovisad förlust i en bostadsrättsförening varit utslagsgivande för mäklarnas uppskattning av värdet på bostadsrätter borde dock resultaten från de T-tester där vi lyckades simulera en förlust, Enkät 1 mot Enkät 3 samt Enkät 2 mot Enkät 4 gett oss detta resultat, vilket de inte gjorde.
Då vi inte har kunnat påvisa ett statistiskt samband mellan att en bostadsrättsförening redovisar förlust och att en mäklare värderar en bostadsrätt i föreningen lägre har vi inte heller kunnat finna stöd för Tversky & Kahnemans (2002) teori om att individer fokuserar mer på negativ information än på positiv information. En tänkbar förklaring kan vara att mäklare agerar rationellt på en redovisad förlust och inte låter sig påverkas av att informationen är negativ då detta inte nödvändigtvis behöver vara negativ för bostadsrättsföreningen. Att bostadsrättsföreningar redovisar förlust behöver inte heller vara ovanligt för mäklarna att stöta på då exempelvis 90 procent av bostadsrättsföreningarna i Stockholm redovisade förlust under år 2011 (Deurell, 2014). Dessutom har FAR gått ut offentligt med att det inte behöver vara ett problem att en bostadsrättsförening redovisar förlust såvida den klarar av att täcka sina kostnader (Crofts, 2014).
En annan förklaring till varför mäklarna tycks agera rationellt kan vara att de anser att redovisat resultat är viktigt i redovisningen och att de därför besitter kunskap samt förmåga att värdera och kunna agera rationellt på informationen. Att mäklarna tycker att redovisat resultat är viktigt har visat sig i enkätfråga 6 där de graderat redovisat resultat som viktigare än både avskrivningar och tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys. Vidare visar resultaten från enkätfråga 7 att mäklarna angett redovisat resultat som den tredje viktigaste posten i redovisningen när de värderar bostadsrätter. Det kan därmed vara så att mäklarna är duktiga på att tolka och se igenom en manipulering av redovisningsposten vilket är en förutsättning för att kunna agera rationellt utifrån den. Det är även troligt, men långt ifrån säkert, att en manipulering av annan redovisningspost som mäklare inte ansett lika viktigt hade lett fram till ett annat resultat.
I enlighet med ovanstående diskussion samt med stöd i genomförda statistiska analyser har vi inte kunnat finna stöd för följande hypotes;
Hypotes 1: En redovisad förlust i en bostadsrättsförening medför att föreningens bostadsrätter får ett lägre uppskattat värde av mäklare.
6.7 Avskrivningsform
Individer tenderar att ha ett inbyggt motstånd till förändringar (Baker, 1989) även om förändringarna innebär något positivt (Fine, 1986). Motståndet kan bero på att förändringen är förenad med högre kognitiva kostnader, vilket innebär att det krävs ökade kognitiva resurser och följaktligen längre tid för att bearbeta information och fatta ett beslut (Frownfelter-Lohrke, 1998). Införandet av K-regelverken innebar en fundamental förändring för bland annat mäklare, vilka tvingades att förhålla sig till de nya regelverken som bland annat innebar komponentavskrivningar. Eftersom komponentavskrivningar innebär ett helt nytt sätt att redovisa avskrivningar på och därmed medför högre kognitiva kostnader gjorde vi antagandet att mäklare skulle uppleva förändringen problematisk och besvärlig. Därför antog vi även att mäklare skulle värdera bostadsrätter vars bostadsrättsföreningar som tillämpar komponentavskrivningar lägre.
Detta resonemang stöds dock inte av varken genomförda T-tester eller linjär regressionsanalys eftersom vi inte lyckades finna något statistiskt samband mellan tillämpning av komponentavskrivningar och ett av mäklare lägre uppskattat värde. Inget av fem T-tester uppvisade statistisk signifikans och inte heller regressionsanalysen. Dock visar fyra av fem T-tester att mäklarna i genomsnitt har värderat bostadsrätterna i de bostadsrättsföreningar som tillämpar komponentavskrivningar högre än bostadsrätterna i de bostadsrättsföreningar som tillämpar schablonmässiga avskrivningar. Resultaten är således tvärt emot våra hypoteser men kan inte användas för generaliseringar då medelvärdesskillnaderna inte är signifikanta och därmed förmodligen slumpmässiga. Avsaknaden av signifikans skulle dock kunna förklaras av att svarsfrekvensen för enkäterna är låg samt att standardavvikelserna för T-testerna är höga.
