6.1 Miljöcertifikat: monetära och icke-monetära värden
I den empiriska studien ansåg flertalet kommersiella fastighetsbolag att certifiering är extra viktigt för typen av byggnader ämnade åt hyresgäster i form av organisationer. Den främsta anledningen är på grund av att fastighetsbolagen som innehar bostadsbyggnader är begränsade utefter marknadsmässiga hyror. Detta tolkas som att det är svårare för fastighetsbolagen som innehar bostäder att intjäna den högre investeringen certifierade byggnader innebär. Dock menar fastighetsbolagen som innehar bostäder i fastighetsbeståndet att allt fler incitament har införts som bidrar till ökad lönsamhet för nybyggnadsprojekt samt förvärv av befintliga, certifierade byggnader.
Geng et al. (2018) menar att gröna byggnader generellt sett förbrukar mindre energi trots att resultaten i undersökningen är spridda från fall till fall, jämfört med icke-certifierade byggnader visar undersökningen att gröna byggnader faktiskt är mer skonsam för miljön generellt.
Energieffektivisering är den främsta drivkraften för gröna byggnader gällande både kommersiella- och bostadsbyggnader (Heeren et al. 2015). De kommersiella fastighetsbolagen anser att minskad energiförbrukning är ett incitament för kunder som särskilt hyr större lokaler då minskad energiförbrukning innebär lägre kostnader för företaget.
Eisenstein et al. (2017) menar att befintliga LEED-certifierade kommersiella byggnader minskar utsläppet av växthusgaser med cirka 50% på grund av reducerad vattenkonsumtion jämfört med icke-certifierade byggnader av liknande karaktär. Samt minskar avfall med 48%
och miljöfarliga utsläpp i samband med 5% på grund av förbättrade transportmöjligheter vilket medför löpande ekonomiska fördelar för fastighetsbolagen då kostnaden genom byggnadens livscykel är mindre jämfört med byggnader av liknande storlek som ej är certifierade. Liknande jämförelser antas även finnas i Sverige. Detta gäller troligtvis även Miljöbyggnad som numera innehar fler indikatorer som kravspecifikationer om vatten, transport och avfallshantering.
BREEAM som täcker mer av LEED:s indikatorer än tvärtom samt har ännu hårdare kravspecifikationer än LEED. LEED utdelar även fler poäng än BREEAM vid liknande resultat (Suzer 2019) som därmed antas leda till ännu större skillnader i jämförelse med icke-certifierade byggnader.
Minimering av utsläpp och effektivisering av prestanda är det företagen vill åt gällande certifiering av sitt bestånd. Det är även viktigt att framgångsrikt kunna kommunicera värdet i detta från fastighetsägarens sida gentemot hyresgäster och andra intressenter. Det krävs därmed högre investerings- och ombyggnations-kostnader för att nå högre betyg i BREEAM-SE än i LEED. Anledningen till att fastighetsbolag i Sverige ej enbart väljer att arbeta med anses vara på grund av att fastighetsbolagen i första hand väljer det certifikat som bäst stämmer överens med fastighetsbolagens interna mål, riktlinjer och byggnadens beskaffenhet. Detta kan leda till problem för fastighetsbolagen om hyresgästerna i framtiden besitter mer information kring certifikat samt har utvecklat tillräckligt mycket kunskap för att kunna göra adekvata bedömningar och jämförelser. I dagsläget anser vi att LEED kan vara ett bättre alternativ då det
40 ser bättre ut för fastighetsbolaget att inneha byggnader som är certifierade i något utav de högre stegen i betygsskalan för allmänheten. Gällande certifierade byggnader som förmodat hade fått ett lägre betyg i BREEAM-SE. Enligt fastighetsbolag som innehar bostäder är lägre driftskostnader även ett incitament för privatpersoner att hyra lägenheter. Dock ej i samma skala då mängden av energiförbrukning i en lägenhet är betydligt mindre. Samt att privatpersoners budget markant är olika från företagens.