Avsaknaden av stöd för hypotesen i våra tester skulle kunna förklaras av att komponentavskrivningar anses bättre spegla en fastighets verkliga slitage och att
avskrivningsmetoden ger en mer rättvisande bild av redovisningen (Starova & Cermakova, 2010). Därmed medför komponentavskrivningar inte en lägre värdering av mäklare. Resultaten av T-testerna visar också på medelvärdesskillnader till fördel för komponentavskrivningar men då testerna inte är signifikanta går resultaten inte att generalisera. De ökade kognitiva kostnaderna hänförliga till komponentavskrivningar skulle kunna uppvägas av att mäklarna upplever att de får ett bättre beslutsunderlag att grunda sin värdering på och att det därmed är värt den ökad kognitiva ansträngningen.
I enlighet med ovanstående diskussion samt med stöd i genomförda statistiska analyser har vi inte kunnat finna stöd för följande hypotes;
Hypotes 2: En bostadsrättsförenings tillämpning av komponentavskrivningar medför att föreningens bostadsrätter får ett lägre uppskattat värde av mäklare.
6.8 Tilläggsupplysningar
Resultaten visar att mäklarna i fyra av totalt fem T-tester i genomsnitt har värderat bostadsrätterna i de bostadsrättsföreningar som använder sig av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys högre än bostadsrätterna i de bostadsrättsföreningar som inte gör det. Av dessa är medelvärdesskillnaderna signifikanta i tre fall. Vidare visar även regressionsanalysen på statistisk signifikans. Vi har därmed funnit visst stöd för att det föreligger ett samband mellan bostadsrättsföreningars användande av tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys och att mäklare uppskattar ett högre värde på bostadsrätter i dessa bostadsrättsföreningar.
En kassaflödesanalys är som tidigare nämnts en form av sammanställning av siffror som återfinns i redovisningen, varför resultaten av de statistiska testerna tyder på att presentationen av redovisningen tycks kunna påverka mäklarna i deras värdering av bostadsrätter. Detta eftersom mäklarna har bedömt två identiska redovisningar olika baserat på om en kassaflödesanalys bifogats eller ej. De uppmätta skillnaderna i mäklarnas värdering motsäger således rationell teori, vilken menar att presentationen av redovisning inte har någon betydelse för en beslutsfattare (Maines, 1995). Istället är resultaten i linje med Cloyd (1995) som menar att individer tenderar att påverkas av hur information presenteras. En förklaring kan vara att presentationen av
redovisningsinformation i form av en kassaflödesanalys minskar de kognitiva kostnader som är kopplade till en beslutsfattares informationsbearbetning (Maines & McDaniel, 2000). Vidare kan det även vara så att presentationsformatet ökar tillfredställelsen hos mäklare, vilket stöds av Ottinger (1993) som menar att presentation av information kan mätas genom hur väl beslutsfattare tar till sig och litar på information.
Eftersom en kassaflödesanalys är en tilläggsupplysning som innebär att mer information om en bostadsrättsförening bifogas kan detta motverka informationsasymmetrin som råder mellan skaparna av redovisning och användarna, i detta fall mäklarna. Därmed kan också den osäkerhet en mäklare kan känna i en beslutssituation avseende värderingen av en bostadsrätt minska. Mer information bidrar till att mäklare får ett bättre beslutsunderlag och därmed kan känna sig tryggare att göra en högre värdering. Detta kan förklara varför mäklarna valde att ge en högre värdering i de fall kassaflödesanalys bifogades.
I enlighet med ovanstående diskussion samt med stöd i genomförda statistiska analyser har vi kunnat finna stöd för följande hypotes;
Hypotes 3: En bostadsrättsförenings användande av tilläggsupplysningar i form av en kassaflödesanalys medför att föreningens bostadsrätter får ett högre uppskattat värde av mäklare.