Då bostadsmarknaden idag består av långa köer för hyresrätter samt höga priser för bostadsrätter menar samtliga respondenter att privatpersoner har ej samma möjlighet eller anledning att aktivt söka certifierade byggnader att bo i på samma sätt som organisationer som avser att söka en kommersiell lokal. Kostnaden av energiförbrukning är dock en märkbar faktor för hyresgästerna i bostadsbyggnader. Heeren et al. (2015) menar att materialvalet är extra viktigt för större byggnader då skillnaderna om fastighetens miljöfarliga utsläpp samt driftskostnader berörs i en större skala miljömässigt och ekonomiskt. Därmed är även transportsträckorna vid konstruktion viktigare. 3 av 4 av de mest frekvent använda typerna av certifiering idag har indikatorer som berör detta vilket även kan vara en bidragande faktor till varför speciellt kommersiella fastighetsbolagen väljer LEED eller BREEAM.
Empirisk forskning tyder på att företag som innehar kommersiella byggnader väljer oftare att certifiera i BREEAM och LEED som förstahandsval då hyresgästerna (organisationerna) som är aktiva i de centrala delarna av landets större städer ofta är en del av eller har nära anknytning till internationella delägare och intressenter från andra länder menar respondent 5 och 6. Dock använder kommersiella fastighetsbolag idag även Miljöbyggnad och GreenBuilding men i ett helhetsperspektiv föredras BREEAM eller LEED om byggnaden når upp till dessa krav på grund av de internationella kopplingarna. Det anses enklare att kommunicera värdet i en certifiering som är internationellt erkänd och flera indikatorer är direkt jämförbara. Svårigheter gällande kommunicering av certifikatets innebörd samt värde uppmärksammade 5 av 7 respondenter.
Fuerst & McAllister (2011) menar att hyresgästerna är villiga att betala hyrespremium om cirka 5% för en certifierad kommersiell byggnad i LEED. Dessa likheter har ej funnits i Sverige, åtminstone ej till samma grad. Respondent 6 menar att eventuell hyra för lokalen är budgeterad redan i planeringsstadiet av ett projekt eller vid förvärv av befintlig byggnad. Det är därmed komplicerat för fastighetsbolaget att avgöra hur stor procentandel som hyresgästerna är villiga att betala för ett certifikat. Respondent 6 menar att hyresgästerna betalar för läget samt lokalens beskaffenhet inkluderande utrustning och planlösning som skall vara anpassat för avsedd verksamhet. Att byggnaden är certifierad agerar som en säkerhet gällande hög byggnadsstandard och god prestanda för hyresgästen.
6.2 Externa incitament för investering i gröna byggnader
Khoshbakht et al. (2018) konkluderar i en undersökning att kundnöjdheten som arbetar i gröna byggnader generellt sett ej är nöjdare jämfört med icke-certifierade lokaler i västvärlden. Detta
41 är en markant skillnad från respondenternas svar som menar att kunderna allt mer specifikt efterfrågar att hyra lokaler som är certifierade. Vi anser att anledningen till att hyresgästerna anses mer nöjda i certifierade kommersiella lokaler enligt respondenterna beror på att hyresgästerna de senaste åren har aktivt börjat leta efter att hyra lokaler som är bäst lämpade för företagens verksamhet. Samt att som tidigare nämnt används miljöcertifikat som en säkerhet om att byggnaden innehar god standard och är således ett bättre alternativ för anställda att arbeta i.
Miljöbyggnad, BREEAM-SE och LEED har olika typer av kravspecifikationer om bland annat vattenanvändning och vattenkvalitet samt gränsvärden för ventilation och ljusinsläpp vilket bidrar till en bättre arbetsmiljö. På grund av de förbättringar som certifierade byggnader innehar blir därmed även eventuella högre hyreskostnader för hyresgästerna jämförda med mindre drift- och underhållskostnader för fastighetsbolagen samt mindre löpande hyreskostnader i form av el, värme och vatten för hyresgästerna. Utöver detta åtnjuts även marknadsföringsfördelar både ekonomiskt, socialt samt ökad goodwill för företag som arbetar med certifiering av fastighetsbeståndet.
I Sverige är incitamenten för grönt byggande och förvaltande ekonomiskt, socialt ansvar samt lägre livscykelkostnad som gör att certifierade byggnader blir ekonomiskt lönsamma.
Incitament utifrån finns även då bankerna erbjuder räntesänkning för fastighetsbolag som är ledande inom miljö- och hållbarhet förklarar respondent 2 och 5. Samt statligt bidrag till exceptionellt låg energiförbrukning för bostadshus. Bidragen gäller bostadsbyggnader som förbrukar 54% eller mindre än BBR:s krav enligt respondent 4.