6.9 Erfarenhet
För att testa hypotes 4 genomfördes tre olika statistiska tester; Pearson correlation, T-test samt linjär regressionsanalys. Samtliga statistiska test är signifikanta och ger därmed stöd för att mäklare med mer erfarenhet fokuserar mer på en bostadsrättsförenings kassaflöde än mäklare med mindre erfarenhet.
Att mer erfarna mäklare lägger större fokus på kassaflödet och att erfarenhet därmed tycks påverka hur mäklarna söker information i redovisningen ligger i linje med Yates (1990) som menar att erfarenhet leder till skillnader i beslutsfattares sökbeteende och bearbetning av information. Med mer erfarenhet kan mäklare utveckla ett mer sofistikerat sökbeteende, vilket innebär att redovisningsinformation läses och används på ett mer systematiskt sätt. Resultaten tyder också på att erfarenheten hos mäklare påverkar
beslutfattandet och tolkningen av redovisningsmaterial, vilket stöds av Bruns (1968) och Rodgers (1992) som menar att beslut grundar sig på erfarenhet samt målbilden av vad som väntas uppnås med beslutet.
En annan förklaring till att erfarna mäklare lägger större vikt vid kassaflödet än mindre erfarna är att mäklarna genom erfarenhet kan ha lärt sig att fokusera på en specifik del av redovisningen medan mindre erfarna mäklare istället fokuserar på hela redovisningen. Då kassaflödesanalysen är en frivillig del av redovisningen är det inte säkert att mindre erfarna mäklare har tillräcklig erfarenhet för att kunna tolka och dra slutsatser av den. Att bostadsrättsföreningar drivs i enligt med självkostnadsprincipen kan också innebära att det är svårt för mindre erfarna mäklare att applicera företagsekonomiska värderingsmetoder från mäklarutbildningen. Det kan därmed krävas erfarenhet att anpassa modellerna på kontexten av en bostadsrättsförening för att effektivt kunna använda dem vid värdering.
Sambandet mellan arbetslivserfarenhet och möjligheten att fatta välgrundade beslut stödjs av flera forskare (Heller, 1973; Taylor, 1975; Barkhaus & Bolyard, 1977; Herr, 1977; Hartman et al 1990 och Golan & Ert, 2015). För att en mäklare ska kunna fatta ett välgrundat beslut är det viktigt att mäklaren får en god översikt över den ekonomiska situationen och därför tar in så mycket redovisningsinformation som möjligt i sitt beslutsunderlag. Att kassaflödet är en viktig del av ett beslutsunderlag stödjs av Benston (2010) och Lundén (2014) vilka båda menar att kassaflödet är den viktigaste delen av redovisningen. Utifrån resultaten går det därmed att göra antagandet att erfarna mäklare fattar bättre grundade beslut eftersom de fokuserar mer på kassaflödet.
Med stöd i både statistiska analyser samt ovanstående resonemang har vi funnit stöd för hypotesen;
Hypotes 4: Ju fler år en mäklare varit yrkesverksam desto mer fokuserar denne på en bostadsrättsförenings kassaflöde.
6.10 Utbildning
Enligt Klein (1999) påverkar formell utbildning de kognitiva processerna som är verksamma vid en individs beslutsfattande. Samtliga steg i beslutsfattandeprocessen förbättras i takt med att individens utbildning ökar. Låg utbildningsnivå kan leda till svårigheter att ta till sig och använda information vid i en beslutssituation medan hög utbildningsnivå istället kan medföra en ökad förmåga att tolka information (Lehman et al, 1988; Lehman & Nisbett, 1990; Deegan & Underman, 2011). Då Benston (2010) menar att kassaflödet är den viktigaste delen i en organisations redovisning och Lundén (2014) anser att kassaflödet är lämpligt för att bedöma en bostadsrättsförenings ekonomiska situation gjordes därför, med ovanstående teoretisk grund, antagandet att en mäklare med högre akademisk utbildningsnivå skulle fokusera mer på en bostadsrättsförenings kassaflöde. Detta eftersom denne med anledning av sin utbildningsnivå lärt sig att förstå vikten av kassaflödet.