Enligt samtliga respondenter blir miljö- och hållbarhetskraven skärpta inför varje iteration av nya byggregler och förväntas fortsätta i samma takt de närmaste 5 åren. Särskilt på grund av Boverkets nya byggregler som implementeras 2022 menar respondent 7 där miljödeklaration kommer att krävas för all typ av nyproduktion i hela landet. Därmed kan utvecklingen förväntas att ytterligare eskalera om cirka 2 års tid, både för kommersiella- och bostadsbyggnader.
Framförallt kommer de aktörer i byggnadsbranschen som ej ligger i linje med kraven i dagsläget tvingas vidta åtgärder för att uppnå dessa då byggnader prövas i fler kriterier i framtiden. Efter jämförelse med empirisk undersökning anser vi att de ekonomiska incitamenten gällande certifiering för fastighetsföretagen är ej förhöjda hyresintäkter och slutpriser på byggnader. Det är sänkta räntekostnader på lånat kapital för kommersiella fastighetsföretag, statligt investeringsstöd för fastighetsföretag som innehar bostäder, driftskostnader samt varumärkesförstärkning.
6.3 Kostnadens betydelse vid certifiering
Enligt Freitas & Zhang (2018) är det omfattande skillnader vid prissättning av olika certifikat med beaktning av byggnadernas storlek. Generellt sett är GreenBuilding och Miljöbyggnad de billigaste alternativen för certifiering. Med reservation för förändring gällande byggnadens omfattning. Både Miljöbyggnad och BREEAM prissätts efter byggnadens storlek.
42 hyresgästerna. Om fastighetsbolagen ser mervärde i en särskild typ av certifiering för byggnad eller område grundas valet på detta. Prissättningen av certifieringen anses således ej vara en primär, avgörande faktor vid uppförande, anskaffning eller under förvaltningsperioden.
Troligtvis är detta på grund av att företagens mål är att fortsatt inneha fastighetsbestånd med hög prestanda. I projektfasen antas att själva kostnaden för certifiering är en liten andel av grundinvesteringen och blir sedan en löpande kostnad för fastigheten som fastighetsbolagen anser är värda att betala för utmärkelsens eventuella mervärde.
Qiu et al. (2017) menar att kommersiella byggnader blir i mindre utsträckning certifierade om fastighetsägaren själv brukar byggnaden. Detta tolkas som att marknadsföringen utåt är viktigare för fastighetsbolaget men de sparar in kapital på att ej certifiera byggnader som ej planeras att marknadsföras eller hyras ut. Liknande beteende har ej uppmärksammats i Sverige efter analysering av respondenternas svar under intervjuerna.
6.4 Analys om co-certifiering
Suzer (2019) menar att LEED och BREEAM används globalt. Vid co-certifiering kan därmed igenkänningsgraden öka även internationellt. Co-certifiering i LEED och BREEAM uppvisar företagets sociala och ekonomiska ansvarstagande samt kan användas som ett verktyg för marknadsföring för fastighetsbolag som väljer att certifiera byggnader i fler certifikat samtidigt (Suzer, 2019). Enligt empirisk undersökning arbetar endast 1 av 7 respondenter aktivt med att certifiera byggnader i mer än ett certifikat samtidigt gällande en byggnad. Övriga respondenter anser att det ej finns något värde för fastighetsbolaget gällande detta arbetssätt oavsett vilka certifikat som byggnaden utmärks i samtidigt. Då fastighetsbolagen många gånger arbetar strikt efter både kort- och långsiktiga hållbarhets- och miljömål är co-certifiering något som arbetas med endast om det stämmer med företagets mål.
Fastighetsbolagen arbetar även med att certifiera större delar av beståndet vilket antas leda till att det huvudsakliga målet för de flesta fastighetsbolag idag är att certifiera större delar av sitt fastighetsbestånd innan de fokuserar på att inneha flera certifikat i samma byggnad. För fastighetsbolagen som innehar bostäder kan detta bli ännu mer påtagligt då dessa företag i större skala certifierar i GreenBuilding och Miljöbyggnad. Då dessa ej innehar samma typ av internationell acceptans kan resultatet bli att investeringen ej är ekonomiskt lönsam då igenkänningsfaktorn är för låg.
43