Efter genomförda tester; Pearson correlation, T-test samt linjär regressionsanalys kan vi dock inte konstatera att det finns ett samband mellan mäklares utbildningsnivå och hur de fokuserar på en bostadsrättsförenings kassaflöde i enlighet med hypotesen. Vi har dock funnit en signifikant negativ korrelation då Pearson correlation genomfördes, vilket därmed inte går i linje med vår formulerade hypotes. Detta innebär att mäklare med lägre utbildningsnivå fokuserar mer på kassaflöde än mäklare med högre utbildningsnivå. Det ska emellertid poängteras att sambandet är svagt till medelmåttigt (Bryman & Bell, 2013), varför tolkningar utifrån detta test ska göras med försiktighet.
En tänkbar förklaring till att vi inte har funnit något statistiskt samband i T-test samt den linjära regressionsanalysen kan bland annat bero på utformningen av enkätfråga 3 där mäklarna fick ange hur många högskolepoäng inom företagsekonomi de hade. Denna fråga lämnar utrymme för tolkning av vad företagsekonomi innebär och hur många högskolepoäng mäklarna ska ange. Framförallt bör detta aktualiseras för de mäklare som tagit examen med äldre poäng- och betygssystem, vilka kan vara svåra att översätta till nuvarande system. Genom att vi med vår enkätfråga endast efterfrågade högskolepoäng inom företagsekonomi finns det även en risk att mäklarna upplevt osäkerhet kring hur de skulle kategorisera de kurser de studerat. Detta skulle kunna ta sig utryck i både att mäklarna har överskattat och underskattat sina akademiska meriter, vilket också kan vara
en förklaring till den stora standardavvikelsen som påvisats för denna variabel. Standardavvikelsen kan förvisso grunda sig i att en del mäklare tidigare läst andra kurser eller utbildningar som innefattat ekonomi, vilket kan förklara varför vissa mäklare angivit att det tagit ett högt antal högskolepoäng.
Vidare kan ytterligare en anledning till att vi inte funnit något samband mellan utbildningsnivå och fokus på kassaflöde vara att mäklare, oavsett utbildningsnivå, inte är vana vid att använda sig av en kassaflödesanalys vid värdering av bostadsrätter. Det är kanske därför inte säkert att kassaflödet i en bostadsrättsförening utgör en naturlig del av en mäklares beslutsunderlag vid värderingar.
Med stöd i genomförda statistiska tester samt ovanstående diskussion kan vi inte finna något stöd för hypotesen;
Hypotes 5: Ju fler högskolepoäng inom ekonomi en mäklare har tagit desto mer fokus lägger denne vid en bostadsrättsförenings kassaflöde.
7 Slutsatser
I detta kapitel presenteras studiens slutsatser där vi återknyter till tidigare problemdiskussion och syfte, vilka vi också ämnar besvara. Återkoppling sker därefter till Brunswiks linsmodell, vilken följs av studiens teoretiska samt praktiska implikationer. Avslutningsvis lyfter vi fram några förslag till framtida forskning.
Inför räkenskapsåret 2014 tvingades alla bostadsrättsföreningar att ta ställning till vilket av de nya redovisningsregelverken K2 eller K3 som de önskade upprätta sin redovisning efter. Bostadsrättsföreningarnas val av redovisningsregelverk har påverkat utformningen av deras redovisning, vilket medför effekter i både resultat- och balansräkning. Detta innebär att det finns en risk att mäklare, som i sin värdering av bostadsrätter bland annat använder sig av bostadsrättsföreningars redovisning, påverkas av valet eftersom utformningen av redovisningen skiljer sig åt beroende på redovisningsregelverk.
Tidigare studier har visat att redovisning utgör ett viktigt beslutsunderlag vid olika former av beslutsfattande samt att utformning och presentation av redovisningsinformation kan få effekter på hur individer bedömer den. Forskning tyder också på att redovisning och val av redovisningsmetod är betydelsefullt vid individers värdering av organisationer. Baserat på resultaten från tidigare studier samt införandet av K-regelverken blev syftet med denna studie att skapa en ökad förståelse för hur mäklares bedömning av